LA SENTENCIA TS 628/2024, DE 8 DE MAYO DE 2024, SOBRE USUCAPIÓN Y PROPIEDAD HORIZONTAL.

Esta Sentencia contiene importante doctrina sobre la usucapión ordinaria en relación con unos elementos de la propiedad horizontal que en principio eran una terraza en la penúltima planta y tres antiguos trasteros en dicha planta que eran anejos en uso exclusivo de tres viviendas, y esa planta había sido vendida (antes de unas subsanaciones en el título constitutivo de la propiedad horizontal) en documento privado por el constructor del edificio, a un comprador que adquirió por usucapión en dicha planta una vivienda construida por el mismo.

Planteado el litigio por la comunidad de propietarios y por los tres titulares de viviendas de las que inicialmente eran anejos los trasteros en uso exclusivo, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estimaron la demanda frente a quien alegó la usucapión ordinaria con justo título y posesión pública, pacífica e ininterrumpida en el momento en que se instó la demanda. Pero el Tribunal Supremo, en la Sentencia que se comenta entendió que se había producido usucapión ordinaria a favor del demandado.

La doctrina de la Sentencia se resume en los siguientes puntos:

1º) Se ha producido “justo título” sin que pueda tacharse de “nulo”, pues una cosa  es que el promotor ya no tuviera el poder de disposición y otra distinta es que existiera nulidad, que no la hay en este caso, y por eso el defecto de poder de disposición queda sanado por la usucapión ordinaria.

2º) No se ha producido interrupción de la posesión porque no se ha planteado judicialmente la demanda hasta después de transcurridos los diez años, siendo necesaria para la interrupción de la prescripción ordinaria la citación judicial, sin que basten requerimientos notariales ni discusiones en las Juntas conforme establece el artículo 1945 CC, a diferencia de lo que ocurre para la prescripción extintiva según el artículo 1973 CC.

3º) Cabe la usucapión de la terraza que era elemento común, porque hay que distinguir los elementos comunes por naturaleza y los elementos comunes por destino, y en relación con la terraza, en este caso no era la terraza de la cubierta del edificio, sino la planta penúltima que era elemento común por destino y no por naturaleza, pudiendo ser desafectada por unanimidad de los propietarios y por tanto, también susceptible de usucapión.

4º) Cabe también la usucapión de los anejos aunque no se produzca simultáneamente con las viviendas, pues los anejos pueden ser asimismo desafectados y susceptibles de segregación con independencia de las viviendas, y por tanto, cabe la usucapión de la zona de los mismos.

Aparte de ello, la Sentencia analiza una serie de circunstancias que se han dado en el caso planteado, en que el demandado ha participado en las juntas, ha pagado gastos de comunidad, y otros hechos que aunque dieron lugar a polémicas en las juntas, lo cierto es que la demanda no se produjo hasta después de los diez años.

Pero la Sentencia, al final, contiene una frase final, en que se limita a decir:

“Conviene recordar, por lo demás, que no se pone a ello la existencia de titulares inscritos en el Registro de la Propiedad, puesto que es posible la usucapión contra tabulas”.

Cabría plantear, respecto a esta última frase, si la Sentencia contiene alguna doctrina sobre el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que regula en diferentes párrafos la usucapión contra tabulas y que ha sido objeto de varias Sentencias sobre diferentes puntos.

Lo cierto es que, a lo largo de la Sentencia, no se contiene ninguna alegación ni por los demandantes ni por los demandados respecto a la usucapión contra tabulas ni respecto al artículo 36 de la Ley Hipotecaria, sino únicamente y de pasada, alguna mención por parte de los demandantes relativa a que la posesión de los demandados iba en contra de los títulos públicos inscritos, pero sin que luego se haya mencionado ninguna alusión a tal cuestión a lo largo de la sentencia ni se alude a ninguna alegación en la demanda ni en la contestación.

Por tanto, resulta un tanto “misteriosa” la referencia por parte de la Sentencia a modo de “recuerdo” diciendo que no se opone a la solución de la sentencia “la existencia de titulares inscritos en el Registro de la Propiedad, puesto que es posible la usucapión contra tabulas”.

En mi opinión, esta frase recordatoria no se sabe a qué párrafo del artículo 36 de la Ley Hipotecaria podría referirse, siendo que dicho artículo trata pormenorizadamente la usucapión “contra tabulas” en diferentes párrafos y se trata de una materia que ha sido objeto de análisis detallado por la doctrina y por la jurisprudencia en todos sus párrafos y hasta en todas sus palabras,  y no se dice aquí a qué párrafo se podría referir.

Me aventuro a hacer una serie de consideraciones sobre ello.

En primer lugar, no parece que pueda referirse a la cuestión central del artículo 36 LH respecto al posible conflicto entre la usucapión y el tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (ahora del 36), pues no hay ningún rastro de que en el presente caso, se tratara de terceros del artículo 34 LH, ni mucho menos sobre los requisitos tanto de la usucapión contra tabulas como de los terceros del artículo 34 LH. Desde luego que ni la Sentencia ni los recurrentes ni recurridos hacen ninguna referencia al tercero hipotecario y a sus requisitos, ni tampoco a los requisitos de la usucapión ordinaria en este punto.

Conviene recordar, por mi parte, que hay importantes discusiones acerca de si dentro del artículo 36 LH cabe la usucapión “ordinaria” contra un tercero del artículo 36 LH o si sólo cabe la usucapión extraordinaria, teniendo en cuenta la discusión acerca de si el artículo 1949 del Código Civil (que no admite la usucapión ordinaria contra el tercero) ha sido o no derogado por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria en su actual redacción. Sobre esa importante cuestión, he venido señalando en mi Código de Legislación Hipotecaria en notas al artículo 36 de la Ley Hipotecaria, la doble corriente que existe en la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre ese tema, e incluso alguna vacilación por parte de alguna sentencia sobre el particular, que a veces ha sentido la necesidad de utilizar algún argumento complementario por si no se da como muerto el venerable artículo 1949 del Código Civil. Y también en esas mismas notas he recogido los argumentos que resultan de la Disposición Adicional 2ª de la Ley Hipotecaria de 1944 en que se da redacción al actual artículo 36 de la LH a la luz de los comentarios de dos importantes comentaristas como son Rafael Núñez Lagos y Sanz Fernández, de los que resulta que no era propósito de dicha nueva Ley “derogar el Código Civil” sino únicamente reformar la legislación hipotecaria en ese momento.

Por todo ello, entiendo que el presente “recordatorio genérico” de la Sentencia que se comenta, no contiene ninguna doctrina ni expresa ni tácita sobre tan importante cuestión, que debe seguir como hasta la fecha.

Por lo mismo, tampoco puede haber ningún propósito de la presente Sentencia en plantearse, porque nadie lo ha planteado en el caso, si puede admitirse el requisito de la buena fe de la usucapión ordinaria contra los pronunciamientos registrales, sobre todo, cuando otro importante hipotecarista como Lino Rodríguez Otero, haya señalado que si al tercero del artículo 36 LH se le exigen esos requisitos adicionales de diligencia en la buena fe (lo ya manido de no conocer ni tener medios racionales y motivos suficientes para conocer) y no se ve por qué no había que tratar de igual modo (principio de igualdad) al usucapiente que desde luego no hay duda que tenía medios racionales y motivos suficientes para conocer la situación registral de la finca, como para que se le corone como adquirente a través de una usucapión ordinaria.

Sólo se me ocurre en vista del recordatorio de la presente Sentencia, que ésta se podría referir únicamente al párrafo tercero del artículo 36 LH, que dice: “En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”. Pero no a los demás párrafos y ni al meollo de las cuestiones.

En este caso, los titulares registrales no eran terceros porque soportaron con posterioridad a su adquisición e inscripción, la usucapión de esos espacios, respecto a lo cual para nada cuenta la regulación de la Ley Hipotecaria sobre los terceros y sobre su buena fe, sino únicamente la calificación del “título” y el cómputo de tiempo de la “legislación civil”.

Por tanto, creo que cabe dejar tranquilos tanto al tercero hipotecario como a los demás párrafos del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, para centrarnos exclusivamente en este caso en la legislación civil con motivo del caso de la presente Sentencia.