* RDGRN Resolución de 24 de marzo de 2017:

BOE 7-4-2017:

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Extracto de sus fundamentos jurídicos:

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EL ARTÍCULO DE LA L.A.U.

“La modificación operada en la Ley de Arrendamientos Urbanos ha alcanzado también al artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador señala: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9».

De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el artículo 7.2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.

* DISTINTOS SUPUESTOS:

Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador» Esto es, con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.

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* ARRENDAMIENTO INSCRITO ANTES QUE LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA:

En este último caso la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la vivienda, provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.

* ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A LA HIPOTECA QUE SE EJECUTA:

En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca, puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá «ipso iure» conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no habrá lugar a retracto, sin perjuicio de que si la inscripción se produjo con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de cargas el arrendatario haya debido ser convenientemente notificado.

* ARRENDAMIENTO NO INSCRITO:

Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.

En el supuesto de este expediente, del auto de adjudicación resulta que la finca está ocupada sin que esté determinado si la ocupación se apoya en un contrato de arrendamiento o en algún otro título si lo hubiere. Y en cualquier caso en el supuesto de que exista un arrendamiento no consta inscrito. En consecuencia con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial.

* COMENTARIO JDR:

Conforme a la Disposición transitoria primera de la Ley 4/2013 “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.”

Y ese régimen jurídico era (art 14 LAU) el de que “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

Por tanto, como la reforma de la LAU por la Ley 4/2013 entró en vigor el 6/6/2013, los arrendamientos celebrados antes de dicha fecha, incluso sin estar inscritos, son oponibles a terceros, incluso los que cumplan los requisitos del art 34 LH, durante los cinco primeros años de vigencia del contrato.

Ello implica que hasta el 6/6/2018 quien adquiera una vivienda con los requisitos del artículo 34 LH no puede tener la certeza de quedar inmune frente a hipotéticos arrendamientos no inscritos. Ni de quedar inmune frente al ejercicio del retracto arrendaticio por parte de hipotéticos arrendatarios no inscritos.

Por esa razón, la resolución de la DGRN comienza señalando que “respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca”.

Pero finalmente acaba haciendo una proclamación demasiado general e incondicionada, pues a la fecha en la que se ha dictado la resolución de la DGRN de 7/4/2017 resulta todavía demasiado precipitado (y por ello, desacertado) proclamar categóricamente que “Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad, lógicamente no habrá lugar a derecho (de retracto) alguno”.

Y tampoco es acertado decir que “en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial.”

Lo congruente sería qe ambas afirmaciones se entendieran ceñidas sólo al caso de los arrendamientos concertados a partir del 6/6/2013 (fecha de la entrada en vigor de la ley 4/2013).

En consecuencia, creemos que en toda venta de viviendas, incluso en la venta en subasta pública, sigue siendo necesario que el vendedor (o en las ventas en subastas, el comprador o adjudicatario, en sustitucion de aquél) declare, cuando no consta inscrito arrendamiento alguno, que la vivienda no está arrendada con anterioridad a la Ley 4/2013.

Como antes dijimos, quien adquiera antes del 6/6/2018 una vivienda con los requisitos del artículo 34 LH no puede tener la certeza de quedar inmune frente a hipotéticos arrendamientos no inscritos. Ni de quedar inmune frente al ejercicio del retracto arrendaticio por parte de hipotéticos arrendatarios no inscritos.

Ello, efectivamente, constituye todavía una brecha grave en nuestro sistema de seguridad jurídica registral de inopononilidad de lo no inscrito y de protección al tercero de buena fe.

Pero, afortunadamente, gracias a la Ley 4/2013 ya falta poco para que esa fisura del sistema quede definitivamente eliminada.  (JDR)