DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre calificación registral de los acuerdos inscribibles de una comunidad de propietarios.

* I. CONFIGURACIÓN Y NATURALEZA DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

* I.1. Naturaleza Jurídica del Régimen

El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo. Conforme al artículo 396 del Código Civil y al artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, este derecho complejo integra el piso, local o departamento privativo —es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente— y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio. Tal y como establece la Dirección General 23-10-2020 (Registro de Denia nº 2 – BOE 06-11-2020), “no se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja”.

* I.2. Competencia de la Junta de Propietarios y Principio de Calificación

Como consecuencia de esta naturaleza, se atribuyen a la junta de propietarios amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (artículos 14 y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal). La calificación registral de los acuerdos adoptados por este órgano colegiado exige verificar el cumplimiento de los requisitos sustantivos y formales exigidos por la legislación hipotecaria y la especial aplicable, recayendo exclusivamente sobre las resoluciones que pretendan una mutación jurídico-real inmobiliaria con acceso al Registro 27-06-2018 (Registro de Burgos nº 4 – BOE 10-07-2018).

* II. DISTINCIÓN JURÍDICO-REGISTRAL ENTRE ACTOS COLECTIVOS Y ACTOS DE AFECTACIÓN INDIVIDUAL (“UTI SINGULI”)

* II.1. El Principio de Separación de Acuerdos

En materia de propiedad horizontal, la doctrina de la DGSJFP obliga a distinguir nítidamente entre dos categorías de actos, distinción fundamental a efectos de la exigencia de consentimiento 01-06-2020 (Registro de Santander nº 4 – BOE 10-07-2020):

1. Los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos: Son aquellos adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta (artículo 19 de la Ley sobre propiedad horizontal), “los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano comunitario”.
2. Los actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio: Requieren el consentimiento individualizado o “uti singuli” de los propietarios correspondientes, el cual habrá de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad.

* II.2. Ejemplos Prácticos de Consentimiento “Uti Singuli”

El establecimiento, por vía estatutaria, de una serie de restricciones en cuanto al uso a que se puede destinar el local comercial o la vivienda afecta directamente al núcleo de las facultades dominicales (artículo 348 del Código Civil). En estas circunstancias, si la alteración afecta singularmente a la configuración descriptiva o uso de un elemento privativo, “se requiere el consentimiento individualizado del propietario afectado, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad” 27-07-2018 (Registro de Molina de Segura nº 2 – BOE 04-08-2018).

Asimismo, la transformación de un elemento privativo en común o viceversa “afecta a los derechos de dominio de sus respectivos titulares y por ello se requiere el consentimiento individualizado de tales propietarios… de modo que no podrá inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos afectados por la alteración” 25-02-2021 (Registro de Castro-Urdiales – BOE 22-04-2021).

* III. LA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS: RÉGIMEN DE MAYORÍAS

* III.1. La Regla General de Unanimidad

Para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, la norma general exige que sean adoptados “en los términos previstos en la regla 6 del artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite la regla 8 de tal precepto)” 29-05-2019 (Registro de Sanlúcar de Barrameda – BOE 24-06-2019).

* III.2. Flexibilización de Mayorías: El Artículo 17.12 de la LPH

Las sucesivas reformas de la Ley 49/1960 han exceptuado la unanimidad para ciertos supuestos. Destaca el apartado 12 del artículo 17, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, que reduce la mayoría necesaria “al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas” 22-01-2021 (Registro de Madrid nº 27 – BOE 12-02-2021).

* III.2.A. Alcance restrictivo de la excepción del artículo 17.12 LPH

Es imperativo advertir que esta flexibilización es de interpretación restrictiva. Tal y como resuelve el 22-06-2022 (Registro de Madrid nº 28 – BOE 26-07-2022), dicha norma excepcional “no permite que esa excepción a la norma general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda a los que se refiere la norma estatutaria debatida, como es el de hospedería o vivienda vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística”. Para estos casos, se mantiene ineludible la regla general de la unanimidad del artículo 17.6 LPH.

De forma concurrente, el 16-06-2020 (Registro de Madrid nº 37 – BOE 03-08-2020) dictamina que la reducción de mayoría aplica tanto a los acuerdos que “limiten o condicionen” el alquiler turístico como a aquellos mediante los cuales, de manera expresa, “se prohíbe o no se permite” la actividad, reputando plenamente válidos los acuerdos prohibitivos adoptados por la mayoría de 3/5.

* IV. EL PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD DE LAS MODIFICACIONES NO INSCRITAS (ARTÍCULO 5 LPH)

* IV.1. Requisitos para la Eficacia Erga Omnes

Los estatutos de la comunidad de propietarios conforman un estatuto privativo “que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad” (artículo 5, párrafo tercero, LPH). En consecuencia, es doctrina reiterada y pacífica que “en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, la misma no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción” 23-07-2024 (Registro de Madrid nº 36 – BOE 09-10-2024).

* IV.2. Consecuencias Registrales de la Inoponibilidad

Si entre la fecha de adopción del acuerdo en junta y la presentación en el Registro para su inscripción hubieren accedido nuevos titulares que no prestaron su consentimiento, la registración exigirá su consentimiento individual. Tal y como aclara el 29-01-2025 (Registro de Málaga nº 13 – BOE 19-02-2025) (Nota: ID genérico referenciado en BOE 19-02-2025), “es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente”. El fundamento radica en el principio de seguridad jurídica (artículo 9.3 CE) y en evitar cargas ocultas y clandestinidad en el ámbito inmobiliario.

Sin embargo, si la norma aplicable exige solo 3/5 (como el art. 17.12 LPH), y el acuerdo cuenta con el voto favorable que engloba más de esos 3/5 respecto de la totalidad del inmueble, el acuerdo puede acceder al Registro sin el consentimiento de los adquirentes posteriores, “evidente que, habiendo sido consentido por todos los restantes propietarios, no es ya necesario que también haya sido aprobado por los propietarios que hayan adquirido uno de los pisos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo” 28-02-2020 (Registro de Madrid nº 27 – BOE 30-07-2020).

* V. LA INSCRIPCIÓN Y CALIFICACIÓN DE CLÁUSULAS ESTATUTARIAS LIMITATIVAS (VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO)

La inmensa mayoría de la calificación registral contemporánea aborda las resoluciones de asignación del Número de Registro de Alquiler de Corta Duración (NRUA) previsto en el Real Decreto 1312/2024. El registrador debe comprobar que no existe resolución obstativa, incluyendo las prohibiciones estatutarias.

* V.1. La Interpretación Restrictiva de las Prohibiciones de Uso

Es criterio jurisprudencial invariable que las limitaciones al derecho de propiedad deben ser siempre de carácter restrictivo. Las viviendas podrán utilizarse para fines y actividades no expresamente previstas, siempre que no sean contrarias a las leyes ni prohibidas explícitamente 25-06-2025 (Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 – BOE 26-07-2025).

* V.2. Supuestos que Constituyen Prohibición Efectiva del Alquiler Turístico

La DGSJFP ha perfilado de manera unívoca qué expresiones estatutarias impiden registralmente la asignación del NRUA:

1. Actividades profesionales, mercantiles o comerciales: La cláusula que prohíbe desarrollar en las viviendas “cualquier actividad comercial” o “cualquier clase de industria y comercio” impide la concesión del NRUA porque el alquiler turístico entraña una actividad comercial/económica 10-07-2025 (Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 – BOE 06-08-2025).
2. Hospederías, pensión o casas de huéspedes: “La expresa prohibición –entre otras– de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico” 16-09-2025 (Registro de Benalmádena nº 2 – BOE 18-12-2025).
3. Uso exclusivo de “hogar familiar” o “domicilio permanente”: Impone un evidente sentido de necesaria dedicación a un uso residencial y estable. “El alquiler de corta duración no turístico resulta incompatible con la cláusula estatutaria que obliga a destinar las viviendas exclusivamente a domicilio permanente” 24-07-2025 (Registro de Madrid nº 4 – BOE 16-10-2025).

* V.3. La Interacción entre la Licencia Administrativa y la Normativa Civil

Reiteradamente subraya el Centro Directivo que “un título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en la esfera administrativa, pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca” 22-10-2025 (Registro de Almería nº 2 – BOE 23-02-2026). Es la comunidad de propietarios quien ostenta la soberanía civil para modificar los estatutos y excluir de las actividades prohibidas la actividad turística.

* VI. OPERACIONES DE MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS

* VI.1. División, Segregación y Agrupación de Pisos o Locales

Cualquier división, segregación o agrupación de pisos o locales requiere el consentimiento de la junta como órgano colectivo, en cuanto supone una modificación de las cuotas de participación y alteraciones estructurales materiales o de servicios generales 13-05-2022 (Registro de Bilbao nº 10 – BOE 01-06-2022).

* VI.2. Las Cláusulas de Exoneración de Autorización de la Junta

Se ha admitido de manera constante la validez de las cláusulas estatutarias que facultan a los propietarios a realizar segregaciones o agrupaciones sin requerir acuerdo de junta 06-10-2021 (Registro de Adeje – BOE 03-11-2021). Esta autorización preconstituida lleva implícita “todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación” (por ejemplo, la apertura de una puerta de acceso en el local comercial). Sin embargo, “la validez de este tipo de cláusulas estatutarias” impone que las nuevas cuotas se fijen estrictamente en proporción o mediante una fórmula matemática clara, de lo contrario, “el acuerdo será inevitable en aquellos casos en los que no se establezca en la cláusula estatutaria el método de cálculo” 03-06-2020 (Registro de Castellón de la Plana nº 3 – BOE 23-07-2020).

* VI.3. Rectificación de Superficie y Anejos Inseparables

“Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese mediante el dato de «su superficie con inclusión de elementos comunes», por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo” 15-09-2025 (Registro de A Coruña nº 4 – BOE 19-12-2025). Toda alteración de superficie o desvinculación de anejos que exceda de la facultad puramente individual requerirá el consentimiento de la junta de propietarios si afecta la descripción general o coeficientes, exigiendo además “el consentimiento individualizado del propietario correspondiente, el cual debe constar mediante documento público” 25-07-2018 (Registro de Cáceres nº 1 – BOE 04-08-2018).

* VII. REQUISITOS URBANÍSTICOS Y PARCELATORIOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

* VII.1. Propiedad Horizontal “Tumbada” vs. Complejos Inmobiliarios Privados

Se distingue formalmente la propiedad horizontal tumbada, donde el suelo permanece como elemento común pro indiviso, del complejo inmobiliario, en el cual se parcelan terrenos y el suelo constituye fincas privativas (parcelas). “La división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación… manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta”. No obstante, si se configuran porciones de terreno como privativas, se produce una parcelación urbanística material y, en consecuencia, “debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística” o declaración de innecesariedad 24-04-2024 (Registro de Callosa d’en Sarriá – BOE 15-05-2024).

* VIII. LA FIGURA DE LA SUBCOMUNIDAD Y LAS COMUNIDADES FUNCIONALES (ARTÍCULO 68 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO)

* VIII.1. La Comunidad Funcional de Garajes o Trasteros

El artículo 68 del Reglamento Hipotecario y el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 amparan la creación de comunidades funcionales, habitualmente aplicadas a garajes o trasteros. En ellas, se transmuta la comunidad ordinaria en “una comunidad especial con asignación de uso de plazas o trasteros determinados… comunidad de carácter funcional, por razón de su destino, en la que queda excluida la «actio communi dividundo» y el derecho de retracto” 18-10-2021 (Registro de Bilbao nº 6 – BOE 12-11-2021). Como señala la citada resolución, para modalizar este régimen y delimitar las plazas u operar redistribuciones, “requerirá en todo caso el consentimiento de todos los titulares y partícipes integrantes de dicha comunidad”.

* VIII.2. Creación de Subcomunidades

La constitución de una subcomunidad “exige que se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio”. La jurisprudencia y la doctrina de la DGSJFP entienden que no es precisa una habilitación estatutaria expresa previa, siendo “suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba” 22-02-2023 (Registro de San Sebastián de los Reyes nº 2 – BOE 15-03-2023). Sin embargo, si la subcomunidad carece de inscripción formal, la legalización de sus libros de actas se sujetará a condicionamientos específicos.

* IX. LA LEGALIZACIÓN DE LOS LIBROS DE ACTAS

* IX.1. Propiedad Horizontal Formal y Subcomunidades Inscritas

El libro de actas constituye un instrumento formal imprescindible para dar publicidad a la vida orgánica de la comunidad. Su legalización procede sin obstáculos cuando la comunidad o subcomunidad constan inscritas formalmente.

* IX.2. La Propiedad Horizontal de Hecho

Cuando una edificación se encuentra físicamente dividida y existen distintos propietarios, pero no se ha formalizado el título constitutivo, procede la legalización del libro de actas siempre que se trate de un órgano colectivo afín a la propiedad horizontal. Sin embargo, en tales supuestos, “al no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. La consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales (en particular no gozará de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral)” 01-06-2022 (Registro de San Sebastián de los Reyes nº 2 – BOE 29-06-2022). Se exigen tres presupuestos 05-02-2025 (Registro de Bilbao nº 6 – BOE 21-02-2025): a) Estar integrada por dos o más edificaciones o parcelas independientes; b) Participar los titulares en una copropiedad indivisible sobre otros elementos comunes; c) Que del documento se desprenda que el libro refleja acuerdos de un órgano colectivo.

* X. INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES A FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

* X.1. Carencia de Personalidad Jurídica

La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica independiente. Ello tiene como corolario registral que “no se admite la posibilidad de que a favor de tales comunidades como tales, pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad el dominio de bienes inmuebles” 27-05-2021 (Registro de Palma de Mallorca nº 6 – BOE 10-06-2021).

* X.2. Excepción Registral: Anotaciones Preventivas y Adjudicaciones Judiciales

No obstante lo anterior, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (tras la reforma de la Ley 13/2015) permite expresamente practicar anotaciones preventivas de embargo a favor de la comunidad. Derivado de esto, excepcionalmente se ha admitido la adjudicación judicial de una finca a favor de la comunidad por el impago de cuotas. Esta titularidad se consiente “como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios ser titulares permanentes de bienes, por lo que debe reputarse como una situación de tránsito a su posterior transmisión o a su conversión en elemento común” 27-05-2021 (Registro de Palma de Mallorca nº 6 – BOE 10-06-2021).

* X.3. Preferencia Crediticia del Artículo 9 LPH

El artículo 9.1.e) LPH otorga al crédito por gastos comunes del año en curso y tres años anteriores una afección real. Sin embargo, para que el carácter real de la preferencia conste explícitamente modificando el rango frente a cargas preexistentes (con eventual purga), “es necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados” 16-01-2025 (Registro de Marbella nº 1 – BOE 13-02-2025). En caso contrario, el embargo dimanante del procedimiento se anotará rigiendo la prioridad por el orden estricto de acceso al Registro.

* XI. EXIGENCIAS FORMALES DEL TÍTULO INSCRIBIBLE

* XI.1. Principio de Titulación Pública

Los acuerdos de las comunidades de propietarios que constituyan modificación del título, adopción de nuevos estatutos, desvinculación de anejos u otras actuaciones con transcendencia real, carecen de idoneidad si se presentan en forma de certificación o instancia privada (ni siquiera con firmas legitimadas) ni en testimonio por exhibición notarial. El artículo 3 de la Ley Hipotecaria impone un principio inexcusable. “Los testimonios por exhibición no generan los efectos que los instrumentos públicos… Por eso no pueden ser considerados título hábil para la inscripción del acta de la comunidad” 10-07-2025 (Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 – BOE 06-08-2025). Por tanto, es obligatoria su elevación a escritura pública notarial.

* XI.2. La Acreditación de la Representación Orgánica

Cuando el Presidente o el Administrador-Secretario certifican el acuerdo adoptado por la Junta para su elevación a público, el notario y el registrador deben controlar la vigencia y suficiencia de sus cargos. Dicha acreditación puede verificarse exclusivamente por una doble vía técnico-documental: “Testimonio notarial del contenido del libro de actas, o bien certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor de la certificación se halla en el ejercicio de su cargo” 23-07-2024 (Registro de Madrid nº 36 – BOE 09-10-2024). La omisión de este requisito constituye un defecto suspensivo directo.

* XII. CONSIDERACIONES FINALES SOBRE LA CALIFICACIÓN GLOBAL Y UNITARIA

Como broche a este dictamen, y tal como establece sistemáticamente la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública 14-06-2023 (Registro de Madrid nº 53 – BOE 10-07-2023), el registrador ostenta el deber inderogable de someter al filtro de la legalidad todos los documentos y actos referidos, amparado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y el artículo 98 de su Reglamento. Dicha calificación ha de ser integral, objetiva e independiente, no quedando vinculado el funcionario calificador por notas o despachos anteriores sobre el mismo título, debiendo dictar una resolución suficientemente motivada en la que exprese de forma disapasionada las causas obstativas fundamentadas en los preceptos y la jurisprudencia expuesta a lo largo del presente dictamen.

Todo ello al servicio de los principios constitucionales de seguridad jurídica e interdicción de la arbitrariedad, blindando la inviolabilidad del Registro de la Propiedad en favor de los terceros adquirentes y el orden público económico.