* INFORME JURÍDICO COMPARATIVO: AFECCIÓN FISCAL VS. AFECCIÓN URBANÍSTICA

* 1. Extensión de la responsabilidad del adquirente: ¿Limitada al bien afectado o universal?

* Afección Fiscal (Art. 79 LGT)

La afección real fiscal actúa como una garantía real institucional de origen legal. Su naturaleza jurídica no transforma al tercer adquirente en deudor del tributo ni en un responsable personal en el sentido del artículo 41 de la Ley General Tributaria (LGT). La responsabilidad queda estrictamente limitada a las condiciones del propio bien inmueble afectado.

La Administración tributaria no dispone de acción personal contra el resto del patrimonio del adquirente; únicamente ostenta un ius persequendi para realizar el valor del bien inmueble y cobrar el crédito tributario con cargo a este.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera, Sección 2ª) en su Sentencia de 24 de enero de 2004 (Rec. 5187/1999) fija esta naturaleza:

«La afección de bienes al pago de deudas tributarias constituye una garantía real e implícita de origen legal […] El adquirente de un bien afecto no se convierte en deudor de la obligación tributaria principal, ni tampoco en responsable subsidiario en los términos previstos de forma general en la Ley General Tributaria, pues su responsabilidad no es personal sino real, limitada al valor de los propios bienes objeto de la transmisión».

Por su parte, la Resolución de la DGSJFP de 22 de marzo de 2023 ratifica este alcance al señalar que:

«La afección real fiscal no confiere a la Administración una acción personal contra el nuevo titular, sino la facultad de realizar el valor del inmueble, de ahí que la anotación o nota marginal delimite objetivamente la responsabilidad del bien al pago del impuesto, sin que pueda extenderse a otros bienes del adquirente».

* Afección Urbanística (Art. 27 TRLSRU)

A diferencia de la anterior, la afección urbanística se fundamenta en el principio de subrogación real estatutaria. El artículo 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) establece de forma imperativa que el nuevo titular «queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario».

No estamos ante una mera afección real que garantiza una deuda ajena, sino ante una transmisión ex lege de la posición jurídica de obligado. Las obligaciones urbanísticas son de naturaleza propter rem, lo que implica que el adquirente se convierte en el obligado personal directo. Consiguientemente, su responsabilidad es universal y se extiende a todo su patrimonio (Art. 1911 del Código Civil) si el valor del inmueble fuera insuficiente para cubrir las cargas u obligaciones de urbanización del ámbito.

El Tribunal Supremo (Sala Tercera) en su Sentencia de 23 de noviembre de 2021 (Rec. 5431/2020) dictamina:

«La subrogación real que establece la legislación urbanística sitúa al nuevo propietario en el lugar del anterior en los derechos y en los deberes urbanísticos pendientes de cumplimiento. […] Estos deberes derivados del planeamiento y de su ejecución no se limitan cuantitativamente al valor del suelo, sino que incorporan al nuevo titular como obligado personal, respondiendo del cumplimiento de las cargas del sector de forma ilimitada a través de los mecanismos de recaudación de la Administración actuante».

* 2. Grado de responsabilidad: ¿Subsidiaria, solidaria o sustitutoria y liberatoria?

* Afección Fiscal (Art. 79 LGT)

La responsabilidad derivada de la afección fiscal es de carácter subsidiario por mandato legal explícito y requiere inexorablemente la tramitación del procedimiento de derivación de responsabilidad regulado en los artículos 174 y siguientes de la LGT.

• No es solidaria: La Administración no puede dirigirse simultáneamente o a su elección contra el adquirente.

• No es sustitutoria ni liberatoria: El transmitente (sujeto pasivo del impuesto devengado en la transmisión, como el ITPAJD o el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) sigue siendo el deudor principal e insustituible.

Para que la Administración pueda ejecutar la garantía real sobre el inmueble, es requisito de procedibilidad que el deudor principal y los posibles responsables solidarios hayan sido formalmente declarados fallidos en el periodo ejecutivo.

El Tribunal Supremo (Sala Tercera) en su Sentencia de 10 de diciembre de 2020 (Rec. 4991/2018) declara:

«El artículo 79 de la LGT configura una responsabilidad subsidiaria especial vinculada a la posesión del bien. Exige de forma ineludible la previa declaración de fallido del obligado al pago principal. La derivación de acción contra el bien afecto no puede iniciarse de forma directa ni desvinculada del procedimiento recaudatorio general, siendo nulo el apremio sobre el inmueble si no consta acreditada la insolvencia del deudor tributario principal».

* Afección Urbanística (Art. 27 TRLSRU)

La responsabilidad en este ámbito no encaja en la estructura tributaria de la subsidiariedad por derivación. Al operar la subrogación real, el adquirente pasa a ser el sujeto obligado actual ante la Administración urbanística o la Junta de Compensación. Sin embargo, surge el interrogante de si esta subrogación libera al propietario anterior respecto a las deudas ya devengadas y notificadas bajo su titularidad.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo determina que la subrogación no es liberatoria para el transmitente si las cuotas ya estaban liquidadas o devengadas. Ante la Administración se genera una situación de corresponsabilidad o solidaridad pasiva: la Administración puede exigir el cobro de las cuotas devengadas tanto al titular en el momento del devengo como al nuevo adquirente, sin necesidad de declarar la insolvencia o fallido de ninguno de ellos.

El Tribunal Supremo (Sala Tercera) en su Sentencia clave de 21 de mayo de 2020 (Rec. 4153/2017) fija la doctrina de forma tajante:

«La subrogación real urbanística establecida en la ley implica que las cargas y deberes siguen a la finca, situando al nuevo adquirente como deudor actual de los costes de urbanización. No obstante, esta transmisión del deber no produce un efecto liberatorio para el anterior propietario frente a la Administración por las cuotas ya devengadas y notificadas. Frente a la Administración pública urbanística, ambos sujetos quedan vinculados, lo que faculta a la entidad actuante a exigir el pago indistintamente al titular actual por el principio de subrogación real, o al anterior propietario por haber nacido la obligación bajo su señorío, configurando una responsabilidad solidaria en el plano del Derecho Público».

* 3. Oponibilidad y constancia registral: ¿Eficacia condicionada a la inscripción?

* Afección Fiscal (Art. 79 LGT)

En el ámbito tributario, la constancia registral es un requisito de oponibilidad absoluto frente a terceros de buena fe. El artículo 79.2 de la LGT autolimita la prerrogativa pública al excepcionar expresamente al «tercero protegido por la fe pública registral».

La Administración dispone de un mecanismo específico: la nota marginal de afección fiscal (regulada asimismo en los artículos 5 de la LGT y 100 del Reglamento General de Recaudación). Esta nota tiene un plazo de caducidad legal perentorio de 5 años desde la fecha de su asiento (Art. 67 del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado). Si la nota marginal no consta en el Registro en el instante de la adquisición, o si habiendo constado ya ha caducado, el tercero que inscribe su derecho queda plenamente inmune (Art. 34 de la Ley Hipotecaria), extinguiéndose la afección real.

El Tribunal Supremo (Sala Tercera) en su Sentencia de 25 de octubre de 2012 (Rec. 1656/2010) consagra este principio de seguridad jurídica:

«La virtualidad de la afección real fiscal frente a terceros adquirentes del inmueble está subordinada a su preceptiva publicidad registral a través de la correspondiente nota marginal. Si el adquirente inscribe su título estando el bien libre de dicha nota, o habiendo caducado el plazo de cinco años establecido para su vigencia, opera en toda su extensión la protección de la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, impidiendo a la Administración dirigir el procedimiento de apremio contra dicho inmueble».

* Afección Urbanística (Art. 27 TRLSRU)

El régimen urbanístico presenta una quiebra profunda respecto al principio de fe pública registral. Si bien el artículo 27.1 del TRLSRU menciona la inscripción de las obligaciones referentes a un efecto de mutación jurídico-real, y el Real Decreto 1093/1997 regula detalladamente la constancia registral de las afecciones urbanísticas mediante notas marginales en los proyectos de equidistribución, la jurisprudencia niega que la ausencia de inscripción libere al adquirente de los deberes urbanísticos básicos.

Los deberes impuestos por el planeamiento (viales, dotaciones, costear la urbanización) configuran el estatuto legal objetivo de la propiedad del suelo. Por tanto, la ordenación urbanística goza de publicidad legal obligatoria e inherente. El adquirente no puede ampararse en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (tercero hipotecario) para eludir los deberes de urbanización pendientes, pues el urbanismo constituye una carga estatutaria del suelo que obliga ex lege, conste o no en el folio registral. La inscripción registral es necesaria para canalizar la vía de apremio directa o para concretar afecciones de saldos de reparcelación específicos, pero su ausencia no extingue la obligación propter rem del propietario.

El Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil) en su Sentencia n.º 427/2013, de 25 de junio de 2013 (Rec. 2163/2010), delimitó la inoperancia de la fe pública registral frente a los deberes urbanísticos:

«Los deberes urbanísticos […] se imponen por la fuerza del planeamiento directamente sobre las fincas, con independencia de las vicisitudes de su titularidad y de la información del Registro de la Propiedad. El estatuto urbanístico de la propiedad del suelo define los límites de los derechos y el contenido de los deberes inherentes a su titularidad. En consecuencia, el tercero hipotecario no puede alegar la protección de la fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria para considerarse exento de los costes de urbanización, dado que el adquirente de un suelo en desarrollo asume los deberes urbanísticos por imperativo legal implícito de la ordenación».

Asimismo, la Sala Tercera (de lo Contencioso-Administrativo) del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 18 de mayo de 2016 (Rec. 3524/2014), reiteró:

«La ordenación urbanística estatutaria vincula la propiedad del suelo con independencia de la publicidad del Registro de la Propiedad. La circunstancia de que no constase inscrita en el Registro la afección concreta al pago de los gastos de urbanización no determina la extinción de una obligación que deriva directamente de la ley y del planeamiento ejecutivo, de obligado acatamiento para el actual propietario por su condición de tal».