COMENTARIO CRÍTICO DE LA RESOLUCIÓN DE 11 DE FEBRERO DE 2021 (6ª): LA CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS, EL CONCURSO Y EL ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS JUDICIALES.

* 1.- El supuesto de hecho de la Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª).

La Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª) resume así el supuesto de hecho planteado:

“Se debate en el presente recurso si es posible cancelar una hipoteca sobre una finca registral en la que la sociedad deudora está en situación concursal, concurriendo la circunstancia de que el crédito hipotecario está cedido (la escritura de cesión del crédito hipotecario es de 23-7-2019), entre la fecha de la aprobación del plan de liquidación y el auto de adjudicación y cancelación (17-10-2019). La inscripción de la cesión del crédito se produce el 18 de octubre de 2019, fecha posterior al auto de adjudicación y cancelación. Consta la notificación, pero no el consentimiento expreso de los cesionarios titulares actuales de las hipotecas a cancelar.”

La determinación precisa del supuesto de hecho es importante para que pueda concretarse la doctrina de la Resolución DG, pues no será extensible la misma a supuestos distintos de los que son objeto de la propia Resolución, por lo cual resulta conveniente exponer de modo algo más amplio dicho supuesto de hecho, pero siempre en consonancia con lo que resulta del conjunto de la Resolución.

De dichos hechos expresados en la propia Resolución resulta que se trataba de dos hipotecas anteriores, una primera y otra segunda en rango, y respecto a esta segunda (que no resulta que su titular haya sido notificado ni haya tenido intervención en el momento en que todavía lo era cuando se produjo la enajenación de la finca con autorización del Juez), consta cedido el crédito hipotecario, cuyo titular tampoco ha tenido intervención ni participación en el procedimiento judicial, por lo que sólo se ha seguido contra el titular de la hipoteca primera en rango, habiéndose dictado auto de adjudicación de la finca a favor del comprador, expidiéndose mandamiento de cancelación de las hipotecas anteriores, así como un auto complementario del mandamiento de cancelación de cargas “subsanatorio” en que se explica la razón de no haber notificado al titular del crédito hipotecario cedido por haberse inscrito la cesión con posterioridad al auto de adjudicación, si bien en dicho auto se dice que se notifica ahora al titular del crédito hipotecario cedido.

De la propia Resolución DG resulta que el concurso no ha accedido al Registro de la Propiedad.

El registrador entendió que no procedía la inscripción del auto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas, acompañados del auto judicial complementario y subsanatorio del mandamiento de cancelación de cargas anteriores, por entender que el titular registral del crédito hipotecario cedido por el titular de la segunda hipoteca, no había tenido intervención durante el procedimiento.

La Resolución DGSJ y FP de 11 de febrero de 2021 (6ª) estima el recurso interpuesto por el adquirente de la finca y revoca la calificación del registrador.

* 2.- Un buen comienzo de la Resolución: la reiteración por parte de la Resolución DG de la cita de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 y de la Sentencia de la Sala 2ª del Tribunal Constitucional de 14 de diciembre de 2015.

La Resolución tiene un buen comienzo al referirse a ambas Sentencias en el Fundamento 2, como ya viene haciendo en otras Resoluciones que tratan de cuestiones relativas al ámbito de la calificación registral de documentos judiciales,  pues son dos Sentencias fundamentales para una mejor comprensión de los principios hipotecarios, especialmente los que constituyen los dos pilares fundamentales del Derecho Hipotecario, como son el principio de seguridad jurídica inmobiliaria y el principio de publicidad registral, de los cuales derivan los demás principios hipotecarios.

De la doctrina de esas dos Sentencias resulta que los principios hipotecarios no se refieren exclusivamente a una rama jurídica como la legislación hipotecaria como si fuera exclusivamente propia de la atención de los especialistas y de mayor o menor complejidad, sino de que tienen estrecha relación con principios constitucionales y con la trascendencia de la materia registral para los ciudadanos (que son en definitiva terceros hipotecarios en cuanto son titulares de derechos reales inmobiliarios inscritos) y para el buen desarrollo de la tramitación de los procedimientos que afectan a los mismos.

Así, en primer lugar, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, recuerda lo establecido en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario sobre los extremos que deben ser objeto de calificación registral, y aunque dice que el registrador no puede “revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia”, “sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.”

Esta posibilidad de comprobación por parte del registrador enlaza directamente con el citado principio de seguridad jurídica inmobiliaria de los artículos 9.3 y 24.1 y 2 de la Constitución, al relacionar la calificación registral con la preservación de los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro, lo que en definitiva supone atender también a los principios hipotecarios de calificación (artículo 18 LH), tracto sucesivo (artículo 20 LH) y legitimación registral (artículo 38 LH), a través de la calificación de los llamados “obstáculos del registro” (artículo 522.1 LEC y 100 RH).

Pero es que, además, y en segundo lugar, la otra Sentencia fundamental, que es la de 14 de diciembre de 2015, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, dice, según transcripción de la propia Resolución que se comenta, lo siguiente: «(…) el reconocimiento de circunstancias favorables a la acusación particular (…) no puede deparar efectos inaudita parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los suyos propios.»

Esta Sentencia, además de su relación con el principio de seguridad jurídica inmobiliaria, al igual que la Sentencia TS citada, incide especialmente en el principio de publicidad registral, caracterizando a la inscripción en el Registro dándole la consideración de “verdad registral”, en la que confían los terceros a efectos de que puedan ser oídos en defensa de sus intereses, lo que incide, como señala la Resolución en los principios constitucionales de “tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución) y al proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución).

El valor que esta Sentencia del Tribunal Constitucional da al Registro y a la publicidad registral derivada del mismo como “verdad registral” implica la importancia que tienen los demás principios basados en la publicidad registral, como son respecto al presente caso, los principios de legitimación registral, tracto sucesivo, fe pública, oponibilidad e inoponibilidad y los demás resultantes de dicha publicidad registral.

La referencia a la “verdad registral” excluye la tesis de algunos autores que se han empeñado sin éxito en explicar los principios hipotecarios a través de una pretendida “apariencia registral”, que es precisamente lo contrario de lo que representan los efectos de los asientos registrales y su garantía para los ciudadanos y los órganos administrativos y judiciales que tramitan los procedimientos en que están interesados los mismos.

La “apariencia registral” defendida por algunos autores es un concepto ajeno al ámbito del Derecho Hipotecario tal como éste queda regulado en la legislación hipotecaria, puesto que no se adapta a los requisitos y efectos que se establecen para la publicidad registral por el Código Civil y la Ley Hipotecaria, y desembocaría en una confusión con otros supuestos e instituciones totalmente diferentes como son los de la representación por la apariencia y la simulación resultante de la apariencia negocial, que nada tienen que ver con los efectos del asiento registral y que conducirían a una interpretación limitadora de dichos efectos en contra de la legislación vigente.

Frente a la “apariencia registral”, se ha utilizado también el concepto de “verdad oficial” de los asientos, que es muy acertado, pero es todavía más sugerente el de “verdad registral” que introduce el Tribunal Constitucional, en plena armonía con los principios hipotecarios y con la legislación civil y registral, en perfecta armonía con la Constitución, en beneficio del tráfico jurídico inmobiliario, de la seguridad jurídica y de la tutela judicial efectiva.

Para un mayor detalle respecto a mi crítica a la pretendida “apariencia registral” que entiendo que está desvirtuada por el concepto de “verdad registral” y su confianza en ella según el Tribunal Constitucional, pueden verse los epígrafes 19 a 23 del Capítulo V de Tomo III del libro de este autor Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, escrito ya hace bastante tiempo en el año 2002, páginas 308 a 329.

Basándose en ambas Sentencias, la presente Resolución DGSJ y FP de 11 de febrero de 2021 (6ª), objeto de este comentario, después de citar las mismas, proporciona un buen comienzo a la cuestión debatida diciendo:

“Resulta por tanto incontestable que es competencia y obligación del registrador de la propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.”

Pero, en relación con la presente Resolución, la cuestión está no en el marco general en que la misma encuadra el supuesto de hecho por vía de principio, sino en la solución concreta del caso planteado, que la propia Resolución desenvuelve en los restantes Fundamentos, en que, al menos algunas de las conclusiones, sobre todo las que tienen relación con la naturaleza y efectos de la figura de la cesión del crédito hipotecario, merecen crítica desfavorable desde el punto de vista conceptual, pues si se siguen, especialmente las de los dos últimos párrafo del  Fundamento 8, dejarían la institución de la cesión del crédito hipotecario fuera del campo jurídico y registral en numerosos supuestos. Y aun en relación con lo que la Resolución considera como “cuestión de fondo” del auto judicial complementario, son necesarias algunas matizaciones, que se exponen en los epígrafes que siguen.

* 3.- Cuestión previa al análisis de la Resolución DG sobre el recurso gubernativo planteado: la inadvertencia cometida en el trámite del procedimiento concursal respecto al titular registral de la hipoteca segunda en el rango u orden de prioridad.

Lo primero que llama la atención en el caso planteado y que se expone aquí como cuestión previa al análisis de la argumentación que utiliza la presente Resolución para decidir sobre el caso debatido, de la que seguidamente nos ocuparemos, es que hay que reconocer que en el procedimiento de enajenación directa ha habido una inadvertencia, que es la de no contar con el titular de la hipoteca de la inscripción 4ª (segunda en el orden registral), que era, junto con la hipoteca primera, las dos  vigentes en el momento de iniciar el procedimiento de autorización judicial de la enajenación directa de la finca, según resulta del artículo 155.4 del texto refundido de la Ley Concursal (equivalente al actual artículo 210 del texto refundido de la Ley concursal), pues el bien enajenado con autorización judicial para la enajenación directa tenía dos hipotecas y sólo se ha entendido el procedimiento con el titular registral de la primera. Y no me refiero sólo al titular de la cesión del crédito hipotecario, que luego comentaremos, sino al titular registral de la segunda hipoteca en ese momento, o sea, la de la inscripción 4ª.

Efectivamente, en la transcripción del artículo 210.3 del actual texto refundido de la Ley Concursal que hace la presente Resolución, equivalente a ese artículo 155.4 de la Ley concursal anterior, merece la pena transcribirlo también aquí subrayando en negrita lo que no se sabe por qué ha fallado en el caso planteado:

“3. El juez concederá la autorización solicitada si la oferta lo fuera por un precio superior al mínimo que se hubiese pactado al constituir la garantía, con pago al contado. El juez podrá autorizar excepcionalmente la realización directa por un precio inferior si el concursado y el acreedor o los acreedores con privilegio especial lo aceptasen de forma expresa, siempre y cuando se efectúe a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles. 4. Concedida la autorización judicial, las condiciones fijadas para la realización directa se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien o derecho afecto y, si dentro de los diez días siguientes al último de los anuncios se presentase en el juzgado mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes determinando la fianza que hayan de prestar para participar en ella».

Aquí ha faltado la “aceptación expresa” del titular de la hipoteca de la inscripción 4ª (segunda en el rango hipotecario), que hubiera podido alegar lo que le hubiera interesado respecto al precio ofrecido por el adquirente, máxime teniendo en cuenta que se trataba de una segunda hipoteca en que es necesario un mayor control e intervención del titular de la segunda hipoteca, debido a que es más difícil que perciba alguna cantidad después de pagar al primer acreedor hipotecario, que es lo que aquí ha sucedido al haberse pagado “parcialmente” únicamente al primer acreedor hipotecario, sin que se haya dado audiencia al segundo acreedor hipotecario.

Y a ello puede añadirse, aunque esté regulado en el apartado 3 del antiguo artículo 155 de la Ley Concursal y ahora lo regula el artículo 431 del texto refundido de la Ley concursal, dado que es norma general en materia de enajenación del bien, lo siguiente:

“Si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la prioridad temporal que para cada crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros. La prioridad para el pago de los créditos con hipoteca legal tácita será la que resulte de la regulación de ésta”.

Recuérdese que la “oponibilidad a terceros”, aparte de la inscripción constitutiva, la tienen “los créditos garantizados con hipoteca” (cfr. artículos 270.1º y 271.1 del texto refundido de la Ley Concursal), siempre que la hipoteca está inscrita en el Registro y en este caso el privilegio especial del “crédito hipotecario” cabe hacerlo valer frente a la administración concursal y frente a acreedores comunes y terceros compradores en virtud de la inscripción de la hipoteca en el Registro (cfr. artículos 13 y 32 LH), no constando en el presente caso ni siquiera la publicidad registral del concurso.

Ahora bien, a pesar de esta inadvertencia procedimental del trámite del concurso, el problema consiste en si a pesar de todo, cabía la inscripción de la adjudicación realizada como consecuencia de la enajenación directa y la cancelación de las hipotecas, tratándose de las circunstancias especiales resultantes del caso planteado, lo cual se estudia en los epígrafes que siguen en que se analizan los argumentos utilizados por la Resolución DG para revocar la nota calificadora.

* 4.- Los tres argumentos utilizados por la Resolución respecto al caso planteado para estimar el recurso y revocar la nota calificadora registral.

La Resolución DG de 11 de febrero de 2021 (6ª) que se comenta, utiliza varios argumentos para revocar la calificación registral y estimar el recurso gubernativo planteado por el adquirente en virtud de la enajenación directa, pero sólo resulta aceptable (pero con las matizaciones que se dirán) el primero de los argumentos que la resolución utiliza, y no los otros dos, si bien el primero de ellos ya es suficiente para revocar la nota calificadora, aunque no deja de plantear también algunas reservas acerca de si se trata de un obstáculo registral susceptible de calificación o de una forma de subsanar el obstáculo registral partiendo de una decisión de fondo del propio auto judicial.

a) El primer argumento de la Resolución es que el Juez del procedimiento ha dictado resolución a través de un auto complementario que entiende que implica resolver el fondo del asunto y por tanto, no puede ser revisado por el registrador conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, citado por la referida Sentencia TS de 21 de noviembre de 2017. Este argumento podría decirse que está en el límite entre lo que en realidad constituye un “obstáculo registral” dentro del ámbito de la calificación y una “decisión de fondo” del Juez no susceptible de calificación registral. Ahora bien, en la ponderación sobre la solución dada por la Resolución DG también hay que contar con los límites del recurso gubernativo, lo que justificaría la solución concreta de la Resolución partiendo de ese primer argumento.

b) El segundo argumento de la Resolución es que, en la cesión de un crédito hipotecario, como ya manifestó la Resolución DG de 6 de agosto de 2014, la hipoteca es accesoria del crédito, por lo que debe seguir “las normas reguladoras del crédito” frente a las que regulan la cesión de hipotecas”. Este segundo argumento no resulta convincente, según luego se verá.

c) Y el tercer argumento es que en el presente caso “no se hizo oportunamente la notificación de la cesión al deudor (artículo 151 de la Ley Hipotecaria), en este caso en situación concursal.” Este tercer argumento tampoco resulta convincente.

Seguidamente, pasamos a examinar cada uno de los tres argumentos de la Resolución.

* 5.- El primer argumento de la Resolución: el juez del procedimiento ha dictado resolución sobre el fondo del asunto y, en consecuencia, el registrador no puede revisarlo. Matizaciones en relación con este primer argumento.

La Resolución DG expone este argumento en el Fundamento 7 y en el párrafo 1º del Fundamento 8.

Fundamento 7:  “En el supuesto de hecho de este expediente por auto firme complementario de adición al mandamiento de cancelación de cargas se ordena expresamente la cancelación de la hipoteca cedida, haciéndose constar que se ha efectuado la notificación del auto de adjudicación y cancelación de cargas al cesionario Sandi…, justificando la decisión en que la inscripción en fecha 18 de octubre de 2019 de la escritura de cesión es posterior al auto de adjudicación de fecha 17 de octubre de 2019. Hay por tanto un pronunciamiento judicial expreso respecto de la debida intervención del titular registral de la hipoteca.”

“Párrafo 1º del Fundamento 8: “Por tanto, si en el procedimiento judicial se ha considerado que se han cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario otorga a los registradores, el discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.”

A pesar de que según se ha indicado en el epígrafe anterior, en el presente caso se ha producido una inadvertencia durante el procedimiento concursal de enajenación directa,  respecto al titular registral de la segunda hipoteca, lo cierto es que el Juez ha dictado como actuación complementaria del mandamiento de cancelación de cargas, una notificación “in extremis” al titular registral “perjudicado”, considerando que con ello ya se resuelve el problema resultante del auto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas.

Esta solución plantea el problema de si esa “notificación posterior a la resolución dictada” es más bien un obstáculo registral que no se adaptaría a la doctrina de la Sentencia TS de 21 de noviembre de 2017 y Sentencia TC de 14 de diciembre de 2015 y que procedería ser completada con la acreditación de que ha transcurrido un plazo desde la notificación sin que el notificado haya alegado nada ante el Juzgado ni interpuesto ningún recurso. Desde esta perspectiva del obstáculo registral, la nota calificadora comenzaba diciendo que la misma es “de conformidad con los arts. 20 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, en cuanto supone un obstáculo registral, y 24 de la Constitución Española que proscribe la indefensión”.

Pero la Resolución entiende que, como en el auto complementario el Juez justifica que no haya sido notificado antes el titular registral porque la fecha de la inscripción de la cesión fue posterior al auto de adjudicación, esto constituye un razonamiento “de fondo” que no puede ser revisado por la calificación registral.

Entre una y otra alternativa, la del obstáculo registral y la del razonamiento de fondo, y fuera de la cuestión de los límites del recurso gubernativo y de la resolución dictada en él, quizá podía haberse planteado una posible vía media consistente en que valdría a efectos registrales la notificación posterior al titular registral, pero siempre que se complementara con la acreditación de haber transcurrido el plazo de interposición de recurso por el notificado, al menos el de reposición conforme a los artículos 518.3 y 546 del texto refundido de la Ley Concursal (equivalentes al artículo 188.3 de la anterior Ley concursal), sin que el notificado lo hubiera interpuesto, pues ello vendría a significar una especie de silencio equiparable a consentimiento tácito a efectos registrales, sobre todo tratándose de una notificación procedente del órgano judicial.

Es cierto que el titular registral, con esa notificación judicial posteriormente realizada, no queda totalmente en indefensión, ya que podría instar nulidad de actuaciones o incluso un recurso de amparo, y asimismo, solicitar en ese momento posterior anotación de la demanda de nulidad o del recurso de amparo para evitar que surgiera un tercero del artículo 34 LH.

Pero también es cierto que la indefensión debe evitarse dentro del mismo procedimiento judicial de que se trata y no agravando la situación del interesado mediante la utilización de vías excepcionales de otros procedimientos.

Desde luego que si la notificación judicial realizada en este caso, se hubiera completado concediendo un plazo de alegaciones ante el Juzgado, o por lo menos un plazo de recurso, se habría guardado cierto paralelismo con el supuesto planteado en la Resolución DG de 31 de mayo de 2018 respecto a la cancelación de unas hipotecas que habían mejorado de rango en virtud de la caducidad de asientos anteriores.

En el caso de dicha Resolución de 31 de mayo de 2018 se trataba de anotación de demanda y de sentencia ya caducadas y que el Juzgado desestimó una nueva prórroga de la anotación, y se pretendía ahora nuevamente la cancelación de las hipotecas posteriores que habían mejorado de rango y que no pudieron ser canceladas, pero en dicho supuesto se produjo en trámites de ejecución de la sentencia declarando la nulidad de la inscripción y en consecuencia la de todas las posteriores, un nuevo auto y un nuevo mandamiento con diligencia de ordenación señalando que se habían recibido los acuses de recibo de las notificaciones a los tres acreedores hipotecarios posteriores en virtud de solicitud de ejecución y transcurrido el plazo del traslado conferido sin que dichos acreedores hubieran presentado alegación alguna, se acordó expedir mandamiento a fin de que se procediera a lo acordado en el auto, haciendo constar las notificaciones practicadas a dichos acreedores, y dicha Resolución DG de 31 de mayo de 2018, a pesar de reiterar la doctrina DGRN acerca del tracto sucesivo y de la caducidad de anotaciones preventivas y mejora de rango de asientos posteriores a ella, declara que si se tienen en cuenta las particulares circunstancias que concurren en este caso, puede concluirse que la decisión judicial de abrir un trámite de ejecución a instancia de parte, a pesar de que la sentencia era declarativa de nulidad y no necesitaría ejecución, tuvo como objetivo evitar la indefensión de los titulares de las hipotecas afectadas por la orden de cancelación, dándoles la opción de alegar lo que a su derecho convenga, sin que los mismos hayan hecho uso de tal posibilidad procesal, y es precisamente a la vista de esta circunstancia cuando el letrado de la Administración de Justicia expidió el nuevo mandamiento que ha dado pie a la calificación impugnada, y si el fundamento último del principio de tracto sucesivo, de acuerdo con lo que prevé el artículo 24 de la Constitución, es impedir la indefensión del titular registral, ha de considerarse que tal posibilidad de indefensión ha quedado descartada respecto de dichos tres acreedores hipotecarios posteriores, a los que se les concedió el oportuno trámite para realizar alegaciones en el proceso, por lo que procede admitir la cancelación de las hipotecas que ordena el mandamiento calificado, en tanto aparezcan inscritas a nombre de alguna de estas tres entidades.

El caso de esa Resolución DG de 31 de mayo de 2018 lo que se produjo en el fondo es un silencio de los notificados que podría ser determinante en ese caso, de silencio determinante de consentimiento tácito, ya que aunque en general el que “calla no otorga”, sino que “ni afirma ni niega”, la doctrina exceptúa determinadas situaciones en que se admite el silencio como consentimiento tácito, cuando el notificado tenía la obligación de hablar y no habla, como sería el caso en que, a pesar de una notificación de una resolución judicial, no interpusiera recurso contra la misma, siguiendo el aforismo “qui siluit, cum potuit et debuit loquere, consentire videtur.” (Sobre esta cuestión, véanse las interesantes observaciones de Manuel MATAS BENDITO en relación con otra Resolución, en Rnet de 19 de febrero de 2021).

Pero lo cierto es que en el caso actualmente planteado, la Resolución dictada por la presente Resolución no se encontraba ante un supuesto en que el propio Juzgado había completado la notificación con la concesión del plazo de alegaciones a los notificados, y por tanto, dentro de los límites que tiene el recurso gubernativo y la Resolución que ha de dictar la DG, no cabe sino considerar que este primer argumento de la Resolución DG acerca de que hay que aceptar lo que el Juez ha resuelto, aunque sea en trámite posterior, para dar solución al problema, completándolo por una breve justificación, es comprensible y debe ser aceptado.

Pero ello no significa que para situaciones que se puedan plantear en el futuro, deba aceptarse por el intérprete o comentarista una solución como la que se ha producido, que desde luego no es la óptima desde el punto de vista registral, y por eso, en el futuro, en otros casos, poniendo en una balanza el caso de la Resolución DG de 31 de mayo de 2018 y el de la presente Resolución DG de 11 de febrero de 2021 (6ª), podrían plantearse previamente soluciones como las de aquella Resolución y no de la presente, teniendo en cuenta que una cosa es el ámbito de la calificación registral (que podría calificar la situación como obstáculo registral atendiendo a las citadas Sentencias TS y TC, subsanable por la vía de aquella Resolución) y otra distinta el ámbito y los límites del recurso gubernativo en que la Dirección General no puede aplicar de oficio una solución como la de la Resolución DG de 31 de mayo de 2018.

* 6.- El segundo argumento de la Resolución: la accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito en las cesiones de crédito hipotecario, lo cual exige aplicar las “las normas reguladoras del crédito” frente a las que regulan la cesión de hipotecas”. Crítica de este argumento.

La Resolución que se comenta añade un segundo argumento en el párrafo segundo del Fundamento 8 de la propia Resolución, diciendo:

“Debe recordarse también como este Centro Directivo ya mantuvo (cfr. Resolución de 6 de agosto de 2014) que, en la cesión de un crédito hipotecario, dada la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito, lo relevante son las normas reguladoras de la cesión de crédito frente a las que regulan la cesión de hipotecas. Por lo que si el crédito hipotecario está extinguido en el procedimiento concursal (y el plan de liquidación ya estaba aprobado antes de la cesión del crédito hipotecario) aunque la situación concursal no esté publicada en el Registro de la propiedad, no puede invocar el cesionario la fe pública registral”.

Pero esta argumentación es insostenible porque una cosa es la “accesoriedad” de la hipoteca respecto al crédito y otra distinta los efectos de la cesión del crédito hipotecario. La accesoriedad lo único que significa es que la hipoteca no puede separarse de la cesión del crédito porque constituyen un todo indisoluble de modo que “la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio” (cfr. artículo 1528 CC).

Y es que la accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito es una nota no especifica de la cesión del crédito hipotecario sino de la hipoteca misma y no por eso la hipoteca se rige por las normas del crédito. Así, el artículo 1857.1º del Código Civil exige como requisito esencial de la hipoteca “que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal” y no por eso, la hipoteca tiene los efectos de una “obligación”. Y el disparate jurídico es el mismo cuando se pretende trasladar esto a la figura de la “cesión del crédito hipotecario”, dado que la accesoriedad no significa que la hipoteca se rija por las normas del crédito que es un derecho meramente personal, sino que va unido a la existencia del crédito, sin el cual no puede transmitirse la hipoteca.

Por otro lado, con la cita que hace la presente Resolución, de la Resolución de 6 de agosto de 2014 se produce una grave confusión entre los requisitos de la cesión del crédito hipotecario y los efectos de dicha cesión. Se pueden discutir algunos requisitos del contrato de cesión del crédito hipotecario y no por ello los “efectos” del todo indisoluble que se produce entre crédito e hipoteca iban a ser los efectos de un crédito obligacional y no los efectos de un derecho real como el de hipoteca que, como todo derecho real inscrito, es el que produce efectos contra tercero (oponibilidad) y efectos a favor de tercero (como el de fe pública e inoponibilidad a favor del titular registral de la hipoteca accesoria del crédito). En otro caso, se produciría el absurdo de atribuir a un derecho real inmobiliario como la hipoteca que va unida a un crédito, los efectos del crédito personal u obligacional, con lo que la hipoteca sería una figura inservible en el tráfico jurídico e incompatible con su inscripción en el Registro de la Propiedad, que sólo se predica de los derechos reales sobre bienes inmuebles y no de los créditos meramente personales que en el caso de la hipoteca pueden actuar como causa de la hipoteca, pero no como figura que elimina a la hipoteca de los efectos reales y registrales.

Por tanto, el caso de la Resolución de 6 de agosto de 2014, referida a los requisitos exigibles para que un Ayuntamiento pueda ceder el crédito hipotecario que tiene a su favor, y concretamente si es exigible o no el requisito de la subasta, nada tiene que ver con los “efectos” del crédito hipotecario cedido que son los propios del derecho real de hipoteca cuando se ha inscrito en el Registro.

La cuestión de si en la cesión del crédito hipotecario deben aplicarse los requisitos de “capacidad” para la cesión del crédito o los requisitos “de capacidad” para la cesión de un bien inmueble han venido siendo discutidos por la doctrina y no por ello se discuten “los efectos” del crédito hipotecario, que son siempre los de la hipoteca y no los de un simple crédito.

La discusión se produjo sólo para esa cuestión de la “capacidad para contratar”, especialmente entre GUILARTE ZAPATERO (Comentarios Edersa XXIII pág. 599) y PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS (pág. 449 de sus Derechos Reales. Derecho Hipotecario), pues mientras para el primero “se precisa la capacidad del cedente para la enajenación de inmuebles”, para el segundo, deberá exigirse la capacidad del cedente para contratar y no para disponer inmuebles, en especial porque “la hipoteca no es un nuevo y distinto valor patrimonial, sino mera seguridad de otro, el crédito”. En esa discusión participó el autor de este comentario (Comentario del Código Civil, Ministerio de Justicia, tomo II pág. 1913) entendiendo que tenía razón GUILARTE porque junto al crédito, cuya cesión nadie discute, se cede también un bien inmueble cual es la hipoteca (art. 334.10º CC) y que refuerza enormemente el crédito, dando lugar a procedimientos especiales de ejecución, a un mayor plazo de prescripción y a unas ventajas en caso de concurso.

Y la cuestión ya fue resuelta desde antiguo para un caso estrictamente de Derecho Civil como es la enajenación de un crédito hipotecario de un menor exigiendo los requisitos de enajenación de bienes inmuebles, por la Resolución DG de 5 de abril de 1892, que no por antigua, puede ser desatendida dado su valor doctrinal y argumental.

Frente a ella, la Resolución de 6 de agosto de 2014, dictada para un caso de Derecho Administrativo respecto a si es o no necesaria la subasta, no constituye suficiente argumento, pues se trata de un caso especial que resalta la propia Resolución cuando dice en sus Fundamentos 8, 9 y 10:

“8. y aunque el recurrente no lo señale ni el registrador lo aprecie en su nota de calificación, la cesión del crédito hipotecario que realiza el Ayuntamiento en este expediente, lo hace de conformidad con el artículo 1212 del Código Civil y como consecuencia del pago que el cesionario ha realizado de los créditos hipotecarios. Hubiera sido más clara la calificación del negocio en la escritura como pago por subrogación más que como cesión de crédito hipotecario, pues estamos ante un acto o negocio –según la posición doctrinal que se adopte en torno a su naturaleza jurídica– de pago por subrogación, que conlleva la transferencia al subrogado de la garantía hipotecaria. No estamos ante la cesión por precio –que podría ser mayor o menor que el de la deuda garantizada– sino ante el pago de la exacta cantidad debida que produce la subrogación de quien paga en la posición jurídica del acreedor (cfr. artículo 1210 del Código Civil).

9. Por tanto, tratándose del pago al Ayuntamiento de un crédito hipotecario, el cual ha dado carta de pago, poco justificado está la exigencia de las normas relativas a la enajenación en subasta pública de los derechos patrimoniales municipales, porque lo que importa desde la perspectiva del interés público es la íntegra satisfacción de la deuda pendiente, que es lo que se ha producido en este caso. Es indiferente quien realice el pago mientras se satisfaga en su integridad; máxime cuando en este caso el pago se ha realizado con el conocimiento del deudor –según consta en el expediente– lo que permitirá que exista la subrogación pretendida en la hipoteca (cfr. artículos 1158 y 1159 Código Civil).
10. En definitiva entiende este Centro Directivo que más que ante la enajenación de un activo patrimonial del Ayuntamiento, estamos ante el pago de una cantidad debida a la Hacienda Municipal, que conlleva la subrogación en la hipoteca, por lo que no son aquí aplicables las cautelas adoptadas en la normativa de bienes de las Corporaciones Locales al exigir subasta pública en los supuestos de enajenación, debiéndose considerar prevalentes, en virtud del principio de accesoriedad, las normas propias del pago.”

Por tanto, esta Resolución que cita la presente nada tiene que ver con los “efectos” de la cesión de crédito hipotecario, sino que es una cuestión de requisitos del contrato, y aun así, tampoco se refiere a una enajenación de un activo patrimonial del Ayuntamiento al que le sea aplicable la subasta, sino ante el pago de una cantidad debida a la Hacienda Municipal, que conlleva la subrogación en la hipoteca”.

Concluye la presente Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª) con su desacertada argumentación, aludiendo a que “si el crédito hipotecario está extinguido en el procedimiento concursal (y el plan de liquidación ya estaba aprobado antes de la cesión del crédito hipotecario), aunque la situación concursal no esté publicada en el Registro de la Propiedad, no puede invocar el cesionario la fe pública registral”.

Pero hay que señalar tres apuntes frente a esto:

1º) El crédito hipotecario no estaba extinguido en el procedimiento concursal ni tampoco en el plan de liquidación, pues la hipoteca es un derecho real con privilegio especial oponible a terceros, que no se extingue si no es por el pago con motivo de la adjudicación derivada de la autorización jurídica para la enajenación directa con la intervención del titular de la hipoteca en el procedimiento, o por consentimiento de su titular, lo que no se ha producido en este caso respecto a la segunda de las hipotecas.

2º) Porque es importante que la situación concursal esté publicada en el Registro de la Propiedad, pues es obligada la inscripción para que produzca efectos contra terceros, no sólo conforme al artículo 13 LH (como limitación que representa), sino conforme a las propias normas de la legislación concursal, ya que, en otro caso, predominara la “clandestinidad inmobiliaria” frente al tercero que ha inscrito en el Registro. Así, el artículo 410 del texto refundido de la Ley Concursal vigente, similar al artículo 144 de la anterior Ley Concursal, establece sobre la “publicidad de la apertura de la liquidación” que “a la resolución judicial que declare la apertura de la fase de liquidación se dará la misma publicidad que a la del auto de declaración de concurso”. Y el artículo 37 de dicho texto refundido emplea términos imperativos “(“se anotarán”, “se inscribirán”) para la “anotación e inscripción del auto de declaración de concurso en los registros públicos de bienes y derechos”, en concordancia con lo establecido en el artículo 2.4º de la Ley Hipotecaria.

Y el artículo 558.1 del propio texto refundido de la Ley Concursal es igualmente significativo respecto a la enumeración de actos inscribibles derivados del concurso, pues dice:

Artículo 558. Resoluciones objeto de publicidad en los registros de bienes. 1. Serán objeto de anotación o de inscripción en el folio correspondiente a cada uno de los bienes o derechos pertenecientes a la masa activa que figuren inscritos a nombre del concursado en los registros de la propiedad y en los registros de bienes muebles la declaración y la reapertura del concurso; el nombramiento y cese del administrador o administradores concursales; la aprobación del convenio, la apertura de la fase de liquidación, la aprobación del plan de liquidación, la resolución judicial firme por la que se acuerde la conclusión del concurso, cuantas resoluciones se dicten en materia de intervención o suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado sobre los bienes y derechos de la masa activa, las que se establezcan en la sentencia de aprobación del convenio y las que se establezcan en la sentencia de calificación, cuantas las modifiquen o las dejen sin efecto, así como cualesquiera otras exigidas por esta ley.”

Por tanto, carece de base decir que “el cesionario no puede invocar la fe pública registral”, pues se trata de “un efecto” derivado de la legislación hipotecaria y de la legislación civil de todo derecho real sobre bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad frente a lo que no está inscrito.

* 7.- El tercer argumento de la Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª): la falta de notificación al deudor de la cesión del crédito hipotecario impide que el cesionario tenga la protección del tercero del artículo 144 LH. Crítica a tal argumento.

El tercer argumento de la Resolución se contiene en el último párrafo del Fundamento 8 de la misma, que dice lo siguiente:

“Ciertamente el artículo 144 de la Ley Hipotecaria determina que «todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago (…) no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos». Pero el contenido de este precepto, de carácter general, debe ceder ante las normas especiales reguladoras de la cesión del crédito hipotecario. Estos hechos o convenios no pueden ser invocados por el cedente en su favor (puesto que ya no es acreedor), y, si bien no surten efecto contra el tercer adquirente de derechos reales en tanto no se hagan constar en el Registro (artículo 144 de la Ley Hipotecaria), no pueden por menos de afectar al que aparece como adquirente del crédito hipotecario (cfr. Resolución de 24 de abril de 1991) y cesionario sucesivo, cuando no se hizo oportunamente la notificación de la cesión al deudor (artículo 151 de la Ley Hipotecaria), en este caso en situación concursal.”

La Resolución entiende que hay unas “normas de carácter general” y unas “normas especiales reguladoras de la cesión del crédito hipotecario”, y que entre las normas de carácter general está el artículo 144 LH, pero que hay una norma especial de la cesión del crédito hipotecario, que es la de la notificación de la cesión al deudor (artículo 151 de la Ley Hipotecaria), que impide que pueda aplicarse el artículo 144 LH en este caso.

Ahora bien, no hay rastro alguna ni en el Código Civil ni en la Ley Hipotecaria de que la falta de notificación al deudor, que no deja de referirse a una mera relación triangular interna entre cedente, cesionario y deudor y sólo en un aspecto muy concreto que es el del “pago por el deudor al cedente y no al cesionario”, que no afecta para nada a los efectos registrales o hipotecarios de la cesión del crédito hipotecario no sólo respecto a terceros sino incluso respecto al deudor fuera de ese concreto supuesto del “pago” por el deudor al cedente por no tener conocimiento de la cesión.

Y esto es así porque el precepto civil que regula los efectos de la falta de notificación de la cesión al deudor es el artículo 1527 de la Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente:

“El deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor, quedará libre de la obligación”.

Por tanto, no es que la cesión carezca de efectos o los tenga limitados por razón de la falta de notificación al deudor, es que simplemente dicha falta de notificación mantiene todos los efectos registrales de la cesión, excepto que el deudor puede pagar al antiguo acreedor y así, poder cancelar la hipoteca. Y la prueba es que el párrafo segundo del artículo 1526 del propio Código Civil, no atribuye a la cesión de créditos hipotecarios un efecto distinto de las supuestas “normas generales” registrales, sino que confirma las mismas, al establecer que “Si se refiere a un inmueble (la cesión de créditos), (surtirá efecto contra tercero) desde la fecha de su inscripción en el Registro”.

Por otro lado, es artificial distinguir entre “normas de carácter general” y “normas reguladoras de la cesión del crédito hipotecaria”, a efectos de excluir de las normas generales hipotecarias a la cesión del crédito hipotecario.

Los preceptos de la Ley Hipotecaria que se refieren a la cesión de créditos hipotecarios aluden a los efectos de la falta de notificación lógicamente sólo en relación con la citada cuestión del pago hecho por el deudor al anterior acreedor, en concordancia con el artículo 1527 del Código Civil.

Así, el artículo 151 LH, que cita la Resolución, se limita a establecer: “Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta”.

Este precepto regula los efectos de la falta de notificación, únicamente en relación con el pago que pueda hacer el deudor al antiguo acreedor, pero no limita los demás efectos de la cesión tanto respecto al deudor como respecto a los terceros.

Y en concordancia también con el artículo 1527 del Código Civil, el artículo 176 del Reglamento Hipotecario establece: “La inscripción de la cesión de créditos hipotecarios, cuando no constare en el Registro que se ha dado conocimiento al deudor y éste pagare al cedente, podrá cancelarse con el documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades a que se refiere el artículo 151 de la Ley”.

Y todo ello tiene su base en el artículo 1526 del Código Civil, la oponibilidad contra tercero de la cesión del crédito hipotecario se produce “desde la fecha de su inscripción en el Registro”; y la inoponibilidad de lo no inscrito frente al cesionario del crédito hipotecario se produce (salvo en la excepción del pago hecho por el deudor al antiguo acreedor) a partir de la inscripción, conforme a los artículos 32 y 144 de la Ley Hipotecaria.

Y se confirma a través del fundamental artículo 149 de la Ley Hipotecaria, que después de la redacción dada por el artículo 11.3 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, ya no menciona la notificación de la cesión al deudor, entre los requisitos constitutivos de la cesión del crédito hipotecario, entre los que sólo exige la escritura pública y la inscripción en el Registro, esta última constitutiva incluso de la nueva titularidad registral del cesionario a través de la inscripción, y aplicándose la oponibilidad contra tercero de la cesión del crédito hipotecario en cuanto a su contenido a partir de la fecha de la inscripción, pues dicho artículo 149 LH se remite al artículo 1526 CC y no menciona la notificación “como requisito de la validez y eficacia de la cesión”. Acerca de todo esto puede verse lo que este comentarista dijo en Código de Legislación Hipotecaria, año 2019, Tomo I, pág. 1145 en nota al artículo 149 LH. Véase también Alvaro José MARTÍN MARTÍN, en Rnet de 8 de marzo de 2021 con motivo de su interesante comentario crítico a otra Resolución de la misma fecha que la que ahora se comenta, que es la Resolución de 11 de febrero de 2021 (5ª).

No es que se defienda que se tenga que prescindir totalmente de los efectos de la falta de la notificación de la cesión al deudor, sino que esa notificación no es requisito de validez de la cesión del crédito hipotecario, ni tampoco es requisito de los efectos de dicha cesión, incluidos todos los registrales, salvo únicamente el que tiene relación con el pago hecho por el deudor al antiguo acreedor, en que si falta la notificación, da lugar a un pago válido (artículo 1527 CC y 151 LH) y a la cancelación de la hipoteca a instancia del deudor (artículo 176 RH). Y el mismo limitado sentido tiene la referencia a la notificación en los artículos 242 a 244 del Reglamento Hipotecario.

Por lo tanto, los demás efectos de la cesión de crédito hipotecario, entre ellos los de los artículos 1526.2º del Código Civil y 32 y 144 de la Ley Hipotecaria (la Sentencia TS de 11 de mayo de 2006 entiende que el art. 144 LH es un supuesto de tercero de la publicidad e inoponibilidad del artículo 32), pero también se producen los efectos del tercero del artículo 34 LH (en los supuestos de nulidad o resolución de la cesión que no resulten del Registro como es el caso de la Sentencia TS de 23 de noviembre de 2004 que ahora se verá), y por tanto todos los efectos registrales a favor del cesionario como los de cualquier derecho real inmobiliario respecto a terceros. Y por ello, no se explica que la presente Resolución, que debería tener en cuenta todos los preceptos reguladores de la cesión de crédito hipotecario, pueda decir que el artículo 144 LH no es aplicable a dicha cesión. Y desde luego, el artículo 151 LH que cita, no representa ningún obstáculo, pues se refiere sólo a la cuestión del pago por el deudor al antiguo acreedor, lo mismo que el artículo 1527 del Código Civil y el artículo 176 del Reglamento Hipotecario, anteriormente comentados.

La Sentencia TS Sala 1ª de 23 de noviembre de 2004 entiende que el cesionario de un crédito hipotecario a título oneroso y de buena fe es tercero hipotecario del artículo 34 LH, siendo indiferente que la hipoteca fuera nula por falta de causa, pues no existía ninguna causa de nulidad resultante del Registro en el momento de la cesión del crédito. Por tanto, la presente Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª) no sólo se opone a los preceptos citados, sino que choca frontalmente con la Sentencia TS Sala 1ª de 23 de noviembre de 2004 al decir que el cesionario de un crédito hipotecario no puede invocar la fe pública registral cuando no consta en el Registro ninguna causa de nulidad en el momento de la cesión del crédito hipotecario.

Por otra parte, la Sentencia TS Sala 1ª de 26 de marzo de 2007, siendo ponente el magistrado Antonio Gullón Ballesteros, declara que la notificación de la cesión del crédito hipotecario al deudor no es requisito para la perfección de la cesión y la falta de notificación no perjudica al deudor, que puede pagar al cedente. Por tanto, la presente Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª) también choca frontalmente con esta Sentencia Sala 1ª de 26 de marzo de 2007, al decir que el cesionario no puede invocar la fe pública registral, porque la falta de notificación afecta al cesionario, cuando según dicha Sentencia la falta de notificación no afecta a la “perfección” de la cesión, sino únicamente a la posibilidad de pago por el deudor al cedente, si no conoce la cesión.

En cuanto a la Resolución DG de 24 de abril de 1991 que cita la presente Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª), se refiere exclusivamente a un supuesto de “embargo del crédito hipotecario” del que no se había hecho notificación al deudor y sólo en relación con este supuesto la citada Resolución aplica la doctrina resultante del artículo 1527 del Código Civil y 176 del Reglamento Hipotecario y declara procedente la escritura de cancelación de la hipoteca en virtud de la carta de pago a favor del deudor por parte del primitivo acreedor, que es precisamente la única excepción que resulta aplicable por falta de notificación al deudor conforme a los preceptos citados.

Ahora bien, en el presente caso de la Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª), no se trata de un supuesto en que el deudor haya pagado al primitivo acreedor, sino todo lo contrario, es decir, el de falta de pago del deudor precisamente por la situación de insolvencia del mismo, razón por la cual, no puede aplicarse el artículo 1526 del Código Civil, ni tampoco los artículos 151 LH y 176 RH, pues para que fueren aplicables, ya sea el deudor o la administración concursal hubieran tenido que pagar al primitivo acreedor para obtener la cancelación de la hipoteca, que es precisamente lo que no se ha hecho en el presente caso en que ni siquiera se ha notificado ni comunicado al cesionario la situación concursal del deudor, según hemos visto con anterioridad.

* 8.- Conclusiones.

Del anterior análisis de la Resolución de 11 de febrero de 2021 (6ª), desde mi personal punto de vista, resultan en resumen las siguientes conclusiones:

1ª) Es acertada la Resolución al exponer como marco general del ámbito de la calificación registral de documentos judiciales, la doctrina resultante de la Sentencia TS de 21 de noviembre de 2017 y de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de diciembre de 2015, (ésta con su concepto sobre la “verdad registral”), y en consecuencia, merece crítica favorable la doctrina sobre el marco general a tener en cuenta resultante del Fundamento 6 de la Resolución DG que dice: “6. Resulta por tanto legalmente exigido que para cancelar las hipotecas anteriores al concurso del titular registral en la enajenación de los que los acreedores con privilegio especial como son los hipotecarios es preciso que hayan tenido la participación legalmente exigible.”

2ª) La solución dada al caso planteado por la presente Resolución a través del primer argumento que utiliza, entendiendo que la subsanación realizada por el auto judicial complementario a través de una notificación al titular registral “a posteriori”, por la justificación que da es cuestión de fondo del auto judicial complementario fuera del ámbito registral y no un obstáculo registral calificable por el registrador, si bien es admisible partiendo de los límites del recurso gubernativo y de las circunstancias del caso planteado, no parece adecuada para dar solución a casos futuros, en que podría plantearse un ámbito más amplio de la calificación registral atendiendo, por ejemplo, al supuesto y criterios de la Resolución DG de 31 de mayo de 2018 u otros similares, por lo cual no puede darse como doctrina cerrada la que señala la presente Resolución, aunque no sea criticable para el caso planteado, en cuanto a dicho primer argumento.

3ª) Los argumentos 2º y 3º que utiliza la presente Resolución sobre la naturaleza y limitados efectos de la figura de la cesión del crédito hipotecario, entiendo que no se adaptan a la legislación civil e hipotecaria vigente, ni a la jurisprudencia, y por tanto, merecen crítica desfavorable y deben ser argumentos a abandonar en el futuro.

JOSÉ MANUEL GARCÍA GARCÍA