* 1.- ¿Cuál es el registro de la propiedad competente respecto de las fincas que radican en territorio perteneciente a dos o más registros?

“Si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca” (art. 2.1 RH según redacción dada por disposición final primera del Real Decreto 195/2017, de 3 de marzo por el que se modifica la demarcación de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles).

* ¿Qué se entiende por mayor parte de la finca?

“Respecto de una misma finca, como objeto jurídico único que es, solo será competente un único registro de la propiedad, y en particular, aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca, entendiendo por tal la mayor parte de superficie de suelo, medida ésta en proyección sobre el plano horizontal al nivel de la rasante del terreno” (apartado 1º a) RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

* ¿Debe especificarse en la descripción de la finca la cabida correspondiente a cada término municipal?

La redacción originaria del artículo 2 RH por el Decreto de 14 febrero de 1947 para la hipótesis de que alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, ayuntamientos o secciones, imponía que se hiciera la descripción de la totalidad en todos ellos, especificando la cabida correspondiente a cada sección o ayuntamiento, y si constaba, que se consignase también la descripción especial de cada porción.

El vigente artículo 2 RH tras la reforma del RD 193/2017 ya no contempla la exigencia de especificar en la descripción de la finca la cabida correspondiente a cada término municipal. No obstante la RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH recoge en su apartado primero d) que “en la descripción de la finca, cuando la misma se encuentre situada en dos o más términos municipales, y a los efectos, entre otros, de efectuar las notificaciones registrales al Ayuntamiento, a la Comunidad Autónoma o al Catastro, según la normativa pertinente en cada caso, habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta de la finca está ubicada en cada término municipal”. Esta determinación será precisa también, según la RDGRN 5 diciembre 2018, para fijar la competencia territorial del registrador.

El informe del CORPME 2 agosto 2017 sobre la RDGRN 7 julio 2017 entiende que la omisión de la descripción de la superficie y porción concreta que radica en cada término municipal no debe dar lugar a la denegación de la inscripción, al no existir ya base normativa.

La RDGRN 7 noviembre 2017 revoca la calificación registral que suspendió la inscripción por no detallar la superficie de la finca ubicada en cada término municipal, pues de la certificación catastral incorporada resultaba la ubicación y sin que la calificación hubiera justificado dudas sobre la identidad de la finca.

* ¿Hay alguna excepción al criterio general de competencia territorial exclusiva a favor de un único registro?

La RDGRN 7 julio 2017, sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH, contempla unos supuestos excepcionales en que no se aplica el criterio de competencia territorial exclusiva a favor de un único registro, incluso en los casos de fincas ubicadas a caballo en el territorio propio de la circunscripción de más de un registro.

El criterio competencial del artículo 2 RH debe entenderse sin perjuicio de lo especialmente dispuesto para la inscripción de concesiones administrativas en el artículo 61, o para la inscripción de minas en el artículo 62, o para la inscripción de las explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica que disfruten de la correspondiente concesión administrativa.

En estos tres supuestos especiales, y solo en ellos, se seguirá empleando el sistema de practicar inscripción principal en el registro donde radique dicha concesión o el punto de arranque designado por la Administración concedente, o el punto de partida de la demarcación del perímetro de las cuadrículas mineras que las constituyan. Y de practicar inscripción de referencia en los demás registros, ayuntamientos y secciones a que se extienda la concesión o en los que existan fincas o derechos afectos a ella, o se extienda el perímetro de las cuadrículas mineras (apartado 8ºb RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

* ¿Se aplica el criterio competencial de un único registro a las propiedades horizontales en las que la finca matriz está situada en dos o más registros?

El nuevo criterio competencial del art. 2 RH es aplicable cuando se trate de propiedades horizontales consistentes en una edificación en las que la finca matriz esté situada en dos o más registros, ayuntamientos o secciones, de modo que todos los elementos tanto comunes como privativos han de quedar inscritos en el registro, ayuntamiento o sección donde se ubique la mayor parte del suelo de finca matriz objeto de división horizontal. Y si a la entrada en vigor del RD 195/2017 existieran situaciones registrales que no se acomoden a dicho criterio se procederá a efectuar los traslados que procedan conforme a la nueva normativa y a la resolución de la Dirección General sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del art. 2 RH (apartado 8ºa) RDGRN 7 julio 2017)

El informe 16/2018 de 20 de julio de la comisión de consultas doctrinales del CORPME reitera que no cabe el traslado independiente de uno de los departamentos de la división horizontal, sino que, cuando proceda, debe hacerse el del historial de todo el edificio, lo cual implica el traslado tanto del historial de la finca matriz como el de todos los elementos privativos. La configuración registral del régimen de PH no admite disgregación en distintos registros.

Según el informe citado, puede hacerse a instancia de cualquier interesado en uno de los elementos privativos, y no requiere ni el acuerdo de la comunidad de propietarios, ni el consentimiento al traslado de todos y cada uno de los propietarios de los departamentos en régimen de propiedad horizontal, pues la solicitud del traslado no es un acto de disposición, ni afecta al contenido de los derechos inscritos.

Una vez realizado el traslado, habrá de ser notificado a los interesados, y como tales, incluye el informe del CORPME, a los restantes copropietarios de la división horizontal, a los titulares de cualquier otro derecho sobre las mismas, así como a la comunidad de propietarios, para que conozcan el nuevo registro competente y los nuevos datos de inscripción de las fincas.

* ¿Se aplica el criterio competencial de un único registro a los conjuntos o complejos inmobiliarios o a los proyectos de equidistribución referidos a unidades de actuación que se extienden por la demarcación de varios registros?

A juicio de la DGRN, en resolución de 3 de julio 2019, así como la finca registral es un objeto jurídico unitario que requiere la apertura de un único folio real en un único Registro competente para que su calificación sea también unitaria y no fragmentada, cuando se trate de la inscripción de proyectos de equidistribución referidos a unidades de actuación o ejecución determinadas, que por su naturaleza requieren también una calificación registral y atribución competencial unitaria y no fragmentada, el Registro competente para calificar e inscribir el referido proyecto, conforme al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, debe ser, aquél en el que se ubique la mayor parte de la superficie de la referida unidad, tanto si se efectúa la agrupación instrumental de las fincas de origen como si se prescinde de tal agrupación, y en dicho único registro competente, y en particular en el Ayuntamiento o Sección donde se ubique la mayor parte de la unidad de ejecución, han de quedar inscritas todas las fincas de reemplazo, cualquiera que fuera su ubicación concreta.

Análogamente, cuando se trate de la constitución de un conjunto o complejo inmobiliario, definido legalmente en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el registro competente para calificar e inscribir la constitución del referido conjunto o complejo inmobiliario, conforme al artículo 2 del Reglamento Hipotecario, debe ser aquél en el que se ubique la mayor parte de la superficie de suelo del referido conjunto.

Y si tras la inscripción de un proyecto de reparcelación, o de la constitución de un conjunto inmobiliario, con todas sus fincas resultantes, en el registro competente, – que será aquél donde se ubique la mayor parte del suelo ocupado por la unidad de ejecución o por el conjunto inmobiliario-, resultaran, ya sea inicialmente o por ulteriores operaciones registrales, que alguna o algunas fincas resultantes tuviera su mayor parte ubicada en el territorio de un Registro, Ayuntamiento o Sección distinto de aquél en el que constara previamente abierto su folio real único, solo se procederá al traslado a dicho Registro, Ayuntamiento o Sección competente cuando tales fincas resultantes sean absolutamente independientes entre sí y no compartan elementos comunes con ninguna otra finca, ni estén integradas en ningún complejo inmobiliario.

En caso contrario, habrá de atenderse a la mayor superficie de suelo ocupada por el conjunto de inmobiliario, y el traslado, cuando proceda, afectará a la totalidad de las fincas integrantes de dicho conjunto.

* .- ¿Es imprescindible la georreferenciación de las fincas ubicadas en dos o más registros?

 

* En los casos de inmatriculación de finca ubicada en territorio competencia de dos o más registros

En el caso de inmatriculación por primera vez de una finca ubicada en dos o más registros, la inscripción obligatoria de su representación gráfica georreferenciada viene impuesta, con carácter general, por el artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria.

 

* En los casos de traslado y unificación registral de fincas ubicadas en dos o más registros.

Si no hay dudas de cuál es el registro competente, no es imprescindible la georreferenciación.

En el caso de fincas ya inscritas en dos o más registros, no es imprescindible que se aporte la georreferenciación precisa de la finca para que se proceda a la preceptiva unificación de folios reales por traslado,  ya que no se trata de la apertura de un nuevo folio real, ni que conste previamente georreferenciado cada distrito, ayuntamiento o sección, si de los datos descriptivos o de la documentación aportada por el interesado resulta evidente cual es el registro, ayuntamiento o sección competente para la apertura del nuevo folio real único (apartado 6º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

Si hay dudas fundadas de cuál es el registro competente, puede ser necesaria.

Sólo cuando existieran dudas fundadas respecto a cuál es el registro competente,  debidamente expresadas por el registrador que en cada caso proceda, quedará en suspenso la traslación y unificación de folios reales, haciéndolo constar así por nota al margen de los mismos, hasta que con la oportuna georreferenciación de la finca y del distrito, ayuntamiento o sección, o por resolución de la Dirección General, queden resueltas tales dudas, sin que dicha nota produzca el cierre registral de los respectivos historiales, que mantendrán su autonomía hasta tanto se proceda a resolver sobre la procedencia del traslado (apartado 6º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

Cuando el interesado solicite simultáneamente el traslado y la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, así como cuando el registrador competente estime que esto último es requisito necesario para acceder a efectuar la traslación, se procederá, además, en la forma prevista en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (apartado 6º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

En caso de que el registrador alegue y motive la existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca, o sobre la realidad de las superficies especificadas en la descripción de las respectivas porciones, podrá estimar necesario la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca para acceder a efectuar la traslación a través de los trámites del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, suspendiendo entre tanto el procedimiento y con ello la emisión de la certificación literal del historial de la finca que ha de trasladarse (RDGRN 5 diciembre 2018).

En los casos de traslados de fincas, la cuestión fundamental radica, según RDGRN 3 julio 2019, en determinar cuál es la ubicación exacta de la finca cuyo traslado se solicita en relación con los límites de las demarcaciones registrales, y si se encuentra ubicada totalmente, o al menos, en su mayor parte, en la demarcación registral del registro al que se pide el traslado. La procedencia o no de tal traslado habrá de valorarse y decidirse, como es obvio, comparando la ubicación y delimitación de la finca con la del distrito hipotecario, por ejemplo, mediante la aportación de los planos o cédulas urbanísticas, o como en el caso objeto de recurso, hubiera podido solicitarse a la Dirección General el listado de coordenadas UTM correspondiente a la delimitación de la pedanía, según el informe remitido por el Ayuntamiento, así como, la delimitación gráfica, sobre el plano incorporado a la escritura que motivó la inscripción del proyecto de compensación, al objeto de ubicar específicamente las fincas objeto de controversia.

 

* ¿Cuál es la representación gráfica georreferenciada de las fincas que se extienden por varios términos municipales?

La normativa catastral establece que la referencia catastral se asigna de forma individual a cada bien inmueble, y a efectos catastrales se entiende como bien inmueble la parcela, o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal. Por lo que las fincas que se extienden por varios términos municipales necesariamente tendrán atribuidas varias referencias catastrales, una por cada término municipal (artículos 6 y 45 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

El párrafo tercero del apartado octavo de la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y de Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, de 26 de octubre de 2015, sobre constancia de la coordinación, establece que “cuando la coordinación se produzca entre una finca registral y varias parcelas catastrales, por corresponderse con el perímetro de todas ellas, en el folio real y en la publicidad registral se hará constar dicho extremo así como las referencias catastrales de los inmuebles y la representación gráfica de cada una de las parcelas catastrales con cuyo conjunto se corresponde la finca. En la base de datos catastral y en las certificaciones catastrales que se expidan de cada uno de los inmuebles se expresará que se encuentran coordinados, junto con otros, con la finca registral expresando su código identificador”.

La RDGRN de 5 noviembre 2019 y la RDGSJFP de 4 junio 2020 reconocen que es posible que una finca registral tenga varias representaciones gráficas catastrales –con las que puede producirse la coordinación Registro–Catastro–.

El apartado Decimoquinto de la resolución de 7 octubre 2020 de la Subsecretaría por la que se publica la Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro sobre fincas situadas sobre territorio perteneciente a dos o más registros, establece que “Conforme al artículo 2 RH si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca.

Si, una vez determinado el registro de la propiedad competente conforme a la regla anterior, la finca estuviera radicada en dos o más términos municipales, y dado que según la normativa catastral existirá un inmueble catastral independiente en cada uno de los términos municipales en los que ésta se encuentre enclavada o radique, la coordinación gráfica de dicha finca se podrá efectuar con el conjunto de los inmuebles catastrales que se correspondan con aquélla.

En todo caso, para posibilitar la comprobación por parte del Catastro del cumplimiento de los requisitos técnicos, será necesario aportar un informe de validación gráfica por cada término municipal afectado.”

* 2.- ¿Cómo se realiza la inmatriculación de las fincas que se extienden por terrenos competencia de dos o más registros?

Las nuevas fincas que se pretendan inmatricular sólo podrán serlo en aquel registro, ayuntamiento o sección, en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca (apartado segundo RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

Respecto a la competencia notarial para la tramitación de expedientes de inmatriculación en estos casos de fincas que se extienden por varios términos municipales, que pueden coincidir o no con los distritos notariales, la Ley Hipotecaria permite que se instruya ante el mismo notario siempre que la mayor parte del distrito hipotecario cubra la competencia notarial. Así establece el artículo 203.1 LH en su regla primera que “podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.”

* Actuaciones en el registro en cuyo distrito se ubique la mayor parte de la finca:

1. 1. * Asiento de presentación

Se practicará asiento de presentación en el libro diario del registro en cuyo distrito se ubique la mayor parte de la finca, del documento en cuya virtud se solicita la inmatriculación de una finca situada en territorio de dos o más registros (apartado 2º.1 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

2. * Alta en la aplicación gráfica registral y en el portal de alertas

El registrador competente al practicar el asiento de presentación, dará de alta en la aplicación gráfica registral a que se refiere el artículo 9 LH y en el portal de alertas geográficas, el reciento geográfico completo correspondiente a la finca cuya inmatriculación se solicita (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017- medidas para prevenir la doble inmatriculación entre registros colindantes)

3. * Solicitud al registrador en cuyo registro se ubique la parte restante

El registrador competente seguidamente a la práctica del asiento de presentación, expedirá certificación firmada electrónicamente comprensiva del título presentado y la remitirá al registrador del registro sobre cuyo territorio se extienda la parte restante de esa finca, requiriéndole para que en el plazo de previsto legalmente para las certificaciones, tras consultar su archivo tanto literario como gráfico, y a la vista del correspondiente recinto en el portal de alertas geográficas registrales, expida y le remita certificación electrónica acreditativa, en su caso, de la falta de inmatriculación de esa parte restante, o expresiva de lo contrario, o de las dudas fundadas que observe al respecto, quedando entre tanto en suspenso el plazo de calificación (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

4. * Plazo de calificación del título presentado

El plazo de calificación del título presentado quedará en suspenso hasta la recepción de la certificación o de la comunicación del registrador del registro sobre cuyo territorio se extiende la parte restante, sobre las dudas fundadas acerca de la inmatriculación o falta de inmatriculación de la finca (apartado 2º. 2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

5. * Calificación de la procedencia de la inmatriculación

El registrador competente, una vez recibida la referida certificación y a la vista de su contenido y de su propio archivo, calificará si procede o no practicar la inmatriculación solicitada (Apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

6. * Inmatriculación de la finca 

A la finca registral le corresponderá un código registral único, conforme al artículo 9 LH y al apartado quinto de la Resolución-Circular de la DGRN de 3 noviembre 2015 (apartado 1º c) RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

En la descripción de la finca habrá de hacerse constar qué superficie y porción concreta de la finca está ubicada en cada término municipal (apartado 1º d) RDGRN 7 julio 2017).

Si el único registro competente comprendiera dentro de su circunscripción más de un ayuntamiento o sección, a cada finca registral sólo se le abrirá un único folio real en aquel ayuntamiento o sección en el que se ubique la mayor parte de finca (apartado 1º b) RDGRN 7 julio 2017).

7. * Notificación posterior a la inscripción

Cuando, en su caso, el registrador competente practique la inmatriculación de la finca, notificará al registrador no competente la inmatriculación practicada (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

El informe CORPME 2 agosto 2017 sobre la RDGRN 7 julio 2017 entiende que la DGRN ha omitido la cuestión esencial de que la comunicación de inmatriculación por el registro competente incluya información gráfica de la finca que permita representarla en la aplicación de los restantes registros con su CRU.

 

* Actuaciones en el registro en cuyo distrito se ubique la porción menor de la finca

1. 1. * Asiento de presentación: 

Si el documento en cuya virtud se solicite la inmatriculación de una finca situada en territorio de dos o más registros se presentara en otro registro distinto del competente deberá denegarse el asiento de presentación, conforme al art. 420.2 en relación con el art. 2.1 RH (apartado 2º.1 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

El informe CORPME 2 agosto 2017 sobre la RDGRN 7 julio 2017 entiende que este sistema de presentación única en el registro donde radique la mayor superficie de la finca deja huérfana de prioridad registral la parte que radica en los demás registros hasta que se remita la certificación prevista. Por lo que entiende que también en el registro con la parte menor de finca se podrá practicar asiento de presentación.

2. * Certificación negativa de la falta de inmatriculación de porción menor

   1. * Plazo para emisión

El plazo para la emisión de la certificación, tras requerimiento recibido del registrador en cuyo distrito se ubique la mayor parte de la finca, es el plazo previsto legalmente para expedir certificaciones, el plazo de 4 días del artículo 236 LH (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

2. * Actuaciones previas a la emisión

El registrador, con carácter previo a la emisión de la certificación, debe consultar su archivo tanto literario como gráfico y el correspondiente recinto en el portal de alertas geográficas registrales (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

3. * Contenido y formato de la certificación

El registrador debe expedir y remitir certificación electrónica acreditativa, en su caso, de la falta de inmatriculación de esa parte restante, o expresiva de lo contrario, o de las dudas fundadas que observe al respecto, quedando entre tanto en suspenso el plazo de calificación (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

El Informe CORPME 2 agosto 2017 sobre la RDGRN 7 julio 2017 entiende que no hay base legal para imponer que la certificación sea emitida en formato electrónico, pero podría justificarse este requisito en la necesidad de remitirse por el canal de comunicación telemático de los registros de la propiedad.

 

* Actuaciones posteriores a la inmatriculación.

1. 1. * Asientos registrales

En lo sucesivo, el registrador no competente no accederá a inmatricular ninguna porción de suelo cuya ubicación geográfica pueda ser coincidente, incluso en parte, con la porción ocupada por la finca inmatriculada en el registro competente, que constará reflejada en la aplicación informática auxiliar (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

La aplicación gráfica registral a que se refiere el artículo 9 LH deberá permitir a cada registrador visualizar, no sólo las fincas de su distrito hipotecario, sino también, al menos, las de cualquiera de sus colindantes.

2. * Publicidad formal

Si el registrador no competente, tras la inmatriculación, recibiera alguna solicitud de publicidad formal respecto de la porción menor de suelo, deberá informar al solicitante de cuál es el registro competente, con indicación del CRU de la finca de la que forma parte (apartado 2º.2 RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

 

* 3.- ¿Cuál es la situación de las fincas ya inscritas en dos o más registros?

Respecto de las fincas ya inmatriculadas con anterioridad a la entrada en vigor del RD 195/17 de 3 de marzo, ubicadas en dos o más registros, para ir adaptando las inscripciones preexistentes al nuevo criterio del artículo 2 RH, se dicta la disposición transitoria cuarta del RD 195/17 relativa a los traslados que hay que efectuar para conseguir que la finca registral, como objeto jurídico unitario que es, tenga un único folio real en el único registro de la propiedad, ayuntamiento o sección competente en cada caso.

Esta disposición establece que se procederá en la forma determinada en el artículo 3 del Reglamento Hipotecario. Se extiende la solución de traslado del historial registral, prevista en el artículo 3 RH para los supuestos de inscripciones indebidas de una finca en un ayuntamiento, sección o registro distinto del territorialmente competente, para dar cumplimiento a la nueva regla de competencia territorial exclusiva a favor de un único registro establecida por el RD 195/2017 para las fincas ubicadas en la circunscripción territorial de más de un registro.

La RDGRN 3 julio 2019 entiende aplicable el procedimiento de traslado y unificación del folio real de porciones de fincas ubicadas en dos o más registros previsto en el artículo 3 del RH, al supuesto de traslado de fincas íntegramente ubicadas en la demarcación de un registro distinto de aquél en el que consta su folio real. Este procedimiento se aplicará analógicamente a cualquier supuesto de traslado de fincas desde el registro territorialmente no competente al registro competente.

1. * ¿Cuáles son los requisitos para el inicio del procedimiento de traslado y unificación del historial registral de las fincas inscritas en varios registros?

   1. * Rogación/petición del interesado que puede ser expresa o tácita 

Expresa

“El interesado podrá solicitar del registrador la traslación del asiento o asientos” (artículo 3 RH).

“Procederá la unificación de folios reales por traslado cuando lo solicite expresamente cualquier titular de derechos inscritos mediante instancia con firma autenticada” (apartado 3º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

Tácita

Se entenderá solicitado el traslado de las fincas que se encuentre inscritas en dos o más registros con la práctica del asiento de presentación del título que contenga dichas fincas en cualquiera de los registros en que se encuentren inscritas (Disposición Transitoria 4ª del RD 195/17).

El registrador llevará a cabo la unificación “cuando se practique cualquier asiento de presentación en virtud de título otorgado por el titular registral de cualquier derecho inscrito, relativo a dicha finca (apartado 3º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

2. * Legitimación para solicitar la iniciación del procedimiento de unificación

El artículo 3 del RH habla de “interesado”, el apartado 3º RDGRN 7 julio 2017 entiende como tal al titular registral de cualquier derecho inscrito.

El informe CORPME 2 agosto 2017 sobre la RDGRN 7 julio 2017, entiende que debería evitarse la unificación sin el consentimiento del propietario de la finca, por la solicitud del titular de una carga sobre la finca.

El informe 16/2018 de 20 de julio de la comisión de consultas doctrinales del CORPME menciona que el concepto de interesado que utiliza el art. 3 RH es flexible y debe relacionarse con el art. 6 LH que considera interesado a quien adquiera el derecho, a quien lo transmita, quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir o quien tenga la representación de cualquier de ellos.

3. * ¿En qué registro se inicia el procedimiento?

El procedimiento para el traslado y unificación de historiales registrales se puede iniciar mediante la presentación del documento en cualquiera de los registros en que se encuentre inscritas las fincas, ya sea aquél donde está ubicada la mayor o la menor porción (Disposición Transitoria 4ª del RD 195/17).

En el caso de que se inicie ante el registrador del territorio donde se ubique la mayor parte de la finca, éste requerirá al registrador donde se ubique la parte menor de la finca, a fin de que dicte resolución motivada presentando o denegando su conformidad al traslado (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

4. * Requisitos formales: título inscrito 

El interesado podrá solicitar del Registrador la traslación acompañando a la petición el título inscrito (artículo 3 RH)

No obstante, conforme al apartado 3º RDGRN 7 julio 2017, el registrador llevará a cabo la unificación “cuando se practique cualquier asiento de presentación en virtud de título otorgado por el titular registral de cualquier derecho inscrito, relativo a dicha finca, aun cuando no se acompañe el título ya inscrito.”

5. * Requisitos formales: certificación administrativa.

El artículo 3 del Reglamento Hipotecario, al que se remite la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017, exige para proceder al traslado del historial registral a otro registro que se acompañe la “certificación administrativa que acredite el hecho”. Esta expresión, según la RDGRN 5 diciembre 2018, debe entenderse referida al hecho de la efectiva concurrencia del requisito relativo al punto de conexión para dirimir la competencia territorial de los registros afectados, esto es, la mayor superficie de la finca radicada en uno de los distritos hipotecarios. Siendo certificación administrativa hábil a tal efecto, como señalara la RDGRN 7 de noviembre de 2017, la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

Ningún precepto legal exige la aportación de una certificación administrativa de conformidad de los Ayuntamientos respectivos para la emisión de las certificaciones registrales previstas en el procedimiento de traslado, ni para la unificación de los historiales registrales de fincas ubicadas en el territorio de más de un término municipal. La conformidad al traslado “no corresponde a dichas Administraciones municipales, sino a los respectivos registradores en cuyos distritos registrales se ubica parcialmente la finca” (RDGRN 5 diciembre 2018).

 

* Actuaciones del registrador del territorio donde se ubique la porción menor de la finca.

1. 1. * Resolución de conformidad o disconformidad al traslado, o expresión de dudas fundadas.

El traslado y unificación de los historiales registrales de la finca que radica en territorio de dos registros a un único registro, requiere la conformidad de ambos registradores (artículo 3 RH, al que se remite la disposición transitoria cuarta del Real Decreto 195/2017).

Una vez iniciado el procedimiento para el traslado, bien cuando se presente un título o solicitud relativo a la finca, o bien cuando sea requerido al efecto por el registrador del territorio donde se ubique la mayor parte de la finca, el registrador del territorio donde se ubique la parte menor de la finca dictará resolución motivada en el plazo legalmente establecido para la expedición de las certificaciones, prestando o denegando su conformidad al traslado (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017).

En caso de que el registrador alegue y motive la existencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca, o sobre la realidad de las superficies especificadas en la descripción de las respectivas porciones, podrá estimar necesario la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca para acceder a efectuar la traslación a través de los trámites del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, suspendiendo entre tanto el procedimiento y con ello la emisión de la certificación literal del historial de la finca que ha de trasladarse (RDGRN 5 diciembre 2018).

Cuando existieran dudas fundadas respecto a cuál es el registro competente,  debidamente expresadas por el registrador que en cada caso proceda, quedará en suspenso la traslación y unificación de folios reales, haciéndolo constar así por nota al margen de los mismos, hasta que con la oportuna georreferenciación de la finca y del distrito, ayuntamiento o sección, o por resolución de la Dirección General, queden resueltas tales dudas, sin que dicha nota produzca el cierre registral de los respectivos historiales, que mantendrán su autonomía hasta tano se proceda a resolver sobre la procedencia del traslado (apartado 6º RDGRN 7 julio 2017).

No puede ponerse como obstáculo a la expedición de certificación literal con objeto del traslado el hecho de existir un asiento de presentación vigente, pues ni el principio de prioridad ni el de tracto sucesivo, son aplicables a la emisión de publicidad formal (RDGRN 5 diciembre 2018).

1. * Plazo para emitir la resolución.

El plazo para dictar resolución motivada, prestando o denegando la conformidad al traslado, es el plazo legalmente establecido para la expedición de las certificaciones, esto es, cuatro días (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017).

2. * Notificación de la resolución 

La resolución motivada prestando o denegando su conformidad al traslado se notificará al presentante, si se hubiera iniciado por presentación de documento, y al registrador del territorio donde se ubique el resto de la finca (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017).

3. * ¿Qué ocurre en caso de negativa registral al traslado?

En el caso de negativa del registrador a acceder al traslado o de disconformidad entre los registradores afectados, esta resolución podrá ser recurrida ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cual, con los informes de las personas o Entidades que estime necesarios, resolverá lo procedente y dictará, en su caso, las reglas precisas para que la traslación se practique (artículo 3 RH y apartado 6ª RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

Cuando la Dirección General haya de resolver al respecto, solicitará al Colegio de Registradores que emita informe previo y formule una propuesta de resolución al Centro Directivo, que resolverá lo procedente (apartado 6º RDGRN 7 julio 2017)

Puede recurrir el interesado o cualquiera de los registradores afectados (apartado 6º RDGRN 7 julio 2017).

En cuanto a la posibilidad de que el interesado solicite calificación sustitutoria ante la negativa del registrador a expedir la publicidad formal necesaria para el traslado, el informe 18/2018 de 2 de agosto de la Comisión de Consultas Doctrinales del CORPME concluye que no cabe dicha calificación sustitutoria, pues ni el artículo 3 del Reglamento Hipotecario, ni el apartado sexto de la RDGRN 7 julio 2017 de consulta sobre la interpretación y aplicación práctica del RD 195/2017, contemplan dicha posibilidad. En los casos cuando, aun siendo improcedente, se haya producido la solicitud de la calificación sustitutoria ante el registrador del cuadro de sustituciones, éste podría proceder a la inadmisión motivada de la solicitud de calificación sustitutoria.

2. * ¿Cómo se debe proceder si hay conformidad al traslado?

En caso de conformidad al traslado, el registrador del territorio donde se ubique la parte menor, expedirá y remitirá al registrador del registro donde radique la mayor parte de la finca certificación registral electrónica del folio real de la menor parte, haciendo constar de forma expresa su expedición a los efectos del traslado y unificación en el registro competente (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017).

1. * Contenido y formato de la certificación

La certificación registral del folio real de la finca debe ser una certificación literal de todos los asientos y notas de la finca indebidamente inscrita (artículo 3 RH).

El registrador expedirá una certificación literal de todos los asientos, vigentes o no, del folio real que vaya a ser trasladado, en formato de imagen PDF, acompañada de otra certificación en extracto de la descripción y titularidades vigentes. Ambas certificaciones habrán de ser firmadas electrónicamente con su certificado reconocido de firma electrónica de registrador suministrado por el Colegio de Registradores. Además, siempre que la aplicación de gestión de los registros afectados lo permita, la indicada certificación literal se complementará con un archivo en formato XML, a fin de facilitar la integración de titulares y cargas en la base de datos del registro competente, causando simultáneamente baja, como finca ya no vigente, en los índices del registro incompetente.

Toda certificación estará dotada de un Código Seguro de Verificación que permita en todo momento comprobar su autenticidad y la integridad de su contenido accediendo al servicio de verificación que tiene habilitado el Colegio de Registradores (apartado 5º RDGRN 7 julio 2017).

2. * Forma de expedición y remisión de la certificación

Todas las certificaciones registrales y notificaciones entre registradores se expedirán siempre con firma electrónica y se remitirán telemáticamente, a través del sistema cerrado y seguro de interconexión telemática habilitado por el Colegio de Registradores para la remisión y recepción de las certificaciones y notificaciones. Hasta tanto se habilite el sistema, se remitirán las notificaciones y certificaciones por correo electrónico ordinario desde y hacia la respectiva cuenta de correo del tipo xxx@registrodelapropiedad.org actualmente asignada a cada registro de la propiedad, haciendo constar en el campo “Asunto” el de “COMUNICACIÓN REGISTRAL OFICIAL” y en el cuerpo del mensaje, una breve reseña de su contenido y los códigos seguros de verificación de las certificaciones o notificaciones registrales firmadas electrónicamente que sean objeto de remisión en cada caso (apartado 5º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

 

* ¿Cómo es el procedimiento de traslado del historial registral al registro donde se ubica la mayor parte de la finca?

1. 1. * Conformidad del registrador 

El traslado y unificación requiere la conformidad de ambos registradores (artículo 3 RH). El apartado 4º RDGRN 7 julio 2017 dispone que el registrador competente, si lo considera procedente, efectuará la unificación de folios reales por traslado.

2. * Plazo para realizar el traslado

El registrador competente efectuará la unificación de folios reales durante el plazo de calificación y despacho (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH redactado por RD 195/17, de 3 marzo).

3. * Inscripción de traslado

El registrador del registro al que se efectúa el traslado efectuará la traslación copiando íntegramente los asientos y notas de la finca en el folio y bajo el nuevo número que le corresponda (art. 3 RH). El registrador llevará a cabo la unificación de los distintos folios reales abiertos a cada parte de finca en cada ayuntamiento o sección, que quedarán trasladados y pasarán a integrarse y quedar unificados en el folio real correspondiente al ayuntamiento o sección en el que se ubique la mayor parte de la finca, y, por tanto, bajo un solo código registral único (apartado 3º.1 RDGRN 7 julio 2017)

Sobre la técnica más adecuada para efectuar el traslado y unificación de los folios reales de cada parte de finca la RDGRN 7 julio 2017 expone que la unificación habrá de hacerse “en el folio real de la porción de mayor superficie, con la consiguiente descripción unificada y completa de la finca total, y copiando íntegramente en ese ya único folio real, con la debida especificación de su procedencia, todos y cada uno de los asientos del otro u otros folios reales que se están trasladando y unificando y que por ello van a ser objeto de clausura mediante las oportunas notas marginales”. Extenderá las oportunas notas de cierre y clausura de los folios reales trasladados con referencia al nuevo folio real que corresponda.

Según el apartado 5º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH, en el folio real ya unificado se hará constar el código seguro de verificación de cada una de las certificaciones del folio o folios reales objeto de traslado, que quedarán cancelados, y se expresará que su respectivo contenido ha de tenerse por íntegramente reproducido en el folio real ya unificado, para evitar reiteraciones innecesarias o errores de transcripción. El registrador que lo desee podrá trasladar a papel y archivar y relacionar con el folio real el contenido de las referidas certificaciones electrónicas.

El informe del CORPME de 2 agosto 2017, sobre reflejo del CSV de la certificación recomienda ajustarse al artículo 3 RH.

En todos los casos se practicarán las operaciones que fueren pertinentes en los índices y las oportunas notas de referencia en los asientos trasladados y en los que nuevamente practique (art. 3 RH)

4. * Coincidencia de los historiales registrales de las fincas inscritas

Cuando el dominio sobre las porciones de la finca que ahora se reúnen apareciera inscrito en los distintos folios registrales en favor de una misma persona o de varias proindiviso y en la misma proporción, si los mismos estuvieses libres de cargas, o fueran exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, en el folio real unificado se expresará así, y se reseñarán abreviadamente tales titularidades y cargas (apartado 4º por referencia al apartado 3º de RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH)

5. * ¿Cómo se realiza la unificación en caso de falta de coincidencia de los historiales registrales de las fincas inscritas? 

   1. * ¿Qué ocurre si no coinciden las titularidades dominicales?

En el caso de que no coincidan los titulares registrales del dominio, no podrá accederse a la unificación hasta que, mediante la práctica de las inscripciones que hubieran sido omitidas y que en cada caso procedan, los distintos folios reales que han de unificarse tengan una misma titularidad de dominio, ya sea individual o colectiva (apartado 4º por referencia al apartado 3º de RDGRN 7 julio 2017).

2. * ¿Qué ocurre si no coinciden las cargas inscritas?

En el caso de coincidencia de las titularidades dominicales, pero no coinciden las cargas, o el orden en el que están inscritas en los distintos folios reales trasladados.

“Si siendo coincidentes las titularidades dominicales, fueran distintas las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden en los distintos folios reales que han de unificarse, sí se procederá a la unificación de folios reales, y en el folio único de la finca total, además de su descripción unificada y completa, se expresará la procedencia de cada uno de los folios trasladados y se reseñará la titularidad y cargas que resulten de cada uno de ellos.

Todo ello sin perjuicio de que, sin dilatar la unificación de folios reales por traslado, se proceda cuando sea posible a unificar los historiales registrales, bien mediante la inscripción de los títulos pertinentes para ellos, o bien, si lo anterior no fuera posible, por aplicación de las normas previstas para la subsanación de la doble inmatriculación en las reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria” (apartado 4º por referencia al apartado 3º de RDGRN 7 julio 2017).

3. * ¿Cuál es el procedimiento a seguir en caso de conflictos derivados de la falta de coincidencia de los respectivos historiales registrales?

Los conflictos que como consecuencia del traslado puedan surgir por una eventual falta de coincidencia en los historiales registrales de las fincas inscritas en varios registros, se resolverán según las normas previstas para la subsanación de doble o múltiple inmatriculación (Disposición Transitoria 4ª del RD 195/17)

La Disposición Transitoria 4ª RD 195/17 y la RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH se remiten al procedimiento de doble inmatriculación, concretamente a las reglas quinta, sexta y séptima del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

Las citadas reglas del artículo 209 de la Ley Hipotecaria establecen lo siguiente:

“Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo coincidentes no guardasen idéntico orden, el Registrador convocará a los interesados a fin de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la prelación registral entre ellas.

Sexta. Si todos comparecieran y unánimemente convinieran las rectificaciones que, a su juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las operaciones así convenidas, hará constar documentalmente el acuerdo, que firmará con los interesados, y procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada.

Séptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, el Registrador dará por concluido el expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y también por nota al margen de la última inscripción de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.”

1. * Convocatoria 

El registrador debe convocar a todos los titulares de cargas inscritas al procedimiento de subsanación de discrepancias.

La RDGRN 30 octubre 2018 ante consulta registrador sobre si han de ser convocados todos los titulares de cargas o sólo aquellos respecto de los que exista discrepancias, resuelve que han de ser convocados todos, aún el titular de una carga inscrita en ambos historiales y con la misma prioridad.

No se trata de un emplazamiento para comparecer dentro de un determinado plazo, que la ley no fija, sino de una convocatoria. El registrador debe citarles para que todos comparezcan en el lugar, día y hora, que ha de ser determinados por el registrador en su convocatoria (RDGRN 30 octubre 2018).

 

2. * Audiencia a los titulares de cargas

Una vez llegado el día y hora fijados en la convocatoria el registrador hará una propuesta de unificación del folio registral que someterá a los interesados para que se pronuncien en el plazo que señale al efecto. El registrador buscará así la conciliación de todos los interesados, dándoles audiencia sobre la propuesta efectuada (RDGRN 30 octubre 2018).

3. * Terminación del procedimiento

El registrador formará expediente y certificará sobre la comparecencia o no de los convocados, sobre la propuesta por él formulada y sobre los acuerdos alcanzados o en su caso sobre la falta de acuerdos o no comparecencia de alguno de los interesados, y procederá inscribiendo el acuerdo alcanzado o en su defecto cerrará el expediente dejando abierta la vía judicial a los interesados (RDGRN 30 octubre 2018).

Si alguno de los gravámenes registrales objeto de acuerdo hubiera sido ordenado por la autoridad judicial, como ocurre por ejemplo en las anotaciones de embargo, en las que actor no tiene poder dispositivo sobre el embargo, ni sobre su anotación, dicho acuerdo habrá de ser posteriormente aprobado por la correspondiente autoridad judicial.

Si en caso de desacuerdo alguno o varios de los interesados entablara demanda en juicio declarativo, y obtuviera anotación registral de tal demanda, se hará constar así en cualquier forma de publicidad formal. Cualquier interesado que presente e inscriba o anote su título con posterioridad al asiento de presentación del mandamiento de anotación de la demanda, quedará sometido a las reglas generales en tales casos (RDGRN 30 octubre 2018).

4. * Situación de la finca unificada durante la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias.

Respecto a si cabe presentar documentos relativos a la finca, y a la expedición de publicidad formal durante la tramitación del procedimiento de doble inmatriculación, distinto y posterior del procedimiento para el traslado y unificación de los historiales registrales, la RDGRN 30 octubre 2018, ante la consulta del registrador, resuelve lo siguiente:

Una vez culminado el procedimiento de traslado y unificación de folios reales, sólo el registrador competente podrá extender ulteriores asientos de presentación de títulos relativos a la finca ya unificada o a cualquier porción de la misma; su plazo de calificación se rige por las reglas ordinarias, sin poder quedar suspendido ni aplazado por el hecho de que todavía no se haya alcanzado acuerdo o sentencia sobre la forma de sincronizar los respectivos historiales registrales de cargas divergentes.

Sólo este registrador competente podrá expedir publicidad formal de la finca ya unificada. Sobre el contenido de dicha publicidad mientras se realiza el procedimiento de unificación de cargas, la publicidad se expedirá conforme a las reglas generales haciendo constar que está pendiente la finalización de aquel expediente, con identificación de las cargas procedencia de cada uno de los folios trasladados, así como de la titularidad y de las cargas que resulten de cada uno de ellos.

6. * ¿A quién hay que notificar el traslado efectuado? 

Una vez realizado el traslado, el registrador habrá de notificarlo a los restantes interesados a quienes pudiera afectar la traslación (artículo 3 RH).

El informe 16/2018 de 20 de julio de la comisión de consultas doctrinales del CORPME entiende que, aunque el artículo 3 RH habla de comunicar la solicitud de traslado, dado el carácter de acto debido, acreditado con certificaciones municipales, y neutro para el contenido del derecho, y en línea con la RDGRN 7 julio 2017, hay que entender que el objeto de la notificación debe ser el traslado ya efectuado.

De los apartados 3º y 4º RDGRN 7 julio 2017 sobre criterios de interpretación y aplicación práctica del artículo 2 RH resulta que debe notificarse el traslado efectuado a:

-los restantes titulares de derechos inscritos o anotados, distintos de aquél que ha solicitado el inicio del procedimiento.

-al Catastro, cuando proceda por razones de intercambio de información y coordinación de la finca sobre la base del CRU del folio real unificado.

-los Ayuntamientos interesados.

-al registrador del territorio donde se ubique el resto de la finca.

-En el caso de traslado de finca en propiedad horizontal, es preciso comunicar el traslado a los restantes copropietarios de la división horizontal, a los titulares de cualquier otro derecho sobre las mismas, así como a la comunidad de propietarios, para que conozcan el nuevo Registro competente y los nuevos datos de inscripción de las fincas (informe 16/2018 de 20 de julio de la comisión de consultas doctrinales del CORPME).

4. * El procedimiento de traslado finaliza con el cierre del historial registral trasladado

El registrador del registro donde radique la porción menor practicará diligencia de cancelación del historial antiguo, expresándose en el libro y folio el motivo de su traslación mediante las oportunas notas marginales (art. 3 RH).

Una vez que reciba la notificación del registrador competente de haber efectuado la unificación de folios reales por traslado, el registrador no competente pondrá nota marginal expresiva del mismo y del cierre y clausura del antiguo folio real ya trasladado, reflejando este extremo en los índices informatizados, y, en su caso, en su aplicación gráfica (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017).

Los folios reales objeto de traslado quedarán cancelados y se expresará que su respectivo contenido ha de tenerse por íntegramente reproducido en el folio real ya unificado, para evitar reiteraciones innecesarias o errores de transcripción (apartado 5º RDGRN 7 julio 2017).

5. * ¿Cuál es la situación de la finca durante la tramitación del procedimiento de traslado?

   1. * ¿Qué ocurre con los documentos presentados durante el procedimiento de traslado?

Si en el período comprendido entre el inicio del procedimiento de traslado y su terminación se presentara algún título en el registro donde radica la menor parte de la finca, la calificación de dicho título quedará en suspenso hasta la terminación de dicho procedimiento de traslado.

Si éste concluye efectuándose el traslado, la calificación de dicho título corresponderá al registrador competente, a quien el registrador incompetente- que denegará la práctica de ulteriores asientos de presentación respecto de esa porción de finca- trasladará por certificación el contenido del asiento de presentación que hubiera practicado con anterioridad y el título que lo motivo. Si finalmente no se efectúa el traslado, el título será calificado por el registrador de origen (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017)

La RDGRN 30 octubre 2018 entiende aconsejable que el registrador practique anotación preventiva por imposibilidad, dado que, en ese periodo de incertidumbre, en el que queda en suspenso la calificación, no está todavía determinado qué registrador va a resultar finalmente competente para la calificación y despacho.

2. * ¿Puede solicitarse publicidad formal durante la tramitación del procedimiento de traslado?

Durante la tramitación del procedimiento de traslado, y antes de su terminación, no puede el registrador del registro en el que consta la menor parte de la finca, oponerse a la emisión de publicidad formal por el hecho de constar presentado en el Registro un título, un asiento de presentación en el Libro Diario (RDGRN 5 diciembre 2018).

6. * ¿Cuál es la situación de la finca una vez concluido el traslado de los historiales registrales?

   1. * Publicidad formal de la finca unificada

Sólo el registrador competente podrá expedir publicidad formal de la finca ya unificada (RDGRN 30 octubre 2018). Si tras el cierre del historial, el registrador del registro no competente recibiera alguna solicitud de publicidad formal, deberá informar al solicitante de cuál es el registro competente, con indicación del CRU de la finca (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017).

Una vez culminado el procedimiento de traslado y unificación de folios reales, la publicidad formal que el registrador competente expida de la finca ya unificada expresará cual es la descripción de cada porción que la integra y cuál es estado y orden de cargas que viene arrastrado del folio real de cada porción (RDGRN 30 octubre 2018).

2. * Asientos de presentación

Terminado el procedimiento de traslado y unificación de folios reales, sólo el registrador competente podrá extender ulteriores asientos de presentación de títulos relativos a la finca ya unificada o a cualquier porción de la misma y el cómputo de su plazo de calificación, y en su caso de los documentos complementarios o subsanatorios, se rige por las reglas ordinarias, sin poder quedar suspendido ni aplazado por el hecho de que todavía no se haya alcanzado acuerdo o sentencia sobre la forma de sincronizar los respectivos historiales registrales de cargas divergentes (RDGRN 30 octubre 2018).

En el caso de que se hubiera presentado, tras la conclusión del procedimiento de traslado y unificación de folios reales, algún documento en el registro incompetente, debe denegarse el asiento de presentación (apartado 4º RDGRN 7 julio 2017 y RDGRN 30 octubre 2018)

*

4.- ¿Qué ocurre si tras el traslado o inmatriculación en un único registro la finca experimenta modificaciones perimetrales o hay un cambio en la demarcación?

Si tras la inmatriculación o la unificación de los diversos folios reales de porciones de fincas previamente inmatriculadas, se produjera el caso de que por ulteriores modificaciones perimetrales de la propia finca o de la demarcación registral, alguna finca resultante tuviera su mayor parte ubicada en el territorio de un registro distinto de aquél en el que constara previamente abierto su folio real único, sólo se procederá al traslado a dicho registro competente, cuando las fincas resultantes sean absolutamente independientes entre sí y no compartan elementos comunes con ninguna otra finca, ni estén integrados en ningún complejo inmobiliario (apartado 7º RDGRN 7 julio 2017).

El informe 9/19 de 23 de abril de la comisión de consultas doctrinales del CORPME sobre la interpretación del art. 2.1 RH en un supuesto de finca inscrita en dos registros, sobre cual es el registro competente para practicar la inscripción de una segregación, y de la compraventa de la finca resto tras la segregación efectuada, resuelve que, dado que toda la superficie resultante de la segregación se encuentra en uno sólo de los registros, éste será el competente para su inscripción; extendiéndose en el otro registro la nota marginal descriptiva de la finca resto, puesto que la misma radica en su mayor parte en este registro. Para las futuras nuevas segregaciones sobre la finca resto el registro competente es este último, al ser el único donde la finca continúa vigente tras el traslado.

 

* 5.- ¿Cuál es la forma de realizar notificaciones entre registradores de la propiedad en los procedimientos de traslado y unificación de historiales registrales o inmatriculación de fincas radicantes en el territorio de dos o más registros?

Todas las certificaciones registrales y notificaciones entre registradores se expedirán siempre con firma electrónica y se remitirán telemáticamente, a través del sistema cerrado y seguro de interconexión telemática habilitado por el Colegio de Registradores para la remisión y recepción de las certificaciones y notificaciones. Hasta tanto se habilite el sistema, se remitirán las notificaciones y certificaciones por correo electrónico ordinario desde y hacia la respectiva cuenta de correo del tipo xxx@registrodelapropiedad.org actualmente asignada a cada registro de la propiedad, haciendo constar en el campo “Asunto” el de “COMUNICACIÓN REGISTRAL OFICIAL” y en el cuerpo del mensaje, una breve reseña de su contenido y los códigos seguros de verificación de las certificaciones o notificaciones registrales firmadas electrónicamente que sean objeto de remisión en cada caso (apartado 5º RDGRN 7 julio 2017).

 

* Enlaces de interés

 

Todo lo expresado en esta ficha se entiende sin perjuicio de la aplicación de la normativa y resoluciones vigentes, y en particular:

1.- La resolución conjunta DGRN-DGC de 26 de octubre 2015

2.- La resolución-circular DGRN de 3 noviembre 2015

3.- La resolución conjunta DGSJFP-DGC de 23 de septiembre de 2020.