A propósito de la Resolución de 3 de octubre de 2022, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos de una comunidad de propietarios.

* Texto íntegro:

aquí

* Resumen:

En aplicación del principio de inoponibilidad de lo no inscrito, de la proscripción de cargas ocultas, y del principio de legitimación registral, la DG concluye, muy acertadamente, que para la inscripcion de un acuerdo de modificación del titulo de constitución de la propiedad horizontal es preciso que se identifique quiénes votaron expresa o presuntamente a favor, para que el registrador califique que coincidan con los titulares registrales vigentes al tiempo de solicitarse la inscripción registral del acuerdo.

* Extracto de fundamentos juridicos:

* Cuestión planteada:

la cuestión debatida se centra en si es necesario que se exprese la identidad de los propietarios que, presentes, representados o debidamente notificados, hayan tenido intervención en el acuerdo adoptado, de manera que se pueda comprobar la coincidencia entre (los) titulares registrales y los propietarios que tomaron el acuerdo, pudiendo existir propietarios que hayan inscrito su adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no hayan aprobado dicha modificación estatutaria.

* Aplicación del principio de legitimacion registral:

Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las exigencias derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), según reiterada doctrina de este Centro Directivo (…) , si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es necesario que éste cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).

* Aplicación del principio de inoponibilidad de lo no inscrito

Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico (artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.

(La DG cita varias sentencias, tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo)

* Proscripción de la existencia de cargas ocultas

La admisión de cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

* Conclusion:

1.- a los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones.

2.- el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios.

3.- si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).

4.- en el concreto supuesto, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal (de 3/5) , es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo para su inscripción en el Registro.

* COMENTARIO JOAQUIN DELGADO:

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Acierto de la resolución:

Tanto los razonamientos como la conclusion a que llega la DG en esta resolución son plenamente acertados y congruentes con la aplicación de los principios registrales.

A este respecto cabe recordar que la propia DG señaló  (ver resolución de 1-7-2013) que su clásica “distinción entre actos colectivos y actos individualizados sólo afecta a la forma de expresión del consentimiento de los titulares, que en los actos colectivos basta que se produzca a través de un acuerdo en junta de propietarios por unanimidad o cuasi unanimidad conforme al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando se trata de supuestos como el presente; mientras que cuando se trata de actos individualizados se exige el consentimiento individual de los propietarios respectivos en aquello en que les afecte singularmente. Fuera de la especialidad del principio de consentimiento en relación con la forma de prestarlo en los actos colectivos, deben aplicarse los demás principios hipotecarios a las modificaciones del título constitutivo o de sus estatutos”

* Propuesta normativa con la solución práctica que se propone:

Pero, precisamente el aplicación de los principios registrales y  para conciliar por un lado, el derecho del titular registral a no verse vinculado por un acuerdo en el que no ha participado, y por otro, el derecho de las comunidades de propietarios a convocar y celebrar válidamente sus juntas y poder inscribir sus acuerdos sin que lo impida la aparición sobrevenida de nuevos titulares registrales que no fueron convocados a la reunión, se sugiere lo siguiente:

Introducir una reforma legal que prevea expresamente lo siguiente:

1.- Toda convocatoria de juntas de propietarios, o al menos todas aquéllas en cuyo orden del día figure la posibilidad de adopción de algún acuerdo potencialmente inscribible en el Registro de la Propiedad, deberán, para asegurar su eventual efectividad, y a instancia de quien ostente el cargo de Secretario de la Comunidad, anunciarse en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal en el folio de la finca matriz donde conste inscrita la constitución del regimen de propiedad horizontal,

2.- En tal caso, el registrador expedirá certificación registral  incluyendo la relación identificativa de los propietarios vigentes de cada uno de los elementos privativos y con sus respectivas cuotas en la comunidad o subcomunidad.  Y practicará la citada nota marginal, su contenido deberá constar en cualquier nota simple o certificación que se en lo sucesivo expida de cualquier elemento privativo, para que si lo desean, se personen en la junta convocada haciendo valer su adquisición y derecho a votar.

3.- Esta nota marginal tendrá una vigencia de, por ejemplo, seis meses, dentro de los cuales habrá de inscribirse el correspondiente acuerdo tomado en la junta a que se refiera la convocatoria que dió lugar a la citada nota marginal. Y sólo en tal caso los ulteriores titulares registrales cuyos derechos hubieran accedido al registro con posterioridad a la citada nota marginal quedarán vinculados por los acuerdos adoptados en la citada convocatoria de la junta.

* Comentario a la propuesta:

De este modo se aplicaría al supuesto que nos ocupa, poque lo necesita, exactamente la misma técnica registral que ya se aplica en otros supuestos en los que se inicia un procedimiento que puede acabar provocando una inscripción registral, y se necesita tramitarlo con los titulares registrales vigentes al tiempo de su iniciacion, pero vinculando tambien en su conclusión a los posibles titulares registrales sobrevenidos con posterioridad.

(Ej: nota marginal / anotación preventiva, segun proceda,  de inicio de expediente de expropiacion, o de reparcelación, o de subasta, o de deslinde notarial, o de expediente de dominio, o de disciplina urbanística, etc, etc.)

En el caso que ahora nos ocupa sería una asiento provisional (nota marginal) para anunciar el inicio de un procedimiento de posible modificación de la propiedad horizontal inscrita, de modo que se convoque a todos los titulares registrales vigentes al inicio del procedimiento, pero vincule tambien a los que puedan surgir despues, a los que compete, si le interesa, la carga de personarse oportunamente en el procedimiento, esto es, en la junta convocada y hacer valer su titularidad y voto.