LAS NUEVAS RESOLUCIONES DGSJFP DE 11 DE JUNIO DE 2024 (6ª) Y 26 DE JUNIO DE 2024 (3ª) SOBRE LA INMATRICULACIÓN DE SÓLO UN ELEMENTO PRIVATIVO Y NO LOS DEMÁS DE UNAS PRETENDIDAS PROPIEDADES HORIZONTALES.

 

* IDEA GENERAL PREVIA SOBRE AMBAS RESOLUCIONES. POSIBLES OPCIONES DE UN COMENTARISTA DE LAS MISMAS.-

Habiendo este autor publicado con anterioridad sendos comentarios respecto a las Resoluciones de 12 de diciembre de 2019 (6ª) y de 12 de mayo de 2024 (3ª) (en RNET de 11 de julio de 2024),  me parece  oportuno comentar las dos nuevas Resoluciones de 11 de junio de 2024 (6ª) (BOE de 12 de julio de 2024) y de 26 de junio de 2024 (3ª) (BOE de 17 de julio de 2024) y las novedades que sobre la inmatriculación de viviendas de edificaciones sin previa inscripción de la constitución en régimen de propiedad  horizontal resultan de las mismas y SIN CONSENTIMIENTO EXPRESO de los demás copropietarios.

Ambas Resoluciones añaden nuevos argumentos y requisitos para fundamentar tal inmatriculación parcial en los respectivos supuestos que contemplan. Con la exigencia de esos nuevos requisitos se pone de relieve en primer lugar que la solución dada por las anteriores Resoluciones de 12 de diciembre de 2019 (6ª) y 12 de mayo de 2024 (3ª) no era la más adecuada, al faltar en ellas los  nuevos requisitos que ahora se añaden en las dos nuevas Resoluciones, como es la falta de oposición de otros copropietarios que las Resoluciones consideran equivalente al consentimiento expreso si se plantean dentro de un procedimiento de inmatriculación en el que se haya notificado a los propietarios la pretensión del titular de la vivienda o de la casa en cuestión.

Estos nuevos requisitos relativos a la notificación ya sea por parte del notario (en el caso del expediente de inmatriculación del artículo 203.1 LH) o del registrador (en el caso del procedimiento de inmatriculación del doble título del artículo 205 LH con el necesario complemento de la notificación a través del artículo 199.1 LH), deben ser objeto de valoración por el comentarista, cabiendo estas opciones:

1ª) Comentar desfavorablemente tales Resoluciones ante esa posibilidad de consentimiento tácito o presunto según se mire, de los copropietarios notificados dentro de esos procedimientos inmatriculadores, sencillamente porque se entienda que se vulnera, mientras no se modifique la legislación vigente, lo dispuesto en los artículo 8.4º y 5º LH, en tanto en cuanto a pesar de esa notificación y no oposición, nada cambiaría ante el texto terminante de esos apartados de la Ley Hipotecaria, que exigen la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal total inmueble o finca matriz a nombre del dueño del inmueble constituyente del régimen o de todos y cada uno de los propietarios (apartado 4º del artículo 8 LH) así como para la inscripción de cada piso o local, la previa inscripción del inmueble (apartado 5º del artículo 8 LH), cosa que no se daría  en los supuestos de esas Resoluciones, pues ninguna de ellas pretende que se practique una inscripción previa en régimen de propiedad horizontal sobre el total inmueble. Sería una solución derivada del “in claris non fit interpretatio” de los apartados 4º y 5º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria.

Téngase  en cuenta que  el apartado 4º del artículo 8 LH no habla sólo de “inscripción del TÍTULO CONSTITUTIVO de la propiedad horizontal”, sino de “los edificios en RÉGIMEN de propiedad por piso. Y además, el citado apartado 4º hace referencia que “la inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble CONSTITUYENTE DEL RÉGIMEN O DE LOS TITULARES DE TODOS Y CADA UNO DE SUS PISOS O LOCALES”. Y luego el apartado 5º del propio artículo 8º hace referencia  a la inscripción “de los pisos o locales de un edificio EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble LA CONSTITUCIÓN DE DICHO RÉGIMEN”.

Por tanto, no es un problema sólo de “TÍTULO CONSTITUTIVO” que desde luego es la  situación normal de un régimen de propiedad horizontal, sino que también incluye en sus términos la llamada PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO a que se refiere el artículo 2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, y que, aunque puede vivir fuera del Registro, lo que ocurre es que cuando se plantea su inscripción, lo que se pretende no es la inscripción del “TÍTULO CONSTITUTIVO”, que no existe porque resulta  ser “de HECHO”, pero en todo caso, la necesidad de que se inscriba “EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL” del total edificio, conforme a los propios términos del apartado 4º del artículo 8 LH, es decir, que se inscriba el régimen de propiedad horizontal tanto de los supuestos con título constitutivo como de los supuestos en que TODOS LOS PROPIETARIOS DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO pretenden FORMALIZAR E INSCRIBIR EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL del total edificio, y en este último caso, el último párrafo del apartado 4º cuadra perfectamente con la expresión utilizada por el legislador de que “la inscripción… (aunque sea de formalización de la de hecho sin título constitutivo) “se practicará a favor de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales”, permitiendo luego el apartado 5º del artículo 8 LH que se puedan inscribir también “los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal (sea con título constitutivo o con formalización de la propiedad horizontal de hecho) “siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble LA CONSTITUCIÓN DE DICHO RÉGIMEN” (y aquí habría que comprender tanto la constitución a través de título constitutivo del artículo 2.a LPH como la constitución a través de formalización del régimen de propiedad horizontal de hecho del artículo 2.b LPH.

Y esto se confirma por la propia DG en la Resolución de 10 de enero de 2022 (que veremos al comentar la Resolución de 26 de junio de 2024), que contempla precisamente un supuesto de inscripción de propiedad horizontal de hecho mediante el consentimiento de todos los propietarios de esa propiedad horizontal de hecho y no de algunos de ellos únicamente.

2ª) Otra opción respecto a estas dos Resoluciones por parte del comentarista sería considerar que en los supuestos que se plantean en dichas Resoluciones no hay posibilidad de inscripción de ningún régimen de propiedad horizontal (ni con título constitutivo ni sin título constitutivo ni tampoco como propiedad horizontal de hecho), al menos sin una ulterior aclaración de lo que se pretende, porque no se ve en ellos ninguna base o dato que motive que podamos estar hablando de la existencia de una propiedad horizontal del inmueble en su conjunto, ni tampoco ninguna base para apreciar tal como se plantea el requisito de notificación y no oposición en una y otra Resolución en los procedimientos  inmatriculadores, como supuestos en que el silencio del notificado pueda dar lugar a una conformidad con la constitución de ninguna inmatriculación de vivienda o casa en régimen de propiedad horizontal, sino a lo sumo por parte del notificado que no se opone, no que resulte un consentimiento a un régimen de propiedad horizontal presunto, sino  una falta de reparo por su parte en que, de acuerdo con los términos de la pretensión del inmatriculante de una de las viviendas del edificio o casas del conjunto, pueda obtener por su cuenta la inmatrculación del bien que pretende delimitado tal como lo describe, pero sin consentir para nada la inscripción de ningún régimen de propiedad horizontal, ni tampoco que se inscriba ni directa ni indirectamente dicho régimen respecto al notificado, pues cabe perfectamente guardar silencio respecto al título de adquisición que invoca el promotor del expediente inmatriculador, pero en cambio, no decir nada, es decir, ni consentir ni dejar de consentir sobre un supuesto régimen de propiedad horizontal, que ni siquiera se ha planteado de modo expreso en los documentos que han motivado el supuesto de hecho de las dos Resoluciones, en cuyos títulos públicos para nada se habla de un régimen de propiedad horizontal. Incluso el notificado podría optar por guardar silencio por no verse involucrado en ningún problema de tipo fiscal relativo al impuesto de actos jurídicos documentados, por lo que, el no daría su consentimiento a que se le girara una liquidación por tal concepto.

3ª) Una tercera opción del comentarista ante esas dos Resoluciones sería admitir quizá “a regañadientes”, que cualquier propietario de un piso o local o de una casa, tiene derecho al acceso al Registro de su título de propiedad sobre un inmueble, aunque dicho piso o local no lleve consigo la inscripción de un régimen de propiedad horizontal, para lo cual, una de dos: o se  practica una inscripción (ya veremos cómo) del inmueble tal como se ha descrito en el título sin referencia a ningún régimen de propiedad horizontal, es decir  como una simple vivienda, local o casa al estilo del artículo 218.c) del Reglamento Hipotecario (aunque es sabido que dicho precepto reglamentario sólo se refiere a pisos o locales inscritos antes de la Ley de 21 de julio de 1960); o bien se practica la inscripción de la vivienda o cada que se pretende inmatricular, añadiendo en la inscripción que esta inscripción se practica estando pendiente la constitución del régimen de propiedad horizontal, con referencia exclusiva actualmente a la propiedad del piso o local delimitado al principio de este asiento e integrado físicamente en un edificio”. En esta última posibilidad, se trataría de un supuesto que no concordaría con el principio de especialidad, ni con el artículo 8.4º y 5º LH, pero al menos permitiría el acceso a los libros como situación transitoria a los efectos de dar una seguridad al propietario para el acceso de su propiedad al Registro mientras se constituye por unanimidad el régimen o por resolución judicial. En otros supuestos se produce esta indeterminación, pero son casos distintos como los del contador partidor en que la partición queda pendiente o condicionada a que se acredite la aceptación de los herederos cuando no está acreditada. En fin, casos excepcionales que el comentarista no comparte para su aplicación al presente caso.

4ª) Todavía cabría admitir por el comentarista, fuera de los casos de estas Resoluciones, pero siguiendo su doctrina, que si se precisa adecuadamente la pretensión del inmatriculante en el título correspondiente  o en la fase inicial del expediente de dominio, consistente en explicitar que se pretende la inmatriculación sólo de su vivienda o casa dentro de un régimen de propiedad horizontal del artículo 396 del Código Civil, pendiente de configurar de modo completo en el futuro, pudiera articularse por el notario (en el caso del expediente de dominio del artículo 203.1  LH como prevé la Resolución de 11 de junio de 2024) o por el registrador (al hacer las notificaciones del expediente del artículo 199.1 LH complementario del artículo 205 LH como prevé la Resolución de 26 de junio de 2024) una notificación muy detallada de lo que se pretende por el inmatriculante al objeto de que el notificado pueda contestar lo que estime pertinente en el plazo correspondiente, y que se puedan deducir algunas consideraciones a la hora de practicar la inscripción, sin perjudicar desde luego al notificado titular de la otra finca por su silencio. Aun así, algo chirría en esta solución, y es que no deja de ser algo que no está previsto de modo expreso este trámite en la  legislación vigente en esos procedimientos inmatriculadores, aunque si se hacen las precisiones correspondientes podría plantearse si caben estas posibilidades dentro de un “numerus apertus” de titularidades reales sobre los bienes.

5ª) Ni que decir tiene que una última opción consiste en considerar perfectamente razonables y razonadas las dos Resoluciones objeto de comentario y que las equivocadas no son esas Resoluciones sino el intérprete que pretende mantener su opinión vertida en anteriores comentarios. En este caso, el “mantenella y no enmendalla” también se podría aplicar al propio comentarista y no ya a las presentes Resoluciones, que desde luego pretenden mantener a todo trance sus propias Resoluciones anteriores.

A partir de estas consideraciones generales, y por tratarse de supuestos algo diferentes entre sí los de las dos Resoluciones de 11 de junio de 2024 (6ª) y 26 de junio de 2024 (3ª), aunque con doctrina final ciertamente común, se procede al comentario separado y concreto respecto a una y otra Resolución por orden de fechas de las mismas. Ahora en este comentario de RNET de 30 de septiembre de 2024, la Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª) y más adelante, en otro comentario, la Resolución de junio de 2024 (6ª).

 

 

* RESUMEN DE LA DOCTRINA DE LA RESOLUCIÓN DE 11 DE JUNIO DE 2024 (6ª) EN UN SUPUESTO DE EXPEDIENTE NOTARIAL DEL ARTÍCULO 203.1 LH-

 

La Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª) se refiere a un expediente notarial de dominio del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria sobre la inmatriculación de una cuota indivisa del 46,4649 % de una porción de terreno que atribuye la propiedad  de una vivienda en la planta primera, sin que esté previamente inscrito ni el terreno, ni la edificación, ni la declaración de obra nueva sobre la totalidad del edificio, ni tampoco el otorgamiento ni la previa inscripción de la constitución del edificio en propiedad horizontal. La Resolución, después de citar varias Resoluciones, concretamente la de 12 de diciembre de 2019, a la que añade otras que se refieren a la inmatriculación de cuota indivisa de finca o cuota de una comunidad especial como son las de 24 de abril de 1998, 13 de febrero de 2014 y 13 de julio de 2017, y sin citar curiosamente la Resolución de 22 de mayo de 2024 (3ª), que ya fue objeto de comentario crítico por este autor como “vivienda colgante de Cuenca” (RNET de 11 de julio de 2024 y también por Joaquín Delgado en RNET de 12 de junio), dice que aunque sólo sea objeto de inscripción la vivienda de la planta primera, la división horizontal es de toda la finca y por ello, es necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita. Por otro lado, señala que para poder inmatricular la vivienda de la planta primera, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte (sin que baste la declaración de obra nueva parcial de la planta primera en que se ubica la vivienda en cuestión como se había hecho aquí), cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística. Y concluye este punto diciendo que debe por tanto confirmarse en este extremo la nota de calificación. Pero continúa diciendo que en la nota de calificación recurrida se exige el consentimiento del otro condueño, el de la planta baja, para la determinación de la cuota, ya que no hay una previa división horizontal que la determine. La registradora entiende que para determinar a qué da derecho la cuota indivisa a inmatricular, sería necesaria la intervención de todos los titulares, tanto de la planta baja, como de la planta primera, quienes deberán constituir, en su caso, la total finca en régimen de propiedad horizontal. Según la propia Resolución, esto no puede sostenerse, y hay que dar la razón al notario recurrente en este punto, pues exigir el consentimiento expreso de los demás copropietarios del edificio sería dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de las viviendas que lo componen, que este Centro Directivo ha sostenido en las Resoluciones anteriormente citadas. Y añade que la tramitación del expediente de dominio notarial del artículo 203.1 LH para la inmatriculación de la cuota y atribución del elemento privativo ha conllevado la citación al otro copropietario (el de la planta baja), que no se ha opuesto, por lo que tampoco cabe hablar de una determinación unilateral de la cuota. Además añade que la declaración de obra nueva es una circunstancia de hecho (que esta Dirección General ha admitido realizar por ejemplo por un cónyuge en gananciales sin intervención del otro, por no ser un acto dispositivo) de manera que aunque normalmente exige por razón de tracto sucesivo la intervención de todos los copropietarios, debe flexibilizarse en los casos excepcionales de inmatriculación parcial de edificios en propiedad horizontal para facilitar el superior interés del propietario de las viviendas a su acceso al Registro de la propiedad, siempre eso sí que en el expediente se hayan tomado garantías suficientes para la audiencia de los otros copropietarios, como sucede en el expediente que motiva este recurso, donde el copropietario ha sido citado y no ha habido oposición. Y concluye la Resolución diciendo: “En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en cuanto a la necesidad de descripción en el título de la totalidad del edificio, cumpliendo los requisitos exigidos por la legislación urbanística, y estimarlo revocando la nota de calificación en cuanto a la exigencia de concurrencia del otro copropietario del edificio para la fijación de la cuota a inmatricular”.

 

* 1.ASPECTOS GENERALES DE LA RESOLUCIÓN DE 11 DE JUNIO DE 2024  (6ª).

 

Continúa la DG en este Resolución con su argumentación acerca de que cabe la inmatriculación de una vivienda en régimen de propiedad horizontal aunque no se haya constituido previamente la propiedad horizontal con el consentimiento expreso de los dos condueños de la finca. Ahora se trata no de un supuesto del artículo 205 LH como en casos anteriores (y como en el caso de la ulterior Resolución de 26 de junio de 2024 pendiente de comentario que será posterior), sino de un expediente notarial de inmatriculación, es decir, el supuesto del artículo 203 LH, lo que puede introducir alguna novedad y matización respecto al artículo 205 LH en cuanto a la tramitación derivada de aquel precepto. Y además, dado el diferente supuesto de hecho, la Resolución exige no sólo la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada del terreno, sino también que la declaración de obra nueva de la edificación sea total de las plantas baja y primera y no sólo de la planta primera en que se sitúa la vivienda en cuestión. Pero luego veremos su doctrina sobre la declaración de obra nueva total que admite que sea por parte de uno de los copropietarios y no del otro. Lo dejamos para más adelante dentro del comentario de esta Resolución.

 

* 2.- LA CUESTIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL RESPECTO A LA PRETENSIÓN DE INMATRICULAR UNA SOLA DE LAS VIVIENDAS: PROBLEMAS E IMPRECISIONES DE LA RESOLUCIÓN DE 11 DE JUNIO DE 2024 (6ª)

 

Pasando ya a la cuestión de la necesidad de constitución de propiedad horizontal del total edificio, que como regla general, exigen de modo imperativo los artículos 8.4º y 8.5º de la Ley Hipotecaria, aquí también hay que hacer una serie de observaciones a la doctrina de la presente Resolución.

Las novedades de la presente Resolución respecto a las anteriores ya citadas son, entre otras,  las siguientes:

1ª) Que estamos ante una inmatriculación de la planta primera de un edificio llevada a cabo por el expediente notarial de inmatriculación del artículo 203.1 LH

2ª) Que dentro de la tramitación de ese procedimiento, el notario manifiesta que ha notificado al propietario de la planta baja y no ha manifestado ninguna oposición, por lo que la Resolución deduce que ha habido consentimiento de dicho propietario suficiente para permitir la inmatriculación relativa a la vivienda de la planta primera solicitada.

Sin perjuicio de valorar más adelante estas dos novedades argumentativas de la Resolución, lo cierto es que, puestas en relación con el supuesto de hecho de la presente Resolución, no parece que se puedan aplicar al presente caso a efectos de obtener la inmatriculación de una vivienda de la planta primera en propiedad horizontal.

Vamos a ir viendo en sucesivos epígrafes los problemas que se plantean en el supuesto de esta primera Resolución y si es lógico admitir una inscripción llamémosla normal de una vivienda integrada en un edificio en propiedad horizontal.

 

* 3.- LA PARTICIPACIÓN INDIVISA DEL TERRENO Y SU DIFERENCIA CON LA CUOTA DE UNA VIVIENDA DEL EDIFICIO

 

Ante todo, estamos ante un supuesto de hecho muy extraño, ya que parece que la Resolución pretende, y es la principal crítica que debe hacerse a la misma, que a través de la referencia a la pertenencia por parte de una persona de una participación indivisa de una porción de terreno consistente en el 46,46459 % del mismo, y de la manifestación de que dicha participación atribuye la propiedad de la vivienda de la planta primera del edificio (o la planta primera), se resuelva que cabe la inmatriculación de la vivienda en propiedad horizontal,  pues resulta inadecuada la admisión a efectos registrales de este supuesto, en el que se mezcla la figura de la participación indivisa sobre una porción de terreno con la pertenencia de la vivienda de la planta primera en virtud de esa participación indivisa del terreno, dando lugar según la Resolución a una propiedad horizontal en que sólo se inmatricula la planta primera y no la planta baja.

 

Como primera crítica, ya de entrada, hay que tener en cuenta que la participación indivisa del terreno no tiene por qué ser igual que la que se denomina y se debe fijar como cuota de una vivienda en propiedad horizontal a cuya fijación se refiere el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal atendiendo a diferentes criterios respecto a los demás pisos y no necesariamente respecto a una participación indivisa sobre el terreno inicial, ya que pueden existir variaciones de dicha cuota cuando se contempla desde la perspectiva de la propiedad horizontal, ya que en ésta ha de tenerse en cuenta el edificio en su conjunto o los elementos comunes, pero no exclusivamente la pertenencia histórica (en la adquisición) de una participación indivisa respecto al terreno. El artículo 5 LPH dice que “para la fijación (de la cuota) se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación el total del inmueble, su emplazamiento, interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”. En el presente caso, no hemos visto ni en los “Hechos” de la Resolución ni en sus Fundamentos, que se haga referencia a una “cuota de participación de la propia vivienda” respecto al edificio en su conjunto de las dos plantas ni tampoco respecto a elementos comunes, que tampoco se dice expresamente que existan o no en este caso.

 

* 4.- LA PARTICIPACIÓN INDIVISA DEL TERRENO Y LA MANIFESTACIÓN DE QUE SE CORRESPONDE CON LA PROPIEDAD DE UNA DETERMINADA VIVIENDA

 

Por otro lado, el principio de especialidad no permite que se pueda inscribir una cuota indivisa de una finca- terreno, diciendo que atribuye la propiedad de determinada vivienda, pues parece un “mixto” de comunidad indivisa ordinaria sobre el terreno y al mismo tiempo de pertenencia exclusiva de una vivienda. Si la propiedad es de una participación indivisa del terreno, no se puede decir al mismo tiempo, desde el punto de vista jurídico y registral, que se ostenta la propiedad concreta de una vivienda, pues para ello tendría que haberse producido una extinción de la comunidad indivisa con adjudicación de la vivienda siendo actos sucesivos en el tiempo la  adquisición de la participación indivisa del terreno y luego la extinción de comunidad y adjudicación de la vivienda. Por tanto, esa figura mixta no tiene cabida en el Registro dado el principio de especialidad, pues supone una contradicción “in terminis”, salvo que se pretenda el pacto meramente obligacional interno o bien un pacto real de futuro, de considerar que le va a corresponder esa vivienda en la también futura extinción de comunidad. Pero eso no es lo que se establece en este caso, en que las dos figuras aparecen yuxtapuestas y simultáneas o sea de presente. Bien está que en los supuestos de plazas de garaje y de trasteros la legislación vigente admita la conjunción de lo que es una participación indivisa del total local con la atribución no de la propiedad de una plaza o de un trastero, sino de la atribución el uso exclusivo de las mismas (artículo 68 del Reglamento Hipotecario y 53 del Reglamento de inscripción de actos de naturaleza urbanística), pero no una atribución de la vivienda, ni en propiedad ni siquiera en uso exclusivo, pues a las viviendas no se aplica esa legislación especial. Y si, como ocurre en este caso, hay pertenencia de una participación indivisa del terreno y al mismo tiempo atribución de vivienda en propiedad, lo único admisible sería la posibilidad de inmatriculación parcial (pero parcial no respecto a la vivienda sino respecto al terreno), es decir, de la participación indivisa del terreno, pero no de la atribución de la propiedad de la vivienda mientras no se constituya el total edificio en régimen de propiedad horizontal, lo que aquí no ha sucedido ni tampoco, ciertamente, se ha solicitado como exigiría el principio de rogación, y no es lo que pretende el propietario, ciertamente, pero se expresa como salida cuando no cabe inscribir simultáneamente dos realidades contradictorias.

Resulta, además, chocante, que constando en la exposición del caso debatido que hace la propia Resolución que se comenta, y siendo que tanto la registradora en su nota de calificación como el notario recurrente reconozcan de modo expreso que aquí no hay rastro de ningún título de división horizontal, no ya constituido formalmente, sino ni siquiera “mencionado” o transcrito en el título ni en el expediente tramitado, la Resolución plantee que se trata de una inmatriculación de un elemento de una división horizontal. Sabido es que la mera situación física de una vivienda de la planta primera encima de otra de la planta baja no siempre da lugar a una propiedad horizontal, sino que puede producirse una mera situación de “medianería horizontal” si no hay ningún elemento común derivado de la propiedad horizontal, máxime en este caso en que la vivienda de la planta primera tiene salida propia a la calle, todo lo cual debería ser objeto al menos de aclaración.

 

* 5.- LA FALTA DE UNA REFERENCIA EN EL DOCUMENTO A LA EXISTENCIA DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL CON SUS REQUISITOS A PESAR DE QUE LA RESOLUCIÓN DICE LO CONTRARIO

 

Lo mínimo que se podía pedir también en este caso es que en el título de propiedad presentado en el expediente notarial constase que se trata de una planta primera de vivienda con la manifestación y algunos datos reveladores de que se trata de una división horizontal aunque no se haya otorgado todavía el título de constitución de la propiedad horizontal, pero nada de ello resulta de la Resolución en relación con el caso planteado, por lo que hablar en la Resolución a lo largo y a lo ancho de la misma, de una división horizontal, no parece lo más adecuado ni convincente respecto a la solución que la misma ofrece. Además, en relación con esto, la Resolución, “sorprendentemente” dice en uno de sus pasajes: “Dicha descripción detallada, en el caso que nos ocupa, viene contenida en el título de división horizontal y extinción de condominio presentado, por lo que la exigencia de aportación al procedimiento registral debe tenerse por cumplida.”

Pero este comentarista no ha visto ningún dato en los “Hechos” ni en los “Fundamentos” de la Resolución sobre esa pretendida división horizontal, y lo confirma el propio notario de que se haya producido en este caso la existencia de un título de división horizontal y extinción de condominio”. Por tanto, o hay un error de hecho de la Resolución, o hay un error de no haber incluido en el texto de la Resolución la referencia detallada a ese “título de división horizontal y extinción de condominio”, que es precisamente lo que salvaría la situación existente, y permitiría la inscripción a efectos de valorar la posibilidad de consentimiento tácito del otro copropietario de la finca que ha sido notificado sin oponerse.

Efectivamente, el notario recurrente reconoce que no hay división horizontal ni descripción de la misma, por lo que a lo sumo admite la existencia de una propiedad horizontal de hecho del artículo 2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, pero lo dice dentro del escrito del recurso, por lo que tampoco es suficiente. Y además, la formalización de la propiedad horizontal de hecho requiere el consentimiento de todos los interesados según la Resolución de 10 de enero de 2022, que veremos en el comentario a la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª).

Pero no sólo alude a que el notario reconoce que no hay título de división horizontal, sino que al exponer la Resolución la posición de la nota calificadora de la registradora dice que “en la nota de calificación recurrida se exige el consentimiento del otro condueño para la determinación de la cuota, ya que no hay una previa división horizontal que la determine(¡¡).

 

Es más, a ello se añade que hay una cierta imprecisión terminológica en la presente Resolución, pues aunque en definitiva del texto completo de la Resolución, lo que parece resultar es que se admite la inmatriculación de una vivienda integrada en una propiedad horizontal sin existir división horizontal, sin embargo , hay pasajes en que se alude exclusivamente a la inmatriculación de la participación indivisa. Por ejemplo, en el encabezamiento de la Resolución, que ciertamente no es algo decisivo o definitivo sino meramente incidental, se resume el caso diciendo que es un supuesto de inmatriculación de una cuota indivisa. Pero ya es más importante que en la parte final de la Resolución se aluda a la revocación de la nota de calificación en cuanto a la exigencia por parte de la registradora de concurrencia del otro copropietario del edificio para la fijación de la cuota a inmatricular. Pero en qué quedamos: ¿se trata de la inmatriculación de una cuota indivisa de una porción de terreno que sería admisible o se trata de la inmatriculación de la vivienda en propiedad horizontal sin pasar por el acto necesario de extinción de comunidad y sin confundir lo que es la cuota indivisa de una porción de terreno con la cuota que corresponde a un elemento de la propiedad horizontal que ha de fijarse conforme al artículo 5 LPH es decir con varios baremos y no necesariamente con la cuota indivisa sobre el terreno? La contestación ya se sabe que es la de que la Resolución a lo que se refiere en definitiva es a la inmatriculación de la vivienda, pero quede hecha esta observación para destacar que no hay precisión suficiente, al menos en el supuesto de hecho, lo que, unido a otras imprecisiones, podría dar al traste con la decisión de dar por buena la inmatriculación de una vivienda integrada en un edificio en propiedad horizontal, con todas estas imprecisiones.

Por otro lado, en la descripción que se hace de la finca en la propia Resolución, y éste es un dato ciertamente importante para que el registrador pueda recoger en la parte inicial de la inscripción que practique la descripción del bien que se pretende, se hace referencia a una participación indivisa del terreno que atribuye la propiedad de la vivienda de la planta primera, pero sin referencia alguna a la propiedad horizontal, que es algo que el registrador, al redactar el asiento, no se puede inventar, sino recoger lo que dice el título a inscribir.

 

 

* 6.- LA DIFERENCIA ENTRE EL SUPUESTO EN QUE SE MENCIONE LA EXISTENCIA DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y AQUEL OTRO EN QUE NO EXISTA NINGÚN DOCUMENTO O MANIFESTACIÓN SOBRE LA MISMA

 

Otra cuestión relevante en este caso, es que no hay datos en la Resolución de que se haya,  constituido ni la división horizontal no conste previamente inscrita,  y otra diferente es que al menos deba resultar de la documentación presentada la existencia de esa constitución de propiedad horizontal, pues en otro caso estaríamos ante un supuesto en que no se trata de la inmatriculación de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, que es de lo que trata ampliamente la Resolución a través de sus argumentaciones, sino de un supuesto de “inmatriculación de vivienda en propiedad horizontal, sin división horizontal”, lo que constituye otra contradicción “in terminis”.

 

Así, el terreno se ha descrito, la edificación se ha descrito (aunque parcialmente como vimos, lo que es necesario subsanar). Pero de la división horizontal nada se dice ni en el título ni en la Resolución (salvo en el pasaje “misterioso” de la Resolución antes citado), ni hay ningún dato que permita deducirla de la documentación presentada ni del texto de la Resolución, ni de la tramitación del expediente, al menos por lo que la Resolución expone respecto a dicha tramitación.

 

 

* 7.- LA CUESTIÓN DE LA NOTIFICACIÓN AL OTRO CONDUEÑO DE LA PLANTA BAJA SIN OPONERSE DENTRO DE LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE NOTARIAL DE INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 201.1 LH.

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Este argumento de la registradora es decisivo respecto a la necesidad del título constitutivo de la propiedad horizontal a efectos de su inscripción, pues así resulta claramente del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en que para la fijación de la cuota es necesario que se haga por “acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial”, y además, teniendo en cuenta que se trata de un supuesto de una edificación en una localidad de Cataluña, el artículo 553-1 del Código Civil de Cataluña establece que “el régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución”; el artículo 553-3.3 establece que “las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si éste no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.” Asimismo, el artículo 553-9 dice que “el título de constitución del régimen de propiedad horizontal ha de constar en una escritura pública”, añadiendo que “se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas haya”.

 

No obstante, la presente Resolución utiliza diversos argumentos para defender la posibilidad de que se inmatricule  la vivienda de un solo propietario sin necesidad de que intervengan todos los propietarios para la determinación de la cuota respectiva a través del título constitutivo de la propiedad horizontal.

 

* 8.- EL ARGUMENTO DE LA RESOLUCIÓN DE NO SER NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE LOS DEMÁS PROPIETARIOS POR EXISTIR YA RESOLUCIONES QUE NO LA EXIGEN.

 

La Resolución entiende que esta posición de la registradora “no puede sostenerse y hay que

dar la razón al recurrente, pues exigir el consentimiento expreso de los demás copropietarios del edificio sería dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de las viviendas que lo componen, que este Centro Directivo ha sostenido en las Resoluciones anteriormente citadas”.

Ahora bien, esto no constituye ningún argumento sino una especie de argumento de autoridad, que no es convincente en este caso máxime cuando la propia Resolución se ve en la necesidad de completarlo exigiendo un requisito que antes no había exigido en esas Resoluciones anteriores, cual es el consentimiento tácito derivado de la no oposición del otro propietario notificado por el notario en el expediente del artículo 203.1 LH.

Con ello, al exigir un requisito como es el de una especie de “consentimiento tácito o presunto” del otro copropietario, como garantía del mismo, está reconociendo que las Resoluciones anteriores en que pretende apoyarse a pesar de que no exigían ese requisito, son incompletas, como ya he dicho antes, por lo que quedan totalmente desautorizadas al haber prescindido de dicha notificación al otro copropietario.

 

 

* 9.- EL ARGUMENTO DE LA RESOLUCIÓN DE LA FALTA DE OPOSICIÓN DEL OTRO COPROPIETARIO CITADO EN EL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 203.1 LH.

 

La Resolución introduce esta novedad argumentativa, dado que la inmatriculación se ha producido a través del expediente de dominio notarial en el que consta la citación por el notario a la otra propietaria de la planta baja del edificio, y ésta no se ha opuesto.

Ahora bien, existiendo en el supuesto de hecho todas las imprecisiones y carencias de las que parte la presente Resolución y a las que se ha hecho referencia anteriormente, no resulta convincente que esa mera citación al condueño de la planta baja por el notario en el expediente del artículo 203.1 LH sin que haya manifestación su oposición, pueda ser considerada suficiente para configurar una especie de consentimiento tácito para la inmatriculación de una vivienda de la planta primera como “integrada” en una propiedad horizontal no habiendo “división horizontal”, ni tampoco formulación clara de lo que se pretende inscribir como es la mera referencia a “una participación indivisa del terreno que según se dice atribuye la propiedad de la planta primera”.

 

Existiendo dichas imprecisiones respecto al objeto de inscripción, no resulta convincente plantear que la mera falta de oposición del condueño dentro del expediente ante una notificación que no incluye la referencia a la división horizontal, pueda significar que ha habido una especie de consentimiento tácito respecto a la inmatriculación de la primera planta como un supuesto de propiedad horizontal.

 

Por un lado, respecto a la notificación al condueño dentro del expediente, no hay en el texto de la Resolución ni rastro del contenido de esa notificación a efectos de comprobar por el comentarista si es suficiente para valorar ese consentimiento tácito, la mera referencia a esa notificación, pues ya hemos visto las imprecisiones que se producen en el presente supuesto como para llegar a considerar que dicho notificado ha valorado con su silencio la existencia de una propiedad horizontal o si se trata de un supuesto distinto como, por ejemplo, una medianería horizontal o incluso una comunidad indivisa ordinaria.

A todo ello se añade que la doctrina general de la DGSJFP en materia de “consentimientos” es exigir, a efectos de inscripción, en general, el “consentimiento expreso en documento público”, pues los consentimientos tácitos o el silencio, son considerados excepcionales, sólo para los casos expresamente previstos, conforme a la regla general del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Las notificaciones en un expediente sin oposición no revelan un “consentimiento” sino simplemente la “falta de alegaciones o de interés respecto a la tramitación de dicho expediente”. Las notificaciones a colindantes o titulares catastrales dentro del expediente o a los titulares de cargas no significan un “consentimiento” respecto a la pretensión del expediente, sino una falta de alegaciones en el sentido de que no les afecta el asunto planteado.

La lista de notificados dentro del artículo 203.1 LH hace referencia a posibles oposiciones de propietarios colindantes con la finca, a titulares catastrales, a titulares registrales y catastrales colindantes, a los titulares de derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que puede hallarse afecta, y en este último caso, la notificación al titular de la carga va unida a un requerimiento del notario para que “si les conviene, soliciten la inscripción o anotación omitida, presentando a tal fin los títulos necesarios en el Registro”.

En ningún caso el artículo 203.1 LH se refiere a la notificación a los “copropietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal”, ni tampoco se prevé que la notificación se haga a los “copropietarios” en caso de inmatriculación de una cuota indivisa en comunidad ordinaria.

Por otro lado, la constitución de una propiedad horizontal aunque se plantee respecto a la falta de título constitutivo de la misma, y como un medio para suplirla, no se incluye entre las finalidades del expediente del artículo 203.1 LH, que se limita a dotar de título para la inmatriculación a bienes inmuebles que cumplan los requisitos de la legislación hipotecaria, pero no los que sean incompletos como ocurre cuando se plantea la inscripción de un inmueble que requiere la previa inscripción de una finca matriz como requisito imprescindible (cfr. Artículos 8.4º y 8.5º LH).

Como dato complementario a tener en  cuenta, al menos indiciario, el artículo 201.1 LH, en relación con otro expediente notarial, el relativo a la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca  registral, que se remite a efectos de citaciones a las reglas prevenidas en el artículo 203 LH, excluye que se puedan hacer “rectificaciones descriptivas de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edifico en régimen de división horizontal”, y si no caben tales rectificaciones de la propiedad horizontal en ese expediente notarial, es que tampoco cabrían las constituciones de propiedad horizontal, al menos dentro de ese específico expediente del artículo 201.1 LH.

Es cierto que esto no es suficiente como argumento respecto al distinto expediente notarial del artículo 203.1 LH, que se refiere no a rectificaciones descriptivas, sino a la inmatriculación del dominio, pero si se profundiza en las en las razones que haya podido tener el legislador para excluir del expediente de rectificación del artículo 201.1.e) las rectificaciones de elementos de una propiedad horizontal, no cabe duda de que el legislador ha tenido en cuenta el carácter imperativo de la normativa de la propiedad horizontal y de la Ley Hipotecaria respecto a la regulación de la propiedad horizontal, que no admite que se opere al margen de los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4º y 5º de la Ley Hipotecaria, como sería pretender que abra folio a través de la inmatriculación una vivienda de las que integran una propiedad horizontal, sin la previa apertura de folio registral de la finca matriz a través de un título constitutivo como exigen dichos artículos, junto a los de la legislación catalana antes citados.

 

En definitiva, respecto a esta argumentación por parte de la DGSJFP, en relación con la posibilidad de utilizar la tramitación del artículo 203.1 LH para la inmatriculación de una vivienda integrada en una propiedad horizontal sin que exista división horizontal previa, cabe plantear dos precisiones:

Primera: Que sería más terminante o convincente que entre los trámites del expediente de dominio del artículo 203.1 LH, estuviera la posibilidad de citar a un condueño de una propiedad horizontal de hecho para determinar si acepta o no, o si no se opone, a que el otro condueño inmatricule parcialmente su propia vivienda.

La verdad es que, dentro de la tramitación del artículo 203.1 LH, se prevén diferentes citaciones, pero al menos de modo concreto, no resulta la de notificar al condueño de una propiedad horizontal de hecho. Ciertamente, podría superarse esta objeción a base de decir que existe analogía con la necesidad de hacer esta notificación cuando la peculiaridad del inmueble que se pretende inmatricular lleva consigo un régimen peculiar del derecho de propiedad como es la integración física dentro de un edificio por pisos.

 

Segunda.- Por otro lado, aun en el supuesto de que se entendiera que dentro de la tramitación del artículo 203.1 LH tendría cabida como acto complementario la “integración” de la vivienda que se pretende inmatricular dentro de una propiedad horizontal, acreditando las pruebas correspondientes, en ningún caso, estaría permitido extender el expediente a la “constitución de la propiedad horizontal” ni tampoco a sustituir lo establecido en los artículos 8.4º y 5º de la Ley Hipotecaria, y ello porque el expediente se refiere a la inmatriculación de un inmueble concreto y no a la constitución en régimen de propiedad horizontal de todo un edificio en el que está integrado ese concreto inmueble que es el objeto exclusivo de inmatriculación.

 

Tercera.- Aun prescindiendo de todo lo anterior, tampoco cabría que en un trámite del expediente de dominio del artículo 203.1 LH, fuera adecuado completrlo incluyendo declaraciones respecto a las imprecisiones y vaguedades que se producen en el presente supuesto de hecho, en que ni siquiera se alude a la existencia de una “división horizontal”, y que ya han sido objeto de comentario con anterioridad.

 

Cuarta.- Y además, para poder calificar por parte del registrador el contenido de la notificación al propietario de la planta baja, así como los términos de los efectos que se asignen a la falta de contestación, el expediente tendría que incluirse con el necesario detalle estos extremos en la documentación presentada, para poder comprobar si el notificado ha tenido suficiente conocimiento de los efectos que resultarían de su falta de alegaciones.

 

 

* 10.- LA REGLA GENERAL SOBRE NO ADMISIÓN DE CONSENTIMIENTOS TÁCITOS A EFECTOS DE INSCRIPCIÓN EN LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA SALVO LOS CASOS LEGALMENTE PREVISTOS.

 

La posibilidad de admitir “consentimientos tácitos” en la legislación hipotecaria es excepcional, pues la regla general es que rige el principio de titulación auténtica del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, que excluye que pueda acceder al Registro de la Propiedad un acto obtenido por vía de silencio o falta de oposición, y mucho menos respecto a una figura que contempla un régimen especial como es la constitución de una propiedad horizontal.

Así, por ejemplo, se pronunciaron las Resoluciones de 20 de enero de 1989, 16 de julio de 1991, 30 de junio de 1992, 13 de enero de 2012, 8 de febrero de 2012, 29 de febrero de 2012 (2ª), 15 de noviembre de 2019. Y recientemente, la Resolución de 25 de junio de 2024 (6ª) excluye el pretendido consentimiento tácito o presunto del acreedor hipotecario en un procedimiento concursal en que se vende en subasta la finca hipotecada aun con autorización del juez por precio inferior al pactado en la escritura de constitución de hipoteca, sin que el acreedor haya dado su consentimiento expreso, y sin que pueda considerarse consentimiento tácito el hecho de que el acreedor no reaccionara oponiéndose a las ofertas inferiores a dicho precio pactado.

 

 

* 11.- PRECISIONES SOBRE LA DOCTRINA DEL SILENCIO EN RELACIÓN CON LA NO OPOSICIÓN DEL NOTIFICADO EN EL EXPEDIENTE.

El problema del valor del silencio no se plantea cuando los propios interesados han previsto que el silencio entre ellos tenga un determinado valor en un negocio, pues entonces forma parte de una declaración expresa previamente convenida.

Tampoco se plantea cuando es la propia Ley la que señala los efectos del silencio. Así, a efectos de la aceptación o repudiación de herencia, si requerido un heredero en la llamada “interrogatio in iure”, no se pronuncia, pasado un plazo, el Código civil considera que ha aceptado, y el Código de Sucesiones de Cataluña considera que ha repudiado la herencia. Ya hemos visto que FLUME considera que no son supuestos de negocios jurídicos sino de comportamiento jurídicamente “relevante”, pero también hemos visto la crítica a esa concepción.

En ambos casos, quedan claros los efectos del silencio, y se le equipara a una declaración expresa o presunta.

En los demás casos, cuando ni la voluntad de las partes ni la Ley han previsto nada sobre el silencio, se plantea el problema de su valor, existiendo a lo largo de los tiempos tres posibles teorías:

1. a) Teoría negativa: resumida en el brocardo “qui tacet non utique fatetur”. El que calla no manifiesta ninguna voluntad. El silencio no es declaración sino omisión de una declaración.
2. b) Teoría positiva: resumida en el brocardo: “qui tacet consentire videtur”. Este postulado lo aplica el Derecho Canónico. El que calla otorga, es decir, el que calla declara una voluntad positiva.
3. c) La tesis más seguida actualmente es una tesis intermedia. Hay que preguntarse si el silencio implica en el caso concreto un comportamiento concluyente y si por ello es unívoco e implica una voluntad.

El silencio de por sí no es concluyente, y si va solo no es declaración de voluntad. Pero sí puede serlo considerado en un complejo de circunstancias, sin que haya que atribuir el valor de declaración a esas circunstancias (Coviello), sino al conjunto, en el que también está el silencio (Cariotta Ferrara).

La sentencia de 24 de noviembre de 1943 establece dos requisitos para que tenga valor el silencio:

1º) Elemento subjetivo: que el que calla pudiera contradecir (conocimiento de los hechos).

2º) Elemento objetivo: que el que calla tuviera obligación de contestar o fuera normal que manifestara su disentimiento en vista de las circunstancias.

Para completar este segundo requisito, pueden añadirse algunos criterios (Díez Picazo):

-No puede darse valor al silencio por el mero hecho de decirse que si no se recibe contestación, se considerará aceptada una oferta, pues nadie está obligado a constestar ante un proceder ajeno impertinente (De Castro), pues no basta tener “posibilidad de contestar” (Cariotta Ferrara).

– Pero si atendiendo a la buena fe (podrían incluirse aquí supuestos de “Wervirkung” o retraso desleal guardando silencio), a los usos, a los tratos previos entre contratantes, lo adecuado sería contestar y manifestarse, el que calla otorga. Según Enneccerus, “en líneas generales tiene que sentarse el principio de que el silencio implica asentimiento cuando el que calla sabía que su silencio podía ser y fue interpretado como asentimiento. En tal caso, su intención contraria, en concepto de reserva mental, carece de trascendencia (pág. 112).

Todos estos requisitos de la presente teoría, los resume el brocardo a que alude la sentencia de 14 de junio de 1963: “qui siluit cum potuit et debuit loquere, consentire videtur”.

Esta sentencia considera silencio positivo o asentimiento, el guardar silencio sobre una comunicación expresiva de la cantidad de aceituna que le tendría que entregar para recibir aceite. Y si ambas partes ejecutaban el contrato sin protesta y sin decir nada, se entiende que se aceptó la entrega de esa cantidad de aceituna en determinado mes que preveía una carta, teniendo en cuenta “las relaciones existentes entre las partes y las circunstancias que le precedieron y acompañaron”-

Otras  Sentencias importantes sobre el silencio:

-Sentencia de 11-10-90 (Aranzadi 7858); S. de 19-12-1990 (Aranzadi 10287) sobre doctrina general sobre el silencio; S. de 30 de junio de 1991 (Aranzadi 7858); S. de 3-12-1993 (Aranzadi 9494); S. de 15-2-1994 (Aranzadi 1311).

En cualquier caso, trasladando estas ideas sobre el efecto del silencio en el plano jurídico, resulta más que discutible que en el presente caso, el silencio del notificado pueda tener el valor de consentimiento respecto a la constitución de una propiedad horizontal.

Por un lado, respecto a otros posibles notificados que son objeto de notificación en el expediente del artículo 203.1 LH, la no oposición no puede valorarse como algo que se refiera a las fincas objeto de la titularidad del notificado, sino únicamente lo que puede referirse al consentimiento de lo que pretende el promotor del expediente, que en este caso, se refiere únicamente a la inmatriculación de su propio inmueble y no a especificaciones que afectan a un bien del notificado como es la constitución de un régimen de propiedad horizontal entre ambos incluyendo la planta baja del notificado.

Por otro lado, ante las imprecisiones del supuesto de hecho que han sido expresadas con anterioridad y ante el silencio (ese sí) sobre una pretendida división horizontal, no puede decirse tampoco que en el presente caso, el conocimiento de los hechos objeto de notificación en el expediente fueran lo suficientemente precisos como para decidir sobre un conocimiento completo acerca de lo que luego se decidió en el expediente.

 

 

* 12.- LA CUESTIÓN DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA PARCIAL Y LA NECESIDAD DE QUE SEA TOTAL AUNQUE EN ESTE CASO LA HAGA UNO DE LOS CONDUEÑOS

 

Procede hacer algunas últimas matizaciones primero respecto a la posibilidad de que la declaración de obra nueva del total edificio (que no se ha hecho en este caso, pero que la DG exige que se haga y por tanto, habrá que subsanar ese defecto) se lleve a cabo por uno solo de los dos copropietarios. Pero procede comentar con separación la cuestión de la necesidad de la previa declaración de la obra nueva respecto a la necesidad o no de la previa constitución de la finca total en régimen de propiedad horizontal, a efectos de si cabe, como resuelve la DG, la inmatriculación de una vivienda aislada del edificio, aunque no se haya inscrito previamente la constitución de la propiedad horizontal. En el presente epígrafe estamos en esta primera cuestión relativa a la declaración de obra nueva otorgada por uno de los dos copropietarios y además, parcial sólo respecto a su planta primera.

En este supuesto, en el expediente notarial del artículo 203.1 LH se llevó a cabo la declaración unilateral por parte del propietario de la vivienda de la planta primera del edificio, pero no se hizo la declaración de obra nueva de la planta baja perteneciente a otro propietario, y la DG en cuanto a esta primera cuestión resulta acertada pues entiende que la declaración de obra nueva debe ser total, es decir, incluyendo las dos plantas del edificio, sin que quepa una declaración de obra nueva sólo de la planta primera, por lo que en este punto confirma la nota calificadora y exige que se subsane este extremo.

Ahora bien, la propia Resolución no ve inconveniente en que la declaración de obra nueva total del edificio la  realice únicamente el propietario de la planta primera, pero declarando también la de la planta baja, partiendo de que, cuando se pretende la inmatriculación de una de las viviendas sin que se inmatriculen las demás, lo que sí se exige es que previamente, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica del terreno, se efectúe la declaración de obra nueva del total edificio, y para la Resolución no importa que la lleve a cabo únicamente el propietario de la vivienda de la planta primera de que se trata, porque dice que hay que flexibilizar excepcionalmente el requisito de la unanimidad en la declaración de obra nueva en los casos excepcionales de inmatriculación parcial de los edificios en propiedad horizontal para facilitar el superior interés del propietario de las viviendas de su acceso al Registro de la Propiedad, siempre eso sí que en el expediente se hayan tomado garantías suficientes para la audiencia de los otros copropietarios, como sucede en el expediente que motiva este recurso, donde el copropietario ha sido citado y no ha habido oposición. El argumento por el que la Resolución señala la necesidad de flexibilización relativa a “facilitar el superior interés del propietario de las viviendas a su acceso al Registro”, podría tenerse en cuenta si se limita a la cuestión de la declaración de obra nueva en el caso planteado durante la tramitación del expediente notarial del artículo 203.1 LH, pero ello no significa que haya que establecer una regla general extensible a otros casos en los que no hay atisbo alguno de consentimiento tácito por parte de los cotitulares y menos respecto a la constitución de la propiedad horizontal de la que me he ocupado anteriormente. Y esta excepción podría apoyarse en la analogía con el supuesto del artículo 201.1 en que cabe la rectificación de descripción de fincas aquí sí, con citación del colindante, precepto que no se aplica en cambio a la rectificación de la propiedad horizontal según la letra g) del citado artículo 201.1 LH.

Pero la regla general parece que ha de seguir siendo la que resulta de las Resoluciones de 20 y 21 de febrero de 1969, que entre otros argumentos, se refirieron a la necesaria aplicación del artículo 397 del Código Civil, según el cual “ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos”, pues como dicen las propias Resoluciones, no hay que descartar que uno de los copropietarios tome tal decisión por su cuenta y luego exija a los demás una serie de gastos con los que éstos no contaban, o bien que con tal decisión, el supuesto haga tránsito al artículo 361 CC con la consiguiente accesión invertida. antes citadas. Por eso, la Resolución tenía que haber prescindido del argumento de que la declaración de obra nueva es una simple “cuestión de hecho” y también debía haber prescindido del supuesto de los cónyuges en régimen de gananciales que la Resolución de 21 de febrero de 1996 admitió que la hiciera uno sólo de los cónyuges, que nada tiene que ver en cuanto a los requisitos de actos de administración con los de una comunidad ordinaria del terreno en proindiviso. No obstante, al menos la presente Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) mantiene la regla general de las citadas Resoluciones de 20 y 21 de febrero de 1969 sobre el consentimiento unánime de todos los propietarios del terreno y sólo admite la flexibilidad del requisito para los supuestos de inmatriculación parcial de alguna vivienda, y además, teniendo en cuenta el requisito añadido de la necesaria citación a los demás propietarios dentro del expediente, sin oposición de éstos, que veremos después al tratar del distinto supuesto de la constitución del régimen de propiedad horizontal. En todo caso, dicha Resolución de 21 de febrero de 1996, aun limitada a los cónyuges en régimen de gananciales, ya fue objeto de crítica por el autor de este comentario (págs.1211 y 1212 del libro La Finca Registral y el Catastro, Thomson Reuters, 2016), compartiendo esa crítica Juan José Bernal Quirós Casciaro, que dijo: “No tiene en cuenta esta Resolución que la declaración de obra nueva es un acto de administración según la propia DGRN (Resolución de 21 de mayo de 1991) y que ésta, respecto a los bienes gananciales, está atribuida  conjuntamente a ambos cónyuges, salvo pacto en contrario en capitulaciones matrimoniales (artículo 1375 CC).” Y desde luego que si la regla general es la necesaria concurrencia de todos los condueños para la declaración de obra nueva como reconoce la propia Resolución, ello no es sólo por un mero principio de tracto sucesivo registral (que desde luego es ineludible en general aunque no es aplicable, por definición en el supuesto de inmatriculaciones), sino también por la propia naturaleza de la declaración de obra nueva, ya se considere como acto de administración o de disposición, pero en ningún caso es la mera manifestación de un elemento físico de la finca, dadas las implicaciones fiscales, urbanísticas, registrales y civiles de la misma.  En todo caso, la Resolución advierte sobre el defecto que se padece en este caso confirmando la nota calificadora en este punto, al haberse hecho una declaración de obra nueva parcial de la planta primera, cuando tiene que hacerse una declaración total de la totalidad de las plantas baja y primera, lo que requerirá la correspondiente subsanación del defecto. Naturalmente que ello llevará consigo en mi opinión el consiguiente devengo del impuesto de actos jurídicos documentados por declaración de obra nueva, pues se realiza dentro del expediente que termina en un acta notarial, o en otro caso en una escritura complementaria. Hay que recordar que la declaración de obra nueva puede hacerse en escritura pública independiente o bien por la descripción en los títulos referentes al inmueble, entre los cuales en este caso es el que resulte de uno de los trámites del expediente notarial, si es que se pretende abrir un trámite para subsanar el defecto señalado por la Resolución, máxime cuando ésta alude a la garantía que implica la notificación a la otra interesada, la de la planta baja, que tiene lugar dentro del expediente de inmatriculación.

 

 

* 13.- HIPÓTESIS DEL COMENTARISTA SOBRE UNA POSIBLE REDACCIÓN DEL ASIENTO DE INMATRICULACIÓN QUE PODRÍA RESULTAR EN EL PRESENTE SUPUESTO SI SE ADMITE LA INMATRICULACIÓN DE UNA VIVIENDA SIN INSCRIPCIÓN DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

La improcedencia de acceder a la inmatriculación de una vivienda sin la previa existencia de la finca matriz en división horizontal en un supuesto tan impreciso  como el que es objeto de la Resolución, se confirma si se encara la cuestión a través de una hipotética “redacción del asiento” que desde luego no corresponde al comentarista, pero sí a los efectos de confirmar la tesis que aquí se mantiene en un supuesto tan impreciso como el que aquí se ha planteado.

Así, en la primera parte del asiento a practicar, correspondiente a la descripción, tendría que redactarse ésta conforme a la descripción del título presentado, en el que lo que consta la inscripción de una participación indivisa  sobre un terreno sito… que atribuye la propiedad de la vivienda en la planta primera, que linda… con una superficie…” O sea, estamos dentro de la figura de la PARTICIPACIÓN INDIVISA, según lo dicho anteriormente. En el cuerpo de la inscripción habría que advertir que “no consta inscrita la finca matriz del edificio en su conjunto”, pues éste no es objeto de inmatriculación según la documentación presentada. Seguidamente, en la redacción del asiento se podría incluir todo lo relativo a la tramitación del expediente de dominio con sus trámites y notificaciones, el contenido de éstas y la falta de oposición. Y al final del asiento, en el acta de inscripción, lo único que podría resultar de la documentación tramitada y presentada en el Registro, según los datos que ofrece la Resolución, es que “se inscribe a favor de… el dominio de la cuota de… sobre el terreno que atribuye la propiedad de la vivienda en planta primera, a título de inmatriculación en virtud del expediente de dominio expresado”. Y ya al final advertir lógicamente que “esta inscripción se practica por mandato de la Resolución… en virtud de recurso gubernativo interpuesto contra la calificación registral negativa”. Es decir, sería un asiento que no podría hacer ninguna referencia a una propiedad horizontal, si no resulta ello de la documentación presentada.

De todos modos, hay que esperar que este proyecto de redacción de asiento sea debidamente depurado más allá de la tarea que corresponde al comentarista, pero desde luego que una inscripción así redactada podría plantear todo tipo de interpretaciones en el futuro, lo que diría poco de ella respecto a la claridad de los asientos y la seguridad del tráfico. Y además, resultaría necesariamente, dada la analogía que la propia Resolución pretende con las cuotas indivisas de la comunidad ordinaria, que los sucesivos asientos de transmisión de dominio relativos a la planta baja no inmatriculada, que requerirían también el procedimiento de inmatriculación correspondiente, tendrían que extenderse en el folio registral de la inmatriculación de la planta primera, al no existir finca matriz en el Registro, pues es la única manera de pensar en una conexión entre fincas, ya que en otro caso, se independizarían perpetuamente las plantas primera y segunda, lo que no es procedente. Y ya no habría manera de inscribir la finca matriz salvo que ambos interesados otorgaran el correspondiente título constitutivo formal de una propiedad horizontal, que es distinto de otras figuras jurídicas como por ejemplo la medianería horizontal, si se diera el caso.

No obstante, véanse también las diferentes opciones que cabe plantearse ante estas Resoluciones que se han consignado en el epígrafe I, al tratar de las IDEAS GENERALES.

 

 

 

30 de Septiembre de 2024.

José Manuel García García

 

 

 

* II.- COMENTARIO DE LA RESOLUCIÓN DE 26 DE JUNIO DE 2024 (3ª).

 

Una vez comentada la Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª) en el anterior correo de RNET de 30 de septiembre de 2024, pasamos en el presente correo de 2 de octubre de 2024 al comentario y crítica de la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª), partiendo de las mismas ideas generales que ya se expusieron en el epígrafe 1 del anterior comentario.

 

* 1.RESUMEN DE LA RESOLUCIÓN de 26 de junio de 2024 (3ª).-

La Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) se refiere a una solicitud de inmatriculación por el procedimiento del doble título del artículo 205 LH de una casa a la que le corresponde un coeficiente de 19 eneros , 3210 por ciento de un patio comunitario, descrita en una escritura de adjudicación de herencia de 2019 completada con otra de herencia de fecha 1999, sin que consten definidas todas las circunstancias, elementos y normas del régimen de comunidad ni en el título inmatriculador ni en el antetítulo, por lo que el registrador rechazó la inmatriculación y exigió la constitución del pertinente régimen de propiedad horizontal con el consentimiento expreso de todos los interesados.

El recurrente sostuvo que la documentación presentada era suficiente para la inmatriculación por doble título de la finca junto con la inscripción por antigüedad de varias construcciones y de la constitución del régimen de división horizontal tumbada que existe, ya que el patio es el único elemento comunitario y su responsabilidad había sido asignada de forma proporcional a los metros construidos de la parcela, alegando que aunque en los títulos no consta la propiedad horizontal, se acompañan certificaciones del Ayuntamiento y catastrales de las que resulta que la casa es un elemento de la propiedad horizontal constando catastrada la casa o edificio 1,  y otro edificio 2 con varias construcciones con destino agrario, acreditándose la antigüedad de las construcciones a través de dichas certificaciones y de certificación del técnico, y alegando que se trata de una propiedad tumbada en que existe ese elemento común consistente en el patio comunitario, con porcentajes de cada una de las casas en función de la superficie de cada una, y las Resoluciones DG que permiten la inmatriculación de un elemento independiente de la propiedad horizontal. La Resolución revoca la nota recurrida entendiendo que no puede sostenerse la exigencia del otorgamiento del  título constitutivo de la propiedad horizontal, para no dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de una vivienda ni las Resoluciones anteriores existentes que permiten esa inscripción de un elemento independiente y cita, además de las ya conocidas, una Resolución, la de 10 de enero de 2022, respecto a la no necesidad de inscripción del título constitutivo de la división horizontal , y en cuanto a la necesidad de consentimiento expreso de todos los propietarios, también lo rechaza no sólo porque cabe en la tramitación del expediente de dominio inmatriculador del artículo 203.1 LH que el notario notifique a los copropietarios y si no se oponen será suficiente, sino que también cabe que en el procedimientode inmatriculación del artículo 205 LH de doble título, el registrador pueda complementar lo dispuesto en el artículo 205 LH con el procedimiento del artículo 199.1 LH, como supuesto de acumulación de procedimientos, para notificar la pretensión de inmatriculación de la citada casa a los copropietarios de la propiedad horizontal como colindantes y si no hay oposición, puede practicarse la inmatriculación, sin que se opongan.

 

* 2.LA INDETERMINACIÓN O CONFUSIONISMO DEL SUPUESTO DE HECHO DE LA RESOLUCIÓN EN LOS DOS TÍTULOS PÚBLICOS QUE MOTIVAN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 205 LH: DIFICULTADES INTERPRETATIVAS SOBRE LA CALIFICACIÓN DEL SUPUESTO DE HECHO RESULTANTE DE DICHOS TÍTULOS.

 

Ha sido siempre doctrina tradicional en materia registral, conforme al principio de especialidad o determinación, la necesidad de claridad del contenido del título inscribible, de tal manera que la voluntad de los interesados quede perfectamente determinada y concretada en los títulos inscribibles, impidiéndose el acceso al Registro de títulos en los que no conste con claridad cuál es el contenido y el régimen de los derechos de propiedad que se pretenden inscribir.

 

Pues bien, en el presente caso, la primera crítica que ha de hacerse a la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) es que el supuesto de hecho a que se refiere la misma, partiendo de los dos títulos públicos que constituyen la base del procedimiento de inmatriculación del artículo 205 LH, no ofrece la suficiente claridad respecto a la calificación que merece el supuesto de hecho relativo a una casa con un porcentaje en un patio comunitario.

 

Si se entendiera que falta completar algunos datos del mismo, lo procedente ya de entrada es que los otorgantes de dichos títulos públicos aclaren el contenido de dichos títulos respecto a los derechos que se expresan en dichos títulos, para que quede claro el régimen de la propiedad objeto de los mismos.

 

Pues bien, en este caso, los dos títulos públicos que constituyen la base de la inmatriculación del artículo 205 LH son dos escrituras de herencias del año 1999 (la escritura pública de  herencia que constituye el título público previo o antetítulo) y del año 2019 (la escritura pública herencia que constituye el título inmatriculador), y respecto a ambas escrituras, según el Fundamento 1 de la Resolución,“se discute en este expediente si es posible inmatricular una casa que ostenta una cuota de participación de diecinueve enteros tres mil doscientas diezmilésimas en un patio comunitario, sin que consten definidas todas las circunstancias, elementos y normas del régimen de comunidad ni en el título inmatriculador ni en el antetítulo.”

 

Por ello, tanto en el título inmatriculador como en el antetítulo, que son las bases del artículo 205 LH, sólo resulta “una casa que ostenta una cuota de participación de 19 enteros 3.210 mílésimas en un patio comunitario” y encima se añade que no constan “definidas todas las circunstancias, elementos y normas del régimen de comunidad ni en el título inmatriculador ni en el antetítulo”.

 

Si esto es así, ¿cuál es la calificación del supuesto de hecho que resulta del contenido de ambos títulos públicos públicos presentados a efectos del artículo 205 LH?

Sólo se alude a dos elementos: una CASA independiente y una cuota de participación en un PATIO COMUNITARIO.

 

¿Hay otros elementos comunes además de la referencia al patio comunitario? No resultan en este caso,  e incluso parece que no existen tales elementos comunes salvo esa referencia a la cuota de participación o porcentaje en un patio comunitario.

 

Es cierto que según relata el abogado recurrente en su escrito de recurso, cada una de las escrituras llevaba incorporadas unas certificaciones. Así en la escritura previa de 1999 estaba unida, según dice, una certificación del Secretario del Ayuntamiento del que resulta que el inmueble fue construido hace más de 10 años o sea al menos desde 1989; y en la escritura que constituye el título inmatriculador consta una certificación catastral descriptiva y gráfica de 2019, CON TODAS LAS CONSTRUCCIONES, de la que resulta que el ÚNICO ELEMENTO COMUNITARIO es el patio al cual le corresponden diferentes porcentajes.

 

Pues bien, si sólo hay referencia en los títulos públicos a una CASA y esa CUOTA en el único elemento comunitario que es el Patio, ante el vacío de contenido del supuesto de hecho en los títulos presentados, cabrían plantearse varias posibilidades y no únicamente la de una propiedad horizontal tumbada, como como se pretende en el escrito del recurrente y viene a reconocer la Resolución, y eso es lo que tendría que aclarar el propietario que pretende la inmatriculación, a través de una subsanación para aclarar cuál es el supuesto de hecho completo al que habría que aplicar la normativa que correspondiera.

 

Ante ese vacío de los títulos públicos presentados, se enumeran varias posibilidades a tener en cuenta:

 

a)Que se trata del supuesto de una casa totalmente independiente de las demás que puedan existir en las proximidades (y a las que NO se alude en los títulos), es decir, lo que sería una finca urbana normal y corriente delimitada por su superficie y linderos, pero que tendría la especialidad de un porcentaje en un patio comunitario o de vecinos. Se podría tratar (a falta de confirmación o no por el mismo propietario que es el legitimado para plantear la pretensión de inmatriculación),  de una figura consistente en una finca independiente de otras, sin propiedad horizontal de ninguna clase, pero en la que se daría la especialidad de existir un terreno (denominado “patio comunitario o de vecinos” en este caso) en que la casa de que se trata tiene una TITULARIDAD OB REM en una finca que es común por su servicio de varias construcciones, que permitirían la inmatriculación independiente de cada una de ellas.

 

b) Si se tratara de este supuesto, ante la INDETERMINACIÓN y vacío de contenido del régimen de finca en los títulos presentados, no habría aquí ninguna propiedad horizontal, sino únicamente esa titularidad ob rem, que lógicamente exigiría que se expresara así en los títulos o en otros de subsanación por el propietario si es que pretende la inscripción sólo de su finca con independencia de las demás, y se trataría de la descripción de una finca normal urbana consistente en una casa con su superficie y linderos, y lógicamente con su derecho de vuelo y suelo dentro de la delimitación de su propia finca, y en tal caso, ya no habría ningún problema de propiedad horizontal sino de simple titularidad ob rem con una cuota indivisa sobre otra finca, y entonces, así completado el supuesto, sería la inmatriculación de una finca independiente con su cuota de titularidad ob rem en otra finca, que también habría que describir.

 

Este supuesto es el resultante de la Resolución de 3 de enero de 2017 (3ª), en el que se trataba de un conjunto de edificaciones física y jurídicamente independientes (ciertamente ya inscritas todas ellas) con unas supuestas zonas comunes destinadas a aparcamiento, piscina, pista de tenis, zonas deportivas, viales, oficinas, zonas  de jardines y de recreo, y dado que todas las edificaciones figuraban inscritas bajo un número de finca diferente  para cada una y sin que constara inscrita la constitución de ningún régimen de propiedad horizontal entre ellas y las supuestas zonas comunes, estamos ante una comunidad romana con esa particularidad de expresar de incluir la cuota o participación indivisa de cada uno de los 185 propietarios de la urbanización. La propia Resolución de 3 de enero de 2017 (3ª) admite la posibilidad alternativa de que podría tratarse de una “propiedad horizontal de hecho, no constituida formalmente, pero que no se ha constituido como tal y, por tanto, no estamos en el supuesto de esa Resolución ante ninguna propiedad horizontal. .

 

Otro supuesto de esta clase (fincas con titularidad ob rem sin propiedad horizontal) es el que resulta  de la Resolución de 22 de junio de 2022 (2ª) que se refiere a dos fincas que tienen vinculadas la titularidad ob rem de otra finca registral destinada a zona recreativa y club social sin que puedan separarse de ellas y en que la registradora había exigido la descripción del elemento vinculado conforme al principio de especialidad, pero la Resolución entendió que como dicha descripción constaba ya en el Registro bastaba expresar los datos registrales de la finca vinculada. Si se tratara en el presente caso de ese supuesto de  titularidad ob rem de la Resolución de 22 de junio de 2022, cosa que no consta pero que es una posibilidad dentro de la imprecisión del supuesto de hecho planteado en la inmatriculación de la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) que ahora se comenta, sería necesario que se expresara así en escritura aclaratoria otorgada por el propietario de la casa y cuota del presente caso, pues partimos en el presente comentario que hay una imprecisión respecto al régimen de propiedad resultante de las dos escrituras de herencia presentadas para la inmatriculación.

 

Aparte de estos casos de las dos Resoluciones que se acaban de citar y de otros más que podrían encontrarse en la práctica registral, dado que la titularidad ob rem es “moneda relativamente corriente a efectos registrales”, están también aquellos supuestos en que en lugar de constituir una propiedad horizontal tumbada en urbanizaciones, lo que se hacía era practicar sucesivas segregaciones de parcelas de la finca matriz, independientes unas de otras, pero quedando la finca resto como finca en situación de titularidad ob rem por cuotas indivisas inseparables de cada una de las parcelas segregadas.

 

Hay que observar que la titularidad ob rem no sólo puede darse fuera de una propiedad horizontal, sino que también hay supuestos en que uno de los elementos de la propiedad horizontal se configura como finca independiente dentro del edificio, pero se atribuye a todos los pisos o a una parte de ellos en esa situación de titularidad ob rem con expresión de su inseparabilidad de ellos y con la cuota correspondiente para cada uno. Tampoco es éste el caso que se plantea, pues no hay ni siquiera mención de ninguna propiedad horizontal en los TÍTULOS para la inmatriculación.

 

b) Ciertamente, hay otra posible calificación del supuesto de hecho planteado en la presente Resolución con títulos en que se describe una casa y un porcentaje en un patio, pero siempre que los interesados lo hayan configurado así, y es el de una propiedad horizontal de las diferentes casas que están en el mismo conjunto que la de que se trata, y en las que se prevea expresamente en los TÍTULOS de inmatriculación que el ÚNICO ELEMENTO COMÚN DE TODAS ELLAS es el patio comunitario, por lo que las cuotas de participación harían referencia únicamente a los beneficios y gastos de cada elemento privativo respecto a ese patio elemento común. Se trataría de cuotas de participación en el único elemento común previsto sin que existan otros elementos comunes y ya no se trataría de cuotas de participación indivisa en una finca “ob rem”. La verdad es que si sólo existe ese ELEMENTO COMÚN tan accesorio a primera vista, sería más útil la simplicidad de la titularidad ob rem, en lugar de la aparatosidad de una propiedad horizontal en tal supuesto.

 

c) Otra posibilidad, pero que cabría plantear, junto a las dos posibilidades anteriores, para llenar el vacío e indeterminación de los títulos públicos presentados es el de que el propio inmatriculante expresara en una escritura de subsanación (como ocurría en los otros supuestos hipotéticos) que se trata de inmatricular una finca integrada en una PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA, que desde luego sería más propio de urbanizaciones con una multiplicad de parcelas, en que se estableciera expresamente tal configuración para diferenciarla de los otros supuestos posibles. La figura de la propiedad horizontal tumbada ha sido objeto de diferentes opiniones sobre todo a efectos de diferenciarlas de los complejos inmobiliarios, habiéndose señalado como características diferenciadora de la misma, el de la existencia de una serie de ELEMENTOS COMUNES, entre los que podría estar un patio o una zona deportiva o unos jardines o una piscina, pero también otros con el carácter de elementos comunes esenciales, como serían los que la DG ha venido señalando como supuestos de “unidad de suelo y de vuelo”, a los que podrían añadirse también los elementos comunes consistentes en el muro exterior de cada caso en su perímetro, e incluso unas obligaciones comunes a través de unos estatutos, en su caso y que daría lugar en tal caso, a que no fuera posible sin autorización de los demás copropietarios por unanimidad que el titular de una de las casas pudiera edificar por arriba (vuelo) o por debajo (locales subterráneos).

 

Nada de esto sobre una posible propiedad horizontal tumbada se ha estipulado en el presente caso, a pesar de que modo un tanto reiterativo se alude a la propiedad horizontal tumbada tanto en el escrito de recurso por parte del abogado del propietario, pero no en los títulos públicos que es en los que tendría que haber esa declaración derivada del propio propietario interesado y de los demás que formen parte de esa propiedad horizontal tumbada, no pareciendo que baste una mera notificación a los mismos, salvo que al menos hubiera quedado clara la configuración de propiedad horizontal tumbada con todas sus consecuencias en los títulos públicos objeto de inmatriculación.

 

d) Todavía podría plantearse la posibilidad de que se tratara de una PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO, pero siempre que quedara determinada por los propietarios (tal como exige la Resolución de 10 de enero de 2022 citada por la presente sacando consecuencias inadecuadas de la misma y a la que luego se aludirá) la formalización de esa propiedad horizontal de hecho para su acceso al Registro, y con la precisión adecuada de los elementos comunes y si el patio es o no el único elemento común en este caso.

 

Esta posibilidad podría adquirir cierta consistencia si se tiene en cuenta que en el presente caso, en la certificación catastral parece resultar que hay varias construcciones que según los  antecedentes podrían haberse consignado como elementos de una propiedad horizontal, pero naturalmente, el Catastro no puede considerarse como UN TÍTULO DE CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, máxime cuando no se recoge por ningún interesado en un título pú blico, y en este caso tampoco por el propietario que pretende la inmatriculación. Las descripciones catastrales sólo podrían servir de base para que el propietario o propietarios correspondientes se apoyaran en ellas  para configurar formal y expresamente la propiedad horizontal de hecho para su inscripción en el Registro con todos los requisitos exigidos por el artículo 396 CC y los apartados 4º y 5º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, pero no para que “de oficio” se construyera este supuesto, incluso a espaldas del “silencio” del propio propietario y no digamos nada del “silencio” que se pretende que tenga efecto a través de unas notificaciones a los posibles titulares de otras construcciones próximas. La existencia de una propiedad horizontal de hecho, a efectos registrales, requiere su formalización por todos los copropietarios, incluido el que pretende la inmatriculación (con el que parece que no se cuenta en este caso ya que en los títulos no consta su voluntad sobre tal figura), cumpliéndose además con las exigencias del principio de especialidad, pues ya hemos visto que aun dentro de la  posibilidad de constitución de propiedad horizontal, caben varias posibilidades según los elementos comunes que se estipulen o, como hemos visto, que se trate de una simple titularidad ob rem sobre un patio por los titulares de casas totalmente independientes entre sí.

 

Pues bien, ninguna de estas posibilidades que podrían darse por voluntad del interesado expresada en el título, resultan claramente de los títulos públicos objeto de inmatriculación. Por ello, con carácter previo a cualquier otra tramitación, debería plantearse la subsanación el título incompleto que se pretende que sirva de base para la inmatriculación para especificar cuál es el supuesto de los indicados, que se pretende que sea objeto de inscripción, conforme al principio de especialidad, ya que optar de oficio, o por la simple no oposición o silencio de los  otros propietarios, no resulta suficiente en este caso, cuando el defecto arranca ya de unas escrituras incompletas sobre el supuesto de hecho al que se refieren. Y la cuestión es importante porque según cual sea la opción aplicable se producirán distintas consecuencias para todos los propietarios.

 

Aunque la subsanación que aquí se plantea no es exactamente la que se expresa en la nota calificadora, a falta de  mayor concreción, no cabe duda de que, a través del defecto consignado en la misma, que es el de otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal por todos los propietarios, con consentimiento expreso de los mismos, ya se cubriría la falta de determinación anteriormente apuntada, pues en ese momento todos los propietarios estarían a tiempo de decidir cuál es el régimen que pretenden aplicar a este caso, ya sea el de propiedad horizontal con un solo elemento común (el patio), el de propiedad horizontal tumbada (con elementos comunes esenciales de suelo y vuelo más el patio y otros que se estipulen) o el de fincas o casas independientes con titularidad “ob rem” a través de una participación indivisa en un patio que podría también que ser una alternativa como objeto de inmatriculación si así resultara de la voluntad de los interesados.

 

* 3.EL ARGUMENTO DE LA RESOLUCIÓN DE 26 DE JUNIO DE 2024 (3ª) BASÁNDOSE EN LA CITA DE LAS CONOCIDAS RESOLUCIONES ANTERIORES EN QUE SE ADMITIÓ LA INMATRICULACIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL AUNQUE FALTE LA PREVIA CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA FINCA MATRIZ.

 

La Resolución que se comenta utiliza en primer lugar la cita de las Resoluciones clásicas anteriores, tanto la de 12 de diciembre de 2019 como otras sobre inmatriculación de cuotas de participación indivisa, y podía haber citado la Resolución de 22 de mayo de 2024 (3ª) a la que denominé “de la casa colgante de Cuenca” que ya fue objeto de comentario crítico por este mismo comentarista en RNET de 11 de julio de 2024.

Así, frente a la exigencia del registrador relativa a que se otorgue el título constitutivo de la propiedad horizontal por todos los copropietarios para poder inmatricular una de las casas con su cuota de participación en el patio, la presente Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) reitera, ya de entrada, lo mismo que hizo la Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª), que la calificación negativa del registrador “no puede sostenerse, y hay que dar la razón al recurrente, pues exigir el consentimiento expreso de los demás copropietarios del edificio sería dejar sin efecto la posibilidad de inmatriculación de las viviendas que lo componen, que este Centro Directivo ha sostenido en las Resoluciones anteriormente citadas.”

Ahora bien, este argumento de la Resolución no convence por dos razones: 1ª) Porque el mero hecho de aludir a Resoluciones anteriores no significa que no pueda cambiarse de criterio cuando se trata de un supuesto de hecho distinto y sobre todo cuando parece que se sigue la idea de “sostenella y no enmendalla”, cuando la Resolución debe tener en cuenta los argumentos nuevos que resulten de la calificación registral, del recurso y del supuesto de hecho; 2ª) Porque al establecer la presente Resolución unos requisitos para la inmatriculación que no aparecen en las Resoluciones anteriores, como son la notificación a los copropietarios y la no oposición de éstos dentro de un procedimiento de inmatriculación, lo que decide es superar dichas Resoluciones anteriores y aceptar que aquellas no cumplían los  requisitos que en esta Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) y en la de 11 de junio de 2024 (6ª) se establecen.

 

 

* 4.- LA REFERENCIA DE LA RESOLUCIÓN DE 26 DE JUNIO DE 2024 (3ª) A LA RESOLUCIÓN DE 10 DE ENERO DE 2022 SOBRE LA NO NECESIDAD DE TÍTULO FORMAL CONSTITUTIVO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: CRÍTICA A LA CITA DE ESA RESOLUCIÓN DE LA QUE SE DESPRENDE PRECISAMENTE TODO LO CONTRARIO DE LO QUE LA RESOLUCIÓN DE 26 DE JUNIO DE 2024 (3ª) INTENTA DEFENDER.

 

Frente a la posición mantenida por el registrador en su nota calificadora de ser necesaria el otorgamiento previo del título constitutivo de la propiedad horizontal con todas sus circunstancias, elementos y descripciones, la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) considera que no es imprescindible el título constitutivo de la propiedad horizontal partiendo de la Resolución de 10 de enero de 2022, que contempla un supuesto de “propiedad horizontal de hecho”. Lo que ocurre es que la cita de esta Resolución no es convincente, pues precisamente esa Resolución se ocupa de un supuesto en que, si bien no existía título constitutivo formal propiamente dicho sino propiedad horizontal de hecho, todos los propietarios de esa propiedad horizontal del supuesto de esa Resolución acordaron por unanimidad la inscripción del conjunto cumpliendo todos los requisitos del artículo 396 del Código Civil. Por tanto, no hay aquí ningún argumento en contra de la necesidad de que exista consentimiento expreso de todos los propietarios para formalizar en escritura pública EL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, siendo intrascendente a efectos de la doctrina que aquí se debate, que estuviéramos ante una propiedad horizontal de hecho, admitida por otro lado por el artículo 2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, pues precisamente por las deficiencias que podría tener en general esa propiedad horizontal de hecho para la práctica de la inscripción a efectos del artículo 8.4º y 5º de la Ley Hipotecaria, ya se encargaron TODOS LOS COPROPIETARIOS en ese supuesto de la Resolución de 10 de enero de 2022, de formalizar la correspondiente escritura pública para que lo que era una simple propiedad horizontal DE HECHO, pudiera acceder al Registro de la Propiedad con todos los requisitos del artículo 396 del Código Civil y con el consentimiento de todos los copropietarios. En definitiva, dicha Resolución de 10 de enero de 2022, refuerza la posición contraria a la las Resoluciones de 11 de junio y 26 de junio de 2024, es decir, defiende la necesidad de que TODOS LOS COPROPIETARIOS MANIFIESTEN EN UN TÍTULO PÚBLICO SU CONSENTIMIENTO EXPRESO PARA FORMALIZAR LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO con todos sus requisitos y conseguir así que se produzca la inscripción de la finca matriz y seguidamente la de los diferentes pisos y locales. Todo lo contrario de lo que pretenden ahora dichas dos Resoluciones.

 

La Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) hace la cita de esa Resolución de 10 de enero de 2022 de un modo muy parcial y escueto, que no revela suficientemente la doctrina completa de esa Resolución, tal como se ha indicado por mi parte anteriormente. Dicha cita escueta por parte de la Resolución de 26 de junio de 2024 de esa Resolución de 10 de enero de 2022 es del siguiente tenor: “Como ya señala la Resolución de 10 de enero de 2022 en relación a la inmatriculación independiente de elementos dentro de una propiedad horizontal o prehorizontalidad (propiedad horizontal tumbada según el recurrente) es preciso describir el edificio completo, las fincas de resultantes de la división a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los elementos comunes. Pero no es necesario la inscripción de un título formal previo de división horizontal por todos los propietarios, basta que de la escritura resulte la existencia de varios propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige el artículo 396 del Código Civil, lo que es suficiente para formaliza el régimen de constitución de propiedad horizontal con los requisitos necesarios para que ese régimen acceda al Registro de la Propiedad.”

 

De la propiedad horizontal de hecho ya me he ocupado ampliamente en mi libro La Propiedad Horizontal, 2017 págs. 148 a 184, pero a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad no es suficiente que exista un mero elemento “de hecho”, sino que se requiere un título de formalización de la propiedad horizontal de hecho a través de la correspondiente escritura pública para su acceso al Registro cumpliendo los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria y por el artículo 396 del Código Civil y con el consentimiento de todos los copropietarios, que es la única manera de que la llamada “propiedad horizontal de hecho” acceda al Registro de la Propiedad, es decir, formalizando la constitución de la propiedad horizontal para

que deje de ser una simple propiedad horizontal de hecho ajena al Registro.

 

Para desvirtuar esa cita incompleta de la Resolución de 10 de enero de 2022, basta transcribir dicha Resolución para comprobar que la misma lo que exige es todo lo contrario de lo que la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) pretende, es decir, que frente a ella, exige la descripción del edificio en su conjunto con todos sus elementos y no uno solo de ellos y exige el correspondiente título de formalización de la propiedad horizontal con los mismos requisitos que el título constitutivo propiamente dicho.

 

Así, dicha Resolución señala lo siguiente:

“Por ello, debe considerarse que en tales casos (los de la propiedad horizontal de hecho) existe una verdadera propiedad horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma. Conforme a la doctrina consolidada de este Centro Directivo toda constitución de un régimen de propiedad horizontal requiere que se dé cumplimiento a los requisitos que para su constitución se determinan en la Ley sobre propiedad horizontal, tanto en el supuesto de configuración «ex novo» de tal régimen como en el caso de mutación de un régimen fáctico a uno formalmente constituido. En consecuencia, no sólo es necesario el consentimiento de todos los titulares registrales de las distintas partes de edificio, sino que debe describirse adecuadamente cada uno de los elementos independientes que se crean, con determinación expresa de su número de orden y de la cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal en el título constitutivo de todos y cada uno de los distintos elementos privativos que se crean. Así se exige en el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal, según el cual «el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial (…)».

“En el presente caso –continúa diciendo la Resolución- en el título se cumplen los requisitos establecidos en los artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 8 de la Ley Hipotecaria para la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal y la transmisión de los elementos independientes integrados en ella. A tal fin, se describe el edificio completo (apartado IV de la exposición), se describen las fincas de resultantes de la división (apartado V de la exposición), a las que se asigna un número correlativo y la cuota de participación en los elementos comunes, adoptándose dicha decisión por todos los titulares del pleno dominio de la finca y por unanimidad, y se solicita expresamente en el apartado V de la exposición la apertura de folio separado a cada finca de resultado de la división, que han sido adjudicadas individualmente. Por lo demás, la finca registral de la que se afirma que está dividida horizontalmente de hecho figura inscrita a nombre de una única propietaria –la causante– de modo que se adjudican ahora a los dos herederos sendos elementos privativos –dos viviendas–. Por ello, bien puede entenderse que lo que se hace por la escritura calificada no es sino formalizar la división horizontal de una finca mediante la adjudicación de esos elementos independientes, con sus elementos comunes correspondientes, en la forma prevista en el artículo 401 del Código Civil (cfr. artículos 406 y 1051 a 1081), sobre la base de la previa existencia de una situación fáctica de propiedad horizontal en la que faltaba también que los elementos ya de hecho independientes pasaran a pertenecer a diferentes personas. En definitiva, mediante la escritura calificada es indudable que sobre la existencia de sendos propietarios sobre diferentes elementos suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente dentro de un mismo edificio, como exige el artículo 396 del Código Civil, se formaliza el régimen de constitución de propiedad horizontal con los requisitos necesarios para que ese régimen acceda al Registro de la Propiedad.”

 

Con esta transcripción más amplia de la Resolución de 10 de enero de 2022,  indebidamente citada por la Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) y con las explicaciones que he dado sobre la misma, queda al descubierto la improcedencia de citar esta Resolución de 10 de enero de 2022 para admitir una inmatriculación parcial de un solo elemento privativo de la propiedad horizontal.

Y además, procede remitirnos aquí a la interpretación de los apartados 4º y 5º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, que este comentarista ha hecho en el comentario anterior de la Resolución de 11 de junio de 2024 (en RNET de 30 de septiembre de 2024) que son aplicables tanto a la propiedad horizontal con “título constitutivo” como a la “propiedad horizontal de hecho” del artículo 2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, partiendo de que a una y otra son aplicables las exigencias de dichos apartados del artículo 8 LH, ya que el apartado 4º se refiere a “los edificios EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD POR PISOS”, es decir, tanto los que tienen “TÍTULO CONSTITUTIVO” como los que pretenden la inscripción “como formalización de propiedad horizontal de hecho”, pues en uno y otro caso cabe hablar de “régimen de propiedad por pisos”. Y además, el propio apartado 4º del artículo 8 LH prevé que la inscripción se practique o bien “a favor del dueño del inmueble CONSTITUYENTE DEL RÉGIMEN” O “DE LOS TITULARES DE TODOS Y CADA UNO DE US SPISOS O LOCALES”, pudiéndose aplicar esto último a la propiedad horizontal de hecho.

 

Y el apartado 5º del propio artículo 8 LH confirma que para la inscripción de “los pisos o locales de un edificio EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL” (y lo mismo es aplicable a las CASAS en régimen de propiedad horizontal) es necesario que “conste previamente en la inscripción del inmueble la CONSTITUCIÓN DE DICHO RÉGIMEN”, es decir, no necesariamente el TÍTULO CONSTITUTIVO, sino también la constitución de un régimen de propiedad horizontal de hecho.

 

* 5. LA POSIBILIDAD QUE ADMITE LA RESOLUCIÓN DE QUE SE PRODUZCA UN CONSENTIMIENTO NO NECESARIAMENTE EXPRESO DE LOS DEMÁS COPROPIETARIOS RESPECTO A LA CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

 

Frente a la posición del registrador en la nota calificadora que exigía el consentimiento EXPRESO por unanimidad de todos los copropietarios, la Resolución de 26 de junio de 2024 (6ª), lo mismo que la Resolución de 11 de junio de 2024 (3ª) admite el CONSENTIMIENTO POR VÍA DE NO OPOSICIÓN O SILENCIO de los demás copropietarios a los que procede que el notario les notifique la pretensión de inmatriculación de un elemento independiente cuando se está en la tramitación del expediente notarial de dominio del artículo 203.1 LH o bien el registrador en el supuesto de inmatriculación por doble título del artículo 205 LH notifique a todos los copropietarios la pretensión de inmatriculación complementando de oficio el procedimiento del artículo 205 LH a través de la tramitación del artículo 199.1 LH, sólo a efectos de notificar a los demás copropietarios y calificar que si no se produce oposición de los mismos, podrá considerar que existe ese consentimiento de todos ellos derivado de la no oposición respecto a la notificación de la solicitud de inmatriculación.

 

Para llegar a esta solución por una vía un tanto alambicada, la Resolución utiliza la conjunción de ambos procedimientos siguiendo la doctrina de la Resolución de 3 de julio de 2023 (4ª) que admite que si el registrador tiene dudas de identidad de la finca por coincidencia con otra dichas dudas las puede resolver utilizando el procedimiento del artículo 199 LH junto al del artículo 205 LH porque el párrafo penúltimo del artículo 198 LH permite la acumulación de expedientes cuando la competencia corresponda al mismo funcionario, como ocurre aquí con los procedimientos de los artículos 205 y 199 LH.

 

En aquel caso, se trataba de dudas de identidad de la finca a inmatricular por su coincidencia con otra, para lo cual, a pesar de que el párrafo último del artículo 205 LH sólo prevé la notificación por parte del registrador una vez practicada la inmatriculación, la Resolución de 3 de julio de 2023 (4ª) admite esa notificación a colindantes durante la tramitación del procedimiento del artículo 205 LH, lo cual es acertado porque se trata de evitar que se produzca doble inmatriculación por razón de esas dudas de identidad.

En el presente caso, no hay por qué excluir la complementariedad del artículo 199 LH respecto al artículo 205 LH en este caso en que se plantean problemas respecto a la solicitud de inmatriculación de una sola de las casas del “conjunto”, y podría ser una solicitud no  aceptable o perjudicial para los demás copropietarios, sobre todo teniendo en cuenta también que si la Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª) admitió esa notificación y no oposición de los demás copropietarios en la tramitación realizada por el notario en el expediente de dominio del artículo 203.1 LH, por identidad de razón debe admitirse esa notificación, ahora por parte del registrador, a los demás copropietarios del conjunto, para saber si hay o no oposición a la solicitud de inmatriculación derivada del doble título público del artículo 205 LH.

 

Lo que ocurre es que, al igual que se dijo en el comentario a la Resolución de 11 de junio de 2024, para que pueda desprenderse de la no oposición de los copropietarios notificados que su silencio equivale al consentimiento, han de darse una serie de circunstancias para que sea admisible aplicar aquí la teoría del silencio. Y ocurre que en el presente caso, dado el supuesto de hecho del, presente caso, en que resulta discutible y de difícil interpretación la calificación que ha de darse al supuesto contemplado en los dos títulos del artículo 205 LH, dado que  según vimos hay distintas posibilidades de interpretación de ese supuesto, resulta problemático para el registrador trasladar una notificación a los demás copropietarios en relación con una discutible existencia de propiedad horizontal cuando ya vimos que caben varias posibilidades. Y si esas posibilidades son discutibles respecto a la voluntad que pueda perseguir el propio propietario de la casa en cuestión, ya que no queda claro si se trata de una propiedad horizontal o no, y si se tratara de propiedad horizontal, no queda claro si estamos ante una propiedad horizontal tumbada con distintas posibilidades sobre la existencia o no de otros elementos comunes (suelo y vuelo por ejemplo) además de la cuota respecto al patio comunitario, o si sólo hay que considerar elemento común el patio comunitario, con lo que no estaríamos ante una propiedad horizontal tumbada tal como la caracteriza la doctrina de la Dirección General. Por tanto, antes de notificar a los copropietarios que no han intervenido la solicitud del titular de la casa en cuestión, habría que aclarar cuál es la voluntad del propio solicitante de la inmatriculación de su casa, pues mal se puede trasladar a los demás una notificación acerca de una pretendida propiedad horizontal tumbada o de otra clase sin saber exactamente de qué se está hablando en este caso. Y además, ya vimos que también cabría hablar en este caso de simple titularidad ob rem sin propiedad horizontal.

 

Por eso, decíamos al principio que lo procedente es subsanar primero el supuesto de hecho planteado para saber qué es lo que se está tramitando a través del 205 LH, más allá de la solicitud de inmatriculación de una casa independiente junto con la cuota sobre el patio comunitario, porque si no está clara la calificación de la situación o supuesto de hecho, mal se puede hacer una notificación a los demás para obtener un determinado resultado con el silencio. ¿Se les notifica que existe una propiedad horizontal tumbada del conjunto en que los elementos comunes a diferencia de un complejo inmobiliario los elementos comunes son el suelo y el vuelo y los demás que se hayan previsto? ¿O se les notifica que existe una propiedad horizontal en que el único elemento común es la cuota de participación o porcentaje sobre el patio comunitario? ¿O se opta por una mera titularidad ob rem sin propiedad horizontal? Todo ello teniendo en cuenta que el solicitante de la inmatriculación en los dos títulos públicos no se ha pronunciado sobre ello, no siendo suficiente lo que resulte del Catastro, desde el momento en que el Catastro no constituye título para la constitución de propiedad horizontal de una y otra clase, sino a lo sumo, exponente de una propiedad horizontal de hecho sin determinar en cuanto a su precisión o contenido.

 

6.CONCLUSIÓN.- Teniendo en cuenta las dificultades interpretativas sobre la calificación o determinación del supuesto de hecho que se contiene en los dos títulos públicos objeto de la presente Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª) y las demás objeciones resultantes de lo apartados anteriores, la conclusión es que no procede en opinión de este comentarista declarar la inmatriculación de una casa independiente con su cuota de participación en el patio comunitario, ni plantear en este caso, mientras no se aclare debidamente por el propietario de la casa en cuestión qué tipo de figura es objeto de inmatrciulación en este caso, que el registrador haga una notificación a los demás copropietarios a través de un procedimiento del artículo 199.1 LH como complementario del artículo 205 LH para comprobar si se produce o no silencio o sea no oposición de los demás copropietarios respecto a esa notificación, pues el silencio no sería un comportamiento concluyente en este caso, conforme a lo ya indicado ampliamente en el comentario de la Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª), al que  me remito.

 

Y además, subsisten los obstáculos derivados de la regulación de los apartados 4º y 5º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, que no se han superado en este caso.

 

Por todo ello, me remito también al comentario de la Resolución de 11 de junio de 2024 (6ª) en que, a pesar de las diferencias entre el supuesto de una y otra Resolución, en ambos casos existen obstáculos para admitir que por la vía de la notificación de los demás copropietarios y de su silencio, pueda inmatricularse la casa con su cuota de participación en el patio comunitario a la que se refiere la presente Resolución de 26 de junio de 2024 (3ª).

 

Por último, no parece que deba generalizarse la doctrina de admitir la inmatriculación separada de una casa, aunque se tratara de propiedad horizontal tumbada, pues sería aceptar un precedente que podría dar al traste con la necesidad de que las urbanizaciones privadas, por su mayor complejidad incluso que una propiedad horizontal ordinaria, accedan al Registro en la forma que resulta de la aplicación de los apartados 4º y 5º del artículo 8 de la Ley Hipotecaria, y no por la vía de que una a una y en diferentes tiempos fueran accediendo al Registro en diferentes tiempos y a través de títulos distintos.

 

2 de octubre de 2024. José Manuel García García.