El perfeccionamiento del Registro de la Propiedad por la aplicación gráfica registral: del “receptor de mentiras” al “detector de mentiras”.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA APLICACIÓN GRÁFICA REGISTRAL: del “receptor de mentiras” al “detector de mentiras”.

 AUTOR: Joaquin Delgado

El registro de la propiedad siempre ha calificado, proclamado, publicado y protegido, de la manera mas plena posible en nuestro ordenamiento,  derechos reales sobre inmuebles (es decir, la relación de uno o varios sujetos sobre un objeto inmobiliario para poder ejercer, y hacer oponible frente a todos los demás, un concreto contenido de facultades).

Pero es cierto que la calificación registral tradicional sólo era cuidadosa en cuanto a la determinación precisa del quién es el sujeto de cada derecho, y en cambio, para referirse al objeto sobre el que el sujeto ostenta tales facultades, se contentaba con transcribir la descripción literaria que del mismo hiciera su propietario, la cual descripción estaba cargada, no sólo de las comprensibles subjetividades e  imprecisiones, sino, muchas veces, y esto era lo verdaderamente grave, de errores, inexactitudes y hasta de mentiras conscientes.

* El registro como “receptor de mentiras”:

Esa mera transcripción de descripciones literarias, sin sujeción a calificación registral, era un sistema altamente imperfecto, pues presentaba numerosas y graves deficiencias:

1.- No había ninguna certeza de la que una finca registral existiera en la realidad.

2.- No había ninguna certeza acerca de su ubicación y delimitación geográfica precisas.

3.- No había ninguna certeza de que la finca se inscribiera en el registro de la propiedad y término municipal donde realmente se ubique.

4.- No había ninguna certeza de que midiera la extensión superficial que se decía.

5.- No había ninguna certeza de que lindara con quien su propietario afirmaba lindar.

6.- No había ninguna certeza de que esa misma finca o parte de ella que es objeto de inmatriculación no estuviera ya previamente inmatriculada, incluso varias veces.

6.- No había ninguna certeza de que fuera verdad que la edificación que el propietario declaraba estar ubicada en determinada finca lo estuviera realmente

8.- No había ninguna certeza de que cuando el propietario afirmaba que estaba rectificando un error de medición de su finca en realidad no estuviera incorporando fraudulentamente porciones exteriores a ella.

9.- No había ninguna certeza de que esa finca que un propietario decía ser de su propiedad privada no fuera, en todo o en parte, realmente de dominio público

En definitiva, el registro de la propiedad, con el sistema de mera transcripción de descripciones literarias unilaterales, era un gigantesco receptor de afirmaciones no acreditadas, e incluso en ocasiones, directamente de mentiras.

* El nuevo “detector de mentiras”:

Ahora, tras la ley 13/2015, se impone al registrador de la propiedad la obligación legal de calificar, es decir, de comprobar, todos y cada uno de tales extremos. O dicho con otras palabras, de someter al otorgante del negocio, al menos en materia gráfica, a un eficiente sistema “detector de mentiras”.

Esa función es precisamente una de las principales finalidades de la llamada “aplicación registral para el tratamiento de representaciones gráficas”.

Por ello y para ello ordena el nuevo articulo 9 de la Ley Hipotecaria que “Todos los Registradores dispondrán, como elemento auxiliar de calificación, de una única aplicación informática suministrada y diseñada por el Colegio de Registradores e integrada en su sistema informático único, bajo el principio de neutralidad tecnológica, para el tratamiento de representaciones gráficas, que permita relacionarlas con las descripciones de las fincas contenidas en el folio real, previniendo además la invasión del dominio público, así como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificación y calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.”

Cuando se presente a registrar cualquier documento en cuya virtud se pretenda la inscripción de la representación geográfica de una finca, ya  sea de modo simultáneo a su inmatriculación o apertura de folio real, o con posterioridad, lo primero que debe hacer el registrador es:

1.- Calificar que se aporte una delimitación georreferenciada de toda finca y de toda edificación en sistema oficial de coordenadas UTM y formato técnicamente compatible con Catastro. Si no es así, nota de defectos.

2.- Que si tal delimitación no es la catastral, sino alternativa, esté amparada  en alguno de los supuestos previstos en la ley. Si no es así, nota de defectos

3.- “Cargar” la referencia catastral o el fichero informático que contenga la representación gráfica alternativa (todavía no estamos validando ni inscribiendo nada, sino efectuando verificaciones previas) en la aplicación informática de tratamiento de bases gráficas, la cual aplicación, a modo de “detector de mentiras”  verificará, y nos dirá con precisión y fiabilidad geométrica:

a.- Si el fichero informático tiene el formato y requerimentos técnicos  que determina la resolución conjunta de la DGRN y DGC. Si no es así, nota de defectos.

b.- A qué puntos concretos de la superficie terrestre corresponden cada una de las coordenadas geográficas aportadas, cuál es la delimitación poligonal geométricamente resultante, (si es que resulta un polígono cerrado y no una línea quebrada pero abierta) y el área (superficie) geométricamente comprendida dentro de ella.

Como resultado de ello:

b.1     Si resulta que no es una línea poligonal cerrada, sino abierta; nota de defectos.

b.2     Al contrastar la delimitación poligonal de la finca con la capa de los distritos hipotecarios, la aplicación mostrará, según la normativa vigente,  cuál es el registro competente. Si no es aquél en el que se ha presentado el documento, denegación de asiento de presentación, y caso de haberse ya practicado, nota de defecto.  Y si hace falta, se inicia de oficio el procedimiento de traslado del historial registral al registro competente

b.3        Al contrastar con la capa o capas del dominio publico deslindado, si resulta que la finca intersecta con dominio público, nota de defectos.

b.4        Al contrastar con las capas que contienen las ortofotografías oficiales, si la apreciación humana detecta alguna inconsistencia (por ejemplo, que invada alguna carretera y otro elemento visual que notoriamente pueda ser dominio público), nota de defectos.

b.5        Al contrastar con la capa catastral, la aplicación nos dirá quienes son los inmuebles catastrales colindantes, y mediante la consulta a los servicios web del Catastro, quienes son los titulares catastrales a los que, en su caso, habrá que notificar (art 199.2 LH) y sus domicilios.

b.6        Al contrastar con las capas donde figuren identificadas otras fincas ya inmatriculadas, si intersecta con alguna, nota de defectos, ya sea denegatoria (si es evidente la doble inmatriculación) o suspensiva (si hay indicios razonables o dudas fundadas que podrían, en su caso, solventarse).

Y si  no intersecta, pero colinda, la aplicación nos dirá cuáles son las fincas registrales colindantes, y mediante su integración con el programa de gestión “Experior”, quienes son sus titulares, a los que en su caso habrá que notificar o comprobar que hayan sido notificados (art 199 y otros) y, si constan, sus domicilio.

* Auxilia a que los registradores cumplan sus obligaciones legales:

Ayudados por dicha aplicación informática (no en vano definida por la ley como “elemento auxiliar de la calificación), los registradores podremos (por fin) cumplir con nuestros deberes legales, entre otros:

.- Impedir inscripciones en registro incompetente.

.- Impedir dobles inmatriculaciones

.- Impedir invasiones del dominio público, incluso aunque no esté inmatriculado.

.-Impedir inscripciones que delimiten su objeto con datos incongruentes, imprecisos, contradictorios, equívocos o directamente falsos.

.- Impedir inscripciones de edificaciones que no están realmente comprendidas dentro de los límites de la finca

.-Efectuar, o comprobar que se hayan efectuado, las notificaciones legales preceptivas.

.-Generar las alerta geográficas registrales que se exigen en el titulo VI de la Ley hipotecaria.

.-Expedir las certificaciones registrales que procedan, con constancia de ello por nota  marginal o mediante anotación preventiva, en función del procedimiento de que se trate.

Y a la inversa: si los registradores, ya sea por pereza, desinterés, o fobia tecnológica, no nos auxiliamos de dicha poderosa herramienta, con toda su potencialidad, estaremos condenados a nivel individual a equivocarnos, a no desempeñar correctamente nuestra función, y a incurrir en responsabilidad civil por los daños causados por nuestros errores, y a nivel colectivo, a poner en riesgo la justificación y utilidad misma del sistema registral español.

Hace ya muchos años que un registro de la propiedad no funciona si no tiene electricidad, o si no funciona el sistema informático de gestión de información alfanumérica. Hemos de asumir también que a partir de  ahora, tampoco funcionará debidamente si no emplea a fondo la referida aplicación informática de tratamiento de representaciones geográficas “y detección de mentiras”.

* El legislador debería ser más ambicioso para perfeccionar el sistema registral español:

Lo que hace falta es que el legislador sea ambicioso de verdad y no limite la obligatoria georreferenciación de fincas a los escasos supuestos previstos en la Ley 13/2015, que son excepcionales y minoritarios (inmatriculaciones, parcelaciones, etc), sino que la haga exigible en todo negocio inmobiliario inter vivos (incluyendo, por tanto, todas las transmisiones voluntarias y las hipotecas).

La seguridad jurídica y la seguridad del tráfico inmobiliario exige que quien quiera obtener dinero a cambio de vender o hipotecar una finca diciendo tener una determinada ubicación y superficie, pase primero un detector de mentiras que verifique si realmente está vendiendo o hipotecando lo que dice.

Los compradores poderosos y los prestamistas poderosos, por la cuenta que les trae, ya se encargar, cuando negocian, de exigir esa verificación previa.

Pero sería bueno y justo que tal verificación venga directamente y siempre exigida por la ley, en beneficio de todos, perfeccionando más aún el sistema registral español de seguridad jurídica preventiva.