* PRIMERA PARTE: POR ALUSIONES …

* Reseña y comentario de un artículo en una revista notarial:

En un artículo publicado en la revista EL NOTARIO DEL SIGLO XXI – SEPTIEMBRE – OCTUBRE / Nº 105, que lleva como subtítulo “La finca registral como metaverso: A propósito del libro “Georreferenciación de fincas registrales y su coordinación con el Catastro”, de Joaquín Delgado Ramos” , su autor (ENRIQUE BRANCÓS NÚÑEZ, Notario de Girona) , a quien no tengo el gusto de conocer, me cita e intenta desacreditarme tratando de convencer a sus lectores de:

1.- Que soy una persona inconsistente que en poco tiempo cambia radicalmente de convicciones sobre el alcance y efectos de la ley 13/2015.

2.- Que en el libro escrito por mí, que tanto crítica, hago afirmaciones poco menos que disparatadas, merecedoras de sus burlas y gracietas (sobre que defiendo un “metaverso” o un “avatar” que sustituya a la finca real) o de expresiones cuasi insultantes (cómo el libro en sí sólo es una “maniobra para potenciar su profesión”) y que la georreferenciacion registral de las fincas tras la nueva ley 13/2015, en vez de perfeccionar muy sustancialmente el Registro de la Propiedad y el sistema de seguridad jurídica español, como yo sostengo, en realidad, según su opinión, no hace sino empeorarlo, y, dice, “solo puede conducir al registro de la propiedad a estrellarse contra las rocas”.

3.- Que el vigente sistema español con un Registro de la Propiedad con prevalencia jurídica, georreferenciación de fincas y coordinación con el Catastro, del cual se lamenta porque “implica coexistencia de los dos sistemas”, debería ser sustituido por un sistema en el que “el Catastro suministra la base gráfica… y el Registro aporta los pronunciamientos jurídicos. … Y el Catastro… incorporaría una oficina de registro de derechos sobre las fincas catastrales….”

El autor de este artículo, para intentar explicar mis supuestas inconsistencias y cambios de opinión sobre la Ley 13/2015, cita un artículo mío publicado en NYR.com, que no debe haberse leído con mucha atención, pues dice ser relativo a la ley 13/2015, (cuando en realidad se refería a la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible), y del cual interpreta, (o finge interpretar para confundir a los lectores) que la tesis que defiendo en dicho artículo es exactamente la contraria (prevalencia y aplicación de datos catastrales) a la que en realidad sostengo en él y siempre he sostenido (la prevalencia de los pronunciamientos jurídicos registrales, y entre ellos, el relativo a la delimitación geográfica de la finca como objeto del derecho de propiedad, sobre los datos meros catastrales).

Siendo su profesión la que es, sorprende que cometa esos errores tanto en la transcripción de datos como al extractar el contenido esencial del trabajo doctrinal que comenta, al que me remito para quien tenga interés en leerlo y enterarse de su verdadero contenido.

Lo que, en cambio, siendo su profesión la que es, sorprende bastante poco, es que no comparta las opiniones y afirmaciones que expreso en el libro que con tanta intensidad critica.

Según él, no hace falta que el Registro de la Propiedad califique, inscriba, ni publique, cuál es la delimitación precisa del objeto del derecho de propiedad, sino que para eso basta con visitar el terreno, o consultar el catastro. Como si la mera apariencia física o catastral definiera por sí sola los límites jurídicos del derecho de propiedad. O como si alguien dijera que no hace falta la intervención notarial en los contratos sino que bastaría con escuchar de viva voz a algún testigo del contrato verbal o confiar la redacción de los contratos a la intervención de un zurupeto.

Y critica el procedimiento registral de georreferenciacion de fincas del artículo 199 LH defendiendo que la única delimitación de fincas inscribible y con efectos jurídicos debía ser la que resulte de un acuerdo expreso entre propietarios colindantes, olvidando que tanto en las inmatriculaciones con documento notarial, (artículo 203 o 205 LH) como en la georreferenciación de fincas ya inmatriculadas en virtud del procedimiento notarial (art 201.1) , también se produce la inscripción registral con plenos efectos jurídicos de la georreferenciación de la finca, (con el matiz del artículo 207, sólo aplicable al art 205 y 206, sobre la limitación temporal a la aplicación de la fe publica registral) y todo ello sin necesidad de consentimiento expreso de ningún colindante, y gozando desde ese momento de, entre otros, y sin matiz alguno, toda la protección legal inherente a los principios registrales de prioridad y legitimación

También parece olvidar que el acuerdo expreso de deslinde ante notario entre dos o más interesados o la sentencia recaída en un procedimiento judicial entablado entre ellos, aunque produzca plenos efectos inter partes, no es directamente oponible a terceros ni inscribible si el registrador no comprueba y califica previamente, a través del procedimiento adecuado, que no perjudique a terceros, y en especial, que no invada dominio público ni fincas inscritas a favor de personas que no han sido parte ni en el acuerdo ni en el procedimiento judicial.

Con las guasas de que me hace objeto sobre el metaverso y la finca como avatar, le parece imposible que haya fincas que tengan una existencia jurídica registral perfectamente delimitada y por tanto susceptibles de tráfico jurídico seguro sin que tengan todavía una plasmación física apreciable por los sentidos en el terreno.

Con la misma guasa, cabría decir quien lea sus afirmaciones pensará que como notario nunca habrá otorgado una escritura de declaración de obra nueva en construcción, con división horizontal en los distintos pisos o locales proyectados, ni documentos de división o reparcelación de fincas resultantes que nacen a la vida y al tráfico jurídico seguro y se venden e hipotecan porque ya están jurídicamente bien definidas por el registro de la propiedad aún antes de materializarlas físicamente en el terreno.

Y es que no hace falta ser un “notario del siglo XXI” para saber que desde muchos siglos atrás,en el mundo jurídico hay algo más de lo que simplemente se ve, se oye, o se percibe por los sentidos. Ni para entender que el sistema registral español es mucho más avanzado y proporciona mayor seguridad jurídica, y en mayor grado aún desde que se ha implantado la georreferenciación de las fincas registrales y su coordinacio con el Catastro, que el sistema notarial-catastral francés, con el que sueña.

Sostiene que :

1.- Para los clientes de su notaría: “A los efectos del tráfico jurídico bastaría con que se relacionaran correctamente la finca literaria del Registro con la gráfica del Catastro -empleando cada cual su lenguaje- aunque luego presentaran diferencias de cabida” … El interesado quedaría informado de ambas descripciones sin coste alguno. A partir de ahí, él sabe lo que debe hacer. Seguramente visitar la finca. Mi consejo como notario siempre ha sido, es y será que se visite la finca real … y que, en caso de duda, se deslinde con el vecino antes que con el registrador”

2.- Y expresa como deseo: que se implante en España un sistema en el que “el Catastro suministra la base gráfica… y el Registro aporta los pronunciamientos jurídicos. … El Catastro… incorporaría una oficina de registro de derechos sobre las fincas catastrales…. Sin ir más lejos, las escrituras públicas francesas definen las fincas por su mera referencia catastral”. Por eso se lamenta tanto de que “para evitar que tal solución sucediera en España se legisló sobre la idea de coordinación, que implica coexistencia de los dos sistemas.”

No debo ni quiero dedicar el resto de estas líneas a rebatir sus opiniones, que son tan libres y respetables, como a mi juicio equivocadas. Ni me quiero dedicar a replicar sus expresiones incluso despectivas o faltonas hacia mí o la profesión registral, sino solo a hacer un resumen, para quien le interese, de la importancia y efectos que tiene la inscripción registral de la georreferenciación de las fincas, y la aplicación a la misma de todos los principios registrales, según la doctrina asentada de la DGRN (ahora DGSJFP) y de la que sin duda se hará eco la jurisprudencia cuando llegue a pronunciarse sobre estas cuestiones, todavía novedosas. (El autor del artículo aquí citado solo es capaz de invocar sentencias dictadas muchas décadas antes la Ley 13/2015).

Como dicho autor dice que digo, (y aquí, para variar, dice bien), mi tesis, que en lo esencial es coincidente con la doctrina de la Dirección General que a continuación transcribo, “solo molesta a los que se suelen incomodar ante la importancia y prevalencia del Registro de la Propiedad y sus pronunciamientos jurídicos“ .

* SEGUNDA PARTE: DOCTRINA DE LA DGRN/DGSJ SOBRE LA APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DEL DERECHO REGISTRAL A LA GEORREFERENCIACIÓN DE LAS FINCAS.

Se transcriben algunos de los párrafos más destacados que contienen la doctrina reiterada de la DGRN/DGSJFP relativa a los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales.

* PREMISA CONCEPTUAL

Como señaló la resolución de 4 de noviembre de 2021 “la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.”

* PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL:

“Precisamente por ello, como se dijo en la resolución de 5 de abril de 2022, cuando nos encontramos ante una finca registral que tiene formalmente inscrita una determinada georreferenciación, ello supone dar cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito, pues tal georreferenciación inscrita es la que determina con precisión la ubicación, delimitación y superficie del objeto del derecho de propiedad y demás derechos inscribibles sobre dicha finca, previa calificación del registrador, como se prevé en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.”

* SALVAGUARDIA DE LOS TRIBUNALES

“Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca «está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», como resulta del artículo 1 de la Ley hipotecaria. Y entre tales efectos jurídicos, y sin pretender aquí ser exhaustivos en modo alguno, cabe citar los siguientes:”

* PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL

“ … conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Así lo confirma también de modo más específico aún el artículo 199 ordenando que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».

Y, como señaló la resolución de 5 de abril de 2022, “tal denegación es automática y obligada, en el sentido de que no precisa que el titular de la finca cuya georreferenciación inscrita se invade sea notificado con concesión de plazo de alegaciones y acabe formulando oposición expresa, pues tal denegación, incluso sin oposición expresa del titular de la finca invadida, es una exigencia directa de los principios registrales de prioridad, tracto sucesivo, legitimación, así como la proscripción de las dobles inmatriculaciones, aunque sean parciales.”

* PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

* En cuanto al sujeto del derecho (el titular):

“conforme al artículo 20, que recoge el llamado principio de tracto sucesivo «para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales» (y entre ellos, la inscripción de la ubicación y delimitación geográfica de su objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.”

* En cuanto al objeto del derecho (la propia finca):

Aplicando el principio de tracto sucesivo, no sólo al sujeto, sino al objeto del derecho de propiedad, cabe citar la resolución circular de la DGRN de 3 de noviembre de 2015 sobre interpretación de la ley 13/2015, la cual estableció que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.” “La razón de dicha exigencia (explica la DG) estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca.”

* PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD (DE GEORREFERENCIACIONES NO INSCRITAS)

Como señaló la resolución de 20 de junio de 2022, “la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que (la georreferenciación de ) su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito», como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.

En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción».

* PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL

“Conforme al llamado principio de legitimación registral, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al folio real». Y este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Tal presunción opera también en el artículo 35, conforme al cual “a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe” – la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita – “durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.”

Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» -ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo- «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero»… Es claro, como señala el artículo 40, que la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la ley, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.”

* PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

Y, finalmente, en lo que se refiere al principio de fe pública registral, respecto de la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la inscripción de la georreferenciación de la finca, como recordó la resolución de 5 de mayo de 2022, es cierto que conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria, «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro». Pero la aplicación de la protección máxima del llamado principio de fe pública registral, enunciado en el citado artículo 34, sobre el mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta georreferenciación previamente inscrita, se ciñe y limita a los posibles conflictos entre titulares de dominio privado, y en cambio, como regla general, no opera, o lo hace de modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna.”s