* INTRODUCCIÓN:

* Lo que dice la ley:

El artículo 671 LEC establece, que

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien.”

Y distingue dos supuestos:

* Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor:

“el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

* Si se tratare de la vivienda habitual del deudor:,

la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. ”

* Lo que interpreta la DGRN: 

Sin embargo, según doctrina reiterada de la DGRN, (ver por ejemplo la reciente R de 25-4-2019)

* Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor:

“hay que entender que la correcta interpretación del 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma ley”, que se refiere a que ” el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso” y que “contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución”.

* Si se tratare de la vivienda habitual del deudor:

“la interpretación ponderada y razonable de este artículo, para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta».

* COMENTARIO JDR:

* Si se tratare de la vivienda habitual del deudor:

Comparto la interpretación que hace la DGRN cuando se trata de la vivienda habitual, (pues ofrece una argumentación sólida y fundada, en un supuesto especialmente sensible como es el de la vivienda habitual, y para acabar llegando a una conclusión que sólo interpreta o matiza razonadamente el tenor literal de una de las dos opciones que ofrece la norma, pero sin eliminar por completo la posibilidad de esa segunda opción).

* Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor:

En este caso no comparto la interpretación de la DGRN cuando no se trata de la vivienda habitual, sobre todo por tres motivos:

1.- Porque para aplicar analógicamente el articulo 670.5 LEC (lo cual ya es de por sí cuestionable) la DGRN parte de una premisa errónea, como es la que entender (erróneamente) que siempre que la mejor postura sea inferior al 50% del valor de subasta se aplica la facultad del Secretario para decidir si aprueba o no la adjudicación (con posible recurso de revisión en caso afirmativo). En realidad, no basta que la mejor postura sea inferior al 50%, sino que ha de ser, además, inferior a la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.  Por lo tanto, si procede aprobar directamente y sin facultades moderadoras del secretario-letrado un remate por importe inferior al 50% si el importe no es inferior a la deuda prevista, ¿por qué no va a ser posible, como preve la ley, adjudicar la finca a falta de postores por importe inferior al 50% si tal importe no es inferior a la deuda que se liquide?.

2.- Porque la particular interpretación que hace la DGRN implica, no matizar, sino eliminar directamente una de las dos posibilidades que ofrece el precepto interpretado (adjudicarse la finca por el importe adeudado, aunque sea inferior al 50% del valor de tasación, si no es inferior a la deuda total).

3.- Porque resulta poco afortunado hacerlo con el argumento de que la DGRN se considera autorizada a censurar y corregir al legislador porque “el legislador no ha tenido la precisión y el acierto de prever en el caso de los bienes inmuebles (artículo 671) una norma similar a la que sí se establece para los muebles (artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil” (es decir, no permitir la adjudicación por debajo de un determinado porcentaje del valor de subasta)

En todo caso, como la DGRN sigue insistiendo en tal interpretación,  los interesados ya no suelen perder el tiempo en recurrir ante la propia DGRN las calificaciones registrales que la aplican (pues saben que van a perder el recurso gubernativo), sino que cada vez más interponen recurso judicial directo, en el cual, casi siempre los tribunales están revocando la calificaciones negativas y desautorizando la interpretación de la DGRN, sobre todo cuando no se trata de vivienda habitual.

Y, así, puede ocurrir, y ha ocurrido,  como en el caso que a continuación se reseña, que las sentencias de los juzgados y tribunales censuran duramente a la DGRN y al registrador, reprochando, por ejemplo, que ello supone una extralimitacion competencial por:

• “innovar el ordenamiento jurídico, función que corresponde al legislador que es el que ha de introducir en el mismo, caso de considerarlo necesario, aquellas previsiones que considere oportunas para restablecer el deseable equilibrio de intereses en conflicto,
• invadir competencias jurisdiccionales, pues son los tribunales los que han de dar respuesta a los problemas que la aplicación de la norma esté generando,
• favorecer o tomar partido por una de las partes que litigan en el proceso de ejecución, en este caso, la ejecutada, pues no de otra forma puede entenderse que la parte que ha instado el procedimiento de ejecución, que lo ha seguirlo por todos sus trámites, que se ha visto favorecida por resoluciones firmes que le otorgan la adjudicación del bien, vea cercenadas por un ente extraño al proceso sus legítimas expectativas procesales.”

Y recordando a los registradores que “las Resoluciones de la DGRN (respecto de las que en el escrito de oposición al recurso se dice que los registradores de la propiedad están obligados a respetar conforme a lo dispuesto en el art. 327 de la Ley Hipotecaria) ni son fuente del derecho (ni siquiera la jurisprudencia lo es, pues sólo se le atribuye una función de complemento del ordenamiento jurídico, según el art. 1.6 del CC) ni constituyen doctrina alguna, sino que son resoluciones de un órgano administrativo sometidas al control jurisdiccional.”

*

Se transcriben a continuación los fundamentos jurídicos de la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife, de 14 de mayo de 2019.

SENTENCIA

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL Santa Cruz de Tenerife

Presidente

Don Pablo José Moscoso Torres Magistrados

Don Emilio Fernando Suárez Díaz Doña Pilar Aragón Ramírez

En Santa Cruz de Tenerife, a 14 de mayo de 2.019.

(…)

* FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La demanda que da inicio al presente procedimiento expone que presentado en el Registro de la Propiedad (RP) de El Rosario el testimonio del decreto de adjudicación del inmueble expedido por el Letrado Ad. de Justc. del Juzgado de 1a Instancia no 5 de Santa Cruz de Tenerife, dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria 354/2.015, al objeto de que procediera a su inscripción, la Registradora demandada denegó la inscripción solicitada, efectuando una calificación negativa por considerar que habiendo solicitado la ejecutante la adjudicación por la suma que se le debe por todos los conceptos, la adjudicación de la fincas no puede efectuarse por cantidad inferior al 50% del valor de tasación, toda vez que la interpretación del art. 671 de la LEC ha de hacerse de forma conjunta con el art. 651 de la misma Ley, y de acuerdo con las exigencias derivadas del principio constitucional de salvaguarda jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión, precisando que tras finalizar la subasta de la finca (local comercial en planta sótano) sin pujas, la parte ejecutante solicitó la adjudicación por el importe debido por todos los conceptos, lo que no cabe pues en una interpretación sistemática y ponderada del art. 671 de la LEC, de forma conjunta con el art. 651 de la misma, no habiendo postores, la adjudicación no podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca, y ello con fundamento en resoluciones de la DGRN de 16-10-17 y 20-04-18.

La sentencia recurrida desestima la demanda, acogiendo la tesis de la demandada respecto a la interpretación conjunta de los artículos 671 y 651 de la LEC, y manteniendo que la Registradora no se excede de su ámbito competencial sino que se limita a calificar el documento con arreglo a lo previsto en los artículos 18 de la Ley Hipotecaria (LH) y 100 de su Reglamento.

En esencia, la demandante argumenta (y es lo que reitera ahora en el recurso):

• que no puede hacerse una interpretación sistemática y conjunta de los artículos 651 y 671 de la LEC porque no puede extrapolarse o aplicarse por analogía a los inmuebles un precepto (el art. 651) pensado para bienes muebles, máxime cuando se trata de un local comercial y el deudor es una entidad mercantil, por lo que no es aplicable el espíritu y finalidad que se atribuye en la sentencia recurrida a la reforma hipotecaria, pues si bien la redacción del precepto dimana de la Ley 1/2.013, que es especialmente tuitiva cuando se trata de la vivienda habitual del deudor, no lo es cuando el inmueble no constituye vivienda habitual,
• (ii) considera que el artículo 671 es completo y omnicomprensivo de todos los supuestos en que no haya postores en la subasta de bienes inmuebles, por lo que no presenta lagunas que hayan de ser colmadas por una interpretación analógica de otros preceptos, siendo, además, que dicho precepto constituye lex especialis para los bienes inmuebles, con respecto del artículo 651, que también es ley especial respecto de los muebles,
• (iii) que la Reforma de la LEC por la Ley 42/2.015 no introdujo ninguna variación en los preceptos controvertidos, a pesar de que la DGRN ya había manifestado su tesis, por lo que es arriesgado atribuir al legislador “un olvido” o “falta de previsión”,
• (iv) inexistencia de abuso de derecho o enriquecimiento injusto,
• (v) extralimitación de la función de calificación del Registrador de la Propiedad, que invade funciones jurisdiccionales.

En el escrito de oposición al recurso se insiste en que la tesis de la Registradora (y, por ende, de la DGRN) da coherencia al sistema, y que, en definitiva, el art. 327 del RH obliga a la demandada a respetar la doctrina de la DGRN.

SEGUNDO.- No existiendo controversia sobre los hechos que se narran en los expositivos primero y segundo de la demanda (según se deduce del apartado b. de los hechos primero a tercero de la contestación), por razones lógicas analizaremos, en primer lugar, la cuestión de si a la luz de los artículos 18 de la LH y 100 de su Reglamento la demandada se ha extralimitado en sus competencias al realizar la interpretación de la norma a la que alude en su nota de calificación.

La función esencial de un registrador de la propiedad es la calificación de los documentos presentados como requisito previo a su inscripción, pero dicha función no puede invadir funciones estrictamente jurisdiccionales, que es lo que ocurre con la interpretación que realiza del artículo 671 de la LEC, pues tal interpretación nada tiene que ver con una eventual incongruencia entre los documentos judiciales presentados a inscripción y el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que han sido emitidos, sino que constituye una auténtica interpretación instrumental, en aras de una supuesta realización de la justicia material, según la cual, la adjudicación del inmueble (en este caso, no una vivienda habitual, sino un local comercial) en un procedimiento de ejecución en que no existe postor es necesariamente injusta y perjudicial para el deudor (en este caso, una entidad mercantil) cuando se produce a favor del ejecutante (en este caso, otra entidad mercantil) por un importe inferior al 50% de su valor de tasación, pretendiendo, en definitiva, según dice, dar coherencia al sistema y llenar una laguna legal, lo cual, incluso, podría invadir atribuciones del legislador en caso de que dicha laguna legal fuera inexistente. Nótese al respecto, que la redacción del precepto dimana de la Ley 1/2.013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección del deudor hipotecario, pero que iban principalmente dirigidas al ciudadano que hipoteca su domicilio habitual (que no es el caso), precepto que, además, no fue reformado por la Ley 42/2.015, de 5 de octubre, por lo que se le estaría dando un alcance y aplicación ni previsto ni querido por el legítimo legislador al aprobar la norma.

TERCERO.- Sobre estas premisas, consideramos que sea cual fuere la concepción (amplia o estricta) que se tenga o quiera dársele a las competencias del registrador de la propiedad derivadas de los preceptos legales más arriba señalados, consideramos que en el presente caso se ha extralimitado.

Así, sirva como muestra la SAP de Córdoba no 657/2.018, de 25 de octubre, que señala que el control del importe del remate por el Registrador se justifica únicamente por la necesidad de velar por los derechos de terceros titulares de asientos posteriores que quedarán cancelados por la ejecución y el derecho al remanente que tienen, por lo que la calificación ha de versar sobre si se han preservado los derechos de esos titulares de derechos si no han sido parte o no han sido oídos en el procedimiento judicial. La calificación, con relación a esos terceros, juega para garantizar el tracto sucesivo y evitar situaciones de indefensión si no ha sido parte o no ha tenido posibilidad de intervención, pero no cuando ha intervenido, como es el caso del titular de la vivienda afectada por la adjudicación, que ha sido parte, siendo el Tribunal el que ha de velar porque no sufra indefensión, faltando el presupuesto de la actuación del Registrador de la Propiedad para evitar situaciones de indefensión, pues no se trata del titular del asiento posterior que resulte afectado por la ejecución, sino el propio titular del bien hipotecado.

Por su parte, en un sentido algo más amplio, la STS núm. 625/2.017, de 21 de noviembre (citada en la sentencia recurrida), atribuye al registrador la potestad de comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

Hemos de hacer notar que de acuerdo con dicha sentencia, si bien esa potestad autorizaba en nuestro caso al Registrador a calificar ciertos extremos “obstáculos que surjan del registro”, entre los que se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial, el hecho es que con la calificación negativa emitida para proteger a la empresa titular del local, que va a perderlo, a fin de que obtenga la mayor rebaja de su deuda o la extinción más allá de lo que el citado precepto dispone, no se está salvaguardando su derecho a no quedar indefensa, sino que se está protegiendo o favoreciendo a una entidad que es parte en el procedimiento, y es ella quién tiene la defensa de sus derechos.

CUARTO.- En conclusión, el Registrador de la Propiedad (y por ende, la DGRN), lo que no puede es:

• innovar el ordenamiento jurídico, función que corresponde al legislador que es el que ha de introducir en el mismo, caso de considerarlo necesario, aquellas previsiones que considere oportunas para restablecer el deseable equilibrio de intereses en conflicto,
• invadir competencias jurisdiccionales, pues son los tribunales los que han de dar respuesta a los problemas que la aplicación de la norma esté generando,
• favorecer o tomar partido por una de las partes que litigan en el proceso de ejecución, en este caso, la ejecutada, pues no de otra forma puede entenderse que la parte que ha instado el procedimiento de ejecución, que lo ha seguirlo por todos sus trámites, que se ha visto favorecida por resoluciones firmes que le otorgan la adjudicación del bien, vea cercenadas por un ente extraño al proceso sus legítimas expectativas procesales.

Y, finalmente, no podemos dejar de advertir que las Resoluciones de la DGRN (respecto de las que en el escrito de oposición al recurso se dice que los registradores de la propiedad están obligados a respetar conforme a lo dispuesto en el art. 327 de la Ley Hipotecaria) ni son fuente del derecho (ni siquiera la jurisprudencia lo es, pues sólo se le atribuye una función de complemento del ordenamiento jurídico, según el art. 1.6 del CC) ni constituyen doctrina alguna, sino que son resoluciones de un órgano administrativo sometidas al control jurisdiccional.

QUINTO.- En consecuencia, procede estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia recurrida y estimar la demanda con condena en costas a la parte demandada por expreso mandato del artículo 394.1 de la LEC.

No procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la LEC.

* FALLO

1. Se estima el recurso de apelación interpuesto por (…), con revocación de la sentencia recurrida, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas del mismo, y con devolución del depósito que se haya constituido para recurrir.

2. Se estima la demanda formulada por (…) frente a la Registradora de la Propiedad de (…), sobre impugnación de calificación negativa del documento a que se refiere el hecho primero de la demanda, y, en consecuencia, se declara la improcedencia de la denegación de la inscripción registral de la resolución calificada negativamente, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración, así como al pago de las costas procesales.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se interpondrá ante esta Sección de la Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

* NOTA: También puede verse, en análogo sentido, la SENTENCIA A.P. TERUEL de 7-12-2018