Resolución de 7 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Málaga n.º 3, por la que se deniega la inscripción de un expediente de dominio para la reanudación del tracto.

 

* ASUNTO

En un expediente de dominio para reanudad tracto, y pese a formularse oposición expresa y fundada de un interesado, el notario “estima justificada por notoriedad la pretensión” del promotor.  El registrador objeta que, legalmente, el notario debió cerrar el expediente sin más. La DGRN confirma la calificación registral, haciendo interesantes consideraciones sobre la naturaleza de los nuevos expedientes de dominio notariales y sus diferencias con los anteriores expedientes de dominio judiciales y con las actas de notoriedad, que han sido suprimidos por la ley 13/2015.

 

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CIRCUNSTANCIAS DEL CASO:

 

* 1.- En un expediente de dominio, un interesado formula oposición expresa, con expresión de causa y aportación de documentos

Durante la tramitación de un expediente de domino ante un determinado notario para la reanudación del tracto sucesivo a instancia y a favor de la entidad «Mabeldi, S.L.»., comparece ante el notario don J. C. G. R., formulando oposición expresa y aportando contrato privado de compromiso de compraventa de esa misma finca a su favor.

 

* 2.- Pese a ello, el notario “estima justificada por notoriedad la pretensión” del promotor del expediente

 

El notario que tramita el expediente de dominio concluye el acta diciendo que dicho opositor «no figura como titular de derecho alguno inscrito sobre la finca (…) ni aporta demanda judicial al respecto», y que, basándose en las diligencias y pruebas practicadas, «estimo justificada por notoriedad la pretensión de reanudación de tracto sucesivo (…) a favor del requirente Mabeldi S.L.».

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CONCLUSIONES DESTACADAS Y EXTRACTO DE LOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS:

 

* 1.- Un expediente de dominio NO es un acta de notoriedad

“Como cuestión previa, de carácter terminológica pero también conceptual no está de más advertir que, aunque tanto el notario como el registrador emplean la expresión de «acta de notoriedad para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido», e incluso el notario concluye declarando que «estimo justificada por notoriedad la pretensión de reanudación de tracto sucesivo (…)», en realidad el nuevo expediente de dominio cuya tramitación la Ley 13/2015 encomendó a los notarios, no es un acta de notoriedad.

* 2.- En la legislación anterior ahora derogada sí habia actas de notoriedad

En la legislación anterior, ahora ya derogada por la Ley 13/2015, sí que se contemplaba el acta de notoriedad en el Título VI de la Ley Hipotecaria como uno de los medios posibles para alcanzar la concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad extrarregistral. Así, en el anterior artículo 199 de la Ley Hipotecaria se decía que «la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará: a) Mediante expediente de dominio. b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante (…)». Y en el artículo 200 se preveía que «la reanudación del tracto sucesivo interrumpido se verificará mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artículo doscientos cinco se podrá hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas».

 

* 3.- Tras la Ley 13/2015  ya no se contemplan las actas de notoriedad (ni para inmatricular, ni para acreditar mayor cabida, ni para reanudad tracto):

 

“Ahora, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, y en línea con el objetivo de desjudicializacion que expresa su exposición de motivos, se ha optado por suprimir los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados por el juez y potenciar los tramitados por el notario. Para ello, la ley podría haber suprimido el expediente de dominio y mantenido, con modificaciones, el acta de notoriedad. Pero lo que ha hecho realmente ha sido exactamente lo contrario: suprimir el acta de notoriedad y mantener, con modificaciones, el expediente de dominio. En efecto, en la nueva regulación del Título VI de la Ley Hipotecaria tras la reforma operada por la Ley 13/2015 ha desaparecido toda referencia al acta de notoriedad, (ni para inmatricular, ni para acreditar mayor cabida, ni para reanudad tracto). ”

 

* 4.- Sólo subsiste el expediente de dominio, pero con cambios esenciales, entre ellas, que siempre necesitan titulo de propiedad y que si se formula oposicion el notario no puede tomar más decisión que la de cerrar el expediente.

 

En cambio, el expediente de dominio sí subsiste, pero con tres modificaciones esenciales:

– Que conforme al nuevo artículo 203 «el expediente deberá tramitarse ante Notario hábil (…)» (mientras que el anterior expediente de dominio judicial se tramitaba ante el juez, con preceptiva intervención del Ministerio Fiscal).

– Que para iniciarlo, conforme al mismo artículo 203 ha de aportarse en todo caso «título de propiedad de la finca (…) que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del expediente» (mientras que en el anterior expediente de dominio judicial el artículo 201 sólo exigía aportar los documentos acreditativos del derecho del solicitante «si los tuviere»).

– Que conforme al mismo artículo «si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca» (mientras que en el anterior expediente de dominio judicial el juez decidía en forma de auto, recurrible, «en vista de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crítica racional (…) declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial»).

 

 

* 5.- Los nuevos expedientes de dominio notariales no se fundamentan en la supuesta notoriedad apreciada por el notario, sino en el cumplimiento de los trámites legalmente previstos y en la decisión final del registrador.

Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos, a salvo siempre, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, lo que decida motivadamente la calificación registral.

 

 

* 6.- Por tanto, ya no existe el  «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas, ni para rectificar la cabida, ni para reanudar el tracto sucesivo.

Por tanto, así como la legislación anterior hoy ya derogada contraponía el acta de notoriedad al expediente de dominio, en la legislación actualmente vigente ya no hay tal contraposición, pero tampoco identificación o asimilación entre ambas figuras, pues ya no existe ni está prevista, y por tanto no debe emplearse denominación errónea o que induzca a error, un «acta de notoriedad» para la inmatriculación de fincas conforme al artículo 203, o para rectificar la cabida conforme al artículo 201, o para reanudar el tracto sucesivo conforme al artículo 208, sino un «expediente de dominio» tramitado ante notario, y documentado en actas notariales, para alguna de las finalidades señaladas

 

 

* CIRCUNSTANCIAS DEL CASO CONCRETO:

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1.- Se formuló oposición con expresión de causa y aportación de documentos probatorios.

 

“… en el presente supuesto, no se trata de una mera incomparecencia, sino de una comparecencia formulando oposición expresa por parte de alguien que no sólo alega ser interesado y oponerse sin más a la pretensión de la promotora («Mabeldi, S.L.»), sino que: aporta contrato privado de compromiso de compraventa a su favor, otorgado por las mismas vendedoras que vendieron a la promotora del expediente, siendo dicho contrato privado incluso de fecha anterior a la compra efectuada por ésta; en dicho contrato privado, que el notario incorpora al acta del expediente de dominio, las vendedoras incluso anuncian y se comprometen a iniciar un expediente de jurisdicción voluntaria para reanudad el tracto interrumpido; Consta haberse iniciado otro expediente de dominio, ante otro notario, incluso en fecha anterior al iniciado por la entidad «Mabeldi, S.L.» y contradictorio con éste último.

 

* 2.- Por tanto, el notario debió dar por conclusas las actuaciones

Por todo ello, no estamos ante una oposición sin expresión de causa, sino con expresión detallada y pormenorizada de la causa en que funda su oposición e incluso con aportación de prueba documental indiciaria, por lo que resulta evidente que no estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria ausente de controversia, –que es el fundamento esencial de los expedientes de estos expedientes–, sino todo lo contrario, y por ello resulta de aplicación directa el mandato del artículo 208, el cual, para el caso de que alguien formule oposición preceptúa que «el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde». En consecuencia, el promotor del expediente «podrá entablar demanda en juicio declarativo» contra quien se hubiera opuesto, «ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca».

 

* 3.- Y ello aunque el que formula oposicion no haya sido citado nominalmente

En contra de ello cabría teóricamente argumentar diciendo que en el caso que nos ocupa quien ha formulado oposición con expresión de causa y aportación de prueba documental no era una de las personas «citadas» por el notario. Pero de la tramitación del acta resulta que el edicto publicado por el notario en el «Boletín Oficial del Estado» del martes 7 de mayo de 2019, suplemento N, página 2, convocaba a la titular registral «y de manera genérica, a cualquier interesado», a los efectos de que «podrá comparecer en mi notaría dentro del plazo de un mes a contar desde la publicación de este edicto, para oponerse a la tramitación del acta o alegar lo que estimen oportuno en defensa de sus derechos». Así que sí que se trata de un interesado citado, aunque fuera de forma genérica, para posible comparecencia y alegación ante el notario. Y sería contrario al artículo 208 y al fundamento de los expedientes de jurisdicción voluntaria, y en particular, del expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, que la oposición expresa formulada por un interesado que, tras haber sido citado, alega ser causahabiente del último titular registral haya de resultar completamente inoperante.

* 4.- Y aunque no sea titular registral, ni aporte demanda judicial

Por ello no cabe estimar la alegación de la recurrente, de que sólo debía concluirse el acta y dar por conclusas las actuaciones si la oposición la formulara un titular registral (pues también cabe que la formule quien alegue ser su causahabiente) o quien aporte demanda judicial (pues la ley, que en rigor no exige aportar documentación como requisito imprescindible para que la oposición sea tenida en cuenta, sino que basta «expresar la causa en que se funde», no excluye aportar otros medios de prueba por escrito distintos de la demanda judicial, como por ejemplo, y así ha sido el caso.

 

* 5.- Por todo ello, se confirma la calificación registral, según la cual, ante la oposición formulada por un interesado, el notario debió cerrar el expediente