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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

LA DGRN vuelve al ACTA DE NOTORIEDAD “FACILONA” en el art 205 LH.

Contenido:

Resolución DGRN de 11 de junio de 2018

* TEXTO INTEGRO

* RESUMEN

Se pretenden inmatricular fincas al amparo del articulo 205 LH, aportando una escritura de herencia acompañada de un acta de notoriedad en la que el notario dice: «Declaro ser notorio en el término municipal de XXX, que doña XXX era tenida como dueña, desde hace más de un año, en pleno dominio y con carácter privativo, de las fincas a que se refiere esta acta”
La registradora suspende la inscripción por no cumplir dicha acta los requisitos para la inmatriculación que establece el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
La DGRN comienza: “recordando las afirmaciones de la Resolución de 19 de noviembre de 2015: «Por ello, ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”»
Pero luego contradice radicalmente esa doctrina y concluye diciendo que 
tales “requisitos deben entenderse debidamente cumplidos en el título calificado ya que el notario ahora recurrente, por un lado, emitió el juicio de la previa adquisición, al indicar que «doña M. R. P. era tenida por dueña»; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal al indicar que tal extremo es notorio «desde hace más de un año», sin poder pretender la registradora una mayor determinación en la fecha de adquisición o la expresión concreta del título adquisitivo.”

* COMENTARIO: (JDR)

El anteproyecto de lo que luego sería la Ley 13/2015 suprimía el sistema inmatriculador del doble titulo (art 205 LH) por su falta de garantías.
Luego, por la presión del notariado, se reintrodujo en el proyecto de ley, pero exigiendo realmente dos titulos públicos, y no permitiendo suplir la falta del primero por una simple acta de notoriedad.
Y una vez en vigor la nueva regulación del art 205,  la DGRN por vía interpretativa readmitió el acta de notoriedad, (que no admite la ley) pero dejando claro al menos que no sería la que simplemente declare ” la notoriedad de que una persona es tenida por dueña”, sino que será necesario que “el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”»
Y ahora, finalmente, la DGRN vuelve a admitir la simple declaración de “la notoriedad de que una persona es tenida por dueña”, o lo que podíamos llamar la versión más  “facilona”.
Se completa así un curioso recorrido circular en el que la presión del notariado por seguir inmatriculando con las menores garantías posibles  consigue desactivar la reforma legal y dejar las cosas tal como estaban, y que un 205 facilón, como siempre, arrincone y deje sin uso práctico al expediente de dominio que es más garantista.

* APÉNDICE: Sobre el papel de la “notoriedad notarial” antes y después de la Ley 13/2015.

 

La ley 13/2015, en el nuevo art 205 LH exige claramente DOS titulos públicos traslativos (y no mera “acreditación fehaciente”): uno para la transmisión inmatriculadora y otro para la adquisición previa. Y que haya pasado al menos un año entre ambos.

Según los anteriores y ya derogados artículos  205 y 199  de la ley hipotecaria, se admitía la inmatriculación mediante el título público de su adquisición, “complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.”

Y el articulo 298 RH daba un paso más allá, sustituyendo el acta de notoriedad para acreditar el titulo adquisitivo del transmitente, por un acta de notoriedad de que simplemente el transmitente sea tenido por dueño. No es lo mismo tener titulo adquisitivo (hecho objetivo demostrable o no) que tener dos personas que se crean que eres dueño (mera convicción subjetiva, y quizá errónea)

Incluso se atrevió el Reglamento a desafiar aún mas a la ley y facilitar aún más la inmatriculación sin garantías al admitir un solo título con un año de antigüedad o un documento privado de fecha fehaciente (esto ya clamaba al cielo, y por eso, lo anuló el Tribunal Supremo por ilegal).

Ahora, tras la ley 13/2015, (aun cuando todos sabemos que está derogado todo el titulo VI de la ley anterior, y la propia DGRN proclama ademas que no sólo el art 298 RH sino todo el titulo VI de el Reglamento también está derogado por la Ley 13/2015), el Centro Directivo no ve impedimento alguno en la nueva redacción legal para sustituir el titulo público acreditativo de la adquisición anterior (que es una exigencia legal más rigurosa que la de la ley derogada que sólo hablaba de acreditación fehaciente) por un simple acta de notoriedad de que alguien era tenido por dueño, (que era precisamente lo que hacía el ya derogado art. 298 RH).

 

Pero el 298 RH al menos tenía a su favor dos posibles coartadas  o eximentes para atreverse a desafiar o “corregir” al anterior art 205 de la ley hipotecaria:

.- que tenía rango normativo de Decreto, inferior, pero cercano al de la ley

.- que la ley no exigía titulo publico previo, sino acreditación fehaciente.

Ahora la DGRN, en su interpretación “correctora” de la nueva ley, no dispone de ninguna de esas dos coartadas o atenuantes.

Si sigue así, ya puestos, igual acaba no viendo tampoco impedimento alguno para hacer también lo mismo con el titulo publico de la segunda transmisión.

O sea, algo así como si para inmatricular por doble titulo conforme al art 205 LH valiera el “Yo, el notario, doy fe de que a mi juicio es notorio que hace más de un año don Fulano era tenido por dueño de esta finca, y que ahora es don Mengano quien es tenido por dueño

No deja de asombrar la facilidad con la que un notario, casi siempre con la simple declaración de dos testigos, se atreve a dar fe de la notoriedad de que alguien es de manera general, pública y pacífica tenido por dueño de algo.

Si otro notario, con tres testigos en vez de dos, da fe de la notoriedad de lo contrario, ya la tenemos liada.

 

Precisamente porque lo de la notoriedad notarial es “muy relativo” y muy poco fiable, la nueva ley 13/2015 no confía ni alude para nada a la “notoriedad notarial”, pues en los procedimientos desjudicializados que encomienda a la competencia notarial no prevé nunca que el notario emita juicio alguno al respecto, ni adopte decisión alguna sobre el fondo, ni siquiera por notoriedad, sino que simplemente efectúe y documente determinados trámites legales preceptivos, y finalmente sólo atribuye al notario la posibilidad de elegir entre dos opciones: (art 201 y 203 LH):

Opcion A: “Si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador.”

Opcion B: “En otro caso, levantará el Notario acta accediendo a la pretensión del solicitante, en la que se recogerán las incidencias del expediente, los documentos aportados, así como la falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.”

 

Y en el procedimiento de reanudación del tracto (208 LH) ocurre lo mismo:

Opcion A: “Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.”

Opcion B: “Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde.”

(Observese la clara diferencia con la derogada acta de notoriedad para reanudad tracto, que decía en el anterior art 203 que “Practicadas estas diligencias y las pruebas que el Notario considere convenientes para comprobación de la notoriedad pretendida, hayan sido o no propuestas por el requirente, dará por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, está suficientemente acreditado el hecho“)

 

Y algo análogo ocurre en el procedimiento de deslinde notarial (art 200 LH):

Opción A: “De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública”

Opcion B: “No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente.”

 

Y si la ley 13/2015 no ha querido encomendar al notario facultad decisoria alguna, sino sólo tramitadora y documentadora, bajo fe notarial, y no ha conferido papel ni relevancia alguna en los nuevos expedientes a la “notoriedad notarial”, (ni en el procedimiento inmatriculador “serio” del 203 , ni en el “menos serio” del 205,  ni en ningún otro), no se entiende que la DGRN sí lo haga por vía de interpretación “correctora” de los diversos artículos de la ley.

 

 

 

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