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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

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PROCEDIMIENTO REGISTRAL- PUBLICIDAD FORMAL: resoluciones recientes. (CER Málaga)

Contenido:

Fuente: CER Málaga.

REUNIÓN 21/05/19

 

* PROCEDIMIENTO REGISTRAL

 

* 1.- Resolución 24/01/19. Móstoles 2

Hechos

Se presente instancia por los titulares de un predio sirviente solicitan la cancelación de una servidumbre de paso por entender que no recae sobre su finca sino sobre otra porción/finca registral que se segregó de dicho predio sirviente

Fundamentos de Derecho

La Dirección General recuerda su doctrina de que no pueden tenerse en cuenta documentos aportados en sede de recurso. Reitera igualmente su doctrina acerca del principio de salvaguarda judicial de los asientos y recuerda que para cancelar un asiento –servidumbre a favor de un tercero- es preciso el consentimiento de su titular, o resolución judicial en procedimiento entablado contra el mismo. La única forma de cancelar sin dicho consentimiento sería que en el título constitutivo de la servidumbre se hubiera pactado un procedimiento para su cancelación sin necesidad de consentimiento.-

* 2.- Resolución 30/01/19. Betanzos.-

Solicitada la inmatriculación de una finca por el 205 de la Ley Hipotecaria y calificada negativamente se solicita anotación preventiva por defecto subsanable, entendiendo el Registrador que ésta no cabe por el defecto insubsanable de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta, ya que la referencia catastral asignada a la finca cuya inmatriculación se pretende ya figura inscrita en otras fincas que no coinciden con la que se pretende inmatricular.

Señala la Dirección General que la determinación del carácter subsanable o insubsanable no es sencilla, pudiendo establecerse como pauta que el defecto será subsanable si la realización de los actos posteriores que subsanen la falta permite la retroacción de los efectos a la presentación del documento defectuoso. (EN CASO DE DUDA LOS DEFECTOS HAN DE CONSIDERARSE SUBSANABLES). No compartiendo el criterio del Registrador en este caso por entender que puede subsanarse rectificando la referencia catastral de las fincas inscritas o modificando la de la finca cuya inmatriculación se pretende a través de los oportunos expedientes.-

* 3.- Resolución 31/01/19. Marbella 4

Inscrita una cesión de condición resolutoria en virtud de escritura de cesión y posteriormente cancelada, entiende el recurrente que su representado es el titular de la condición en virtud de otra escritura de liquidación de la sociedad cedente y en consecuencia no se debió inscribir la cesión ni la cancelación.-

Reitera la Dirección General el principio de salvaguarda judicial de los asientos, en cuanto a la rectificación del pretendido error de concepto recuerda que existen dos procedimientos el que exige acuerdo unánime de los interesados y el Registrador o en su defecto resolución judicial y el que permite la rectificación de oficio por el Registrador cuando el error resulte claramente de los asientos (artículo 217 de la Ley Hipotecaria). En el presente caso no se da ni el consentimiento de la Registradora ni resolución judicial, además de la documentación aportada en sede de recurso se desprende claramente que no se trata de un error sino de la omisión de presentación e inscripción de un título.-

* 4.- Resolución 20/02/19. Mallorca 1

Reiteración doctrina de rectificación de errores en un supuesto en que se pretende por instancia la anulación de una división horizontal y legalización libro de actas, alegando los recurrentes (titulares de un elemento privativo) su nulidad por no haber prestado consentimiento. Añade la Dirección General que ni el Registrador es competente para declarar la nulidad solicitada ni el recurso el procedimiento hábil para declararla, sino que dicha declaración compete a los tribunales, si se ejercita ante ellos la acción correspondiente y con intervención de los titulares registrales.-

* 5.- Resolución 20/02/19. Madrid 4

Reiteración de doctrina de rectificación de errores en un caso en que mediante instancia se pretende la rectificación de un supuesto error de concepto cometido al practicar una escritura de división material y constitución de servidumbre consistente en la omisión de inscripción de un párrafo relativo a los gastos de la servidumbre. El Registrador entiende que no existe tal error, lo que queda refrendado con las fotocopias de escrituras que presentó el recurrente, donde constaba una diligencia en que se omite toda referencia a los gastos.-

* 6.- Resolución 07/03/19 Sarría-Becerrea

Se trata de un complejo caso de inscripciones, recursos ante la Dirección General y ante los Tribunales, pero finalmente lo que se pretende en el documento ahora calificado es mediante una instancia privada por parte del titular registra se pretende la cancelación de una inscripción de cancelación de una hipoteca previa a un concurso lo que señala la Dirección General que no es posible teniendo en cuenta el principio de salvaguarda judicial de los asientos.

Se acompaña asimismo un auto que en si no puede dar lugar a asiento alguno ya que se limita a revocar una providencia de inadmisión de un recurso de apelación contra otro auto y declararlo recurrible. Señala la Dirección General que si lo que se pretende es la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación debería seguirse el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar.-

* 7.- Resolución 13/03/19. Madrid 23

Entiende la Dirección General correctamente acreditada la plusvalía a efectos del levantamiento del cierre registral en la Comunidad de Madrid en una escritura de herencia donde consta el justificante de presentación en el Registro Electrónico del Ministerio de Hacienda, con expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), expresa declaración del hecho imponible solicitando su exención. Recuerda que se trata de un impuesto de exacción voluntaria a juicio del ente local, siendo los Ayuntamiento los que regulan la existencia y circunstancias determinantes del impuesto. En concreto el Ayuntamiento de Madrid establece como obligatorio el sistema de autoliquidación aunque permite el sistema de declaración cuando el sujeto pasivo considera que la transmisión deba declararse exenta, prescrita o no sujeta, señala que aunque la ordenanza municipal exige que la declaración esté sellada en las oficinas municipales para poder inscribir, sin embargo, la Administración municipal admite las declaraciones presentadas de acuerdo con las normas del procedimiento administrativo común (art 16 Ley 39/2015 entre los que figuran los Registros Electrónicos de las Administraciones).-

* 8.- Resolución 13/03/19. Tequise.

Recuerda la Dirección General conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria que lo procedente en caso de falta de acreditación de la liquidación de los impuestos (ITP y AJD, IS y D) es el cierre del Registro (salvo en lo relativo a la práctica del asiento de presentación) y por tanto la suspensión de la calificación del documento.-

Señala que el Registrador puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, pero no concurriendo circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia, ni resultando supuestos de expresa e indubitada no sujeción o de clara causa legal de exención, imponer al Registrador la calificación de la sujeción o no al impuesto de ciertos actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar declaraciones tributarias que quedan fuera de la competencia de la Dirección General, de modo que aunque el Registrador puede apreciar la no sujeción, si para salvar su responsabilidad exige la nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes los que podrán manifestarse al respecto.-

* 9.- Resolución 13/03/19. Granada 1

Otorgada ocho años después rectificación de una escritura de compra por parte de vendedor y comprador señalando que la participación que se vendía no era de la finca inscrita a favor del comprador, sino respecto de otra finca registral, respecto de la cual el vendedor ya no ostenta al tiempo de la rectificación ninguna participación, confirma la Dirección General la calificación de la Registradora, ya que tanto el principio de tracto sucesivo como de la doctrina sobre la rectificación de errores se desprende que no se puede llevar a cabo la rectificación sin la intervención del actual titular registral.-

* 10.- Resolución 14/03/19. Albacete 1

Inscrita una división horizontal en 1967, en 1969 se otorga escritura de rectificación de la misma en virtud de la cual se procedía a rectificar intercambiándolos los anejos de dos elementos independiente de la división horizontal, no obstante, por razones que no constan en el expediente la escritura rectificativa tan solo se inscribió respecto de uno de los elementos de la división horizontal, de modo que el mismo anejo figura como anejo de dos elementos distintos de la división. La compradora del elemento rectificado presenta la escritura de rectificación (en la que consta que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los propietarios de 1969) solicitando la rectificación respecto del otro elemento cuya titular registral no interviene.

La Dirección General confirma la calificación de la registradora en el sentido de que no consta el acuerdo unánime de la junta de propietarios con el consentimiento de los actuales titulares registrales de los elementos de la división horizontal (aunque sea como acto colectivo o unanimidad presunta) ni el consentimiento específico e individualizado del titular del elemento cuya rectificación se pretende. No pudiendo en este expediente revisar la legalidad de la inscripción parcial practicada en su día.-

Alegaba al recurrente la posibilidad de practicar la rectificación por la vía del error de concepto o de la doble inmatriculación, confirmando la Dirección General que no cabe ninguno de esos mecanismos sin el consentimiento del titular registral del elemento cuya rectificación se pretende.-

* 11.- Resolución 21/03/19. Madrid 13

Reiteración de doctrina de la Dirección General sobre la necesidad de consentimiento del titular registral o resolución judicial en un caso en que se pretende por quién no es titular registral la rectificación de un asiento.-

* 12.- Resolución 29/03/19. Madrid 26

Presentada una escritura de adición de herencia se presenta posteriormente otra escritura de 1967 de la que resulta que la causante no es titular de la finca cuya adición se pretende.-

La Dirección General señala que conforme al principio de prioridad consagrado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, los documentos se despachan por riguroso orden de presentación, pero no es un principio absoluto y debe conciliarse con el de legalidad (18 Ley Hipotecaria) y tracto sucesivo (20 Ley Hipotecaria). De modo que los registradores deben tener en cuenta los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con posterioridad, no obstante, es importante delimitar si el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar se produce entre dos derechos compatibles o incompatibles:

• En el primer caso el orden de despacho viene determinado por el orden de presentación.-

• En el segundo accede al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo.-

Supuesto distinto es que presentado un título se presente posteriormente otro del que resulta la falta de validez del primero, aquí ya no es un problema de prioridad sino de validez y por aplicación del principio de legalidad procede la exclusión del título inválido.-

* 13.- Resolución 10/04/19. Villagarcía

Practicada inscripción de una base gráfica conforma al artículo 9.b de la Ley Hipotecaria y notificada a posteriori a colindantes, se presenta por uno de éstos instancia solicitando la paralización de la inscripción.

La Dirección General confirma la negativa de la Registradora a extender asiento de presentación, ya que conforme al artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario los Registradores no extenderán asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral, lo que no sucede en este caso en que se trata de un documento privado que pretende dejar sin efecto un asiento que está bajo la salvaguarda de los tribunales.-

En el mismo sentido se pronuncia la Resolución de 11/07/19 de Sant Cugat del Vallés 1 en un caso en que por instancia privada se solicita la inscripción de una finca de la que la solicitante es copropietaria junto con sus hermanos y madre.-

* 14.- Resolución 22/04/19 Eivissa 2

Segregada de una finca una parcela en virtud de escritura de segregación y compraventa en cuyo título transmitente y adquirente convinieron “que en el lindero Sur se destinara a camino una franja de terreno de catorce palmos de anchura, que cederán por mitad cada uno de su terreno, quedando dueños del mismo por partes iguales” convenio que fue transcrito en la inscripción primera de la finca segregada pero no en inscripciones posteriores. Pretendiendo un cotitular de la finca rectificar como error material su descripción para hacer constar la existencia de una servidumbre.

Da la razón la Dirección General al Registrador entendiendo que en este caso se trata de una mención, tiene en cuenta que para el acceso al Registro de la Propiedad del título constitutivo de la servidumbre debe adecuarse a los principios de titulación auténtica, tracto sucesivo y especialidad, de modo que si no queda claramente constituido el derecho real con determinación de su contenido y extensión, estaremos ante una mera mención. En este caso se llega a esa conclusión además porque en la inscripción primera de la finca segregada en el cuerpo se recoge el convenio, pero la inscripción se titula como de venta (no venta y constitución de servidumbre), en el resto de la finca matriz no se hace ninguna referencia a la servidumbre, que al ser recíproca debiera constar como gravamen de la misma, y en las posteriores escrituras (de 1948 y 1950) e inscripciones de la finca segregada no se hizo referencia a la servidumbre.

Tampoco cabe entenderlo como error material, de serlo sería de concepto y exigiría el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados.-

* 15.- Resolución 25/04/19. Guardamar del Segura.-

Reiteración de doctrina de la Dirección General de que el principio de salvaguarda judicial de los asientos impide por vía de recurso la determinación de la procedencia o no de la extensión de una inscripción ya practicada.-

 

 

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* 1.- Resolución 23/01/19. Alicante 4

Hechos

Solicitada por el titular registral de una de las fincas resultantes de una división horizontal certificación literal de la finca matriz de la propiedad horizontal donde consten las cuotas de participación de todos los componentes privativos, a pesar de la advertencia hecha por el Registro de que en dicha finca matriz no figuran las cuotas, insiste en su petición, expidiéndose por el Registrador certificación de la finca matriz donde no constan las cuotas. Solicita el recurrente la anulación del asiento donde consta la división horizontal.

Fundamentos de Derecho

Recuerda la Dirección General su doctrina de que el objeto del recurso es determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho, no la cancelación de un asiento ya practicado por entender que se fundamenta en una calificación errónea, cuestión reservada al conocimiento de los Tribunales. Teniendo en cuenta esto y el principio de salvaguarda judicial de los asientos que producen sus efectos mientras no se declare su inexactitud por la parte interesada o los Tribunales de Justicia, la Dirección General desestima el recurso ya que no cabe revisar la legalidad en la práctica de un asiento, ni la calificación positiva previa en que se encuentra su fundamento los efectos de legitimación. Además conforme al artículo 8 de la Ley Hipotecaria es en la inscripción de cada piso o local donde se hará constar su número correlativo y cuota de participación

* 2.- Resolución 14/03/19. Santa María de Guía de Gran Canaria.

Confirma la Dirección General la calificación del Registrador denegando la expedición de certificación literal de la totalidad de los asientos, vigentes y no, relativos a una determinada finca, sosteniendo el Registrador la falta de interés legítimo ya que el peticionario no es titular registral de derecho alguno inscrito o anotado sobre la finca ni acredita ser causahabiente de alguno de los titulares registrales. Alegando el peticionario que la finca forma parte de una herencia yacente a la que ha sido llamado y que está siendo ocupada por persona a la que se ha requerido notarialmente para que justifique su derecho a dicha ocupación y contra la cual se ha interpuesto demanda. Desprendiéndose del historial registral y de la documentación aportada que la causante de la herencia controvertida no es ni ha sido titular registral, y que el titular actual adquirió de persona distinta (los padres de la causante vendieron a otros señores y éstos a los titulares registrales), por lo que la finca no debe adicionarse a la herencia, no añadiendo ninguna información desconocida la expedición de certificación relativa a la finca solicitada

 

 

* RESOLUCIONES QUE TRATAN INCIDENTALMENTE CUESTIONES FORMALES

 

 

* 1.- Resolución 23/01/19. Villareal 2

Calificada negativamente una inmatriculación por la vía del Artículo 205 de la Ley Hipotecaria por haber remitido en plazo la Administración un informe sobre invasión del dominio público, solicita el recurrente que se le conceda un plazo adicional de quince días para aportar documentación. La Dirección General lo rechaza, se trata de un trámite no previsto legalmente, que podría suponer sucesivas intervenciones de los interesados que haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza.-

* 2.- Reiteración de doctrina sobre no aportación de documentos nuevos en sede recurso (25/01/19 Zaragoza 5, 06/03/19 Alpedrete, 07/03/19 Caldas de Reis, 11/04/19 Valencia 7)

 

* 3.- Resolución 30/11/19. Madrid 2

Recuerda la Dirección General que la calificación sustitutoria ha de ser sobre la base de los documentos que calificó el Registrador sustituido, sin que pueda el sustituto tener en cuenta nuevos documentos.-

* 4.- Resolución 01/02/19. El Rosario

Recuerda la Dirección General que el Registrador sustituto no puede añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido.-

* 5.- Resolución 06/02/19. Ayamonte

Recuerda la Dirección General que actualmente conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria el Registrador debe dar traslado del recurso del interesado únicamente al Notario, autoridad judicial o funcionario que expidió el título si no fueran éstos quienes hubiesen recurrido, pero no, como hizo el Registrador en este caso, a los titulares de derechos inscritos o anotados sobre las fincas.-

* 6.- Resolución 13/02/19 Granada 1 y 04/04/19 Albacete 1

Recuerda la Dirección General que la calificación ha de ser global y unitaria, por lo que el Registrador debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y presentación genere inseguridad jurídica en el rogante, no obstante, el principio de legalidad justifica la necesidad de poner de manifiesto todos los defectos que se observen aún cuando sea extemporáneamente. Y no caducado un asiento de presentación se pueden volver a presentar los títulos que pueden ser objeto de nueva calificación en la que el Registrador puede mantener su criterio anterior o variarlo. Además la realización de una nueva calificación, aún bajo el mismo asiento de presentación, está plenamente justificada cuando se aportan nuevos documentos complementarios.

Asimismo reitera la Dirección General su doctrina de que en el informe no se pueden añadir nuevos defectos.-

* 7.- 14/02/19. Castellón 2

Señala la Dirección General que no puede el recurrente en el escrito de impugnación introducir nuevos elementos que no se hayan hecho constar en el título presentado, no siendo el recurso la vía adecuada para subsanar los defectos apreciados por el Registrador, sin perjuicio de que, una vez terminado el procedimiento, pueda ser presentado de nuevo el título, con los documentos subsanatorios o complementarios correspondientes y así obtener una calificación nueva sobre los mismos.-

* 8.- 01/03/19. Palma 11.

Señala la Dirección General que es preceptivo conforme al artículo 322 de la Ley Hipotecaria la notificación de la calificación negativa del documento o concretas cláusulas del mismo al presentante y al Notario autorizante, que conforme al artículo 40.2 de la Ley 39/2015 PACAP debe ser cursada dentro del plazo de diez días a partir de la fecha en que el acto haya sido dictado (el Registrador emitió la notificación al Notario).-

* 9.- 15/03/19. Orgaz

Conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el plazo para interponer recurso es de un mes contado desde la fecha de la notificación de la calificación, conforme al artículo 327 el recurso se puede presentar no solo en el Registro que calificó, sino también en los Registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/92 (Administraciones Públicas) o en cualquier

Registro de la Propiedad. En este caso la calificación negativa se notificó el quince de Noviembre de dos mil dieciocho y el recurso se presentó en la Oficina Central de Atención al Ciudadano y Registro General del Ministerio de Justicia el catorce de Diciembre de dos mil dieciocho, viernes a las 16:37 horas, quedando registrado el siguiente día hábil diecisiete de Diciembre de dos mil dieciocho, lunes a las 8:54 horas.

Entiende la Dirección General presentado en plazo el recurso ya que el último día para presentarlo era el quince de Diciembre de dos mil dieciocho que al ser sábado e inhábil, el plazo quedó prorrogado hasta el lunes diecisiete. Teniendo en cuenta el artículo 30 de la Ley 39/2015 sobre cómputo de plazos, el artículo 31.2 de la misma sobre registro electrónico de la Administración y resolución 01/12/17 de la Secretaria de Estado de Función Pública que declara inhábiles sábados y domingos.-

Resolución 15/02/19 Lucena del cid y Resolución 27/03/19 Madrid 22 en el mismo sentido presentado el recuso en oficina correos.-

* 10.- 01/04/19. Pola de Sieiro

Doctrica de la Dirección General sobre recurso a efectos doctrinales que cabe aunque se subsanen defectos.-

* 11.- 10/04/19. Madrid 29

Doctrina de la Dirección General sobre motivación suficiente de la calificación.-

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