- I. CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y NOTA DE CARGAS
- II. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE (DPMT)
- III. NATURALEZA FORMAL DE LAS TRANSACCIONES JUDICIALES HOMOLOGADAS
- IV. EXIGENCIA DEL LIBRO DEL EDIFICIO EN AUTOPROMOCIÓN
- V. PROCEDIMIENTOS CONTRA LA HERENCIA YACENTE
- VI. EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y VALORES DE ADJUDICACIÓN (ART. 671 LEC)
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre los cambios de criterio, evoluciones y contradicciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
La labor calificadora del Registrador de la Propiedad exige una constante actualización ante las variaciones de criterio de nuestro Centro Directivo, a menudo motivadas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo o por reformas legislativas que imponen una nueva interpretación de principios hipotecarios clásicos. A continuación, detallo las materias de mayor relevancia donde se ha producido una mutación doctrinal.
* I. CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y NOTA DE CARGAS
Históricamente, la caducidad de las anotaciones de embargo se consideraba un efecto automático e inexorable por el transcurso de los cuatro años. Sin embargo, tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2021, la DGSJFP ha modificado drásticamente su postura respecto a la prórroga tácita que produce la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
* 1.1. Criterio Tradicional: Caducidad absoluta e “ipso iure”
Hasta 2021, se sostenía que la expedición de la certificación no alteraba el plazo de vigencia de la anotación. Según la Resolución de 23-04-2018 (Registro de Málaga nº 2) (BOE 11-05-2018):
“Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años (…) aun siendo muy importante en el proceso de ejecución la expedición de la certificación de titularidad y cargas, y su nota marginal, sin embargo, no debe identificarse con los efectos de la propia anotación preventiva de embargo”.
* 1.2. Nuevo Criterio: La nota marginal como prórroga temporal
Tras la STS 237/2021, la Dirección General ha rectificado. Según la Resolución de 28-02-2022 (Registro de Villarcayo) (BOE 14-03-2022):
“El Tribunal Supremo –acogiendo alguna de las preocupaciones manifestadas en la doctrina de este centro directo– ha matizado su doctrina (…) en cuanto que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, a la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores”.
* II. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE (DPMT)
Se ha producido un viraje sustancial en cuanto a la exigencia de acreditar la no invasión del dominio público en las segundas y posteriores transmisiones de fincas ya inscritas.
* 2.1. Criterio Antiguo: No exigibilidad en segundas inscripciones
Inicialmente, se favorecía la agilidad del tráfico para fincas ya inmatriculadas. Según recoge la Resolución de 11-09-2024 (Registro de Palma de Mallorca nº 4) (BOE 05-11-2024):
“La Dirección General (…) había sostenido un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre”.
* 2.2. Criterio Actual: Extensión del control a todo asiento dispositivo
Adecuándose a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la Resolución de 11-09-2024 (Registro de Palma de Mallorca nº 4) (BOE 05-11-2024) afirma:
“acomodó desde aquella Resolución [6 de octubre de 2008] su doctrina a dicha jurisprudencia (…) entendiendo, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas, que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones”.
* III. NATURALEZA FORMAL DE LAS TRANSACCIONES JUDICIALES HOMOLOGADAS
La Dirección General ha pasado de una fase de flexibilidad a una doctrina mucho más rigurosa sobre si el auto de homologación es título suficiente para la inscripción.
* 3.1. Evolución hacia la restricción del título formal
La doctrina actual insiste en que la homologación no transmuta el documento privado en una resolución judicial a efectos de fondo. Según la Resolución de 14-06-2023 (Registro de Madrid nº 53) (BOE 10-07-2023):
“la homologación judicial no altera el objeto, contenido y forma del acuerdo entre las partes; no tiene otro alcance que poner fin al procedimiento judicial existente (…) no contiene una declaración judicial sobre las mismas ni una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada”.
Este criterio impone la elevación a escritura pública, salvo que se trate de convenios reguladores en crisis matrimoniales.
* IV. EXIGENCIA DEL LIBRO DEL EDIFICIO EN AUTOPROMOCIÓN
Antes de la reforma de 2015, existía una exención para los autopromotores individuales que ha sido revisada.
* 4.1. Criterio Anterior: Exención por uso propio
Se argumentaba que el libro protegía al usuario final, no al promotor. Resolución de 26-11-2020 (Registro de Avilés nº 1) (BOE 10-12-2020):
“no se pretende tutelar el interés del promotor, sino el de los ulteriores usuarios (…) y, precisamente por ello, carece de justificación imponer la exigencia de control debatida cuando, por destinarse a uso propio del promotor, no se da el supuesto de hecho de la norma”.
* 4.2. Criterio Vigente: Obligatoriedad absoluta tras la Ley 13/2015
La Resolución de 25-11-2016 (Registro de Sepúlveda) (BOE 22-11-2016) (citada en) y la de 29-05-2018 (Registro de Toledo nº 2) (BOE 18-06-2018) establecen:
“Eexpuesta la doctrina mantenida hasta ahora por este Centro Directivo, se estima su revisión, consecuencia de los cambios introducidos por la reforma de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015 (…) impiden excepcionar del requisito del depósito previo en el Registro del libro del edificio respecto del supuesto de autopromoción”.
* V. PROCEDIMIENTOS CONTRA LA HERENCIA YACENTE
La Dirección General ha evolucionado desde la exigencia rígida de un administrador judicial hacia un sistema de llamamientos más pragmático basado en la búsqueda efectiva de herederos.
* 5.1. Criterio Rígido: Necesidad de Administrador Judicial
Resolución de 08-05-2019 (Registro de Montilla) (BOE 01-06-2019):
“toda actuación que pretenda tener reflejo registral deba articularse bien mediante el nombramiento de un administrador judicial (…) bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente”.
* 5.2. Criterio Actual: Flexibilización tras la STS 590/2021
La doctrina se ha matizado para evitar trámites excesivamente gravosos. Resolución de 11-04-2024 (Registro de Móstoles nº 1) (BOE 26-04-2024):
“A la vista de la señalada Sentencia este Centro Directivo debe modificar la doctrina (…) cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: – que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos… – que no se tenga indicio alguno… emplazar a los ignorados herederos por edictos, [y] comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma”.
* VI. EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y VALORES DE ADJUDICACIÓN (ART. 671 LEC)
Tras años de una interpretación tuitiva que permitía al Registrador rechazar adjudicaciones por debajo del 50% del valor de tasación, la DGSJFP ha tenido que replegarse ante el Tribunal Supremo.
* 6.1. Criterio Tuitivo Anterior: Interpretación integradora
Resolución de 20-02-2018 (Registro de Lorca nº 1) (BOE 27-02-2018):
“la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, ya que puede producir un resultado distorsionado (…) el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba… es inferior… siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento [o 50% si no es vivienda habitual]”.
* 6.2. Criterio Actual: Respeto a la interpretación judicial (STS 866/2021)
Resolución de 31-03-2023 (Registro de Alcañiz) (BOE 18-04-2023):
“A pesar de que se pueda considerar razonable y fundada la postura de la registradora, de acuerdo con el criterio de nuestro Tribunal Supremo, la valoración acerca de la correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil excede del margen que legalmente corresponde a la calificación registral”.
Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico-jurídico que la salvaguardia de los libros registrales exige, fundamentado estrictamente en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
