POR MATERIAS

* 1. Número de Registro Único de Alquiler (NRUA)

El NRUA para arrendamientos turísticos o de corta duración constituye la materia más tratada, fijando la DGSJ criterios estrictos para su concesión:

• Cláusulas estatutarias prohibitivas: No cabe conceder el NRUA si constan inscritos estatutos que prohíben expresamente dedicar las viviendas a actividades industriales, comerciales, profesionales, de pensión, de hospedería o casas de huéspedes. Tampoco es posible si los estatutos exigen destinar la finca exclusivamente a “hogar familiar” o destino único de vivienda. Sin embargo, una prohibición exclusiva de actividades profesionales no impide el alquiler turístico, y una prohibición de actividades comerciales o industriales podría no impedir los arrendamientos de temporada que no tienen consideración turística o mercantil.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Benalmádena nº 2 (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Málaga nº 10 (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Arona (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Marbella nº 3 (15-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Málaga nº 10 (15-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Bilbao nº 7 (17-10-2025, B.O.E. 9-2-2026); Registro de Benalmádena nº 2 (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026); Registro de San Javier nº 1 (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026); Registro de Madrid nº 9 (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026); Registro de Gandía nº 4 (17-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Marbella nº 3 (17-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Vera (20-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Marbella nº 3 (20-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Vigo nº 4 (20-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Almería nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Pontevedra nº 1 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Vélez-Málaga nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Gijón nº 1 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Calp (23-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Alcalá de Henares nº 4 (24-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Bilbao nº 8 (24-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Lepe (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Benalmádena nº 2 (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Marbella nº 3 (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Chiclana de la Frontera nº 2 (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Estepona nº 2 (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Motril nº 1 (28-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Barcelona nº 1 (7-11-2025, B.O.E. 26-2-2026).
• Autorización de la Comunidad: Para licencias administrativas posteriores a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia, es necesario el acuerdo favorable de 3/5 partes de los propietarios.
  • Resolución aplicable: Registro de Torrevieja nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Declaración de Obra Nueva: Es obligatoria la previa inscripción de la declaración de obra nueva (totalmente terminada) para identificar exactamente la unidad física objeto de arrendamiento; de lo contrario, no procede el NRUA.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Eivissa nº 2 (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Eivissa nº 2 (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026); Registro de Marbella nº 3 (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026).
• Requisitos Administrativos: Se denegará el NRUA si no se acredita el título habilitante (licencia, declaración responsable o inscripción en el registro turístico correspondiente) exigido por la normativa autonómica o local. La existencia de un título administrativo no subsana las prohibiciones civiles inscritas.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Castro Urdiales (20-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de San Lorenzo de El Escorial nº 3 (21-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Madrid nº 4 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Madrid nº 27 (23-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Madrid nº 37 (24-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Madrid nº 27 (28-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Tracto Sucesivo: Quien solicite el NRUA debe ser el titular registral; no bastan fotocopias de escrituras ni solicitudes de herederos o compradores que aún no han inscrito su derecho.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Tías (15-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Vélez-Málaga nº 2 (7-11-2025, B.O.E. 26-2-2026).
• Viviendas de Renta Limitada: Resulta incompatible el arrendamiento de corta duración con viviendas amparadas en la Ley de 15 de julio de 1954, ya que esta obliga a destinarlas “exclusivamente a domicilio permanente”, incluso tras su descalificación si los estatutos mantienen esta remisión.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Madrid nº 9 (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026).

* 2. Procedimiento del Artículo 199 de la Ley Hipotecaria (Georreferenciación)

• Oposición de colindantes (Dudas de identidad): El registrador debe justificar objetivamente la denegación de la inscripción gráfica. Una mera afirmación de invasión o disminución de cabida no documentada por el colindante no basta para paralizar el expediente. En cambio, procede la denegación si la oposición se fundamenta con justificación técnica (planos georreferenciados contradictorios) o evidencia una invasión real, constatando una controversia que debe dirimirse en los tribunales.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Almería nº 3 (13-10-2025, B.O.E. 5-2-2026); Registro de Almoradí (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Piedrahíta (17-10-2025, B.O.E. 11-2-2026); Registro de Archidona (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Protección del Dominio Público: Se protege tanto el dominio público inscrito como el no inscrito sobre el que haya indicios suficientes. Si la Administración alega que se invade dominio público, debe fundamentarlo aportando la resolución de inicio de deslinde con plano georreferenciado o, al menos, la clasificación administrativa del suelo.
  • Resolución aplicable: Registro de Avilés nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).

* 3. Calificación Registral y Asiento de Presentación

• Denegación del Asiento de Presentación: Sólo procede cuando el documento carece manifiestamente de trascendencia registral o no es título inscribible, como resoluciones judiciales sin mandatos registrales, instancias privadas solicitando diligencias anómalas (ej. notas informativas sobre servidumbres o control de administradores), o solicitudes para fincas de otro distrito hipotecario.
  • Resoluciones aplicables: Registro de San Bartolomé de Tirajana nº 1 (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de El Prat de Llobregat (13-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de San Vicente de Raspeig (16-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Armilla (23-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Villajoyosa nº 2 (24-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Noia (24-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Rectificación del Registro: Las rectificaciones de cabida o linderos derivadas de procedimientos expropiatorios, o la modificación del régimen económico matrimonial presunto de una adquisición (ej. pasar de gananciales a separación de bienes) requieren el consentimiento expreso del titular registral perjudicado, acreditación indubitada del error o resolución judicial firme. Los errores de concepto por “arrastre de cargas” (art. 217 LH) no se rectifican sin acuerdo unánime o providencia judicial.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Cornellà de Llobregat (16-10-2025, B.O.E. 6-2-2026); Registro de Ávila nº 1 (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Inca nº 1 (6-11-2025, B.O.E. 26-2-2026).

* 4. Ejecuciones Hipotecarias, Embargos y Prohibiciones de Disponer

• Cláusulas Abusivas y Ejecución: La comisión de apertura y la retención anticipada de intereses no implican la denegación automática de la hipoteca si operan fuera de entidades de crédito típicas y se detallan en el acta de transparencia, correspondiendo al registrador fijar un criterio objetivo si aprecia abusividad. Por otro lado, no cabe cancelar una transmisión posterior a favor de un tercero ajeno a un procedimiento donde se declara nula una ejecución por abusividad, si este no fue llamado al proceso.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Barcelona nº 14 (21-10-2025, B.O.E. 18-2-2026); Registro de Igualada nº 2 (23-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Tercer Poseedor: Todo tercer poseedor con título inscrito en fecha anterior a la presentación de la demanda debe ser obligatoriamente demandado y requerido de pago en el procedimiento de ejecución.
  • Resolución aplicable: Registro de Madrid nº 24 (29-10-2025, B.O.E. 26-2-2026).
• Procedimiento de Apremio Administrativo: Los titulares de derechos que inscriban su adquisición después de que se extienda la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas ya conocen la existencia del procedimiento (por el embargo y la nota), y no exigen una notificación especial posterior para inscribir la adjudicación.
  • Resolución aplicable: Registro de Calafell (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Prohibiciones de disponer: Frente a las prohibiciones voluntarias o civiles, las originadas en procedimientos penales o administrativos obligan a un cierre registral estricto por orden público. No obstante, si un acto dispositivo (ej. compraventa en ejecución de opción de compra) se basa en un título o derecho anterior a la prohibición y al propio procedimiento que la motiva, los efectos registrales variarán.
  • Resoluciones aplicables: Registro de Barcelona nº 8 (23-10-2025, B.O.E. 23-2-2026); Registro de Boadilla del Monte (23-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).

* 5. Derecho de Familia y Sucesiones

• Atribución de Uso de la Vivienda: Es un derecho familiar con trascendencia real, pero no puede inscribirse en el Registro si en el momento de dictarse la sentencia de separación/divorcio la finca ya figura inscrita a nombre de un tercero (ej. quien ejerció previamente una opción de compra) que no ha sido parte en el proceso.
  • Resolución aplicable: Registro de Madrid nº 12 (21-10-2025, B.O.E. 18-2-2026).
• Convenio Regulador: Un convenio regulador judicializado es título válido para liquidar bienes comunes (gananciales/consorciales), pero no para vehicular la transmisión de bienes adquiridos como privativos (en estado de solteros) sin conexión con la disolución del régimen, lo cual exige escritura pública notarial independiente.
  • Resolución aplicable: Registro de Zaragoza nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Desheredación: Requiere causa legal tasada e identificación de los afectados. La DGSJ determina que la edad límite para ser considerado plenamente sujeto imputable de desheredación (capaz de la conducta tipificada) son los catorce años. Los desheredados de menor edad carecen de madurez presunta y deben ser representados en la partición por ocupar el lugar de la legítima.
  • Resolución aplicable: Registro de Alcoy (7-11-2025, B.O.E. 26-2-2026).

* 6. Contratos, Propiedad y Derechos Reales

• Usufructo: Si se cede de forma onerosa un usufructo vitalicio, el derecho transmitido no se extingue por el fallecimiento del cesionario, sino que dura hasta la muerte del usufructuario cedente original (salvo pacto de novación objetiva).
  • Resolución aplicable: Registro de Zaragoza nº 11 (20-10-2025, B.O.E. 18-2-2026).
• Condición Resolutoria: El ejercicio para la reinscripción al vendedor exige el título de transmisión original, la notificación judicial/notarial de quedar resuelta la transmisión y acreditar la consignación de importes en banco o caja oficial para ser devueltos, protegiendo así a los titulares de cargas posteriores.
  • Resolución aplicable: Registro de Sanlúcar de Barrameda (15-10-2025, B.O.E. 6-2-2026).
• Reconocimiento de dominio: Derivado de una sentencia, solo puede acceder al Registro si posee carácter transmisivo/declarativo del dominio e indica expresamente la causa de la adquisición; carece de virtualidad si se hace sin expresión de causa.
  • Resolución aplicable: Registro de Madrid nº 42 (16-10-2025, B.O.E. 5-2-2026).
• Compraventa (Precio): La determinación del precio puede quedar pendiente de un suceso futuro, siempre que sea posible su determinación sin nuevo convenio y no dependa de la exclusiva voluntad de una de las partes.
  • Resolución aplicable: Registro de Barcelona nº 30 (6-11-2025, B.O.E. 26-2-2026).

* 7. Otras Cuestiones (Urbanismo, Inmatriculaciones, Sociedades)

• Parcelaciones por Antigüedad: Las segregaciones requieren licencia, declaración de innecesariedad o una declaración explícita de la Administración confirmando que la acción para restablecer la legalidad urbanística ha prescrito, consolidando la parcelación.
  • Resolución aplicable: Registro de Algeciras nº 2 (27-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Representación (Subapoderamientos): Para que el notario emita un juicio de suficiencia válido bajo el art. 98 de la Ley 24/2001, es indispensable que tenga a la vista la copia autorizada (no un simple testimonio) de la escritura de sustitución de poder.
  • Resolución aplicable: Registro de El Campello (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Inmatriculación (Simulación de títulos): El registrador puede calificar si los títulos se crearon “ad hoc” para burlar la norma del art. 205 LH, pero no puede denegar la inscripción únicamente asumiendo circularidad si se acredita que transcurrió más de un año desde el título previo de herencia.
  • Resolución aplicable: Registro de Arzúa (28-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Expropiación Forzosa y NIF: El acceso al Registro del derecho de reversión derivado de una expropiación tiene trascendencia tributaria e inmobiliaria, siendo obligatorio hacer constar el NIF de los causahabientes reversibles al inscribir el acto a favor de la Administración expropiante.
  • Resolución aplicable: Registro de San Cristóbal de La Laguna nº 2 (22-10-2025, B.O.E. 23-2-2026).
• Sociedades Mercantiles: La Ley de Sociedades de Capital no impide la distribución de pagos en especie a cuenta de futuros dividendos (art. 278 LSC), incurriendo en error la calificación que lo denegaba.
  • Resolución aplicable: Registro de Madrid nº 48 (29-10-2025, B.O.E. 26-2-2026).