CERTIFICACION REGISTRAL SOBRE RECINTOS GEOGRÁFICOS CONCRETOS: limitaciones de las búsquedas y metodología recomendable

* INTRODUCCION:

Sabemos que para inmatricular una finca (que en esencia es una porción concreta de la superficie terrestre) con su correspondiente georreferenciación, o para inscribir ex novo la georreferenciación de una finca que fue inmatriculada en su día sin tal georreferenciación,  es preciso comprobar previamente que ninguna de las fincas registrales ya inmatriculadas se refiera en todo o en parte a esa misma porción de la superficie terrestre delimitada por la georreferenciacion cuya inscripción se pretende ahora.

Por eso, en los expedientes de dominio del art 203 LH y del 201 LH, el notario ha de solicitar al registrador una certificación acerca de si una concreta porción de terreno georreferenciada consta ya, en todo o en parte, previamente inmatriculada.

Pero en el sistema registral español, por razones históricas, hacer las búsquedas necesarias para certificar con claridad  sobre tal extremo tiene una complejidad enorme, y unas limitaciones muy considerables, y las certificaciones que finalmente se expidan, cuando dan resultado negativo,  no pueden nunca garantizar de modo absoluto que esa porcion del territorio no conste en todo o en parte previamente inmatriculada.

Por las razones que luego se detallan, es evidente que :

1.-Resulta legal y materialmente imposible certificar de manera infalible que no haya absolutamente ninguna finca en todo el archivo histórico registral en papel desde 1861 que en su descripción se refiera o pretendiera referirse en todo o en parte a una determinada porción física del territorio.

2.- Resulta humanamente imposible pretender hacer búsquedas fiables en archivos históricos en papel (cientos de tomos encuadernados, con antigüedad desde 1861, en gran parte escritos a mano)

3.- Solo resulta posible efectuar búsquedas en los índices y aplicaciones informáticas disponibles.

4.- El valor y relevancia de los resultados de tales búsquedas depende tanto de la integridad y fiabilidad de los datos que consten en tales aplicaciones informáticas, como de la metodología de búsqueda que se emplee ahora.

5.- El registrador actualmente titular no es responsable de la integridad y fiabilidad de los datos que consten en tales aplicaciones informáticas, por las razones expresadas, pero sí lo es de intentar emplear las metodologías de búsqueda más adecuadas, como se expresa a continuación.

Por ello se sugiere la conveniencia de que las certificaciones registrales que se expidan incorporen un breve informe sobre las limitaciones del archivo o la base de datos a consultar, y sobre la concreta metodología que cada registrador haya empleado al efectuar las consultas, y se propone una metodología concreta.

* INFORME REGISTRAL SOBRE LA INTEGRIDAD Y FIABILIDAD DE LOS DATOS QUE CONSTAN EN LOS LIBROS REGISTRALES EN PAPEL Y EN LAS APLICACIONES INFORMÁTICAS DE GESTIÓN DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

El registrador que suscribe informa, a los efectos oportunos, lo siguiente:

1.- El registro de la propiedad se implantó en 1861, y desde entonces se han inscrito en él muchísimas fincas, con gran diversidad de supuestos permitidos por la legislación vigente en cada momento:

* I.- FINCAS ALGÚN TIPO DE DATO GRÁFICO EN SU DESCRIPCION REGISTRAL:

1.- Fincas con georreferenciación inscrita (algunas, tras la ley 13/2015).

2.- Fincas inmatriculadas con certificación catastral descriptiva y gráfica (algunas, tras la ley 13/1996).

3.- Fincas con plano archivado en el registro (por ej: planos individuales, o planos de actuaciones sistemáticas, como reparcelaciones, expropiaciones, concentración parcelaria, etc).

4.- Fincas que mencionan un localizador gráfico (la referencia catastral) que remite a una ubicación en una cartografía y base de datos externa (el Catastro)

* II.- FINCAS SIN NINGÚN DATO GRÁFICO EN SU DESCRIPCION REGISTRAL:

.- Fincas sin ninguno de los datos gráficos anteriores, sino sólo con simples descripciones literarias, redactadas unilateralmente por cada propietario, e inscritas sin que la ley exigiera ningún tipo de comprobación registral sobre su veracidad o exactitud, y ni siquiera sobre la existencia física de la finca.

A su vez, las descripciones literarias, pueden ser:

.- Mencionado algún “lindero fijo”

.- Con simples menciones de nombres de  colindantes.

Y en ambos casos, pueden ser:

.- Mencionando el lindero fijo o colindante con un nombre que permanece en la actualidad

.- Mencionándolos con nombres pasados, hoy desaparecidos

También nos podemos encontrar con:

.- Fincas con descripción literaria “completa” (situación, superficie, y linderos)

.- Fincas con descripción literaria “incompleta” (ej, fincas sin expresar superficie, o restos de fincas sin describir)

2.- La legislación vigente en distintos momentos históricos no ha implantado los medios necesarios para exigir la adecuada identificación de las fincas que además evite dobles inmatriculaciones, por lo que a fecha de hoy, hay muchísimas fincas insuficientemente identificadas (y además no es posible cuantificarlas) y muchísimas fincas o partes de fincas que están doble o múltiplemente inmatriculadas (y además ni siquiera es posible localizarlas ni cuantificarlas). Incluso hay muchísimas fincas inmatriculadas que ni siquiera existen en la realidad física (y además ni siquiera es posible localizarlas ni cuantificarlas)

3.- En algunos casos, la legislación vigente incluso ha provocado conscientemente dobles inmatriculaciones (por ej: normativa sobre inscripción de concentración parcelaria)

4.- Las administraciones públicas muy pocas veces ha cumplido sus obligaciones legales de deslindar sus bienes demaniales o patrimoniales y de inscribirlos en el registro de la propiedad.

5.- Los propietarios de fincas de dominio privado muy pocas veces han hecho uso de su derecho de inscribir la georreferenciación de sus fincas, actualizar y rectificar errores de descripciones, o comunicar domicilios actualizados para ser notificados.

6.- Los índices y aplicaciones informáticos del registro de la propiedad no se comenzaron a implantar hasta el último cuarto del siglo XX, y con herramientas y diseños rudimentarios, que se han ido mejorando con el tiempo.

7.- La “recuperación” y alta de datos literarios en los índices informáticos se ha llevado a cabo a lo largo de los años, por los sucesivos titulares de la oficina, por lo que  que la integridad y fiabilidad de los índices finales no son responsabilidad del actual titular del registro, como no lo son tampoco el acierto o falta de acierto de la normativa registral vigente en cada momento ni el del diseño de las aplicaciones informáticas de gestión.

* CONCLUSIONES:

1.- Por las razones expuestas, resulta legal y materialmente imposible certificar de manera infalible que no haya absolutamente ninguna finca en todo el archivo histórico registral en papel desde 1861 que en su descripción se refiera o pretendiera referirse en todo o en parte a una determinada porción física del territorio.

2.- Resulta humanamente imposible pretender hacer búsquedas fiables en archivos históricos en papel (cientos de tomos encuadernados, con antigüedad desde 1861, en gran parte escritos a mano)

3.- Solo resulta posible efectuar búsquedas en los índices y aplicaciones informáticas disponibles.

4.- El valor y relevancia de los resultados de tales búsquedas depende tanto de la integridad y fiabilidad de los datos que consten en tales aplicaciones informáticas, como de la metodología de búsqueda que se emplee ahora.

5.- El registrador actualmente titular no es responsable de la integridad y fiabilidad de los datos que consten en tales aplicaciones informáticas, por las razones expresadas, pero sí lo es de intentar emplear las metodologías de búsqueda más adecuadas, como se expresa a continuación.

* METODOLOGÍA Y CRITERIOS DE BUSQUEDAS INFORMÁTICAS

* PASO 1.-BUSQUEDAS POR GEOLOCALIZACIÓN:

Partiendo de una concreta georreferenciación de un recinto determinado (la que se pretende inmatricular o inscribir para una finca ya inmatriculada.

* 1.- POR GEORREFERENCIACION EN LAS DISTINTAS CAPAS APLICACIÓN GRÁFICA HOMOLOGADA

Cargar la georreferenciación en cuestión en la aplicación gráfica y contrastarla con las diversas capas disponibles. Capas donde buscar:

.- Georreferenciaciones tras la ley 13/2015

.- Georreferenciaciones anteriores a la ley 13/2015.

(ojo: no todos los planos de fincas archivados constan dados de alta en la aplicación homologada: la mayoría no lo están)

.- Delimitaciones de dominio público.

(no todos los dominios públicos constan deslindados y accesibles en la aplicación homologada)

.- Ortofotos actual e históricas.

* 2.- POR REFERENCIA CATASTRAL, EN LOS ÍNDICES INFORMÁTICOS

a.- Buscar en los índices registrales la referencia catastral del inmueble en cuestión y de los colindantes catastrales

* PASO 2: BUSQUEDAS POR NOMENCLATURA (personas y lugares)

Partiendo de los nombre de titulares y de lugares:

* 1.- POR PERSONAS: NOMBRES DE PROPIETARIOS A BUSCAR:

Los que se mencionen como colindantes en la descripción registral

Los titulares catastrales del inmueble catastral en cuestión y sus colindantes      Los que se indiquen por el interesado (titulares anteriores, etc)

* 2.- POR LUGARES: NOMBRES DE FINCA (SI TIENE NOMBRE PROPIO), NOMBRE DE  PARAJE /CALLE A BUSCAR:

El que conste en la descripción registral

El que conste en la descripción catastral.

El que conste por cambios de denominación y/o numeración conocidos.

(Nota: la búsqueda por nombre de propietario, para dar resultados útiles, ha de combinarse con el criterio de nombre de paraje o calle de modo que los resultados cumplan ambos criterios. La búsqueda por calle y número sí podría dar resultados útiles por sí sola, con independencia de que coincida el nombre del propietario.)

* CERTIFICACION REGISTRAL 

Con las limitaciones y conforme a los criterios y metodología que se acaban de exponer en el anterior informe, se procede ahora, en virtud de la solicitud de certificación registral presentada con numero de entrada xxx, a certificar a continuación acerca los concretos resultados de las búsquedas efectuados en los índices y aplicaciones de gestión disponibles en este registro de la propiedad.

xxx

(nota: puede utilizarse el modelo publicado en regispro en el siguiente enlace: MODELO DE CERTIFICACION REGISTRAL para el procedimiento del art 201 LH (georreferenciación de fincas)

(…)

OTRAS ENTRADAS RELACIONADAS:

A propósito de la RDGRN 20-6-2018 sobre NOTA SIMPLE EN LA QUE CONSTE LA NO INMATRICULACION DE UNA FINCA.