DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la doctrina hipotecaria emanada de las calificaciones de los Registros de la Propiedad de Granada.

Este informe sistematiza los criterios jurídicos adoptados por los distintos titulares de los Registros de la Propiedad de Granada (números 1, 2, 3, 5, 6 y 7)  que han sido objeto de recurso, analizando las materias de derecho hipotecario, urbanístico, civil y procesal tratadas en los mismos.

* I. DERECHO HIPOTECARIO: EJECUCIÓN, CARGAS Y CONDICIONES RESOLUTORIAS

* 1. Condición Resolutoria y Pacto de Lex Commissoria

El Registro de Granada nº 2 ha protagonizado resoluciones de gran calado doctrinal respecto a la reinscripción a favor del vendedor y la cancelación de cargas posteriores.

Recientemente, se ha abordado la ejecución de la condición resolutoria expresa. La Dirección General ha establecido que, si se ha pactado una cláusula penal con acuerdo de no moderación, no será necesaria la consignación de cantidades para la reinscripción a favor del vendedor, incluso existiendo cargas posteriores. No obstante, para la salvaguarda de los titulares de dichas cargas (terceros registrales), es ineludible su oportuna notificación para que puedan ejercitar sus derechos. Resolución de 15-2-2024 (Registro de Granada nº 2 – BOE 14-03-2024).

* 2. Cancelación de Hipoteca por Caducidad

El Registro de Granada nº 2 ha tratado la cancelación de hipotecas por caducidad legal cuando consta expedida certificación de cargas.

Se ha resuelto que no es obstáculo para cancelar una hipoteca por caducidad el hecho de que al margen de la inscripción conste nota marginal de expedición de certificación de cargas para procedimiento de ejecución. La nota marginal no implica un cierre registral indefinido ni una prórroga perpetua de la hipoteca si no se culmina la ejecución en los plazos legales o no se presenta el decreto de adjudicación antes de que opere la caducidad. Resolución de 21-11-2022 (Registro de Granada nº 2 – BOE 12-12-2022).

* 3. Cláusulas Abusivas y Protección de Consumidores

El Registro de Granada nº 2 planteó la calificación de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios.

La Dirección General recordó que el registrador puede rechazar la inscripción de cláusulas cuando su nulidad por abusividad haya sido declarada judicialmente o cuando el carácter abusivo pueda apreciarse directamente de forma objetiva (por ejemplo, intereses de demora superiores al límite legal del artículo 114.3 LH), protegiendo así al consumidor en el ámbito registral. Resolución de 19-7-2017 (Registro de Granada nº 2 – BOE 17-08-2017).

* 4. Concurso de Acreedores y Cancelación de Cargas

El Registro de Granada nº 3 denegó la cancelación de un embargo administrativo anterior a la declaración de concurso.

Se confirmó que no es posible acceder a la cancelación ordenada por el Juez de lo Mercantil de un embargo a favor de la Agencia Tributaria anotado con anterioridad a la declaración de concurso, si de la resolución judicial no resulta que los bienes estén afectos a la actividad productiva del concursado, requisito esencial para que el Juez del concurso tenga competencia cancelatoria sobre cargas administrativas previas. Resolución de 11-7-2013 (Registro de Granada nº 3 – BOE 24-09-2013).

* II. DERECHO PROCESAL Y DOCUMENTOS JUDICIALES

* 1. Calificación de Documentos Judiciales y Herencia Yacente

El Registro de Granada nº 7 ha generado doctrina muy reciente sobre la calificación registral en procedimientos seguidos contra la herencia yacente.

Se ha reiterado que el registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial, pero sí debe calificar si en el procedimiento han sido emplazados los titulares registrales o sus herederos para evitar la indefensión (art. 20 LH y 24 CE). En el caso de la herencia yacente, se admite la inscripción si el procedimiento se ha dirigido contra los herederos determinados o, en caso de ser indeterminados, si se ha nombrado un administrador judicial o se ha notificado al Estado en su caso, cumpliendo así con el tracto sucesivo procesal. Resolución de 26-7-2024 (Registro de Granada nº 7 – BOE 10-10-2024).

* 2. Cancelación de Asientos y Principio de Especialidad

El Registro de Granada nº 3 abordó la necesidad de claridad en los mandamientos de cancelación.

Se estableció que no procede la cancelación de asientos si en la sentencia o mandamiento no se identifican las fincas registrales con sus datos ni los asientos concretos que deben cancelarse. Además, no pueden cancelarse derechos de titulares posteriores que no han sido parte en el procedimiento, en virtud del principio de proscripción de la indefensión. Resolución de 21-11-2012 (Registro de Granada nº 3 – BOE 19-12-2012).

* III. DERECHO URBANÍSTICO Y OBRA NUEVA

* 1. Obras Nuevas Antiguas (Art. 28.4 TRLS)

El Registro de Granada nº 6 ha sentado criterio sobre la documentación administrativa en obras antiguas.

Se confirmó que para la inscripción de obras nuevas por antigüedad en Andalucía, no es exigible la aportación de la declaración expresa administrativa de fuera de ordenación, ni la licencia de ocupación, siempre que se acredite la antigüedad de la edificación y la inexistencia de expediente de disciplina urbanística que implique la demolición, mediante la oportuna certificación técnica o catastral. Resolución de 29-10-2012 (Registro de Granada nº 6 – BOE 05-12-2012).

* 2. Registro Municipal de Solares y Venta Forzosa

El Registro de Granada nº 2 trató la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Registro administrativo en situaciones de venta forzosa.

Se determinó que la nota marginal de inclusión en el Registro Municipal de Solares es necesaria para dar publicidad a la situación de venta forzosa por incumplimiento de deberes urbanísticos. Esta nota no es independiente de la inscripción en el registro administrativo, exigiendo una coordinación estricta para legitimar la venta forzosa frente a terceros. Resolución de 2-1-2013 (Registro de Granada nº 2 – BOE 07-02-2013).

* 3. Segregaciones y Derecho Intertemporal

El Registro de Granada nº 2 calificó una escritura de segregación antigua presentada bajo nueva normativa.

La Dirección General resolvió que la segregación es un acto de carácter registral y su inscripción queda sujeta a los requisitos vigentes en el momento de la presentación (necesidad de licencia o declaración de innecesariedad), aunque la escritura sea de fecha anterior. Si la Administración declara la nulidad de la segregación, el registrador debe denegar la inscripción. Resolución de 1-12-2014 (Registro de Granada nº 2 – BOE 19-12-2014).

* IV. DERECHO CIVIL Y PRINCIPIOS REGISTRALES

* 1. Representación y Tracto Sucesivo

El Registro de Granada nº 2 ha abordado la validez de poderes antiguos y la continuidad del tracto.

Se analizó la eficacia de los poderes otorgados antes de la Ley 24/2001, recordando que deben cumplir los requisitos de suficiencia vigentes. Además, se reiteró que si faltan títulos intermedios que no han accedido al Registro (tracto interrumpido), es necesario aportarlos o acudir a los procedimientos de reanudación del tracto, no pudiendo inscribirse directamente el último título. Resolución de 23-3-2022 (Registro de Granada nº 2 – BOE 15-04-2022).

Por su parte, el Registro de Granada nº 1 trató el juicio de suficiencia notarial, confirmando que el registrador debe calificar la congruencia de dicho juicio con el contenido del título presentado. Resolución de 3-7-2019 (Registro de Granada nº 1 – BOE 26-07-2019).

* 2. Propiedad Horizontal y Rectificación

El Registro de Granada nº 1 resolvió sobre la rectificación de descripciones en propiedad horizontal.

Se estableció que la rectificación de la descripción de elementos privativos (como plazas de garaje) que altere la cuota o elementos comunes requiere el consentimiento de la comunidad de propietarios o resolución judicial, no bastando la sola voluntad del titular, protegiendo así el título constitutivo inscrito. Resolución de 13-3-2019 (Registro de Granada nº 1 – BOE 09-04-2019).

El Registro de Granada nº 6 trató sobre la legalización de libros de actas, señalando que la diligencia de un libro no prejuzga la existencia jurídica de la comunidad si esta no está inscrita, siendo un acto de autenticación que no crea derechos sustantivos registrales. Resolución de 7-12-2012 (Registro de Granada nº 6 – BOE 21-01-2013).

* 3. Inmatriculación y Artículo 206 LH (Iglesia Católica)

El Registro de Granada nº 1 denegó una inmatriculación por certificación eclesiástica tras la reforma de la Ley 13/2015.

Se confirmó que, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, que derogó el privilegio de inmatriculación de la Iglesia Católica mediante certificación propia (equiparada a funcionarios públicos), no es posible utilizar este medio, debiendo acudir a los procedimientos ordinarios de inmatriculación (título público de adquisición o expediente de dominio), aunque la certificación fuera de fecha anterior a la reforma si se presenta después. Resolución de 17-2-2016 (Registro de Granada nº 1 – BOE 11-03-2016).

* 4. Reanudación del Tracto Sucesivo

El Registro de Granada nº 1 analizó los límites del expediente de dominio.

Se determinó que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto cuando el promotor adquirió directamente del titular registral o de sus herederos, ya que en ese caso no hay verdadera interrupción del tracto, debiendo formalizarse la transmisión mediante los títulos públicos correspondientes o su elevación a público. Resolución de 19-4-2012 (Registro de Granada nº 1 – BOE 21-05-2012).

* 5. Rectificación de Cabida y Procedimientos Gráficos

El Registro de Granada nº 5 (citado en el contexto de procedimientos de rectificación) y otros de la provincia han aplicado la doctrina de que, para la rectificación de cabida y la inscripción de la representación gráfica, si existen dudas fundadas de identidad o posible invasión de dominio público, el registrador debe denegar la inscripción o suspenderla para tramitar el expediente del artículo 199 LH. Resolución de 6-3-2017 (Registro de Granada nº 5 – BOE 23-03-2017).

Asimismo, el Registro de Alhama de Granada denegó la inscripción de una representación gráfica por dudas de identidad, al existir oposición de colindantes registrales que aportaron documentación técnica contradictoria, confirmando la DG que tales dudas estaban justificadas. Resolución de 9-6-2021 (Registro de Alhama de Granada – BOE 29-06-2021).

* V. ASPECTOS FORMALES Y TELEMÁTICOS

* 1. Presentación Telemática

El Registro de Granada nº 2 exigió el cumplimiento de la presentación telemática por parte del notario.

Se recordó que el artículo 112 de la Ley 24/2001 impone al notario la obligación de remitir copia autorizada electrónica al registro, salvo que el interesado manifieste lo contrario. El registrador debe calificar este extremo para garantizar el principio de prioridad y la rapidez en el despacho. Resolución de 26-7-2018 (Registro de Granada nº 2 – BOE 04-08-2018).

* 2. Recurso Gubernativo

El Registro de Granada nº 3 trató la acreditación de la representación en el recurso.

Se estableció que la falta de acreditación de la representación al interponer el recurso es un defecto subsanable, debiendo el registrador conceder un plazo para ello antes de rechazar el recurso. Resolución de 20-7-2017 (Registro de Granada nº 3 – BOE 08-08-2017).