LA RESOLUCIÓN DE 28 DE MAYO DE 2024 Y SUS PUNTOS DÉBILES A PROPÓSITO DE LA NECESARIA CONCRECIÓN DE LA RESEÑA Y DEL JUICIO DE SUFICIENCIA Y DE LA FACULTAD CALIFICADORA REGISTRAL DE LA EXIGENCIA DE CONGRUENCIA

RESUMEN DE LA RESOLUCIÓN. La Resolución de 28 de mayo de 2024 se refiere a una escritura de compraventa en que determinada persona representa tanto a la sociedad vendedora como a dos compradores y en cuanto a la reseña  y el juicio de suficiencia de las facultades representativas por parte del notario, éste manifiesta que de los respectivos documentos de representación, tanto de la sociedad vendedora como de los compradores  resultan facultades que el notario estima suficientes para esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de esta escritura, incluida la figura jurídica de la autocontratación, exista doble o múltiple representación o contraposición de intereses, resultando de la escritura que salvo una pequeña parte el resto del precio se ha hecho efectivo en el Reino Unido el día 1 de febrero de 2024 mediante compensación de la deuda que ostentaban los compradores frente a la sociedad vendedora, dando ésta la más total y eficaz carta de pago, y el registrador suspende la inscripción `por entender que debe salvarse expresamente la concesión de facultades de compensación de deudas o bien la ratificación, y además señala el defecto relativo a la imprecisión de los medios de pago por entender que no se acredita fehacientemente la existencia y realidad de la deuda a compensar, bien mediante los documentos de los que resulte el nacimiento de la misma, bien presentando la documentación otorgada según la escritura el día 1 de febrero de 2024, en la que se hace efectiva dicha compensación.

La Resolución revoca el primer defecto relativo a la necesidad de salvar expresamente la facultad de compensación de deudas y confirma el segundo defecto.

En cuanto al primer defecto, la Resolución se centra en que el notario hace referencia a que los representados salvan expresamente la autocontratación, y después de reconocer que tanto la doctrina de la Dirección General (Resoluciones de 14 de julio de 2015 y 1 de julio de 2021) como la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias TS de 5 de mayo de 2008 y 23 de septiembre de 2011) rechazan las expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas o fórmulas de estilo, debiendo referirse el notario bien en la reseña o en el juicio de suficiencia al tipo de acto o negocio que en la escritura  se formaliza, considera la presente Resolución que en el concreto supuesto de este expediente, el notario reseña detallada y precisamente la escritura de la que resultan las facultades representativas del apoderado; y manifiesta que juzga a este con facultades suficientes para otorgar esa concreta escritura de compraventa. No se emplean expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, sino que, por el contrario, es indudable que se refieren al único y concreto negocio formalizado, que es la compraventa detallada, por lo que debe entenderse que ese juicio notarial es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado, pues cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de datos necesarios para hacer una comparación entre el poder de representación acreditado y el contenido del título calificado. Debe concluirse, por tanto, que la escritura calificada contiene los elementos que permiten al registrador corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio sobre la suficiencia de dichas facultades sea congruente con el negocio expresado en el título presentado a inscripción. No puede constituir óbice a tal conclusión el hecho de que el notario no haga constar que los poderes se refieran específicamente también a la autorización de la compensación de deudas como medio de realización del pago del precio, con identificación de las deudas a compensar, ya que se ha utilizado la precisión necesaria para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de que se trata y referido al mismo la suficiencia de las facultades representativas y salvada la autocontratación. Por ello, con el defecto ahora analizado lo que hace el registrador no es limitarse a la apreciación de una posible incongruencia, sino sembrar dudas sobre la corrección del juicio de suficiencia emitido por el notario. La presente Resolución en cuanto al segundo defecto relativo a la falta de identificación de los medios de pago en cuanto a  la compensación de deudas, confirma la calificación registral por entender que En el presente caso se trata de una compraventa en la que, por convenirse una compensación de crédito entre las partes, el precio ni se pagó al contado ni se satisfizo en dinero ni signo que lo represente, ni se confesó recibido, sino que la obligación de pago se extingue posteriormente mediante compensación de créditos, y aunque ésta no es un medio de pago, sino una forma de extinción de obligaciones (art. 1156 CC), a la vista de los términos de la calificación, ahora se trata de determinar si el crédito que se compensa está identificado y no es una expresión de causa genérica que no sería admisible. en el concreto supuesto de este expediente, debe concluirse que el crédito que se compensa no está suficientemente identificado. En consecuencia, este defecto ha de ser confirmado, si bien puede ser fácilmente subsanado mediante la identificación de dicho crédito, sin necesidad de aportación de los documentos que acrediten su origen, pues, como puso de manifiesto la citada Resolución de 9 de diciembre de 2014, la constancia de dicho crédito «no es preciso que se especifique en el título (ni, por tanto, en la inscripción), y a la cual es aplicable la presunción de existencia y licitud establecida por el artículo 1277 del Código Civil».

* COMENTARIO CRÍTICO.-

Esta Resolución merece crítica muy desfavorable, mostrándose contradictoria en sus propios  términos al considerar que está perfectamente hecha tanto la reseña como el juicio de suficiencia notarial respecto a una escritura de compraventa en la que una persona interviene en representación tanto de la sociedad vendedora como de dos personas físicas compradores, respecto a una escritura de compraventa en que el precio no se entrega porque se dice que “el resto del precio (que es prácticamente todo) se ha hecho efectivo en el Reino Unido el día 1 de febrero de 2024 mediante compensación de la deuda que ostentaban los compradores frente a la sociedad vendedora, dando ésta la más total y eficaz carta de pago. La expresión utilizada por el notario respecto a la reseña y juicio de suficiencia del artículo 98.2 de la Ley 24/2001 es que, de los respectivos documentos de representación, tanto de la sociedad vendedora como de los compradores  “resultan facultades que yo el notario estimo suficientes para esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de esta escritura, incluida la figura jurídica de la autocontratación, exista doble o múltiple representación o contraposición de intereses”.

Todo el esfuerzo que no sólo en varias Resoluciones que la propia Resolución cita como la doctrina del Tribunal Supremo que también cita, se vienen abajo con la manga ancha que utiliza la Resolución para decir lisa y llanamente, sin razonamiento suficiente, que en este caso, se han cumplido los requisitos de la reseña y del juicio de suficiencia notarial, y que el registrador no puede entrar aquí en la congruencia o no del juicio de suficiencia.

Y digo esto porque la presente Resolución se muestra ciertamente contradictoria. Ya que por un lado advierte que el notario no puede utilizar expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, ni fórmulas de estilo, ni puede   valer que el notario afirme que la representación es suficiente “para el acto o negocio documentado”, en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza (cfr., entre otras muchas, las Resoluciones de 14 de julio de 2015 y 1 de julio de 2021). Y no sólo dice esto la presente Resolución, sino que con referencia al Tribunal Supreemo señala que “expresamente se rechaza la posibilidad de que el juicio de suficiencia se realice de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico, si bien puede hacerse dicha especificación al hacer la reseña de las facultades representativas (de acuerdo con la interpretación dada por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 5 de mayo de 2008), o bien al emitirse el juicio de suficiencia, como se deduce de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de septiembre de 2011. “Según dicha doctrina –continúa diciendo la Resolución- , las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza.”

Pues bien, en el presente caso hay que tener en cuenta que existen dos negocios jurídicos distintos que aunque conexos deben diferenciarse, dadas las diferentes consecuencias que pueden derivarse del uno y del otro.

Por un lado existe una escritura de compraventa y respecto a ella al expresar el notario que en los respectivos documentos de representación, se admite y se salva la autocontratación, nada hay que objetar pues se ha expresado con claridad que uno y otro poder salvan el conflicto de intereses.

Ahora bien, respecto al otro negocio que se formaliza en la escritura que es el de la existencia de un “reconocimiento de crédito” por parte de la sociedad vendedora y de un “reconocimiento de deuda” por parte de los dos compradores personas físicas, nada se dice expresamente por el notario al referirse a la reseña y al juicio de suficiencia, sino que simplemente se limita a expresar una de esas fórmulas genéricas, ambiguas o imprecisas que es precisamente lo que no admite ni la propia Dirección General en otras ocasiones ni tampoco el Tribunal Supremo, en las citas que hace la propia Resolución.

En este caso, es evidente que respecto a dicho negocio de reconocimiento de crédito y deuda, y de la extinción de la obligación que dicho negocio lleva consigo cuando se ejercita, el notario ha utilizado expresiones ambiguas al referirse al mismo, siendo que se trata de un negocio distinto de la compraventa, pues se limita a decir que yo el notario “estimo suficientes las facultades de esos documentos de representación para esta escritura de compraventa y para todos los extremos complementarios que son objeto de esta escritura, incluida la figura jurídica de la autocontratación, exista doble o múltiple representación o contraposición de intereses”.

En definitiva, los únicos aspectos precisos y determinados que resultan de la reseña y del juicio de suficiencia del notario son los que hacen referencia a “esta escritura de compraventa” e incluso también respecto a que está incluida “la figura jurídica de la autocontratación”. Sin embargo, respecto al negocio jurídico de compensación de crédito-deuda y a la extinción de la obligación que la compensación lleva consigo, lo único que hay es una expresión genérica que no cumple los mínimos requisitos de precisión, y que dan lugar a que entre en juego la calificación registral de la congruencia tanto si se contempla como “reseña genérica” como “juicio de suficiencia genérico”. Dicha expresión genérica es la que el notario expresa diciendo que las facultades son suficientes “para todos los extremos complementarios que son objeto de esta escritura”, sin decir expresamente que en los poderes se mencionan expresamente las facultades para reconocimientos de créditos y de deuda respectivos y para producir la extinción de la obligación mediante compensación. Sabido es que no es  suficiente que en la escritura de compraventa se realicen esos actos, sino que han de expresarse de modo claro y concreto que en el poder se hace referencia a estos actos distintos del negocio de compraventa.

La cuestión es esencial sobre todo para los dos compradores personas físicas, que pueden perder una finca si no existe tal deuda ni mucho menos por la enorme cuantía que resulta, que determina que es prácticamente la totalidad del precio, por lo que de producirse cualquier error respecto a esa deuda o de su cuantía, el negocio de compraventa podría quedar convertido en una donación, si es que no existiera la deuda.

Y todavía más contradictoria es la Resolución con la valoración de esas expresiones considerándolas suficientes, cuando respecto al otro defecto puesto por el registrador que es el de falta de identificación del medio de pago, la misma Resolución considera que se ha expresado en la propia escritura como “causa genérica” y no “específica y concreta”. Claro está que en realidad hay dos tipos de imprecisiones de la escritura sobre la compensación: una de ellas la de no expresarse adecuadamente ni en la reseña ni en el juicio de suficiencia. Y otra por no identificarse ni especificarse esa compensación respecto a los elementos de la misma. Por eso, el defecto de imprecisión es doble: por un lado, porque no se especifican adecuadamente los elementos de la reseña y del juicio de suficiencia notarial; y por otro lado, porque tampoco se especifica adecuadamente el crédito-deuda a que se hace referencia a propósito de la regulación de los medios de pago.

8 DE JULIO DE 2024. JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA