DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre el contenido del informe del registrador en el recurso gubernativo y la imposibilidad de añadir nuevos defectos a la nota de calificación.

* I. INTRODUCCIÓN AL SISTEMA DE CALIFICACIÓN REGISTRAL Y AL PROCEDIMIENTO DE RECURSO

* 1. El Principio de Legalidad y la Calificación Registral

El sistema registral español, pilar fundamental de la seguridad jurídica preventiva, descansa sobre el principio de legalidad, plasmado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. En virtud de este principio, los registradores de la propiedad tienen la potestad y la ineludible obligación de calificar, bajo su personal responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Toda calificación registral negativa, es decir, aquella por la que el registrador suspende o deniega la práctica del asiento solicitado, debe plasmarse inexcusablemente en la denominada “nota de calificación”. Como señala la resolución de 04-04-2019 (Registro de Albacete nº 1 – BOE 24-04-2019), es imperativo que cuando la calificación del registrador sea desfavorable, se exprese “una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación”.

* 2. El Recurso Gubernativo como Mecanismo de Revisión

Frente a la calificación registral negativa, el ordenamiento jurídico articula el llamado recurso gubernativo (actualmente ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, conforme a los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria). El objeto exclusivo de este expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma al tiempo de emitirse dicha calificación, tal y como ampara el artículo 326 de la Ley Hipotecaria y ratifica la resolución de 11-04-2018 (Registro de Málaga nº 8 – BOE 25-04-2018).

* II. EL DEBER DE MOTIVACIÓN EN LA NOTA DE CALIFICACIÓN

* 1. La Nota de Calificación como Único Vehículo de Expresión de los Defectos

El momento procedimental, único e idóneo, en el que el registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Así lo decreta taxativamente la resolución de 04-04-2019 (Registro de Albacete nº 1 – BOE 24-04-2019), consolidando una doctrina inquebrantable de nuestro Centro Directivo.

La nota de calificación es el pilar sobre el que pivota el derecho a la defensa del ciudadano. Sin una motivación clara y exhaustiva en la nota, el interesado o legitimado para recurrir se vería privado de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, al desconocer la razón última de la decisión recurrida y no poder exponer adecuadamente sus argumentos ante el órgano competente para conocer de su recurso, como magistralmente expone la resolución de 15-07-2025 (Registro de El Puerto de Santa María nº 1 – BOE 07-08-2025).

* 2. El Principio de Calificación Global y Unitaria

El artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria consagra la obligación de que la calificación sea unitaria y global. Este mandato, interpretado por la Dirección General, exige que el registrador de la propiedad deba extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación genere una inseguridad jurídica incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad.

Por consiguiente, todos los defectos apreciados por el registrador en el examen del título deben consignarse en una única nota de calificación inicial. La doctrina de la Dirección General subraya que el fraccionamiento de la calificación no es admisible, a menos que el título se presente nuevamente tras haber caducado el asiento de presentación anterior, en cuyo caso rige el artículo 108 del Reglamento Hipotecario y se abre un nuevo procedimiento en el que el registrador opera con total independencia y no está vinculado por calificaciones previas.

* III. EL INFORME DEL REGISTRADOR EN LA TRAMITACIÓN DEL RECURSO

* 1. Regulación y Finalidad del Informe

Una vez interpuesto el recurso contra la calificación negativa, el artículo 327 de la Ley Hipotecaria prevé que el registrador que realizó la calificación deba formar un expediente, el cual contendrá el título calificado, la calificación recurrida, el recurso y, como pieza fundamental objeto de nuestro estudio, el “informe” del registrador, remitiéndolo todo bajo su responsabilidad a la Dirección General.

* 2. Límites Estrictos del Contenido del Informe

La doctrina del Centro Directivo ha sido constante, rigurosa y pacífica al delimitar material y materialmente el alcance de este informe. La resolución de 16-09-2014 (Registro de Cuenca – BOE 09-10-2014) es paradigmática al establecer el axioma fundamental: “el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos”.

Esta regla prohibitiva se fundamenta en un principio capital: “sólo si el recurrente conoce en el momento inicial todos los defectos que impiden la inscripción del título según la opinión del registrador, podrá defenderse eficazmente, argumentando jurídicamente acerca de la posibilidad de tal inscripción”.

* 2.1. El Informe NO es una Contestación a la Demanda

El informe elevado por el registrador a la DGSJFP no constituye, procesalmente hablando, una contestación al recurso que pueda ser rearguida por el recurrente. El informe no genera un trámite de audiencia que justifique la necesidad de dar traslado del mismo al recurrente, precisamente porque su contenido, por imperativo legal, no puede modificar los defectos apreciados en la nota de calificación, tal y como se asienta en la resolución de 06-06-2016 (Registro de Mojácar – BOE 28-06-2016).

* 2.2. La Inclusión de Nuevos Argumentos como Profundización vs. Adición de Defectos

La frontera entre profundizar en los argumentos y añadir nuevos defectos es objeto de celoso escrutinio. La resolución de 13-02-2019 (Registro de Granada nº 1 – BOE 12-03-2019) reitera que en el informe el registrador “puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos”. Si el informe se limita a justificar, ampliar doctrina o explicar con mayor detalle por qué se consideró que existía el defecto indicado expresamente en la nota inicial, tal actuación es plenamente legítima y procesalmente válida. Por el contrario, si el informe incorpora exigencias normativas o impedimentos fácticos que no figuraban en la nota (por ejemplo, exigir una licencia distinta, o aludir a una posible invasión de dominio público cuando la nota solo refería a dudas de linderos privados), se vulnera flagrantemente el derecho de defensa.

* IV. INADMISIBILIDAD DEL INFORME COMO VÍA PARA SUBSANAR LA FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

Uno de los corolarios más trascendentes de esta prohibición es que el informe del registrador jamás puede utilizarse como mecanismo para “salvar” o “curar” una nota de calificación que originariamente adolecía de falta de motivación jurídica o fáctica.

* 1. El Rigor en la Motivación de la Nota

Como advierte la resolución de 21-02-2024 (Registro de Almería nº 1 – BOE 19-03-2024), si la nota de calificación omite la motivación, “las consideraciones realizadas en el informe no pueden ser tenidas en cuenta”. El Centro Directivo ordena tajantemente que “es por ello por lo que la calificación, en los términos que se ha redactado, no puede confirmarse y por ello el recurso, que se basa precisamente en la falta de motivación suficiente de la calificación negativa, debe estimarse”.

* 2. La Indefensión del Interesado

Si el registrador retrasa la exposición de sus argumentos al informe elevado a la Dirección General, el legitimado para recurrir sufre una situación de palmaria indefensión. La resolución de 15-07-2025 (Registro de El Puerto de Santa María nº 1 – BOE 07-08-2025) declara: “el momento procedimental, único e idóneo, en el que el registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de denegar la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan de ser tenidas en cuenta las que pueda introducir en su informe”. Al desconocer la razón última de la decisión recurrida en el momento de redactar su recurso, el ciudadano no ha podido exponer adecuadamente sus fundamentos jurídicos ante el órgano revisor.

* 3. Manifestación en las Calificaciones Lacónicas o Rutinarias

La Dirección General ha sido muy crítica con las calificaciones consistentes en meras fórmulas de estilo o citas numéricas de preceptos. Según la resolución de 14-01-2025 (Registro de Alcañiz – BOE 13-02-2025), los registradores no pueden limitarse a “una mera cita numérica rutinaria de los preceptos legales”. Si el registrador actúa así, y luego en el informe “se introducen nuevos argumentos jurídicos”, la DGSJFP concluye invariablemente que tales argumentos “no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución del recurso, al no haberse incluido en la nota de calificación”.

* V. MANIFESTACIONES PRÁCTICAS DE LA PROHIBICIÓN EN LA JURISPRUDENCIA REGISTRAL

Para ilustrar de forma sistemática y exhaustiva la aplicación de esta doctrina, procederemos a examinar su operatividad en los distintos expedientes y ámbitos sustantivos más habituales de la práctica registral.

* 1. En los Expedientes de Rectificación Descriptiva (Artículo 199 de la Ley Hipotecaria)

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro. En este ámbito, es sumamente frecuente que los registradores denieguen la inscripción basándose en la oposición de un colindante.

* 1.1. Las Dudas de Identidad deben Estar en la Nota, no en el Informe

Para que el registrador deniegue la inscripción, debe albergar dudas fundadas de invasión del dominio público o de fincas inmatriculadas colindantes. Estas dudas “deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación”. Si la registradora no explicita estas dudas en la nota, limitándose a afirmar de manera genérica que existe oposición, y posteriormente en su informe desarrolla los motivos, el defecto es revocado. Así lo exige la resolución de 06-06-2025 (Registro de Valladolid nº 2 – BOE 01-07-2025): “las razones y motivos que justifican las dudas de identidad manifestadas por la registradora son señaladas en el informe emitido en defensa de la nota de calificación. El informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos”.

* 1.2. El Afloramiento de Nuevos Datos Fácticos en el Informe

Una práctica proscrita es hacer aflorar datos fácticos esenciales en el informe. La resolución de 08-05-2023 (Registro de Sant Mateu – BOE 29-05-2023) reprocha duramente que el registrador, en su nota inicial, omitiera que los colindantes opositores eran titulares registrales y que sus parcelas catastrales se veían afectadas, introduciendo esta información vital únicamente en su informe. “La normativa vigente no ampara que el registrador, en su informe sobre el recurso presentado contra su nota de calificación, haga aflorar ahora el dato esencial omitido en dicha nota”, sentenciando que tales extremos “por su cualificada relevancia, debieron ser incluidos en la nota de calificación inicial, o en otra posterior rectificativa y sujeta a un nuevo plazo de recurso”.

* 2. En las Inmatriculaciones (Artículo 205 de la Ley Hipotecaria)

La inmatriculación de fincas exige un control riguroso para evitar la doble inmatriculación.

* 2.1. Dudas sobre la Coincidencia con Fincas ya Inscritas

Si el registrador sospecha que la finca a inmatricular coincide con otra ya inmatriculada, debe detallarlo en su nota. Si la nota se limita a denegar alegando “dudas”, y es en el informe donde el registrador desglosa la correspondencia cartográfica, la DGSJFP anula el defecto. La resolución de 17-01-2020 (Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 1 – BOE 18-06-2020) aclara que, si la registradora alude en el informe (pero no en la nota) a que la finca se encuentra afecta a un procedimiento de investigación del dominio conforme a la Ley 33/2003, esto equivale a añadir un nuevo defecto no susceptible de ser tenido en cuenta. “A tal circunstancia alude la registradora en el informe pero no en la nota de calificación, y es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos… pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos”.

* 3. En Materia de Representación y Juicio Notarial de Suficiencia (Artículo 98 Ley 24/2001)

El control registral sobre el juicio de suficiencia de las facultades representativas del notario es otra fuente habitual de fricción. El registrador debe ceñirse a calificar si se ha emitido el juicio y si resulta congruente con el negocio jurídico documentado. Si el registrador considera en su nota que existe falta de congruencia utilizando una argumentación concreta, no puede en su informe “cambiar” el argumento por otro distinto o exigir un requisito documental diferente. El notario recurrente formula su recurso en atención a los motivos de la nota; si el registrador introduce en el informe exigencias nuevas sobre la vigencia del poder, se produce indefensión y procede estimar el recurso por falta de congruencia.

* 4. En la Calificación de Documentos Judiciales y Administrativos

La competencia registral abarca la calificación de los obstáculos que surjan del registro y la observancia de los trámites esenciales (art. 100 y 99 del Reglamento Hipotecario, respectivamente). Si la nota de calificación rechaza un mandamiento judicial sin justificar la vulneración del tracto sucesivo o la falta de citación del titular registral, la exposición tardía de estas circunstancias en el informe no es válida. El informe no puede curar la desnudez jurídica de una nota que se limitó a “denegar por falta de tracto” sin concretar los asientos obstativos, conforme sanciona reiteradamente nuestro Centro Directivo.

* VI. PROCEDER ORTODOXO DEL REGISTRADOR ANTE EL DESCUBRIMIENTO DE NUEVOS DEFECTOS

Ante la estricta limitación impuesta al contenido del informe, cabe plantearse: ¿Qué debe hacer el registrador si, con posterioridad a emitir su nota de calificación, y durante la vigencia del asiento de presentación, detecta un nuevo defecto de fondo que es absolutamente obstativo para la inscripción?

* 1. El Principio de Legalidad frente al Principio de Calificación Unitaria

La Dirección General ha resuelto esta tensión afirmando que el principio de legalidad es superior. El registrador no puede, a sabiendas, inscribir un documento nulo o que contravenga frontalmente la ley simplemente porque omitió un defecto en su primera calificación.

Como expone la resolución de 08-05-2023 (Registro de Sant Mateu – BOE 29-05-2023): “la exigencia de que la calificación registral sea global y unitaria… no obsta a que, en aras del superior principio de legalidad, deba rechazarse la inscripción si se observan nuevos defectos que la impidan, aunque no hubieran sido puestos de manifiesto en una calificación anterior”.

* 2. El Cauce Formal: Una Nueva Nota de Calificación

La solución técnica y jurídica no consiste en “colar” el defecto en el informe del recurso interpuesto contra la primera nota. La actuación debida del registrador consiste en emitir una nueva nota de calificación formal.

Esta nueva nota debe contener su propia motivación fáctica y jurídica. Al dictarse una nueva calificación, se desencadenan los efectos garantistas de nuestro ordenamiento:

• Se notifica fehacientemente al interesado y al notario autorizante.
• Se produce una nueva prórroga del asiento de presentación (art. 323 LH).
• Se abre un nuevo y completo plazo para interponer recurso gubernativo o judicial contra los nuevos defectos.

Al proceder de esta forma, se salvaguarda el derecho de defensa del ciudadano, el cual contará con todo el plazo legal para rebatir los nuevos argumentos del registrador, preservando íntegramente las garantías procesales. Así se garantiza que no haya indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española.

* VII. EXTENSIÓN DE LA DOCTRINA A LA FIGURA DEL REGISTRADOR SUSTITUTO

El cuadro de sustituciones introducido por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria permite al interesado solicitar que un segundo registrador califique el documento cuando el titular ha emitido nota negativa. La intervención de este registrador sustituto está sujeta, mutatis mutandis, a la misma limitación material.

La resolución de 26-07-2019 (Registro de Madrid nº 2 – BOE 14-10-2019) sienta de manera cristalina que: “Del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso”.

El sustituto actúa como un órgano de revisión limitada (“recurso impropio”). Su función no es calificar “ex novo” todo el documento a la búsqueda de infracciones que el sustituido no vio. Su misión es ceñirse estricta y exclusivamente a los defectos expresados en la nota original con los que el recurrente/interesado haya manifestado su disconformidad. Si el sustituto observa defectos adicionales, no puede incorporarlos a su calificación sustitutoria, ratificando la absoluta imposibilidad de agravar la situación del recurrente con motivos jurídicos u objeciones formales no planteadas desde el inicio del iter procedimental registral.

* VIII. EL CONTENIDO LÍCITO, ADECUADO Y RECOMENDABLE DEL INFORME DEL REGISTRADOR

Habiendo acotado de manera extensiva lo que el informe no puede contener, procede, desde el rigor técnico de la función calificadora, establecer cuál es el contenido idóneo de este trámite preceptivo.

* 1. El Encuadre Procedimental y Fáctico

Según prescribe la resolución de 14-01-2025 (Registro de Alcañiz – BOE 13-02-2025), y basándose en la clásica doctrina de este Centro Directivo: “el informe ha de referirse a las cuestiones de trámite, tales como la fecha de presentación del documento calificado y las incidencias que puedan haber existido, como su retirada para pago del Impuesto, o para subsanar defectos, la fecha de la calificación negativa, la notificación de ésta a los interesados…”.

El informe es el documento donde el registrador “da fe” al órgano superior sobre la cronología del expediente, aportando certeza sobre la caducidad o vigencia de los asientos de presentación, las fechas de notificación (cruciales para determinar la admisibilidad o extemporaneidad del recurso) y la identificación exacta de los títulos y documentos complementarios que tuvo a la vista al emitir su juicio.

* 2. La Defensa Doctrinal de la Nota de Calificación

Superada la narración del tracto procedimental, el registrador debe utilizar el informe para realizar una defensa jurídica de su calificación. Como indica la resolución de 14-01-2025 (Registro de Madrid nº 2 – BOE 13-02-2025), el registrador puede aprovechar este trámite “sin perjuicio de que pueda profundizar en las razones que le han llevado a la nota de calificación negativa, o a contestar a las alegaciones del recurrente”.

Si el recurrente alega la inaplicabilidad de un artículo del Código Civil citado en la nota, el registrador empleará su informe para desglosar la jurisprudencia del Tribunal Supremo o las previas resoluciones de la DGSJFP que amparan su interpretación de dicho precepto. El informe adquiere aquí su genuino valor doctrinal y de confrontación jurídica, contestando punto por punto a los agravios (motivos de impugnación) planteados por el recurrente, operando siempre bajo el paraguas del respeto escrupuloso a la delimitación causal fijada originariamente en la nota de calificación.

* 3. Rectificación de la Calificación y Allanamiento

Por último, el trámite de emisión del informe (artículos 327.6 y 327.7 LH) permite al registrador un periodo de reflexión. Si a la vista del escrito de recurso, el registrador estima que los argumentos del recurrente son fundados, tiene la potestad legal de rectificar su calificación y acceder a la inscripción. En estos casos, el informe no llega a la DGSJFP como elemento de litigio, sino que el expediente se cierra por estimación registral del recurso (“allanamiento” material del registrador), procediéndose al despacho del título.

* IX. CONCLUSIONES FINALES DE ESTE DICTAMEN TÉCNICO-JURÍDICO

En virtud de todo lo extensamente argumentado y analizado, a la luz del corpus doctrinal de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sistematizado desde el año 2012, procedo a elevar las siguientes conclusiones definitivas:

PRIMERA. El procedimiento registral exige, imperativamente, que el acto de calificación negativa conste por escrito, sea global, unitario y se encuentre plenamente motivado en fundamentos de hecho y de derecho, resultando el cauce único, exclusivo e insustituible para poner de manifiesto los defectos que impiden la inscripción.

SEGUNDA. El informe que el registrador debe evacuar en el seno del recurso gubernativo (artículo 327 Ley Hipotecaria) tiene una naturaleza estrictamente procedimental y de profundización argumental, operando sobre él una prohibición absoluta y de orden público de añadir, mutar o incluir “nuevos defectos”.

TERCERA. Toda inobservancia de esta prohibición genera la nulidad de pleno derecho de dichos argumentos sobrevenidos, por conculcar el principio de interdicción de la indefensión (artículo 24 CE), procediendo la DGSJFP a ignorarlos sistemáticamente al resolver el expediente, fijando el debate procesal única y exclusivamente en los términos contenidos en la nota inicial.

CUARTA. Si la nota de calificación originaria carece de fundamentación suficiente o incurre en laconismo, tal vicio formal es insubsanable a través del informe. En estos casos, la nota debe ser revocada por la Dirección General para evitar la indefensión del administrado, sin que ello prejuzgue o equivalga a declarar per se la inscribibilidad del título, si el mismo presentare defectos sustantivos.

QUINTA. En el supuesto de que el registrador, una vez emitida la nota o durante la fase de recurso, apreciara defectos graves inobservados previamente, el principio superior de legalidad le impide ignorarlos e inscribir un título nulo. El único mecanismo legalmente procedente será la emisión de una nueva nota de calificación negativa, con reapertura de plazos de notificación, prórroga del asiento de presentación y restitución íntegra de la capacidad impugnatoria del ciudadano.

SEXTA. Esta arquitectura garantista resulta aplicable por analogía a la calificación emitida por el registrador sustituto en el cuadro de sustituciones del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, el cual tampoco puede extender su enjuiciamiento más allá de los límites acotados por el registrador sustituido y la discrepancia del interesado.

Este dictamen ha sido emitido con máximo rigor técnico, fundamentado estrictamente en la jurisprudencia registral emanada del Centro Directivo, salvaguardando en cada línea los pilares constitucionales del derecho a la tutela efectiva y los principios estructurales del ordenamiento hipotecario español.