* RESUMEN DE DOCTRINA DE LA DGRN:

Según DGRN es admisible que una finca con tasación homologada de 0,01 euros se hipoteque en garantía de una deuda de 200.000 euros.

Y si se tasara en 0.00 euros, también sería admisible e inscribible, con la única salvedad de que en tal caso “no es admisible el procedimiento de ejecución directa hipotecaria (…) debiendo acudirse al procedimiento de ejecución ordinaria”.

* SUPUESTO DE HECHO:

Una tasación homologada señala como valor de la finca hipoteca (descrita e inscrita como “una mina de lignito”) de 0,01 euros.

La responsabilidad hipotecaria que dicha finca asegura por principal asciende a 200.000 euros.

* Defecto señalado por la registradora:

“Según el cuadro de distribución de responsabilidades que obra inserto, la responsabilidad por principal de la finca 31.200 de esta demarcación registral, es de 200.000 euros.–En dicho cuadro se asigna a la citada finca un valor a efectos de subasta de 0,01 euros, cuyo valor es el mismo que consta también en el certificado de tasación de las fincas, valor tan sumamente inferior al principal del que responde la finca que, imposibilitaría la ejecución hipotecaria. Por tanto, para poder inscribir los procedimientos de ejecución judicial directa y de ejecución extrajudicial, deberá indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación.”

* Defecto confirmado por la calificación sustitutoria:

Diciendo que :

«esta desproporción absoluta entre la responsabilidad hipotecaria y su tasación pericial quiebra el espíritu y finalidad de la ley, y el objetivo del propio procedimiento de ejecución hipotecaria, que no es otro que el acreedor pueda cobrar la deuda con la realización de los bienes hipotecados. Cosa harto difícil, si un bien con una valoración de 1 céntimo de euro, respondiera de 200.000€ de capital. Conllevando igualmente el quebranto patrimonial del deudor, que se vería privado del bien, y con la deuda sin saldar prácticamente en su totalidad. Por tanto, será necesario un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor de subasta acorde con el capital de que responde».

* ALEGACIÓN DEL RECURRENTE:

El recurrente alega que:

“El hecho de que el valor de tasación de una finca sea inferior al principal del que responde no imposibilita la ejecución hipotecaria, aunque en la nota de calificación se diga que sí, sin indicar los motivos, y no hay norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física (que en la nota de calificación no se indica, evidentemente, cuál es en la actualidad) y con el principal que se garantiza.”

* CRITERIO DE LA DGRN: (extracto)

Recuerda que “para poder inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial incluidos en las escrituras de constitución de hipoteca, resulta imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación oficial pertinente, la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, para que éste pueda comprobar que el tipo de subasta no es inferior al 75% del valor de dicha tasación.”

(…)

“en el supuesto objeto de este expediente es que la objetividad en la valoración se encuentra garantizada por cuanto la misma ha sido realizada por una entidad homologada, independiente del acreedor”, pero se plantea la cuestión de ““si puede admitirse el procedimiento de ejecución directa hipotecaria (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) cuando la hipoteca tiene como objeto de garantía una finca o derecho que ya «ab initio» carece de valor”

Y afirma la DGRN que “la respuesta debe ser negativa ya que sujetando la hipoteca de manera directa los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida (artículo 1876 del Código Civil) y siendo de esencia de la misma que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas los inmuebles sobre los que recae para pagar al acreedor (artículo 1858 del Código Civil), mal podrá obtenerse ese pago, siquiera sea parcial, mediante la realización de una garantía que carece de valor venal. En estos supuestos, no es admisible el procedimiento de ejecución directa hipotecaria si el objeto de la hipoteca no tiene un verdadero valor de tasación, aun cuando esté homologado por tasadora oficial, debiendo acudirse al procedimiento de ejecución ordinaria.”

(…)

“En el presente expediente, la tasación realizada por entidad homologada es muy reducido (0,01 euros), lo cual vendrá motivado por las especiales circunstancias concurrentes en la finca dada en garantía, pero no la hace absolutamente inhábil para que pueda admitirse el procedimiento de ejecución directa hipotecaria.”

Pero, en el concreto supuesto analizado, concluye diciendo que:

“debe concluirse que no se ha aportado una auténtica valoración válida de la finca o derecho –concesión administrativa o similar– objeto de recurso, a los efectos de la garantía hipotecaria, porque, en la que se acompaña a la escritura de hipoteca no se cumple con el principio de transparencia (artículo 3), ya que el informe de valoración no contiene la información necesaria y suficiente para la fácil comprensión de su contenido, porque, como se ha expuesto, ni se detalla el método de valoración utilizado (artículo 54), ni tan siquiera se indica el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8). Pudiera ocurrir, por ejemplo, que la responsabilidad hipotecaria asignada a la finca en cuestión (concesión administrativa) procediese del valor que a algunas o algunas de las otras fincas hipotecas se les hubiere atribuido por razón de contener en su subsuelo el yacimiento minero y a cuyo tipo de subasta se le hubieran deducido; pero, si así fuere, esta u otras circunstancias concurrentes deberán ser objeto de la correspondiente aclaración.”

* BREVE COMENTARIO: (JDR)

* 1.- Cero euros no, pero un céntimo sí:

Resulta paradójico, incongruente, y fácilmente criticable: Que la DGRN diga que no es admisible la hipoteca de una finca tasada en 0,00 euros, con el argumento de que “siendo de esencia de la misma que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas los inmuebles sobre los que recae para pagar al acreedor (artículo 1858 del Código Civil), mal podrá obtenerse ese pago, siquiera sea parcial, mediante la realización de una garantía que carece de valor venal”, y en cambio sí admita la hipoteca si la finca se tasa en 0,01 euros para responder de una deuda de 200.000 euros de principal.

* 2.- Ejecucion directa no, pero ejecución ordinaria sí:

Tambien resulta paradójico, incongruente, y fácilmente criticable que la DGRN, empleando el citado argumento, diga que incluso una finca tasada en 0,00 euros puede ser hipotecada, e inscrita su hipoteca, sólo que no podrá acudirse al procedimiento de ejecución directa hipotecaria pero sí al procedimiento de ejecución ordinaria.

(Esta idea no sólo la sostiene la DGRN, sino tambien la registradora calificante, pues sólo puso reparos “para poder inscribir los procedimientos de ejecución judicial directa y de ejecución extrajudicial”)

Sobre este punto, podría pensarse que como en el procedimiento de ejecución ordinaria se efectuará una tasación futura ad hoc en el propio procedimiento, no cabe descartar ab initio que la finca tenga en el futuro un valor mayor y que en su futura subasta pueda haber postores interesados.

Pero frente a ello podría decirse que  también cabe la hipótesis contraria, es decir, que incluso en la tasación futura ad hoc el valor siga siendo 0.00 euros.

Y si la sorprendente conclusión de la DGRN se basara implícitamente en la hipótesis de que aunque la finca tenga valor ínfimo o nulo en el futuro pueda haber postores interesados en pujar por la finca, esa hipótesis, posible pero muy improbable, concurre exactamente en el mismo grado si se trata de una ejecución directa o una ejecución ordinaria.

En todo caso, creemos que el argumento basado en el articulo 1858, relativo a la esencia de la hipoteca, debería ser aplicable por igual a toda hipoteca, cualquiera que fuera el procedimiento (judicial directo, judicial ordinario, o extrajudicial) de ejecución futura.

En definitiva, las consideraciones y razonamientos generales empleados por la DGRN en esta resolución no nos parecen muy afortunados.

El hecho de que en el caso concreto la DGRN haya rechazado la validez de la concreta tasación aportada, no mitiga el desacierto, a nuestro juicio, de los pronunciamientos que como doctrina general contiene esta resolución.

* 3.- ¿De verdad cabe sostener que la acción hipotecaria puede ejecutarse en un procedimiento ejecutivo ordinario?

En esta resolución, al margen del tema concreto del ínfimo o nulo valor del bien hipotecado, se vuelve a poner de manifiesto un error conceptual muy generalizado: seguir sosteniendo que, tras la vigente LEC, la hipoteca, esto es, la acción hipotecaria, puede ejercitarse en un procedimiento ejecutivo ordinario.

Esa afirmación podría ser ajustada a derecho antes de la actual LEC, pero dejó de serlo con la nueva LEC, y sin embargo, la inercia del pensamiento jurídico tradicional sigue aclada en aquella vieja idea, cuando la verdad es que la acción hipotecaria, definida en los articulos 1876 del Codigo Civil y 104 de la Ley hipotecaria, como la que se ejercita directamente sobre el bien hipotecado cualquiera que sea su poseedor, (la otra es la acción personal contra el deudor) sólo es posible ejercitarla, desde la nueva LEC, a través del procedimiento especial de ejecución directa, como claramente ordenan tanto el articulo 579 como el 681 de la LEC, a los que el artículo 129 de la LH añade, como única alternativa para el ejercicio de la accion hipotecaria, el de la venta extrajudicial ante notario.  (baste leer, con la mente limpia y sin ataduras con la legislación anterior derogada, la redacción literal de esos tres preceptos, que son clarísimos).

* .- Art 579 LEC:

El primero, (art 579 LEC) es absolutamente imperativo, al afirmar que ““Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título””

* .- Art 681 LEC:

El segundo (art 681 LEC), tambien es clarísimo, al decir que “La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo.”  (Nota: Si la acción para exigir el pago de deudas garantizadas con hipoteca no se ejercitara directamente contra el bien hipotecado, sino contra otros del deudor, es evidente que entonces no estaríamos ante la acción hipotecaria, sino ante la acción personal del acreedor contra el deudor.  Y si se ejercita contra el bien hipotecado, necesariamente ha de sujetar su ejercicio al capítulo especial sobre ejecución directa)

* .- Art 129 LH:

Y el tercero, art 129 LH, tambien es claro y muy didáctico, al decir que “La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V.    b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.”

* .- Art 130 LH:

El citado artículo 129 LH no es una enumeración ejemplificativa de las posibles vías, entre otras más, para ejercitar la acción hipotecaria, sino una enumeración taxativa que sólo ofrece las dos posibilidades citadas de ejercicio de la acción hipotecaria, y a ambas dos posibilidades se les aplica lo dispuesto en el articulo 130, es decir, que “El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados” (ya sea el judicial directo o el extrajudicial)   ” sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”.

Por todo ello, hablar de ejecutar la hipoteca (o la acción hipotecaria) en un procedimiento ejecutivo ordinario es un contrasentido, no está permitido en la LEC ni en la LH, y no estaría sujeto al límite del articulo 130 LH:  realmente en tal caso, se trataría de una ejecución “ordinaria” (y no de una ejecución “hipotecaria”), que sólo podría dirigirse contra el deudor al amparo de todo lo contenido en la escritura pública como título ejecutivo, y no sólo de “aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo”, y tal ejecución ordinaria no puede dirigirse contra el propietario de la finca que no fuera deudor. Es decir, sería una ejecución que sólo tendría efectos inter partes y no frente a terceros, salvo a partir del momento en que se ordenara y practicara la correspondiente anotación de embargo sobre el inmueble y con la prioridad y rango registral que le otorgue esa anotación.

Por tanto, no estaríamos ante el ejercicio de la acción hipotecaria, que es la que deriva del derecho real de hipoteca, y es siempre una acción real, y sujeta al principio de inscripción constitutiva, sino que estaríamos ante una acción personal para exigir el cumplimiento y satisfacción de un derecho crédito personal del acreedor contra el deudor. Y ocurre que los derechos personales, aunque consten documentados en un título que lleve aparejado ejecución,  no son inscribibles en el Registro de la Propiedad. (Art 1 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento).

* En conclusión:

.- No cabe afirmar, pues sería un contrasentido, que es posible inscribir un derecho de hipoteca sin cumplir lo requisitos necesarios para posibilitar el ejercicio de la acción hipotecaria (que es la que se ejerce directamente contra los bienes hipotecados, y sólo a través de la de ejecución judicial directa o de la venta extrajudicial).

.- Y no cabe afirmar que la hipoteca, como tal, es decir, la acción hipotecaria, puede ejercitarse por el procedimiento ejecutivo ordinario, pues ello vulneraría claramente los articulos 579, 681 de la LEC y el artículo 129 de la LH, además de servir como vía para eludir el articulo 130 LH que plasma en principio esencial de inscripción constitutiva del derecho real de hipoteca.

* TEXTO COMPLETO DE LA RESOLUCIÓN

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.