LA RESOLUCIÓN DE 22 DE MAYO DE 2024 (3ª): UNA VIVIENDA SOSTENIDA EN EL AIRE EN LA CIUDAD ENCANTADA DE CUENCA Y LA APARICIÓN DEL CARRO PERDIDO DE MANOLO ESCOBAR SIN LOS BUEYES

Resumen de la Resolución.– La Resolución de 22 de mayo de 2024 (3ª) se plantea si es posible la inmatriculación a través del doble título de un elemento privativo integrante de un edificio en propiedad horizontal, sin que conste previamente ni la inscripción de la constitución del régimen de propiedad horizontal, ni la declaración de obra nueva, ni la inscripción del solar, en un supuesto en que sólo existe doble título respecto a dicho elemento privativo, consistente en una extinción de comunidad en escritura en la que se le adjudica dicho elemento privativo, siendo el título previo una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de la mitad indivisa del solar, pues la otra mitad indivisa se atribuye a una persona que carece de título previo de herencia en cuanto a la otra mitad indivisa del solar,.

A pesar de la calificación negativa del registrador de la propiedad de Cuenca por falta de título previo respecto a la mitad indivisa, la Resolución entiende que debe distinguirse en la inmatriculación el aspecto material y el aspecto formal, pues desde el punto de vista material relativo al derecho objeto de inscripción, ya se admitió por este Centro en su Resolución de 12 de diciembre de 2019 la posibilidad de inmatricular la propiedad privativa de un elemento en régimen de propiedad horizontal de manera independiente de los restantes elementos, cuando no constaba previamente inscrita la finca donde se procedía a la declaración de obra nueva y el régimen de propiedad horizontal, sin necesidad de aportar la titulación precisa para justificar la previa adquisición de todos los propietarios de los elementos integrantes de la misma, por el argumento de que también cabe la inmatriculación de una cuota indivisa de la finca o la inscripción de la nuda propiedad.

Y en cuanto a los aspectos formales de la inmatriculación, aunque sólo se vaya a inscribir la titularidad de uno de los elementos privativos, la inmatriculación física de la finca sobre la que se asienta la división horizontal, será de toda la finca. Para dicha inmatriculación, se impone una debida coordinación entre la descripción literaria de la finca y su base gráfica catastral o alternativa, en los términos señalados por los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 205 de dicha ley, estableciendo el artículo 9 el código registral único de la finca y la necesidad de representación gráfica, por lo que la operación registral de inmatriculación en su vertiente formal, que se refiere a la incorporación a los libros de la finca como base de las operaciones registrales, ha de venir descrita e identificada en su totalidad, y debe acompañarse representación gráfica georreferenciada de la misma para su incorporación al folio registral como su base gráfica, debiendo también otorgarse la declaración de obra nueva, sin que nada de ello se haya hecho en este caso, pero debe hacerse para obtener la inmatriculación a través del elemento privativo en cuestión.

Por ello, en este caso, aunque no es materia del recurso gubernativo interpuesto, la Resolución considera necesario que se acompañe la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con el solar en el que se sitúa la vivienda cuya inscripción se solicita.

Y por otro lado, para poder inmatricular la vivienda, es necesario asimismo que se haya declarado la obra nueva del edificio del que forma parte, cumpliendo con las exigencias impuestas por la legislación urbanística. Y al estar limitado el recurso a los extremos señalados en la nota de calificación, y dado que estos impedimentos formales no han sido señalados, procede la estimación del recurso.

* COMENTARIO CRÍTICO.-

Para la crítica de esta Resolución puede tenerse en cuenta, con carácter previo, el comentario crítico que hizo este autor respecto a la Resolución de 12 de diciembre de 2019, que figura en mi Código de Legislación Hipotecario Tomo I en nota al artículo 205 LH bajo la rúbrica “Inmatriculación de la finca matriz a través de la transmisión de sólo dos elementos privativos de la propiedad horizontal” (pág. 1795 de dicho tomo), que ya con carácter inicial a la crítica, transcribo en lo que interesa en este supuesto:

“La doctrina de esta Resolución (es decir la anterior de 12 de diciembre de 2019 que por cierto tenía la mala suerte de haberse publicado con la fecha de 19 de diciembre de 2019 y luego se rectificó esa fecha en el sentido de que es de 12 de diciembre de 2019 y que podría ser un “justo castigo del azar a la misma” por su contenido) sobre la inmatriculación tiene algunos inconvenientes. El primero de ellos es que, aunque reconoce que la inmatriculación lleva consigo una primera inscripción de dominio, no lo aplica para la finca matriz, que es un solar con obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, para cuyo acceso al Registro dice que basta la descripción y pormenores que figuran en el título previo. Pero entonces, no se ha acreditado nada más que con un eslabón previo la titularidad de la finca matriz, que se dice que forma parte de la operación registral de la inmatriculación. Y es que la acreditación del doble título a través de las escrituras públicas de donación de dos elementos privativos (como eran los del caso de esa anterior Resolución), no sirven para acreditar por doble título la adquisición del solar, obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal, que es lo decisivo para la finca matriz. Por tanto, con la doctrina de la Resolución entra en el Registro una finca (la finca matriz) sin la titularidad completa pero asimismo sin acreditación de la adquisición de la misma POR DOBLE TÍTULO, pues el doble título sólo cubre en este caso (el de dicha Resolución de 2019) dos elementos privativos. El segundo inconveniente de esa Resolución es que confunde o aplica a la inscripción de elementos privativos de una propiedad horizontal la misma normativa que a la cuota indivisa de  una comunidad ordinaria, sin tener en cuenta la diferencia, pues mientras una cuota indivisa es un derecho sobre una participación indivisa que implica un derecho sobre la totalidad de la finca EN LA MEDIDA DE LA CUOTA, en cambio, en la propiedad horizontal los elementos privativos no son CUOTAS INDIVISAS, sino que son FINCAS ESPECIALES que tienen una cuota de participación, y por tanto, los elementos privativos como FINCAS ESPECIALES no implican una CUOTA SOBRE LA TOTALIDAD DE LA FINCA MATRIZ, sin perjuicio de las funciones especiales de la cuota. Y además como fincas especiales requieren la previa inscripción de la finca matriz, pero para la inscripción de ésta por vía de inmatriculación se requiere la acreditación del DOBLE TÍTULO no ya para todos los elementos privativos, sino para la adquisición de la finca matriz.”

Amplío ahora la crítica a la solución dada no sólo por aquella Resolución, sino también por la presente de 22 de mayo de 2024 (3ª), que toma como base aquélla, y se puede completar el comentario crítico del modo siguiente, en vista de que la Dirección General sigue “erre que erre” poniendo el carro delante de los bueyes, y dejando la vivienda sostenida en el aire, lo que si bien es cierto que cabe en la encantada ciudad de Cuenca, desde el punto de vista de la belleza turística, no tiene un pase desde el punto de vista jurídico y registral, máxime cuando seguro que las casas colgantes de Cuenca cuando son edificios de varios propietarios seguro que están inscritas con su régimen de propiedad horizontal como es debido.

* Las críticas a esta solución de la DG en esas dos Resoluciones (aparte de lo ya dicho) las resumo del modo siguiente:

* 1º)

No se puede identificar la naturaleza jurídica de la comunidad ordinaria con la figura de la propiedad horizontal que se compone de elementos privativos, elementos comunes y los correspondientes Estatutos o el régimen legal establecido en su legislación específica.

La naturaleza jurídica de la propiedad horizontal nada tiene que ver con las cuotas de la comunidad ordinaria, por lo que mal se puede tener en cuenta esa analogía a efectos de la inmatriculación. Por un lado, el Tribunal Supremo ha venido reiterando que en la propiedad horizontal prepondera la propiedad horizontal de los elementos privativos sobre la propiedad accesoria de los elementos comunes (Sentencias TS de 2 de abril de 1971, 22 de diciembre de 1979, 5 de mayo de 1986, 17 de enero de 2008). Pero, además, para no quedarnos sólo con esa diferencia relativa a los elementos privativos y los elementos comunes, la propia Dirección General ha venido destacando que la propiedad horizontal implica un único derecho de propiedad para cada titular (y no dos derechos distintos, a modo de yuxtaposición), pero que se trata de un objeto complejo, y aun siendo único el derecho de cada propietario, son plurales los objetos del derecho de cada propietario (Resoluciones de 19 de abril de 2007, 24 de septiembre de 2015, 12 de febrero de 2016 (1ª), todo lo cual nada tiene que ver con la comunidad ordinaria. En tercer lugar, la propiedad horizontal representa una “colectividad organizada”, a diferencia de la comunidad ordinaria (Sentencia TS de 14 de mayo de 1992) en que, a diferencia de la comunidad de bienes ordinaria, la propiedad horizontal representa una propiedad separada de cada elemento privativo con una complejísima trama de derechos y obligaciones que no se puede despachar con esa analogía de la comunidad ordinaria por cuotas indivisas.

* 2º)

Mientras en la comunidad ordinaria viene admitiéndose desde antiguo la posibilidad de inmatricular cada una de las cuotas indivisas porque todas ellas se refieren a una sola finca respecto a la cual cada copropietario, con independencia de los demás, puede solicitar que ingrese la finca en el Registro partiendo de una primera inscripción de su cuota indivisa, sin perjuicio de que a continuación, cada copropietario pueda decidir si va inscribiendo en lo sucesivo su respectiva cuota, planteándose no obstante que respecto a las sucesivas cuotas será necesario cumplir el requisito del doble título traslativo que es independiente en cada cuota.

Sin embargo, en la propiedad horizontal, es necesario una previa inscripción del edificio en su conjunto con sus respectivos elementos comunes y forma de organización,  conforme exige el articulo 8.4º de la Ley Hipotecaria, y para ello exige una acreditación del doble título respecto a dicho edificio en su conjunto y al solar que sirve de base a la edificación conforme al artículo 205 de la propia  Ley Hipotecaria. Y la razón de la diferencia entre cuotas de la comunidad ordinaria y los elementos privativos de la propiedad horizontal, aparte de lo ya dicho anteriormente, es que en la comunidad ordinaria sólo se puede hablar de UNA SOLA Y ÚNICA FINCA, respecto a la cual se solicita la inmatriculación a través de las solicitudes de cada copropietario, mientras que en la propiedad horizontal existen no ya sólo diferentes FINCAS, SINO diferentes CLASES DE FINCAS, que tienen el carácter de FINCA MATRIZ  (el edificio en su conjunto) y las FINCAS QUE PROCEDEN Y SE INTEGRAN EN ELLA como fincas especiales. Sobre las “CLASES DE FINCAS POR LA CONEXIÓN ENTRE ELLAS”, puede verse mi libro “La finca registral y el Catastro”, 2016 págs. 123 a 130.

Por un lado, existe la FINCA MATRIZ que exige la inscripción previa conforme al artículo 8.4º de la Ley Hipotecaria, y por otro lado, existen las FINCAS ESPECIALES CONEXAS con la finca matriz y que son los elementos privativos con sus cuotas de participación, sin que el doble título de un elemento privativo sirva para acreditar el doble título de la inmatriculación de la finca matriz, y sin que, sin inscripción previa de la finca matriz se puedan inmatricular e inscribir los elementos privativos que constituyen fincas conexas por razón de procedencia y de  distinta pertenencia, pero unidas  indisolublemente a la finca matriz de la que proceden y en la que se integran.

Supuesto también diferente es el de las fincas que proceden por segregación de una matriz, pues una vez segregadas cabe que constituyan fincas con plena independencia de la matriz, e incluso puedan ser inmatriculadas aunque no estén inmatriculada la finca matriz, porque no existe esa dependencia e integración con la finca matriz, al tratarse de fincas nuevas e independientes. O sea que en esta materia de clases de fincas, hay que distinguir la “conexión entre la finca matriz y fincas nuevas por procedencia (modificaciones de entidades hipotecarias) y la conexión entre finca matriz y fincas nuevas por procedencia y POR PERTENENCIA, como es el caso de la propiedad horizontal.

* 3º)

No se puede pretender que con la mera acreditación del doble título respecto a un elemento privativo, pueda quedar inmatriculada la totalidad de la finca matriz, la edificación y el solar en que se asienta cuando no existe ninguna acreditación respecto al doble título de esa finca matriz con todas esas vicisitudes esenciales. Y como no están permitidas las MENCIONES en nuestro sistema, no será posible pretender que se inscribe el elemento privativo a través de su inmatriculación, a base de hacer MENCIONES sobre el solar, sobre la edificación y sobre la constitución de la propiedad horizontal, menciones carentes de título en cuanto a la mitad indivisa de la otra titular que carece del mismo, según lo indicado anteriormente.

* 4º)

La constitución de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del TÍTULO CONSTITUTIVO por parte de todos los que compongan la propiedad horizontal, y en el presente caso, NO SE HA ACREDITADO DEBIDAMENTE NI SIQUIERA LA CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD  HORIZONTAL, pues de las dos personas que integran la misma, sólo se ha acreditado el doble título que permite la inmatriculación por parte de una de las propietarias, pues la otra carece de una acreditación de su propiedad al manifestarse que ha adquirido su mitad indivisa sobre el solar por herencia de su padre hace más de 20 años sin ninguna acreditación. ¿Cómo puede darse por constituida la propiedad horizontal sin ninguna base jurídica de titularidad acreditada? Aquí aparecería Manolo Escobar con su carro perdido y que ahora aparece colocado delante de los bueyes, e incluso sin bueyes.

* 5º)

Incluso la declaración de obra nueva requiere también que sean todos los titulares del solar los que efectúen dicha declaración, sin que en el presente caso, la titular de una de las mitades indivisas haya acreditado la adquisición de la mitad del solar y en consecuencia de la edificación, cuya declaración de obra nueva exige la propia Resolución y que no se ha producido en el presente caso, siendo insólito ya sólo por eso, que se estime el recurso en este caso aunque se le advierta que debe otorgar la declaración de obra nueva.

* 6º)

En la legislación registral española, a diferencia de otras legislaciones como la alemana, no se puede hacer la distinción entre el aspecto jurídico de la “inscripción del derecho” y el aspecto físico de la “finca”, pues ambos aspectos van indisolublemente unidos, al exigirse para la inmatriculación no sólo la acreditación de la base física del solar y de la edificación en su conjunto, con su representación gráfica y coordinación con el Catastro, sino también la titularidad de la totalidad del solar sobre el que se asienta la edificación y la constitución de la propiedad horizontal.

* 7º)

A todo lo anterior, y desde el punto de vista de la práctica registral, resulta verdaderamente una dificultad cómo practicar la inscripción en este caso y la redacción concreta del asiento de que se trata, sobre todo teniendo en cuenta que, como ya se ha dicho anteriormente, no se admiten las menciones. Y es que este asiento partiría de la descripción de la VIVIENDA que es el objeto directo de la inmatriculación. Y seguidamente nada se podría decir de ninguna inscripción previa de que forma parte de una finca matriz previamente inscrita, sino que habría que incluir una serie de declaraciones-menciones como las siguientes:

a) la referencia un solar que carece de título en cuanto a una mitad indivisa;

b) la referencia a una edificación que la propia Resolución reconoce que no se ha hecho ninguna declaración de obra nueva y que debe hacerse pero que sería “colgada” sobre una mitad indivisa acreditada del solar, pues la otra mitad indivisa seguiría en el aire y sin base alguna para inscribirla;

c) la referencia a la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal en base a una extinción de comunidad que sigue con el problema de que una de las otorgantes no tiene acreditado ningún título; ya se sabe que la DG ha admitido como “título traslativo” de la inmatriculación el título “especificativo” de la extinción de comunidad, pero lógicamente se refiere a casos en que intervienen los dos interesados en la inmatriculación, no a casos como éste en que el título no es propiamente traslativo sino especificativo, sino que uno de sus titulares está en el más completo vacío en cuanto a titularidad;

d) las referencias a representación gráfica catastral a un solar que no ha accedido al Registro ni ahora ni después.

Al final de una inscripción redactada con todas esas menciones en contra del artículo 29 de la Ley Hipotecaria, habría que decir algo de que, a pesar de todo, no son objeto de inscripción las que constituyen meras menciones.

* 8ª)

Se podría pensar que no hay tanto problema porque ya se prepara el terreno para que de forma sucesiva ya se irán inscribiendo los demás elementos de la propiedad horizontal a medida que vayan contando con títulos de propiedad traslativa para cada uno (en este caso el otro elemento privativo), pero eso no queda garantizado en el futuro, de tal modo que puede convivir en la vida del tráfico jurídico dentro del mismo edificio por tiempo indeterminado e indefinido la clandestinidad inmobiliaria y la publicidad registral por partes, dentro de una misma propiedad horizontal unitaria.

* 9ª)

Por último, también se podría pensar en que hay que encontrar soluciones para los problemas que van surgiendo, pero la solución en este caso, a falta de títulos de la otra mitad indivisa del solar, sería esperar a que se produzca en el futuro un título traslativo de la otra mitad indivisa, y si se dice que hay que dar solución inmediata, ésa la ofrece la inmatriculación por la vía del artículo 203 de la Ley Hipotecaria, máxime teniendo en cuenta que siempre se había considerado que el artículo 205 LH no puede  cubrir todos los casos habidos y por haber, y menos en contra de todos los principios hipotecarios en materia de propiedad horizontal.

11 de julio de 2024. José Manuel García García