* TEXTO ÍNTEGRO PUBLICADO EN BOE:

https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-8157

* SUPUESTO PLANTEADO:

Una finca registral descrita como parcela de terreno con una edificación, se «divide horizontalmente» en dos elementos privativos: el uno, que es una parcela de terreno sin edificación  y el dos, que es otra parcela de terreno donde se ubica una edificación. Y el único elemento común es una porción de terreno descrita como «zaguán de entrada con una superficie de 78,80 metros cuadrados».

El registrador suspende la inscripción por faltar la «necesaria aportación de base gráfica de los elementos independientes y de la zona común».

El notario autorizante de la escritura y ahora recurrente alega que no procede tal cosa, por contar con autorizacion municipal previa y por no se procedente la constancia registral de la representación gráfica correspondiente a un elemento en régimen de propiedad horizontal.

* CRITERIO DE LA DG:

Confirma la nota de calificación sentando la siguiente doctrina:

* 1.- Sobre el principio de especialidad registral

“El principio de especialidad registral se refiere a la necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales.

Si los asientos registrales no son claros y precisos, no podrán serlo sus efectos jurídicos. Y siendo el derecho de propiedad el conjunto más pleno de facultades que un determinado sujeto ostenta sobre un determinado objeto (la finca), se hace imprescindible, para el Registro de la Propiedad, identificar con la debida claridad y precisión tanto al sujeto como al objeto del derecho de propiedad.

* 2.- Sobre la trascendencia jurídica  de la inscripcion gráfica:

Recuerda que ” la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito“.

…

* 3.- Sobre el medio de cumplir el principio de especialidad, según la naturaleza de la finca

” … el principio de especialidad registral exige una precisa delimitación del objeto sobre el que recae el derecho inscribible. Y para alcanzar esa precisión se utilizan distintos medios técnicos en función de cuál sea la naturaleza o característica esencial de tal objeto:

a) cuando dicho objeto es una porción de la superficie terrestre, el medio técnico más idóneo para alcanzar dicha precisión es la georreferenciación de sus límites perimetrales.

b) cuando se trate de una edificación o instalación, también se exige precisar la georreferenciación de la superficie ocupada por ellas.

c) cuando se trata de elementos arquitectónicos interiores de tales edificaciones, tales como los elementos privativos de un régimen de propiedad horizontal, el medio técnico más idóneo, dada la dificultad para georreferenciar superficies interiores y que además están o pueden estar superpuestas entre sí en diversas plantas, es aportar el plano en planta de cada elemento.”

* 4.- Necesidad de georreferenciar cada elemento privativo y común que consista en un porcion de suelo

“… resultan de la división dos porciones de suelo como elementos independientes, (cada uno con una determinada cuota en el único elemento común, que también es una porción de suelo) cuya georreferenciación, tanto de los elementos privativos, como, por exclusión, del elemento común, es preceptiva, porque así lo exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria en todos los supuestos de divisiones y otros más, que determinen una reordenación de los terrenos, como ocurre en el caso de la llamada por el propio notario autorizante y recurrente «división horizontal tumbada».”

“… En este caso ya no es de aplicación la simple exigencia de plano en planta de todos y cada uno de los elementos privativos resultantes, sino que por ser los elementos privativos y comunes resultantes porciones de terreno, se exige su correspondiente georreferenciación conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria.”

* 5.- Sobre las relaciones entre la autorización administrativa previa y la georreferenciación exigible

“el hecho de que conste la preceptiva autorización municipal, a efectos de acreditar el cumplimiento de los requerimientos exigidos por la normativa urbanística aplicable, no dispensa en modo alguno de la obligación de cumplir también los requerimientos específicamente exigidos por la legislación registral para precisar la ubicación y delimitación de las fincas resultantes de la operación cuya inscripción se pretende. Y ambas cuestiones están tan vinculadas entre sí, que la identificación gráfica que se aporte al Registro ha de ser precisamente la misma que haya sido objeto de autorización administrativa …”

Y a tal efecto cita el artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y (a modo de ejemplo, y no por ser aplicable al caso)el artículo 140.3 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

* 6.- Sobre si la propiedad horizontal es o no un caso particular de complejo inmobiliario.

La DG alude al “debate doctrinal acerca de si la propiedad horizontal tumbada en la que el suelo y vuelo sigan siendo elementos comunes .. es no o un complejo inmobiliario”.

Y proclama lo siguiente:

“Dicho debate resulta aquí intrascendente por varios motivos:

a) porque la definición legal de complejo inmobiliario contenida en el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana es la siguiente: «se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos». Y, por tanto, en esa definición tan amplia, se incluye cualquier régimen de propiedad horizontal, tanto «vertical» como «tumbada», y tanto si entre los elementos comunes, que en todo caso han de existir, figuran el suelo y el vuelo, como si no es así.

b) porque la hipotética relevancia de la tesis doctrinal que el notario invoca acerca de que la propiedad horizontal tumbada no sea un caso particular de la categoría general llamada «complejo inmobiliario» sino otra categoría jurídica distinta, sólo lo sería a efectos meramente urbanísticos, acerca de si resulta o no exigible la autorización administrativa previa para su constitución, cuestión que aquí no se debate ahora, pero carece por completo de relevancia para discutir, por ser indiscutible, que si los elementos privativos resultantes de la división son porciones de suelo, la Ley Hipotecaria exige preceptivamente para su inscripción que se aporte su georreferenciación precisa.

c) porque, en el caso que nos ocupa, como se ha apuntado, ni siquiera es cierto que el suelo y vuelo sean elementos comunes, ya que el único elemento común que se contempla es una porción de terreno descrita como «zaguán de entrada con una superficie de 78,80 metros cuadrados».