REGIS PRO. es

_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

ART 199 LH- COMENTARIOS JMGG

Contenido:

Indice destacado:

* Artículo 199.

1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.

El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales.

Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.

En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.

2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.

La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro.

Modificado por art. 1.5 de Ley núm. 13/2015, de 24 junio

 

 

 

* Doctrina-comentario

 

 

* NOTAS AL ARTÍCULO 199 LH

NOTAS AL APARTADO 1 DEL ARTÍCULO 199 LH

* I Características generales sobre la aplicación de este procedimiento de este art. 199 LH

Este artículo 199 LH regula el procedimiento del n.º 1.º del artículo 199 que describe como procedimiento de «inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro». Sobre el concepto de georreferenciación, lista de coordenadas y representación gráfica catastral, véase artículo 9 LH y los comentarios de Joaquín DELGADO RAMOS que se indican en el epígrafe correspondiente de la nota a dicho artículo 9 LH. Sobre asientos registrales a practicar como consecuencia del procedimiento del artículo 199 LH, véase la lista de ellos que recoge dicho autor en su libro «Georreferenciación de fincas registrales…», págs. 144 a 146.

Sobre comunicaciones con el Catastro, el mismo autor, pág. 148. Sobre publicidad formal, el repetido autor, págs. 153 a 155. Sobre legitimación para la solicitud de iniciación del procedimiento que corresponde al titular o titulares registrales, pág. 109 y no al titular catastral.

La Resolución de 27 de septiembre de 2022 (6ª) declara que carece de legitimación para promover el expediente del artículo 199 LH quien no es titular registral sino uno de los herederos que no ha inscrito todavía su derecho, ni tampoco se acredita que lo soliciten la mayoría de los herederos por tratarse dicha solicitud de un acto de administración; y además, la instancia para iniciar el expediente requiere firma legitimada o ratificada ante el registrador.

Véase la opinión contraria de Carlos Miguel Rivas Molina (en RNET de fechas 2 y 5 de noviembre de 2022) que argumenta en favor de la solicitud por un cotitular por analogía con otros procedimientos (así, artículos 200, 201, 203 y 205 LH), si bien con especial notificación a los demás cotitulares.

La DG, a través de varias Resoluciones, ha ido señalando unas ideas generales sobre este procedimiento, aparte de las que en los casos concretos que luego se dirán, ha ido resolviendo. Dichas ideas generales son las siguientes:

1.º) A través de este procedimiento se puede rectificar la descripción de la finca, y concretamente, la superficie y linderos, para lo cual debe tenerse en cuenta que existen varios procedimientos: el de la letra b) del artículo 9 LH, cuando las diferencias de superficie en más o en menos no excedan del 10%, admitido por algunas Resoluciones DG pero objeto de fuerte crítica por carecer de cobertura legal por parte de Joaquín Delgado Ramos según se ha indicado en nota al artículo 9.b LH (en la obra de dicho autor Georreferenciación de fincas registrales… Aferre Editor S.L., Barcelona 2022, págs. 52 a 58); los procedimientos del artículo 201 LH en sus apartados 1, 2 y 3; y este procedimiento del artículo 199 LH, sea cual fuere la diferencia de superficie, aun superior al 10% (Resolución de 16 de mayo de 2018).

2.º) Existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción. Pero también se ha señalado que no es necesario que la solicitud sea expresa (véanse epígrafes VIII y IX).

3.º) En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b). Las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).

4.º) A efectos de efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

5.º) En cuanto a la justificación de las dudas de identidad, como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).

6.º) En cuanto a la oposición de los colindantes que hayan sido notificados la mera oposición no significa que el registrador deba cerrar el expediente dándolo por concluido sin inscribir, sino que es un elemento a considerar por el registrador para determinar si existen o no dudas de identidad de la finca (Resolución de 21 de mayo de 2018). Y no debe trasladar al promotor las alegaciones del colindante, como nuevo trámite del procedimiento, pues daría lugar a trámites sucesivos no previstos, sin perjuicio de que el promotor pueda solicitar, a efectos informativos, el contenido de dichas alegaciones, conforme a lo dispuesto en el artículo 342 RH (§2).

* II Síntesis de la doctrina de la DG sobre este procedimiento del artículo 199 LH

Las Resoluciones de 5 de julio de 2018 (6.ª y 7.ª) y casi todas las que tratan de este procedimiento (desde la de 14 de noviembre de 2019 hasta la de 29 de abril de 2022 por ejemplo) hacen la síntesis de esa doctrina del siguiente modo:

  1. a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria).
  2. b) A tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro.
  3. c) Dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
  4. d) El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador.

  1. e) El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Véanse otras actuaciones en el epígrafe LIX de esta nota.

* III Posibilidad de utilizar el procedimiento del artículo 199 LH para la rectificación de la descripción de la finca

Actualmente no existe ninguna duda acerca de que el procedimiento del artículo 199 va especialmente dirigido no sólo a la inscripción de la georreferenciación gráfica de la finca sino también a la rectificación de la descripción de la finca que lleva consigo.

Las primeras Resoluciones desde la implantación del procedimiento, así lo señalaron:

Según Resolución de 21 de octubre de 2015 existen dudas justificadas de identidad de la finca que impiden la inscripción de un exceso de cabida en una escritura de donación, cuando la finca era rústica y ahora se dice que son dos parcelas urbanas una de ellas atravesada por una calle, cambiando los linderos fijos y aumentando la superficie inscrita incluso la del Catastro sin que el informe técnico que se aporta acompañe los planos, todo lo cual determina la falta de identidad de la finca, advirtiendo la Resolución que a partir de la vigencia de la Ley 13/2015, de 24 de junio, se podría utilizar a tal efecto el procedimiento del artículo 199 LH o el del artículo 201.1 LH, porque nuestra normativa ofrece vías alternativas, que no han sido utilizadas en el caso que nos ocupa, con publicidad, mayores garantías procedimentales y expresa citación a colindantes y otros posibles interesados para disipar tales dudas fundadas resultantes de la calificación registral y de modo análogo, tras la derogación de preceptos de la legislación anterior por la Ley 13/2015, y con la desjudicialización de los procedimientos del título VI de la Ley Hipotecaria que proclama en su Exposición de Motivos, se podrán utilizar, con los trámites, notificaciones, publicaciones, alertas geográficas y demás garantías previstas en cada caso, el procedimiento ante el registrador regulado en el nuevo artículo 199 para inscribir la ubicación y delimitación geográfica de las fincas, y con ella, su superficie y linderos, rectificando, si fuera preciso, la previa descripción literaria, como ordena el artículo 9, o bien acudir a la tramitación ante notario regulada en el artículo 201 encaminada a la inscripción de rectificaciones de la descripción, superficie y linderos de las fincas registrales.

Según Resolución de 17 de noviembre de 2015 (2.ª) no es inscribible el exceso de cabida no sólo aplicando la legislación vigente en el momento de la presentación del título en el Registro, que era la del artículo 298 RH y 53 de la Ley 13/1996, pues se trata de un exceso de cabida superior al 40% de la superficie inscrita, respecto a una finca que procede de segregación y sin que tenga tampoco cobertura en el Catastro que aproximadamente señala la misma superficie que el Registro, y que sólo se ampara en un informe técnico que no es suficiente para un exceso de tal superficie, siendo fundadas las dudas del Registrador sobre la identidad de la finca, pues el exceso de cabida es una rectificación de un error en la medida superficial y no el aumento de superficie en virtud de negocios que no se expresan, y dicho exceso tampoco sería inscribible al amparo de los nuevos procedimientos de la Ley 13/2015, ahora vigente, pero no aplicable al supuesto de hecho pues la presentación del documento es anterior al 1.º de noviembre de 2015 en que entra en vigor dicha Ley, que en su disposición derogatoria única deroga cuantas normas se opongan a la presente Ley, entre ellas las del Título VI de la Ley, y desde luego los procedimientos del artículo 298 RH, que como queda dicho, tampoco se cumplen en este caso. Dicha Resolución enumera todos los procedimientos que actualmente permitirán la inscripción de la rectificación de la superficie, con una regulación más garantista y que son no sólo los medios del artículo 201.3 letras a y b (si no excede del 10% ó 5% según los casos), como primer grupo, sino el del artículo 9.b) LH para excesos no superiores al 10% pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca, pudiendo acogerse a este supuesto tanto los que no exceden del 10% cómo del 5% antes indicado; y como tercer grupo, los de los artículos 201.1 y 199 LH, que son los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices –pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa–. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.

La Resolución de 30 de junio de 2016 (1.ª), en relación con una escritura de subsanación de otra anterior en la que se rectifica la descripción de dos fincas registrales, recuerda los procedimientos para la rectificación de descripción que resultan después de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, que son tres: los del apartado 3 del artículo 201 LH cuando no se aporta representación gráfica y no excede la superficie del 10% o del 5% según los supuestos; el del artículo 9.b) LH cuando el exceso de cabida no excede del 10% con representación gráfica sin que haya dudas de identidad; y los supuestos de los artículos 199 y 201.1 LH en caso de exceder del 10% con representación gráfica, tratándose en este caso de un exceso de superficie superior al 10% por lo que la inscripción exige que se tramite por alguno de los procedimientos de los artículos 199 ó 201 LH, pero en relación con la cuestión de si se necesita o no el consentimiento del otro cónyuge que no es necesario el consentimiento del otro cónyuge por no ser un acto de disposición conforme al artículo 94 RH.

Joaquín Delgado Ramos, en su obra «Georreferenciación de fincas registrales…» (Aferre Editor S.L., Barcelona 2022, págs. 83 a 85) enumera una serie de actuaciones registrales para las que sirve este procedimiento, ya sean unilaterales del promotor, o consensuadas con otros interesados: 1.º) Completar la descripción literaria de la finca, acreditando su ubicación y delimitación gráfica; 2.º) Rectificar al alza o a la baja, la superficie inscrita que no sea correcta; 3.º) Rectificar la expresión de alguno, varios o todos los linderos de la finca que no sean correctos o hayan quedado desactualizados; 4.º) Actuaciones consensuadas entre el promotor y titular de la finca y los titulares registrales de fincas colindantes; 5.º) Efectuar deslindes totales o parciales, con los titulares de todas o algunas de las fincas registrales colindantes. A las cuales añade otras (pág. 47) como son: hacer constar la referencia catastral del inmueble con el que la finca se corresponda (en términos laxos)o se coordine (en términos exactos), archivar documentos gráficos en los legajos del registro, inscribir formalmente la georreferenciación de la finca, dar de alta o «validar» ese recinto geográfico en la aplicación gráfica registral y en el geoportal.

* IV Sentencia declarativa de dominio con exceso de superficie: debe complementarse con el procedimiento del artículo 199 LH

La Resolución de 23 de mayo de 2016 (3.ª), en relación con una sentencia firme en que se declara el dominio de una finca con un exceso de superficie superior al 10%, pero sin citación a los colindantes, dice que el registrador no puede entrar en el fondo de la decisión judicial, pero sí en el requisito de necesaria citación a los colindantes para que no queden en indefensión éstos que no han intervenido en el procedimiento judicial, y aunque se trate de sentencia, es conocida la doctrina de la DG según la cual, en materia de inscripción, deben cumplirse los requisitos de los expedientes de excesos de cabida y demás que se refieren a reanudación o inmatriculación, pero puede complementarse la sentencia para que, dado que se trate de exceso de cabida superior al 10% sirva de aportación para que se inscriba el exceso la tramitación resultante de los procedimientos de los artículos 199 ó 201.1 LH. Con motivo de ello, la Resolución señala los tres grupos de procedimientos de inscripción de excesos de cabida: los que no exceden del 10% ó 5% según los casos, sin necesidad de aportar representación gráfica (artículo 201.3); los que no exceden del 10% pero con exigencia de representación gráfica (artículo 9 LH) y los que exceden del 10% y requieren representación gráfica (artículos 199 y 201.1) .

* V Sentencia en deslinde judicial de fincas en ejecución de sentencia y la cuestión de la representación gráfica georreferenciada de las fincas

La Resolución de 17 de enero de 2022 (3.ª) se refiere a una representación gráfica aportada en el informe pericial aprobado judicialmente en la ejecución de un deslinde judicial de dos fincas que se efectuó en ejecución de una sentencia de Audiencia Provincial y mediante auto se acordó iniciar la ejecución y practicar el deslinde, habiéndose dictado decreto aprobatorio del deslinde y amojonamiento por el Juzgado de Primer instancia y presentado el mandamiento judicial en el Registro en el que se ordenaba practicar las modificaciones, cancelaciones y rectificaciones registrales que procedan, y aparte de otros defectos, la registradora entendió que respecto de la representación gráfica aportada en el informe pericial no sería directamente inscribible, sino que sería necesario tramitar el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al existir una diferencia de cabida respecto de la que consta en el Registro, y la Resolución declara que, al ser obligatoria la georreferenciación tratándose de un deslinde judicial, no es necesario instar el expediente del artículo 199 LH, sino que, al ser obligatoria en estos casos la georreferenciación, no es necesario tramitar dicho expediente a menos que existan diferencias de cabida superiores al 10% de la que aparece inscrita o que el registrador tenga dudas sobre la identidad de las fincas afectadas, como parece haber ocurrido aquí, y si fuera así, lo procedente es iniciar de oficio el registrador el procedimiento del artículo 199 LH pero no considerar que constituye un defecto impeditivo de la inscripción.

* VI Es inscribible directamente la sentencia ordenando la cancelación parcial de una subparcela, pero cuestión distinta sería inscribir la representación gráfica y entonces sería aplicable el art. 199 LH, pero si no hay colindantes afectados según la sentencia cabría aplicar el procedimiento del art. 9.b LH

La Resolución de 6 de octubre de 2016 (2.ª) entiende que es inscribible una sentencia judicial declarando que determinada subparcela no corresponde a la finca registral por lo que la inscripción de ésta debe cancelarse parcialmente, sin que proceda denegar la cancelación parcial, pues aun cuando la parte dispositiva de la resolución no especifica con claridad la concreta rectificación descriptiva que haya de practicarse en la finca registral XXX, tras las diversas configuraciones catastrales que se han sucedido; ello no es óbice para impedir la inscripción de la rectificación pretendida, pues la misma resulta de la propia estimación judicial de la pretensión del recurrente y de los informes relativos a las modificaciones catastrales operadas que obran en el expediente y recogidas en la sentencia, así como las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, de los que resultan la configuración actual y en particular la superficie de las parcelas catastrales, haciéndose constar que la finca no comprende la superficie integrante de la subparcela a) de la parcela 44 del antiguo Catastro, que había quedado integrada catastralmente en la parcela 43 (la finca registral que se decreta rectificar) dando lugar a la descripción que obra en el registro y que, como se ha explicado anteriormente ha dado lugar a la modificación superficial recogida en la actual referencia catastral XXXX, cuya identidad con la finca registral XXX está debidamente acreditada, por lo que en la inscripción que se extienda en virtud de la sentencia deberá igualmente reflejarse dicha referencia junto con la nueva superficie de ella resultante. Pero cuestión distinta es la incorporación de la nueva representación catastral gráfica y descriptiva de la finca, que es aconsejable por los efectos que produce según el apartado 5 del artículo 10 LH, y para tal incorporación cabría el artículo 199 LH al ser potestativa, pero como la finalidad de este procedimiento es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que éstas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribir, carece de sentido generalizar tales trámites cuando aquí ya no resulta afectado ningún colindante, en virtud de la sentencia, por lo que cabría la tramitación de la representación gráfica conforme al artículo 9 LH, y faltando solicitud expresa del propio titular registral de la finca afectada, será el titular colindante interesado en ello el que puede acudir al procedimiento notarial de deslinde previsto en el artículo 200 LH. Este procedimiento puede contraerse al lindero discutido tal y como prevé dicho precepto y recuerda la Resolución de 4 de mayo de 2016, pues cuando «afecta exclusivamente a los límites «inter partes» de las fincas delimitadas, como señalan las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1989, 16 de octubre de 1990 y 27 de enero de 1995 no es precisa la intervención de los colindantes con cuyas fincas no existe confusión de linderos, pues sería absurdo obligar a traer a la litis a personas a quienes esta acción de deslinde no va a afectar pues la acción de deslinde «sólo interesa a los propietarios que estén en linde incierta y discutida y no a los demás que tengan perfectamente reconocidos sus límites».

* VII Sentencia en juicio ordinario con rectificación descriptiva y la cuestión de la georreferenciación gráfica

La Resolución de 15 de noviembre de 2016 (1.ª) se refiere a la inscripción de una sentencia en juicio declarativo de dominio con rectificación de la descripción en cuanto a la superficie de la finca que se describe en una diligencia de adición a la sentencia, con una disminución de más del 10% respecto a la inscrita, pues según el Registro la finca tiene 255 m² y según la diligencia 156 m², y recuerda la Resolución que hay varios medios para la rectificación de la superficie: unos, cuando se trata de excesos o defectos de cabida inferiores al 10% pero que no implican coordinación con el Catastro (artículo 201.3 LH); otro medio, en que se exige representación gráfica cuando la diferencia no excede del 10% que son los del artículo 9.b); y otros en que la diferencia puede ser de cualquier magnitud como son los procedimientos de los artículos 199 y 201.1 LH y exige representación gráfica georreferenciada, y en el presente caso, en que la disminución de superficie es superior al 10%, la diligencia se ha limitado a reiterar la superficie que figura en la demanda sin seguir ningún procedimiento o medio acreditativo, por lo que debe confirmarse el defecto recogido en la nota recurrida, sin perjuicio de que la inscripción pueda practicarse manteniendo la descripción de la finca que obra en el Registro en tanto no se lleve a cabo su rectificación mediante los procedimientos antes señalados.

La Resolución de 17 de febrero de 2017, en relación con la rectificación descriptiva de la finca por exceso de cabida, admite el procedimiento declarativo ordinario por sentencia conforme al artículo 204 LH, siendo aplicable la Ley de reforma hipotecaria 13/2015 por haberse iniciado el procedimiento judicial estando ya vigente la nueva Ley, aunque al asunto tenga el antecedente de un auto judicial de expediente de dominio de inmatriculación de la finca en que se denegó la misma con anterioridad porque podría referirse a fincas colindantes sin que pueda estimarse el defecto señalado por el registrador de tratarse de enorme diferencia de cabida y posibilidad de colindantes afectados pues lo alegó en el informe y no en la nota calificadora, pero a pesar de la sentencia debe exigirse para la inscripción que se aplique el procedimiento de representación catastral gráfica georreferenciada aunque sea con posterioridad a la sentencia pues estamos ante un exceso de cabida en que deben aplicarse los requisitos de la inmatriculación y el registrador también puede obtenerla por sí conforme a la Resolución conjunta DGRN (hoy Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) y Catastro, pero en cuanto a este procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, habida cuenta que las notificaciones a los posibles colindantes afectados deberán haberse realizado en el curso de la tramitación del procedimiento judicial bastará, como señala el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los colindantes inscritos.

* VIII La solicitud del procedimiento del artículo 199 LH no es necesario que sea de rogación expresa bastando que el interesado manifieste que completa la descripción con la representación catastral gráfica georreferenciada, cabiendo también por la presentación junto con ella del acta de reanudación de tracto

La Resolución de 8 de junio de 2016 (1.ª) se ocupa de una primera escritura de agrupación de tres parcelas que dan un resultado de 500 m², pero al propio tiempo, en la escritura se expone que la resultante está formada por dos parcelas catastrales de mayor superficie en conjunto pues hay una urbana de 204 m² y otra rústica de 431 m² que suman 635 m² y luego se segrega, partiendo de los 500 m² una finca urbana de 204 m² y se describe como resto la parte rústica de 296 m², o sea que sigue dando la total superficie de 500 m², pero con posterioridad se otorga escritura de rectificación de la anterior, solicitando que se complete la descripción literaria de la finca mediante la correspondiente certificación catastral, descriptiva y gráfica, de la que resulta que la resultante de la agrupación tiene una cabida de 616 m², debiendo entenderse que se da así inicio al procedimiento del artículo 199 LH, sin que en esta escritura se haga descripción literaria alguna de las fincas para adaptarlas a lo que resulta del Catastro, sino que simplemente se incorpora la certificación catastral con una nueva cabida de 616 m², y aunque no se modifica la descripción literaria, se solicita que se inicie el procedimiento del artículo 199 LH, planteándose dos cuestiones respecto al procedimiento del artículo 199 LH, la primera, que se resuelve en el sentido de que debe ser tramitado por el registrador con la descripción de la certificación catastral sin necesidad de que se inicie a instancia y rogación expresa del titular registral describiendo éste cómo debe quedar literariamente la descripción de la parcela, por lo que cuando el interesado pretende completar la descripción literaria de la finca con la representación gráfica catastral, queda debidamente cumplido el principio de rogación con la solicitud de inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199, sin que la Ley Hipotecaria imponga en este caso la total coincidencia descriptiva con la certificación catastral salvo en los supuestos de inmatriculación (arts. 203 y 205 LH), a pesar de la conveniencia de rectificar la descripción literaria contenida en el título para mayor exactitud del mismo, en cumplimiento de lo prescrito en el artículo 170.1 del Reglamento Notarial y en el artículo 18.2 b) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y por tanto, en el momento inicial no es necesaria la coincidencia de la certificación catastral descriptiva y gráfica, sin perjuicio de la calificación registral de las dudas en la identidad de la finca que en todo caso deberán quedar justificadas en la calificación y que podrán ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento del artículo 199 LH, evitando dilaciones y trámites innecesarios, debiendo referirse tales dudas a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201 por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita, por lo que puede tratarse de una diferencia superior al 10%.

La Resolución de 2 de junio de 2020 (6.ª) se refiere a una finca inscrita cuya superficie no consta y en la escritura de adjudicación de herencia se dice que es de 90 m², acompañándose certificación catastral con esa superficie y linderos coincidentes y entiende que es necesario tramitar expediente de rectificación de superficie por no ser aplicable el artículo 201.3 LH, pero debe entenderse solicitada tácitamente la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH, pues se rectifica la superficie en el título y se acompaña certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente, por lo que debe iniciarse dicho expediente a tal efecto.

La Resolución de 3 de 17 de noviembre de 2021 (2.ª) admite que se haga constar en el Registro la superficie de la finca cuando en el Registro no consta ninguna y ello mediante los procedimientos de los artículos 199.1 ó 201.3 LH, pero no por el artículo 201.3 LH, entendiéndose solicitada en este caso la iniciación del procedimiento del artículo 199.1 LH por la aportación junto a la escritura pública de adjudicación de herencia en un anexo de la misma la certificación catastral que incorpora la georreferenciación del inmueble, conforme al criterio del apartado segundo letra a) de la Resolución-Circular DG de 3 de noviembre de 2015.

La Resolución de 15 de junio de 2022 (3.ª) en un supuesto en que se presenta acta de reanudación de tracto sucesivo interrumpido junto con la escritura de compraventa que ha de inscribirse después de tal reanudación, y en ésta figura la rectificación de la descripción de la finca, entiende que cabe la inscripción de la reanudación de tracto pero sólo en cuanto a la titularidad jurídica sin hacer constar la rectificación descriptiva, que incluye una rectificación de superficie de cuantía teniendo en cuenta la conversión de la medición en varas que figura en el Registro y la métrica decimal que se expresa en la escritura de compraventa, debiendo tenerse en cuenta que en la propia escritura de compraventa, aunque se solicita la inscripción con los datos actualizados, se dice que si el registrador abriga dudas de identidad, se inscriba la finca con la descripción del Registro, lo que así se decreta por la Resolución respecto a la inscripción del acta de reanudación de tracto, pero debiendo interpretarse que hay solicitud tácita de iniciación del expediente del artículo 199 para la rectificación de la descripción, conforme a la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, siendo el registrador en esa tramitación quien debe notificar a los colindantes registrales o catastrales que puedan quedar afectados por la incorporación de la georreferenciación, lo que ha de ser objeto de la correspondiente calificación registral, pero sin que en el expediente del artículo 208 LH de reanudación de tracto proceda esa notificación a colindantes registrales y catastrales.

* IX La iniciación del procedimiento del artículo 199 LH no requiere petición expresa del interesado si se aporta la representación gráfica georreferenciada y además, no cabe renuncia del interesado al procedimiento. Posibilidad de aplicación de la rogación de inscripción parcial a la georreferenciación según Joaquín Delgado Ramos

Pedro FANDOS PONS se ocupa de la discusión existente acerca de si la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH requiere o no petición expresa del interesado y llega a la conclusión de que no existe más rogación que la petición de inscripción del documento, impulsada en el procedimiento registrado de oficio por el registrador («Las repercusiones geográficas de los principios hipotecarios tras la ley 13/2015, de 24 de junio: la vertiente geográfica del principio de rogación», RCDI Julio-Agosto 2018, núm. 768, págs. 1893 y siguientes), y si bien la DGRN no ha seguido una línea decidida, la Resolución DGRN de 18 de abril de 2018 dice que no se puede suspender el procedimiento de representación gráfica catastral por el hecho de que no se haya solicitado expresa ni tácitamente, teniendo en cuenta el artículo 425 RH. Dicho autor llega a la conclusión, después de una serie de argumentos, de que si no se aporta la georreferenciación, el registrador no incorporará la misma, pero tiene consecuencias en la redacción del asiento; y si aporta la georreferenciación, la decisión de incorporarla o no, no puede ser excluida por el interesado, pues no está en el ámbito de la oración, sino dentro de la calificación registral.

La Resolución de 12 de mayo de 2022 (1.ª) en relación con un supuesto de segregación y descripción de resto entiende que es necesaria la georreferenciación tanto de la parcela segregada como del resto según se desarrolla en nota al artículo 47.3.º RH, pero además se refiere a la solicitud tácita del expediente de georreferenciación y a la improcedencia de renuncia por voluntad de los particulares a dicha georreferenciación y a la coordinación con el Catastro.

Observación.–En relación con esta cuestión de la Resolución el Servicio de Estudios del Colegio de Registradores en Rnet de 21 de junio de 2022 dice lo siguiente: «Se aborda en esta Resolución el criterio a seguir en relación con la solicitud tácita de inscripción de una base gráfica y la incidencia que en ella pueda tener las declaraciones contenidas en la escritura. Se establecen las siguientes conclusiones:

1.ª) Respecto a la solicitud tácita, “el título debe contener una serie de declaraciones sobre la descripción de la finca, como la referencia catastral, acreditada a través de la certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida principalmente por medios telemáticos, que se incorpora al título, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que acredita, entre otras circunstancias la representación gráfica de la parcela, a través del archivo GML contenido en el anexo. Respecto de ella, el otorgante debe hacer una serie de declaraciones a pregunta del notario sobre su coincidencia o no con la realidad física del inmueble, conforme al artículo 18.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Si coincide, se describirá el inmueble en términos coincidentes con los de la certificación catastral, lo que implica una rogación tácita de rectificación de la descripción y de incorporación de la representación gráfica georreferenciada, como ha declarado la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, siempre que la calificación del registrador sea positiva”.

2.ª) Respecto a la renuncia del interesado, “como operación del procedimiento registral, esta fase no puede ser excluida por la voluntad de los particulares. Así, como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 6 de mayo y 3 de octubre de 2014, el principio de voluntariedad de la inscripción no significa que el interesado pueda elegir a su voluntad qué normas del procedimiento registral le son más favorables aplicando solo estas. Y según las de 8 de mayo y 2 de junio de 2017, la sola presentación del título en el Registro implica la petición de extensión de todos los asientos que puedan practicarse, siendo competencia del registrador determinar cuáles sean éstos, sin imponerse exigencias formales añadidas”.

A la vista de esta Resolución queda claro que han de tenerse por no puestas aquellas cláusulas que traten de mediatizar la actuación registral introduciendo supuestas renuncias a la actualización de la descripción de la finca o a la coordinación con el Catastro».

ROGACIÓN PARCIAL DE LA GEORREFERENCIACIÓN:

Por otra parte, sobre la posibilidad de aplicar la rogación parcial a la inscripción de la georreferenciación cuando ésta no es inscribible en parte por afectar en parte a finca colindante, pudiendo inscribirse parcialmente, véase Joaquín DELGADO RAMOS en Regispro de fecha 18 de julio de 2022, en un estudio titulado: «Georreferenciación de inscripción parcial» que aplica dicha posibilidad «cuando la georreferenciación pretendida invade en parte otra ya inscrita (en este caso incluso de oficio por el registrador conforme a la doctrina general sobre rogación parcial) y cuando la georreferenciación pretendida por el promotor colisiona con la alegada por un opositor al procedimiento» (si bien en este caso no cabe la rogación parcial de oficio sino a solicitud del promotor).

* X La falta de solicitud de inscripción de la georreferenciación gráfica catastral y la falta de correspondencia entre descripción registral y catastral

La Resolución de 19 de julio de 2018 (4.ª) hace referencia a la aplicación informática auxiliar que utilizó el registrador y como consecuencia de ella recabó informe de la Administración en el sentido de que la parcela catastral estaba afectada por la delimitación de una vía pecuaria, pero la Resolución entiende que al no existir correspondencia entre la finca registral descrita en la escritura de adjudicación de herencia y la parcela catastral, la falta de deslinde de la vía pecuaria y la no solicitud por parte del interesado de la inscripción de la representación catastral descriptiva y gráfica, así como la presunción de legitimación registral respecto a los datos del Registro conforme al artículo 38.2.º LH, conforme a las Sentencias TS Sala 1.ª de 31 de julio de 1986 y de lo contencioso administrativo de 5 de febrero de 1986, entiende que es inscribible la escritura de adjudicación de herencia pero con la descripción registral de la finca.

* XI Las dudas de identidad justificadas impiden la inscripción

Según Resolución de 19 de julio de 2016 (2.ª) no es inscribible un acta de incorporación de certificación catastral en la que se pretende rectificar la superficie inscrita en el Registro de 893 m² con los datos que constan en el Catastro que son 966 m² porque habiendo iniciado la registradora el procedimiento del artículo 199 LH y de notificar a los colindantes, oponiéndose la Administración Hidrográfica y otro titular, ambos colindantes, teniendo dudas la registradora, y aunque la simple oposición no es causa por sí misma para suspender el expediente, contribuye a las dudas de identidad de la registradora y por tanto, no es inscribible en este caso la rectificación de superficie aunque sea inferior al 10.º%, sin perjuicio de que el interesado puede instar el expediente de deslinde del artículo 200 LH u obtener el consentimiento de los colindantes.

La Resolución de 3 de octubre de 2016 (3.ª) se ocupa de la pretensión de rectificación de superficie y linderos de unas fincas y entiende que no es suficiente la incorporación al título de sendas cédulas parcelarias expedidas por la Diputación Foral de Álava a efectos de acreditar las alteraciones descriptivas, sino que debe aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica, pues aquellas cédulas no contienen las coordenadas de la referenciación, habiendo manifestado la registradora sus dudas de identidad, que son justificadas teniendo en cuenta que la registradora, aun cuando no haya sido explicitada con todo el detalle deseable, parece razonable y fundada, considerando las circunstancias concurrentes expresadas en la calificación relativas a la magnitud de la rectificación, la alteración de los linderos (en particular, desaparición de los linderos «explanación de la vía»), las modificaciones en los números de polígono y parcela catastral y la dudosa correspondencia de la finca registral con las parcelas catastrales, con posibilidad de encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que no caben los procedimientos de inscribir exceso de cabida de los artículos 9.b, 199 y 201 LH, siendo preciso acudir a otros medios, como la inmatriculación de la superficie adicional y posterior agrupación a la finca, para lograr la rectificación pretendida salvando las dudas de identidad justificadas.

La Resolución de 10 de octubre de 2016 (1.ª) entiende que no es inscribible la representación gráfica catastral con exceso de cabida una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, a pesar de las dudas de identidad de la finca alegadas por la registradora basadas en las diferencias descriptivas existentes en las fincas registrales colindantes según el Registro y según el Catastro, resultando claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la posible invasión de fincas colindantes, dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente en cuanto a las diferencias descriptivas que pueden apreciarse en la configuración registral y catastral de las fincas y las previas operaciones de modificación de entidades hipotecarias y rectificación de superficie que constan registradas y como tales dudas impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse a la previsión que a este efecto se contiene en el artículo 199, es decir acudir al procedimiento de deslinde salvo la posibilidad del consentimiento de los colindantes ratificado ante el registrador, debiendo recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016, que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial, por lo que la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial . Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en los procedimientos para la acreditación de un exceso de cabida.

La Resolución de 9 de junio de 2017 (4.ª) entiende que no es inscribible una representación gráfica catastral y la consiguiente rectificación de descripción de la finca en cuanto a superficie y linderos cuando las dudas de identidad de la finca que manifiesta el registrador son fundadas teniendo en cuenta que existe con carácter previo una reiteración de modificaciones descriptivas y ahora una reducción de envergadura de la finca con cambio de lindero fijo, que podría dar lugar a modificación de entidades hipotecarias encubiertas, lo que se confirma porque el propio interesado alega en el recurso que hubo un error porque se recogieron en su momento las superficies de dos parcelas catastrales en lugar de una, y estas dudas de identidad las puede manifestar la registradora como ha hecho al principio del procedimiento evitando dilaciones y trámites innecesarios, y no sólo al final, después de la tramitación, y reitera que las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016) y a tales efectos, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016. Y todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador y también al juicio declarativo ordinario del párrafo último del artículo 198 LH.

La Resolución de 27 de julio de 2017 (2.ª) se refiere a un procedimiento de representación gráfica varias fincas registrales conforme al artículo 199 LH, en el que la registradora manifiesta dudas de identidad que afectan a distintas fincas, planteándose varios supuestos de excesos de cabida de las fincas, que, aunque en el procedimiento del artículo 199 LH no hay ningún límite de porcentaje y pueden ser superiores al 10%, aunque puede utilizarse también el procedimiento del artículo 201 LH, se justifican las dudas de identidad de la finca con la que se describe en la representación gráfica, porque la superficie que consta en Registro se corresponde con tres parcelas catastrales y ahora se añaden dos más y parcialmente otras dos parcelas más, que los cultivos no se corresponden con los de las parcelas catastrales que se pretenden añadir, que se aportan planos en los que se incluyen caminos de uso público pertenecientes al Ayuntamiento. Y que una de las parcelas catastrales que se dice corresponder con la finca registral no es colindante con ninguna de las demás parcelas que se pretenden incluir dicha finca registral en cuestión. Además se afirma que según certificación del Ayuntamiento la parcela 6 del polígono 3 es propiedad de persona distinta. Y en cuanto a otra finca también existen dudas de identidad pues en el Registro se corresponde con una parcela catastral y ahora se añaden cuatro más y una de ellas radica en distinto término municipal, existiendo además oposición de una Administración pública por existir una posible invasión del dominio público. Ahora bien, respecto a otra de las fincas, existe oposición de un colindante, pero no es suficiente la mera oposición ni alega nada la registradora sobre tal oposición, por lo que no hay motivación suficiente sobre las dudas de identidad, y en cuanto a esta finca sí es inscribible el procedimiento.

La Resolución de 19 de octubre de 2017 (3.ª) declara no inscribible una representación gráfica catastral tramitada en el procedimiento del artículo 199 LH, en el que el registrador suspende la inscripción manifestando dudas de identidad fundadas en la procedencia de la finca por segregación y la existencia de una controversia judicial sobre la naturaleza de la franja de terreno que pretende incorporarse a la finca, según resulta de la documentación fehaciente aportada junto a la oposición formulada por dos colindantes, reiterando la Resolución los extremos a los que pueden referirse las dudas del registrador y la posibilidad de que éste consulte con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, resultando en el presente caso claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, ya que la oposición de otro colindante sumada a la existencia de una controversia judicial relativa a la delimitación física de la finca, con independencia de cuál sea la naturaleza y objeto concreto de la acción entablada, muestran indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida, por lo que no es inscribible la representación gráfica por la vía del artículo 199 LH en este caso, sin perjuicio de que el interesado pueda acudir al expediente de deslinde del artículo 200 LH o entable la acción declarativa correspondiente en juicio ordinario.

La Resolución de 18 de diciembre de 2017 (4.ª), en relación con la inscripción de una representación gráfica catastral una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, reitera la doctrina de que las dudas de identidad que debe calificar el registrador son las que pueden afectar a una base gráfica inscrita o al dominio público o a fincas colindantes o a negocios encubiertos que pretendan aumentar la porción de terreno y que la oposición de los colindantes no tiene por qué implicar necesariamente una calificación negativa, pero el registrador puede tener en cuenta las alegaciones, y añade que, en relación con la notificación a los titulares de parcelas catastrales colindantes, aunque el artículo 199 LH sólo prevé que se haga la notificación a los titulares registrales de fincas colindantes, pues la parcela catastral no queda en principio afectada, sin embargo, una vez que en la tramitación del expediente la registradora ha notificado a tales titulares de parcelas catastrales colindantes y éstos han hecho alegaciones oponiéndose, puede tener en cuenta dichas alegaciones para fundamentar las dudas de identidad de la finca, y en el presente caso, resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la previa existencia de una rectificación de superficie ya inscrita y a la existencia de una controversia judicial relativa a un supuesto de doble inmatriculación de la finca en cuestión en la que se reconoció como correcta la superficie catastral de aquél momento, que se ha modificado posteriormente, muestran indicios suficientes de que no resulta pacífica la representación gráfica aportada y la consecuente determinación de su cabida. Dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales y las sucesivas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de la finca, que ponen de manifiesto alteraciones de la realidad física de la parcela catastral; resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento de deslinde o al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

La Resolución de 19 de diciembre de 2017 (3.ª) se ocupa de diversas cuestiones sobre las dudas de identidad que alega la registradora respecto a diferentes fincas que son objeto del expediente del artículo 199 LH, y así, en cuanto a tres de ellas, no cabe la inscripción ya que se aporta solamente una representación gráfica para las tres fincas, correspondiente a la parcela catastral 241 del polígono 57, con una superficie de 1.949 metros cuadrados, y aunque cabe la posibilidad de que una finca registral tenga varias representaciones gráficas catastrales, conforme al párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta DGRN y DGC de 26 de octubre de 2015, sin embargo, no es posible el supuesto inverso, es decir, que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación, lo cual proscribe expresamente los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria, y además, el titular que formula oposición en el expediente figura como titular registral de una sexta parte indivisa de dichas fincas, por lo que ninguna modificación podrá efectuarse sobre tales fincas sin su consentimiento en cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20, 40.d) de la Ley Hipotecaria y párrafo 4 del artículo 199.1 a «sensu contrario»). Por lo que se refiere a otras tres fincas registrales objeto del procedimiento y a las dudas de identidad que alega la registradora, se da la circunstancia de que previamente consta inscrito un exceso de cabida declarado en expediente de dominio judicial sobre la matriz de dichas fincas y con posterioridad se segregaron las tres fincas cuyas respectivas descripciones son totalmente coincidentes con las de la representación gráfica catastral que pretende inscribirse, por lo que en cuanto a esas fincas cabe la inscripción al existir un previo pronunciamiento judicial inscrito y ser la representación gráfica que ahora se aporta plenamente respetuosa con la descripción resultante del pronunciamiento judicial, y siendo necesaria la intervención de los titulares de fincas colindantes en aquel procedimiento judicial, podría haberse practicado la inscripción de la representación gráfica de las mismas en base al artículo 9.b) LH sin necesidad de tramitar el procedimiento del artículo 199 LH. En cuanto a otras fincas no se admite la inscripción por existir una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en la solicitud y la que resulta de la representación gráfica aportada, y además resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora y existe también el expreso reconocimiento de los interesados respecto a negocios verbales, que no han tenido un adecuado reflejo documental, pone de manifiesto la posibilidad de que con la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y con ésta, la descripción literaria de la misma, se encubran negocios traslativos u operaciones de modificación de entidades hipotecarias. La Resolución termina recordando la importancia que tiene en el procedimiento la notificación a los colindantes para evitar su indefensión y la posibilidad de que el solicitante del procedimiento al que no se admite la inscripción pueda instar el expediente de deslinde del artículo 200 LH o el juicio declarativo correspondiente conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

La Resolución de 15 de enero de 2018 (1.ª) se refiere a la inscripción de una representación gráfica catastral y la consecuente rectificación de descripción de la finca, existiendo dudas de identidad señaladas por la registradora por cuanto en la descripción de la finca registral figura que se corresponde sólo con una determinada parcela catastral y ahora se añade otra parcela catastral, siendo además que ambas parcelas catastrales están separadas por un camino público y en la descripción registral figura un camino como lindero, por lo que se duda de que se pueda estar agregando la otra parcela catastral, no coincidiendo tampoco la superficie, para lo cual la registradora exige la aportación de determinados documentos y ante el recurso interpuesto la Resolución declara que resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con claridad en la nota de calificación, en cuanto a la posible existencia de negocios no documentados, y atendiendo a los datos físicos, comparados con las descripciones registrales de las fincas afectadas, a sus historiales y titularidades y a las representaciones gráficas disponibles en el Registro, y estas dudas en la identidad de la finca, conforme a las Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 7 de junio de 2017 pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, y en particular en el caso de este expediente la registradora incluso manifiesta en su calificación la documentación que a su juicio debe aportarse para disipar tales dudas, y por todo ello, es correcta la actuación de la registradora en este aspecto, pudiendo los interesados acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador, o bien al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

La Resolución de 8 de marzo de 2018 (2.ª) se refiere a un expediente del artículo 199 LH de inscripción de representación gráfica catastral en que el registrador suspende la inscripción una vez tramitado el procedimiento por el obstáculo de que la representación gráfica catastral aportada comprendería un callejón o calleja de titularidad municipal, invadiéndose en consecuencia el dominio público, según resulta de las alegaciones efectuadas por uno de los propietarios colindantes y de informe emitido por el Ayuntamiento tras el requerimiento efectuado por el registrador de la Propiedad, entendiendo la Resolución que en el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación basadas en la posible invasión del dominio público pues, como resulta de informe emitido por el Ayuntamiento, la porción en cuestión es conocida «desde tiempo inmemorial» como una calleja de titularidad municipal y, por tanto, se trataría de un bien de dominio público, dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, en especial de los historiales registrales, del informe emitido por el Ayuntamiento de Belbimbre y las sucesivas certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de la finca, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral.

La Resolución de 21 de marzo de 2018 (2.ª) se plantea si es inscribible una representación gráfica catastral en el procedimiento del artículo 199 LH en un supuesto en que existe oposición del titular registral de la finca colindante y, frente a la alegación del recurrente, de que no ha solicitado la rectificación de la descripción literaria, la Resolución advierte que toda vez que se ha solicitado expresamente la inscripción de la representación gráfica de la finca, aquélla es consecuencia directa de esta, siendo correcta la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH por parte de la registradora siendo el procedimiento previsto en la Ley Hipotecaria con esta finalidad tal y como resulta de los artículos 9.b), 198 y 199 de la Ley Hipotecaria y ello, cualquiera que sea la diferencia de superficie o incluso no habiéndola (como ocurre en este caso), si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción, y en cuanto al fondo, la Resolución declara que no cabe tal inscripción de la representación gráfica catastral porque, aunque no con el detalle que sería deseable, resultan identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión y perjuicio de las mismas, dado que la oposición formulada por el colindante se fundamenta en documentación fehaciente que pone de manifiesto la existencia de un litigio motivado por alteraciones en la cartografía catastral; quedando identificado, además, el titular registral colindante respecto del que existen las dudas de identidad, por lo que, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que se pretende inscribir, pudiendo afectar a los derechos de terceros; y en cuanto a la legitimación del colindante para formular oposición corresponde al registrador su apreciación y en el informe expresa la registradora la aportación del poder por parte de la persona que se opone en representación de la sociedad titular colindante; y toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

La Resolución de 13 de abril de 2018 (1.ª) se refiere a un expediente de representación gráfica catastral una vez tramitado cuya inscripción es objeto de denegación porque la finca figura en el Registro con una superficie de 72 metros cuadrados, más un corral, cuya superficie no se expresa, y ahora aporta una representación gráfica catastral de la que resulta una superficie de 476 metros cuadrados, oponiéndose el Ayuntamiento que alega que la descripción de la finca registral ha sido siempre la misma y que no hay título jurídico que legitima la nueva descripción poniendo de manifiesto la magnitud del exceso de cabida y que la parte no construida es suelo público, y en cuanto a la alegación del recurrente de que consta inscrito un corral sin que se exprese la superficie y que la ahora aportada es la que se refiere al corral, como ha dicho este Centro (Resoluciones de 13 de diciembre de 2016 y 13 de diciembre de 2017), la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías y de ahí que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada «ex novo», sino que se deba acreditar cuál es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, por todo lo cual la Resolución entiende justificadas las dudas del registrador en este caso, al ponerse de manifiesto la oposición expresa, terminante y detallada, de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, siendo atendibles las alegaciones municipales y el informe del alcalde pedáneo, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dichas autoridades administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de las resoluciones dictadas. Y con motivo de ello la Resolución reitera doctrina anterior acerca de que las dudas del registrador en este expediente pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016) y que, a efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

La Resolución de 5 de julio de 2018 (7.ª) declara no inscribible la representación catastral gráfica georreferenciada de unas fincas por existir dudas fundadas de identidad con otras fincas y la oposición de los colindantes que aunque no sean decisivas en este caso, sí existe la duda teniendo en cuenta que existe la identidad con la referencia catastral que tenía previamente asignada otra finca colindante, pues aunque no se puede identificar la referencia catastral con la coordinación catastral, dado que aquella representa un dato de efectos limitados, lo cierto es que si está ya asignada a otra finca registral revela las dudas de identidad con la descripción de la finca que ahora se pretende inscribir con la representación gráfica catastral, y en cuanto a la alegación del recurrente de que no se ha acreditado que los que se han opuesto en el expediente sean colindantes, ello resulta del Registro y en cuanto a que no se acredita la representación de la sociedad mercantil colindante para oponerse, es una cuestión que corresponde valorar al registrador dentro del expediente, máxime teniendo en cuenta que lo que son decisivos son los datos fácticos en los que se apoya la calificación registral, por todo lo cual no es inscribible la representación gráfica catastral pretendida, pudiendo el interesado acudir al expediente de deslinde del artículo 200 LH o al juicio declarativo ordinario conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

La Resolución de 19 de julio de 2018 (2.ª) declara que no cabe la inscripción de la representación gráfica por el procedimiento del artículo 199 LH pretendiendo la rectificación de la descripción, cuando las dudas de identidad de la finca señaladas por el registrador están justificadas debida a que ahora resulta ser una finca discontinua dado que el arroyo que se dice que la atraviesa forma tres porciones, y también se dice que linda ahora con el arroyo mientras que antes era un lindero personal y más aún ahora se manifiesta una superficie de la finca que es casi el doble de la que tenía según el Registro, todo lo cual impide la inscripción de la representación gráfica con la rectificación de la descripción que se pretende por la vía del artículo 199 LH.

La Resolución de 22 de febrero de 2023 -3.ª- se refiere a la pretensión de inscribir una georreferenciación gráfica catastral alegando un colindante que aporta informe técnico en relación con la finca de su propiedad inscrita, que se invade la misma por estar dentro de la suya que es mayor, existiendo dudas justificadas de identidad por el registrador que impiden la inscripción.

La Resolución de 30 de marzo de 2023 (3.ª) rechaza la inscripción de una georreferenciación gráfica catastral en el procedimiento del artículo 199.1 LH, atendiendo a los requisitos y efectos que ha de producir la misma una vez inscrita, con oposición de los herederos del titular registral de finca colindante, existiendo dudas de identidad señaladas por el registrador consistentes en que la finca de que se trata procede de una división hecha anteriormente con licencia municipal y ahora se declara un exceso de cabida, con cambio de linderos personales a fijos (caminos) y siendo que los historiales registrales revelan que podría subyacer una posible doble inmatriculación total o parcial, sin que el hecho de que dichos colindantes adoptaran una actitud pasiva en el previo procedimiento de alteración catastral les vincule en este procedimiento, dadas las diferencias entre las instituciones del Catastro y del Registro, debiendo sujetarse aquél en cuanto a la titularidad registral al Registro.

* XII Dudas justificadas de identidad porque se altera la realidad física exterior. Solicitada la georreferenciación gráfica catastral lleva implícita la solicitud rectificación de la descripción literaria registral por el procedimiento del artículo 199 LH, pero en este caso no es inscribible por las dudas de identidad, cabiendo el artículo 200 LH o resolución judicial del artículo 198.últ.

La Resolución de 7 de febrero de 2018 se refiere a una representación gráfica catastral una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, y respecto a la cuestión que alega el recurrente de que no ha solicitado la rectificación de la descripción literaria registral, carece de fundamento pues una vez que ha solicitado la inscripción de la representación gráfica catastral ello lleva consigo en su caso la rectificación de la descripción literaria conforme al artículo 9.b) LH, y en cuanto a la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH cuando se solicita la inscripción de la representación gráfica catastral es adecuada en este caso, por cuanto existiendo una solicitud expresa de inscripción de representación gráfica, está plenamente justificado el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cualquiera que sea la diferencia de superficie, haya o no diferencia de más del 10%, si a juicio del registrador existen colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación y que deben ser notificados previamente a la práctica de la inscripción, y aunque la oposición del colindante no necesariamente puede ser estimada, sin embargo, la puede tener en cuenta el registrador, y en cuanto a la alegación del recurrente de que el colindante no ha acreditado ante la registradora de la condición de titular quien se opone, corresponde al registrador valorar la legitimación del mismo para intervenir en el procedimiento, debiendo recordarse que el objeto de la intervención de los titulares colindantes es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, y respecto a las dudas de identidad del registrador respecto a la finca colindante, aunque no con el detalle que sería deseable, resultan identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, quedando identificado, además, el lindero en el que existen las dudas de identidad, por todo lo cual resulta posible o, cuando menos, no incontrovertido, que no nos encontramos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros y toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

* XIII Varias Resoluciones DG más recientes de dudas de identidad justificadas que impiden la inscripción de la georreferenciación catastral gráfica

La Resolución de 15 de octubre de 2019 (4.ª) se refiere a una rectificación de superficie en virtud de una escritura que según el Registro se inmatriculó en el año 2007 con una superficie de 69 metros cuadrados y con una edificación en su interior ahora en 2018 se rectifica por otra escritura expresando que mide según la realidad y el Catastro 527 metros cuadrados con determinadas edificaciones, cambiando ahora algunos linderos que se referían a caminos, y la Resolución confirma la calificación negativa porque en el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se fundamentan en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca. A ello cabe añadir la magnitud del exceso conjuntamente con la alteración de linderos fijos. Y la mayor superficie del Catastro lo que pone aquí de manifiesto es que se han incorporado a un determinado inmueble catastral con una determinada referencia catastral, porciones de territorio adyacentes que antes no estaban incluidos en dicho inmueble catastral, y por ello, el recurso ha de ser desestimado, tanto en su pretensión principal de que se procediera sin más a inscribir la rectificación pretendida sin tramitación de procedimiento alguno, como en su pretensión subsidiaria de que se declarara la admisibilidad a estos efectos de los procedimientos del artículo 199 o del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues, como ha señalado repetidamente este Centro Directivo tras la reforma operada por la Ley 13/2015 para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca en los términos expresados.

La Resolución de 14 de noviembre de 2019 se refiere a una representación gráfica catastral y consiguiente rectificación descriptiva, en que una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 LH el registrador suspende la inscripción considerando la oposición de un titular de finca colindante relativa a la existencia de un previo expediente para la inscripción de la representación gráfica alternativa de su finca, y la Resolución entiende que están justificadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, porque no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas, aun cuando la que es objeto de este recurso esté amparada en los pronunciamientos catastrales, subyace una evidente controversia entre colindantes acerca de la delimitación gráfica de ambas fincas, lo que excede del ámbito del expediente del artículo 199 bajo la competencia del registrador. Así, en caso de no alcanzarse el acuerdo previsto en el párrafo quinto del apartado 1 de dicho precepto, la cuestión deberá resolverse o bien en el expediente de deslinde administrativo correspondiente (pues alega la recurrente que la finca tiene el carácter de dominio público), o en el procedimiento judicial declarativo que corresponda. Y sin que ello suponga afirmar la inscribibilidad de la representación gráfica alternativa de la finca colindante, cuestión que deberá ser objeto de calificación en el procedimiento correspondiente ya iniciado y pendiente de resolver.

La Resolución de 11 de marzo de 2020 (2.ª), en relación con la nueva descripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada, en procedimiento del artículo 199.1 LH, declara que resultan fundadas las dudas de identidad expresadas en la nota de calificación y la oposición del colindante que se funda en un informe técnico que pone en evidencia el conflicto sobre la titularidad de una concreta franja de terreno con independencia de que exista o no un engalaberno, y del examen dela cartografía catastral se desprende la existencia de una zona de suelo compartida entre ambas parcelas catastrales y una superficie gráfica catastral de 70 m² y no 75 m², por lo que no es inscribible la nueva descripción, pudiendo acudirse al expediente de deslinde del artículo 200 LH o al proceso judicial.

La Resolución de 1 de junio de 2020 (9.ª) confirma las dudas de identidad dada la desproporción de la superficie entre el Registro y el Catastro actual, que revela por la oposición del Ayuntamiento y de un titular colindante, que se ha invadido una parte de un callejón de dominio público, por lo que no es inscribible, pues, aunque no fuera callejón de dominio público sino un espacio común entre edificaciones, no queda acreditada dicha naturaleza por la representación gráfica aportada.

La Resolución de 19 de junio de 2020 (3.ª) confirma las dudas de la registradora en un expediente del artículo 199 LH respecto a la discrepancia existente de la superficie que pone de manifiesto una alteración de la línea poligonal de la finca, dado que hay contradicción entre dos certificaciones catastrales y también respecto a la superficie de la finca registral, pero en cambio no considera suficiente remitirse a la mera oposición de un colindante por invadir su finca sin más justificaciones ni tampoco advierte invasión del dominio público por el mero hecho de que en la descripción figure la afectación a viales sin que haya sido consumada máxime cuando las distintas Administraciones Públicas se han pronunciado en el sentido de que no advierten invasión del dominio público.

La Resolución de 4 de marzo de 2020 (2.ª) declara que no es inscribible una representación gráfica catastral con una mayor superficie, pues en el Registro eran 300 m² y en el Catastro 866 m², confirmándose las dudas de identidad por parte del registrador y la oposición del colindante que aportó al expediente datos y documentos que confirman esas dudas de identidad, pudiendo acudirse al expediente de deslinde del artículo 200 LH o resolución judicial.

La Resolución de 14 de enero de 2021 (6.ª) se refiere a una expediente del artículo 199 LH de rectificación de linderos incorporando la representación gráfica catastral, en el que la registradora califica la posible invasión demanial y convertirse los linderos variables en fijos, y la Resolución confirma la calificación negativa, porque, dados los términos de los pronunciamientos judiciales aportados debe entenderse que la registradora ha decidido motivadamente según su prudente criterio la denegación de la inscripción, siendo plenamente aplicable lo dispuesto en el artículo 199 apartado 1, párrafo 4.º de la Ley Hipotecaria, «y es que de la documentación aportada al expediente tramitado conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deduce la existencia de una situación controvertida respecto de la titularidad de la porción de terreno objeto de este recurso. En este sentido se aportaron por el Ayuntamiento de la Oliva y por un colindante diversas Sentencias en las que se pone en cuestión la identidad entre la finca registral y su exacta ubicación, rechazándose expresamente una acción reivindicatoria y declarativa del recurrente, precisamente por este motivo. Por su parte, los colindantes invocan, además, una denuncia presentada en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de los de Puerto del Rosario por presuntos delitos».

La Resolución de 7 de mayo de 2021 (1.ª) se refiere a un expediente del artículo 199 LH para la inscripción de una representación gráfica catastral, habiéndose practicado las notificaciones a los colindantes y dentro de plazo se presentaron alegaciones por el titular registral de las fincas colindantes que se opuso y aunque esta oposición no determina la denegación del expediente, la registradora tiene dudas fundadas de que la finca tal como se describe en la representación gráfica catastral se solapa casi en su totalidad con las representaciones gráficas alternativas presentadas por el titular registral colindante que formula oposición, que a su vez había motivado otro expediente del artículo 199 LH igualmente denegado, y la Resolución reitera resoluciones anteriores declarando que en el supuesto de hecho de este expediente las dudas están justificadas, dado que según el colindante registral que realiza alegaciones, la representación gráfica que pretende inscribirse, y que hasta el 12 de diciembre de 2015 figuraba catastralmente en investigación, ocupa parte de la propiedad de sus fincas inscritas, las cuales se encuentran perfectamente delimitadas y consolidadas en su perímetro exterior mediante mojones y vallado metálico, justificándose la medición con plano topográfico –con superposición catastral y ortofoto–, e informe de validación gráfica frente a parcelario catastral y toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, procede la confirmación de la nota de calificación, si bien podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), o bien acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

La Resolución de 21 de julio de 2021 (4.ª) respecto a la inscripción de una representación gráfica catastral georreferenciada, declara que se da la circunstancia de que la finca ya tiene según el Registro la superficie de 554,46 m² coincidente con la del Catastro según la referencia catastral que consta en la inscripción, pretendiéndose ahora la inscripción de dicha representación gráfica, alegando el recurrente que no se modifica la superficie registral y que la superficie catastral también coincide con ella, pero en el expediente del artículo 199 LH varios colindantes se oponen y la registradora muestra sus dudas sobre la identidad de la finca respecto a una franja de terreno a la derecho entrando, máxime porque en la inscripción anterior la finca tenía una superficie de 500 M2 y consta en el expediente que los colindantes aportan acta notarial de presencia de su finca así como el cambio de morfología de la finca objeto del expediente en el propio Catastro, lo que unido a que la constancia de la referencia catastral en la inscripción no implica constancia de superficie catastral sino ubicación de la finca y que existe conflicto entre los colindantes, no cabe aquí el artículo 199.1 LH sino el expediente de deslinde o juicio declarativo.

La Resolución de 4 de noviembre de 2021 (3.ª) no admite la rectificación de la previa representación gráfica catastral inscrita por haberse modificado ésta con posterioridad, porque en el expediente del artículo 199 LH el registrador manifiesta dudas de identidad y atiende a las alegaciones de un colindante que revelan que no es pacífica la nueva delimitación gráfica catastral, pues de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

La Resolución de 22 de noviembre de 2021 (3.ª) considera justificadas las dudas de identidad en el procedimiento del artículo 199.1 LH sobre inscripción de la representación gráfica catastral y consiguiente rectificación de su descripción, resultantes de la oposición de un colindante que aporta informe técnico sobre la superficie de la finca, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros, ni pueden estimarse las alegaciones de la recurrente relativas a que la cuestión está resuelta por los tribunales, ya que de los documentos aportados no resulta ningún pronunciamiento relativo a la delimitación gráfica georreferenciada de la finca.

La Resolución de 14 de diciembre de 2021 (1.ª) se refiere a las dudas fundadas y motivadas del registrador en el procedimiento del artículo 199.1 LH sobre la invasión de una finca colindante con motivo de la nueva superficie asignada a la finca, que excede con mucho del 10% de la cabida inscrita, por ser una parte de la parcela catastral agotando no obstante la totalidad de su superficie gráfica, así como por la oposición formulada por el colindante. Dicha Resolución señala que «las dudas que en el procedimiento del artículo 199.1 LH puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación de utilización de estos procedimientos por razón de la diferencia respecto a la cabida inscrita. Según los datos que obran en el Registro, la nueva superficie que se pretende inscribir excede con mucho del 10% de la cabida inscrita, acreditando el registrador tanto la existencia de dudas fundadas respecto de la pretendida invasión de una finca colindante, al relacionar que se trata de un parte de la parcela catastral agotando, sin embargo, la totalidad de su superficie gráfica; así como la oposición formulada por el mismo colindante en el seno del mismo expediente. Por tanto, el defecto debe ser confirmado».

La Resolución de 22 de diciembre de 2021 (7.ª) confirma la calificación registral negativa de la inscripción de la representación gráfica catastral solicitada en el procedimiento del artículo 199.1 LH, con aumento de superficie de la finca registral y alegando los colindantes notificados que se invade un trozo de terreno cedido para la constitución de una serventía que es una institución consuetudinaria canaria consistente en un camino que pasa por terrenos de propiedad particular y que utilizan los habitantes de otras fincas para comunicarse con caminos públicos (Sentencias TS de 10-06-1985 y 14-05-1993), y aportando un plano en papel sobre la serventía y unas fotografías, que además parece ser el linde este de la finca que se pretende aumentar.

La Resolución de 1 de marzo de 2022 (2.ª) confirma la calificación registral negativa de la inscripción de la representación catastral gráfica georreferenciada del artículo 199.1 LH por las dudas justificadas respecto a la invasión de parte de una finca colindante cuyo titular ha manifestado su oposición aportando una georreferenciación distinta y un informe técnico con medición topográfica del que resulta que no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, y como ya declararon la Resoluciones de este Centro Directivo de 9 de junio y 22 de noviembre de 2021, ha de estimarse la oposición que está debidamente documentada y que evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que pretende inscribirse.

La Resolución de 29 de junio de 2022 (5.ª) se refiere a un expediente de georreferenciación gráfica catastral de una finca que procede de segregación con expresión en el Registro de las medidas lineales de sus linderos, habiéndose producido en la tramitación del expediente la oposición de titulares registrales de una finca colindante que aportan documentación gráfica acreditativa, apreciando el registrador dudas de identidad que impiden la inscripción de la georreferenciación catastral basadas en la procedencia de la finca por segregación, con expresión precisa de las medidas perimetrales en el Registro, y en la oposición de los titulares de la finca matriz, y en que el aumento de superficie de la finca que se pretende rectificar se corresponde con la reducción de cabida de la finca de los colindantes, por lo que existen varios motivos de duda de la identidad de la finca que impiden la inscripción de la georreferenciación catastral pretendida.

La Resolución de 12 de julio de 2022 (2.ª) se refiere a una georreferenciación catastral por vía del artículo 199.1 LH con oposición de colindante que aporta un plano del que resulta que existía una senda que ya no aparece en el Catastro, existiendo dudas justificadas de la registradora respecto al lindero noreste de la finca, existiendo un conflicto entre titulares por lo que la solución es la de acudir en su caso al expediente de deslinde el artículo 200 LH o al juicio declarativo conforme al último párrafo del artículo 198 LH, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros, sin que proceda que el registrador en su calificación o esta dirección general en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto. Respecto a la alegación del promotor del expediente de que la registradora debía haber notificado las alegaciones del colindante, se reitera que no aparece este trámite en el artículo 199 LH sin perjuicio de que el promotor pueda pedir certificación registral de los documentos que obren en el archivo del Registro. La Resolución de 7 de septiembre de 2022 (2.ª) confirma las dudas de la registradora porque, estando las dos georreferenciaciones de las fincas, cuyos titulares registrales se oponen en el expediente del artículo 199.1 LH inscritas en el Registro de la Propiedad, están protegidas por los principios hipotecarios, entre ellos el de legitimación, a diferencia de lo que ocurre con el titular de la finca que no tiene la georreferenciación inscrita, que no está protegido por los mismos, aunque su finca se inscribió en fecha anterior a las colindantes y aunque la georreferenciación que alegue sea también catastral, pues ésta no puede desvirtuar la descripción y georreferenciación inscrita sin consentimiento de los titulares, que aunque sea de origen catastral, una vez inscritas, quedan sujetas a las normas y principios hipotecarios, distintos de los que rigen en el Catastro. Los titulares registrales colindantes opositores tienen a su favor el principio de legitimación registral gráfica del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, por lo que, además de presumirse la titularidad registral de la finca y la facultad dispositiva del titular registral que publica el registro, se presume también que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica de la finca que publica el Registro, con la consiguiente inversión de la carga de la prueba en juicio a quien alegue una situación física distinta de la que proclama el Registro.

Según Resolución de 17 de enero de 2023 (2.ª), no cabe la inscripción de la georreferenciación catastral por la vía el artículo 199 LH con motivo de una ampliación de obra respecto a un trastero que se ubica en una franja de terreno que es elemento común de la urbanización estando motivadas las dudas de agregación encubierta señaladas por el registrador, dada la rectificación de superficie de la finca y de linderos y oposición de colindante, y ello aunque el Catastro la haya dado de alta pues se trata de una situación meramente posesoria a efectos fiscales.

La Resolución de 17 de abril de 2023 (4.ª) se refiere a las dudas del registrador justificadas sobre la identidad de las fincas que se agrupan y la resultante con la descripción registral de dos de ellas, que contienen una descripción registral imprecisa y que dos colindantes se han opuesto presentando informes que contrastan con el informe del interesado, por lo que no cabe inscribir la georreferenciación catastral, pues en una de las fincas registrales está inscrita una casa con corralada y en otra finca registral que se agrupa se inscribe una mitad indivisa de una tejavana de 60 m² que se dice que está dentro de la corralada de la casa anterior, lo que motiva la imprecisión registral y la razón de que el registrador optase por iniciar, de oficio, la tramitación del expediente del artículo 199 LH y resolver luego sobre la improcedencia de la inscripción.

* XIV Es inscribible la georreferenciación gráfica porque el registrador no justifica suficientemente las dudas de identidad. También es inscribible cuando las diferencias están dentro del margen de tolerancia de la Resolución DG 23-09-2020 y el registrador no explica por qué no se atiene a dicho margen

La Resolución de 24 de abril de 2018 (4.ª) declara que procede la inscripción de la representación gráfica catastral del artículo 199 LH de una finca porque no se justifiquen adecuadamente las dudas de identidad de la finca por el registrador por la posible invasión de la finca colindante pues se basan únicamente en la oposición del colindante que alega la existencia de un camino o servidumbre de paso no inscrita sobre la finca, pues si bien puede tenerse en cuenta la alegación del colindante para formar el juicio del registrador, no cabe fundar las dudas de identidad en la mera alegación del colindante sobre una servidumbre de paso que es un derecho que no ha tenido acceso al Registro y además, compatible con la inscripción del dominio de la finca a favor del solicitante, ni la mera alegación del colindante sin justificación o razón alguna es suficiente, ni tampoco las deducciones sobre la consulta a la Sede electrónica del Catastro sobre una posible existencia del camino indicado.

La Resolución de 5 de julio de 2022 (3.ª) se refiere a un supuesto que ya fue objeto con anterioridad de la Resolución de 23 de febrero de 2022, que revocó la nota calificadora anterior, planteándose ahora si es inscribible la representación gráfica de una finca resultante de agrupar dos fincas procedentes de reparcelación que coinciden con la yuxtaposición de dos parcelas catastrales tras la tramitación del procedimiento del artículo 199.1 LH en que el colindante ha formulado oposición, y la primera nota de calificación fue revocada por aquella Resolución por albergar dudas de identidad el registrador, pero en la segunda nota de calificación negativa, al haberse presentado alegación de la base gráfica por el titular de la finca colindante, vuelve a apreciar dudas de identidad, y se plantea ahora nuevo recurso, con la diferencia entre ambas notas de calificación en que ahora hay un procedimiento judicial en curso entre los interesados, pero no es por eso procedimiento porque el registrador vuelve a señalar dudas de identidad, y lo que declara la Resolución es que, a pesar la primera Resolución, cabe volver a plantear la cuestión de la identidad, y respecto a la segunda nota de calificación negativa actual objeto de recurso, no consta acreditada la existencia de dicho procedimiento judicial ni consta alegada por el opositor la concreta porción de terreno supuestamente invadida, sin que consten en la nota las razones de dar credibilidad a esa oposición del colindante, y sólo en el informe del registrador aparece una fundamentación de las dudas por superposición de las base gráfica catastral y la aplicación gráfica registral, pero el informe no es el momento adecuado para esta decisión, y en todo caso se observan diferencias mínimas de la línea de edificación que están dentro del margen de tolerancia que establece la Resolución de 23 de septiembre de 2020, por lo que en este caso, el registrador debería haber expresado por qué no aplicó ese margen de tolerancia.

ESTUDIOS DE JOAQUÍN DELGADO RAMOS SOBRE EL MARGEN DE TOLERANCIA.–Sobre el margen de tolerancia pueden verse en Regispro dos estudios de dichos autor: uno de 19 de noviembre de 2020 y otro de 12 de agosto de 2022, en que explica los distintos supuestos objeto de comparación a efectos del margen de tolerancia, un análisis de la Resolución de 23 de septiembre de 2020, y la decisión del registrador en los distintos casos, en que entiende que el registrador debe motivar en un informe que incorporará al expediente, y en caso de deslinde aprobado con cartografía vectorial, el registrador denegará la inscripción prescindiendo del margen de tolerancia. También recoge las Resoluciones que se han ocupado del margen de tolerancia como son las de 20 de noviembre de 2020, 11 de diciembre de 2020, 1 de marzo de 2021 y 8 de septiembre de 2021, a la que puede añadirse ahora la reciente de 5 de julio de 2022, que se acaba de extractar anteriormente.

* XV Es inscribible la georreferenciación gráfica porque el registrador no justifica suficientemente las dudas de identidad. No basta la mera oposición del colindante. No está previsto que el registrador dé traslado de las alegaciones del colindante al promotor

La Resolución de 21 de mayo de 2018 (2.ª) se plantea si es inscribible una representación gráfica catastral una vez terminado el procedimiento del artículo 199 LH en que la registradora considera que existen dudas y falta de coincidencia de linderos y aunque en los supuestos de cualquier modificación de entidad hipotecaria, como es la agrupación, puede aplicarse el artículo 9.b LH sin necesidad de seguir el procedimiento del artículo 199 LH, éste es necesario cuando además de existir una rectificación de superficie mayor del 10%, o alguna alteración cartográfica que no resulte de la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral, y en tal caso debe aplicarse el procedimiento del artículo 199 LH con notificación a los colindantes dentro del procedimiento, pero no hay ningún precepto que exija el traslado de las alegaciones del colindante al promotor del expediente, que motivaría nuevos trámites sucesivos no previstos en la Ley, sin perjuicio de que el promotor pueda obtener, a efectos informativos, certificación del artículo 342 RH si la solicita, del documento de dichas alegaciones como obrante en el archivo del Registro, y en cuanto a la oposición del colindante, la mera oposición de éste no motiva que haya de ser tenida en cuenta por el registrador, sin perjuicio de que en su decisión éste haga la motivación suficiente, pero no siendo en este caso suficientes las meras alegaciones ni la decisión del registrador sobre las dudas de identidad resultan justificadas, pues se limita a expresar la mera oposición del colindante y una diferencia de linderos, pues no se determina en qué forma la representación gráfica catastral aportada afecta a la finca del colindante, ni se expresa que pueda existir invasión de dicha finca, por todo ello es inscribible en este caso la representación gráfica catastral de la agrupación.

* XVI Es inscribible la georreferenciación catastral gráfica porque las dudas de identidad no están suficientemente justificadas por las meras alegaciones de los colindantes, incluso de una Administración Pública no oponiéndose el Ayuntamiento. Tampoco cuando no hay oposición y además se trata de linderos fijos y meras modificaciones sucesivas catastrales que no impiden la inscripción

La Resolución de 30 de octubre de 2019 (3.ª) declara que las dudas de identidad que señala el registrador basadas en la oposición de algunos colindantes que alegan litigios judiciales, no están suficientemente justificadas, pues el litigio judicial entre fincas colindantes no se refiere a la delimitación física de las fincas ni a la posible invasión de fincas colindantes sino que se limita a una cuestión posesoria sobre un cambio e instalaciones de riego en relación con un interdicto de recobrar la posesión, siendo, además, determinante el resultado de la comparación de las superficies registrales (resultantes del procedimiento de concentración) tanto de la finca a la que se refiere el expediente como de sus colindantes con sus correspondientes representaciones gráficas catastrales, no apreciándose indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante, pues en todas las fincas las superficies gráficas que figuran en Catastro son superiores a las registrales, y en cuanto de la descripción registral de las fincas resulta que existe «en parte conducción de agua en medio», pero aparte de esta mención que no pasa de ser un elemento descriptivo, no consta constituido registralmente derecho de servidumbre alguno. Por todo lo cual, aunque subyace una controversia entre colindantes sobre un paso y el riego, en el caso concreto de este expediente la alegación del colindante no puede entenderse suficiente para destruir la presunción de veracidad de la que goza la cartografía catastral (cfr. artículo 3 de la Ley del Catastro), la cual deriva de un previo procedimiento administrativo de reorganización de la propiedad inscrito en el Registro.

La Resolución de 1 de diciembre de 2021 (2.ª) se refiere a una segregación de parte de finca para su posterior venta y agrupación a otra colindante con tramitación del expediente del artículo 199.1 LH en que no basta para suspender el procedimiento la mera oposición del colindante titular catastral que alega que le corresponde parte de la propiedad sin acreditarlo, advirtiendo la DG que en el caso de que el registrador entienda que se forman fincas inferiores a la unidad mínima agraria como consecuencia de una segregación de finca rústica, debe tramitar el procedimiento del artículo 80 RH 1093/1997, porque es competente la Administración agraria para apreciar si se infringe la unidad agraria o si se dan los supuestos de excepción y ello con independencia de la exigencia o no de la licencia urbanística, véase la Resolución de 1 de diciembre de 2021 (2.ª).

La Resolución de 29 de abril de 2022 declara inscribible la representación gráfica catastral acreditada en el expediente del artículo 199.1 LH, correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su superficie de 104 metros cuadrados a 135 m², a pesar de la denegación registral ante la oposición de un colindante notificado que resulta ser una Administración Pública, alegando la Diputación Provincial de Alicante que la inscripción georreferenciada y aumento de superficie supondría una alteración de la delimitación gráfica y superficies los inmuebles colindantes de uso público, con el consiguiente perjuicio para el museo sitio de la Torre de A., pero sin acreditar la titularidad del bien en cuestión, y la Resolución tiene en cuenta que la mera oposición de un colindante en el expediente del artículo 199 LH no constituye prueba suficiente pues no acredita la titularidad, pues la finca colindante es de titularidad municipal y el Ayuntamiento en cuestión no se ha opuesto, pues coincide la cartografía catastral aportada con la planimetría municipal resultante del Planeamiento. Por tanto, del estudio de toda la documentación del expediente resulta que la única fundamentación de la calificación registral negativa es la oposición no fundamentada de la Administración Pública citada, que además carece de la claridad necesaria y no está sustentada en ningún título de propiedad ni planimetría o georreferenciación que acredite que la porción de terreno discutida debe incluirse en la finca registral que es titularidad de la Diputación de Alicante, conocida como Torre A. La calificación registral negativa no evidencia la existencia de un conflicto sobre la titularidad del patio en cuestión, pues el Ayuntamiento titular no se opone. Por lo cual, se estima el recurso del interesado promotor del expediente del artículo 199.1 LH, se revoca la nota de calificación registral y se declara la inscripción con la rectificación de la descripción, por coincidir con la planimetría municipal y la cartografía catastral y no haber existido oposición del Ayuntamiento como colindante afectado.

La Resolución de 30 de junio de 2022 (5.ª) se refiere a un procedimiento de georreferenciación catastral de finca por la vía del artículo 199.1 LH con rectificación de superficie y linderos, pues la superficie de la finca pasa de 9905 m² inicialmente catastrada 11.467 m² como consecuencia de sucesivas modificaciones catastrales, lo que según el registrador hace presumir sucesiones agregaciones o negocios encubiertos, pero la Resolución entiende que la finca tiene cuatro linderos fijos, no hay georreferenciación catastral inscrita en el Registro que se pretenda modificar sino que se inmatriculó sin constancia de datos catastrales y sólo posteriormente en una inscripción consta una referencia catastral y que si bien la superficie ha ido aumentando en sucesivas modificaciones catastrales, como alega el recurrente se trata de modificaciones catastrales por razón de caminos privados que no se habían contabilizado y en la inscripción registral consta que dichos caminos son propios de la finca, sin que haya base para entender que se trata de agregaciones de fincas colindantes, pues son modificaciones del propio Catastro, siendo cuestión distinta si la finca se hubiera inmatriculado con una certificación catastral anterior o que existiera una georreferenciación previa inscrita, ni tampoco hay oposición de los colindantes, pareciendo más probable la opinión del recurrente, pues la nueva parcela catastral está delimitada por caminos (unos privados y propios e integrantes de la parcela, y otros públicos y por tanto ajenos a ella), y no tiene porciones de terreno al otro lado de tales caminos, dato que coincide con la descripción registral vigente, que es la de una finca con linderos fijos (caminos por los cuatro puntos cardinales) y la finca sólo tiene mencionados en su descripción literaria unos caminos que la delimitan, extremo que coincide con la geometría catastral que ahora se pretende inscribir.

La Resolución de 21 de abril de 2023 (2.ª) revoca la calificación registral que había denegado la inscripción de georreferenciación gráfica con rectificación de superficie, alegando exclusivamente en la calificación la oposición del colindante sin ninguna motivación sobre el rechazo de dicha georreferenciación.

* XVII Es inscribible la georreferenciación catastral gráfica porque las dudas de identidad no son suficientes para impedir la inscripción: Camino que si fuera servidumbre privada sería compatible con la rectificación descriptiva que afecta al dominio; y no es tampoco camino público porque el Ayuntamiento y Administraciones Públicas no se han opuesto

La Resolución de 22 de julio de 2021 (5.ª) se ocupa de un supuesto en que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, la registradora concluye que no procede la inscripción por existir dudas de identidad puestas de manifiesto por dos colindantes que alegan la invasión del dominio público y, concretamente, de un camino, pero ocurre que, a pesar de la necesaria protección del dominio público en general, incluso el no inscrito, y en una serie de procedimientos en particular, resulta que notificada la tramitación al Ayuntamiento y Administraciones Públicas ninguna se ha opuesto ni ha hecho alegación sobre el camino en cuestión, y si fuera un camino de servidumbre, ello no impide la georreferenciación del dominio de la finca, pues compatible con la posibilidad de que los titulares de la hipotética servidumbre traten de inscribirla sobre la finca conforme al artículo 13 LH, ni tampoco dichos colindantes han acreditado que la porción de ese camino les pertenezca en dominio, por lo que es inscribible el procedimiento del artículo 199 LH.

La Resolución de 20 de octubre de 2022 (3.ª) considera que no están debidamente fundamentadas las dudas del registrador porque no puede basarse únicamente en la oposición de colindantes notificados, y con la documentación por ellos aportada resulta incuestionable que la representación gráfica aportada por el promotor del expediente respeta los linderos del opositor, siendo además que la oposición de los colindantes, que no ven invadida su finca, con base gráfica registral y coordinada gráficamente con el Catastro, se basa en las afirmaciones relativas al cerramiento de una especie de camino de acceso, que más bien tiene la apariencia de servidumbre de paso, que tiene un origen legal, pero que en nada impide que se inscriba la georreferenciación catastral de la finca objeto del expediente (así, la Resolución de 24 de abril de 2018).

* XVIII Es inscribible la georreferenciación catastral gráfica porque las dudas de identidad no son suficientes en un supuesto en que se solicita la inscripción existiendo diferencia de superficie, pero sin que sea suficiente la mera oposición de dos colindantes y que la finca proceda de segregación sin más motivaciones

La Resolución de 24 de julio de 2019 (6.ª) declara inscribible la representación catastral gráfica con la descripción correspondiente de la finca, porque no es suficiente que la registradora en su nota de calificación acoja las alegaciones de dos colindantes, acerca de la existencia de un camino, los cuales no aportan documentación alguna en apoyo de las mismas, porque la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa; ni tampoco es suficiente para rechazar la inscripción la procedencia de la finca por segregación mediante una lacónica nota de calificación, pues, aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, sin necesidad de nueva licencia o autorización, siempre y cuando se cumplan los requisitos y procedimientos contemplados para ello en la Ley Hipotecaria y, ante todo, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió la licencia (cfr. Resoluciones de 29 de septiembre o 26 de octubre de 2017), cuestión esta que no se plantea en la nota de calificación.

* XIX Diferencia entre el procedimiento registral del artículo 199 LH y el procedimiento notarial del artículo 201.1 LH respecto a los colindantes. Comentario de Joaquín delgado ramos

Joaquín DELGADO RAMOS, al comentar la Resolución de 21 de mayo de 2018 (Regispro, de 11 de junio de 2018, Comentario de la Resolución de 21 de mayo de 2018: Diferencia esencial entre el 199 LH y el 201 LH), resalta en primer lugar las tres ideas fundamentales de esta Resolución, que son: 1.ª) Ante la mera oposición expresa de un colindante, el registrador debe decidir; 2.ª) No cabe que dé traslado de las alegaciones del colindante al promotor del expediente como nuevo trámite no previsto, aunque es posible a efectos informativos que el promotor obtenga certificación como documento del archivo conforme al artículo 342 RH; 3.ª) La decisión final del registrador ha de estar suficientemente motivada. Y seguidamente comenta las diferencias entre el procedimiento registral del artículo 199 LH y el notarial de los artículos 201 /203 LH. Y así:

«En el procedimiento notarial del artículo 201/203 LH, el notario tramita el expediente y documenta sus incidencias, pero es evidente que la decisión sobre la pretensión formulada (inscribir una determinada georreferencia) competente al registrador, pues la ley dispone simplemente que el notario, en caso de falta de oposición por parte de ninguno de los posibles interesados, remitirá copia al registrador para que califique y decida si procede o no la inscripción solicitada. El notario, en esencia, tramita y da fe de los trámites del procedimiento, pero no decide sobre el fondo del asunto (la pretensión de inscripción), sino que sólo puede decidir: A) Si archiva el expediente por oposición expresa (contra lo que al ser una actuación predeterminada legalmente, no está previsto recurso alguno). B) Si, por no haber oposición, lo traslada al registrador para que sea éste quien decida si procede la inscripción.

En el procedimiento registral del artículo 199 LH, el registrador tramita y certifica de los trámites del procedimiento, pero también decide finalmente sobre la pretensión formulada: A) Si su decisión es no inscribir, cabe instar calificación sustitutoria, recurso gubernativo o judicial directo contra la calificación registral. B) Pero si decide inscribir e inscribe, sólo cabe impugnar judicialmente el asiento practicado que se halla bajo la salvaguardia de los Tribunales».

* XX Más diferencias entre el procedimiento del artículo 199 LH respecto al procedimiento del artículo 201.1 LH. Comentario de Joaquín Delgado Ramos. La opción preferente por la utilización del artículo 199 en lugar del artículo 201.1 LH rectificando la DG una anterior opinión

La Resolución de 5 de diciembre de 2018 (4.ª) declara que no es inscribible una representación gráfica catastral que rechaza la registradora una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH por existir una serie de dudas de identidad basadas en la desproporción entre la cabida inscrita de 32 metros cuadrados y la de la base gráfica de 107 metros cuadrados, que es más del tripe, por la no correspondencia de los linderos y por proceder la finca de una desafectación de la Cañada Real en que ya se hizo medición exacta de la misma, por lo que la finca sólo corresponde con la de esa medición y no otra superior, resultando fundadas las dudas de identidad de la finca en virtud de criterios objetivos, sin que sea suficiente la alegación del recurrente de ausencia de oposición de oposición en el expediente tramitado pues esto no excluye la calificación registral sobre la identidad de la finca, por lo que pueden existir operaciones encubiertas de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente, por lo que según la Resolución, dada la enorme diferencia de superficie de la finca «resultaría más adecuado el procedimiento del artículo 201.1 LH ya que permite al notario practicar las diligencias necesarias para despejar las dudas de identidad de la finca».

COMENTARIO CRÍTICO DE LA RESOLUCIÓN. Parece inoportuna esta referencia final de la Resolución de 5 de diciembre de 2018 (4.ª) al artículo 201.1 LH como más adecuado que el artículo 199 LH cuando, si la diferencia de superficie es enorme –más del triple en este caso– y existen esos criterios objetivos que justifican la calificación registral, lo mismo se produciría en el procedimiento del artículo 201.1 LH respecto a la pretensión de rectificación de superficie. Por eso, en estos supuestos, la DGRN venía tradicionalmente remitiéndose al procedimiento judicial del párrafo último del artículo 198 LH o al recurso judicial directo contra la calificación registral negativa.

Por ello, hay que considerar acertadas las observaciones de Joaquín DELGADO RAMOS respecto a esta Resolución, reiterando su estudio ya realizado el 28 de enero de 2018 (en Regispro) titulado «Para georreferenciar fincas, acudir al 201 LH en vez de al 199 LH no es nada recomendable. Y hacerlo sin pedir anotación preventiva, es arriesgado».

En dicho estudio, el autor expone un cuadro comparativo de las diferencias entre el artículo 201.1 y el 199 LH, y llega a las siguientes conclusiones, después de una exposición razonada:

La tramitación notarial del procedimiento del artículo 201 LH es «mucho más compleja, mucho más cara, tarda más, tiene muchas menos probabilidades de prosperar, si no prospera no cabe recurso gubernativo alguno, incluso si prosperar sin oposición de nadie, puede no ser inscribible, tiene un coste fiscal muy importante y existen serias dudas sobre su potencialidad de efectos».

El procedimiento del artículo 199 LH ofrece claras ventajas en cuanto a su tramitación: proporciona un equilibrio muy razonable entre la agilidad del procedimiento que desea el promotor y las garantías y salvaguardas de derechos de terceros afectados, el registrador ostenta facultades decisorias, si la calificación es positiva, permite, sin duda alguna, inscribir la representación georreferenciada de la finca, si tal calificación fuera negativa para la pretensión del promotor, permite recurso gubernativo, tiene un coste arancelario muy inferior al del procedimiento notarial del artículo 201 LH y no tiene coste fiscal alguno».

El citado autor, en su libro «Georreferenciación de fincas registrales…», ya citado (págs. 85 a 90) ofrece una comparativa entre el procedimiento del artículo 199 LH y el del artículo 201.1 LH. Y así, respecto a la tramitación del procedimiento notarial del artículo 201.1 LH dice: «La legitimación para iniciarlo es más restringida; su tramitación es más compleja; el coste es más elevado; la duración es más prolongada; tiene menos probabilidades de prosperar (ante posible oposición motivada); si no prospera el procedimiento, no cabe recurso gubernativo alguno, sino sólo poner demanda judicial contra los opositores; incluso si prospera sin oposición de nadie, puede no ser inscribible».

Y en cuanto a la tramitación del procedimiento registral del artículo 199 LH dice: lo puede promover no sólo el titular del dominio, sino el de cualquier derecho real inscrito; proporciona un equilibrio muy razonable entre la agilidad del procedimiento que desea el promotor y las garantías y salvaguardas de derechos de terceros afectados; no se efectúan notificaciones superfluas a personas no afectadas (como los colindantes catastrales no afectados por una representación catastral) sino sólo a las potencialmente afectadas; además, por expresa previsión legal, «cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios; el registrador, a diferencia del notario-tramitador, ostenta por ley facultades decisorias; la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes NO determina necesariamente la denegación de inscripción; si la calificación es positiva, permite, sin duda alguna, inscribir la representación georreferenciada de la finca, y a través de ella, su correcta superficie y linderos; si tal calificación fuera negativa para la pretensión el promotor, permite el recurso gubernativo; permite la conciliación y el deslinde registral entre los interesados dentro del mismo procedimiento, sin necesidad de tramitar otro ni otorgar escritura pública, ni denegar impuesto de actos jurídicos documentados; tiene un coste arancelario muy inferior al del procedimiento notarial del art. 201 LH; no tiene coste fiscal alguno, y al no estar sujeto al impuesto, ni siquiera es precisa la presentación a la administración tributaria de la instancia promoviendo el expediente» (págs. 89 y 90).

Por otro lado, con posterioridad a su citado libro, se ha dictado la Resolución DG de 10 de junio de 2022 (2.ª) y el propio autor resalta la doctrina de la misma en un comentario en Regispro de 16 de julio de 2022, en el sentido de que esta Resolución, frente a la calificación registral que había rechazado la aplicación del expediente del artículo 199 LH por tratarse de una importante diferencia de superficie y había remitido al expediente del artículo 201.1 LH, considera que el procedimiento aplicable es el 199 LH y no el 201.1 LH, destacando Joaquín Delgado Ramos el cambio de doctrina de la DG en este punto al considerar de preferente aplicación el artículo 199 LH argumentando que el artículo 9 LH se remite precisamente al artículo 199 LH y no al 201.1 LH. Sobre dicha Resolución y el citado comentario véase el apartado 7 dentro del epígrafe LXVIII de la nota al artículo 199.2, que se resume más adelante.

* XXI No cabe el procedimiento del art. 199 para rectificar cuota de participación y georreferenciación catastral gráfica de una plaza de garaje en propiedad horizontal

La Resolución de 22 de julio de 2016 (1.ª) se refiere a la pretensión de rectificación de descripción, de cuota de participación y constancia de representación catastral gráfica de una plaza de garaje de una propiedad horizontal que consiste en una participación indivisa del local garaje a la que se atribuye el uso exclusivo de una plaza, y entiende que no puede practicare ninguna de esas operaciones por los procedimientos de los artículos 9.b), 199 y 201 LH, porque, respecto a la representación catastral gráfica, aparte de que la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña es la del solar y no la de la plaza, no cabe inscribir la representación gráfica de un elemento individual de la propiedad horizontal si no es con motivo de la declaración de obra nueva y del libro del edificio conforme a lo dispuesto en el artículo 202.3.º LH, ni tampoco cabe la rectificación de descripción de dicha plaza ni de la cuota de participación de la misma en el total inmueble por dichos procedimientos, pues lo excluye expresamente en caso de elementos individuales de la propiedad horizontal el artículo 201 LH, y dado que la alteración de la cuota indivisa de participación afectará necesariamente a la titularidad de los demás condueños (cfr. artículo 397 del Código Civil), hay que tener presente, como afirmó la Resolución de 5 de diciembre de 2011, que la especificación de dicha cuota indivisa que corresponde a una plaza de garaje, al tratarse de un acto de riguroso dominio, requiere bien el consentimiento y acuerdo de los comuneros, bien declaración expresa en la resolución judicial en la que hayan sido parte, sin que pueda admitirse la fijación unilateral por uno de ellos, por mucho que la misma pueda estar basada en un documento técnico como es la certificación catastral y lo mismo cabe decir de la pretendida rectificación superficial dado que afectará igualmente a los demás condueños del local destinado a garaje. Actualmente, téngase en cuenta el apartado 15 de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 en el epígrafe XI de la nota al apartado 5.º del artículo 10 LH sobre la representación gráfica de los solares de edificios en régimen de propiedad horizontal y sobre los elementos privativos de los mismos.

* XXII El artículo 199.1 LH respecto a fincas que proceden de reparcelación urbanística

La Resolución de 19 de diciembre de 2019 (8.ª) se plantea si procede iniciar el procedimiento del artículo 199 LH para la inscripción de una representación gráfica catastral, rectificando la descripción de la finca registral formada en virtud de reparcelación urbanística, que según el Registro tiene una superficie de 745 m² y según dicha representación gráfica catastral, 826 m², alegando el registrador que lo que procede es un procedimiento administrativo de rectificación de la finca conforme a la letra e) del apartado 1 del artículo 201 LH, y la Resolución entiende que, si bien para un supuesto de fincas inscritas procedentes de un procedimiento de concentración parcelaria, este Centro consideró que debía admitirse la rectificación de descripción cuando no existe duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación (cfr. Resoluciones 4 de septiembre y 10 y 21 de noviembre de 2017), dado lo dispuesto en el artículo 9.b) LH, y que deben valorarse las circunstancias concretas que concurran en cada supuesto sobre la identidad de la finca, sin embargo, en el presente caso resulta justificada la negativa del registrador a iniciar las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria ya que no queda acreditada la correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica que se pretende inscribir y ello porque al proceder la finca inscrita de un concreto procedimiento administrativo de equidistribución, la misma fue objeto de una determinación gráfica específica, dando lugar a la superficie que figura inscrita; de manera que no ha quedado determinado en este caso que el recinto de la representación gráfica que ahora se aporta, cuya superficie es superior al diez por ciento de la inscrita, se refiera a la misma porción del territorio que la finca registral. Así, la operación que se pretende conllevaría una reordenación de terrenos distinta a la prevista en el procedimiento administrativo ya inscrito y que está bajo la salvaguarda de los tribunales, sin que puedan en contrario las alegaciones de la recurrente relativas a que existe «un error generalizado en las superficies de las fincas colindantes, ya que precisamente esta alegación no hace sino corroborar que lo procedente es aportar el documento administrativo del que resulte la oportuna rectificación del expediente de reordenación de terrenos en el que se cometiera tal error, con intervención de todos los interesados, sin que en ningún caso proceda actuación alguna de oficio por el registrador». Véanse sobre otros supuestos de reparcelación y su georreferenciación gráfica alternativa en el número 6 del epígrafe LXIII de la nota al apartado 2 del artículo 199 LH y sobre supuestos de concentración parcelaria véase el número 1 del mismo epígrafe LXIII y el número 9 del epígrafe LXII.

* XXIII La segregación que no altera el perímetro de la matriz cabe en el procedimiento del artículo 9.b sin necesidad de acudir al artículo 199 LH

La Resolución de 2 de septiembre de 2016 (1.ª) se ocupa de la representación gráfica georreferencia respecto a la segregación y al resto una vez homologada la aplicación informática por Resolución de 2 de agosto de 2016, en los documentos presentados a partir de dicha fecha no procederá la utilización de los medios alternativos para la aportación y tratamiento de la representación gráfica que se previeron en la Resolución de 12 de febrero de 2016, entendiendo que el procedimiento de representación gráfica de la segregación es el mismo en principio que el de división, siendo el del artículo 9.b) LH, que no requiere tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, pues no se altera el perímetro de la finca, salvo que por otra operación se rectifique la superficie por encima del 10% y sólo se debe notificar a los colindantes, pero por lo que se refiere a la representación gráfica del resto, no es necesaria cuando no se pretende la inscripción de dicho resto, por haberse solicitado únicamente la inscripción parcial, es decir, sólo la segregación y no la descripción del resto conforme al artículo 47 RH.

* XXIV Dudas de identidad justificadas respecto al resto de la finca habiéndose segregado una porción que ya dio lugar a la inscripción de la georreferenciación gráfica de la misma, pero no del resto en este caso, dadas las dudas de identidad, pudiendo acudirse al art. 200 LH o resolución judicial

La Resolución de 27 de septiembre de 2017 (1.ª) se refiere a la representación gráfica georreferenciada de la finca segregada y del resto, y después de haberse ya inscrito la representación gráfica de la finca segregada por el procedimiento del artículo 199 LH, se deniega la del resto por no coincidir con la referencia catastral, teniendo en cuenta la oposición de un colindante que alega que el resto que se describe comprende una parcela catastral que es la suya y que también tiene una finca registral a su nombre, y declara la Resolución que tratándose de segregación y resto, cabe perfectamente que se pueda inscribir la segregación con su representación gráfica si no ofrece dudas de identidad incluso por el procedimiento del artículo 9.b) LH, aunque aquí se ha seguido por el procedimiento del artículo 199 LH, pero que en cualquier caso, ni es obligatoria la representación gráfica del resto, pues sólo cabe cuando ello es posible conforme al artículo 47 RH, ni cabe tampoco cuando el registrador tiene dudas de identidad para hacer constar la representación gráfica de dicho resto, que es lo que aquí sucede, pues según el título, el resto de finca después de la segregación se corresponde con la mayor parte de la parcela 64 del polígono 11, referencia catastral XXXXXX y el colindante que se ha opuesto a la inscripción de la base gráfica, titular de la finca registral XXX, es precisamente el titular catastral de la referida parcela 64 del polígono 11, afirmando a su vez que la finca registral y la parcela catastral se corresponden, lo que se comprueba a través del Registro, por todo lo cual subyace una disputa entre la titularidad de la referida catastral y su identificación con las respectivas fincas registrales como resulta así mismo del escrito de recurso, donde se realizan una serie de consideraciones que afectan tanto a las modificaciones catastrales anteriormente efectuadas, como a asientos registrales ya practicados que no pueden ser objeto de recurso y se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales (cfr. artículos 1.3. .º y 326 de la Ley Hipotecaria), y en consecuencia, no cabe inscribir la representación gráfica del resto, sin perjuicio de que el interesado pueda instar el procedimiento de deslinde del artículo 200 LH, al que se remite el propio artículo 199 LH, o que pueda interponer en su caso demanda en procedimiento declarativo que determine la propiedad de la superficie disputada, así como instar, en su caso, la consiguiente rectificación registral.

* XXV Instancia de solicitud del art. 199 LH: no requiere nota de acreditación del impuesto y basta que sea instancia privada

La Resolución de 12 de septiembre de 2016 (2.ª) se ocupa de una instancia acompañada de certificación catastral descriptiva y gráfica solicitando al registrador la iniciación del procedimiento de rectificación de descripción con exceso de cabida del artículo 199 LH, cuya solicitud se suspendió por el defecto de que en la instancia original no consta nota de pago, exención o no sujeción al impuesto, y declara que, aunque el registrador no debe entrar en la liquidación del impuesto hay supuestos muy claros de no sujeción o de exención del impuesto en que el registrador debe evitar dilaciones, que es lo que ocurre en este caso en que la instancia no está sujeta al impuesto, pues sólo habría supuesto de sujeción, según ha declarado en consulta la Dirección General de Tributos, si en el exceso de cabida se añaden porciones de terreno colindantes, pero esto no cabe respecto a una solicitud de exceso de cabida, pues en tal caso habría que denegar la solicitud, por lo que la instancia de rectificación de exceso de cabida en principio no está sujeta.

La Resolución de 20 de noviembre de 2019 (5.ª) declara que pueden iniciarse las actuaciones registrales previstas en el artículo 199 LH en virtud de una instancia privada con firma legitimada notarialmente a la que se acompaña una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta la representación gráfica georreferenciada de la finca cuya inscripción se pretende, sin que sea necesario en todo caso un documento público sobre descripción de la finca, pues del artículo 199 LH se desprende que el único documento público exigible para la iniciación es la certificación catastral descriptiva y gráfica, careciendo de apoyo en el citado artículo la exigencia de un documento público adicional, sin que el artículo 9.b) sea aplicable por analogía al referirse a otros expedientes, pues en todos los expedientes del título VI la iniciación es mediante una instancia o escrito, sin que el título inscribible sea dicha instancia sino el documento público del que resulte la descripción, que en este caso es la certificación catastral. Incluso, considerando que los registradores pueden obtener la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro, bastaría con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representación gráfica se corresponde con la finca registral. Cabe hacer notar que es equivalente a la firma legitimada notarialmente la firma ratificada ante el registrador conforme a otros supuestos en que se contemplan ambos supuestos en paralelo.

* XXVI Cuando hay dudas de identidad cabe inscripción parcial respecto a otras fincas

La Resolución de 3 de octubre de 2016 (1.ª) se ocupa de una escritura de compraventa de dos fincas registrales cuyas descripciones en cuanto a superficie y linderos se rectifican en la escritura, teniendo el registrador dudas de identidad entre el bien inscrito y el transmitido, y entiende la Resolución que hay tres clases de medios para obtener la rectificación de la descripción, reiterando lo que señala la DG sobre utilización del medio del artículo 9.b), el del artículo 201 LH o el del artículo 199 LH, existiendo en este caso dudas de identidad debidamente reflejadas por el Registrador pues respecto a una finca hay variación de un lindero fijo y respecto a otra la diferencia de superficie es enorme, cabiendo practicar inscripción parcial, es decir, inscribir la compraventa sin las rectificaciones descriptivas, conforme a la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de noviembre de 2015 en su apartado segundo, letra c), que señala que «cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, y se solicite en el mismo título en el que se formalice una transmisión o gravamen del inmueble, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas», sin perjuicio de que para la rectificación puede el interesado iniciar el procedimiento que corresponda pues la rectificación en este caso es potestativa y no obligatoria.

* XXVII Cuando no consta la superficie pueden utilizarse los procedimientos del 199, 200 y 201 LH pero para la finca con pequeña diferencia de superficie cabe el 201.3 LH

La Resolución de 13 de diciembre de 2016 (1.ª) se ocupa de los procedimientos de rectificación de superficie, siendo distintas las soluciones para la inscripción de una finca cuya superficie no consta en el Registro pero se expresa en el título y otro supuesto es de la inscripción de otra finca que también se incluye en el título con una pequeña declaración de disminución de superficie, pues respecto al primer supuesto de finca cuya superficie no consta en el Registro, al ser la superficie un dato inmatriculador pueden utilizarse cualquier de los procedimientos de los artículos 199, 200 y 201 LH, pero no caben los procedimientos del apartado 3 de dicho artículo 201 LH, y en cuanto al segundo supuesto de finca con pequeña disminución de superficie, en que el interesado solicita la inscripción que figura en el Catastro, no cabe la denegación sin más por lo que se revoca el defecto, y cabría dicha constancia en relación con esta finca por la vía del apartado 3 del artículo 201 LH.

* XXVIII Finca cuya superficie no consta. Caben los procedimientos del 199 pero hay dudas de identidad justificadas

La Resolución de 13 de diciembre de 2017 (6.ª) entiende que no es inscribible una escritura de adjudicación hereditaria de una finca descrita como casa de dos pisos cuya medida superficial no consta en el Registro y no se expresa ni acredita dicha superficie en la adjudicación hereditaria porque desde la reforma reglamentaria del artículo 51.4.ª RH que entró en vigor en el año 1959, la expresión de la medida superficial de las fincas, expresada en el sistema métrico decimal, viene siendo una exigencia imperativa «en todo caso», como resalta la propia redacción del precepto y tal exigencia reglamentaria, cuya legalidad nunca ha sido cuestionada ni anulada judicialmente, ha acabado siendo expresamente refrendada y asumida con rango de ley con la reforma introducida por la Ley 13/2015 en el artículo 9 LH, y dicha constancia es exigible no sólo para las inmatriculaciones sino para las inscripciones de transmisiones posteriores sean de dominio o de derechos reales, pero no es necesario para la práctica de anotaciones preventivas pues sus titulares no tienen legitimación para ello, y para la constancia registral de tal dato en las inscripciones, que está llamado a producir cualificados efectos jurídicos frente a todos, no puede bastar la manifestación unilateral del titular registral, o su causahabiente, sino que será necesario acreditar tal extremo de modo que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y que queden salvaguardados los derechos de terceros, en especial, los titulares de fincas colindantes, a través de un procedimiento con las debidas garantías, resultando idóneo el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por las notificaciones, publicaciones y garantías que ofrece para los terceros en general o el previsto en el artículo 201 LH. Ahora bien, en casos como el del presente recurso, en los que la finca no es simplemente una porción de suelo cuya superficie no consta, sino una edificación cuya superficie no consta, para poder hacer constar registralmente ahora la superficie de tal edificación habrán de cumplirse también aquellos requisitos exigidos por la legislación urbanística cuya verificación consta expresamente encomendada a la calificación registral.

* XXIX Excesos de cabida: aplicación de la legislación actual pudiéndose utilizar los procedimientos de los arts. 199, 200, 201 LH o bien resolución judicial con intervención de colindantes, ninguno de los cuales se ha utilizado en este caso

La Resolución de 6 de marzo de 2017 (1.ª) se refiere a un exceso de cabida tramitado por título público complementado por acta de notoriedad, y aunque no decide sobre si es aplicable la legislación actual o la antigua porque no lo había planteado el registrador en su nota de calificación, observa que, tratándose de exceso de cabida fundado en el antiguo artículo 298 RH y habiéndose presentado en el Registro con posterioridad al 1 de noviembre de 2015, sería aplicable la legislación actual y no la antigua, sin que tampoco decida sobre los requisitos que debe reunir el acta de notoriedad actualmente conforme al nuevo artículo 205 LH, y en cuanto a las demás cuestiones planteadas y que son objeto de la Resolución, aplicando la legislación anterior que no se ha discutido, según queda dicho, debe confirmarse el defecto de falta de notificación a un colindante ya que el Notario sólo le notificó una vez y no pudo cumplir la notificación, y además no hay coincidencia con uno de los linderos respecto a los que figuran en la certificación catastral, y por lo que se refiere a la identidad de la finca, como se trata de finca que procede de segregación, hay base en la legislación anterior para apreciar problemas de identidad de la finca pues, aunque no se excluyen de forma absoluta los excesos de cabida en tal supuesto, aquí se agrava la cuestión pues no hay más que un lindero fijo no siéndolo los demás, por lo que para solucionar la inscripción del exceso de cabida podrán utilizarse los nuevos procedimientos establecidos para ello por la Ley de reforma 13/2015, como son los de los artículos 199, 200 y 201 LH, o bien resolución judicial con intervención de los colindantes.

* XXX Cuando la diferencia de superficie excede el 10% cabe aplicar el procedimiento del 199 LH y otros procedimientos como el del artículo 201.1 LH

La Resolución de 4 de abril de 2017 (2.ª) se ocupa del procedimiento del artículo 199 LH para inscripción de la representación gráfica catastral de una finca y considera que puede aplicarse para las rectificaciones de superficie incluso cuando exceden del 10%, como ya señaló la Resolución de 22 de abril de 2016 (reiterada en las de 8 de junio y 3 de octubre de 2016) en la que se afirmó que a efectos de los procedimientos previstos en los artículos 199 y 201.1 de la Ley Hipotecaria, no puede rechazarse la utilización de una representación gráfica catastral por el motivo de exceder un 10% de la cabida inscrita, planteándose en este caso una disminución que excede del 10% y que tiene el mismo tratamiento que los aumentos de superficie, señalando los diferentes medios de rectificación de superficie y linderos, entre ellos el del artículo 199 LH sin limitación de diferencias de superficie siempre que el registrador no tenga dudas sobre la coincidencia de la representación gráfica aportada con la finca inscrita o que no invasión del dominio público o de fincas colindantes, y aun admitiendo la posibilidad de los dos procedimientos de los artículos 199 y 201.1 LH, termina con un obiter dictum en el que dice que «Todo ello sin perjuicio de que el procedimiento regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueda considerarse más adecuado para modificaciones descriptivas de esta naturaleza, cuando se supera el 10% de la cabida inscrita o cuando concurran otras circunstancias que ofrezcan dudas de identidad, habida cuenta de que en su tramitación el notario puede practicar las diligencias oportunas para disipar tales dudas». Pero este obiter dictum no convence, pues en el procedimiento del artículo 199 LH también puede el registrador disipar las dudas a través del archivo informático con el que cuenta, así como a través de la calificación registral, y de modo similar, en el procedimiento del artículo 201 LH también puede el registrador calificar las dudas de identidad y los supuestos de encubrimiento de negocios o de invasión del dominio público o de fincas colindantes.

* XXXI No cabe cancelar sin más una inscripción de agrupación a solicitud de la administración, pues está bajo la salvaguarda de los tribunales la inscripción ya practicada por el procedimiento del 199 LH

La Resolución de 5 de mayo de 2017 entiende que no cabe cancelar una inscripción de agrupación de fincas en la que se ha inscrito la representación gráfica georreferenciada de la finca tras la tramitación del procedimiento previsto en el artículo 199 LH, habiendo instado dicha cancelación una Administración Pública que alega que la inscripción registral de un inmueble de la Generaltitat Valenciana no respeta los tres metros de dominio público contados desde el talud de desmonte o terraplén o borde de cuenta de la carretera colindante titularidad de dicha Administración que pretende la cancelación, pues los asientos ya practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales y la rectificación o cancelación de una inscripción ya practicada exige el consentimiento del titular registral o en su defecto resolución judicial, por lo que si la Administración recurrente entiende que la titularidad reflejada en el Registro de la Propiedad es inexacta y la cancelación no puede obtenerse con el consentimiento unánime de todos los interesados, debe instar la correspondiente demanda judicial.

* XXXII No cabe cancelar por una instancia privada del titular de la finca una inscripción de georreferenciación gráfica de la finca en la que se incluyeron determinadas circunstancias

La Resolución de 15 de noviembre de 2021 (1.ª) no admite que, por una solicitud en instancia privada del titular de la finca, se practique la cancelación de la inscripción de representación gráfica georreferenciada de la finca en la que se incluyeron referencias a la situación urbanística de la finca según un certificado municipal incorporado al expediente del artículo 199 LH relativo a que la finca «podría ser objeto de futuras expropiaciones o cesiones obligatorias» y que el terreno es no inundable, según consulta al servicio cartográfico de la Confederación Hidrográfica competente todo ello por tratarse de una rectificación del Registro que no está incluida en ninguno de los supuestos del artículo 40 LH, por lo que no tiene causa justificada ni ser suficiente el consentimiento formal cancelatorio conforme a la interpretación del artículo 82 LH conforme a nuestro sistema registral, por todo lo cual, el mero acuerdo del titular registral no puede provocar la cancelación registral solicitada sin una causa con trascendencia jurídica que la sustente y la rectificación de los asientos requerirá ajustarse al procedimiento previsto para ello, en el que se precisará la conformidad del registrador y, en caso contrario, resolución judicial (cfr. artículos 217 y 218 de la Ley Hipotecaria y 329 del Reglamento Hipotecario).

* XXXIII Posible existencia de negocios encubiertos no documentados que impiden la inscripción por el artículo 199 LH. Este procedimiento se entiende solicitado cuando se pretenda adaptar la superficie de la finca a la georreferenciación gráfica

La Resolución de 30 de junio de 2017 (4.ª) se refiere a una escritura pública en que se rectifica la descripción de la una finca que figura en el Registro con 137 m² manifestando que conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora, tiene una superficie de 385 m² y se declara asimismo en la escritura una ampliación de la edificación declarada sobre la finca, expresando que actualmente ocupa una superficie de suelo de 168 m², y considera, conforme al criterio del apartado segundo, letra a, de la Resolución-Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015, que se entiende solicitado el inicio del procedimiento del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que concurre en el presente caso, pero debiendo calificar el registrador en este procedimiento la existencia o no de dudas en la identidad de la finca conforme a lo dispuesto en el artículo 9.b) LH, y en este caso, resultando debidamente justificadas las dudas del registrador, aunque no con el detalle que sería deseable, tal y como se aprecia en el informe, pero pone de manifiesto la magnitud del exceso y la sospecha de la existencia de posibles negocios no documentados por pertenecer al mismo titular una finca colindante, circunstancia esta última expresamente proscrita en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria; y esas dudas se ven corroboradas con las manifestaciones del propio interesado en el escrito de recurso al reconocer que la modificación de superficie de la finca, consistente en incrementar de 137 metros cuadrados a 385 metros cuadrados, según consta en Catastro, se debe a que la nueva superficie es «la superficie urbana total del solar en que está enclavada la vivienda como consecuencia de las modificaciones en el PGOU del municipio» pues tal manifestación supone el reconocimiento de que no se trata de una mera rectificación de la superficie inicial erróneamente consignada en el Registro, sino que se debe a posteriores modificaciones en el planeamiento, por lo que efectivamente, como señala el registrador en su calificación, denota la existencia de posibles negocios no documentados, en particular, la agregación de superficie de la finca colindante de su misma titularidad. Tampoco puede consignarse como superficie de la finca los 168 metros cuadrados que figuran como superficie de parcela ocupada de la edificación cuya ampliación se declara, en lugar de los 385 metros cuadrados que figuran en la representación gráfica catastral aportada.

* XXXIV Otros supuestos en que se deniega la inscripción de la georreferenciación catastral gráfica porque la rectificación encubre negocios no documentados

La Resolución de 20 de noviembre de 2019 (4.ª), en relación con la pretensión de rectificación descriptiva de una finca, con independencia de la tramitación de expediente de rectificación, deniega la operación por existir dudas de identidad de la finca al poder encubrir un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria no inscritos debidamente, y la Resolución entiende que están fundadas las dudas de identidad y que no quedan disipadas con el informe catastral acerca de correspondencia de parcelas según catastro actual y antiguo, toda vez que dicho informe de correspondencia no excluye que hayan existido alteraciones en la propia cartografía, en la geometría de las parcelas, incluyendo en una parcela originaria terrenos adicionales colindantes y dicho informe se limita a determinados extremos pero no resulta suficiente y además, las dudas de identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento del artículo 199 LH, evitando dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es correcta la actuación de la registradora en este aspecto (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 o 9 de junio de 2017). Y toda vez que no procede la inscripción de la representación gráfica conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los interesados podrán acudir al específico procedimiento ante notario para la rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuya tramitación podrían practicarse diligencias que permitan disipar las dudas expuestas por el registrador. Y ello dejando siempre a salvo la posibilidad de acudir al juicio declarativo correspondiente, conforme prevé el último párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

La Resolución de 2 de junio de 2020 (7.ª) declara que no cabe rectificar el resto después de segregaciones añadiendo una importante porción de superficie por vía del Catastro cuando el registrador, conforme al artículo 199 LH, razona las dudas sobre la falta de identidad y el propio interesado reconoce que la superficie añadida responde a un negocio jurídico de adquisición de superficie por permuta con el Ayuntamiento pues la rectificación de superficie no puede incluir porciones de terreno distintas adquiridas por negocio jurídico.

La Resolución de 11 de diciembre de 2020 (3.ª), en relación con el procedimiento del artículo 199 LH sobre pretensión de inscripción de representación gráfica catastral en que falta la correspondencia entre la finca que se describe y la finca registral por lo que son fundadas las dudas de identidad que señala la registradora, pues la finca registral tiene una superficie de 307,50 m² y la superficie gráfica catastral que se aporta es de 1231 m², procediendo en consecuencia instar el procedimiento de inmatriculación de la porción añadida y luego agruparla a la finca registral inscrita utilizando el certificado catastral gráfico del conjunto que resulte por la agrupación; y en cuanto a una franja de terreno adyacente a la casa por el este, el recurrente alega que debe entenderse incluido en la descripción registral por ser la entrada a la casa y atendiendo a las descripciones de las fincas que figuran en el registro, pero las alegaciones formuladas por el colindante confirman las dudas de que efectivamente esta tesis sea admisible y se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, documentos que ponen de manifiesto, además, el conflicto en relación con una concreta franja de terreno. Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la representación gráfica catastral que se pretende inscribir, sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia.

La Resolución de 28 de julio de 2021 (7.ª) se refiere a una instancia de representación gráfica de la finca a la que se acompaña informe de validación catastral solicitándose la rectificación descriptiva, siendo que en la propia solicitud y en el escrito de recurso se manifiesta que con ello se pretende incorporar la finca determinada superficie que le es cedida por los titulares de la finca colindante, por lo que el registrador deniega la inscripción de la representación gráfica antes de iniciar el procedimiento del artículo 199 LH porque existen dudas de la identidad del exceso ya que no se trata de un error de medición, sino de la existencia de operaciones de modificación hipotecaria no formalizadas debidamente y que no han tenido acceso al Registro, como es la segregación de una porción de la finca colindante y su posterior agregación a la finca de que se trata, lo que supone además un negocio traslativo que proscribe expresamente la normativa sobre representación gráfica y el tracto sucesivo.

Sobre dudas de identidad motivadas y alegaciones del colindante que impiden la inscripción de la representación gráfica catastral, existiendo dudas fundadas acerca de la existencia de una posible segregación encubierta y la consiguiente invasión de una finca colindante inmatriculada, véase Resolución de 21 de febrero de 2022 (1.ª).

* XXXV Dudas de identidad corroboradas por ayuntamiento. Otro supuesto sobre solicitud de superficie de un espacio libre de una finca particular con dudas de identidad respecto a zonas verdes que tiene el Ayuntamiento en la reparcelación

La Resolución de 10 de octubre de 2017 (2.ª) se refiere a las dudas de identidad de la finca en un procedimiento del artículo 199 LH sobre exceso de cabida, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016), constando en el expediente la oposición del Ayuntamiento que alega que en los informes ya desde antes el solar en cuestión siempre ha tenido 400 m² por lo que se opone a la modificación que se solicita en el expediente, resultando justificadas en este caso las dudas del registrador, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica. Oposición que, no obstante la parquedad de los términos en que se pronuncia, es terminante y además se acompaña de plano de medición elaborado por el Servicio de Coordinación y Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Badajoz, y resultando especialmente destacable la circunstancia de que, conforme a la representación gráfica catastral que pretende inscribirse, la finca linda por todos sus vientos con dicho Ayuntamiento de Badajoz, pues sus linderos son calles y una parcela titularidad de dicho Ayuntamiento. Por ello, cualquier alteración de la configuración física de la finca podría ir en detrimento de bienes de titularidad municipal, incluso dominio público. Estas dudas quedan, además, corroboradas con las alegaciones formuladas por dicho Ayuntamiento al notificarse el escrito de recurso. Todo ello sin perjuicio de que el interesado acuda a los procedimientos que correspondan.

La Resolución de 30 de octubre de 2020 (3.ª) se refiere a un expediente de inscripción de representación gráfica catastral en que una vez tramitado conforme al artículo 199 LH se suspende la inscripción de la misma que en el Catastro figura formada por dos parcelas catastrales con una superficie muy superior a la del Registro, porque en la tramitación se ha opuesto el Ayuntamiento aportando informe de que entre las dos parcelas existe un camino público que conforme a las Normas subsidiarias debe tener un mínimo de anchura de seis metros siendo que de los datos catastrales resulta una anchura de cuatro metros, pero en cualquier caso, es necesaria la protección registral del dominio público tanto si está inscrito como si no, y de ahí las notificaciones en el expediente, confirmándose la calificación registral en vista de la oposición resultante del Ayuntamiento, sin que proceda en este expediente discutir sobre la resolución municipal y sin que obste que el propio Ayuntamiento aluda a la necesidad de deslinde del camino pues no es necesaria la certeza sobre ese extremo.

La Resolución de 13 de octubre de 2021 (3.ª) declara la improcedencia de inscribir la representación gráfica catastral solicitada en procedimiento del artículo 199 LH cuando el Ayuntamiento, a petición de la registradora, emite un informe en el que se opone a la inscripción, alegando que, según los planos de concentración parcelaria, se puede invadir suelo que está destinado a viales y espacios públicos y aporta planos de una concentración parcelaria en tal sentido, y aunque la mera oposición de un colindante no sea suficiente sino que el registrador debe decidir, en este caso se trata de un informe de una Administración pública, y además, en este caso, consta en la descripción registral de la finca, que linda por el «sur, terreno de la casa y público» y por el «oeste, pista y camino público a (…)». Por tanto, resultando del Registro y del Catastro la colindancia con terrenos públicos, resulta esencial en el procedimiento de inscripción de representación gráfica el pronunciamiento de la Administración correspondiente sobre una eventual invasión de terrenos públicos. Según Resolución de 15 de febrero de 2022 (2.ª) no es inscribible un acta notarial en que el interesado solicita la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH para la rectificación de la superficie de la finca que pasa de 77 m² a 121 m², porque aparte de que, desde el punto de vista terminológico no puede llamarse a dicha acta «de notoriedad», sino de «manifestaciones» sobre iniciación del procedimiento del artículo 199.1 LH por parte del registrador, al no existir ya después de la reforma de la Ley 13/2015 actas de notoriedad en esta materia, conforme señaló la Resolución de 7 de noviembre de 2019, no es inscribible y se confirma la calificación registral por las dudas de identidad de la finca en cuanto a una porción de superficie de 44 m² en relación con el lindero de plaza pública, una vez que el registrador notificó al Ayuntamiento y éste se opuso por invadir dicha superficie una plaza pública.

La Resolución de 21 de setiembre de 2022 (3.ª) declara no inscribible la georreferenciación pretendida por invasión del dominio público con oposición del Ayuntamiento que aporta en el expediente informe técnico en que consta que la finca invade un depósito de agua depurada a pesar de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, pero aportando documento gráfica y jurídica sobre ello, aunque la oposición la presentó después del plazo de 20 días que establece el artículo 199 LH pues la recepción de alegaciones se produjo dentro del plazo de calificación registral.

La Resolución de 10 de octubre de 2022 (9.ª) confirma la calificación registral denegatoria de inscripción de representación gráfica catastral sin iniciar expediente porque ya había sido resuelto anteriormente en sentido negativo y confirmarse por la contestación del Ayuntamiento alegando que se invade vial público o calle al rectificar la inscripción registral por aumento de superficie y cambio de lindero Sur y aportando planos del Archivo municipal que prueban que existía camino público estando además pendiente de resolver un expediente catastral de solución de discrepancias.

La Resolución de 9 de marzo de 2023 (4.ª) se refiere a una solicitud de rectificación de descripción de finca resultante de reparcelación por el procedimiento del artículo 199 LH, que tiene agregado un espacio libre sin expresar en el Registro su superficie y que la finca ya consta coordinada con el Catastro, pretendiendo que se aclare y consigne a través de dicho procedimiento la superficie de ese espacio libre, lo que no es posible estando inscritas a favor del Ayuntamiento zonas verdes de la reparcelación que podrían plantear dudas de identidad con ese espacio libre cuya superficie se pretende consignar, debiendo aclararse por acuerdo municipal la nueva descripción que se pretende.

* XXXVI Georreferenciación gráfica catastral que no se inscribe por la oposición formulada por la Administración titular de una vía pecuaria o por invasión del dominio público

La Resolución de 27 de noviembre de 2019 (2.ª y 3.ª) se refiere a la inscripción de una representación gráfica catastral solicitada en instancia privada en que la registradora, una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 LH, suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por la Administración titular de una vía pecuaria colindante, y la Resolución entiende que, aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, especialmente cuando se trata de la oposición terminante de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación de invasión de dominio público. En el presente caso, resultan justificadas las dudas de la registradora, al ponerse de manifiesto la oposición expresa de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica, basada en la documentación que obra en dicha Administración y tras visita de campo. En cuanto a la protección registral del dominio público, tal y como ha reiterado esta Dirección General (cfr. «Vistos»), esta protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador a través, entre otros medios, del archivo informático auxiliar de la calificación. Y en el presente caso resulta correcta la actuación de la registradora a la vista del informe de la Administración, pues dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada, o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos.

La Resolución de 31 de enero de 2023 (4.ª) no admite la inscripción de una georreferenciación gráfica catastral en el expediente del artículo 199.1 LH por haberse opuesto la Administración pública por invadir una vía pecuaria que aunque sólo está clasificada según el informe de dicha Administración y no ejecutada por deslinde, del informe ya resultan datos suficientes para comprobar que se invade dicha vía pecuaria, aunque todavía no esté inscrita ni deslindada, por lo que el interesado podrá inscribir la georreferenciación catastral que pretende solicitando de la Administración la forma en que debe quedar la finca que pretende para no invadir tal vía pecuaria.

Sobre no inscripción de la georreferenciación catastral porque se opone a esa nueva descripción de la finca el Ayuntamiento alegando que hay invasión de caminos demaniales y aportando planimetría, ortofotos históricas y certificación del inventario, véase Resolución de 2 de febrero de 2023 (2.ª).

* XXXVII Aunque cabría el procedimiento del 199, en este caso no se ha solicitado ni resulta petición implícita de iniciación del mismo al no solicitarse la rectificación de descripción conforme a georreferenciación gráfica

La Resolución de 29 de septiembre de 2017 (2.ª) declara que no es inscribible una escritura de ampliación de obra nueva y compraventa, cuando la finca está inscrita como casa que ocupa una total superficie de 73,66 m², y la misma descripción se hace en el expositivo I de la escritura, pero luego al describir la ampliación de obra en la escritura se dice que «lo edificado ocupa sobre el solar la total superficie del mismo en su planta baja que es de 93,12 m²», y como hay un exceso de cabida superior al 10% es necesario para la inscripción de la ampliación de obra nueva la previa inscripción del exceso de cabida, que dado que es superior al 10% sólo cabe por los procedimientos de los artículos 199 LH ó 201.1 LH, a diferencia de los casos en que es inferior al 10% en que caben los procedimientos de los artículos 201.3 LH y 9.b LH, y en el presente caso, no puede atenderse a la alegación del notario recurrente en el recurso de que el registrador debe iniciar el procedimiento del artículo 199 LH, pues aunque cabe dicho procedimiento, y en este caso ni se ha solicitado la iniciación del mismo ni tampoco está implícita dicha solicitud en la escritura, pues en la escritura no resulta la solicitud expresa de rectificación de la descripción conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma, ni tampoco puede considerarse implícita la solicitud pues la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sólo entiende solicitado el inicio del procedimiento del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso, y además, en la escritura hay una cierta discordancia entre la descripción de la finca en una parte de la escritura y en la ampliación, sin precisar adecuadamente la rectificación de la descripción.

* XXXVIII No se ha solicitado la inscripción de la georreferenciación gráfica ni está implícita en el documento, por lo que no es un supuesto del art. 199 LH sino la pretensión de suprimir un enclavado del monte ajeno al procedimiento del 199 LH

La Resolución de 18 de abril de 2018 (3.ª), en relación con una certificación administrativa de rectificación de descripción de un monte público de la Comunidad Autónoma, en el que se describe el monte con la única diferencia de suprimir en la descripción la existencia de un enclavado consistente en una ermita propiedad del Obispado de Jaca, en que el registrador alega que no cabe la inscripción de la representación gráfica por no coincidir con la descripción catastral, la Resolución entiende que no se ha solicitado la inscripción de la representación gráfica, pues de la certificación administrativa calificada no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, a la que en ningún momento se alude, ni de inscripción de la misma. Esta solicitud tampoco puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo letra a de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, circunstancia que no se produce en el presente caso. Pero es que tampoco se efectúa expresamente una rectificación de la descripción de la finca, pues en el título no se modifica la descripción de la finca –salvo para omitir toda referencia a la existencia del enclavado–, no existiendo además correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral, conforme a los criterios fijados por el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Pero la Resolución no se queda en estas consideraciones lógicas y acertadas sino que avanzando más entiende que si bien la referencia dentro de la inscripción del monte al enclavado-ermita no constituye una mención sino un elemento de identificación de la colindancia, sin embargo, al incluirse en el enclavado la referencia a que es propiedad del Obispado, esto constituye una mención que debe ser cancelada sólo en ese aspecto, pero no el enclavado como tal, y apunta soluciones para obtener la inscripción, una de ellas sería la certificación administrativa del artículo 206 LH y otra el deslinde administrativo. Como comentario crítico de esta Resolución hay que observar que la referencia a la propiedad del Obispado en el enclavado no constituye tampoco mención cancelable, sino simplemente la expresión de un lindero interior de la finca de que se trata, tal como exige la legislación hipotecaria, es decir, expresando los nombres de los propietarios colindantes, pues sabido es que esta referencia no constituye atribución de propiedad del enclavado o finca colindante sino simplemente separación e identificación de la propia finca inscrita de que se trata. Ni tampoco cabe en principio una inmatriculación del enclave por certificación administrativa de la Comunidad Autónoma, pues la propia descripción del mismo como ermita románica del Obispado, implica que no es bien de dominio y uso o servicio público ni patrimonial, sino un enclave de destino religioso como ermita, que no puede ser inmatriculado por esa vía que produciría indefensión pues es una vía unilateral. Ni tampoco cabría un deslinde administrativo, pues según la jurisprudencia, el deslinde se diferencia de la acción reivindicatoria, en que está previsto para solucionar la confusión de límites entre las fincas y no para reclamar una finca no incluida en la inscripción.

* XXXIX Rectificación de segregación ya inscrita y de la finca matriz. Dudas fundadas de identidad que impiden la inscripción, a pesar de no exceder del 10% no habiéndose solicitado ninguno de los procedimientos de los artículos 199 o 201 que implican mayores garantías

La Resolución de 29 de septiembre de 2017 (3.ª), en relación con una rectificación de una segregación ya inscrita, en la que se pretende la rectificación de la descripción de la finca matriz, de la porción segregada y de la finca resto, entiende que al no haber coincidencia entre las descripciones literarias de las fincas matriz, segregada y resto, con las que resultan de la línea perimetral de las parcelas catastrales que las integran, aunque en principio, si se identifica la ubicación y delimitación a través de la georreferenciación de sus vértices y por tanto, de sus linderos, resulta ya superfluo a tales efectos identificativos la discordancia de nombre y apellidos de los propietarios de fincas colindantes en el Catastro, sin embargo, en este caso, debe confirmarse la calificación del registrador de ser necesaria la tramitación de un procedimiento de rectificación de la finca que implica la inscripción de la representación gráfica, pues aunque si sólo se pretende la constancia de la referencia catastral no es necesaria la coordinación con el Catastro ni la constancia de dicha referencia catastral implica esa coordinación, sino sólo la localización de la finca, no obstante, dado que se pretende la rectificación de la descripción adecuando la superficie de las fincas a la que resulta de la certificación catastral, es preciso que quede acreditada la correspondencia de las fincas con la que resulta de dicha certificación catastral, lo que no resulta del título en el presente caso dadas las diferencias descriptivas puestas de manifiesto por el registrador en su calificación, y a pesar de que las diferencias de superficie en este caso son inferiores al 10% de la superficie que se pretende rectificar, En el caso de este expediente las rectificaciones propuestas no superan el 10% de la superficie inscrita, no obstante lo cual el registrador expone en su calificación dudas fundadas que justifican la tramitación de un procedimiento para la rectificación que implique mayores garantías, como los regulados en los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria y esas dudas están debidamente justificadas en su calificación en el presente caso.

* XL Reanudación de tracto por acta notarial, pero como hay nueva descripción debe seguirse el procedimiento del 199 o el 201 LH, pero cabe rogación parcial respecto a la antigua descripción

La Resolución de 18 de octubre de 2017 (1.ª), en relación con un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido por acta notarial, en que se hace nueva descripción de la finca, en que el registrador exige que la descripción se lleve a cabo por los procedimientos de los artículos 199 ó 201 LH, el interesado alega que sólo pretende la reanudación de tracto y no la rectificación de la descripción de la finca, pero el artículo 425 RH establece que la petición de inscripción se extiende a todos los actos comprendidos en el documento, sin perjuicio de que puedan instar la rogación parcial si así lo piden expresamente, por lo que el defecto se confirma en principio, sin perjuicio de esa rogación parcial en su caso.

* XLI Estando ya inscrita la representación gráfica por el art. 199 ya no cabe que un colindante se oponga mediante alegaciones y el registrador dicte nota de calificación negativa sobre dichas alegaciones

La Resolución de 25 de octubre de 2017 (1.ª) entiende que una vez tramitado e inscrito el procedimiento de representación gráfica del artículo 199 LH, no cabe hacer una calificación registral de las alegaciones que realiza quien no figura como colindante, expresando en forma de nota de calificación que no estima las alegaciones presentadas y por tanto mantiene la inscripción del exceso de cabida, modificación de linderos e inscripción de declaración de obra nueva practicados, pero en el artículo 199 LH sólo se prevé la calificación positiva de la representación gráfica practicando la inscripción que queda bajo la salvaguarda de los tribunales o bien la calificación negativa, que puede ser objeto de recurso gubernativo, pero en cambio, no prevé la norma que se efectúe una calificación de cada una de las alegaciones, sujeta a posibilidad de recurso, que, además, supondría un grave entorpecimiento del tráfico, pudiendo llegar a causar grandes dilaciones en el procedimiento previsto en la ley, ni tampoco cabe introducir nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Por todo lo expuesto, resulta incorrecto el proceder del registrador al emitir calificación negativa de un escrito de alegaciones, que no es título inscribible sujeto a tal calificación y menos aún, cuando efectivamente se llegado a practicar la inscripción como consecuencia de la finalización del procedimiento. A lo que cabe añadir la circunstancia de que, según resulta de la calificación, el recurrente ni siquiera fue notificado como colindante en el procedimiento. Pero como el registrador ha incluido un pie de recursos para el interesado con indicación del órgano ante el que puede interponerlos, esta Dirección General debe admitir el recurso gubernativo pero lo desestima porque sólo cabe contra la calificación negativa no cuando el asiento ya está practicado y bajo la salvaguarda de los Tribunales.

* XLII Rectificación de descripción de varias fincas, una de ellas con diferencia inferior al 10%, que procede rectificar por el artículo 9.b) LH, pero la rectificación de las demás requiere tramitación del artículo 199 LH o del 201 LH o por resolución judicial del artículo 198.últ. LH

La Resolución de 7 de noviembre de 2017 (2.ª) se refiere a la solicitud de rectificación de la descripción de dos fincas en la escritura de transmisión de las mismas, en que no se ha seguido el procedimiento del artículo 199 LH, acompañando certificaciones catastrales descriptivas y gráficas para fundamentar dicha rectificación, y respecto a una de las fincas que según el Registro tiene una superficie de 247 hectáreas y 25 centiáreas, se pretende la rectificación con la superficie de 228 hectáreas, 28 áreas y 55 centiáreas, que es inferior al 10% de la cabida inscrita, además de rectificar sus linderos, entendiendo la Resolución que respecto a esta finca procede la rectificación por la vía del artículo 9.b) LH, que no exige ninguna tramitación previa, sino sólo la notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes, teniendo en cuenta también que tampoco existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio o paraje de la finca y su naturaleza, los efectos limitados que la incorporación de la referencia catastral ostenta, que no implica más que la localización de la finca y no la coordinación con el Catastro y la insuficiente motivación de las dudas de identidad aducidas por la registradora, es por lo que debe afirmarse la procedencia de la tramitación del procedimiento para la rectificación de descripción en cuanto a esa finca. Pero respecto a la otra finca, se pretende hacer constar en el Registro una cabida, según certificaciones catastrales, de 2.197 metros cuadrados constando en el Registro una superficie de 4.274,63 metros cuadrados, formando dos referencias catastrales de dos fincas que no lindan entre sí, y dada la magnitud de la disminución de superficie, en este caso es precisa la tramitación de alguno de los procedimientos previstos en los artículos 199 ó 201 de la Ley Hipotecaria, y en relación con esta otra finca, sí resultan justificadas las dudas de la registradora, por la circunstancia de tratarse ahora la finca de una discontinua, cuando en su anterior descripción no se hacía ninguna referencia a este extremo, y el hecho de estar formada por dos parcelas catastrales no colindantes entre sí, que permite albergar dudas acerca de la identidad de la finca, existiendo una importante desproporción en la cabida y pudiendo encubrir operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de octubre de 2016), por lo cual para lograr la registración de la rectificación pretendida, podrá tramitarse el expediente notarial de rectificación de descripción de fincas previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, en cuyo procedimiento podrán practicarse las actuaciones precisas para disipar las dudas alegadas por la registradora o bien que así se declare en el correspondiente juicio declarativo a que se refiere el artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

Véase sobre el procedimiento del artículo 9.b) LH la crítica de Joaquín Delgado Ramos en nota al citado precepto.

* XLIII Anotación preventiva del artículo 42.9.º LH por imposibilidad del registrador dentro de la tramitación del artículo 199 LH

En cuanto a la posibilidad de practicar en este expediente del artículo 199 LH la anotación preventiva del artículo 42.9.º LH, la Resolución de 19 de diciembre de 2017 (3.ª) dice que, constando practicada en el procedimiento la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9.º LH, debe recordarse el contenido del párrafo d) de la regla Segunda de la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy DGSJ y FP) de 3 de noviembre de 2015, a cuyo tenor, «si llegados los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación no se hubiera culminado todavía la tramitación íntegra del procedimiento, y ante la imposibilidad de practicar la inscripción, el registrador tomará la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 de la ley hipotecaria. Si finalizado el procedimiento el Registrador acuerda la práctica del asiento solicitado, una vez extendido, con la prioridad derivada del asiento de presentación inicial, quedará sin efecto la citada anotación. Si resuelve suspender o denegar la inscripción, el Registrador lo hará constar mediante nota al margen de la anotación practicada». Se trata ésta, no de una anotación preventiva por defectos subsanables, sino de una anotación preventiva por imposibilidad del registrador que, ante la eventual imposibilidad de cumplimentar la tramitación íntegra del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria durante la vigencia del asiento de presentación, esta Dirección General convino en la necesidad de su práctica que, por un criterio de prudencia, debe practicarse en los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación. Carece de sentido, por tanto, la extensión de la misma con anterioridad, antes de la constatación evidente de la dificultad de tramitación completa del procedimiento mientras esté vigente el asiento de presentación.

La Resolución de 16 de mayo de 2018 (2.ª) hace referencia también a la anotación preventiva del artículo 42.9.º LH conforme a la Resolución de 3 de noviembre de 2015, para el supuesto de que el registrador no tenga plazo suficiente para la tramitación del artículo 199 LH, pero debe practicarla dentro de los últimos 15 días de la vigencia del asiento de presentación, pues hasta ese momento no hay problema todavía de caducidad del asiento de presentación.

La Resolución de 3 de junio de 2020 (7.ª), en un supuesto del artículo 199 LH, en que, dada la tramitación del mismo, la registradora, en cumplimiento de la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015 tomó anotación preventiva por imposibilidad del registrador al llegar los 15 días últimos de vigencia del asiento de presentación sin que se haya culminado la tramitación íntegra del procedimiento, y continuada la tramitación por la registradora interina, apreció dudas de identidad motivadas y razonadas en base a la oposición de los colindantes, por lo que procedió a inscribir la compraventa pero además a cancelar la anotación por imposibilidad del registrador en cuanto a la representación gráfica catastral, que fue cancelada, entendiendo la Resolución que fue correcta su actuación no sólo en la cancelación de la anotación por imposibilidad del registrador sino en cuanto a la representación gráfica catastral solicitada porque las circunstancias concurrentes denotan la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro, sin perjuicio de que la compraventa del dominio sin tal representación gráfica quedó inscrita.

Y añade que el único asiento cancelado, en plena coherencia con la calificación negativa final de la representación catastral gráfica, es el asiento provisional de anotación practicado, relativo a la representación gráfica exclusivamente. Es cierto que la claridad de los asientos registrales y la propia naturaleza diferenciada del asiento de anotación y de inscripción imponen que cada uno deba constar en asientos diferenciados y no en uno solo como se practicó en este caso, pues las anotaciones se ordenan por letras y no por números y su naturaleza es distinta pues la inscripción tiene carácter definitivo y la anotación meramente provisional. Esto no obstante, aunque en el caso que nos ocupa constaban en inscripción de la compraventa respecto al dominio y anotación en un mismo asiento, la calificación es clara al respecto y no queda duda alguna de la vigencia de la inscripción de dominio por título de compraventa, quedando cancelado el asiento practicado únicamente en lo que se refiere a la anotación del procedimiento de inscripción de representación gráfica y luego al final del procedimiento también está justificado que se deniegue la inscripción de la representación gráfica catastral por las razones indicadas.

* XLIV Cuando existen pequeñas diferencias de superficie que no exceden del 10% no es necesario el procedimiento del artículo 199 LH sino el del artículo 9.b LH tratándose de una agrupación y compraventa

La Resolución de 8 de enero de 2018 (3.ª) se refiere a una escritura de agrupación de fincas y compraventa en que el registrador manifiesta dudas basadas en la diferencia de la titularidad catastral y la identificación que figura en el Registro con un plano privado incorporado a un título anterior inscrito no coincidente con la representación gráfica aportada, por lo que entiende el Registrador que debe procederse a la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, pero la Resolución entiende que cuando no hay diferencias de superficie superiores al 10%, como aquí sucede, no es necesaria con carácter general la tramitación del artículo 199 LH, dada la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente, aportándose en el presente caso una representación gráfica catastral coincidente con la descripción de las fincas que resulta del Registro, sin que las dudas expuestas en la calificación desvirtúen esta coincidencia o justifiquen la tramitación de otro procedimiento ya que se basan exclusivamente en dos circunstancias: las discrepancias con un plano privado al que se refieren los historiales de las fincas que se agrupan y la diferente titularidad catastral, pero el plano privado que, además, no resulta archivado en el Registro en relación con la finca, no constituye ningún elemento adecuado para desvirtuar la representación gráfica catastral y en cuanto a la titularidad catastral, ya no se exige actualmente la coincidencia de titularidad catastral con la registral, al estar derogado el artículo 298 RH, que así lo preveía en determinados supuestos, pero no ahora, ni tampoco puede tomarse en consideración la alegación del registrador en el informe de una doble venta, pues el informe no permite incluir defectos nuevos.

Véanse las críticas a ese pretendido procedimiento del artículo 9.b) LH por parte de Joaquín Delgado Ramos en nota a dicho precepto. Y véase también la Resolución de 28 de febrero de 2023 (2.ª) extractada en la propia nota al apartado b) del artículo 9 LH en la que se dice que si el registrador considera conveniente para disipar dudas la tramitación del artículo 199 LH, es acertada dicha decisión pues el artículo 9.b) LH se remite a los requisitos del artículo 199 LH.

* XLV Reducción considerable de la superficie inscrita que podría dar lugar a desinmatriculación de la finca: no es inscribible por la vía del artículo 199 LH, sin perjuicio del artículo 201.1 LH

La Resolución de 23 de abril de 2018 (1.ª) entiende que no cabe la rectificación de cabida de una finca por la vía del artículo 199 LH consistente en la reducción de la superficie inscrita de forma considerable, con base en la descripción catastral resultante de consultas descriptivas y gráficas de datos catastrales incorporadas al título, recordando los tres procedimientos en materia de rectificación de superficie, y entre ellos, cuando excede del 10% están los de los artículos 199 y 201 LH, ambos adecuados, pero dada la magnitud de la disminución de superficie, debe advertirse que resultaría más adecuado el procedimiento previsto en el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, dado que permite practicar por el notario las diligencias que se estimen oportunas para disipar dudas de identidad que puedan surgir por este motivo, pero en todo caso, tratándose de un monte en cuya descripción registral no consta la existencia de enclavados y constando catastradas las construcciones y el suelo sobre el que se asientan a favor de entidades distintas de la Comunidad de Montes, la incorporación al folio real de la representación gráfica catastral pretendida supondría la rectificación de la descripción literaria (cfr. párrafo séptimo del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria) para ajustarla a tal representación gráfica, lo que conllevaría a introducir tales enclavados en la descripción, omitiendo el correspondiente negocio traslativo y operaciones de modificación de entidad hipotecaria necesarias para tal configuración física y jurídica de las fincas y parcelas objeto de este expediente, lo cual proscribe expresamente la normativa hipotecaria que regula la inscripción de representaciones gráficas (artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria), además de infringir el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) [cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016], pudiendo suponer además un supuesto de desinmatriculación si la inscripción de la representación gráfica georreferenciada no va acompañada de la correlativa inmatriculación de la superficie correspondiente a las fincas enclavadas (cfr. Resolución de 12 de septiembre de 2009). Por ello, quedan también justificadas en este punto las dudas expresadas en la calificación impugnada.

* XLVI No cabe hacer constar la reducción de cabida de la finca cuando hay una parte expropiada pendiente de inscribir haciendo desaparecer ésta, sino que debe consignarse en el resto conforme al artículo 47 RH.

Las Resoluciones de 2 de enero de 2020 (1.ª) y 2 de septiembre de 2020 declaran que no cabe inscribir la reducción de cabida por la vía del artículo 199 LH, alegando el interesado que una parte de la finca fue objeto de expropiación no inscrita, pues ésta desaparecería del folio registral, por lo que debe aplicarse el artículo 47 RH y efectuar la segregación que se pretende, pero debe dejarse pendiente en el resto la parte pendiente de formalizar la expropiación por parte de la Administración concedente, debiendo limitarse la georreferenciación en este caso a la porción segregada, pero sería posible la inscripción del resto siempre que se aporte la georreferenciación y se solicite.

COMENTARIO DE JOAQUÍN DELGADO RAMOS.–Dicho autor hace un comentario de estas dos Resoluciones en Regispro de 21 de octubre de 2020, considerando que es acertado que se haga constar la parte pendiente de inscribir la expropiación que reconoce el propietario para evitar disfunciones como serían que se pudieran producir transmisiones o embargos de la parte expropiada, y da como soluciones o bien la georreferenciación de la finca completa tal como era antes de la expropiación parcial o bien dividir la finca separando la porción expropiada de la no expropiada. Al propio tiempo, considera que se trata de una mención de dominio público que nada tiene que ver con las menciones de dominio privada que están excluidas conforme al artículo 29 LH. La solución de la DG en esas Resoluciones, conforme al artículo 47 RH, es que la georreferenciación en estos casos se refiera a la parte segregada, sin perjuicio de que si el interesado aporta georreferenciación del resto se pueda hacer constar también en el mismo. Pero en ningún caso se puede hacer desaparecer del Registro la parte que se dice pendiente de inscribir la expropiación.

* XLVII Georreferenciación gráfica catastral sobre finca resto con una diferencia ostensible entre Registro y Catastro y con oposición de colindantes con cuestiones sobre reordenación de los terrenos y sobre su ordenación urbanística que deberán dilucidarse por los cauces correspondientes

La Resolución de 30 de septiembre de 2020 (4.ª) se refiere a si es inscribible o no una representación gráfica catastral, una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en que la finca registral 54.163 consta en el registro como un resto tras una serie de segregaciones, con una superficie de 88 metros y 83 decímetros cuadrados y según la representación gráfica catastral aportada, se trata de un entramado de calles con una superficie de 15.228 metros cuadrados, y la Resolución confirma la calificación registral en cuanto a que no es inscribible dicha representación gráfica catastral con la superficie indicada, porque, la inscripción de una representación gráfica con la peculiar configuración física que concurre en este caso (viales); la enorme desproporción respecto a la superficie registrada; la oposición de los colindantes y el previo pronunciamiento judicial, ponen de manifiesto cuestiones sobre la reordenación de los terrenos y, en particular, sobre su ordenación urbanística que deberán dilucidarse en los cauces correspondientes, pero no en el expediente de inscripción de representación gráfica; y ello porque no puede olvidarse que los artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria proscriben la inscripción de la representación gráfica cuando con ello se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente. Pero no obstante, lleva razón el recurrente en lo relativo a que no corresponde al registrador apreciar cuál sea la realidad física actual de la finca más allá de la representación gráfica catastral aportada, y concretamente la cuestión de los viales, reiterando otras Resoluciones en las que se señaló que el hecho de que una finca figure como vial no significa que pertenezca ya al dominio público mientras no se produzca la entrega correspondiente al ente público.

* XLVIII Posibilidad de utilizar los procedimientos de los artículos 199, 200 o 201 LH para resolver o despejar dudas de identidad cuando el registrador ha calificado dudas de identidad en el antiguo expediente de dominio judicial para inscribir un exceso de cabida en el que no se cumplió el trámite de pedir la certificación registral ni es completa la descripción de la finca

La Resolución de 28 de mayo de 2018 (2.ª), en un supuesto de auto judicial de expediente de dominio para la inscripción de exceso de cabida tramitado conforme a la legislación anterior a la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, por haberse iniciado el expediente de su entrada en vigor, considera circunstancia de hecho relevante que no consta que se haya expedido la preceptiva certificación registral para iniciar el expediente de dominio, pues es el momento procesal en que el registrador puede exponer sus dudas sobre la coincidencia o no de la finca con otras ya inscritas, sin perjuicio de que pueda haber circunstancias que permitan la calificación de esas dudas en el momento final del expediente, pero en todo caso, y en el presente caso la registradora pone de manifiesto en la calificación la omisión del trámite de expedición de certificación, lo que se corrobora al no resultar cumplido según el testimonio del auto, ni de la documentación que se acompaña ni, según señala la registradora, de los propios archivos del Registro. Por tanto, al omitirse este trámite esencial, en ese momento procesal no se pudieron poner de manifiesto las dudas que ahora motivadamente esgrime y que, por esa misma razón, no han podido ser despejadas por el juzgador durante la tramitación del procedimiento. A ello se unen las circunstancias manifestadas en la calificación de no expresarse la descripción completa de la finca en el auto (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento), ni identificarse los colindantes que han intervenido (artículo 201, regla tercera, de la Ley Hipotecaria), ni acompañarse la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o expresarse su referencia catastral (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2013). Todo ello dificulta la identificación de la finca y su exceso de cabida que resulta controvertida. Por tanto, la única forma de lograr la inscripción de la rectificación pretendida será despejar tales dudas, acudiendo a alguno de los procedimientos que específicamente se prevén en la Ley Hipotecaria, una vez vigente la Ley 13/2015, de 24 de junio, en los que cobra especial relevancia la representación gráfica de la finca, aportando una mayor certeza a la descripción del inmueble. Así, se regula el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (artículo 199), el deslinde (artículo 200) o el expediente regulado en el artículo 201, en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas. En otro caso, sería preciso iniciar el procedimiento judicial correspondiente sobre declaración del dominio sobre el inmueble, con citación de los posibles perjudicados.

La Resolución de 2 de agosto de 2018 (1.ª) se refiere también a un auto judicial del antiguo expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida en que es aplicable la legislación anterior, pues la tramitación se inició antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24 de junio, señalando la registradora tres defectos: la falta de notificación a colindantes, las dudas de identidad de la finca que no pudo expresar en la certificación registral porque no se expresó la finalidad o motivo de la solicitud de certificación y la falta de aportación de certificación catastral, confirmándose los tres defectos, pues ya en la legislación anterior se exigía acreditar la citación de todos los colindantes, y las dudas de identidad, aunque la registradora no puede expresarlas al final del expediente sino al expedir la certificación para que el juez decida esas dudas en el expediente, sin embargo como no se expresó la causa de la solicitud, la registradora no pudo expresar esas dudas en relación con el expediente, y en cuanto a la certificación catastral es aplicable la misma norma que para la inmatriculación, dado que se trata de un exceso superior a la quinta parte, y en la legislación anterior, había tal equiparación, por lo que se confirman los tres defectos, pudiéndose en la legislación vigente seguir los procedimientos correspondientes para solucionar en su caso las dudas de identidad y la notificación a los colindantes, como son los de los artículos 199, 200 ó 201 LH.

* XLIX Las dudas por proceder la finca de segregación y resultar en investigación uno de los linderos según el catastro no es suficiente para suspender la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH, sino que debe tramitarse a resultas de la notificación a la administración sobre dudas de invasión de dominio público

La Resolución de 16 de julio de 2018 (1.ª) se plantea si es inscribible la representación gráfica con motivo de la rectificación de descripción por la vía del artículo 199 LH suspendida por el registrador por existir dudas de identidad de la finca manifestadas por el mismo antes de la tramitación del procedimiento de dicho artículo 199 LH, por proceder la finca de segregación de otra anteriormente inscrita y por la posibilidad de invasión del dominio público al hallarse una de las parcelas catastrales en investigación del artículo 47 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas según resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica, pero la Resolución revoca la nota calificadora porque la motivación de la misma no es suficiente por basarse en la procedencia por segregación habiéndose producido operaciones de modificaciones hipotecarias sobre la finca resto, pero sin identificar las fincas registrales o parte de ellas que pueda dar lugar a que se pretenda encubrir otra operación como la agrupación o agregación de una finca colindante o parte de ésta, y en cuanto al defecto relativo a hallarse la finca en investigación, no puede dar lugar a dudas de invasión del dominio público aunque el registrador haya notificado a la Dirección General de Patrimonio del Estado, pero esta notificación debe tener lugar cuando se tramite el procedimiento del artículo 199 LH y no antes, sin que en este caso haya ningún pronunciamiento de la Administración sobre las dudas del registrador, máxime cuando el lindero Sur de la finca es «arroyo del Sitio», lo que significa la colindancia con el dominio público y no la invasión del mismo, por todo lo cual, lo que procede es la tramitación del artículo 199 LH, a los efectos de que durante la tramitación la Administración pueda pronunciarse sobre dicha eventual invasión.

* L La cuestión de la clase de dudas del registrador sobre identidad de la finca que pueden motivar la iniciación o no del procedimiento del artículo 199.1.º LH sin perjuicio de que se califiquen o aclaren durante la tramitación del expediente

La Resolución de 21 de julio de 2021 (6.ª) ha insistido en que no procede ni siquiera la iniciación del procedimiento para evitar gastos y trámites innecesarios confirmando la calificación registral en un supuesto en que el propio interesado reconoce que el aumento de superficie es por la compra de una porción de terreno, lo que excluye ya de entrada que estemos ante una mera rectificación de superficie.

No obstante, en muchas otras Resoluciones la DG entiende que, a pesar de las dudas, procede iniciar el procedimiento del artículo 199 LH para que las mismas puedan ser despejadas o confirmadas durante la tramitación del mismo.

Así, además de la que se consigna en el anterior epígrafe de 16 de julio de 2018 (1.ª), están las siguientes:

La Resolución de 18 de octubre de 2018 (1.ª) se refiere a un supuesto en que se solicita la rectificación de los linderos de una finca por la vía del artículo 199 LH, en que el registrador deniega la iniciación del procedimiento porque tras la consulta al sistema de bases gráficas del Registro, así como a la ortofotografía oficial disponible resultan indicios evidentes de una posible invasión del dominio público, y aunque de la superficie de la cartografía catastral con la ortofotografía del PNOA resulta la existencia de un camino dentro de la nueva descripción de la finca, no cabe por ello dejar de iniciar el procedimiento del artículo 199 LH, pues en primer lugar no consta si el camino es público o privado, como alega el recurrente, y además, debe cumplirse el trámite de notificación al ente público y a la vista de su contestación y de las demás diligencias del procedimiento es cuando el registrador podrá decidir si hay o no invasión del dominio público, por lo que debe iniciarse el procedimiento del artículo 199 LH para que a lo largo de la tramitación resulte lo procedente.

La Resolución de 15 de enero de 2020 (7.ª) entiende que procede iniciar el expediente del artículo 199 LH a pesar de dudas de identidad de la finca respecto a un colindante, porque a través de la tramitación podrían despejarse las dudas notificando a la titular de la finca colindante.

La Resolución de 3 de junio de 2020 (8.ª) se refiere a la rectificación de descripción de la superficie a través de representación gráfica catastral previa a la declaración de obra nueva, existiendo una ostensible diferencia entre la descripción del Registro de 80 m² y el Catastro con 243 m², y por ese motivo el registrador suspende la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH, pero la Resolución entiende que la diferencia de superficie no es suficiente para impedir la iniciación del procedimiento, pues no se expresan otros motivos (alteración de lindes, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificación de antecedentes catastrales, etc.), por lo que debe iniciarse y tramitarse el procedimiento para decidir en su momento lo que proceda.

La Resolución de 3 de junio de 2020 (9.ª) aplica la misma doctrina que la anterior, siendo ahora el supuesto de hecho el de una escritura de ampliación de obra nueva que no cabe en la superficie de la finca registral, debiendo iniciarse el procedimiento del art. 199 LH por las mismas razones que la anterior.

La Resolución de 3 de junio de 2020 (10.ª) aplica la misma doctrina que las dos anteriores, siendo el supuesto a que se refiere el de que la superficie de la finca según el Registro es de 17 m² y según el título y el Catastro, 85 m², manteniendo la misma solución respecto a la iniciación del procedimiento del artículo 199 LH.

La Resolución de 8 de octubre de 2020 (3.ª) entiende que la registradora debe admitir la iniciación y tramitación del procedimiento del artículo 199 LH para la inscripción de una representación gráfica catastral, sin perjuicio de resolver al final de la tramitación del mismo, sin que pueda excluirse su admisión inicialmente por una serie de razones que expone la registradora, ya que, en cuanto a que existe un cambio en la numeración de la calle no acreditada, no puede generar, en el caso que nos ocupa, duda alguna ya que, tal y como alega el recurrente, en el historial registral de la finca consta ya la referencia catastral de la finca; en cuanto a la diferencia de superficie excesiva, es reiterada la doctrina de este Centro de que ello por sí solo no puede impedir la tramitación del procedimiento de inscripción de la representación gráfica; en cuanto a la posible invasión de dominio público, es también reiterada la doctrina de este Centro de que en caso de dudas de invasión del dominio público, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del inmueble afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y tal intervención sólo puede producirse durante la tramitación del procedimiento correspondiente, sin que baste el mero indicio o sospecha inicial, máxime cuando del Catastro no resulta ninguna invasión del dominio público, que tiene presunción de veracidad; y en cuanto a estar delimitados con precisión de las líneas de medición de los tramos de los linderos en el Registro, hay que destacar que, a pesar de la expresión de mediciones de los respectivos tramos, no deja de ser un mero indicio que no puede impedir la tramitación del expediente, y ello considerando, por una parte, que no puede equipararse tal precisión a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca con sus consiguientes efectos legitimadores y, por otra, que la discrepancia más relevante entre tales mediciones y la representación gráfica catastral aportada se observa precisamente en el lindero correspondiente a la Administración Pública (calle), por lo que será necesaria su intervención en el procedimiento para despejar las dudas de invasión en los términos ya indicados.

La Resolución de 23 de diciembre de 2020 (4.ª) declara que en el presente caso las dudas de la registradora no pueden impedir el inicio de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ya que no se justifican en la calificación los motivos por los que la registradora concluye que con la nueva descripción de un exceso de cabida existe la adición de una porción adicional, sin que se haya acreditado de forma concluyente esta circunstancia y sin que pueda basarse la negativa a la tramitación del expediente en meras sospechas o conjeturas, por lo que debe entenderse que lo procedente, salvo que se trate de motivaciones sobre identidad palmarias y evidentes, es iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, de cuya tramitación resultará si existen dudas de identidad de la finca con la base gráfica, o invasión del dominio público o de fincas colindantes o si se encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento. Y sin perjuicio, en este momento, de contestar negativamente a las alegaciones del recurrente, que se estiman improcedentes en cuanto al fondo, como son la pretensión de que se haga constar la referencia catastral, pues la Resolución, después de reiterar que la referencia catastral es simplemente la constancia de un número de situación de la finca sin que implique concordancia de la descripción con el Catastro, que es cuestión distinta, sólo permite aquí que se haga constar la referencia catastral cuando en su caso desaparezcan las dudas con la tramitación del expediente del artículo 199 LH Y en cuanto a la alegación de la falta de inscripción de la finca colindante e inexistencia registral de la misma que alega el recurrente frente a la duda del registrador sobre invasión de la misma, no puede admitirse, ya que la circunstancia de que un determinado titular catastral no tenga su titularidad inscrita no excluye la posibilidad de que se pueda invadir una finca colindante, puesto que dicha titularidad registral podría no estar actualizada dado que la inscripción es voluntaria (como el propio recurrente afirma en su argumentación), por lo que debe iniciarse el procedimiento del artículo 199 LH, y estar a lo que resulte de la tramitación del mismo. Respecto a la alegación del recurrente frente al registrador respecto a la falta de inscripción del exceso de cabida como porción de finca que no puede incluirse en el caso planteado como rectificación de descripción de finca inscrita con menor superficie añadiendo esa superficie mayor, la Resolución entiende que la alegación del recurrente de adquisición del exceso de cabida por usucapión, sólo puede admitirse la rectificación descriptiva pretendida en caso de tratarse de un error descriptivo, en ningún caso es admisible la pretensión de que acceda la rectificación del Registro por usucapión, si bien como se trata de un argumento subsidiario del recurrente, no impide que pueda iniciarse la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH para determinar si en base a la misma puede acreditarse o no dicha identidad del exceso de cabida. Y por último, la Resolución señala que carecen de valor las afirmaciones relativas a la voluntariedad de la inscripción, dado que la calificación no pone en duda en ningún caso este principio. Lo que resulta evidente es que la publicidad registral del derecho publicado y de la descripción de la finca, como objeto del mismo, proporciona eficacia erga omnes respecto a lo publicado, con las presunciones legales que de la inscripción se predican.

La Resolución de 23 de diciembre de 2020 (5.ª) reitera lo declarado en la Resolución de 23 de diciembre de 2020 (4.ª) y en otras anteriores sobre la procedencia de iniciar el expediente del artículo 199 LH dado que las dudas de identidad manifestadas por el registrador en este caso no son suficientes para impedir la iniciación del procedimiento salvo que se trate de situaciones palmarias y evidentes de falta de identidad, y sin que sea obstáculo para ello que se hayan realizado previamente operaciones de modificación de entidades hipotecarias, como la anterior agrupación de las fincas con expresión de su superficie, ni la mera magnitud del exceso de cabida, debiendo iniciarse y tramitarse y a la vista de lo que resulte decidir en su momento, pero las alegaciones del recurrente en este recurso deben también rechazarse sin perjuicio de lo que resulte de la tramitación del artículo 199 LH, y concretamente, no cabe constancia en este momento de la referencia catastral dadas las diferencias de superficie siendo que la referencia catastral es una circunstancia más de la inscripción que sólo acredita la ubicación de la finca pero no la superficie, y sin que tampoco la adjudicación por un decreto del Ayuntamiento de la toma de posesión de la finca deba tenerse en cuenta en esta materia por tratarse de documento al que no ha tenido acceso el registrador, ni tampoco la expedición en su momento por el registrador de un informe medioambiental respecto a la finca con la pretensión del recurrente de que se ha acreditado la extensión y linderos de la finca, pues de dicho informe tan sólo resulta una ortofotografía tomada del Sistema de Información Territorial de Canarias, sin que exista manifestación alguna suscrita por el registrador acerca de la configuración perimetral y superficie de la finca. .

La Resolución de 29 de junio de 2021 (3.ª) se refiere a una solicitud de iniciación del procedimiento del artículo 199 LH para hacer constar en una finca resto una diferencia de superficie correspondientes a dos parcelas catastrales que dan lugar a una finca discontinua alegando que en la finca resto hubo una segregación inscrita que dejó la finca resto con una porción a cada lado de la segregada y que ahora se pretende hacer constar con esa mayor superficie discontinua y entiende la Resolución que las dudas de identidad de la registradora han de estar motivadas y en este caso hay una insuficiente motivación ya que se limita a expresar la no colindancia de las parcelas catastrales y que el hecho de tratarse de una magnitud grande de superficie del exceso y de que se trate de finca discontinua no impiden que pueda solicitarse la iniciación de la tramitación del expediente del artículo 199 LH, pues a la solicitud de inscripción de representación gráfica catastral se acompaña certificación registral en la que precisamente se expresaba que una de las parcelas catastrales podría estar incluida en la finca registral, lo cual resulta contradictorio con la fundamentación de la nota calificadora, y además, para solicitar el inicio del expediente de inscripción de representación gráfica no es exigible la expresión de una causa del exceso, ni consignar expresamente su entidad, según indica la calificación; exigencias estas que no resultan de los artículos 9 y 199 de la Ley Hipotecaria.

La Resolución de 15 de julio de 2021 (4.ª) se plantea si puede iniciarse el procedimiento del artículo 199 LH en virtud de instancia de rectificación de descripción presentando informe de validación catastral, siendo que la superficie registral es de 2943 m² y la que se pretende inscribir es 8000 m², entendiendo la registradora que lo que procede es inmatricular el exceso de cabida y posteriormente la agrupación, pero la Resolución entiende que no se motivan las dudas del registrador sobre que se trata de una adición de terreno, siendo que la mera magnitud del exceso no es suficiente y además ello debe solventarse durante la tramitación del procedimiento, dándose además la circunstancia de que la referencia catastral consta en el Registro y los linderos identificados aunque la referencia catastral no signifique descripción de finca sino localización, pero es un indicio junto con los linderos, y por otor lado los razonamientos de la registradora en el informe del recurso gubernativo, no caben porque deben constar en la nota calificadora.

La Resolución de 15 de julio de 2021 (6.ª) se plantea si puede iniciarse el expediente del artículo 199 LH manifestando el registrador dudas de identidad de la finca por no acreditarse en el Registro ninguna referencia catastral y por plantearse varias superficies, pues en la inscripción 14.ª figuraban 322 Has, en la inscripción 5.ª 203 Hectáreas, en el Catastro 245 Has, y en el Servicio Forestal 243 Has; pero la Resolución entiende que procede iniciar el expediente del artículo 1299 LH pues el hecho de que no conste en el Registro la referencia catastral no es elemento que afecte a la identificación sino a la localización de la finca, y existen en la descripción registral tres linderos fijos que coinciden, y respecto a la existencia de varias superficies, debe entenderse que a efectos del artículo 199 LH, se solicite la superficie del Catastro, por lo que procede la iniciación del procedimiento para determinar lo que proceda en el mismo, sin excluirse la iniciación de él.

La Resolución de 25 de abril de 2022 (4.ª) revoca la calificación registral que había suspendido la calificación por notificación al Ayuntamiento para que declare si el camino es público o no y entiende que lo que procede es iniciar el expediente del artículo 199 LH para notificar a los titulares de las fincas colindantes para decidir si puede o no procederse a la inscripción de la georreferenciación solicitada, ya que no está previsto en el artículo 199 LH ningún trámite de suspensión de la calificación por razón de esa notificación al Ayuntamiento, ni que esa suspensión se produzca antes de dar inicio al procedimiento, sino que se debe iniciar el expediente del artículo 199.1 LH, porque tampoco una mera visualización de la ortofoto y de la cartografía catastral determina que el signo aparente o indiciario del camino pudiera ser de carácter privado, toda vez que es una franja de terreno que sirve para dar salida a la vía pública a una finca enclavada entre otras, por lo que puede tratarse de una servidumbre legal de paso permanente (cfr. artículo 564 del Código Civil), por lo que no hay base para considerar que se produzca una apariencia de la titularidad pública del camino que impida la iniciación del expediente del artículo 199.1.º LH y que determine la suspensión de la calificación, pero tampoco puede ser atendida la petición del notario recurrente en el escrito de recurso, que solicita que se proceda a la inscripción de la georreferenciación, ya que para inscribir ésta cuando las diferencias superficiales son superiores al 10 % de la cabida inscrita (en este caso lo es, pues la finca está inscrita con 1.444 metros cuadrados y la catastral es de 1.780 metros cuadrados, lo que determina una diferencia de 336 metros cuadrados, equivalente a un 23,25 % de la superficie inscrita), se requiere tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por lo que lo que procede es dar inicio al expediente y realizar todos los trámites que determina el precepto, particularmente las notificaciones, pues la inscripción de la georreferenciación no puede producirse sino una vez notificados los titulares registrales de las fincas colindantes que constituye un trámite esencial en este procedimiento para evitar que se produzcan situaciones de indefensión.

La Resolución de 31 de mayo de 2022 (3.ª) declara que procede la iniciación del expediente del artículo 199.1 de representación gráfica catastral y consiguiente solicitud de rectificación a pesar de que según la calificación registral la georreferenciación catastral aportada solapa con la georreferenciación de otras fincas registrales inscritas, pues, si el promotor del expediente alega que la georreferenciación de la otra finca se solapa con la suya, debe el registrador tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, practicando las notificaciones correspondientes a los colindantes, que permita a éstos realizar las alegaciones que estimen pertinentes, que el registrador habrá de valorar, a los efectos de efectuar una calificación positiva o negativa. En el presente caso, esas alegaciones pueden consistir en solicitar el inicio de un expediente del artículo 199 para cada una de las fincas indicadas, para actualizar su descripción y su georreferenciación, si hay acuerdo. Si hay oposición, será cuando el registrador deberá valorar la misma y podrá denegar la inscripción de la modificación motivando suficientemente las causas de dicha negativa, siendo correcta la actuación del registrador respecto a la suspensión de la inscripción de la ampliación de la obra, hasta que se clarifique la pertenencia de la parte del solar discutida sobre el que se asienta la construcción. Dicha Resolución destaca la diferencia entre las instituciones del Catastro y el Registro de la Propiedad, que operan con derechos distintos y sujetos a principios distintos, pues aquél es una institución administrativa que atiende a su realidad física, como reveladora de una capacidad económica, y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un propietario o titular registral que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.

La Resolución de 28 de octubre de 2022 (2.ª) considera fundamentadas las dudas de identidad que impiden iniciar el procedimiento del artículo 199.1 LH, para evitar dilaciones innecesarias, pues la finca registral tiene como lindero camino y resto de finca, mientras que, según la descripción catastral, no consta que linde con camino alguno, y además, la notificación a los colindantes, en un supuesto como el del presente caso, nada añadiría, pues aunque no se opongan, por no afectarles la inscripción de la georreferenciación de origen catastral aportada, por respetar las de sus respectivas fincas, ello no evita que exista un acto de modificación de entidad hipotecaria no documentado, que debe revestir la forma de titulación pública.

* LI Dudas de identidad con otra finca inmatriculada habiendo iniciado la registradora el procedimiento de doble inmatriculación de oficio: está justificada la no inscripción por la vía del artículo 199 LH

La Resolución de 19 de julio de 2018 (3.ª) se refiere a un supuesto en que una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH la registradora suspende la inscripción de la representación gráfica catastral por tener dudas de coincidencia de la finca con otra finca inmatriculada, habiendo iniciado de oficio el procedimiento de doble inmatriculación del artículo 209 LH y constando en este caso debidamente fundamentadas y motivadas las dudas de identidad, aunque el titular afectado no haya formalizado oposición en el procedimiento del artículo 199 LH y sin que pueda admitirse la alegación del recurrente de una eventual usucapión a favor del mismo en el escrito del presente recurso, por todo lo cual, habiéndose iniciado de oficio dicho procedimiento de doble inmatriculación por la registrador habrá que estar al resultado del mismo, sin perjuicio de poder acudir al expediente de deslinde del artículo 200 LH a efectos de lograr un posible acuerdo con el titular afectado o bien acudir al juicio declarativo del artículo 198 párrafo último LH.

* LII No se justifican las dudas de identidad sobre la pretendida invasión de un camino público que alega un colindante si el ayuntamiento notificado no se ha opuesto y además el titular registral presenta sentencia declarando el dominio del pretendido camino a favor del titular registral

La Resolución de 5 de julio de 2018 (6.ª) se refiere a la inscripción de la representación gráfica catastral de dos fincas registrales por el procedimiento del artículo 199 LH, resultando de la escritura del mismo día número siguiente de protocolo se agrupan las dos fincas y la certificación catastral descriptiva y gráfica coincide en cuanto a su superficie total con la total de la finca resultante de la agrupación por lo que es necesario plantear la representación gráfica de cada una de las fincas que luego se agrupan y aunque hay diferencias de superficie con excesos de cabida superiores al 10%, lo que permite acudir al procedimiento del artículo 199 LH, y han expresado su oposición unos propietarios colindantes por entender que se ha incluido en las fincas un camino público y aunque el registrador debe velar por la protección del dominio público, esté o no inscrito, pero fue notificado el Ayuntamiento en el procedimiento y no se ha opuesto y además, el titular registral ha aportado sentencia a su favor que declara la propiedad del pretendido camino, la Resolución entiende que todo ello excluye cualquier duda sobre la posible invasión del dominio público, por lo que es inscribible la representación gráfica catastral por la vía del artículo 199 LH.

* LIII Dudas de la registradora al iniciar el procedimiento que no son suficientes para impedir la tramitación del 199 LH, por lo que debe iniciarse sin perjuicio de la calificación registral al final del mismo

La Resolución de 20 de julio de 2018 (2.ª) se refiere a la representación gráfica catastral de una finca y consecuente rectificación de la descripción en lo relativo al paraje, superficie y linderos a través del procedimiento del artículo 199 LH, en que las dudas de identidad de la finca por parte de la registradora las puede manifestar no sólo al final sino también al principio del procedimiento para evitar dilaciones y trámites innecesarios, no coincidiendo en este caso el nombre del paraje, la diferencia de cabida que excede del 10% y difieren también los linderos de la certificación catastral y los del Registro, pero la Resolución entiende que estas dudas de identidad no pueden mantenerse en este caso a efectos de poder iniciar el procedimiento del artículo 199 LH, que está previsto precisamente para rectificar la descripción incluso en cuanto a la superior al 10% y cambio de linderos fijos como en este caso una senda, y por otro lado, aunque se incorpora un levantamiento topográfico con superficie superior a la catastral y ésta es superior también a la del Registro, el interesado solicita la inscripción de la representación gráfica catastral y además, la superficie es similar y sólo se diferencia en la senda, respecto a la cual cabría la posibilidad de invasión de la misma pero a pesar del informe que se acompaña que incluye la senda, en la certificación catastral la senda queda fuera de la finca, pero todo esto debe resolverse en este caso a la terminación del procedimiento cuando la Administración titular del dominio público se haya pronunciado sobre la senda, y en consecuencia, procede iniciar el procedimiento del artículo 199 LH, sin perjuicio de la calificación registral que proceda a la terminación del mismo, si bien no se aprecian dudas de identidad de la finca registral respecto a la de la certificación catastral descriptiva y gráfica que se solicita.

La Resolución de 10 de enero de 2023 (4.ª) reitera que debe iniciarse el expediente del artículo 199 LH para resolver las dudas durante su tramitación salvo que de manera palmaria y evidente resulte improcedente para así evitar costes inútiles de su tramitación, pero no cabe inadmitir la iniciación por el hecho de existir una diferencia grande susperficie ni por proceder la finca de una segregación.

* LIV Agregación de finca. Representación catastral gráfica. Exceso de cabida muy grande que no permite aplicar directamente el artículo 9.b) LH sino que cabría el procedimiento del artículo 199 LH

La Resolución de 1 de agosto de 2018 (3.ª) se refiere a una escritura de agregación de una finca a otra dando lugar a un exceso de cabida muy grande según las certificaciones catastrales aportadas, pero solicitándose en la escritura que no se inscriba el exceso de cabida sino únicamente la agregación con las superficies ya inscritas en el Registro, y la Resolución entiende que no procede la inscripción porque para la modificación de entidades hipotecarias, incluida la agregación, es preceptiva y no potestativa la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, y como no se trata de modificaciones hipotecarias sucesivas, no puede aplicarse a este caso de agregación la doctrina de la DG relativa a que basta incorporar la certificación catastral de la finca resultante y no de las anteriores, pues aquí no coincide la resultante ni tampoco cabe aplicar la doctrina de admitir la representación gráfica de la finca segregada aunque no se inscriba la representación gráfica de la finca resto, pues aquí no es el caso ya que la finca resultante no coincide, y respecto al procedimiento a utilizar según los casos, es cierto que cabe aplicar directamente el artículo 9.b) LH cuando las diferencias de cabida no excedan del 10% y haya correspondencia e identidad, con notificación a los colindantes una vez practicada la inscripción, pero cuando las diferencias de superficie, como aquí sucede, son muy grandes, cabría el procedimiento del artículo 199 LH con las garantías de su tramitación.

* LV Agrupación de fincas que constituyen una única parcela catastral excediendo del 10% de la superficie registral y comprendiendo la finca resultante de la agrupación otra finca registral colindante: no cabe la inscripción de la representación gráfica catastral

La Resolución de 23 de febrero de 2021 (2.ª) se refiere a un procedimiento tramitado conforme al artículo 199.1 LH en el que se solicita la inscripción de una representación gráfica catastral correspondiente a una agrupación de fincas que constituyen una única parcela catastral excediendo del 10% la diferencia de superficie respecto de la del Registro, y la Resolución entiende que no es inscribible confirmando la calificación registral, estando fundamentadas las dudas del registrador acerca de que dentro de la finca resultante de la agrupación se incluye otra finca registral dado que en el perímetro de la representación gráfica catastral se encuentra incluida otra finca registral colindante, apreciándose la coincidencia en situación, superficie y longitud de linderos, y la circunstancia de no existir oposición de los colindantes, existiendo certeza y no meras dudas de la invasión de finca que provocaría doble inmatriculación y todo ello aunque no pueda admitirse la comparativa fotográfica de la ficha catastral de 1984 con la actual puesto que dicha comparativa se refiere a una misma realidad, la catastral, sin que venga referida sin que venga referida a la finca registral, ni tampoco puede estimarse la mera apreciación subjetiva y no técnica que realiza el registrador, al comparar las fotografías, respecto a la ubicación de una cancela o de una pendiente, pero sí la certeza de las demás apreciaciones del registrador, y sin que tampoco pueda alegarse por el recurrente que al tiempo de expedirse la certificación, ésta fue negativa, pues la certificación al inicio del expediente no constituye trámite del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a diferencia de lo que sucede en los expedientes de los artículos 201 y 203, lo que por otra parte tiene el obvio fundamento de que, al ser tramitado estos expedientes ante notario, deba éste conocer la situación registral al comienzo de la tramitación.

* LVI Agrupación de fincas con dudas sobre identidad de la finca y posible invasión de la finca colindante con oposición de su titular con informe técnico. Otro supuesto distinto de agrupación con georreferenciación gráfica catastral pero discordante con la descripción de las fincas agrupadas, lo que debe aclararse y rectificar en su caso dichas fincas

La Resolución de 22 de diciembre de 2021 (4.ª) en relación con una escritura de agrupación de fincas y consiguiente rectificación de la descripción tramitada conforme al artículo 199.1 LH confirma la calificación registral negativa por existir dudas fundadas y justificadas de la registradora sobre identidad de la finca y posible invasión de la finca colindante, oponiéndose la propietaria colindante que aporta una georreferenciación distinta con un informe técnico con medición topográfica, por lo que no es inscribible la representación gráfica georreferenciada. La propia Resolución declara que no cabe alegar incorrecciones formales en la notificación y contestación del colindante afectado que se rigen por el artículo 199.1 LH como procedimiento registral y no por el artículo 115 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo.

Agrupación de fincas existiendo discordancia con la descripción de las fincas agrupadas o de origen que deben rectificarse para conseguir la concordancia. La Resolución de 11 de julio de 2022 (1.ª) se refiere a la agrupación de dos fincas con la georreferenciación gráfica catastral correspondiente a la finca resultante, pero produciéndose una discordancia con las fincas de origen que se agrupan tanto en la descripción de linderos fijos de dichas fincas como en la declaración de obra nueva de las naves industriales, ya que en la finca resultante se cambian totalmente de situación así como los linderos, por lo que no cabe la inscripción directamente de la agrupación a través de la finca resultante sino que previamente hay que rectificar los errores en las fincas de origen para que concuerden con la resultante de la agrupación, sin que pueda entenderse, como cree el notario recurrente, aludiendo al pragmatismo en Derecho, de que ya resulta la nueva realidad en la descripción de la finca resultante de la agrupación, frente a lo cual la Resolución dice que cuando se alude a un evidente error en las fincas de origen en que la declaración de obra nueva se realizó en otra de las fincas, no cabe el pragmatismo, sino que un mínimo de rigor conceptual y procedimental y de congruencia exige la rectificación del error que no puede hacerse por reconocimiento del notario sino formalizándolo el propio interesado, si bien se puede dejar como bien hecha la georreferenciación de la finca resultante, pero no cabe dejar sepultados y sin rectificar los errores en las fincas que se agrupan y cabe aplicar las normas de la reparcelación en que las rectificaciones se hacen en las fincas de origen con carácter previo a la inscripción de la finca de resultado, que aquí es la resultante de la agrupación.

Véase el comentario a esta Resolución en el epígrafe 25 de la nota al artículo 45.1.º RH (§2).

* LVII Cabe nueva nota de calificación registral negativa de la inscripción de la georreferenciación gráfica catastral aunque previamente había sido revocada la calificación registral anterior por la DG por falta de motivación y por deficiencias formales, conforme al principio de legalidad que prevalece sobre el de calificación global y unitaria

Según Resolución de 26 de febrero de 2020, cabe nueva nota de calificación sobre el artículo 199 LH aunque la nota anterior fue revocada por la DG por falta de motivación suficiente y por deficiencias formales, pues debe prevalecer el principio de legalidad que prevalece sobre el de calificación global y unitaria del artículo 258.3 LH, porque no sería respetuoso con la primacía del principio de legalidad sería sostener, como parece ser la petición del recurrente, que porque una nota de calificación registral haya sido revocada en vía de recurso por meras deficiencias formales, el documento calificado haya de ser necesariamente inscrito y obtener así los poderosos efectos jurídicos que la ley otorga a la inscripción, en perjuicio de terceros y/o sin el cumplimiento de los requisitos por los que legalmente ha de velar y vela la calificación registral. En consecuencia, como el interesado no recurre sobre el fondo de la nueva nota de calificación registral relativa a la oposición de terceros dentro del procedimiento del artículo 199 LH no se revoca, y dicha nota se refería a que «lo que subyace de toda la documentación analizada es posiblemente un problema de tracto sucesivo, respecto de las siete fincas cuya cabida completa pretende ser incorporada por la vía del artículo 199 de la Ley Hipotecaria a la finca registral 6575, por lo que en ningún caso el procedimiento legal idóneo será la inscripción de la base gráfica georreferenciada de la finca sino un proceso judicial contradictorio en el que las partes en conflicto puedan hacer valer sus títulos de propiedad y el derecho que tienen sobre el terrero físico discutido».

* LVIII Iniciación de expediente del artículo 199 LH respecto a rectificación de la referencia catastral y representación gráfica que figura en otra finca ajena colindante sólo ante la eventualidad de que los interesados pudieran llegar a un acuerdo, aunque tal expediente no le vincule al colindante

La Resolución de 15 de marzo de 2022 (2.ª) se plantea si cabe el procedimiento del artículo 199 LH para la rectificación de la referencia catastral que figura en otra finca colindante distinta de la que es titular el promotor del expediente, que está coordinada con el Catastro en virtud de expediente anterior del artículo 199.1 LH, pero en el que no se notificó su tramitación al actual promotor del expediente porque es un colindante que adquirió su finca con posterioridad a dicha tramitación y no tuvo oportunidad de intervenir en aquél, pues en este caso parece existir una inexactitud registral ya que una misma parcela catastral figura en las dos fincas registrales, la suya que no está coordinada con el Catastro y la colindante, que sí lo está, y la referencia catastral aunque por sí misma es un dato descriptivo que no implica coordinación con el Catastro de su finca registral, tampoco puede considerarse que no produzca efecto alguno, por lo que ahora a través de la iniciación de este procedimiento solicitando la rectificación, si bien es claro que en aplicación del artículo 199, procedería denegar la inscripción de la georreferenciación y su coordinación gráfica con el Catastro respecto del que ahora solicita la rectificación, por invadir finca colindante con georreferenciación inscrita, ello no es óbice para que el registrador inicie el expediente del artículo 199 y practique las notificaciones correspondientes a los colindantes, que les permita realizar las correspondientes alegaciones, que habrá de valorar, a los efectos de efectuar una calificación positiva o negativa. Por ello, se considera pertinente permitir la oportunidad de un acuerdo, iniciando el expediente del artículo 199, notificando al colindante, y en consideración con sus alegaciones se pueda aclarar la posible inexactitud o pudiera resolverse esa aparente doble inmatriculación, sin perjuicio de la posibilidad de acudir a la vía judicial correspondiente. Pero habiendo dejado muy claro la presente Resolución que lo que no cabe es que a través de un expediente del artículo 199.1 LH pueda rectificarse la referencia catastral de la finca colindante que está coordinada con el Catastro sin consentimiento de su titular o de resolución judicial, aunque el actual promotor del expediente del artículo 199 LH tenga inscrita su finca con la misma referencia catastral y sin coordinar con el Catastro.

La Resolución de 5 de abril de 2022 (4.ª) entiende respecto a dos pretensiones del interesado a través de una instancia privada, que aparte de que no cabe asiento de presentación de la instancia privada respecto a la solicitud de rectificación de georreferenciación ya inscrita de finca ajena conforme a los apartados 1 y 3 del artículo 420 RH, ya que esa georreferenciación está inscrita y bajo la salvaguardia de los Tribunales, en cuanto a la solicitud de inscripción de otra georreferenciación para otra finca propia del interesado, el registrador deniega la solicitud de iniciación del expediente del artículo 199 LH porque da lugar a invasión de un camino público y a la invasión de la representación gráfica ya inscrita de la finca colindante, pero respecto a la invasión del dominio público se revoca la calificación registral porque no detalla si esa supuesta invasión del camino público resulta del contraste entre la georreferenciación pretendida y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado del dominio público o si resulta simplemente de una apreciación visual al contratarla con la foto de la ortofotografía y a falta de más especificación en la nota de calificación registral nos encontraríamos en la segunda hipótesis, por lo que, en tal supuesto, cabría iniciar en cuanto a lo del camino público la tramitación del procedimiento con la pertinente notificación a la Administración pública supuesta titular del camino público, pero como el registrador señala una segunda objeción para iniciar el expediente del artículo 199 LH, que es la invasión de la georreferenciación ya inscrita de finca ajena, sí ha de ser confirmada la calificación en este otro aspecto, conforme al artículo 17 LH, por lo que por razones de economía procesal lo procedente es no iniciar el procedimiento incluso respecto a esta segunda objeción, para evitar costes inútiles al interesado. Y todo ello sin perjuicio de que el interesado, enterado del motivo de la improcedencia pueda solicitar expresamente la tramitación del procedimiento, si así lo desea, a los efectos de que en el curso del mismo pudiera llegar a alcanzar algún acuerdo de deslinde y rectificación de la georreferenciación ya inscrita ajena y pudiera quedar formalizado dicho acuerdo ante el registrador como permite el artículo 199 LH, pero el solicitante tiene también otras vías distintas del artículo 199 LH, como son la del artículo 103 bis LH o incluso un deslinde consensuado del artículo 200 LH, sin que tampoco competa al registrador lo que solicita el interesado respecto a que practique alteraciones catastrales en la cartografía catastral, que compete a las autoridad catastrales conforme al artículo 18.3 del texto refundido de la Ley del Catastro.

COMENTARIO DE JOAQUÍN DELGADO RAMOS. Dicho autor destaca la aplicación por parte de la DGSJ en esta Resolución la aplicación a la georreferenciación ya inscrita de los principios registrales de especialidad, salvaguardia de los asientos por los Tribunales, prioridad registral, tracto sucesivo y legitimación registral en el caso concreto, preguntándose el mismo acerca de la aplicación del principio de fe pública registral (Véase dicho comentario en Regispro.es de fecha 29 de abril de 2022 titulado «Doctrina de la DGSJ sobre aplicación de los principios registrales a la georreferenciación inscrita. Comentario J. Delgado»). En otros Comentarios a Resoluciones posteriores insistirá dicho autor en la posibilidad de aplicación del principio de fe pública registral a la georreferenciación inscrita al menos entre particulares, y en algunos casos como en relación con montes públicos cuando se plantea respecto al dominio público pendiente de deslinde. Sobre aplicación de los principios hipotecarios a la georreferenciación, véanse también págs. 31 y 32 de su libro «Georreferenciación de fincas registrales…» ya citado ampliamente.

La Resolución de 19 de abril de 2022 (3.ª) se refiere a una solicitud de rectificación de una georreferencia ya inscrita formulada por quien no es titular registral de la finca sino que es el colindante catastral al que se le notificó el procedimiento del artículo 199 LH, que no tiene inmatriculada en el Registro su parcela catastral, y como ya se indicó en la Resolución de 5 de abril de 2022 (3.ª) no cabe tal rectificación o cancelación pues el titular registral tiene ya inscrita la georreferenciación a la que se aplican los principios hipotecarios de prioridad del artículo 17 LH, tracto sucesivo del artículo 20 LH y presunción de exactitud del artículo 38 LH en cuanto a la ubicación, delimitación y superficie de la finca inscrita, estando el asiento bajo la salvaguardia de los Tribunales por lo que para la rectificación del Registro se requiere el consentimiento del titular registral o resolución judicial en demanda de acción contradictoria contra dicho titular registral conforme a los artículos 40.d) LH y 38.2.º LH, pudiendo el interesado acudir también a otras vías como la de la conciliación registral del artículo 103 bis LH o instar un deslinde con acuerdo de los interesados conforme al artículo 200 LH.

* LIX Alegaciones y trámites que no caben en el procedimiento del artículo 199 LH: alegaciones sobre incorrecciones formales de notificaciones y alegaciones de colindantes, trámite de audiencia al promotor sobre alegaciones de colindantes que no cabe. Posibilidad de pedir certificación registral

  1. a) Sobre alegación de incorrecciones formales en la notificación y contestación del colindante, la Resolución de 22 de diciembre de 2021 (4.ª) declara que no cabe alegar en el procedimiento del artículo 199 incorrecciones formales en la notificación y contestación del colindante afectado que se rigen por el artículo 199.1 LH como procedimiento registral y no por el artículo 115 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de procedimiento administrativo.
  2. b) Sobre la improcedencia de trámite de audiencia al promotor sobre el traslado de alegaciones de colindantes, la Resolución de 25 de enero de 2022 (3.ª) declara que no cabe aplicar al expediente del artículo 199 LH sobre inscripción de la representación gráfica un trámite de audiencia al promotor respecto al traslado de alegaciones del colindante que se ha opuesto, porque no cabe aplicar trámites del procedimiento administrativo, dada la naturaleza especial del procedimiento registral que ya señaló la Sentencia TS de 3 de enero de 2011, por lo que no es nula la calificación registral por no aplicar ese trámite, bastando que el registrador exprese las dudas de identidad de la finca en vista de las alegaciones del colindante, pero la calificación registral debe ser motivada, y en este caso es insuficiente pues se limita a señalar que a juicio del registrador existen dudas acerca de la fijación de un lindero e invasión de finca ajena, pero debe contener los elementos de juicio suficientes para que el destinatario y, eventualmente, los órganos encargados de revisar sus decisiones puedan conocer el fondo de la decisión, lo que no se produce en el presente caso, por lo que la Dirección General no puede resolver sobre la idoneidad de la negativa a inscribir en este caso. Lo que sí puede el promotor del expediente, como ya se indicó en las Resoluciones de 14 de noviembre de 2016 y 21 de mayo de 2018, es pedir al registrador conforme al artículo 342 RH, certificación de los documentos que obren en el archivo, entre los que se encuentran los incorporados de la tramitación del expediente del artículo 199 LH. Ahora bien, esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de los citados preceptos, sin que en ningún caso pueda traducirse en la incorporación de nuevos trámites no contemplados en el procedimiento. Asimismo, la Resolución de 12 de julio de 2022 (2.ª), respecto a la alegación del promotor del expediente del artículo 199.1 LH de que la registradora debería haberle notificado las alegaciones del colindante que se oponía, reitera que no está previsto este trámite en el expediente del artículo 199 LH, sin perjuicio de que el promotor pueda pedir certificación registral de los documentos que obren en el archivo del Registro.
  3. c) Sobre posibilidad de pedir certificación registral sobre actuaciones del expediente que consten en el Registro, la Resolución de 8 de marzo de 2022 (2.ª) se refiere a la expedición de una certificación solicitada sobre la documentación aportada por un colindante notificado en el trámite de alegaciones previstos en el expediente regulado por el artículo 199 LH, en que el registrador certificaba del archivo GML aportado al expediente, pero denegaba la expedición de certificación respecto de los títulos públicos de adquisición aportados al mismo por el colindante en sede de alegaciones en dicho procedimiento, y la Resolución entiende que la certificación está bien expedida, dado lo dispuesto en el artículo 222.6 LH sobre la protección de datos de carácter personal teniendo también en cuenta el artículo 222 del Reglamento Notarial sobre expedición de copias de los títulos públicos, y por ello es correcta la denegación de la certificación respecto de los títulos públicos aportados por el colindante al expediente, y al propio tiempo, cabe expedir la certificación de los datos del expediente del artículo 199 LH, tal como se ha hecho, pues el artículo 342 RH permite certificación de los datos del archivo del Registro.

* LX No cabe la inscripción de la georreferenciación gráfica catastral de una finca por estar incluida íntegramente en el dominio público marítimo-terrestre

La Resolución de 18 de febrero de 2020 (2.ª) declara que no es inscribible la representación gráfica catastral de una finca, tramitada conforme al artículo 199 LH, habiendo el registrador denegado la inscripción por estar la finca incluida íntegramente en el dominio público marítimo terrestre según resulta de la consulta realizada por el registrador a la Sede Electrónica del Catastro y al Ministerio de Agricultura, sin constar inscrito ni anotado el expediente de deslinde y sin que pueda objetarse que la Administración no inscribió sus bienes, pues la inscripción en este caso no es constitutiva sino obligatoria. No cabe en este caso, instar el interesado el expediente de deslinde del artículo 200 LH pues debe tramitarse el deslinde conforme a la legislación administrativa específica.

* LXI Conciliación registral del artículo 103 bis LH y el procedimiento del artículo 199 LH

La Resolución de 31 de enero de 2018 (1.ª) prevé la conciliación registral del artículo 103 bis LH como una posibilidad para resolver controversias en este procedimiento del artículo 199 LH y otros de carácter registral que cita, lo cual, a efectos del título inscribible de la conciliación representa una excepción a lo dispuesto en el artículo 3 LH.

Véanse Resoluciones DG que aluden al artículo 103 bis LH en caso de acuerdo de los interesados en supuestos en que se denegó la inscripción del procedimiento del artículo 199 LH, como son las de 22 de diciembre de 2021 (7.ª), 19 de enero de 2022 (4.ª), 4 de abril de 2022 (1.ª), 5 de abril de 2022 (4.ª), 19 de abril de 2022 (3.ª).

* NOTAS AL APARTADO 2 DEL ARTÍCULO 199 LH

* LXII La representación gráfica alternativa del apartado 2 del artículo 199 LH en el punto 7 de la Resolución conjunta de la DGRN y la DG Catastro de 26 de octubre de 2015

El punto 7 de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado (hoy DG de Seguridad Jurídica y Fe Pública) y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015, en relación con la representación alternativa, establece:

«Séptimo. Requisitos que ha de cumplir la descripción técnica y la representación gráfica alternativa de las fincas que se aporte al Registro de la Propiedad.

  1. Para inscribir o incorporar al folio real la representación gráfica alternativa, cuando legalmente proceda, deberá estar aportada y aprobada expresamente por el propietario de la finca o por la autoridad judicial o administrativa que haya tramitado y resuelto el procedimiento pertinente, y reunir los requisitos siguientes:
  2. a) La delimitación geográfica de las fincas deberá realizarse mediante la expresión de las coordenadas georreferenciadas de los vértices de todos sus elementos.
  3. b) Deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML, previsto en el Anexo de esta resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita. El citado fichero habrá de estar firmado electrónicamente, en su caso, por el técnico que haya intervenido en su elaboración, y autenticado con firma electrónica o por otros medios fehacientes por el propietario o autoridad competente según proceda.
  4. c) Deberá estar representada sobre la cartografía catastral y respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la misma, precisando las partes afectadas o no afectadas, de modo que el conjunto de todas las parcelas catastrales resultantes respete la delimitación que conste en la cartografía catastral.

El cumplimiento de dichos requisitos podrá acreditarse aportando una representación gráfica suscrita por técnico competente, o aprobada por la autoridad correspondiente u obtenida mediante digitalización sobre la cartografía catastral, todo ello de acuerdo con los requisitos y características contenidos respectivamente en los números 2, 3 y 4 de este apartado.

  1. Cuando se aporte una representación gráfica suscrita por técnico competente, la definición geométrica de las parcelas derivada del trabajo topográfico contendrá la fecha de realización, los datos del solicitante, la metodología utilizada, los datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas, la representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes, representadas sobre la cartografía catastral, la superficie obtenida y un listado de coordenadas de sus vértices.

El técnico que suscriba la representación gráfica deberá declarar, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la presente resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los siguientes requisitos técnicos:

  1. a) Metodología de elaboración. La representación gráfica se podrá obtener mediante la realización de un levantamiento topográfico sobre el terreno, en el que se detallen, entre otras cuestiones, sus características técnicas y escala, o mediante otra metodología que se considere más apropiada al entorno de trabajo.
  2. b) Sistema de georreferenciación. La descripción de las parcelas deberá estar georreferenciada en todos sus elementos. Se utilizará como sistema geodésico de representación el de la cartografía catastral, que es el sistema de referencia ETRS89 (European Terrestral Reference System 1989) y en el caso de Canarias el sistema REGCAN95, empleando en ambos casos la Proyección Universal Transversa de Mercator (UTM), de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio, por el que se regula el sistema geodésico de referencia oficial en España.
  3. c) Topología. La representación gráfica de las parcelas deberá tener una topología de tipo recinto en la cual no existan auto intersecciones, pudiendo tener recintos inscritos en la finca (huecos, construcciones u otros). Los distintos objetos cartográficos adyacentes no pueden superponerse entre sí ni dejar huecos. En el caso de fincas discontinuas se efectuará una representación gráfica de cada una de las porciones que la compongan.
  4. d) Representación sobre la cartografía catastral. Los planos topográficos de las parcelas resultantes deberán estar representados sobre la cartografía catastral, a fin de permitir la comprobación de la correspondencia entre las parcelas objeto de las actuaciones y la descripción que figura en el Catastro Inmobiliario.

La representación gráfica comprenderá, por tanto, todas las parcelas catastrales que deban ser objeto de alteración o modificación, total o parcialmente, incluyendo no sólo las parcelas que correspondan con la finca objeto de la inscripción, sino también las parcelas catastrales o bienes de dominio público colindantes cuando resulten afectados, debiendo precisarse las partes afectadas y no afectadas.

La alteración cartográfica de las fincas afectadas habrá de respetar la delimitación del resto de las colindantes que resulte de la cartografía catastral, de modo que la delimitación del conjunto de las parcelas resultantes de la alteración o modificación, coincida con la delimitación del conjunto de las parcelas extraídas de la cartografía catastral, con una tolerancia en sus vértices de +/-1 cm.

Si se realiza un levantamiento topográfico que ponga de manifiesto que la cartografía catastral presenta un desplazamiento o giro, la representación gráfica resultante se deberá apoyar en la cartografía catastral existente respetando las distancias relativas. El técnico hará constar en su informe la magnitud y dirección del desplazamiento o giro observados.

  1. e) Precisión métrica. La representación gráfica de las parcelas afectadas que proponga modificaciones o rectificaciones de la delimitación de las parcelas existentes en la cartografía catastral, deberá garantizar las precisiones métricas consecuentes con la metodología aplicada:

– Cuando la representación gráfica se derive de un levantamiento topográfico, éste deberá tener una precisión absoluta tal que el error máximo sea inferior a 25 cm y que el 85% de los puntos tengan un error máximo de 20 cm, cualesquiera que sean los medios utilizados (topografía clásica o técnicas de posicionamiento GNSS).

– Cuando la representación gráfica se realice mediante digitalización sobre la cartografía catastral, la precisión geométrica será de +/-0,20 m o de +/-0,40 m, según se represente sobre cartografía catastral urbana o rústica respectivamente.

  1. Cuando la representación gráfica haya sido aprobada por la Administración competente en los expedientes de concentración parcelaria, transformación o equidistribución urbanística, expropiación forzosa o deslinde administrativo, no será necesario que la representación gráfica alternativa esté suscrita por un técnico, pero en todo caso deberá cumplir los requisitos señalados en las letras b), c) y d) del número anterior.
  2. Cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificar en su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución.

A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada.

  1. Cuando se inscriba la representación gráfica alternativa derivada de un informe técnico que ponga de manifiesto el desplazamiento o giro de la cartografía catastral, éste se remitirá al Catastro por el registrador junto con los datos de la inscripción correspondientes, a fin de incorporar los metadatos de la modificación catastral que se efectúe».

Respecto a la regulación de la representación gráfica alternativa en las Resoluciones conjuntas DGSJ y FP y DG Catastro de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021, véase el epígrafe último de la presente nota, con remisión al epígrafe XI de la nota al apartado 5 del artículo 10 LH.

* LXIII Resoluciones DG sobre representación gráfica alternativa en el supuesto del artículo 199.2 LH

Se recogen a continuación, en sucesivos epígrafes, las Resoluciones DG dictadas en relación con el artículo 199.2 LH.

Dada la multiplicidad de Resoluciones DG de distinto signo según los supuestos, aunque son mayoritarias las que rechazan en el caso concreto la inscripción de la representación gráfica alternativa procede hacer varios grupos de dichas Resoluciones para diferenciar las distintas soluciones según los supuestos.

En un primer grupo se incluyen las Resoluciones más antiguas que ya se recogían en la edición anterior de este libro en que por razón de dudas justificadas de identidad, oposición documentada de colindantes o de las Administraciones Públicas, o invasiones de fincas colindantes, se rechaza la inscripción de la representación gráfica alternativa.

En un segundo grupo se incluyen las Resoluciones, tanto las más antiguas como las más modernas, en que se admite la inscripción de la representación gráfica alternativa del apartado 2 del artículo 199 LH.

En un tercer grupo se incluyen las Resoluciones que con posterioridad a las del grupo primero han seguido rechazando la inscripción de la representación gráfica alternativa por existir dudas de identidad por diversos motivos.

En un cuarto grupo se incluyen unas Resoluciones en que por ser evidentes las dudas de identidad, se excluye incluso la iniciación del expediente para evitar gastos y molestias inútiles a los interesados.

En un quinto grupo se recogen las Resoluciones que, a pesar de ciertas dudas de identidad, se establece que debe iniciarse el expediente a resultas de la tramitación del mismo y de la decisión final que proceda.

Se incluye en el último epígrafe una referencia a las Resoluciones conjuntas de la DG de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021 con remisión al epígrafe XI de la nota al apartado 5 del artículo 10 LH en que se transcribe literalmente la primera y se hace reseña de la segunda.

Por último, sobre iniciación del procedimiento por petición tácita e imposibilidad de renuncia, véase la Resolución de 12 de mayo de 2022 (1.ª) en el epígrafe IX de la nota al apartado 1 de este artículo 199 LH por tratarse de una cuestión general de ambos procedimientos, el de georreferenciación catastral y el de georreferenciación alternativa.

* LXIV Primer grupo: Resoluciones DG más antiguas en que se rechaza la inscripción de la representación gráfica alternativa por las razones que se fundamentan en cada caso

Se recogen en este primer grupo las Resoluciones DG de 28 de noviembre de 2016 (1.ª), 1 de junio de 2017 (3.ª), 15 de junio de 2017 (1.ª), 4 de septiembre de 2017 (2.ª), 16 de enero de 2018 (1.ª), 17 de enero de 2018 (3.ª),6 de febrero de 2018, 16 de mayo de 2018 (1.ª), 20 de julio de 2018 (7.ª) y 20 de diciembre de 2018 (3.ª).

  1. Agrupación tramitada por el expediente del artículo 199.2 LH con dudas justificadas por la oposición de dos colindantes con informe técnico contradictorio.

La Resolución de 28 de noviembre de 2016 (1.ª) se ocupa de una agrupación de fincas tramitada por el expediente del artículo 199 LH, habiéndose aportado una representación gráfica alternativa elaborada por técnico, y habiéndose opuesto durante la tramitación del expediente dos titulares registrales colindantes que alegan la posible invasión de sus fincas según resulta de informe técnico contradictorio aportado al expediente y declara la Resolución que, en principio, la agrupación de fincas no requiere expediente sino aplicación de lo dispuesto en el artículo 9.b) LH, cuando no hay diferencias de superficie que no superen el 10% y quede identificado el perímetro de la finca, pero que en este caso hay esas diferencias y se ha seguido el expediente del artículo 199 LH, habiéndose aportado la representación gráfica alternativa de la que resulta que ha habido invasión de fincas colindantes y de ahí el informe catastral y el del técnico de los colindantes, y aunque la mera oposición en el expediente de los colindantes no vincula al registrador en su decisión, éste puede tener dudas de identidad, que desde luego han de ser motivadas, y en el presente caso lo son, pues una de las fincas colindantes está perfectamente identificada catastralmente en el Registro y resulta afectado por la representación gráfica alternativa y del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral y existen diferentes y contradictorios informes técnicos que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas propuestas por el recurrente, por lo que no es inscribible la agrupación ni su representación gráfica alternativa, sin perjuicio del expediente de deslinde o consentimiento de los colindantes. Al propio tiempo dicha Resolución reitera que las modificaciones de entidades hipotecarias son actos registrales y se rigen por la legislación vigente en el momento de la presentación de la escritura en el Registro y no desde el momento del otorgamiento de la escritura, por lo que en este caso es aplicable lo dispuesto en la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015.

  1. Están justificadas las dudas de identidad por el conflicto con las fincas colindantes y la falta de correspondencia con el perímetro catastral.

La Resolución de 1 de junio de 2017 (3.ª), en relación con la representación gráfica alternativa aportada al expediente del artículo 199 LH, en que el registrador expresa sus dudas sobre la identidad de la representación gráfica alternativa con la finca registral por la oposición de dos colindantes que consideran que se invadan sus fincas, entiende que las dudas pueden referirse a que la representación gráfica aportada de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016), pudiendo el registrador utilizar con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, y en el presente caso, resultan fundadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas, atendiendo a las siguientes circunstancias: a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral. B) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. C) Uno de los titulares que formula la oposición alega, asimismo, cotitularidad sobre la finca cuya representación pretende inscribirse, sobre la base de títulos presentados pendientes de inscripción. D) Existe una total falta de correspondencia entre la descripción de la finca en el Registro y la que resulta de la representación gráfica aportada (alteración de superficie superior al 10% y alteración de linderos). Y aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Por todo lo cual, en este caso el interesado puede acudir al procedimiento de deslinde del artículo 200 LH, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente».

  1. Dudas fundadas sobre posible invasión de fincas colindantes.

La Resolución de 15 de junio de 2017 (1.ª) se refiere a un supuesto en que se solicita por el interesado conforme al artículo 199 LH que se complete la descripción literaria de determinada finca registral para hacer constar su referenciación, y por tanto, ubicación, delimitación y correcta superficie, que es la resultante de integrar o sumar una certificación catastral descriptiva y gráfica de una determinada parcela catastral y otra representación georreferenciada alternativa de otra parcela catastral, aportada una vez concluido el procedimiento de mayor superficie que la catastral, habiendo comparecido determinados colindantes citados y formularon oposición expresa ante la registradora y los promotores del procedimiento rectificaron a posteriori su petición de georreferenciación y presentaron otra distinta que ya no fue admitida a trámite en ese momento procedimental en el que ya se habían efectuado las notificaciones pertinentes. La Resolución reitera que el procedimiento del artículo 199 LH puede ser aplicado incluso cuando el exceso de cabida excede del 10% de la superficie inscrita, pero siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca ni se produzcan invasiones de fincas colindantes o del dominio público, o se puedan encubrir otras operaciones dada la magnitud del exceso de cabida, resultando fundadas las dudas de la registradora en su nota de calificación sobre la posible invasión de las fincas colindantes, dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos del expediente, que son: a) Del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta a las parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral. b) Las alegaciones de varios titulares colindantes evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. c) La existencia de una nueva delimitación gráfica aportada por el interesado una vez tramitado el expediente pone de manifiesto que es controvertida la aportada inicialmente y objeto de este recurso. d) De los datos y alegaciones resulta que la delimitación propuesta puede afectar a ayuntamientos colindantes respecto de la línea divisora de los términos municipales respectivos. Y aunque, como señala el artículo 199, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador. Todo ello sin perjuicio de que los interesados puedan acudir al procedimiento de deslinde o al de rectificación de descripción del artículo 201 LH o al procedimiento judicial ordinario del artículo 198 párrafo último LH.

  1. Oposición formulada por el Ayuntamiento en un informe con referencia a un camino.

La Resolución de 4 de septiembre de 2017 (2.ª) declara que no es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, confirmando la calificación registral en que se suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada por el Ayuntamiento que expresa en un informe que la representación gráfica que se solicita inscribir «no se ajusta a la parcelación aprobada definitivamente con fecha 6 de septiembre de 1984, que no se tiene constancia de que se haya dado licencia de parcelación alguna que modifique los límites de la parcela y que el PGOU vigente no contempla la existencia de ningún camino para los viandantes que saliendo del callejón sin salida acceda hasta la parcela antes expresada», porque en el presente caso, resultan debidamente justificadas las dudas del registrador, aunque no con el detalle que sería deseable, tal y como se aprecia en el informe, pero en todo caso, la calificación pone de manifiesto la oposición de la Administración Pública a la inscripción de la representación gráfica por ser contraria al planeamiento vigente, revelando una situación de parcelación urbanística ilegal, con inclusión a la finca de un camino colindante y estas dudas quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, considerando especialmente que del informe de validación gráfica catastral resulta que la delimitación gráfica propuesta afecta varias parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía catastral, pues no respeta el perímetro catastral, formando un nuevo camino de acceso, e incluso resulta que invade el dominio público; y aunque, como señala el artículo 199 LH, la «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción», ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, especialmente cuando se trata de la oposición de la Administración Pública poniendo de manifiesto una situación que pudiera ser contraria a la legalidad urbanística vigente, o una parcelación urbanística ilegal, con inclusión de un camino colindante y alteración de la configuración física de la finca. Por todo ello, resulta correcta la actuación del registrador a la vista del informe municipal, pues dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad municipal o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada.

  1. Dudas de identidad con aportación de informes técnicos que las confirman.

La Resolución de 17 de enero de 2018 (3.ª) después de reiterar su doctrina sobre dudas de identidad de la finca en un expediente del artículo 199.2 LH, en que se aporta una representación gráfica alternativa a la catastral y la registradora suspende la inscripción por las dudas de identidad de la finca, entiende que en el presente caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes inscritas, con posible invasión de las mismas o de un camino público, dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones del titular colindante, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por la recurrente, por lo que es posible o cuando menos no incontrovertido que no nos encontremos ante la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, sino que con tal rectificación se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros o incluso al dominio público, pudiendo el interesado acudir al procedimiento de deslinde del artículo 200 LH o bien al juicio declarativo ordinario del párrafo último del artículo 198 LH.

  1. Dudas de identidad basadas en la posible invasión de una parcela catastral colindante con oposición de su titular mediante informe técnico. La legitimación del colindante corresponde decidirla al registrador.

La Resolución de 6 de febrero de 2018 se refiere a una representación gráfica alternativa a la catastral una vez tramitado el expediente previsto en el artículo 199.2 LH respecto a la cual el registrador manifiesta dudas de identidad basadas en la posible invasión de una parcela catastral colindante, existiendo oposición del titular colindante fundada en informe técnico y una representación gráfica contradictoria aportada al expediente, y aunque la mera oposición de un colindante no implica que tenga que aceptarse por el registrador, en este caso, teniendo en cuenta toda la documentación existente y los informes correspondientes, se confirman las dudas del registrador sobre identidad de la finca y posible invasión de la colindante, dudas que quedan corroboradas con los datos y documentos que obran en el expediente, como la existencia de diferentes y contradictorios informes técnicos justificativos tanto de la representación gráfica del promotor como de las alegaciones del colindante, que evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente, y toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria). La Resolución también resuelve la alegación del recurrente respecto a que el colindante que se opuso no había acreditado su condición de heredero de dicho titular colindante, entendiendo la Resolución que corresponde al registrador valorar la legitimación del mismo para intervenir en el procedimiento, sin que proceda en este trámite exigir los requisitos que corresponderían en caso de pretenderse la inscripción la sucesión causada.

  1. Dudas de identidad sin que sean concluyentes las referencias catastrales para resolver la cuestión. Competencia de la registradora para apreciar la legitimación de los herederos del titular registral para oponerse.

La Resolución de 16 de mayo de 2018 (2.ª), en un supuesto en que se plantea la inscripción de una representación gráfica alternativa y consiguientemente la rectificación de la descripción registral, declara que no puede admitirse la alegación del recurrente de haberse tramitado el procedimiento del artículo 199 LH indebidamente, pues al existir una solicitud expresa del mismo respecto a la inscripción de la representación gráfica esto implica el inicio de la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH cualquiera que sea la diferencia de superficie, y en cuanto a las dudas de identidad de la finca reitera Resoluciones anteriores sobre las mismas, así como también en la posibilidad de que el registrador valore la correspondencia con la representación gráfica registral a efectos de calificación registral según aplicación informática homologada por la Resolución de 2 de agosto de 2016, y en relación con el presente recurso, habiéndose opuesto en el expediente los colindantes en cuanto a dos parcelas catastrales que incluye el promotor del expediente como suyas, no siendo concluyentes las referencias catastrales para resolver la cuestión, no debe considerarse arbitraria la actuación de la registradora pues está perfectamente motivada en cuanto a las dudas de identidad de la finca, correspondiendo también a la registradora la decisión acerca de la legitimación de los herederos del titular registral colindante, cuestión en la que no cabe entrar en el recurso gubernativo.

  1. Dudas de identidad justificadas e informes técnicos de los colindantes que las confirman.

La Resolución de 20 de julio de 2018 (7.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa a la catastral una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, en el que consta la oposición de los titulares registrales y catastrales de las fincas colindantes, basada dicha oposición en sendos informes técnicos, debiendo tenerse en cuenta que la finalidad de la tramitación del procedimiento del artículo 199 LH es procurar la protección de los titulares colindantes, resultando además claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación sobre la existencia de un conflicto con las fincas colindantes y la oposición de los colindantes se fundamenta en informes técnicos que ponen de manifiesto dicho conflicto, así como se exponen en la calificación registral otras circunstancias que corroboran las dudas de identidad, sin que tampoco haya habido infracción del procedimiento por no haber trasladado el registrador las alegaciones de los colindantes al promotor del expediente, que no está previsto dicho traslado habiendo podido el interesado solicitar certificación de esos documentos que constan en el archivo conforme al artículo 342 RH, por lo que el interesado debe acudir a otro procedimiento como es el del artículo 200 LH o bien el juicio declarativo correspondiente conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

  1. Dudas justificadas derivadas de la procedencia de las finas de un procedimiento de concentración parcelaria con alteración del perímetro de las fincas resultantes del plano de concentración oponiéndose dos colindantes, aunque la mera oposición no sea decisiva.

La Resolución de 27 de noviembre de 2018 entiende que no es obstáculo para la inscripción de la representación gráfica alternativa en el supuesto del artículo 199.2 LH la oposición de dos colindantes, pues corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones de los mismos y de la tramitación del expediente, valorar si existen dudas fundadas de identidad, que en este caso están justificadas por tratarse en este caso de dudas derivadas de la procedencia de las fincas de un procedimiento de concentración parcelaria y de la alteración del perímetro de las fincas resultantes del plano de concentración, aunque en otros supuestos se ha permitido dicha rectificación, pero no en este supuesto en que es clara la duda sobre la identidad, y en cuanto a otras alegaciones de los colindantes, aunque adjunta un informe técnico, no es suficiente pues se reconoce que no es pacífica la línea de delimitación de las dos propiedades, por lo que procede confirmar la nota calificadora, aunque en este caso no haya problema de invasión de dominio público y los organismos interesados no se hayan opuesto a la inscripción.

  1. Dudas fundadas de invasión de finca colindante corroboradas en el expediente, sin que sea obstáculo que el informe de validación catastral sea positivo.

La Resolución de 20 de diciembre de 2018 (3.ª) se ocupa de una representación gráfica alternativa a la catastral en que una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, la registradora suspende la inscripción en base a que la representación gráfica que se pretende inscribir coincide con otra finca registral, habiéndose además la oposición formulada en el procedimiento por el titular colindante, entendiendo la Resolución que procede confirmar la calificación registral señalando todas las actuaciones que debe hacer el registrador conforme al artículo 199 LH y que en este caso resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas de la registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, dudas que se corroboran en el expediente, y la circunstancia de que el informe de validación catastral aportado sea positivo no altera esta conclusión, como ya señaló la Resolución de 6 de febrero de 2018, por todo lo cual el interesado podrá acudir al procedimiento de deslinde del artículo 200 LH sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente conforme al artículo 198 último párrafo LH.

* LXV Segundo grupo: Resoluciones DG en que se admite la representación gráfica alternativa porque no están justificadas las dudas de identidad ni las alegaciones de los colindantes según las circunstancias de los supuestos de hecho planteados

  1. Concentración parcelaria con informe de validación catastral: modificación sin que haya dudas de identidad y sin que baste la mera oposición de colindantes, y ello aunque en algunos casos en que se producen dudas de identidad precisamente por no concordar con dicho expediente.

La Resolución de 12 de junio de 2018 (1.ª) se refiere a una escritura de adjudicación de herencia en la que se procede a la segregación de varias parcelas procedentes de dos fincas registrales de reemplazo de concentración parcelaria aportándose a este efecto representación gráfica alternativa de las fincas resultantes de las citadas operaciones de modificación de entidades hipotecarias, tomadas de informe de validación catastral, y como existían diferencias de superficie de las fincas matrices, la registradora aplicó la tramitación del artículo 199.2 LH y notificó a los colindantes, habiéndose opuesto dos de ellos, y en base a esta oposición la registradora entendió que existían dudas de identidad que debían resolverse por el procedimiento de deslinde, pero la Resolución, aparte de indicar que es posible es posible la inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, considerando lo dispuesto en los artículos 204 y 206 de la Ley Hipotecaria y la ausencia de dudas de identidad o correspondencia de la finca con dicha representación gráfica, entiende que no resultan explicitadas en este caso las dudas de identidad pues no basta para rechazar la inscripción las manifestaciones contenidas en los dos escritos de oposición de los colindantes, que se limitan a alegar la posibilidad de invasión de fincas colindantes, la atribución de una menor superficie de estas fincas colindantes en la representación gráfica alternativa y la ausencia de mojones que llevan a desconocer qué puntos se han tomado como referencia a efectos de mediciones y georreferencias, aportándose en una de ellas informe técnico del que tan sólo resulta que se observan discrepancias de superficie entre la descripción que figura en las escrituras de propiedad de los alegantes y la que arroja la representación gráfica que figura en el informe de validación aportado y discrepancias igualmente en la superposición de la cartografía catastral con la ortofoto del PNOA, poniendo de manifiesto «la necesidad de realizar una medición mediante levantamiento topográfico de las parcelas para comprobar su superficie y su georreferenciación y, posteriormente, comprobar la coincidencia con el informe de validación que me aportan», informe del que no consta su realización, debido a la imposibilidad de su elaboración por las desfavorables condiciones meteorológicas, por lo que este informe no puede entenderse que contenga una pericia o labor técnica como tal, y toda la argumentación de la registradora, en cuanto a la parcela 2.542 de la Zona Concentrada, se fundamenta en la presunta invasión de fincas colindantes, sin aportarse ningún principio de prueba que sirva de soporte a las oposiciones formuladas, debiendo advertirse que las fincas objeto del expediente previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria no aumentan su superficie respecto de la que consta inscrita, incluso asignándoles Catastro una superficie mayor y aportando el titular representación gráfica georreferenciada alternativa y siguiendo la doctrina de esta Dirección General en la Resolución de 13 de julio de 2017 (que si bien se refería al procedimiento del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, es extrapolable al presente supuesto), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. Advierte la Resolución que no se entra en la cuestión de si procede o no la segregación de las fincas de reemplazo conforme a la legislación de Galicia por no haberse planteado.

  1. Segregación. No basta la mera oposición del colindante ni las dudas del registrador cuando no están motivadas ni justificadas.

La Resolución de 11 de mayo de 2018 (2.ª) se refiere a la inscripción de una segregación con la correspondiente representación gráfica que es alternativa a la catastral habiéndose seguido el procedimiento del artículo 199.2 LH, y advierte que en principio, dicho procedimiento se refiere a los supuestos de representación gráfica georreferenciada potestativa, y en este caso, como se trata de modificación de entidad hipotecaria, la representación gráfica georreferenciada es obligatoria, pudiendo realizarse por el procedimiento del artículo 9.b) LH sin necesidad de notificación a los colindantes sin perjuicio de hacerlo una vez inscrita la segregación, pero es requisito necesario que la representación gráfica alternativa respete la delimitación del perímetro de la finca matriz, y en el presente caso no ocurre tal cosa por lo que es necesario acudir al procedimiento del artículo 199.2 LH tal como se ha hecho, pero el registrador no admite la inscripción de la segregación porque se ha opuesto un colindante, pero no basta tal oposición pues a pesar de ésta el procedimiento, al ser de jurisdicción voluntaria, puede continuar, y el registrador ha de fundamentar la negativa sin que baste la mera oposición, y en el presente caso, toda la argumentación del Registrador se fundamenta en la presunta invasión de una finca colindante como consecuencia de la inscripción de la representación gráfica de la finca segregada, sin identificar la concreta finca registral presuntamente afectada por la pretendida inscripción de representación gráfica, ni motivar adecuadamente cuáles son las dudas de identidad que impedirían la inscripción de dicha representación gráfica georreferenciada de la finca (cfr. Resoluciones de 13 de septiembre de 2017 y 10 de abril de 2018), por lo que no pueden considerarse fundados los motivos por los que existen las dudas de identidad, ni las razones por las que la oposición del colindante catastral debe prevalecer sobre la solicitud de la representación gráfica alternativa de la porción segregada. Por todo ello la calificación no puede ser mantenida y, en consecuencia, el recurso debe estimarse. La Resolución también se ocupa de las dudas de identidad en estos supuestos, que pueden referirse a la posible invasión de fincas colindantes, o a la coincidencia con otra representación gráfica o con el dominio público, y también observa que para la calificación registral el registrador puede servirse de la aplicación gráfica informática, advirtiendo igualmente que en casos de segregación, cabe la inscripción de ésta y su representación gráfica georreferenciada aunque no se solicite la inscripción del resto, y también advierte que en el presente caso, no había coincidencia entre el resto real y el resultante del Registro por existir una expropiación pendiente para autovía, pero esto no constituye obstáculo para la inscripción del resto, conforme al artículo 47 RH, si bien no se ha planteado esta cuestión en el recurso.

  1. Segregación: no bastan los informes técnicos de los colindantes que no obligan a la registradora y que en el caso planteado no son convincentes. No está previsto ningún traslado al promotor de las alegaciones de los colindantes.

La Resolución de 27 de septiembre de 2018 (2.ª) se refiere a una operación de segregación en la que se aporta representación gráfica alternativa a la catastral y una vez tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, que en principio, tratándose de segregación cabría la aplicación del artículo 9.b) LH, pero que en este caso es el adecuado por no tratarse de los casos del artículo 9.b) LH, y lo que ha ocurrido es que en la tramitación del procedimiento ha habido la oposición de dos colindantes que han presentado informes técnicos, aceptada su solución por la registrador en su calificación, si bien la oposición de los colindantes por sí sola no excluye la inscripción de la representación gráfica, y así en este caso, en cuanto a uno de los informes técnicos se alude a un litigio en la finca resto, que no se ha acreditado, y se dice también que hay una edificación, sin que tampoco afecte a la identidad, y en cuanto al otro informe se dice que en la descripción del interesado no se menciona una servidumbre de paso, pero en relación con la inscripción de la representación gráfica sólo debe hacerse referencia al dominio sin perjuicio de los derechos reales que pueden inscribirse conforme al artículo 13 LH si sus titulares tienen título para ello, por lo que es inscribible en este caso la representación gráfica georreferenciada, advirtiendo la Resolución respecto a la alegación del titular relativa a que no se le han aportado las alegaciones de los colindantes, que no está previsto este trámite en el artículo 199 LH, pudiendo eso sí, cualquier interesado por su cuenta solicitar certificación registral de tales alegaciones o informes de los colindantes al amparo del artículo 342 RH, por lo que esto no constituye obstáculo para la inscripción, pero en todo caso es inscribible la representación gráfica por lo dicho anteriormente.

  1. Segregación y descripción de resto con representación gráfica alternativa en la que se presenta informe de validación catastral, que es suficiente en este caso.

La Resolución de 28 de noviembre de 2018 (3.ª), en relación con una escritura de segregación en la que previamente se modifica la medida superficial de la finca en base a certificación catastral descriptiva y gráfica acompañando, además, el informe de validación gráfica catastral de las fincas resto y segregada, la Resolución entiende, frente a la calificación registral negativa, que no es necesario tramitar el procedimiento de rectificación descriptiva notarial del artículo 201.1 LH, porque cabe aplicar también el procedimiento de incorporación de la representación gráfica del artículo 199 LH aunque no se haya solicitado expresamente su iniciación, pues se ha acompañado la certificación catastral descriptiva y gráfica y el informe de validación catastral, sin que tampoco sea necesario rectificar previamente la descripción de la finca por tratarse de una medición superior al 10%, pues en tal caso, ya no se podrá utilizar el procedimiento de la letra b) del artículo 9 LH, pero sí el del 199 LH, y en cuanto a la representación gráfica alternativa que no se ha incorporado todavía al Catastro, la aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplir los requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b) (cfr. Resolución de 6 de febrero de 2018). Es más, la mera aportación del informe de validación gráfica catastral es suficiente para lograr la inscripción de la representación gráfica alternativa solicitada, pues a través del correspondiente código seguro de verificación, a través de la Sede Electrónica del Catastro, se podrá obtener el archivo en formato GML que contiene la representación gráfica.

  1. No hay invasión del dominio público ni se ha producido todavía la cesión al Ayuntamiento del terreno destinado a viales.

La Resolución de 5 de marzo de 2019 declara inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral en el procedimiento del artículo 199 LH, porque no se trata de ninguna invasión del dominio público, ya que en el informe del Ayuntamiento se indica su destino a viales, pero todavía no se ha producido la cesión ni se opone el Ayuntamiento, y en cuanto a las alegaciones de un colindante, ello no suspende la tramitación, sino que puede ser tenido en cuenta por el registrador pero con juicio motivado y en este caso no hay invasión del dominio público sino al contrario, el acto de segregación permite identificar la finca para en el futuro facilitar la cesión, conforme al artículo 30.4 del Reglamento de inscripción de 4 de julio de 1997.

  1. Se admite la representación gráfica alternativa elaborada por arquitecto, respecto a la agrupación de dos fincas resultantes de reparcelación urbanística que en este caso se admite por no haber apenas diferencia de superficie como consecuencia de la agrupación (0,72%). Pero véanse otras Resoluciones con circunstancias del caso distintas respecto a la reparcelación como obstáculo para la inscripción de la representación gráfica alternativa.

Según Resolución de 23 de febrero de 2022 (2.ª), es inscribible la representación gráfica alternativa elaborada por arquitecto que se une a escritura pública de agrupación de dos fincas registrales procedentes de una reparcelación, sin que haya apenas una diferencia de superficie como consecuencia de la agrupación, del 0,72%, cabiendo la rectificación de fincas procedentes de reparcelación sin necesidad de nuevo expediente (Resolución de 19 de diciembre de 2019), cuando no se altera la realidad física de las mismas, como aquí ocurre, y además, el registrador no motiva las dudas de identidad de la finca pues sólo se remite a la oposición de un colindante, por lo que no está justificado el rechazo de la representación gráfica alternativa aportada, al cumplirse todos los requisitos del artículo 9 LH.

  1. El exceso de cabida importante no impide la inscripción si no se alegan otros motivos de duda.

La Resolución de 15 de junio de 2020 (5.ª) no ve obstáculo para la inscripción de la representación gráfica alternativa por el simple motivo que expresa la registradora de existir un importante exceso de superficie respecto a la catastral, sin alegar otros motivos de duda, máxime cuando ya se ha rectificado el Catastro según la Sede Electrónica.

  1. Agrupación con existencia de caminos entre porciones. No es obstáculo para la inscripción.

La Resolución de 16 de julio de 2020 (2.ª) declara que es inscribible una escritura de agrupación de fincas aportándose representación gráfica de la que resulta una disminución de cabida, en que se tramitó el expediente del artículo 199 LH, alegando el registrador que las fincas agrupadas no eran colindantes porque estaban atravesadas por un camino y que se invadía el dominio público así como una finca colindante, pero según la Resolución el hecho de que existan caminos entre las fincas no impide considerar que son fincas colindantes, pues ello no implica división de finca sino un único objeto jurídico y, además, en el Catastro no figura camino público alguno, por lo que ha de estarse al Catastro conforme al art. 3 del texto refundido de la Ley del Catastro, ni la referencia en los linderos a camino según el Registro prejuzgue si se trata de camino público o privado, y en fin, el camino no afecta a ninguna invasión de bien de dominio público sino que sería una finca discontinua si resultase de la descripción, pero es innecesario plantear esto tratándose de un camino privado en el interior de la finca, pues en caso de duda debe comunicarse a la Administración pública, y el mero indicio o sospecha de invasión no es suficiente, siendo además que el Ayuntamiento no se ha opuesto de la agrupación al ser notificado y en el inventario municipal el camino consta de titularidad pública. En cuanto a la posibilidad de servidumbre de paso a favor del colindante, no consta en el Registro tal servidumbre, ni impide la inscripción de la agrupación, pues la servidumbre debería constar constituida e inscrita. Por lo que se refiere a la oposición de los colindantes en el expediente, no basta que el Registrador alegue esa oposición, sino que debe motivar la invasión de fincas colindantes, pues la mera oposición sin fundamentar no es suficiente ni tampoco la mera superposición de parcelas, pues de la representación gráfica alternativa sobre la cartografía catastral no se aprecia que la representación gráfica que se pretende inscribir invada la finca catastral colindante.

  1. No hay obstáculo para la inscripción a pesar de la oposición del colindante y de dudas no concretadas, sin que sea aplicable el artículo 201.1.e LH por no estar inscrita la reparcelación.

La Resolución de 14 de junio de 2021 (2.ª) se refiere a un supuesto de dudas de la registradora respecto a la rectificación de la superficie de la finca ya consignada en el Catastro y validada por el mismo, tramitado el procedimiento del artículo 199 LH, teniendo en cuenta la oposición de un colindante que se opone a la superficie que se asigna a la finca y que hay una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, y la Resolución entiende que procede revocar la calificación registral, porque resulta destacable que la oposición del colindante, aunque debidamente sustentada con informe y representación gráfica georreferenciada elaborada por técnico, evidencian que no existe conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas, pues en todo caso quedan respetados los linderos de la finca de quien se ha opuesto a la inscripción pretendida, existiendo además una indefinición del colindante sobre la cabida atribuida a la finca objeto del procedimiento, basándose además la oposición del colindante en la circunstancia de proceder la finca de un proyecto de reparcelación sin que, del historial registral resulte que el proyecto de reparcelación conste inscrito, de tal modo que no sería de aplicación la regla contenida en el artículo 201.1.e) de la Ley Hipotecaria a este caso, y sin poderse formular un pronunciamiento expreso acerca de si con la inscripción de la representación gráfica propuesta se altera la geometría de la finca respecto de la que tenía al tiempo de aprobarse el proyecto de equidistribución y que justificaría la negativa de la registradora. Y en cuanto a las dudas de invasión del dominio público, conforme señaló la Resolución de 5 de junio de 2018, resulta esencial la comunicación a la Administración titular del dominio público afectado a efectos de valorar si efectivamente se produce dicha invasión, y en el caso que nos ocupa, fue practicada la notificación prevista en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al Ayuntamiento, como colindante posible afectado por la inscripción de la representación gráfica que se pretende a juicio del registrador, resultando que este último no formuló alegación ni oposición alguna. Asimismo, se notificó a la Demarcación de Costas, que, no sólo no formuló alegaciones, sino que levantó acta de replanteo del deslinde del dominio público marítimo-terrestre, de tal manera que, elaborada la representación gráfica sobre la base del mismo, queda excluida cualquier posibilidad de invasión del demanio.

  1. Agrupación inscribible por no fundamentarse adecuadamente las dudas de identidad sin que baste la oposición de dos colindantes.

La Resolución de 18 de febrero de 2020 (1.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa de una finca resultante de agrupación, que se tramita conforme al artículo 199 LH con modificación de la superficie registral, pero es inscribible porque no se fundamentan en la nota calificadora las razones que impidan la incorporación al folio real de la finca, sin que baste la oposición de dos colindantes, porque no basta afirmar que son correctas las coordenadas catastrales y no la representación alternativa, pues a pesar de la presunción de veracidad del dato catastral, no goza del amparo del principio de legitimación registral que establece el artículo 38 LH en relación con el artículo 10.5 LH, y además, en las fincas colindantes no consta identificada su referencia catastral ni la correspondencia de las fincas registrales con las parcelas catastrales colindantes.

  1. Segregación. No se justifican las dudas de identidad existiendo además validación catastral a pesar de la oposición del colindante.

La Resolución de 31 de julio de 2020 (1.ª) entiende que no cabe mantener las dudas de identidad de la parcela segregada por la mera oposición del colindante que alegó en el expediente del artículo 199.2 LH que invadía su finca, pues las dudas del registrador las tiene que motivar o fundar el registrador y en este caso, además, de existir validación catastral no se aprecia que se invada la finca colindante.

  1. Cabe admitir la representación gráfica alternativa aunque la finca no tenga de momento referencia catastral por ser un diseminado, que no impide que se pueda obtener posteriormente, sin que haya dudas de identidad.

La Resolución de 10 de diciembre de 2020 (4.ª) entiende que procede iniciar el procedimiento de representación gráfica alternativa que se solicita para la rectificación descriptiva de finca segregada que carece de referencia catastral y también lo es la declaración de obra nueva sobre la finca aunque el diseminado en que consiste la construcción no tenga referencia catastral, pues para estos casos uno de los procedimientos es el de representación gráfica alternativa y así obtener luego la referencia catastral, siendo que la referencia catastral es una circunstancia más del asiento, cuya falta no impide que se inste el procedimiento de representación gráfica alternativa, sino que es uno de los supuestos en que se prevé éste, porque en el presente caso no resultan justificadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la tramitación del expediente para la inscripción de la representación gráfica alternativa, ya que se limita a rechazar la inscripción en base a que la registral carece de referencia catastral propia, pero sin que el motivo fundamental de la denegación de la incorporación de la representación gráfica aportada resulte ser la falta de correspondencia entre ésta y aquélla, por lo que lo procedente será iniciar la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria; y por lo que se refiere a la declaración de obra nueva, la expresión de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, conllevan la ubicación indudable de ésta en el territorio, por lo que en caso de situarse todo o parte de las coordenadas en los límites de la finca quedará determinada siquiera parcialmente la ubicación de la finca, y consecuentemente la de la finca colindante, con riesgo de que la determinación y constancia registral de esta ubicación se realice sin intervención alguna de los titulares de fincas colindantes, tal y como prevén los artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de este expediente, consta en la escritura el CSV del informe catastral de ubicación de construcciones que, superpuesto sobre la representación gráfica resultante del informe de validación también aportado evidencian la indudable ubicación de la construcción declarada sobre la finca cuya inscripción de representación gráfica alternativa se solicita, debiendo rechazarse este motivo de suspensión de la nota calificadora.

  1. Cabe admitir la representación gráfica alternativa sin aportar certificación catastral cuando la finca no existe en el Catastro, pues se trata de una cuestión técnica catastral a la que es ajena el interesado. Interpretación de una frase del artículo 199.2 LH.

La Resolución de 23 de julio de 2021 (5.ª) se refiere a un supuesto del artículo 199 LH en que la registradora deniega la inscripción de la georreferenciación solicitada por invasión del dominio público ante la alegación de ADIF que manifiesta su oposición a la rectificación y delimitación de la finca, porque no se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca ni validación catastral positiva respecto a la aportación de la representación gráfica alternativa, que sólo cabe cuando no hay certificación catastral en el supuesto del artículo 206 LH pero no en el caso del artículo 199.2 en que se exige que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica conforme al apartado 12.ª de la Resolución conjunta DG, pero la presente Resolución estima el recurso y admite la inscripción de la representativa gráfica alternativa, porque el artículo 199.2 debe ser interpretado como si dijera «cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no existe o no se corresponde con la realidad física de la finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descripción y gráfica, si ésta existiera, una representación gráfica alternativa», y ello es conforme con la Resolución de 18 de diciembre de 2020 para un supuesto de inmatriculación en concordancia con la Resolución de 22 de septiembre de 2017, porque se trata de una cuestión técnica del Catastro que no recoge la finca, y ello es ajeno al interesado y a la institución registral, bastando en tal caso la representación gráfica alternativa.

  1. Cabe la inscripción de la georreferenciación gráfica alternativa de segregación de finca que se agrupa con otra por tratarse de dudas injustificadas y ello a pesar de la oposición de un colindante.

La Resolución de 4 de abril de 2022 (2.ª) se refiere a una georreferenciación gráfica alternativa respecto a una escritura de segregación de una porción que se agrupa con otra finca, siendo una georreferenciación necesaria para la inscripción, al producirse una reordenación del terreno de dos fincas registrales, mediante la segregación de una parte de una y su posterior agrupación a otra, conforme al artículo 9.a), primer párrafo, de la Ley Hipotecaria, siendo inscribible a pesar de la oposición de un colindante, pues las rectificaciones de superficie están justificadas con un informe realizado por un ingeniero técnico agrícola e ingeniero agrónomo colegiado, que realiza una georreferenciación alternativa a la catastral y la oposición del colindante no pone de manifiesto de forma evidente un conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas, siendo inexacta su afirmación de que no se aporta soporte técnico alguno que legitime el aumento de superficie que pretende a costa, entre otros, de los propietarios de las fincas colindantes», pues se aporta una georreferenciación alternativa a la catastral, en la que se incorporan los archivos GML de las operaciones de modificación efectuadas, sin que se acredite que el aumento de superficie se hace a costa de otros propietarios de fincas colindantes, y además, el registrador ha de calificar acudiendo a su herramienta de calificación registral gráfica, homologada por la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016 y ha de fundar sus dudas, no solo en la oposición el colindante, sino también atendiendo al contenido del Registro y de lo que resulte de esta herramienta de calificación registral, superponiendo los archivos GML aportados con lo que resulte de la capa auxiliar de georreferenciaciones identificadas por el registrador, que resulten del contenido del Registro, por todo lo cual se revoca la calificación registral en este caso y se declara inscribible la representación gráfica alternativa.

  1. Rectificación de descripción en representación gráfica alternativa con fichero informático en formato PDF y la impresión del mismo incorporada a la escritura, pero debe venir reflejado en formato GML y con el informe técnico pero el defecto es fácilmente subsanable

La Resolución de 4 de febrero de 2020 (4.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa en una escritura pública de rectificación de otra en que se modifica la descripción de una finca registral según informe técnico y representación gráfica alternativa en fichero informático en formato PDF y la impresión del mismo, que se incorpora a la citada escritura, y la Resolución entiende que, conforme a la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, que debe venir reflejado en formato GML y con el informe técnico que se exprese sobre la representación gráfica catastral para comprobar las diferencias de la modificación y una serie datos complementarios, faltando en este caso el citado formato y datos correspondientes, pero debe destacarse que el defecto será fácilmente subsanable, ya que el punto 4 del repetido apartado séptimo de la Resolución Conjunta prevé que se puede solucionar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el citado número 4, a cuyo efecto, cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada, y actualmente, se encuentra disponible dicho servicio de validación, que proporciona un informe, que puede acompañarse o incorporarse al título inscribible, cuyo código seguro de validación permite al registrador obtener el fichero informático con la representación gráfica que, una vez calificada positivamente y tramitado el procedimiento que corresponda, será incorporable al folio registral en cumplimiento de la normativa citada. En cambio, la citada Resolución no considera defecto en este caso la falta de aportación del título rectificado cuando consta en el propio título que se presenta, la falta de aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica y la ausencia de manifestación expresa de no ajustarse la descripción contenida en Catastro a la realidad física del inmueble.

  1. Finca discontinua formada por dos porciones, pudiendo presentarse dos representaciones gráficas alternativas en formato GML y cabe que el registrador obtenga en la Sede Electrónica del Catastro el informe de validación catastral con el cumplimiento de las condiciones técnicas de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020.

La Resolución de 1 de junio de 2021 (4.ª) declara que, tratándose de finca formada por dos porciones no colindantes por hallarse dividida la finca por un camino, cabe que para la inscripción de la representación gráfica alternativa y rectificación de descripción, se aporten dos representaciones gráficas para cada una de las porciones que conforman la finca, tal como resulta del informe de validación gráfica que se incorpora al acta, pues tal posibilidad debe reputarse plenamente válida, ya que así resulta expresamente del punto 7.2.c) de la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 invocada por el notario autorizante del acta, sin que se contenga ninguna otra precisión sobre tal extremo en la posterior Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, a lo que cabe añadir que ya este Centro Directivo ha reiterado la posibilidad de que una finca registral pueda corresponderse con varias representaciones gráficas (cfr. «Vistos») al prever la propia Resolución conjunta de 2015 que la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales. Ello no es óbice para que también pueda practicarse la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca contenida en un único archivo GML en formato multipolígono, aun sin la aportación del informe de validación gráfica catastral, siempre que se dé cumplimiento a las prescripciones técnicas contenidas en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, lo cual exigirá que el técnico que suscriba la representación gráfica declare, bajo su responsabilidad, que el trabajo se ha ejecutado cumpliendo las especificaciones técnicas contenidas en la citada Resolución, siguiendo la metodología especificada, no estar incurso en causa alguna que le impida o limite el ejercicio legítimo de su profesión o de incompatibilidad legal para su realización, así como el cumplimiento de los requisitos técnicos especificados en la misma.

  1. No están justificadas las dudas de identidad por no bastar la mera oposición de la Alcaldía sin aportar documentación alguna

La Resolución de 12 de mayo de 2022 (3.ª) se refiere a un expediente del artículo 199.2 LH habiéndose opuesto durante la tramitación la Alcaldesa en un escrito en que manifiesta que la zona destinada a aparcamiento público de 308 m² de la finca está incluida de forma errónea aportando coordenadas y fotografías de dicha zona, y el registrador concluye en su nota de calificación que existen dudas fundadas sobre la identidad de la rectificación y de la representación gráfica alternativa, pero la sociedad interesada en el expediente alega que no se trata de ningún aparcamiento público sino privado, y la Resolución, respecto al escrito de la alcaldesa no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios, pues no aporta prueba documental alguna ni certificación administrativa sobre invasión del dominio público municipal, ni expresa si la zona de aparcamiento público pertenece al Ayuntamiento, ni acredita el titular catastral de la zona ni si se trata de bien de naturaleza patrimonial o demanial, siendo además obligatoria la inscripción de sus bienes, por todo lo cual, aun tratándose de la oposición en el expediente de un colindante cualificado como es el Ayuntamiento su escrito no es suficiente, por lo que se declara inscribible el expediente.

La Resolución de 8 de mayo de 2023 (2.ª) reitera la doctrina anterior por lo que falta motivación suficiente de la calificación registral negativa cuando se basa exclusivamente en la oposición de dos colindantes.

  1. No basta la mera oposición de los colindantes cuando los documentos aportados revelan que no hay invasión de fincas colindantes.

La Resolución de 11 de octubre de 2022 (8.ª) admite la inscripción de la georreferenciación gráfica alternativa a la catastral pues no basta la mera oposición de los titulares registral y catastral de la finca colindante, frente a la fundamentación del técnico que hace la georreferenciación, sin que se acredite invasión de la construcción colindante que todos reconocen que llega hasta el muro medianero de ambas fincas y tras superponer la cartografía catastral con la ortofoto oficial del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea resulta que «tal superposición visual e indiciaria es mínima, y posiblemente inferior al margen de tolerancia gráfica entre la representación catastral y la foto interpretada, tal como consta definido en la Res. Conjunta DGSJFP y DG del Catastro 23.09.2020 y cuando el registrador de la propiedad no aplique el margen de tolerancia deberá motivar su decisión en un informe que se incorporará al expediente, que no consta en el presente caso.

  1. Es inscribible la representación gráfica alternativa porque no basta la mera oposición de los colindantes que no acreditan título de propiedad suficiente.

La Resolución de 11 de octubre de 2022 (9.ª) declara inscribible la georreferenciación de una finca a pesar de que durante la tramitación se presentó oposición por quienes dicen ser titulares de una vivienda que se encuentra en situación de engalaberno respecto de la que es objeto del expediente porque la mera oposición de los colindantes no es causa suficiente para denegar la georreferenciación, siendo que en el presente caso las opositoras no son ni titulares registrales de finca alguna, ni alegan ni acreditan ser titulares catastrales de ningún inmueble colindante. Y el título de propiedad que aportan (escritura de compraventa a su favor) está otorgado como vendedor por quien tampoco alegó ni acreditó ser titular registral ni catastral de finca ni inmueble algún, ni tener ningún título de propiedad de su previa adquisición, por lo que, si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del expediente.

  1. Es inscribible la representación gráfica alternativa por no ser suficientes los certificados catastrales en que se basa el opositor colindante frente a los datos aportados por el promotor del expediente.

La Resolución de 30 de enero de 2023 (5.ª) admite la inscripción de la georreferenciación gráfica alternativa a la catastral por no tener suficiente entidad la oposición de los colindantes que no puede por sí sola servir para fundar la nota calificadora cuando dicha oposición se basa exclusivamente en certificados catastrales cuando éstos no son suficientes para acreditar una invasión de sus fincas, máxime cuando la finca inscrita a favor del opositor consta inscrita con superficie inferior a la del Catastro y cuando la finca del promotor del expediente coincide con la geometría de la unidad de ejecución urbanística, revelando además los linderos registrales de la finca del oponente que la franja de terreno cuya invasión se alega que no supone tal invasión sino que está dentro de la finca registral del promotor.

* LXVI Tercer grupo: las numerosas Resoluciones DG más recientes en que se declara que están justificadas las dudas de identidad por lo que no se admite la representación gráfica alternativa del apartado 2 del artículo 199 LH

  1. Dudas sobre invasión del dominio público con un escrito de la Administración autonómica de Andalucía sobre posible afección a monte público

La Resolución de 14 de enero de 2019 entiende que no es inscribible la representación gráfica alternativa por el procedimiento del artículo 199 LH cuando en el expediente se incorpora un escrito de la Delegación Territorial de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía en Almería acerca de que existe posible afección a monte público como se demuestra en el croquis que se acompaña al informe del artículo 22 de la Ley de Montes, en relación con un monte no deslindado aunque no esté incluido en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública, que es de carácter administrativo, existiendo dudas fundadas del registrador acerca de la invasión del dominio público.

  1. Segregaciones y resto con dudas motivadas sobre invasión de fincas colindantes con posición de sus titulares aportando planos y documentos. La legitimación de los herederos de los colindantes queda a la apreciación del registrador

La Resolución de 18 de febrero de 2019 se refiere a unas segregaciones de la finca matriz aportándose representación gráfica alternativa a la catastral de la porción segregada y del resto de finca comprendiendo una serie de parcelas catastrales y pretendiendo también la rectificación del resto para acomodarla a la menor superficie del Catastro, habiéndose seguido el procedimiento del artículo 199.2 LH, y no es inscribible porque el registrador ha justificado sus dudas respecto a la invasión de fincas colindantes y se han opuesto en el procedimiento varios colindantes aportando planos y documentos, no cabiendo tampoco que se pueda discutir en el expediente y en el recurso gubernativo acerca de la condición o no de heredero y del apoderado de los colindantes pues queda a la apreciación del registrador.

  1. Dudas fundadas sobre invasión del dominio público con oposición expresa del Ayuntamiento

La Resolución de 20 de marzo de 2019 (2.ª) se refiere a la pretensión de inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral en la que el registrador manifiesta dudas de identidad por una posible invasión de dominio público existiendo oposición expresa por parte del Ayuntamiento manifestada en el curso del procedimiento del artículo 199.2 LH porque según las coordenadas georreferenciadas de la parcela, ésta ocuparía suelos calificados como viario en el Plan General de Ordenación Urbana, y aunque se hace precisa la aprobación del correspondiente proyecto de equidistribución para que tenga lugar el traspaso de la titularidad de los terrenos de cesión obligatoria previstos por el planeamiento y sus instrumentos de ejecución, adquiriendo así el carácter demanial, en este caso, dada la oposición terminante del Ayuntamiento poniendo de manifiesto una situación de alteración de la configuración física de la finca que implicaría invasión de dominio público, no cabe la inscripción.

  1. Dudas fundadas por la enorme desproporción de superficie y posibles operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos

Las Resoluciones de 28 de marzo de 2019 (2.ª y 3.ª) se refieren a la inscripción de un expediente del artículo 199.2 LH respecto a una representación gráfica alternativa a la catastral y consiguiente rectificación de su descripción en el que el registrador alega dudas de identidad por la presentación simultánea de otras rectificaciones superficiales de otras porciones segregadas de su misma matriz, unido a una enorme desproporción entre la superficie de la finca respecto de la representación gráfica aportada, por lo que no es inscribible pues el registrador ha puesto de manifiesto con detalle una serie de circunstancias que justifican las dudas, y además, una enorme desproporción en la superficie de la representación gráfica respecto de la que figura inscrita y la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

  1. Agrupación que comprende tres parcelas catastrales en que se modifica no sólo la superficie sino los linderos fijos y móviles

La Resolución de 24 de julio de 2019 (5.ª), en relación con la inscripción de una agrupación de fincas aportándose representación gráfica alternativa a la catastral de la finca resultante de la agrupación, que comprende tres parcelas catastrales sin alteración de su perímetro, pretendiéndose la descripción de las fincas que se agrupan que, según el Registro suman una superficie de 6249 m² mientras que las parcelas catastrales suman 6.234 m², modificándose los linderos fijos y móviles que figuran en el Registro, declara dicha Resolución que, como el título expresa rectificaciones descriptivas, no sólo de superficie, sino también de linderos fijos y móviles, de cada una de las fincas que se agrupan, ello que justifica la realización de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, a pesar de que el interesado entiende que no debió seguirse dicho procedimiento, y en este caso, son fundadas las dudas de la registradora, pues las circunstancias físicas que caracterizan las fincas objeto de este expediente dificultan que pueda precisarse la identidad y correspondencia entre la descripción de literaria de las fincas y la de sus colindantes que figuran en el Registro con la representación gráfica que pretende inscribirse, y además, las dudas quedan corroboradas con otros datos y documentos que obran en el expediente, en particular la oposición de varios colindantes, que aunque en el expediente del artículo 199 no tienen por qué ser vinculantes, algunas de cuyas alegaciones se encuentran fundamentadas y respaldadas documentalmente, con referencia a informe técnico topográfico. Todo ello evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que estará reservada a los tribunales de justicia. Toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al procedimiento del deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

  1. Posible invasión del dominio público y oposición del Ayuntamiento

La Resolución de 29 de noviembre de 2019 (4.ª) se plantea si es inscribible una escritura de segregación y compraventa respecto a la cual una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH y transcurridos veinte días desde la recepción de la última de las notificaciones, se deniega la inscripción porque parte de las parcelas segregadas invaden un camino de dominio público y el Ayuntamiento se opuso y manifestó su intención de proceder a la revisión de oficio de la licencia de segregación concedida, y la Resolución declara que no es inscribible dicho expediente confirmando la calificación registral, pero sin necesidad de valorar la eficacia de la licencia de segregación concedida, que goza de presunción de validez y sin perjuicio de su revisión, en su caso, pues a los efectos de la representación gráfica alternativa aportada en este caso, concurre uno de los supuestos legales que justifican por sí solo su denegación, como es la «posible invasión del dominio público» –artículo 9 de la Ley Hipotecaria–, puesta de manifiesto motivadamente en el citado informe municipal que es la forma de intervención administrativa considerada como suficiente por el legislador en el procedimiento registral regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con todos los preceptos de los que resulta que el registrador debe velar por la protección del dominio público, esté o no inscrito, sin perjuicio de la resolución administrativa, en revisión o eventual deslinde, o judicial, que posteriormente pueda recaer con carácter definitivo. Por ello, la defensa de los derechos del propietario, en este caso, debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial que corresponda, dado el limitado ámbito del procedimiento registral. En el presente caso, la Resolución advierte que resultan fundamentales a estos efectos los distintos informes emitidos por el Ayuntamiento de los que resulta que el camino consta en el Catastro de Riqueza Rústica de 1957, si bien no se encuentra incluido en el Inventario Municipal ni en el Planeamiento Urbanístico en vigor (Normas Subsidiarias Municipales y el Plan Insular de Ordenación de Fuerteventura) y, en particular, el escrito de oposición firmado por el alcalde-presidente del Ayuntamiento de La Oliva. oponiéndose al expediente por afectar la base gráfica que se pretende inscribir a la parcela catastral con referencia XXX, y definida como vía de comunicación de dominio público. Y como puede comprobarse, en la descripción registral de la finca segregada, consta como lindero norte el camino que «conduce de (…)». Por su parte, en el Catastro, el citado camino consta con referencia catastral XXX, Polígono 5 Parcela XXX, «CM (…) La Oliva (Las Palmas), VT Vía de comunicación de dominio público». Además, resulta de los respectivos informes de validación gráfica aportados para formalizar la segregación, así, en uno de los informes de validación gráfica con código seguro de verificación: «(…), la parcela con referencia catastral XXX es afectada parcialmente por la representación gráfica alternativa, siendo la superficie afectada 512 m²»; por su parte, en otro informe de validación gráfica con código seguro de verificación: «la superficie afectada es 14 m²». Por lo que estos elementos son suficientes para fundar la calificación negativa de la inscripción gráfica y, en consecuencia, de la segregación.

  1. Finca que linda con zona marítimo-terrestre y debe aportarse certificado de costas que corresponde al interesado

La Resolución de 24 de julio de 2019 (7.ª) declara que no es inscribible la compraventa de unas fincas que según la certificación del Servicio de Demarcación de Costas invaden parcialmente la zona marítimo-terrestre, y este defecto podría subsanarse mediante la aportación de una representación gráfica georreferenciada de la finca que respete los límites del dominio público. Tal delimitación gráfica de la finca no compete en ningún caso elaborarla al registrador, como parece exigir el recurrente en su escrito de recurso y a lo que se referirá el siguiente fundamento de esta Resolución. Y en todo caso deberá quedar acreditado (conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria en relación con la legislación de Costas) que la delimitación de la finca no invade el dominio público, ya sea porque al registrador le consten los límites georreferenciados del mismo o bien porque así lo certifique el Servicio Periférico de la Demarcación de Costas, sin que sea aplicable al procedimiento registral el artículo 28 de la Ley de procedimiento administrativo de 2015, relativo a que no se tienen que aportar documentos que obren en las Administraciones Públicas, pues el procedimiento registral tiene su propia normativa sobre aportación de los títulos y el registrador sólo está obligado a exigir que se aporte la certificación de Costas como aquí se ha hecho, pero no describir ni determinar la finca una vez que dicha certificación señala que invade parcialmente el dominio público.

  1. Posible invasión de finca colindante. Pero la supuesta falta de legitimación del colindante corresponde determinarla al registrador

La Resolución de 6 de agosto de 2019 (5.ª) se refiere a una escritura de segregación y agrupación con exceso de superficie y aportación de representación gráfica alternativa y el registrador en procedimiento del artículo 199 LH no admite la inscripción por existir dudas de identidad de la finca en virtud de posible invasión de la finca colindante, según alegaciones y documentos aportados en el expediente por dicho colindante, entendiendo la Resolución que procede confirmar la nota de calificación y en cuanto a la alegación del recurrente sobre falta de legitimación del colindante, corresponde determinarlo al registrador en el procedimiento, sin que el recurso gubernativo pueda extenderse a esta concreta cuestión, ya que se limita a la decisión de suspensión o denegación de la inscripción de la representación gráfica (cfr. artículos 199 y 326 de la Ley Hipotecaria) y a mayor abundamiento, respecto a la legitimación como representante, en el presente caso el registrador aclara en su informe que quien formuló las alegaciones aportó escritura de poder acreditativa de su condición de apoderado de la sociedad titular colindante. Y en cuanto a las dudas de identidad por razón del exceso de superficie, en el presente caso el registrador en la nota de calificación acoge las alegaciones de un colindante, acerca de una posible invasión de la finca de su propiedad, el cual aporta como documentación en apoyo de las mismas diversos planos, mediciones y documentación pública. Siguiendo la doctrina de esta Dirección General (cfr. «Vistos»), no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición, pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa. En el caso de este expediente se efectúan alegaciones por quien afirma ser colindante, las cuales están sustentadas documentalmente y evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que pretende inscribirse, motivo por el que la calificación debe confirmarse, sin perjuicio del derecho del interesado a acudir al procedimiento de deslinde (artículo 200 de la Ley Hipotecaria) o al juicio declarativo que corresponda.

  1. Porción no inmatriculada que se pretende incorporar a la finca por tratarse ahora de dos términos municipales. Pero otras dudas sobre el certificado no son adecuadas, pero en conjunto no es inscribible

La Resolución de 16 de septiembre de 2019 (2.ª) declara que no es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral de una finca a efectos de la rectificación de su superficie confirmando varias de las dudas del registrador sobre la identidad de la mayor cabida que pretende inscribirse, pues la finca inicialmente constaba inscrita como radicada en determinado término municipal y ahora se extiende parcialmente por otro término, que podría encubrir la inmatriculación de una superficie colindante adicional ubicada en otro término municipal, para lo cual resulta adecuado el examen del historial registral. Y aun cuando la identidad total entre la descripción literaria y la gráfica en el título sólo se exige en los supuestos de inmatriculación (y sin perjuicio de que la descripción registral siempre será la que resulte de la representación gráfica, según dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria), es presupuesto de aplicación de cualquier procedimiento para la rectificación de descripción de la finca que se aprecie una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir, pudiendo encontrarnos en este caso ante el intento de aplicar el folio registral de una finca a una porción colindante adicional no inmatriculada, sin que constituya fundamento alguno a favor del recurrente que en inscripciones anteriores figurase que según reciente medición la finca tuviese esa mayor superficie y constase que se suspendía tal exceso de cabida, pues con independencia de la procedencia de su reflejo en el asiento respectivo, resulta evidente que la mayor cabida que ahora pretende inscribirse, a través de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, nunca ha tenido acceso al Registro. Pero se advierte que no están justificadas otras dudas del registrador consistentes en el lapso de tiempo comprendido desde la certificación del técnico y la presentación del acta solicitando la rectificación registral de la superficie, pues el mero transcurso del tiempo no implica la práctica de segregaciones o ventas a terceros, ni cabe atribuir imprecisión o falta de claridad y certeza al certificado del técnico al utilizar la expresión «parece corresponder» con ciertas referencias catastrales, y ello considerando que la delimitación gráfica de la finca resultante de dicho certificado no es totalmente coincidente con la catastral, por lo que la supuesta imprecisión no es tal, sino que es coherente con la solicitud del interesado, al pretenderse precisamente la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, y además, quedan bajo exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y que, en todo caso, el análisis de la correspondencia entre finca registral y parcela catastral entra dentro del ámbito de la función calificadora atribuida por las leyes al registrador de la Propiedad (artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

  1. Falta de identidad de la representación gráfica alternativa con la finca ya inmatriculada antes con superficie menor por lo que debe inmatricularse la nueva porción al no haber correspondencia

La Resolución de 18 de septiembre de 2019 (4.ª) declara no inscribible la rectificación de mayor superficie de la finca con 718 m² basada en la aportación de una representación gráfica alternativa, habiéndose previamente inmatriculado la finca con la superficie de 262 m² partiendo de la representación gráfica catastral y resulta evidente que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, y que, además, resulta de las propias afirmaciones del recurrente cuando dice que compró otra parte a otro señor. Y sin que altere esta conclusión las consideraciones del recurrente relativas a que ya en el título se expresó una mayor superficie, ya que la misma se expresó como una mera mención o manifestación, sin sustento documental gráfico alguno (según exigían y exigen las normas que regulan la inmatriculación de fincas, que imponen la total coincidencia descriptiva con Catastro) y ni siquiera resulta coincidente con la que ahora se pretende hacer constar. Además, respecto a la no iniciación del procedimiento por parte del registrador por esas dudas, señala la Resolución que las dudas de identidad pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es totalmente correcta la actuación del registrador en este aspecto (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 9 de junio de 2017).

  1. Falta de motivación de las dudas de identidad, lo que no significa que sea inscribible pues puede formularse nueva calificación sobre dudas de identidad

La Resolución de 9 de octubre de 2019 (1.ª) en relación con la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral dentro del procedimiento del artículo 199 LH, señala que la registradora se ha limitado a denegar la inscripción estimando las alegaciones presentadas por un interesado en las actuaciones de dicho procedimiento, la Resolución reitera que las dudas de la registradora han de expresarse y motivarse suficientemente y en el presente caso no resultan explicitadas en la nota de calificación las dudas de identidad que impiden la inscripción de la representación gráfica, ya que la registradora deniega la inscripción afirmando únicamente que se estiman las alegaciones formuladas, sin que las mismas se extracten, se reproduzcan o ni siquiera se anexen a la calificación para que el interesado pueda tener conocimiento de ellas para ejercer su derecho a la defensa. Por ello en el presente caso la nota de calificación es totalmente insuficiente, pues no se expresan en ella los motivos por los que la representación gráfica no es inscribible, sin que en el informe pueda subsanarse esta carencia, pues el recurrente no ha tenido posibilidad de contradicción. Se impide, además, que esta Dirección General pueda llegar a pronunciarse sobre el fondo del asunto. Incluso desde el punto de vista formal, la calificación ni siquiera se ordena en hechos y fundamentos de derecho, según prescribe el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, sin que tampoco exprese la más mínima motivación fáctica o jurídica. Por ello el recurso debe estimarse y la calificación revocase sin que ello signifique, como pretende el recurrente, proclamar la inscribibilidad del documento calificado (cfr. Resolución de 1 de marzo de 2019); de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrirse por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada (artículos 19 bis y 258 Ley Hipotecaria).

  1. Dudas justificadas de identidad atendiendo al informe técnico y con una desproporción de superficie muy notable

La Resolución de 9 de octubre de 2019 (3.ª), en relación con la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral del artículo 199 LH, declara justificadas las dudas de identidad señaladas por el registrador y así, respecto a la formación de la finca registral por dos parcelas catastrales, aunque no hay inconveniente en que ello suceda ni impide la coordinación catastral, en este caso deben estimarse justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resulta que nos encontramos ante una finca registral discontinua, sin que este hecho conste en la descripción registral de la finca, y además, en cuanto a la desproporcional superficial del exceso de cabida pretendido, aunque cabe rectificar la superficie aunque la rectificación excede del 10% pues, por una parte, la redacción legal no introduce ninguna restricción cuantitativa ni cualitativa al respecto, y por otra, los importantes requisitos, trámites y garantías de que está dotado tal expediente justifican plenamente esta interpretación sobre su ámbito de aplicación, pero debe apreciarse una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica, y ello no sucede en el caso de este expediente en el que la desproporción de superficie es tan notable que justifica la falta de identidad manifestada por el registrador de que exista correspondencia del recinto con la finca registral, lo que pueda dar lugar a la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias y negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro, por lo que el recurso debe ser desestimado. Sin embargo de lo expuesto, no puede admitirse el argumento del registrador relativo a que el certificado del técnico adolezca de imprecisión o de falta de claridad y certeza, al utilizar la expresión «parece corresponder» con ciertas referencias catastrales. Y ello considerando que la delimitación gráfica de la finca resultante de dicho certificado no es totalmente coincidente con la catastral, por lo que la supuesta imprecisión no es tal, sino que es coherente con la solicitud del interesado, al pretenderse precisamente la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. Además, como ha recordado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 4 de diciembre de 2006, 15 de mayo de 2015 o 20 de junio de 2019), quedan bajo exclusiva responsabilidad del técnico la veracidad y exactitud de las afirmaciones contenidas en el certificado por él expedido y que, en todo caso, el análisis de la correspondencia entre finca registral y parcela catastral entra dentro del ámbito de la función calificadora atribuida por las leyes al registrador de la propiedad (artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

  1. Oposición de colindante con informe de ingeniero agrónomo y datos y documentos que confirman las dudas de identidad

La Resolución de 20 de noviembre de 2019 (3.ª) se refiere a un expediente en que la registradora, una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, suspende la inscripción de la representación gráfica alternativa oponiendo dudas sobre la correspondencia entre la finca registral inscrita y la representación gráfica que se quiere inscribir, que supone un aumento de la superficie inscrita, generadas por la oposición del titular registral de una finca colindante, por posible invasión de la misma, y la Resolución entiende que las citadas dudas se confirman por los datos y documentos que obran en el expediente, resultando destacable el resultado de la comparación de las superficies registrales tanto de la finca a la que se refiere el expediente como de su colindante con sus correspondientes representaciones gráficas (tanto catastral como alternativa), a lo que cabe añadir la oposición expresa de un colindante, la cual se encuentra apoyada por un informe emitido por Ingeniero Agrónomo, que en base a fotografías aéreas y a la superposición de éstas sobre la cartografía catastral, que corroboran que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca propuesta por el recurrente. Y sin que sea atendible la alegación de usucapión por parte del recurrente de la mayor cabida, porque, siguiendo la resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 2014, podemos afirmar que se ha reiterado en innumerables ocasiones (vid., por todas, Resolución de 26 de abril de 2006), que la apreciación de la prescripción es tarea reservada a los órganos jurisdiccionales, doctrina que inicialmente elaborada en el ámbito de la prescripción extintiva, ha sido extendida también a la adquisitiva (vid. Resolución de 7 de marzo de 2018). Y toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

  1. Segregación. Invasión de camino público con oposición del Ayuntamiento con informes y documentos suficientes para la denegación sin perjuicio del procedimiento de deslinde

La Resolución de 29 de noviembre de 2019 (4.ª) se plantea si es inscribible una escritura de segregación y compraventa respecto a la cual una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH y transcurridos veinte días desde la recepción de la última de las notificaciones, se deniega la inscripción porque parte de las parcelas segregadas invaden un camino de dominio público y el Ayuntamiento se opuso y manifestó su intención de proceder a la revisión de oficio de la licencia de segregación concedida, y la Resolución declara que no es inscribible dicho expediente confirmando la calificación registral, pero sin necesidad de valorar la eficacia de la licencia de segregación concedida, que goza de presunción de validez y sin perjuicio de su revisión, en su caso, pues a los efectos de la representación gráfica alternativa aportada en este caso, concurre uno de los supuestos legales que justifican por sí solo su denegación, como es la «posible invasión del dominio público» –artículo 9 de la Ley Hipotecaria–, puesta de manifiesto motivadamente en el citado informe municipal que es la forma de intervención administrativa considerada como suficiente por el legislador en el procedimiento registral regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en concordancia con todos los preceptos de los que resulta que el registrador debe velar por la protección del dominio público, esté o no inscrito, sin perjuicio de la resolución administrativa, en revisión o eventual deslinde, o judicial, que posteriormente pueda recaer con carácter definitivo. Por ello, la defensa de los derechos del propietario, en este caso, debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial que corresponda, dado el limitado ámbito del procedimiento registral. En el presente caso, la Resolución advierte que resultan fundamentales a estos efectos los distintos informes emitidos por el Ayuntamiento de los que resulta que el camino consta en el Catastro de Riqueza Rústica de 1957, si bien no se encuentra incluido en el Inventario Municipal ni en el Planeamiento Urbanístico en vigor (Normas Subsidiarias Municipales y el Plan Insular de Ordenación de Fuerteventura) y, en particular, el escrito de oposición firmado por el alcalde-presidente del Ayuntamiento de La Oliva. oponiéndose al expediente por afectar la base gráfica que se pretende inscribir a la parcela catastral con referencia XX, y definida como vía de comunicación de dominio público. Y como puede comprobarse, en la descripción registral de la finca segregada, consta como lindero norte el camino que «conduce de (…)». Por su parte, en el Catastro, el citado camino consta con referencia catastral XX, Polígono 5 Parcela XXXX, «CM (…) La Oliva (Las Palmas), VT Vía de comunicación de dominio público». Además, resulta de los respectivos informes de validación gráfica aportados para formalizar la segregación, así, en uno de los informes de validación gráfica con código seguro de verificación: «(…), la parcela con referencia catastral XXXXX es afectada parcialmente por la representación gráfica alternativa, siendo la superficie afectada 512 m²»; por su parte, en otro informe de validación gráfica con código seguro de verificación: «la superficie afectada es 14 m²». Por lo que estos elementos son suficientes para fundar la calificación negativa de la inscripción gráfica y, en consecuencia, de la segregación.

  1. Dudas respecto a finca colindante y un patio, con oposición del colindante con informe técnico y numerosa documentación

La Resolución de 4 de diciembre de 2019 (3.ª), se plantea si es o no inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, en que, una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción oponiendo dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante inmatriculada, procedente por segregación de la que pretende inscribir su representación, en base a la oposición del titular registral de la misma, que alega, en síntesis, diversas cuestiones acerca de errores en varios títulos otorgados por el recurrente (dos segregaciones previamente realizadas o declaración de obra nueva), que la superficie correcta es la que refleja el Catastro y que se invade un patio perteneciente a la finca de su titularidad y la existencia de reclamaciones extrajudiciales sobre la titularidad de dicho patio, acompañando también un informe técnico sobre superficie de su finca, y la Resolución entiende que, en este caso, resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra finca inmatriculada, siendo destacable que la oposición del colindante se fundamenta con informe técnico y abundante documentación que se aporta al expediente y que pone de manifiesto tal conflicto, por lo que, toda vez que existen dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

  1. No cabe porque hay correlación entre la superficie que se pretende aumentar y la que disminuye de la finca colindante

La Resolución de 3 de enero de 2020 (3.ª) entiende que no cabe inscribir la representación gráfica alternativa a la catastral cuando hay correlación entre la superficie que se pretende aumentar en la finca y la correlativa que disminuye en la finca colindante, cuyo titular lógicamente se ha opuesto, por lo que hay una franja de terreno que da lugar a dudas sobre invasión de la finca colindante en virtud de la representación gráfica alternativa.

  1. Existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra inmatriculada con oposición de colindante con abundante documentación incluyendo diversos planos elaborados por técnicos en diferentes épocas

La Resolución de 17 de enero de 2020 (8.ª) se refiere a la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, y declara que no es inscribible porque resultan claramente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de otra finca inmatriculada, resultando destacable que la oposición del colindante se fundamenta con abundante documentación que se aporta al expediente, incluyendo diversos planos elaborados por técnicos en diferentes épocas relativos a la delimitación de su finca, incluyendo las coordenadas actuales que definen la misma, poniendo de manifiesto es prolija documentación el conflicto en relación con una concreta franja de terreno, pudiendo acudirse al expediente de deslinde del artículo 200 LH o al juicio declarativo conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

  1. Dudas sobre invasión de finca colindante con oposición aportando diversos documentos gráficos

La Resolución de 21 de enero de 2020 (4.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa a la catastral en que, una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 LH, existen dudas de que dicha representación gráfica invada una finca colindante, estando debidamente identificadas y fundamentadas las dudas del registrador y el conflicto de colindantes.

  1. Camino que es objeto de controversia entre colindantes

La Resolución de 21 de enero de 2020 (5.ª) entiende que no es inscribible la representación gráfica alternativa por las dudas de identidad con fincas colindantes y la oposición de los titulares registrales de dos fincas colindantes, considerando fundamentadas las dudas del registrador ante la situación conflictiva, pudiendo acudir el interesado al expediente de deslinde del artículo 200 LH o al juicio declarativo conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

  1. Posibles invasiones a fincas colindantes con oposición de sus titulares y sin acreditar la coincidencia de coordenadas con la representación gráfica

La Resolución de 11 de febrero de 2020 (1.ª) reitera otras anteriores sobre representación gráfica alternativa en que existen dudas de identidad debidamente fundamentadas que impiden la inscripción para evitar perjuicios a fincas colindantes por posibles invasiones excediendo con mucho de la representación gráfica catastral y habiéndose opuesto con alegaciones el colindante, resultando identificadas y fundadas las dudas del registrador en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y esa posible invasión de una finca registral colindante, sin que tampoco haya quedado acreditada la total coincidencia de los siete pares de coordenadas con las de la representación gráfica cuya inscripción se pretende.

  1. Agrupación con modificación de superficie con dudas de identidad y oposición de colindantes con sendos informes técnicos que aportan

La Resolución de 10 de agosto de 2020 (5.ª), en relación con una escritura de agrupación de fincas en que se modifica la superficie registral en el expediente del artículo 199.2 LH, existiendo dudas de identidad del registrador y la oposición de los titulares de dos fincas colindantes, confirma la calificación registral, por entender fundadas dichas dudas y la oposición de los colindantes se fundamenta en sendos informes técnicos de los mismos, que ponen de manifiesto el conflicto sobre la titularidad de una franja concreta del terreno en cuestión, pudiendo acudirse al expediente de deslinde o al juicio declarativo correspondiente, pues por la vía del art. 199 LH teniendo en cuenta lo indicado, declara la Resolución que no es inscribible la agrupación.

  1. Conflicto con la finca colindante en cuanto a una franja de terreno con aportación de diversa documentación por parte del colindante por lo que la inscripción podría afectar a terceros

La Resolución de 16 de septiembre de 2020 (7.ª), en relación con un expediente del artículo 199.2 LH, entiende que están identificadas y justificadas en la nota de calificación las dudas del registrador sobre la existencia de un conflicto con la finca colindante con posible invasión de la misma en cuanto a una franja de terreno, habiendo aportado además el titular de la finca colindante diversa documentación que incide en ello, por lo que en este caso no puede prevalecer la representación gráfica alternativa, porque con la inscripción de dicha representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros. Y sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión para la que puede acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

  1. Conflicto entre fincas colindantes con un previo litigio en los tribunales, con oposición de colindantes que se basan en la cartografía catastral y también la Junta Vecinal

La Resolución de 20 de octubre de 2020 (1.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa a la catastral que se tramitó conforme al artículo 199 LH y la Resolución entiende que en el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, existiendo un previo litigio en los tribunales, aportándose una sentencia dictada en juicio declarativo en acción entablada por dichos colindantes en acción de deslinde y amojonamiento y acción reivindicatoria en la que se desestimó la pretensión, reconociendo la prescripción adquisitiva a favor del recurrente de una franja de terreno de 324 metros cuadrados. Además, debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3. Resulta destacable que la oposición del colindante se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, que pone de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno. A lo que cabe añadir la oposición formulada por la Junta Vecinal, también parte en el procedimiento judicial, que, si bien no aporta documentación adicional, contribuye a sembrar dudas sobre la delimitación propuesta, que altera la catastral amparada por una presunción de veracidad. Y en relación con la acción judicial previamente entablada por este motivo, lo procedente es instar la ejecución en sede judicial de la resolución dictada por los tribunales, sin que pueda entenderse que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pueda utilizarse con esta finalidad, considerando que de la sentencia no resultan las coordenadas georreferenciadas de la finca que permitan su delimitación gráfica e inscripción en base a dicho procedimiento judicial. Y sin perjuicio de instar el juicio declarativo correspondiente conforme al último párrafo del artículo 198 LH o al expediente de deslinde.

  1. Dudas de identidad respecto a una rampa con oposición del colindante que aporta levantamiento topográfico, coordenadas georreferenciadas y documentación histórica

La Resolución de 20 de noviembre de 2020 (2.ª) se refiere a un expediente del artículo 199 sobre representación gráfica alternativa a la catastral en que una vez terminado el mismo la registradora suspende la inscripción considerando la oposición expresa del titular de una finca colindante alegando invasión de la finca de su titularidad en cuanto a una franja que constituye una rampa, y aunque la oposición del colindante no determina por sí sola causa de suspensión del procedimiento, puede dar lugar a que la registradora la tenga en cuenta en el expediente y en el presente caso resultan identificadas y fundadas las dudas de la registradora en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante. Debe recordarse que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3. Resulta destacable que la oposición del colindante se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, incluido levantamiento topográfico en el que se identifican las fincas colindantes, así como la franja de terreno en disputa, todo ello con coordenadas georreferenciadas, así como ortofotografías históricas del PNOA; documentos que ponen de manifiesto de forma evidente el conflicto en relación con una concreta franja de terreno, sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia.

  1. Oposición de colindante respecto a una franja de terreno aportando informe técnico, georreferenciación contradictoria y diversa documentación que prueba el conflicto entre colindantes

La Resolución de 20 de noviembre de 2020 (3.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa a la catastral en que la registradora, una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, suspende la inscripción, considerando la oposición expresa de los titulares de una finca colindante, que alegan invasión de la finca de su titularidad en una superficie de 129 metros cuadrados, aportando al efecto informe técnico, georreferenciación contradictoria y diversa documentación en apoyo de sus alegaciones, y aunque la recurrente alega que la representación gráfica alternativa se basa en los planos de concentración parcelaria y que existen discrepancias respecto a la cartografía catastral que es preciso subsanar, además de realizar diversas consideraciones sobre la improcedencia de la documentación aportada por los colindantes, la Resolución reitera su doctrina sobre la alegación de los colindantes que, aunque no determina por sí la terminación del expediente, produce dudas razonables que motiva la registradora, en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes y posible invasión de una finca colindante, recordando que los datos físicos que resultan de la cartografía catastral gozan de la presunción de veracidad que establece el artículo 3 de la Ley del Catastro en su apartado 3 y destacando que la oposición del colindante se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, incluido informe técnico, levantamiento topográfico, georreferenciación de su finca y acta notarial de fecha 1991, firmada por los causantes del ahora promotor del expediente, documentos que ponen de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno, sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia.

  1. Dudas de identidad con oposición de dos colindantes que aportan informe técnico del que resulta un solape entre la representación gráfica que se pretende y las respectivas fincas colindantes y más documentos, y a pesar de los márgenes de error en la superficie que admite la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, existen dudas de identidad

La Resolución de 20 de noviembre de 2020 (7.ª) se refiere a un expediente de representación gráfica alternativa en que una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, el registrador suspende la inscripción sobre un resto de finca y declaración de obra, por dudas de identidad puestas de manifiesto por dos colindantes que aportan informe técnico del que resulta un solape entre la representación gráfica alternativa cuya inscripción se pretende y sus respectivas fincas colindantes aportando también una sentencia dictada en juicio declarativo en cuanto a la desestimación del carácter medianero de una pared divisoria, aportando también el promotor del expediente alegaciones sobre signos externos del carácter no medianero de la pare e informe técnico del que resulta que la línea divisoria entre propiedades no es recta, entendiendo la Resolución, después de advertir de la escasa entidad del solape existente entre la representación gráfica alternativa y las parcelas catastrales de los colindantes que han formulado oposición, con áreas de 0,3 y 1,91 metros cuadrados en un caso y de 0,06 y 0,02 metros cuadrados en el otro, hace referencia a la Resolución conjunta de la DGSJ y FP y del Catastro sobre los márgenes de error admisibles, como serían los indicados, en que cabría tramitar la representación gráfica alternativa, pero pudiendo el registrador apreciar «si se mantienen o no la identidad gráfica y la coordinación, con los efectos que se señalan en esta Resolución, en los casos de desplazamientos o giros que el Catastro hubiera comunicado al Registro de la Propiedad», resultando en este caso dudas que impiden la inscripción de la representación gráfica, sin perjuicio de que pueda acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio artículo 199), o de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

  1. Dudas de identidad de la finca y de la edificación dentro de la parcela con oposición expresa de los titulares de dos fincas colindantes que alegan invasión de sus fincas una vez superpuesta la representación gráfica alternativa sobre la catastral

La Resolución de 26 de noviembre de 2020 (6.ª) reitera que, una vez tramitado el expediente del artículo 199 LH, existiendo dudas por parte del registrador considerando la oposición expresa de los titulares de dos fincas colindantes que alegan invasión de las fincas de su titularidad una vez superpuesta la representación gráfica alternativa sobre la cartografía catastral, resulta destacable que la oposición de los colindantes se fundamenta con diversa documentación que se aporta al expediente, incluido informe técnico y georreferenciación de su finca, documentos que ponen de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno, estando amparada la cartografía catastral por una presunción de veracidad, y en consecuencia tampoco procede inscribir la declaración de obra nueva sobre la finca, por no quedar aclarada la ubicación de la misma dentro del perímetro y si afecta a los colindantes, teniendo en cuenta además que en caso de no figurar la inscrita la representación gráfica de la finca y coordinada con el catastro, el principio de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria no puede amparar una ubicación georreferenciada de la finca cuya representación gráfica no se ha inscrito.

  1. Dudas fundadas de identidad respecto a fincas segregadas con posible invasión del dominio público e invasión y desaparición de la finca matriz, siendo la modificación de gran entidad

La Resolución de 11 de diciembre de 2020 (7.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa de dos fincas segregadas y que ya tienen referencia catastral y coordinación con el Catastro y aunque puede admitirse dicho procedimiento incluso respecto a fincas segregadas, no cabe alterar la figura poligonal inscrita con posible invasión de la finca matriz de que proceden, existiendo, además, en una de las fincas una enorme desproporción superficial, y con invasión de dominio público según resulta del informe de validación gráfica, siendo diferente al supuesto de la Resolución de 7 de junio de 2019, ya que ahora se pretende rectificar una representación gráfica catastral inscrita sin que se trate de un mero ajuste o mejora de precisión métrica, sino que la modificación tanto perimetral y superficial es de tal entidad que resultan justificadas las dudas manifestadas por el registrador en su calificación, que cabe manifestarlo en el inicio del expediente, superándose los márgenes de tolerancia de la Resolución conjunta DGSJ y FP de 23 de septiembre de 2020 y sin que quepa alegar, como hace el recurrente, que la finca matriz de la que proceden las dos segregadas cuya representación gráfica se pretende inscribir, registral 2.470, en realidad no existe y que estaría integrada en dichas segregadas, porque esta afirmación, sin embargo, no puede ahora tomarse en consideración ya que, de aceptar la tesis del recurrente, estaríamos ante una presunta doble inmatriculación que debería resolverse por el cauce procedimental oportuno, regulado en el artículo 209 de la Ley Hipotecaria, y no a través del expediente para la inscripción de la representación gráfica de la finca.

  1. Dudas fundadas de identidad y oposición de los colindantes con conflicto entre las mismas con aportación de título dominical, informe técnico y plano parcelario catastral del año 1993

La Resolución de 13 de enero de 2021 (7.ª) reitera que no cabe la representación gráfica alternativa a la catastral cuando en el procedimiento constan alegaciones de dos colindantes que han presentado documentación y el registrador ha motivado de modo fundado sus dudas de identidad respecto a la invasión de fincas colindantes por existir conflicto entre las mismas, habiendo aportado uno de los colindantes en apoyo de sus alegaciones, título dominical, informe técnico de valoración de 1993 en que figuran los datos físicos descriptivos detallados de la finca y plano del parcelario catastral de dicha fecha, así como un plano de arquitecto de 1948, y el otro colindante acompaña sus alegaciones con título de dominio, teniendo los datos de la cartografía catastral presunción de veracidad mientras no se desvirtúen, y aunque se reitera que no es suficiente una oposición de colindantes no documentada, tampoco puede exigirse para formular oposición se aporte necesariamente un levantamiento topográfico o delimitación georreferenciada de la finca colindante, extremo este no contemplado legalmente y que parece inferirse de las alegaciones del recurrente, no siendo, además, equiparable el caso al de la Resolución de 30 de enero de 2019, en que el registrador se limitaba a recoger sin más las alegaciones de los colindantes.

  1. Dudas de identidad por consulta del registrador de las bases gráficas registrales en que consta la imagen en que se identifica la porción objeto de controversia a lo que se añade la presunción de veracidad de las bases gráficas catastrales y la oposición expresa del titular de la finca colindante que alega invasión de su finca y aporta informe técnico

La Resolución de 20 de enero de 2021 se refiere a la pretensión de inscripción de una representación gráfica alternativa correspondiente a una agrupación de fincas, en que se consideran fundadas las dudas de identidad del registrador que hace una exposición razonada y fundamentada que se realiza basada en la consulta a las bases gráficas disponibles, tal y como prescribe el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, incluyendo en su calificación imagen en la que gráficamente se identifica la porción objeto de controversia, a lo cual se añade la presunción de veracidad de las bases gráficas catastrales y la oposición expresa del titular de una finca colindante que alega invasión de la finca de su titularidad y aporta informe técnico con medición, datos gráficos y georreferenciación, sin que proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, estará reservada a los tribunales de justicia, pudiendo el interesado acudir al expediente de deslinde del artículo 200 o a los tribunales conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

Sobre no admisión de una georreferenciación gráfica alternativa por las dudas motivadas del registrador que ha calificado conforme a los datos gráficos con los que cuenta en su archivo y se ha opuesto un propietario colindante alegando la invasión parcial de la finca siendo no sólo titular catastral sino titular registral de su finca aunque no tenga inscrita la georreferenciación acompaña informe técnico y revela un conflicto entre propietarios colindantes, véase Resolución de 15 de febrero de 2023 (2.ª).

La Resolución de 8 de marzo de 2023 (3.ª), en un supuesto muy complejo en que el colindante de nueve fincas notificado en el expediente del artículo 199.2 LH alega invasión de la georreferenciación alternativa que pretende el promotor respecto a sus fincas, confirma la calificación registral en el sentido de que existe un conflicto entre los interesados que produce dudas fundadas de identidad que no puede ser resuelto en este caso en el procedimiento del artículo 199.2 sino en uno de deslinde o mediante resolución judicial.

  1. Dudas de identidad y oposición del colindante por invasión de su finca aportando informe técnico y plano contradictorio

La Resolución de 1 de febrero de 2021, en relación con un expediente del artículo 199 LH en que se pretende la rectificación de la superficie mediante aportación de representación gráfica alternativa (ahora validada catastralmente, pero respecto a una finca ya inmatriculada en su día con su referencia catastral, la Resolución, después de recordar los requisitos para que se pueda inscribir el procedimiento, confirma la calificación registral negativa por existir dudas de identidad, ni haberse solicitado la rectificación de la inmatriculación, habiendo presentado alegaciones el titular colindante oponiéndose mediante aportación de informe técnico y plano contradictorios con los del promotor del expediente, dándose la circunstancia de haberse ya inmatriculado la finca con una determinada superficie que resultaba del perímetro catastral de la parcela con referencia XXX, siendo indudable que, con la representación gráfica alternativa (ahora ya catastral) que se aporta, se altera la geometría de la finca registral inscrita, por lo que la rectificación superficial pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro (según exigían y exigen las normas que regulan la inmatriculación de fincas, que imponen la total coincidencia descriptiva con Catastro), esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria, considerando, además, que ni siquiera el título inmatriculador ha sido rectificado.

  1. Aunque el hecho de que la finca tenga ya una representación gráfica catastral no impide que se pueda modificar a través del procedimiento de representación gráfica alternativa, aquí existen dudas fundadas de identidad con informe técnico del colindante

La Resolución de 1 de marzo de 2021 se refiere a si cabe la representación gráfica alternativa a la catastral respecto a una finca que consta en el Registro con una superficie de 66 metros cuadrados, la cual resulta de su representación gráfica catastral inscrita con anterioridad en virtud de expediente del artículo 199.1 LH, arrojando ahora la representación gráfica alternativa una superficie de 71,25 m², y la Resolución confirma la suspensión de la inscripción, pues aunque en principio cabe la rectificación de superficie de una previa representación gráfica catastral por otra representación gráfica alternativa, en este caso, aunque en forma escueta resultan justificadas las dudas de identidad del registrador expuestas en la nota habiéndose además opuesto en la tramitación un colindante con aportación de informe técnico, y teniendo en cuenta que, aunque se cumplen los parámetros de la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020 y los márgenes de tolerancia para la representación gráfica alternativa, la mejora de la precisión técnica de la superficie requiere la notificación a los titulares catastrales y registrales colindantes conforme a la legislación hipotecaria, requiriéndose también que no haya dudas de identidad conforme al artículo 9.b) LH, dudas que existen en este caso, y de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

  1. Dudas fundadas con oposición de la Administración por invasión del dominio público. No está previsto un trámite de traslado de la oposición al solicitante del expediente. Se añade otro supuesto de invasión parcial de dominio público y otros supuestos especiales sobre necesidad de disipar dudas mediante un nuevo informe o documentación

La Resolución de 20 de mayo de 2021 (2.ª) declara que no es inscribible la representación gráfica alternativa tramitada en el expediente del artículo 199.2 LH y la consiguiente rectificación descriptiva de la finca, que según el Registro tiene una superficie de 72.784 m² y según la instancia y representación gráfica alternativa la superficie es de 440.458 m² coincidente con la cabida que resulta del Catastro, manifestando su oposición durante la tramitación del expediente el Ayuntamiento alegando que con la inscripción de la representación gráfica georreferenciada se produciría una invasión de terrenos comunales edificados por una estación de radar de AENA, que realmente están dentro de la parcela catastral que se corresponde con la finca registral, aportándose planos del emplazamiento de la citada estación de radar, documentación técnica, certificación del secretario del Ayuntamiento declarando el carácter comunal de los terrenos donde se ubica la estación, planos georreferenciados y ortofotografía de los años 2010-2011, así como una sentencia recaída en procedimiento declarativo de dominio entablada por el ahora recurrente y que fue desestimada e igualmente señala el registrador que, superpuesta la representación gráfica alternativa sobre la cartografía catastral, se observa la invasión de dichos terrenos. Y todo ello teniendo en cuenta que, aunque la mera oposición de un interesado no es suficiente, ello no significa que el registrador no pueda tener en cuenta sus alegaciones máxime tratándose de invasión de dominio público, y sin que sea necesario como pretende el recurrente que el registrador dé traslado de la oposición del Ayuntamiento, pues no es trámite previsto dentro del artículo 199 LH. Y sin que pueda atenderse a la alegación del recurrente relativa a que el Ayuntamiento … no debería haber sido parte en el procedimiento por no ostentar la condición de colindante, cabe afirmar que estando la actuación del registrador de la Propiedad presidida por el principio de legalidad, éste debe prevalecer en todo caso, por lo que no cabe sino concluir que fue correcta la actuación del registrador al tomar en consideración tales alegaciones procedentes de una Administración Pública a fin de preservar el dominio público de una posible invasión.

La Resolución de 26 de abril de 2022 (2.ª) declara que no procede la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral tramitada por el procedimiento del artículo 199.2 LH, por existir dudas fundadas de la registradora sobre el exceso de cabida solicitado ante la oposición durante la tramitación del expediente de la Administración Pública colindante, que es la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento, pues de los documentos aportados por éste se desprende que existe conflicto sobre unos viales entre dicho Ayuntamiento y el interesado, que ya solicitó la expropiación por ministerio de la ley de esa porción y fue denegada por la Gerencia de Urbanismo por ser ya de dominio público aunque no esté inscrito, y aunque la oposición de los colindantes no es vinculante por sí sola en este caso se aporta documentación suficiente para albergar dudas de identidad de la finca y de la controversia existente entre el Ayuntamiento y el interesado.

La Resolución de 20 de febrero de 2023 -1.ª- se refiere a un expediente sobre georreferenciación gráfica alternativa en cuya tramitación se opone la Consejería de Obras Públicas respecto a la posible invasión de una carretera y alega en un informe que invade una carretera, pero no precisa suficientemente la porción invadida y dicho informe no es muy preciso planteando otras dudas, pero lo cierto es que la Resolución confirma la calificación registral sobre la existencia de dudas sobre la invasión o no de la carretera, pero esa confirmación tiene la especialidad en este caso de que la Resolución añade que debe solicitarse nuevamente informe de dicho organismo al objeto de que queden disipadas las expresadas dudas que suscita el referido informe.

La Resolución de 21 de febrero de 2023 -4.ª- se refiere a una instancia solicitando georreferenciación gráfica alternativa a la catastral con validación negativa, con validación catastral negativa, en que en dos sucesivas calificaciones registrales los respectivos registradores detectan posible invasión del dominio público en cuanto a 252 m² y posible invasión de 1410 m² respecto a una finca colindante del Ayuntamiento, por lo que el registrador declara que procede seguir el expediente del artículo 199.2 LH, sin que nada alegara el Ayuntamiento, a pesar de lo cual la Resolución entiende que no han quedado disipadas las dudas del registrador, porque no se ha podido confirmar ni desmentir esas posibles invasiones, y no obstante, de la superposición de la georreferenciación con la cartografía catastral se constatan claramente las invasiones de dominio público, sin que se hayan disipado los motivos que provocan esa invasión, por lo que se confirma la calificación, pero será preciso que se aporte la documentación que disipe las expresadas dudas.

  1. Dudas fundadas de identidad con oposición de colindante que aporta informes y georreferenciación de técnico contradictoria

La Resolución de 7 de junio de 2021 (2.ª) reitera la doctrina de la DG en relación con la representación gráfica alternativa en el sentido de que la rectificación de superficie inscrita no puede dar lugar a rectificar la realidad exterior de la finca inscrita a pesar de la superficie catastral que se aporta y de la validación catastral y también reitera que, aunque la mera oposición del colindante no impide que continúe la tramitación del procedimiento, en el presente caso la calificación contiene la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en la oposición del colindante que se acompaña de informe técnico y georreferenciación contradictoria, siendo destacable que la oposición del colindante se encuentra debidamente sustentada con informe y representación gráfica georreferenciada elaborada por técnico, contradictorios a los presentados por el recurrente, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas, por lo que, de los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral propuesta que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros, por todo lo cual no cabe inscribir la representación gráfica alternativa pudiendo acudirse al expediente de deslinde o al juicio declarativo correspondiente.

  1. Dudas fundadas con oposición de tres colindantes con documentación de detalle sobre la invasión de sus fincas

La Resolución de 9 de junio de 2021 (4.ª) se refiere a la pretensión de inscripción de representación gráfica alternativa con informe de validación catastral en el que se pretende aumentar la superficie registral de la finca de 12,82 hectáreas hasta las 17,21 hectáreas pretendidas, y tramitado el procedimiento del artículo 199 LH se presentaron alegaciones por tres diversos interesados, todos ellos titulares registrales de fincas colindantes, formulando oposición motivada y adjuntando documentación gráfica de apoyo, y la Resolución reitera doctrina anterior sobre dudas de identidad de la registradora y alegaciones de los colindantes, mediante documentación gráfica de detalle sobre la invasión de sus fincas, por lo que el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo 200 LH.

La Resolución de 23 de febrero de 2023 -1.ª– se refiere a un expediente de georreferenciación gráfica alternativa a la catastral en el que existe una controversia entre el promotor y los colindantes sobre la georreferenciación de sus respectivas fincas que motiva dudas justificadas del registrador, sin que se pueda resolver en el recurso sobre cuál es la georreferenciación a la que hay que atender, por lo que procede confirmar su nota denegatoria al no haberse disipado las dudas de identidad planteadas.

  1. Dudas fundadas con oposición de colindante y con informe de la Generalidad Valenciana de estar afectar la finca a la vía pública

La Resolución de 14 de julio de 2021 (3.ª) confirma la calificación registral negativa motivada respecto a una georreferenciación alternativa a la catastral en base a la oposición del colindante y el informe de la Generalitat valenciana de estar afecta la finca a vía pública, por lo que no cabe rectificar la descripción existiendo controversia de los colindantes.

  1. Segregación de dos fincas: dudas fundadas con oposición de colindantes con informe técnico contradictorio con la representación gráfica alternativa

La Resolución de 22 de julio de 2021 (4.ª) se refiere a la pretensión de inscripción de segregación de dos fincas con representación gráfica alternativa, pero la registradora suspende la inscripción una vez ultimado el expediente del artículo 199.2 LH porque manifiesta dudas de identidad basadas en la oposición de un colindante que acredita que existe litigio judicial en esa fina colindante aunque en ese juicio no sea parte el ahora solicitante, y además el colindante aporta informe técnico contradictorio sobre la representación gráfica, todo lo cual revela que hay un conflicto entre colindantes y se confirman las dudas de identidad de la registradora, por lo que no cabe inscribir la representación gráfica alternativa tramitada en el expediente del artículo 199.2 LH y lo que cabe es acudir al expediente de deslinde o al juicio declarativo.

  1. Dudas fundadas sobre invasión del dominio público y de parcelas colindantes con informes de todos ello

La Resolución de 5 de octubre de 2021 (4.ª) rechaza la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral del artículo 199.2 LH por las dudas justificadas de la registradora ante la oposición durante la tramitación del expediente formulada por tres entidades públicas (la Confederación Hidrográfica, la Consellería de Agricultura y el Ayuntamiento) porque todo ello revela conflicto con fincas colindantes y posible invasión del dominio público, siendo motivo de denegación de la inscripción en estos casos y no motivo de suspensión, y podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el artículo 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 de la Ley Hipotecaria).

  1. Dudas fundadas de identidad con colindante afectado que presente informe técnico, medición topográfica y fichero informático en formato GML

La Resolución de 2 de noviembre de 2021 (3.ª) se refiere a un supuesto en que no procede la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral en que el registrador motiva y justifica sus dudas de identidad ante la oposición de colindante afectado que aporta georreferenciación distinta con informe técnico, medición topográfica y fichero informático en formato GML que revelan que se trata de una situación controvertida entre colindantes, confirmándose las dudas del registrador que impiden la inscripción, reiterando también la Resolución que en el procedimiento del artículo 199 LH no es necesario que el registrador notifique al promotor del expediente las alegaciones del colindante.

  1. Dudas fundadas con oposición de colindantes que aportan varios informes técnicos con medición topográfica, pudiendo encubrir una agregación de parcela

Sobre confirmación de la calificación registral que deniega la nueva descripción y la inscripción de la representación gráfica alternativa por estar fundamentado el criterio del registrador teniendo en cuenta las alegaciones e informes técnicos con medición topográfica aportados por varios colindantes que revelan la pretensión de encubrir una agregación de una parcela produciéndose un conflicto de titularidades, véase Resolución de 29 de noviembre de 2021 (2.ª).

  1. Dudas fundadas con utilización de la aplicación gráfica auxiliar del Registro con oposición de colindantes al mismo tiempo que aportan diversa documentación alegando invasión de sus fincas

Sobre oposición de colindante afectado por la representación gráfica alternativa a la catastral que aporta diversa documentación y el registrador tiene dudas fundadas de invasión de finca colindante atendiendo a la superposición de representación gráficas según la aplicación gráfica auxiliar del Registro, que impide la inscripción, véase Resolución de 2 de diciembre de 2021 (1.ª).

  1. Dudas motivadas y razonadas con oposición de varios titulares registrales colindantes con documentación y alegando controversia judicial sobre patio trasero a la edificación que no consta en la descripción registral

Sobre las dudas de la registradora en el expediente de representación gráfica alternativa a la catastral del artículo 199.2 LH, suficientemente motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados por posible invasión de fincas colindantes, así como la oposición expresa y motivada con documentación técnica y gráfica de varios colindantes que son titulares registrales colindantes afectados por la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir respecto a la zona de patio que no es de pertenencia exclusiva del promotor sino común o mancomunado, existiendo controversia judicial, por lo que no cabe la inscripción, véase Resolución de 13 de diciembre de 2021 (2.ª).

  1. Dudas fundadas en zona de patio con oposición de los colindantes aportando documentación y controversia judicial del patio trasero

Sobre las dudas de la registradora en el expediente de representación gráfica alternativa a la catastral del artículo 199.2 LH, suficientemente motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados por posible invasión de fincas colindantes, así como la oposición expresa y motivada con documentación técnica y gráfica de varios colindantes que son titulares registrales colindantes afectados por la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir respecto a la zona de patio que no es de pertenencia exclusiva del promotor sino común o mancomunado, existiendo controversia judicial, por lo que no cabe la inscripción, véase Resolución de 13 de diciembre de 2021 (2.ª).

  1. Dudas fundadas con oposición de colindante que aporta documentos y planos catastrales

Sobre denegación de inscripción de representación gráfica alternativa a la catastral con informe de validación gráfica y consiguiente rectificación descriptiva confirmándose las dudas justificadas de la registradora atendiendo a las alegaciones y aportación de planos catastrales por parte de un titular catastral colindante, véase Resolución de 22 de diciembre de 2021 (2.ª).

  1. Dudas fundadas con oposición de colindantes sobre franja de terreno que presenta georreferenciación distinta

La Resolución de 23 de diciembre de 2021 (4.ª) se refiere a las dudas sobre invasión de fincas colindantes que están motivadas y existe oposición de colindante que presenta georreferenciación distinta en la tramitación del procedimiento del artículo 199.2 LH,, que revela la existencia de un conflicto latente sobre una franja de terreno, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros, por lo que todo ello impide la inscripción de la representación gráfica alternativa en el procedimiento del artículo 199.2 LH, pudiendo acudirse al expediente de deslinde o al juicio declarativo correspondiente. véase Resolución de 23 de diciembre de 2021 (4.ª).

  1. Diversas dudas fundadas aunque alguna no lo esté y no se trata de la mera oposición del colindante

La Resolución de 12 de enero de 2022 (2.ª) declara justificadas y razonadas las dudas del registrador respecto a la invasión de fincas colindantes a través del procedimiento de inscripción de la representación gráfica alternativa, considerando que no es cierta la alegación del recurrente de que el registrador haya denegado la inscripción pretendida «por el simple hecho de que se haya formulado oposición por los colindantes». Antes al contrario: el registrador ha expresado y detallado cuáles son los indicios y datos, esto es, los «criterios objetivos y razonados» en los cuales fundamenta su convicción propia, para apreciar que «resulta evidente una invasión casi total de la finca colindante por el lindero oeste, que es la registral XXX», la cual finca el propio recurrente reconoce ser colindante con la suya (registral XXX) aunque dicho recurrente sostenga que la invasión se produce a la inversa, siendo el único dato reseñado por el registrador la referencia a una determinada parcela colindante que no se encuentra afectada por la georreferenciación pretendida . El único dato reseñado por el registrador que no resulta relevante para fundamentar tales dudas o convicción de invasión es el relativo a la oposición del titular catastral de la parcela XXX del polígono 56, pues del informe de validación técnica catastral aportado por el promotor y que consta en el expediente, resulta que dicha parcela XX no se encuentra en modo alguno afectada por la georreferenciación pretendida, pero este error no impide tener en cuenta los demás datos en que se funda el registrador, siendo las fincas afectadas la XXX (parcialmente) y la XXX (totalmente), por lo que los restantes indicios y datos que se expresan en la nota de calificación resultan mucho más que suficientemente fundados para suspender la inscripción de la georreferenciación pretendida, conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por posible (evidente según el registrador) invasión de la finca registral colindante por el oeste.

  1. Dudas fundadas con oposición del colindante que presente georreferenciación de su finca contradictoria con la que se pretende con comparación del ámbito espacial

La Resolución de 19 de enero de 2022 (4.ª) se refiere a un expediente de representación gráfica alternativa a la catastral en que se producen dudas justificadas del registrador dada la oposición del colindante que presenta una georreferenciación contradictoria con la del promotor debiendo atenderse no a una comparativa aritmética en que pueden cuadrar superficies sino a una comparativa espacial en que cabe dudar como aquí ocurre, de la posible invasión de parte de superficie de finca colindante, que debe resolverse en otro procedimiento como el de deslinde o en el ámbito judicial o por la vía de la conciliación del artículo 103 bis LH.

La Resolución de 14 de septiembre de 2022 (4.ª) reitera que existiendo una georreferenciación ya inscrita de finca colindante que se solapa con la que ahora se pretende inscribir conforme al artículo 199.2 LH, no puede acceder al Registro la que ahora se pretende conforme al principio de inoponibilidad del artículo 32 LH.

La Resolución de 22 de febrero de 2023 -2.ª- se refiere a una georreferenciación gráfica catastral instada por el promotor en un expediente del artículo 199.1 LH frente a la que se oponen colindantes entre ellos una sociedad que acredita que ya obtuvo una georreferenciación gráfica validada y que está inscrita aportando documentación, y respecto al Geoportal registral se advierte también invasión de fincas colindantes, por lo que no cabe inscribir dicha georreferenciación gráfica conforme al artículo 17 LH por estar inscrita con anterioridad otra que se opone a la que se pretende.

  1. La finca resultante de reparcelación: en este caso no se admite la representación gráfica alternativa porque se altera la configuración física, a diferencia de otros supuestos en que se admitió

La Resolución de 4 de abril de 2022 (1.ª) no admite la representación gráfica alternativa con informe de validación catastral de resultado negativo y en que existen dudas fundadas de identidad, con la consiguiente rectificación de su descripción, con oposición de colindante en el procedimiento, y la Resolución entiende que lo que pretende inscribirse es una reordenación de la geometría de una finca, alterando la configuración física de las mismas, que en su día se inscribió. La finca se inscribió como finca resultante de una reparcelación, con una planimetría que aporta el colindante opositor notificado y consta archivada en el Registro, la cual es distinta en su configuración de la que resulta ahora de la georreferenciación alternativa cuya inscripción se pretende, razón por la cual el informe de validación técnica catastral es de resultado negativo, pues afecta a todas las parcelas catastrales colindantes, y la regla general respecto a rectificación de fincas procedentes de reparcelación es que se exige la rectificación del título original o la previa tramitación . Como ha declarado la Resolución de este Centro Directivo de 19 de diciembre de 2019, para rectificar la descripción de una finca resultante de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad se exige la rectificación del título original o la previa tramitación del expediente administrativo correspondiente, a través de las operaciones jurídicas complementarias del artículo 113.1 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por RD 3288/1978, por lo que no cabe en principio utilizar el expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, con criterio extensible al del artículo 199, para inscribir la rectificación de la descripción de una finca y su georreferenciación, salvo cuando no exista duda alguna de la correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral, y además, en el presente caso, existe la oposición del colindante de la derecha entrando que aunque la mera oposición del colindante no es suficiente, sirve para formar el juicio de identidad del registrador, y en este caso, el colindante aporta la planimetría resultante de la reparcelación y el informe de validación técnica catastral negativo que demuestra que su finca queda afectada y disminuye su superficie, por lo que no es pacífica la delimitación gráfica alternativa a la catastral en este caso, por lo que puede acudir al juicio correspondiente pero también al procedimiento regulado en el artículo 103.bis.1 LH.

  1. Dudas fundadas de identidad con oposición de colindante estando justificada la acreditación de invasión de la finca colindante aportándose georreferenciación catastral de la parcela contradictoria con la alternativa

La Resolución de 5 de abril de 2022 (1.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa y consiguiente rectificación de su descripción, existiendo oposición de un titular registral colindante notificado que la basa en la existencia de un solape parcial con la representación gráfica georreferenciada catastral, que se corresponde con su finca colindante, declarando que no es inscribible atendiendo a las razones del colindante y porque la finca en cuestión pase de 7 metros cuadrados a 615 metros cuadrados, dado que lo que se inscribió fue sólo un molino harinero, confirmándose así la calificación registral sobre las dudas de identidad, al estar justificada la invasión de la finca del colindante aportando georreferenciación catastral de la parcela que se corresponde con su finca, por lo que se aporta georreferenciación catastral contradictoria con la alternativa presentada, lo que pone de manifiesto de forma evidente el conflicto entre los colindantes sobre la delimitación gráfica de las fincas, pudiendo acudirse al juicio correspondiente a la conciliación del artículo 103.bis LH.

  1. Dudas fundadas de identidad con oposición de colindante que acredita que existe contienda sobre los límites de las fincas

La Resolución de 23 de mayo de 2022 (3.ª) se refiere a un supuesto en que, instada la georreferenciación alternativa a la catastral se formula oposición por un colindante alegando que la titularidad de las parcelas referidas está «sub iudice», que es titular catastral del inmueble afectado, que ha estado abonando el IBI durante 39 años y que tal inmueble catastral se corresponde con sus propiedades inscritas como fincas registrales XXX y XXX, por lo que la oposición sí que está debidamente fundamentada, y además resulta provenir del titular registral de fincas potencialmente afectadas. Por tanto, como señala el registrador en su nota de calificación, existen «indicios suficientes de que no resultan pacificas las representaciones gráficas aportadas». O como dice el notario en su informe, «existen dudas fundadas y razonables (…) para la pretendida inscripción de la representación gráfica alternativa por la vía del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria», quedando patente la controversia entre distintos titulares registrales colindantes. Y así como el principio de prioridad registral, aplicado a la inscripción de la georreferenciación de las fincas, implica que una vez inscrita una determinada georreferenciación para una finca, no podrá inscribirse para ninguna otra finca otra georreferenciación que en todo o en parte invada la previamente inscrita, sin embargo, cuando, como ocurre en el presente caso, todavía no consta inscrita georreferenciación alguna, no cabe afirmar que el primero que lo solicite tenga prioridad absoluta para conseguirlo sobre quien lo solicite en segundo lugar, sino que habrán de analizarse y calificarse las respectivas pretensiones contradictorias, a saber: la de promotor que ha iniciado el procedimiento del artículo 199, y la del opositor, que debidamente notificado, ha formulado en tiempo y forma oposición expresa, acreditando ser titular registral de otras fincas, y alegando resultar invadidas por la pretensión del promotor. Por todo ello, queda a salvo el procedimiento judicial que se inste por quien interese conforme al último párrafo del artículo 198 LH.

  1. Georreferenciación gráfica alternativa con validación catastral positiva pero con oposición de colindante que no sólo alega invasión de su parcela como titular catastral que sería insuficiente, sinotambién alega la invasión de la finca registral de su propiedad colindanteque implica controversia entre titulares

La Resolución de 20 de junio de 2022 (4.ª), en relación con una solicitud de georreferenciación gráfica alternativa con validación catastral positiva, confirma la denegación del registrador ante la oposición de un colindante que alega que invade una parte de su propia finca registral, y si bien, la alegación no es suficiente cuando el opositor es un titular catastral que no ha realizado ninguna georreferenciación en su finca, pues debe prevalecer conforme a los principios hipotecarios quien solicita primero dicha georreferenciación, en el presente caso, el opositor colindante no sólo alega una parcela catastral a su favor, que no sería suficiente, sino la titularidad de una finca registral procedente de segregación con una determinada superficie inscrita que sí resulta invadida por la que ahora se solicita o al menos se produce controversia entre titulares que no es posible resolver por la vía del artículo 199 LH, sino que deberá acudirse a la demanda del último párrafo del artículo 198 LH sin perjuicio de la posibilidad de solicitar la conciliación del artículo 103 bis LH si están de acuerdo en ello ambas partes. La propia Resolución hace una enumeración de los principios hipotecarios que se aplican a la georreferenciación, como son el de prioridad, tracto sucesivo, legitimación, oponibilidad del artículo 32 LH.

  1. Georreferenciación gráfica alternativa que no se inscribe por justificarse dudas de identidad respecto a una franja de terreno que sirve para carretera o camino de acceso entre las fincas vecinas con oposición de colindante que aporta informe topográfico

La Resolución de 11 de julio de 2022 (2.ª) se refiere a una representación gráfica alternativa en un supuesto de agrupación de dos fincas para su posterior segregación formando cinco fincas y una vez tramitado el procedimiento del artículo 199.2 LH, se opone un colindante por invasión de una franja de terreno que sirve de acceso a las fincas por pacto verbal entre vecinos, albergando el registrador dudas sobre dicha invasión de esa franja por el lindero este y la Resolución, después de reiterar que la calificación sobre dudas de identidad de la finca es motivo de denegación y no de suspensión, y centrando el objeto de recurso en las cinco fincas que se forman por segregación que son las que lindan con el colindante que se opone, y aunque de la descripción registral no se deriva la existencia de ningún camino y las diferencias superficiales que se producen son pequeñas, lo cierto es que del informe topográfico presentado por el opositor se deduce la existencia de una franja de separación de tres metros entre las fincas en discusión, justificándose la existencia de dicha franja de terreno al menos en cuanto a la mitad de la superficie de la carretera de acceso que podría el origen de esas pequeñas diferencias de superficie que revelarían la existencia de conflicto salvo que se llegara a un acuerdo sobre la carretera o camino de acceso.

  1. Dudas justificadas de identidad con finca colindante atendiendo a la alegación de referencia catastral y de sentencia

La Resolución de 13 de julio de 2022 (2.ª) declara que no cabe la inscripción de una georreferenciación gráfica alternativa de una finca por entender justificadas las dudas de identidad del registrador y ante la oposición de un colindante que alega la referencia catastral de su propia finca aunque no conste en el Registro ninguna referencia catastral en las fincas, pues el promotor del expediente reconoce que en el Catastro figura para el colindante esa referencia catastral y se aporta sentencia que deniega la constancia tal referencia catastral en la finca que se pretende por lo que no cabe aplicar el procedimiento del artículo 199.2 LH para desvirtuar dicha sentencia, siendo además que el Catastro ya desestimó la solicitud de alta catastral de la finca del promotor de este expediente.

  1. Dudas justificadas de identidad por la gran diferencia de superficie, encubrimiento de modificaciones encubiertas, cambio de linderos a fijos, aunque no haya oposición de colindantes. Diferencia entre Catastro y Registro

La Resolución de 14 de julio de 2022 (4.ª) se refiere a un expediente de georreferenciación gráfica alternativa en que el registrador deniega la inscripción por la gran magnitud de la diferencia superficial, porque la finca se inmatriculó en su día a través de expediente judicial con todas las garantías y por la alteración constante de las parcelas catastrales que se dice por el promotor que corresponden con la finca registral y que encubriría modificaciones encubiertas, y la Resolución parte en primer lugar de que el hecho de que no haya habido oposición de los colindantes no significa que haya que acceder a la pretensión del promotor, y además, porque no cabe añadir una superficie colindante adicional en ningún caso, sin que exista sólo esa enorme desproporción de superficie sino una serie de circunstancias añadidas, y desde luego la medición en el expediente judicial de 6660 m² por mucho que hayan cambiado las normas de medición y sean ahora más precisas, no puede pasar a 62.699 m², con sucesivas alteraciones catastrales de las fincas, y en la descripción que ahora se pretende los linderos no son todos personales como son los del Registro sino que ahora aparecen dos caminos públicos, uno de los cuales está en investigación, a lo que se añade que una cosa es el Catastro, que puede estar desactualizado por su finalidad tributaria y debe ser actualizado incluso de oficio, siendo distinta la actuación del Registro de la Propiedad, que no puede amparar situaciones de mero hecho si no van acompañadas de un títulos que las ampare y de un control de legalidad mediante la calificación registral que asegure el cumplimiento de los requisitos legales, especialmente los ordenados por la legislación territorial y urbanística, y esa diferencia entre ambas instituciones, el Catastro inserto en el Derecho Administrativo y el Registro en el Derecho Privado y en la seguridad jurídica, no es obstáculo para la necesidad de su coordinación, pero habría que utilizar otros procedimientos como sería en este caso la inmatriculación de las porciones no inscritas.

  1. Georreferenciación gráfica alternativa que no se admite porque está incluida en otra finca registral de un colindante que también solicitó georreferenciación y se le denegó por la misma razón a la inversa, por lo que hay conflicto que no puede resolverse a través del 199.2 LH

La Resolución de 18 de julio de 2022 (4.ª) se refiere a una solicitud de georreferenciación gráfica alternativa de una finca con una nueva superficie de 201 M² siendo la superficie inscrita de 285 m², con oposición de una sociedad colindante, alegando la registradora las dudas de identidad porque ya se rechazó anteriormente la georreferenciación gráfica alternativa de la finca del colindante porque la base gráfica de su finca incluía aquella otra del actual promotor, recordando la Resolución no sólo los requisitos para la inscripción de la georreferenciación gráfica que ya resumió la Resolución de 5 de abril de 2022, sino también los efectos si se inscribe una georreferenciación, que implica a una serie de principios hipotecarios como el de prioridad registral, el de tracto sucesivo y el de legitimación, y envista de las dos solicitudes ahora del promotor actual y entonces la del colindante que se opone, de sus respectivas fincas, queda clara la controversia acerca de que una finca está incluida en la otra, por lo que cabría el artículo 200 LH o acudir a los tribunales conforme al 198 párrafo último LH, añadiendo la Resolución que es posible que exista aquí doble inmatriculación, en cuyo caso, la registradora tendría que aplicar de oficio el procedimiento del artículo 209 LH. Y entiende también que el defecto en este caso, en que no hay ninguna georreferencia gráfica ya inscrita, es de suspensión y no de denegación, habiendo dudas motivadas de identidad.

  1. Calificación de dudas de identidad de la representación gráfica alternativa por invasión de finca colindante atendiendo a los linderos y a la oposición del colindante, que aporta una serie de documentos privados que revelan el conflicto entre los titulares. Otro supuesto de contradicción de la representación gráfica solicitada con las coordenadas ya inscritas a favor de un colindante

La Resolución de 20 de julio de 2022 (5.ª) se refiere a un expediente de representación gráfica alternativa de una finca en la que la registradora califica negativamente por dudas de identidad relacionadas con invasión de finca colindante, habiéndose también opuesto el colindante que alega la inclusión de su propia finca en parte dentro de la que se pretende georreferenciar por el promotor, confirmando la registradora tal invasión por el examen del archivo del Registro, habiendo aportado también el colindante una serie de documentos privados que revelan la existencia de una controversia entre colindantes, aunque el colindante no haya aportado un informe técnico, sin que baste la alegación del promotor de que su finca linda por el notar con vial público, pues ese lindero norte de la finca objeto del expediente lo sitúan el colindante y la registradora en la propia finca del colindante, que es la que linda por el norte con ese vial y por el sur con la finca del promotor del expediente, por lo que no es inscribible dicha representación gráfica alternativa, sin perjuicio de poder acudir al deslinde, al juicio declarativo según el párrafo último del artículo 198 LH o a la conciliación del artículo 103 bis LH.

Sobre un supuesto de inadmisión de la georreferenciación gráfica por resultar contradictoria con las coordenadas georreferenciadas que constan en el historial de la finca colindante, quedando justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca, por estar inscrita la finca colindante con asiento que está bajo la salvaguardia de los Tribunales y constan en ella coordenadas que resultan contradictorias con las de la finca que se pretende inscribir, y todo ello dejando aparte otras cuestiones que también se ponen de relieve en el juicio de identidad del registrador porque la diferencia de superficie y los linderos muy antiguos de la descripción registral no son suficientes, pero sí el dato indicado de la georreferenciación ya inscrita de la finca colindante y todo ello con un análisis pormenorizado de los planos del Catastro y el examen de las sucesivas alteraciones de la cartografía catastral, señalando a su vez las diferencias entre las instituciones del Catastro como Institución de Derecho Administrativo y del Registro como Institución de Derecho Privado, véase Resolución de 14 de marzo de 2023 (2.ª).

  1. Calificación denegatoria de la representación gráfica alternativa por invasión de finca ya inmatriculada y calificación de suspensión de la misma respecto a las otras fincas por dudas de identidad con invasión del dominio pública y de otras fincas colindantes privadas, con numerosos escritos de oposición de todos ellos

La Resolución de 20 de julio de 2022 (7.ª) se refiere a un supuesto de expediente del artículo 199.2 LH de representación gráfica alternativa en que se produce calificación negativa de dicha representación gráfica aportada respecto a una finca ya inmatriculada, y calificación registral de suspensión respecto a otra finca por las dudas de que las representaciones gráficas de las fincas coinciden en parte con otra base gráfica inscrita, con el dominio público de una Junta Vecinal y otras colindantes, con oposición de todos ellos a dicha representación gráfica, pues la georreferenciación del promotor ha provocado numerosos escritos de oposición por parte de interesados particulares y de administraciones públicas, no procediendo la inscripción de dicha representación gráfica por las dudas de identidad existentes, atendiendo a la doctrina reiterada DG sobre los requisitos y los efectos de la inscripción de la representación gráfica, no cabe la inscripción pues dicha representación ha provocado numerosos escritos de oposición de los colindantes y de administraciones públicas sobre invasión del dominio público y sobre posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, y en el caso de una de las fincas la coincidencia en parte con otra finca ya inmatriculada previamente, por lo que se confirma respecto a esta última la denegación de la inscripción y la suspensión de la inscripción respecto a las demás fincas en que existen dudas de identidad con las respectivas georreferenciaciones de ellas, estando fundadas las dudas del registrador, todo ello sin perjuicio de que se puede acudir al procedimiento judicial o a la aplicación del su caso del artículo 103 bis LH sobre conciliación por parte de los interesados si lo solicitan.

  1. Dudas de identidad por razón de caminos y desagües comunes que podrían estar incluidos en la finca y que determinan la denegación a pesar de existir validación gráfica catastral positiva. Tampoco cabe inscribir cuando se pueda perjudicar a titular colindante aunque se haya obtenido alteración en el Catastro

La Resolución de 28 de julio de 2022 (4.ª) se refiere a la solicitud de inscripción de representación gráfica alternativa con información de validación catastral gráfica con resultado positivo, y después de reiterar la doctrina sobre los requisitos y los efectos de la inscripción de la georreferenciación, y teniendo en cuenta las dudas de identidad de la finca por parte del registrador y las alegaciones de los colindantes tanto titulares catastrales de parcelas colindantes como titulares de fincas registrales colindantes respecto a la inclusión en la finca que se pretende rectificar de una serie de caminos y desagües comunes que han venido utilizando todos los vecinos, la Resolución confirma la denegación a pesar de que no existe un plano de técnico por tratarse de época anterior a 2001, pero también existe oposición en un informe emitido por el Servicio de Custodia Rural del Ayuntamiento sobre invasión de camino de titularidad municipal y «una aigüera» (o desagüe) del dominio público hidráulico, todo lo cual prueba la controversia entre colindantes que puede ser resulta por otras vías bien, en juicio declarativo conforme al artículo 198 párrafo último LH o a través de una conciliación registral conforme al artículo 103 bis LH.

La Resolución de 25 de enero de 2023 (3.ª) entiende que no cabe inscribir la georreferenciación alternativa validada catastralmente y obtenida previamente a través de un procedimiento de subsanación de discrepancias tramitado ante el Catastro por la vía del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro, por calificar el registrador indicios de dudas de identidad y existir conflicto con tres colindantes, y por otro lado, el alta de la alteración catastral no produce ningún efecto jurídico, al carecer el Catastro de la función de control de legalidad, que en el campo inmobiliario corresponde a los registradores de la propiedad, al ejercer su función de calificación registral y sólo la inscripción en el Registro produciría el efecto de la legitimación registral, a la que se refiere el artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, único principio que determina la inversión de la carga de la prueba en juicio, a diferencia de lo que afirma el recurrente en su escrito de interposición del recurso, debiendo recordarse que la certificación catastral no constituye un título de propiedad. Y además, la registradora ha utilizado para su calificación la aplicación homologada del artículo 9, utilizándola adecuadamente, pues la capa de fincas identificadas geográficamente tiene valor auxiliar de calificación registral. Y no puede admitirse la inscripción de la georreferenciación solicitada en este caso pues se estaría introduciendo una inexactitud en el contenido del Registro y se estaría contraviniendo el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante, en contra del consentimiento del titular registral, estando el asiento registral relativo a su derecho bajo la salvaguardia de los Tribunales.

  1. Dudas de identidad y oposición por titular registral colindante.

Sobre georreferenciación gráfica alternativa que no es inscribible por dudas de identidad del registrador y oposición de colindante que no sólo es titular catastral sino titular registral de la finca colindante con documentación sobre invasión de fincas colindantes, por lo que se confirman las dudas de identidad, véase Resolución de 21 de septiembre de 2022 (4.ª).

La Resolución de 24 de enero de 2023 (4.ª) se refiere a las dudas de identidad de georreferenciación gráfica alternativa con un exceso de cabidda de 60 m² y cambios de linderos, por alegación de opositor titular registral y catastral de finca colindante, que, si bien no aporta datos concluyentes, sin embargo, sí aporta una serie de indicios, certificado catastral, sentencia, que ponen de manifiesto la existencia de un claro conflicto que se encuentra judicializado, si bien es cierto que la sentencia aportada no produce efectos contra el promotor del expediente de georreferenciación, por no haber sido parte en el proceso judicial, se justifican las dudas razonables del registrador y que impiden la inscripción.

Sobre no inscripción de una georreferenciación gráfica alternativa a la catastral atendiendo a las alegaciones del colindante justificadas tanto en su título público de adquisición como en la descripción tabular de su finca y la planimetría catastral, que confirma las dudas de la registradora, véase Resolución de 25 de enero de 2023 (4.ª).

La Resolución de 27 de febrero de 2023 (3.ª) no admite la inscripción de una georreferenciación gráfica alternativa existiendo oposición del colindante y la evidencia que señala el registrador con los medios gráficos de que dispone, de una más que posible invasión de finca colindante.

* LXVII Cuarto grupo: Resoluciones DG que no admiten la iniciación del expediente del artículo 199 LH cuando son evidentes las dudas de identidad, para evitar gastos y trámites innecesarios

La Resolución de 16 de enero de 2018 (1.ª) se refiere a un expediente de representación gráfica alternativa a la catastral y la consecuente rectificación de la descripción de la finca en el expediente del artículo 199 LH poniendo de manifiesto la registradora las dudas de identidad de la finca antes de comenzar la tramitación de dicho expediente, y la Resolución entiende que resultan fundadas las dudas de la registradora pues expone con todo detalle que la nueva delimitación del perímetro de la finca que se propone es muy distinta a la catastral y que existe una disminución de un 32% de superficie y alteraciones de linderos respecto de los que figuran en el Registro (sin que sea admisible la solicitud de rectificación de los linderos efectuada en el propio escrito de recurso, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria), por lo que no resulta acreditada la correspondencia de la finca registral con la porción de terreno que se representa gráficamente, tal y como prevé el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, por lo que en realidad supondría aplicar el folio registral a una nueva realidad física; y a ello se suma la duda de una posible existencia de negocios no documentados, en particular, una nueva reordenación de terrenos, considerando, respecto del nuevo recinto descrito, la referencia expresa a una porción de terreno que da una salida de la finca a una calle, la cual no figuraba en el Registro, aun con el consentimiento del colindante afectado. La Resolución reitera las Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016 y 7 de junio de 2017 en el sentido de que las dudas en la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el registrador al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios, por lo que es correcta la actuación de la registradora, cabiendo que el interesado inste el procedimiento de rectificación descriptiva del artículo 201 LH para aclarar las dudas en las correspondientes diligencias de tramitación o acudir al juicio declarativo ordinario del artículo 198 último párrafo LH.

La Resolución de 21 de julio de 2021 (6.ª) también insiste en que no procede ni siquiera la iniciación del procedimiento cuando las dudas son evidentes, para evitar gastos y trámites innecesarios confirmando la calificación registral en un supuesto en que el propio interesado reconoce que el aumento de superficie es por la compra de una porción, lo que excluye que estemos ante una mera rectificación de superficie.

* LXVIII Quinto grupo: Resoluciones DG que admiten la iniciación del expediente del apartado 2 del artículo 199 LH para que luego se ventilen las dudas durante su tramitación al final del mismo

  1. A pesar de las dudas de identidad, debe iniciarse el expediente para que se ventilen durante la tramitación

La Resolución de 31 de julio de 2020 (2.ª) en relación con una declaración de obra nueva terminada en la que se rectifica la descripción de la finca mediante representación gráfica alternativa a la catastral, en la que el registrador aprecia que parte de la finca invade el dominio público por la superposición de la cartografía catastral con la representación gráfica alternativa, siendo fundada la duda del registrador, pero el mero indicio o sospecha del registrador de la titularidad pública de una zona no es determinante sin que la Administración y los titulares colindantes hayan tenido la oportunidad de pronunciarse en el procedimiento correspondiente, por lo que sería, una vez tramitado dicho procedimiento, y a la vista de la intervención de la Administración cuando pueda identificarse si existe efectivamente invasión del dominio público, por lo que debe iniciarse el procedimiento del artículo 199 LH.

  1. Debe iniciarse el procedimiento de representación gráfica alternativa ante la imposibilidad de obtener certificación gráfica catastral por existir una inconsistencia de la base gráfica catastral que es una cuestión técnica que no puede privar al interesado de la tramitación, sin perjuicio de lo que resulte de la misma

La Resolución de 18 de diciembre de 2020 (5.ª) se refiere a una solicitud de inscripción de una representación gráfica y posterior declaración de obra nueva terminada, en que la finca registral consta inscrita con una superficie de 91,20 m² y se afirma que corresponde a la parcela catastral cuya numeración se indica, incorporándose al título certificado catastral telemático del que resulta que la citada parcela catastral tiene una superficie gráfica de 106 m² acompañándose diligencia de subsanación en que se incorpora informe de validación gráfica catastral positiva en el que consta que la parcela representada coincide con la parcela catastral, con 106 m² y asimismo se expresa que dicho informe ha sido elaborado tomado como base el archivo GML obrante en la Sede Electrónica del Catastro, pero no se incorpora ni aporta certificación catastral descriptiva y gráfica al no proporcionarla el Catastro por existir una inconsistencia en la base gráfica catastral, pero la Resolución entiende que esta DG, para un supuesto de inmatriculación ya señaló en Resolución de 22 de septiembre de 2017 que en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa, por lo que en el presente supuesto en que se solicita la inscripción de la rectificación de la descripción, no debe existir obstáculo alguno en admitir la representación gráfica obtenida a través del CSV del informe de validación gráfica catastral aportado, más aún cuando este viene a recoger exactamente las mismas coordenadas de ubicación geográfica que el Catastro asigna a la parcela en cuestión, constando en el propio informe de validación que la representación alternativa es coincidente con la representación catastral, lo cual es también fácilmente verificable acudiendo a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, por lo que, en definitiva, en este caso lo procedente es iniciar la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la calificación que proceda a la vista de lo que se actúe en el procedimiento.

  1. No procede denegar la iniciación del expediente sin perjuicio de lo que resulte de su tramitación sin que la existencia de previas operaciones de modificación de entidad hipotecaria y la magnitud del exceso de cabida impidan dicha iniciación

La Resolución de 18 de febrero de 2021 (6.ª) reitera que procede iniciar el expediente para la inscripción de la representación gráfica alternativa de la finca cuando la registradora plantea dudas de identidad por motivos no suficientes para iniciar dicha tramitación, como son en este caso, las dudas de identidad del exceso de cabida por la existencia de previas segregaciones en la finca y además por la magnitud del exceso de cabida, pero la mera existencia de una previa operación de modificación de entidades hipotecarias no impide rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes siempre que no produzca una nueva reordenación de terrenos diferentes y en cuanto a la magnitud del exceso de cabida lo importante es que la representación gráfica aportada se refiera a la misma porción que la finca registral, pero la mera diferencia de superficie desproporcionada no es suficiente para denegar la iniciación del expediente del artículo 199 LH y sólo procede tal denegación del inicio cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente el mismo, evitando de este modo, los costes que generan su tramitación, lo que no ocurre en este caso, por lo que lo adecuado es iniciarlo, practicar todas las pruebas y trámites previstos en dicho precepto y proceder a su calificación a su conclusión.

  1. Debe iniciarse el expediente sin perjuicio de lo que resulte de su tramitación, al no existir invasión del dominio público ni de fincas colindantes, aunque se trate de una finca resultante de reparcelación porque ya se resolverá al final del expediente

La Resolución de 18 de febrero de 2021 (7.ª) declara que no puede considerarse suficiente para impedir la iniciación de la tramitación del expediente de representación gráfica alternativa a la catastral de una finca resultante de división que se solicita ahora inscribir con mayor superficie, la motivación de la registradora de que resultan incongruentes las coordenadas georreferenciadas que resultan del informe técnico y del informe de validación en catastro, con la superficie que resulta del título y con la licencia de parcelación, pues a pesar de la licencia relativa a la otra finca resultante de división ya inscrita anteriormente, no puede negarse la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes sin necesidad de nueva licencia siempre que se cumplan los requisitos y procedimientos establecidos en la Ley Hipotecaria, y en cuanto a la alegación de la registradora de una posible invasión demanial y de las fincas colindantes con motivo del aumento de superficie, pues respecto a ello no se aprecia tal invasión del dominio público aparte de que en caso de dudas procede la comunicación a la Administración titular y tampoco resulta del certificado negativo del Ayuntamiento, y en cuanto a las fincas colindantes no consta el lindero que podría originar tal circunstancia, y tal como resulta del archivo GML que puede consultarse a través de la Sede Electrónica del Catastro a través del CSV del informe de validación gráfica catastral, se observa que lo que existe es un desplazamiento puesto de manifiesto por el técnico autor del informe y para estos casos es aplicable la Resolución DG y Catastro de 7 de octubre de 2020 en su punto séptimo y siempre que tales desplazamientos se pongan de manifiesto con ocasión de la inscripción de representaciones gráficas alternativas, éstas serán inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que en el informe técnico se aporten dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y el otro a las coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además, los parámetros de transformación utilizados, y en todo caso, cualquier cuestión podría dirimirse en la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, atendiendo a lo que resulte de la intervención en el mismo de los titulares colindantes; y por último, respecto a la alegación de la registradora de que la finca matriz de la que se produjo división material en dos, una de ellas, la que ahora se pretende inscribir, es una finca de resultado de un proyecto de reparcelación, esta cuestión ya fue tratada en la Resolución de 19 de diciembre de 2019, cuyos argumentos procede reiterar, y aunque el artículo 201.1.e) no permite la rectificación descriptiva de fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, y lo mismo sería aplicable al expediente del artículo 199 LH por analogía, esta DG ya admitió la rectificación de descripción para el supuesto de fincas inscritas procedentes de un procedimiento de concentración parcelaria, y en el presente caso, al ser la reparcelación anterior a la entrada en vigor del RA 1093/1997, de 4 de julio, no se exigía archivo en el Registro de los planos de la reordenación de terrenos, por lo que no existe pronunciamiento expreso acerca de si con la inscripción de la representación gráfica propuesta se altera la geometría de la finca respecto de la que tenía al tiempo de aprobarse el proyecto de equidistribución y que justificaría la negativa de la registradora, y no puede negarse una mera rectificación superficie que pudiera responder a una mejora de precisión gráfica, por todo lo cual, lo procedente es dar inicio al expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, que incluye entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes registrales y catastrales o a la Administración, con la concesión de plazo para que los mismos puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el registrador competente para su tramitación.

  1. Debe iniciarse la tramitación del expediente dados los documentos aportados para que durante la tramitación se decida si procede o no la rectificación descriptiva respecto a la invasión o no del dominio público

La Resolución de 10 de mayo de 2022 (2.ª) declara que procede iniciar el expediente del artículo 199.2 y no denegar su iniciación en este caso cuando las dudas del registrador sobre la invasión o no del dominio público pueden ser resueltas a lo largo de la tramitación del expediente, ya que se incorpora en el acta notarial de solicitud de iniciación del expediente de dicho artículo 199.2 LH una georreferenciación alternativa a la catastral alegando inexactitud catastral respecto a una franja de terreno de 77 m² que no fue objeto de inclusión en la inmatriculación de la fina porque no figuraba en la certificación catastral, con un informe técnico y otro informe del Servicio de Gestión Urbanística y Patrimonio Municipal de Suelo, dependiente de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla en el sentido de no ser concluyente la titularidad privada o pública de la franja de terreno discutida, sin que se pronuncie si hay o no invasión del dominio público, por lo cual no cabe denegar la iniciación del expediente del artículo 199.2 LH ya que se dejaría en indefensión al interesado ante la falta de pronunciamiento del informe municipal, y por ello debe tramitarse el procedimiento para que dentro del mismo se dé audiencia al Ayuntamiento para que se pronuncie sobre el lindero fondo de la finca y si el lindero de fondo de la misma va en línea recta con lo que comprendería dicha franja de terreno o en línea quebrada como resulta del Catastro y, además, para resolver el expediente no basta la mera oposición de un colindante sino que han de hacerse alegaciones y documentos acreditativos y a la vista de esa tramitación y de las alegaciones dentro del expediente, debe decir el registrador si procede o no la inscripción pero no denegar inicialmente su tramitación en este caso.

  1. Debe iniciarse y tramitarse el procedimiento del artículo 199.1 sobre representación gráfica catastral georreferenciada sin que pueda dejar de iniciarse con fundamento en una anterior oposición de colindante en otro procedimiento ya finalizado de representación gráfica alternativa sin constancia registral y caducado su asiento de presentación

La Resolución de 1 de junio de 2022 (4.ª) declara que procede iniciar el procedimiento del artículo 199.1 LH sobre representación gráfica catastral georreferenciada de la finca con la consiguiente rectificación de superficie, sin que la registradora pueda rechazarla basándose en que la misma interesada había promovió anteriormente para la misma finca la inscripción de una representación gráfica alternativa que fue suspendida porque un interesado notificado aportó un plano de delimitación de su propia parcela que suponía la superposición de ambas representaciones gráficas, pero la Resolución entiende que, para fundamentar las dudas de identidad no puede acudirse a un procedimiento registral anterior, ya finalizado, y cuyo asiento de presentación no opera actualmente, y en el presente procedimiento que se solicita no se ha practicado notificación alguna, ni ha existido alegación alguna, ni el registrador puede rescatar una oposición ya pasada de un procedimiento anterior ya concluido y con pretensión distinta de la actual, y las fincas de dicho titular no tienen ninguna georreferenciación formalmente inscrita, por lo que procede iniciar el expediente y realizar su tramitación, sin que el hecho de que la diferencia de superficie no sea superior al 10% a que se refiere la letra b) del artículo 9 LH podría permitir la inscripción directa, pues cuando existen dudas y pueden quedar afectados eventuales derechos de terceros, es necesario tramitar el procedimiento del artículo 199.1 LH, pues el propio artículo 9 ordena tajantemente que «en ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199.

  1. Debe iniciarse el procedimiento de georreferenciación gráfica alternativa del artículo 199.2 LH y no el del artículo 201.1 LH sin que pueda alegarse por el registrador que hay un exceso importante de superficie, pues esto no obsta para iniciación del expediente, no pudiéndose iniciar únicamente respecto a una de las diez fincas que no está inmatriculada y es la que tiene mayor superficie

La Resolución de 10 de junio de 2022 (2.ª) entiende que debe iniciarse el procedimiento de georreferenciación alternativa y rectificación descriptiva de nueve fincas, sin que pueda prosperar la calificación negativa de la iniciación del procedimiento para evitar dilaciones y la práctica de trámites innecesarios, pues la disparidad de descripción y de superficie no constituye ninguna motivación, al no existir ninguna limitación respecto al exceso de superficie, confirmando la nota la Resolución únicamente respecto a una de las diez fincas que no consta inmatriculada, dado que el procedimiento del artículo 199 LH sólo cabe respecto a las fincas inmatriculadas como son las nueve restantes, respecto a las cuales no sólo es que la magnitud de la diferencia de superficie no es determinante, sino que en el presente caso, cuando el registrador dice que «de nueve fincas inscritas con una superficie total de 27.726,55 m² se pasa a diez fincas con una superficie total de 37.141,76 m²», si tenemos en cuenta que la finca no inscrita mide 9,239,02 metros cuadrados, y que como se ha dicho a esta finca no inscrita no le es aplicable el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, resultaría que la superficie total que se pide inscribir para las nueve fincas inscritas a través del artículo 199 es de tan sólo 27.902,74 metros cuadrados, cifra muy cercada a la que consta inscrita de 27.726,55 metros cuadrados.

COMENTARIO DE JOAQUÍN DELGADO RAMOS A ESTA RESOLUCIÓN.–Dicho autor en Regispro de 16 de julio de 2022 comenta favorablemente esta Resolución pues se inclina decididamente por la aplicación del expediente del artículo 199 LH en lugar del 201.1 LH que el registrador había considerado más adecuado en su calificación. Y destaca que, además, la propia DG reconoce, ahora, por fin, que la opción que la DG sostuvo a partir de la R de 17-11-2015 de elegir indistintamente entre acudir al procedimiento registral del art. 199 o al notarial del art. 201.1 no existe en el caso de georreferenciación potestativa, resaltando la referencia al artículo 9 LH conforme al cual, tanto si se solicita su inscripción potestativa «al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica» (como ocurre en el presente caso) «(…) se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199».

  1. Cabe la iniciación del expediente del artículo 199.2 LH a pesar del informe de validación catastral negativo y de que la diferencia de superficie sea muy grande, pues procede iniciar el expediente y estar a las resultas de la tramitación y si en su momento se llega a una «pre-coordinación»

La Resolución de 19 de julio de 2022 (6.ª) se refiere a una solicitud de representación gráfica alternativa del artículo 199.2 en que la registradora deniega la iniciación de dicho expediente por aportarse informe de validación negativo y existe una enorme diferencia de superficie, pues la que se solicita de 3180,62 m² excede con mucho de la superficie inscrita de 580 m², e incluso tiene dudas de que pueda invadir una finca colindante, pero la Resolución entiende que debe iniciarse el expediente, hacer las notificaciones correspondientes a colindantes titulares registrales y catastrales y estar a las resultas de la tramitación sin que en el presente caso exista una georreferenciación gráfica contraria de los colindantes, ni el informe de validación catastral negativa sea obstáculo para la iniciación, pues dicho informe es requisito para iniciar el expediente, sea positivo o negativo, y si es negativo lo que impedirá no es la inscripción de la georreferenciación gráfica alternativa sino la coordinación con el Catastro, pero puede dar lugar a un estado de pre-coordinación que puede solucionarse en el futuro y en el presente caso también tiene en cuenta la Resolución las variaciones habidas en la descripción registral de la finca según su historial registral así como deben tenerse en cuenta los linderos a pesar del exceso de superficie, reiterando lo que señaló la Resolución conjunta de 23 de septiembre de 2020, y después de ésta la Resolución de 8 de septiembre de 2021, aclarando el apartado 2.º del punto 1 de dicha Resolución conjunta en el sentido de que el informe de validación catastral negativa impide la coordinación pero no la inscripción de la georreferenciación gráfica alternativa y mucho menos impide la iniciación del expediente del artículo 199.2 LH.

  1. No cabe la suspensión de la tramitación del expediente del artículo 199.2 sino que debe continuar la tramitación para que durante la misma se resuelvan los problemas de individualización del resto con porción pendiente de pago de la expropiación

La Resolución de 7 de septiembre de 2022 (1.ª) entiende que no se puede suspender la iniciación del expediente del artículo 199.2 LH de georreferenciación gráfica alternativa de un resto de finca porque no se puede exigir que se presenten los documentos correspondientes a expropiaciones no inscritas, pues las inscripciones de las mismas no pueden impedir la inscripción de la finca resto si se cumplen los requisitos de las Resoluciones de 2 de enero y 2 de septiembre de 2020, bastando con individualizar, georreferenciándolo, el resto y no suprimir del folio registral la superficie expropiada, sino determinarse con precisión cuál es la porción resto que no fue objeto de expropiación y cuál la porción expropiada no inscrita que ha de quedar pendiente para cuando la Administración cumpla su obligación de inscribir la segregación, y en cuanto a otras dudas de la registradora pueden ser subsanadas durante la tramitación del expediente, con la citación a titulares registrales colindantes, algunos de los cuales pueden ser conocidos por las segregaciones practicadas y otros seguramente deberán ser citados por edictos, dada la desactualizada descripción registral de la finca, y a los catastrales afectados (estos últimos resultarán del informe catastral de validación técnica, que también puede solicitar la registradora) y al Ayuntamiento competente, por lindar con la calle (…), para que pueda formular alegaciones y al cual podrá solicitar, en su caso, la georreferenciación de la parte expropiada, recordándole el deber de inscripción que resulta del artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre. Consecuentemente con lo expuesto, de los datos contenidos en la nota de calificación no hay motivos suficientes para suspender la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199, pudiendo la registradora proceder a notificar en la forma indicada, practicando las demás pruebas y trámites del procedimiento, y formular, en su caso, una nueva nota de calificación que contenga todos los motivos de denegación, sin que dichos motivos puedan expresarse en el informe, pues caso contrario se priva al recurrente conocer dichos motivos de oposición y poder formular alegaciones, por todo lo cual se estima el recurso, debiendo continuar la tramitación del expediente con todos los trámites necesarios y, a la vista del conjunto de la tramitación, efectuar la calificación registral que proceda.

  1. Dudas de identidad que no se resuelven de momento por tratarse de una situación compleja que requiere la reapertura del expediente para la aclaración de unos caminos.

La Resolución de 6 de septiembre de 2022 (3.ª) no admite las dudas de identidad de la registradora ni las del colindante que se opone por razón de invasión de un camino, pero tampoco considera de momento inscribible la georreferenciación, entendiendo que debe reabrirse el expediente porque se dan una serie de circunstancias complejas. No consta expresamente que el Ayuntamiento fuera notificado, si bien se aportan, con el recurso, sendas certificaciones, pero en cierta medida contradictorias, al decirse: «de la información constatada sobre el camino (tipología, estado actual, fotografías aéreas, usuarios, conexión con la red viaria y de comunicación restantes), se concluye que se trata de un camino público que cubre las necesidades de una población indeterminada por lo que se refiere al acceso a las áreas rurales y comunicación con otros caminos de uso aparentemente público», pero sin expresarse taxativamente que sea camino de dominio público, pues en las conclusiones del informe declara: «No se puede informar que el camino de (…) no sea de titularidad municipal y por tanto que pertenece a las fincas confrontadas». De todo ello se concluye que, efectivamente parece que existen dos caminos, pero no queda acreditada su condición de públicos, por lo que pudieran ser propiedad privada, si bien gravados con una servidumbre de paso. Pero tampoco existe, por parte del colindante, una oposición que desvirtúe la propiedad del terreno, sino que su oposición se centra en la existencia de caminos, lo cual no es incompatible con la propiedad a favor del promotor del expediente, aunque, en su caso, gravada con unas servidumbres de paso. Atendiendo a las circunstancias concurrentes, y toda vez que las certificaciones municipales se han presentado con el escrito de recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sin que hubieran sido aportadas al tiempo de la calificación, y sin que conste del expediente que el Ayuntamiento haya sido notificado, lo procedente es que la registradora reabra el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, notifique expresamente a la Administración afectada la pretensión del recurrente, incorpore, en su caso, las certificaciones aportadas con el recurso por el recurrente, y a la vista de toda la documentación y prueba practicada emita una nueva calificación.

  1. Cabe la iniciación con notificación al colindante sobre invasión de finca construida por el colindante según manifestación del promotor que rebaja la superficie inscrita.

La Resolución de 27 de septiembre de 2022 (6.ª) declara que cabe la iniciación del expediente para que se resuelvan las dudas de la registradora una vez tramitado el mismo y procede en este caso la notificación al colindante en un supuesto en que el promotor, aunque parte de la superficie inscrita, la rebaja porque manifiesta que la finca está invadida de hecho por la construcción realizada por el colindante, entendiendo la registradora que hay una segregación encubierta, lo cual debe calificarse una vez terminado el expediente.

* LXIX Las Resoluciones conjunta DGSJ y FP y de la DG del Catastro de 23 de septiembre de 2020 y 29 de marzo de 2021 en relación con la representación gráfica alternativa del artículo 199.2 LH. Remisión al epígrafe XI de la nota al apartado 5 del artículo 10 LH

La Resolución conjunta DGSJ y FP y de la DG Catastro de 23 de septiembre de 2020 contiene varias normas sobre la representación gráfica alternativa, especialmente en los apartados 1.º y 2.º sobre posibilidad de la «pre-coordinación» mientras no se lleve a efecto la coordinación con el Catastro, en el apartado 3.º sobre el margen de tolerancia que se admite, en el apartado 5.º sobre inscripción de representaciones gráficas alternativas por modificación física de parcelas que respeten la geometría catastral y no afecten a parcelas catastrales colindantes, en el apartado 6.º sobre inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas alternativas que no respeten la geometría catastral inicial y que afecten a parcelas catastrales colindantes, en el apartado 7.º sobre los giros y/o desplazamientos y en diversos aspectos en los apartados 14 y 15.

También se hace referencia a la Resolución conjunta DGSJ y FP y de la DG Catastro de 29 de marzo de 2021, respecto a la relación entre los notarios y el Catastro.

Sobre todo ello se hace remisión al epígrafe XI de la nota al apartado 5.º del artículo 10 LH en que se hace transcripción de la Resolución conjunta de 23 de septiembre e 2020 por su incidencia directa registral y también una reseña de la otra Resolución conjunta de 29 de marzo de 2021.

* LXX Rectificación de georreferenciación inscrita y coordinada gráficamente con el Catastro

Sobre rectificación de una georreferenciación inscrita y coordinada gráficamente con el Catastro de una finca que tiene asignado dos tercios del pasaje que constituye el lindero sur, que no puede subsanarse mediante rectificación de error material por entender que le corresponde la totalidad del pasaje, sino que ante la posibilidad de perjuicio a un colindante, debe tramitarse un nuevo expediente del artículo 199 LH notificando al colindante que resulta del Registro por cualquiera de los medios que prevé el artículo 199 LH, véase Resolución de 13 de febrero de 2023 (3.ª).

 

Updated: 10 noviembre, 2023 — 9:16
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