SUBASTA Y DIVISIÓN DE COSA COMÚN: COMENTARIO CRÍTICO DE LA RESOLUCIÓN DE 17 DE JUNIO DE 2024 (2ª) SOBRE LA CUESTIÓN DE NOTA MARGINAL SÍ O NO EN CASO DE EJECUCIÓN DE SENTENCIA DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN MEDIANTE SUBASTA.

Dedicatoria: A la memoria de mi buena amiga y compañera Ana Aguirre Mendi (q.e.p.d.), siempre luchadora y defensora de la función registral, especialmente en los momentos difíciles, siendo un ejemplo para todos.

* I.EL SUPUESTO DE HECHO Y DOCTRINA DE LA RESOLUCIÓN DE 17 DE JUNIO DE 2024 (2ª).

La Resolución de 17 de junio de 2024 82ª) se refiere a un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales derivado de un proceso de división de comunidad, en que sobre las fincas adjudicadas consta una anotación de embargo en favor de la Hacienda Pública. No se ha practicado anotación de demanda, ni tampoco consta nota marginal expresiva de haberse expedido la certificación de dominio y cargas. El registrador se opone a cancelar la referida anotación, porque en el procedimiento de división de cosa común no hay norma alguna que disponga la purga o liberación de las cargas existentes sobre la finca objeto del procedimiento de división de cosa común. El recurrente entiende que el adquirente en la subasta lo hizo confiando en la situación registral de la finca al tiempo de expedirse la certificación de cargas que se aportó al procedimiento y que no debe verse afectado por una anotación de embargo que se practicó con posterioridad. La Resolución confirma la calificación registral en el sentido de que no es aplicable a los juicios de división de comunidad la nota marginal del artículo 143 RH ni del artículo 656.3 LEC, sino que para conseguir tales efectos de la nota marginal tendría que haberse producido la anotación de demanda de la división de cosa común y entonces se hubieran podido cancelar las cargas posteriores entre ellas la anotación de embargo a favor de la Hacienda Pública. La Resolución reitera los argumentos de las Resoluciones de 2 de marzo de 2010, 11 de septiembre de 2017 (2ª) y 20 de julio de 2022 (3ª). La Resolución también reitera que resulta claro que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho», como dice el artículo 111.3 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma.

* II. UNA COSA ES LA SOLUCIÓN QUE SE DA AL CASO CONCRETO Y OTRA DIFERENTE ES QUE NO SE PUEDA DEFENDER CON CARÁCTER GENERAL LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS RESPECTO A LA EJECUCIÓN JUDICIAL DE SENTENCIA SOBRE DIVISIÓN DE COSA COMÚN DERIVADA DE SENTENCIA.

Aunque nada que objetar a la solución dada en el presente caso al problema planteado dado que no existía nota marginal de expedición de certificación de cargas en el juicio de división de cosa común y consiguiente subasta, sin embargo, en cuanto a la doctrina que subyace en la Resolución, que también se explicita en ella, que es la de que no cabe dicha nota marginal sobre la certificación en dicho procedidiento, por mi parte doy por reproducidos los comentarios a las Resoluciones citadas que aparecen en nota al artículo 143 RH del tomo II del Código de Legislación Hipotecaria 2ª edición, págs. 3122 y 3123, pues entiendo que además de la anotación de demanda, que patrocina como solución de “publicidad registral” del procedimiento de división de cosa común, en mi opinión, cabría perfectamente la nota marginal del artículo 656 LEC y 143 RH aplicada a la ejecución en el juicio de división de cosa común mediante subasta judicial, si bien como en el presente caso no consta practicada dicha nota marginal, no hay otra solución posible que la que señaló el registrador en su nota calificadora, confirmada por la Resolución, que es la de no poder cancelar la anotación de embargo de la Hacienda Pública posterior a la certificación de dominio y cargas, aunque por mandamiento del Juzgado se decrete la cancelación de cargas posteriores.

* III. LA POSICIÓN DE LA NOTA CALIFICADORA NEGATIVA OBJETO DE RECURSO.

Desde luego que la nota calificadora registral objeto de recurso no podía haber hecho otra cosa en el presente caso que la que hizo en cuanto a dos aspectos:

1º) Respecto a que no había extendido en su día la nota marginal de expedición de certificación de cargas, dada la reiterada doctrina de la DG que viene diciendo que  no cabe tal nota marginal desde la Resolución de 2 de marzo de 2010 y las demás posteriores a ella (Resoluciones de 11 de septiembre de 2017 -2ª-, 20 de julio de 2002 (3ª) y a partir de ahora, también la presente Resolución de 17 de junio de 2024 (2ª) objeto de este comentario, a lo que el registrador añadió que no se especificó en el mandamiento de solicitud de certificación que era a efectos del artículo 656 LEC. Claro que en opinión de este comentarista, sí cabía la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas del artículo 656 LEC porque se aludía a una certificación dentro del juicio de división de cosa común que una vez que se trata de la ejecución de la sentencia dictada en dicho juicio, cabía, en contra de la doctrina de la DG interpretar que se podía extender la nota marginal de expedición de certificación de cargas, si bien con las peculiaridades propias del juicio de división de cosa común a través de subasta, como veremos más adelante.

2º) Respecto a no poder cancelar la anotación de embargo de la Hacienda Pública posterior a la certificación de cargas porque en el mandamiento del Letrado de la Administración de Justicia se decía que existía una anotación de embargo origen de la adjudicación en el procedimiento de ejecución, y en este caso, no había ninguna anotación de embargo originadora del procedimiento de ejecución.

Por ello, respecto al caso planteado y con las circunstancias concretas expresadas, no cabía ya otra solución que la de no cancelar la anotación de embargo posterior a la certificación de cargas, pero otra cosa es plantear la cuestión respecto al futuro, pues a tales efectos entiendo que cabe la nota marginal del artículo 656 LEC en los juicios de división de cosa común que se ejecutan a través de subasta decretada por la propia sentencia, y con adjudicación de la finca al mejor postor.

* IV. CRÍTICA A LA DOCTRINA DE LA DG ACERCA DE QUE NO CABE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN LOS JUICIOS DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN MEDIANTE SUBASTA JUDICIAL, A PESAR DE ESTAR A UN PASO DE ELLA SEGÚN LA PROPIA NORMATIVA QUE EXPONE.

Lo que es objeto de discrepancia y consiguiente crítica por mi parte, es que se diga por esa serie de Resoluciones DG anteriores y también por la presente Resolución, que no cabe que el registrador practique la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el juicio de división de cosa común y consiguiente subasta y que sólo hubiera sido posible una anotación de demanda de dicho juicio que tampoco se ha producido en este caso.

Por el contrario, cabría, en mi opinión, tal nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas por lo que ya dije en los comentarios críticos a esas Resoluciones anteriores, que son las de 2 de marzo de 2010, 11 de septiembre de 2017 (2ª) y 20 de julio de 2022(3ª) (cuya crítica puede verse en la obra y páginas anteriormente citadas), a lo que podemos añadir ahora el comentario que sigue:

Y es que estamos ante una ejecución de sentencia, la de división de cosa común a través de una subasta, por lo que son aplicables en general las normas que regulan el procedimiento de ejecución por la vía de subasta, con las “peculiaridades” del supuesto de subasta en caso de división de cosa común respecto a las reglas generales del supuesto de subasta en procedimiento de apremio derivado de anotación de embargo o hipoteca.

La posibilidad de anotación de demanda es clara pues como dice la Resolución, el juicio de división de cosa común produce una “alteración registral” y la anotación de demanda debe admitirse con amplitud de supuestos. Ahora bien, ello no excluye que, además de la anotación de demanda, no sea necesario respecto a un trámite específico posterior, que es el de la ejecución de sentencia mediante subasta judicial en caso de división de cosa común, y que da lugar a la expedición de una certificación de dominio y cargas conforme al artículo 656 LEC, no queda consignar por nota marginal la expedición de dicha certificación.

La propia Resolución que ahora se comenta reconoce que estamos ante un procedimiento de ejecución de sentencia en que son aplicables con las “peculiaridades” correspondientes las normas del procedimiento de apremio, pues dice lo siguiente:

“Estamos ante el procedimiento de ejecución de la sentencia derivada de un procedimiento de división de cosa común, conforme los trámites previstos en los artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En estos casos son de aplicación las normas del procedimiento de apremio previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero adaptadas a la peculiaridad del caso.

Uno de los trámites esenciales de dicho procedimiento es el de la expedición por el registrador de la Propiedad correspondiente de la certificación de dominio y cargas de la finca. Se plantea entonces si es procedente en este caso la práctica de la nota marginal que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con sus consiguientes efectos.”

Por tanto, la propia Resolución reconoce que son aplicables los trámites previstos en los artículos 517 y siguientes de la LEC y concretamente “las normas del procedimiento de apremio”, entre ellas “la expedición de la certificación de dominio y cargas de la finca”.

Y en lo único que duda la Resolución es en si se aplica o no la práctica de la nota marginal que prevé el artículo 656.2 LEC con sus consiguientes efectos”.

Pero es ya mucho admitir como hace la Resolución que se aplican las normas del procedimiento de ejecución y también las del procedimiento de apremio, incluso la certificación de dominio y cargas del artículo 656 LEC. Y sólo le falta a la Resolución admitir la nota marginal del artículo 656.2 LEC, a pesar de que sí admite la procedencia de aplicar las normas de ejecución de sentencia, las del procedimiento de apremio y las de la expedición de certificación de cargas, estamos ya ante un paso para admitir la nota marginal correspondiente a esa certificación de cargas, con las “peculiaridades” correspondientes al caso, pero sin perjuicio de admitir la posibilidad de anotación de demanda que se plantea con carácter general para todos los juicios de división de cosa común y con unos efectos más generales aplicables a todos los supuestos de división de cosa común.

* V. LA FINALIDAD DE LA EXPEDICIÓ DE LA CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS EN RELACIÓN CON EL AVALÚO Y CON LAS CARGAS DE LA FINCA OBJETO DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN Y DE SUBASTA

Además de las razones que se explican en los repetidos comentarios de este autor, se añade ahora que es fundamental la cita de las Sentencias TS de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, que cita el recurrente en su escrito de recurso y que no tiene en cuenta la presente Resolución. Dichas Sentencias TS es cierto que respecto a la vigencia y efectos de la nota marginal de expedición de certificación han sido superadas en buena parte por la última Sentencia TS Sala 1ª Pleno 237/2021, de 4 de mayo, en el sentido de que la anotación de embargo derivada del procedimiento de apremio se prorroga por cuatro años más desde la nota marginal del artículo 656 LEC, pero no es esto lo que se discute en el presente caso, sino que traigo ahora a colación dichas Sentencias por la incidencia que la certificación de dominio y cargas tiene en el avalúo y que destacan las referidas sentencias diciendo que su finalidad es: “a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta; b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien.”

Es claro que con la “subasta judicial” en trámites de ejecución de sentencia de división de cosa común, ya sea en procedimiento de apremio o en procedimiento de subasta por división de cosa común, aparece un nuevo “interesado” que es el “adjudicatario” de la subasta entre los diferentes “postores” que han podido intervenir en la misma en virtud de los anuncios de la subasta expresando el valor de salida y todas sus condiciones. El adjudicatario que haya obtenido la propiedad de la finca en la subasta tiene como base de su adquisición las condiciones de la propia subasta y por tanto trae causa de la certificación registral y de la buena fe en la misma y en el avalúo y si se pusiera o hubiera puesto en este caso la nota marginal de expedición de la certificación, ello podría dar lugar a considerar que es un adquirente que trae causa del contenido de  la certificación registral y de la propia nota marginal, y esa nota marginal produce un efecto de prioridad registral respecto a cargas posteriores a la misma. En cambio, no se puede decir lo mismo de las cargas anteriores que consten en la certificación registral, pues éstas figuran ya descontadas en el avalúo que se tuvo que hacer antes de la subasta. En cambio, las cargas posteriores a la nota  marginal pueden ser canceladas sin más indagaciones, sin perjuicio de que los titulares de las mismas puedan comparecer en el procedimiento para exigir que en la distribución del precio obtenido con la subasta se les pague antes a ellos como subrogados del condómino correspondiente, pero no para cambiar condiciones ya resultantes de la certificación y de la nota marginal que afectan al avalúo y la información de los postores y consiguiente adjudicatario de la subasta.

* VI. LA ANOTACIÓN DE DEMANDA Y LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS: COMPATIBILIDAD DE LAS MISMAS

La anotación de demanda que patrocina la doctrina de la DG y también la presente Resolución es un medio de publicidad de carácter genérico respecto a las acciones de división de cosa común, teniendo en cuenta exclusivamente los datos de la demanda, en la que por un lado, puede ser un supuesto, según los casos, en que no se pida subasta, o bien un supuesto en que se pida subasta, pero los efectos de esa anotación de demanda son sólo respecto a los propietarios que puedan surgir después de la anotación de demanda, es decir, sucesivas transmisiones que ya con la  anotación de demanda afectarían a los adquirentes sucesivos sin tener que demandarlos, pero en cambio, respecto a adjudicatarios de la subasta posterior, ya en un procedimiento de ejecución de la futura sentencia, esos adjudicatarios se tienen que guiar por el avalúo y condiciones de la subasta que deriven de la certificación registral de dominio y cargas, en la que si sólo figuran las cargas anteriores a la certificación catastral, estas cargas han de tenerse en cuenta en el avalúo de la subasta y no quedan afectados por la anotación de demanda porque la demanda de división de cosa común en general no afecta a la posición de los acreedores y titulares de derechos reales conforme al artículo 405 CC, puesto que subsisten y deben minorarse en el avalúo. En cambio, los posteriores a la certificación y consiguiente avalúo, afectan de modo esencial a la subasta y al adjudicatario que se basa en ella y en el avalúo, y si se pone nota marginal, como exige el 656 para toda ejecución, el adjudicatario de la subasta trae causa de esa situación registral derivada de las condiciones de la subasta y es de buena fe y tercero hipotecario no sólo del artículo 34 LH sino del artículo 32 LH porque trae causa de un procedimiento de ejecución fijado en cuanto a avalúo y condiciones de la subasta en de datos registrales, a diferencia de una ulterior anotación de embargo que no tiene prioridad registral respecto al adjudicatario si se hubiera consignado por nota marginal la expedición de certificación de cargas en el trámite de la subasta previo al avalúo.

Ahora bien, la cancelación de las cargas posteriores a la nota marginal en un supuesto de ejecución de sentencia por división de cosa común mediante subasta, exige que la distribución del precio de la subasta que hay que entregar a los condueños por parte del adjudicatario, lo sea después de entregar el precio al titular de la carga posterior, dado que la extinción de comunidad no perjudica a terceros posteriores a ella, y si se trata de una carga que pesa sólo sobre una de las cuotas y no sobre la totalidad, la distribución exige que se pague al titular de la carga en cuanto a la parte que corresponda al titular de la cuota gravada.

En cuanto a la posibilidad de que en el Juzgado se tenga noticia de las cargas posteriores en virtud de la información continuada a través del Portal de Subastas, ello no siempre sucede pues tal información tiene que partir del Juzgado y quizá no se pida o no la reciba el adjudicatario, y en todo caso, sólo puede servir para hacer esa distribución del precio de la adjudicación en la forma indicada, pero no para cambiar el avalúo y los anuncios de subasta y fianzas de los postores, pues el titular de la carga está afectado por la subasta y sus condiciones y sólo puede tener derechos frente al condómino en la forma dicha, sin perjuicio de poder perseguir otros bienes de su deudor.

* VII. EL ARGUMENTO DE LA DG RESPECTO A QUE LA NOTA MARGINAL SE EXTIENDE AL MARGEN DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO O DE LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA, QUE NO EXISTEN EN EL CASO DE LA DIVISIÓN DE COSA COMÚN

En cuanto a ese argumento de las Resoluciones relativo a que la nota marginal se extiende al margen de la anotación de embargo o hipoteca, que son los supuestos típicos del procedimiento de apremio,  y sin embargo, en caso de extinción de comunidad por división de cosa común no hay ninguna anotación de embargo ni hipoteca, esto no constituye argumento para excluir la nota marginal de expedición de certificación de cargas, pues la propia Resolución que se comenta, ya hemos visto que admite la necesidad de publicidad registral con “peculiaridades”, y en este caso, la peculiaridad más relevante a efectos de subasta, en opinión de este comentarista, sería que la nota marginal se extendiera al margen de las inscripciones de dominio afectadas por la subasta, siempre que se acreditara que existe sentencia declarativa de la admisión de la división de cosa común mediante la subasta, complementaria de la inscripción de dominio en estos casos, que es algo que tiene que resultar de los autos y del mandamiento en que se pida la certificación registral de dominio y cargas. No hay que olvidar que el artículo 143 RH prevé ciertamente que la nota marginal de expedición de certificación se extienda al margen de la anotación de embargo o de “la inscripción correspondiente” y que también es sabido que esta “inscripción correspondiente” se ha interpretado que es la inscripción de hipoteca cuando la ejecución de ésta se sigue por el procedimiento de ejecución ordinario, pero no hay inconveniente en interpretar también que si hay una ejecución a través de otro procedimiento distinto de los de apremio, pero en los que se trata igualmente de una “ejecución de sentencia”, cabría aplicar esa solución en tanto en cuanto la subasta se rige en virtud de la ejecución de sentencia  para la división de cosa común.

* VIII. LA NOTA MARGINAL SOBRE LA SUBASTA PREVISTA EN EL ARTÍCULO 111.3 DE LA LEY DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA

Y si se acepta el razonamiento del anterior epígrafe, ningún inconveniente tendría que haber, sino todo lo contrario, para aplicar también los efectos de la nota marginal prevista en la Ley de Jurisdicción Voluntaria respecto a la certificación para la subasta derivada de división de cosa común, que incluso prevé expresamente tal nota marginal. Es cierto que la presente Resolución se refiere a esa nota marginal, pero sin ser convincente, en opinión de este comentarista, respecto a los efectos de dicha nota marginal. La Resolución, por su cuenta y riesgo lo explica así, pero seguidamente lo replicaremos. Dice así el Fundamento 5 de la misma:

“5. Lo indicado anteriormente no varía como consecuencia de la regulación introducida por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

En los procedimientos de enajenación de la finca en el procedimiento de subasta voluntaria, bien judicial (que actualmente se regula en los artículos 108 a 111 de dicha ley), bien notarial (regulado en los artículos 72 a 77 de la Ley del Notariado, modificados por la misma norma), se prevé la conexión con el Registro de la Propiedad de forma idéntica (concretamente en los artículos 111.3 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, para la subasta judicial, y 73.4 de la Ley del Notariado, para la notarial): «Acordada su celebración, si se tratare de la subasta de un bien inmueble o derecho real inscrito en el Registro de la Propiedad o bienes muebles sujetos a un régimen de publicidad registral similar al de aquéllos, el Secretario judicial [el notario, en el caso de la subasta notarial] solicitará por procedimientos electrónicos certificación registral de dominio y cargas. El Registrador de la propiedad expedirá la certificación con información continuada por igual medio y hará constar por nota al margen del bien o derecho esta circunstancia. Esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho y caducará a los seis meses de su fecha salvo que con anterioridad el Secretario judicial [el notario, en el caso de la subasta notarial] notifique al Registrador el cierre del expediente o su suspensión, en cuyo caso el plazo se computará desde que el secretario judicial notifique su reanudación. El Registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas de la Agencia Estatal «Boletín Oficial del Estado» el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial. El Portal de Subastas recogerá la información proporcionada por el Registro de modo inmediato para su traslado a los que consulten su contenido».

Resulta claro –continúa diciendo la Resolución- que la nota marginal a que se refieren estos preceptos no es en absoluto equiparable a la que prevé el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trata de una nota que simplemente «producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho», pero que no tiene efectos de purga y consiguiente cancelación de los derechos que se inscriban con posterioridad a la misma.

En cuanto a la actualización del estado de la finca, al Registro se solicitó en su momento certificación de dominio y cargas que se emitió, como no puede ser de otra manera, conforme a la situación existente en el momento de su expedición y desde la fecha de presentación del mandamiento que ordenó expedirla no se ha reiterado la solicitud ni se ha ordenado expedir información electrónica de conformidad con el artículo 111.3 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, ni ninguna otra comunicación judicial.”

Ahora bien, respecto a esta interpretación de la Resolución en cuanto a la nota marginal de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, discrepo de ella por lo siguiente:

1º) Porque estamos en el ámbito del Derecho y no en el ámbito de la mera “información” a efectos distintos de los jurídicos, por lo que si un “precepto jurídico”, como es el del artículo 111.3 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, señala que “esta nota producirá el efecto de indicar la situación de venta en subasta del bien o derecho”, ese efecto no puede ser meramente informativo de carácter social o de pura curiosidad”, sino que tiene que ser un “efecto jurídico”, y por tanto, producir las consecuencias propias de los efectos de una subasta judicial, que consisten en poder participar los postores para “adquirir la propiedad de un bien” basándose en el avalúo y condiciones de la subasta, sin que le puedan afectar otras situaciones que no resulten del Registro.

2º) Porque el artículo 8 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria establece el carácter supletorio de la Ley de Enjuiciamiento Civil al establecer: “Las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil será de aplicación supletoria a los expedientes de jurisdicción voluntaria en todo lo no regulado por la presente Ley”. Esto significa que si se considera que el artículo 111.3 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, tiene lagunas, éstas se cubren con la aplicación supletoria de la LEC, y concretamente con las normas de ejecución resultantes de la LEC, entre las cuales está el artículo 659 LEC, con las “peculiaridades” que reconoce la propia Resolución, pero como estamos en la subasta, no será la anotación de demanda, sino la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Y todo ello a su vez, teniendo en cuenta la regulación sustantiva del Código Civil de las normas de división de la cosa común que resultan respecto a terceros, de los artículos 399 y 405 CC, así como de los artículos 32 y 34 LH.

* IX. EFECTOS DE UNA POSIBLE ANOTACIÓN DE DEMANDA DE DIVISIÓN DE COSA COMÚN

Quedaría como última cuestión, la de completar qué efectos tendría la anotación de demanda de división de cosa común si se hubiera solicitado su práctica, y ésta podría ser interesante respecto a cubrir los efectos en cuanto a adquirentes del dominio posteriores a los respectivos condóminos, que ya no tendrían que ser demandados para que les afectara la demanda de división de cosa común y con la consiguiente ejecución de la misma. En cambio, respecto a titulares de derechos reales posteriores a la anotación de demanda y a los acreedores con anotación de embargo, no parece que la anotación de demanda les pudiera afectar hasta el punto de determinar su cancelación, pues conforme al artículo 405 CC esos titulares se subrogan en la posición de los condóminos, por lo que la sentencia de división de cosa común les afectaría en el sentido de quedar subrogados en la posición del condómino o condóminos correspondientes, y si se trata de división de cosa común mediante subasta ya hemos visto que si fueran posteriores a la nota marginal que aquí se defiende, sólo podrían tener derecho a que se tuvieran en cuenta para la distribución del precio de la subasta pero no para desvirtuar el avalúo y demás condiciones anunciadas, que es para lo que sirve la certificación de dominio y cargas y la nota marginal derivada de la misma.

21 de octubre de 2024. José Manuel García García