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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J.M. GARCIA GARCIA: COMENTARIO A LA RDG DE 15-2-2024 (1ª) sobre renuncia a la moderacion judicial de las clausulas penales en condiciones resolutorias.

Contenido:

LA RESOLUCIÓN DE 15 DE FEBRERO DE 2024 (1ª): LO QUE RESUELVE Y LO QUE NO RESUELVE LA RESOLUCIÓN. EL PROBLEMA DE LAS CLÁUSULAS PENALES CON RENUNCIA A LA MODERACIÓN JUDICIAL. EL RIESGO DEL COMISO SI LA CLÁUSULA SE GENERALIZA A MODO DE CLÁUSULA DE ESTILO SEGÚN LOS SUPUESTOS

 

La Resolución de 15 de febrero de 2024 (1ª) pretende dar vía libre a una cláusula de estilo, que podría repetirse con el peligro de que no tenga ningún límite a partir de ahora y por tanto, que quedaran fuera de todo control, en relación con la reinscripción de una finca a favor del vendedor como consecuencia de la resolución de la compraventa con pacto de lex commissoria del artículo 1504 CC y de los artículos 11 LH y 59 y 175.6ª RH.

 

Por el mero hecho de que se trate de una venta de una sociedad mercantil vendedora a favor de otra sociedad mercantil compradora, no se pueden saltar los cánones de una adecuada interpretación y aplicación de la normativa vigente.

 

Es cierto que la Resolución excluye el supuesto de compraventa entre una empresa y un consumidor, lo que resulta acertado, pero no pueden quedar al margen del control jurídico los demás supuestos de compraventa con precio aplazado garantizados con condición resolutoria y sujetos a cláusula penal no sólo indemnizatoria sino también punitiva, que podrían dar lugar en la práctica a supuestos de comiso si se generaliza como cláusula de estilo, aparte de enriquecimientos injustos.

 

En el caso planteado, se trata de una escritura, otorgada el día 26 de enero de 2023, por la que se formaliza la compraventa entre empresarios de dos inmuebles por un precio (4.819.292,43 euros) del que queda aplazadas la cantidad de 1.924.116,97 euros para pagarla el día 30 de noviembre de 2023 y la cantidad de 1.443.087,73 euros para pagarla el día 30 de noviembre de 2024.

 

Para tratar de vestir de la mejor manera posible una cláusula penal que podría ser más que discutible ya a primera vista, la cláusula tiene una redacción tratando de justificar los resultados a que llega, del modo siguiente:

“La cláusula penal (que previamente se detalla en la escritura y que da lugar a que la vendedora no tenga que devolver ninguna cantidad pagada antes del incumplimiento) resultará de aplicación en el caso de incumplimiento parcial, irregular y/o total por la compradora, así como en el caso de cumplimiento tardío, renunciando la compradora, al amparo de la autonomía de la voluntad, y en atención a la ventaja que para la compradora supone el aplazamiento de pago aquí pactada a la facultad moderadora de los Tribunales prevista en el artículo 1.154 del Código Civil que pudiera ser de aplicación para el caso de incumplimiento parcial, irregular o tardío de sus obligaciones. Las partes acuerdan expresamente que lo pactado en esta cláusula es de naturaleza punitiva y será la única cantidad debida por la compradora (ya sea como indemnización de daños y perjuicios, compensación o por cualquier otro concepto) a la vendedora en caso de resolución de la compraventa en ejercicio de la condición resolutoria expresa.

 

Por su parte, la compradora acepta y asume la cláusula penal, manifestando que la considera proporcionada y adecuada considerando (i) la ventaja que para la compradora supone el aplazamiento de pago aquí pactado, que no devenga intereses remuneratorios en favor de la vendedora, así como los perjuicios que sufriría la vendedora por la falta de cobro del Pago Aplazado del Precio de la compraventa en el plazo para ello pactado como 1.º Plazo y como 2.º Plazo, respectivamente, y/o de la falta de cumplimiento por la compradora de las obligaciones indicadas en la Estipulación (2.2) anterior, renunciando expresa e irrevocablemente a realizar cualquier reclamación a la vendedor.

 

Más adelante, en la propia escritura se prevé cómo tendrá lugar la reinscripción a favor de la parte vendedora y cancelación de cargas e inscripciones posteriores, después de cumplir el requerimiento notarial de pago y el transcurso de quince días, destacando el siguiente párrafo de la cláusula:

“Igualmente, procederá la reinscripción del dominio de las fincas a favor de la vendedora y la cancelación de las inscripciones o anotaciones existentes sobre las Fincas a favor de la compradora o de los terceros registrales posteriores a la inscripción de la Condición Resolutoria Expresa por la mera presentación por la vendedora de los citados requerimientos judiciales o notariales incluso en el caso de oposición, falta de aquiescencia o de consentimiento cancelatorio por parte de la compradora o los terceros registrales, pues así resultaría (como la compradora, al igual que la vendedora, entienden) de la recta aplicación de los principios registrales de legitimación registral (artículos 38 y 97 de la Ley Hipotecaria) y de integridad del Registro (párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria) una vez inscrita la Condición Resolutoria Expresa conforme a lo aquí previsto todo ello obviamente sin perjuicio del derecho de la compradora o de los terceros registrales a recabar la justicia (incluso cautelar) que entiendan oportuna.”

 

O sea que la cláusula utiliza la eficacia de la inscripción en el Registro para consumar una reinscripción y consiguiente cancelación de cargas sin ni siquiera admitir que quede frenada por la oposición de la parte deudora, dejando a salvo (pero esto ya a posteriori y no como requisito de la inscripción) lo de “sin perjuicio del derecho de la compradora o de los terceros registrales a recabar la justicia (incluso cautelar) que entiendan oportuna”. Esto respecto a la compradora es totalmente insuficiente. Y respecto a los terceros, es exigible su notificación tal como señala la Resolución en la última parte utilizando esa frase imprecisa de que será inscribible “si se adiciona”, por no decir de modo claro y rotundo que es totalmente necesario que se otorgue la correspondiente escritura de subsanación a tal efecto.

 

En definitiva, que de momento sigue valiendo todo, y ni siquiera se tiene en cuenta la oposición o la falta de allanamiento a la pretensión de reinscripción en la vía de la resolución extrajudicial de la compraventa. Hasta la fecha creíamos algunos o varios, que la resolución en la vía extrajudicial de una compraventa por falta de pago de algún plazo con cláusula penal punitiva sin moderación judicial porque se ha renunciado a ella, tenía un límite fundamental: el freno que suponía para la inscripción que el comprador requerido o notificado se opusiera o no se allanara a la pretensión de reinscripción del dominio de la finca como consecuencia de la resolución extrajudicial.

 

En relación con estos pactos sobre reinscripción de la finca y cancelación de derechos inscritos a favor de terceros en relación con la resolución extrajudicial de una compraventa con precio aplazado que incluye condición resolutoria en caso de impago, así como una cláusula penal con renuncia a la moderación judicial de la misma, existe ya desde el principio una distinción fundamental que debe tenerse muy en cuenta a efectos de fijar la doctrina de la presente Resolución:

A) Los requisitos respecto al pacto de reinscripción de la finca a favor del vendedor en caso de incumplimiento.

B) Los requisitos respecto a la consignación de cantidades cuando se pacta junto a la condición resolutoria una cláusula penal en que ambas partes renuncian a la moderación judicial de la pena y su incidencia en la futura cancelación de asientos de terceros posteriores a la compraventa.

 

A) LA IMPROCEDENCIA DE OBVIAR EL REQUISITO PARA QUE PROCEDA LA RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR VÍA EXTRAJUDICIAL DE QUE EL COMPRADOR REQUERIDO O NOTIFICADO NO MANIFIESTE SU OPOSICIÓN A LA MISMA EN ESA VÍA EXTRAJUDICIAL.

Es fundamental destacar ya desde el principio, antes de entrar en lo que parece la cuestión de fondo sobre la cláusula penal con renuncia a la moderación judicial, y su efecto respecto a terceros inscritos con posterioridad, la necesidad de que, con independencia de lo que se decida sobre la cláusula penal, no se puede dar vía libre sin más matizaciones, a una reinscripción en la vía extrajudicial en que no cuente para nada la oposición del comprador a la resolución por la vía extrajudicial.

Si no se hacen las precisiones correspondientes, y no se delimita del todo el alcance de la doctrina de la Resolución en relación con la cláusula de la reinscripción del dominio, podría producirse una grave confusión en el futuro respecto a requisitos ya consolidados relativos a la importancia que hay que dar a la oposición o allanamiento del comprador a la resolución en la vía extrajudicial. La cuestión es muy importante precisarla, haya sido o no objeto de debate de forma expresa, o incluso haya sido o no expresada en la nota calificadora , pues si no se precisa bien la doctrina de la Resolución, podría inducir a la confusión de que la Resolución hace tabla de los requisitos tradicionalmente exigidos por la propia Dirección General y por la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a las limitaciones y diferencias de la resolución de compraventa con precio aplazado según se siga la vía extrajudicial o la vía judicial. Una cosa es que una Resolución tenga que centrarse en la nota calificadora para dar solución al problema planteado, y otra distinta que no se puedan añadir algunas salvedades o advertencias en la parte final, como se hacen en otros supuestos, precisamente para evitar que quede ya todo resuelto en la presente Resolución, sobre todo cuando sí se hace una precisión sobre la necesidad de hacer una adición respecto a la notificación a los terceros para que la resolución por vía extrajudicial sea inscribible. Faltaba decir al final, y no sólo de forma un tanto oculta en medio de la Resolución, que todo ello (es decir, la inscripción que se admite) es sin perjuicio de los requisitos que se exigen reiteradamente para que opere en su momento la reinscripción por la vía extrajudicial, y que podrán calificarse por el registrador en virtud de la calificación registral que corresponde, que no es objeto del presente debate.

Y esa posible confusión que podría generar el caso planteado sobre la doctrina acerca de los requisitos de la reinscripción, sube de punto porque el pacto de reinscripción que consta en la escritura no prevé otro requisito para la reinscripción que el relativo al requerimiento notarial del vendedor al comprador y que éste no pague en el plazo de 15 días desde el requerimiento, y sobre todo porque en la propia escritura se dice que la reinscripción procederá aunque manifieste su oposición el deudor o los terceros, que podrán obtener “justicia” acudiendo a los Tribunales si así lo entienden.

Si respecto a este pacto, con esas expresiones, la Resolución resuelve al final que se revoca la nota calificadora, diciendo que “en cuanto las cláusulas debatidas serían inscribibles si se añade la obligación de realizar la referida notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a los terceros registrales”, podría parecer que eso es lo único que habría que añadir para obtener la reinscripción y no el otro requisito de la no oposición o el allanamiento del comprador.

Así las cosas, el intérprete y el lector de la Resolución tendría que “hilar muy fino” para comprender que, aunque se revoca la nota calificadora parcialmente, el pacto de reinscripción de la escritura de compraventa objeto de recurso no se dice en realidad QUE SEA INSCRIBIBLE tal como ha sido redactado, sino únicamente que “EN CUANTO A LAS CLÁUSULAS DEBATIDAS SERÍAN INSCRIBIBLES SI SE AÑADE LA OBLIGACIÓN DE REALIZAR LA REFERIDA NOTIFICACIÓN DEL EJERCICIO DE LA FACULTAD RESOLUTORIA A LOS TERCEROS REGISTRALES”.

Y es cierto que la Resolución dice “EN CUANTO A LAS CLÁUSULAS DEBATIDAS”. Por tanto, como reconoce la propia Resolución, sólo ha sido debatido en la Resolución el problema de la cláusula penal y consiguiente consignación o no de cantidades respecto a terceros, ya que la propia Resolución dice, como cuestión previa en otro apartado, que “Hechas las anteriores precisiones, es la calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que puedan abordarse otras cuestiones distintas de las expresadas en aquélla. No puede por tanto decidirse sobre las cuestiones que el registrador plantea en su informe relativas a la imposibilidad de oponerse la compradora al requerimiento de pago de la parte vendedora, o la renuncia a posibles reclamaciones judiciales o extrajudiciales.

Si no se hace esta precisión sobre la doctrina de la presente Resolución, resultaría que cuando se produzca el impago y el correspondiente requerimiento o notificación al comprador, que podría parecer que la cláusula de reinscripción, tal como está redactada en el presente caso, y se ha transcrito más arriba, tiene total vía libre en el ámbito de la resolución por la vía extrajudicial y que  el comprador requerido o notificado no podría oponerse a la reinscripción, y quedaría sin efecto la reiterada doctrina de la Dirección General y del Tribunal Supremo en el sentido de que si el comprador se opone a la Resolución y no se allana a la misma, no cabe la reinscripción derivada de la resolución,  porque ésta no opera en la vía extrajudicial cuando el comprador se opone. Y no bastaría remitirle al comprador a la vía judicial, sino que su oposición y no allanamiento determinaría que no sería posible la reinscripción porque la vía extrajudicial quedaría impedida, en cuyo caso sólo podría tener lugar la reinscripción en virtud de una resolución judicial.

Esto es así y no creo que nadie lo debería discutir. Lo que ocurre es que, ya que la presente Resolución alude al final “a las cuestiones debatidas”, esta expresión es un “tanto misteriosa” pues se podría también plantear, desde el punto de vista del recurrente, que la cuestión debatida era si es inscribible o no la cláusula de reinscripción en su literalidad y totalidad tal como está redactada, pues es lo que debate el recurrente. Por ello, entiendo que la Resolución debería haber completado la cuestión previa relativa a que sólo entra en los defectos señalados en la nota calificadora y no en el problema planteado por el registrador en el informe, matizando y advirtiendo al final, como ha hecho en otras ocasiones, que la presente Resolución no entra en la cuestión relativa a la necesidad del allanamiento o no oposición del comprador requerido o notificado, a pesar de que la cláusula debatida excluye tal requisito.

Pero en todo caso, el comentarista o intérprete debe dejar muy claro lo que no ha dicho de modo claro y terminante la Resolución, y es que, resulta evidente que no puede inscribirse dicha cláusula en su literalidad, sin que se puntualice no sólo lo de los terceros (por cierto, tampoco dice quién debe añadir lo del requisito de la notificación a los terceros, aunque es evidente que el registrador no puede hacerlo de oficio) sino que ello es sin perjuicio de los requisitos exigidos para que opere la resolución por la vía extrajudicial respecto a la necesidad de allanamiento o no oposición del comprador notificado o requerido.

No habría costado nada hacer esa precisión o puntualización tan importante para evitar que la cláusula de resolución y reinscripción por la vía extrajudicial campe a sus anchas, obviando el control de la calificación registral y en definitiva el control propio de la resolución por la vía judicial.

En este aspecto, no está de más lo que dicen una serie de Resoluciones ya consolidadas:

Según Resolución de 19 de julio de 1994, el solo cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 59 RH no bastan para obtener la inscripción a favor del vendedor, pues debe acreditarse también tanto el cumplimiento por el vendedor de las obligaciones que para él derivan de la propia cláusula pactada, como el consentimiento o allanamiento del comprador a la resolución, o subsidiariamente, la pertinente resolución judicial estimatoria de la resolución (Resoluciones de 24 de diciembre de 1982, 21 de junio, 3 y 4 de diciembre de 1986 y 16 de septiembre de 1987.

La Resolución de 8 de mayo de 2003 confirma esta doctrina, pues señala que, oponiéndose el comprador al requerimiento y notificación, de resolución por motivos que frustran el fin económico-jurídico del contrato (la constitución de servidumbre, el cambio de calificación urbanística), no puede el solo hecho del impago determinar la resolución por la vía extrajudicial.

La Resolución de 19 de junio de 2007 insiste en que se exige que no haya oposición, habiéndola en este caso, por lo que se precisa entonces resolución judicial.

La Resolución de 17 de mayo de 2013 (3ª) pone de relieve que la resolución extrajudicial es un mecanismo muy riguroso de autotutela en que deben cumplirse los requisitos señalados por esta Dirección General”.

Y la Resolución de 10 de junio de 2020 (6ª) reitera la doctrina de la DG de que para obtener la resolución de la compraventa por falta de pago con condición resolutoria, en el sentido de que en este caso no procede la reinscripción, debido a la oposición del comprador, lo que debe resolverse judicialmente.

 

B) LA CUESTIÓN “DEBATIDA Y RESUELTA” POR LA RESOLUCIÓN DE 15 DE FEBRERO DE 2024 ACERCA DE LA CLÁUSULA PENAL PUNITIVA Y CON RENUNCIA A TODA MODERACIÓN JUDICIAL DEL ARTÍCULO 1154 CC: MATIZACIONES Y PRECISIONES RESPECTO A LA MISMA.

Pueden producir cierto rechazo a aquellas Resoluciones, que aparecen de cuando en cuando, en que se da gran valor a cláusulas de escrituras de compraventa que parece que van a quedar como cláusulas de estilo o modelo para ulteriores compraventas, generalizando los casos singulares para acomodarlos a una regla que se estima más moderna por el hecho de acomodarse a una jurisprudencia del Tribunal Supremo que no es del todo uniforme sobre la valoración de las cláusulas penales y que se suele referir a supuestos de otros contratos distintos del de compraventa, aparte de que contienen algunas salvedades que no aparecen en el presente texto de la Resolución porque se cortan cuando iban a surgir las frases más interesantes.

Es cierto que esta jurisprudencia da un gran valor actualmente a una  cláusula como la cláusula penal que nació en la práctica como completamente accesoria y desde luego con mínimo valor a efectos registrales en un primer  momento, en que algunos autores, entre los que me cuento, entendimos que era una cláusula meramente obligacional, por referirse a cuestiones de sustitución de indemnización de daños y perjuicios o complementarias de carácter “punitivo”, ajenas a la aplicación del contundente artículo 1504 del Código Civil y artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 y 175.6ª del Reglamento Hipotecario respecto a la obligación de pago del precio. La Dirección General se hizo eco en un primer momento de ese carácter obligacional, si bien consideró que debía figurar en la inscripción de la compraventa con el pacto de lex commisoria, a pesar de lo cual no tenía efecto pleno mientras no se moderara por los Tribunales entre partes, y desde luego, excluyendo los efectos respecto a terceros, exigiendo que se consignaran las cantidades que debían ser devueltas por las partes como consecuencia de la resolución.

En el libro “Código de Legislación Hipotecaria, Tomo II, 2ª edición” he recogido en varios epígrafes, especialmente en nota al artículo 59 del Reglamento Hipotecario (aunque también en nota al artículo 175.6ª RH) las diferentes Resoluciones de la Dirección General y Sentencias del Tribunal Supremo que aplican la nueva tendencia sobre la cláusula penal.

Esto, en principio, debe llevar a considerar que la cláusula penal debe tener acceso al Registro de la Propiedad cuando hay renuncia a la moderación judicial del artículo 1154 CC, pues repercute en una de las consecuencias de la resolución automática del artículo 11 LH, que es la devolución o consignación de cantidades por parte del vendedor. Y cuando no hay tal renuncia a la moderación judicial o ésta no cabe, el acceso de la cláusula penal al Registro se regirá por la doctrina de las antiguas Resoluciones de la Dirección General o por las nuevas en que se señala que procede consignar las cantidades que hayan de ser devueltas, pues hay Resoluciones para los diferentes supuestos.

La presente Resolución se inclina por la orientación que parece resultar de la nueva jurisprudencia citando incluso varias Sentencias y Resoluciones.

Pero se impone hacer algunas matizaciones a la doctrina de esta Resolución, pues como dije al principio, es de aquellas Resoluciones de los últimos tiempos que parece que pretenden dar el espaldarazo e incluso servir para que se fomenten cláusulas de estilo en esta materia que podrían llegar a considerarse excesivas y que por tal razón hacen más necesario que el deudor comprador notificado o requerido ante el incumplimiento, pueda oponerse tanto a la pretensión extrajudicial de resolución de la compraventa como a la pretensión de una cláusula penal sin moderación judicial.

Así, por ejemplo, respecto a la cita de la Sentencia TS 317/2022, de 20 de abril por parte de la presente Resolución que se comenta, se trata de una cita que no viene al caso por referirse a un supuesto totalmente distinto del caso aquí planteado. Dicha Sentencia se refiere a un supuesto consistente en un contrato de subarrendamiento en que se pactó el plazo de duración del contrato como esencial y luego la entidad subarrendataria dejó dicho alquiler, lo que determinó que entrara en juego la cláusula penal consistente en una cantidad importante pero que tenía como límite máximo pactado el de DOS ANUALIDADES DE RENTA. En tal caso, la renuncia a la moderación judicial de la cláusula penal estaba justificada porque se producía un grave perjuicio a la subarrendadora, siendo que, además, tratándose de empresas dedicadas al cine, podría existir una dificultad importante para alquilar el inmueble, dada la especialidad de dicha actividad. Lo cierto es que no se puede comparar la RESOLUCIÓN DE UN SUBARRENDAMIENTO Y UNA CLÁUSULA PENAL CON UNA LIMITACIÓN IMPORTANTE, que es el caso de dicha Sentencia, con la RESOLUCIÓN DE UNA COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA en que el precio total de los dos inmuebles, que es el caso planteado, es de 4.819.292,43 euros, siendo que el segundo o último plazo concedido era de 1.443.087,73 euros, por lo que si en el futuro se deja de pagar este último plazo, el resultado podría dar lugar a que fuera necesario acudir a la moderación judicial del artículo 1154 del Código Civil, a pesar de la renuncia a tal moderación, pues según lo que pueda resultar en el futuro, tendríamos que como consecuencia de una resolución por vía extrajudicial y de la cláusula penal la entidad vendedora reciba de nuevo el pleno dominio de unas fincas valoradas por las partes en 4.819.292,43 euros en la fecha del contrato y además una cantidad de dinero que retendría la vendedora por importe de 3.0762.047 euros que es la suma del precio ya pagado en el momento del contrato de compraventa más el primer plazo que si se paga es por importe de 1.924.116,97 euros, según lo pactado.

Por tanto, la cláusula penal del presente caso, no sólo no tiene nada que ver con el subarrendamiento de la Sentencia que la propia Resolución cita, de 20 de abril de 2022, por tratarse ahora de un contrato cuya resolución da lugar a la reinscripción del dominio más esa cantidad de dinero por la cláusula penal, sin haberse pactado ninguna limitación, a diferencia del supuesto de la Sentencia TS de 20 de abril de 2022, en que la única consecuencia del incumplimiento es que se extingue el contrato de subarrendamiento, es decir, el uso derivado del mismo, y queda con una indemnización con el límite de dos anualidades de renta que por renuncia a la moderación judicial es la indemnización que se produce por no terminar el contrato de subarrendamiento atendiendo a que el plazo total pactado era de carácter esencial tratándose de empresas de cine.

Precisamente porque es diferente la condición resolutoria de la compraventa de la resolución de un contrato relativo al uso del inmueble, es por lo que la propia Sentencia de 20 de abril de 2022, que es la que cita la Resolución, según estamos comentando, contiene una serie de párrafos de los que nada dice la presente Resolución y que son muy importantes para ser cauteloso con las cláusulas penales incorporadas no a contratos de arrendamiento sino a contratos traslativos de dominio, no ya en este caso, sino en otros futuros que se planteen.

Así, la citada Sentencia de 20 de abril de 2022 hace una referencia al artículo 1859 del Código Civil sobre el pacto de comiso, a base de citar las Sentencias TS 485/2021, de 5 de julio y 530/2016, de 16 de septiembre. La primera de ellas advierte que “la posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece dicho precepto”. Y la Sentencia del Pleno 530/216, de 16 de septiembre (sobre un contrato de explotación de máquinas recreativas) que pudieran ser contrarias a la moral o al orden público: “[…] las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales “opresivas”, intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (Rec. 1440/2010 )], o las “usurarias”, aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas”.

Es decir, la Resolución que comentamos debería ser más precisa a la hora de la cita de Sentencias del Tribunal Supremo, pues puede encontrarse en el futuro y en otros  supuestos con cláusulas penales sin moderación judicial por renuncia, que se aproximen a supuestos de PACTO DE COMISO DEL ARTÍCULO 1859 CC, pues se podría tratar en otros supuestos en que, atendiendo a las circunstancias de cada caso, el vendedor se queda con las fincas y al mismo tiempo con la casi totalidad del precio ya pagado por el comprador antes de incumplir la obligación de los pagos últimos o del último.

Insisto en que me refiero más que al concreto supuesto planteado, en que pueden existir circunstancias que justifiquen la actuación de las partes, y que se me escapan, a la doctrina que se puede consolidar con cláusulas de estilo en la compraventas con condición resolutoria, que den lugar a supuestos mucho más cercanos al pacto de comiso.

También podría haber tenido en cuenta lo que dice la Sentencia TS Sala 1ª de 12 de abril de 2021, en que acepta la cláusula penal, pero haciendo constar que “en el caso, la demandada asumió el compromiso de realizar unas obras de rehabilitación y reforma al gusto de la demandante, obligación que cumplió en el plazo previsto, y la penalización para el caso de incumplimiento por parte de la compradora del pago de los plazos acordados después de la firma del contrato de compraventa, una vez iniciadas las obras, no era desproporcionada pues como observa la recurrente no alcanzaba el 8,4% del total del precio de venta”.

Sea de ello lo que fuere, razón de más para que la Resolución hubiera advertido sobre la necesidad de especificar el requisito necesario para la reinscripción (y que la cláusula no recogía) consistente en que en su día el comprador no se opusiera a la resolución automática de la compraventa, y que no bastase el mero requerimiento o notificación de la resolución.

 

C) LA NECESIDAD DE NOTIFICAR A LOS TERCEROS TITULARES REGISTRALES POSTERIORES EN CASO DE RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA Y DE CANCELACIÓN DE SUS ASIENTOS.

En lo que sí acierta la Resolución es en la confirmación de la nota calificadora respecto a la necesidad de prever ya en el pacto de la condición resolutoria la necesidad de que la resolución por la vía extrajudicial se notifique a los titulares de dominio y derechos reales posteriores.

Únicamente hay que criticar la forma lacónica de resolver la cuestión en el último párrafo de la Resolución diciendo aquello de que se ha acordado “revocar la calificación impugnada con estimación del recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho en cuanto las cláusulas debatidas serían inscribibles si se añade la obligación de realizar la referida notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a los terceros registrales.”

En este punto me remito a lo ya dicho. No obstante, hay que tener en cuenta que si se admiten sin ningún límite cláusulas penales como las que contempla y admite la presente Resolución, el folio registral va a quedar en blanco a partir de la inscripción del comprador, porque probablemente no habrá ningún tercero que, ante una cláusula del calibre de la que se produce en el supuesto planteado, se le ocurre hacer ningún negocio respecto a las fincas en cuestión. De hecho, se producirá un cierre registral y ello afectará probablemente a la seguridad del tráfico. En la propia escritura se ha pactado una prohibición de disponer de las fincas, que claramente no es inscribible ni objeto de ninguna discusión dado lo dispuesto en el artículo 27 LH, pero con cláusulas como la que se debate se produce de hecho un cierre registral a modo de prohibición de disponer.

Por último en lo que no es muy explícita la Resolución, y esto ya lo había apuntado con acierto el compañero Alvaro José Martín Martín, es en lo relativo a quién es el que debe adicionar el requisito de la notificación a los terceros diciendo en su correo que mal puede el registrador añadir nada que no conste en el documento. Eso que dice la Resolución de “serían inscribibles (las cláusulas debatidas) si se añade la obligación de realizar la referida notificación del ejercicio de la facultad resolutoria a los terceros registrales” es demasiado escueto, siendo que se trata de una subsanación complementaria, para decirlo más claro y en forma más precisa.

En cumplimiento del principio de rogación, debería haber dicho de modo explícito la Resolución que esa obligación que hay que añadir corresponde cumplirla a las partes y al notario autorizante a solicitud de ellas. Y de paso, como he dicho en la primera parte de este comentario, debería también añadirse en la citada subsanación el requisito para la reinscripción consistente en la no oposición o en el allanamiento del comprador respecto a la reinscripción que se le notifique.

 

José Manuel García García, 21 de marzo de 2024

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