La ley 13/2015, en el nuevo art 205 LH exige claramente DOS titulos públicos traslativos (y no mera “acreditación fehaciente”): uno para la transmisión inmatriculadora y otro para la adquisición previa. Y que haya pasado al menos un año entre ambos.

Según los anteriores y ya derogados artículos  205 y 199  de la ley hipotecaria, se admitía la inmatriculación mediante el título público de su adquisición, “complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.”

Y el articulo 298 RH daba un paso más allá, sustituyendo el acta de notoriedad para acreditar el titulo adquisitivo del transmitente, por un acta de notoriedad de que simplemente el transmitente sea tenido por dueño. No es lo mismo tener titulo adquisitivo (hecho objetivo demostrable o no) que tener dos personas que se crean que eres dueño (mera convicción subjetiva, y quizá errónea)

Incluso se atrevió el Reglamento a desafiar aún mas a la ley y facilitar aún más la inmatriculación sin garantías al admitir un solo título con un año de antigüedad o un documento privado de fecha fehaciente (esto ya clamaba al cielo, y por eso, lo anuló el Tribunal Supremo por ilegal).

Ahora, tras la ley 13/2015, (aun cuando todos sabemos que está derogado todo el titulo VI de la ley anterior, y la propia DGRN proclama ademas que no sólo el art 298 RH sino todo el titulo VI de el Reglamento también está derogado por la Ley 13/2015), el Centro Directivo no ve impedimento alguno en la nueva redacción legal para sustituir el titulo público acreditativo de la adquisición anterior (que es una exigencia legal más rigurosa que la de la ley derogada que sólo hablaba de acreditación fehaciente) por un simple acta de notoriedad de que alguien era tenido por dueño, (que era precisamente lo que hacía el ya derogado art. 298 RH).

Pero el 298 RH al menos tenía a su favor dos posibles coartadas  o eximentes para atreverse a desafiar o “corregir” al anterior art 205 de la ley hipotecaria:

.- que tenía rango normativo de Decreto, inferior, pero cercano al de la ley

.- que la ley no exigía titulo publico previo, sino acreditación fehaciente.

Ahora la DGRN, en su interpretación “correctora” de la nueva ley, no dispone de ninguna de esas dos coartadas o atenuantes.

Si sigue así, ya puestos, igual acaba no viendo tampoco impedimento alguno para hacer también lo mismo con el titulo publico de la segunda transmisión.

O sea, algo así como si para inmatricular por doble titulo conforme al art 205 LH valiera el “Yo, el notario, doy fe de que a mi juicio es notorio que hace más de un año don Fulano era tenido por dueño de esta finca, y que ahora es don Mengano quien es tenido por dueño

No deja de asombrar la facilidad con la que un notario, casi siempre con la simple declaración de dos testigos, se atreve a dar fe de la notoriedad de que alguien es de manera general, pública y pacífica tenido por dueño de algo.

Si otro notario, con tres testigos en vez de dos, da fe de la notoriedad de lo contrario, ya la tenemos liada.

Precisamente porque lo de la notoriedad notarial es “muy relativo” y muy poco fiable, la nueva ley 13/2015 no confía ni alude para nada a la “notoriedad notarial”, pues en los procedimientos desjudicializados que encomienda a la competencia notarial no prevé nunca que el notario emita juicio alguno al respecto, ni adopte decisión alguna sobre el fondo, ni siquiera por notoriedad, sino que simplemente efectúe y documente determinados trámites legales preceptivos, y finalmente sólo atribuye al notario la posibilidad de elegir entre dos opciones: (art 201 y 203 LH):

Opcion A: “Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador.”

Opcion B: “En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.”

Y en el procedimiento de reanudación del tracto (208 LH) ocurre lo mismo:

Opcion A: “Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.”

Opcion B: “Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde.”

(Observese la clara diferencia con la derogada acta de notoriedad para reanudad tracto, que decía en el anterior art 203 que “Practicadas estas diligencias y las pruebas que el Notario considere convenientes para comprobación de la notoriedad pretendida, hayan sido o no propuestas por el requirente, dará por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, está suficientemente acreditado el hecho“)

Y algo análogo ocurre en el procedimiento de deslinde notarial (art 200 LH):

Opción A: “De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública”

Opcion B: “No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.”

Y si la ley 13/2015 no ha querido encomendar al notario facultad decisoria alguna, sino sólo tramitadora y documentadora, bajo fe notarial, y no ha conferido papel ni relevancia alguna en los nuevos expedientes a la “notoriedad notarial”, (ni en el procedimiento inmatriculador “serio” del 203 , ni en el “menos serio” del 205,  ni en ningún otro), no se entiende que la DGRN sí lo haga por vía de interpretación “correctora” de los diversos artículos de la ley.