DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la configuración, requisitos y efectos de la vinculación «ob rem» en el tráfico jurídico-inmobiliario.
La figura de la vinculación «ob rem» responde a una necesidad funcional de coordinar la titularidad de dos o más fincas registrales independientes, de modo que la suerte de una (finca subordinada) quede ligada indisociablemente a la otra (finca principal). Esta estructura, aunque respetuosa con el sistema de folio real, introduce especialidades en los principios de especialidad, legitimación y tracto sucesivo.
* **I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA VINCULACIÓN «OB REM»**
* 1.1. Determinación de la titularidad por referencia
La característica esencial de esta figura es que la titularidad dominical de una finca se fija por referencia a la de otra finca principal. Según la Resolución de 22-04-2016 (citada en Resolución de 29-01-2024, Registro de A Coruña nº 6) (BOE 08-03-2024):
“la titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien ostente la titularidad de la finca principal (…) sin que sea por tanto precisa una identificación individualizada del titular o titulares de la finca vinculada, pues dicha titularidad derivará necesariamente de la titularidad de la finca principal”.,
* 1.2. Justificación económica y unidad de destino
La vinculación no es una mera mención, sino una configuración jurídica basada en una causa económica y jurídica que justifica la conexión. Conforme a la Resolución de 03-09-1982 (citada en Resolución de 03-05-2023, Registro de Barbastro) (BOE 29-05-2023):
“existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas (…) como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio”.,
* II. REQUISITOS ESENCIALES PARA SU INSCRIPCIÓN REGISTRAL
Para que una vinculación «ob rem» despliegue sus efectos y sea oponible a terceros, no puede establecerse de forma tácita ni presumirse. Los requisitos, reiterados en la Resolución de 02-10-2024 (Registro de Almansa) (BOE 12-11-2024), son los siguientes:
- Existencia de una causa: Debe mediar una causa económica y jurídica que la justifique.,
- Previa inscripción: Las fincas afectadas deben estar previamente inscritas en el Registro.,
- Identificación precisa: Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho.
- Exclusión de la taciturnidad: La configuración debe venir determinada por la Ley o resultar de la inscripción registral, “sin que en ningún caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita”.,
* 2.1. El rigor terminológico y el principio de especialidad
Si bien no es obligatorio el uso del término sacramental «ob rem», la redacción debe ser precisa. La Resolución de 29-01-2024 (Registro de A Coruña nº 6) (BOE 08-03-2024) denegó una vinculación por falta de precisión al emplear términos como “elemento accesorio”:
“la redacción carece de la precisión necesaria, dado que ni hay relación de una vivienda concreta con una participación indivisa de local de garajes (…) ni se identifica cada participación indivisa de finca como anexo a una vivienda determinada”.
* III. EFECTOS EN EL TRÁFICO JURÍDICO Y TRACTO SUCESIVO
* 3.1. Transmisión conjunta automática
El efecto fundamental es que los actos dispositivos afectan a ambas fincas conjuntamente por ministerio del pacto inscrito. La Resolución de 03-05-2023 (Registro de Játiva nº 1) (BOE 22-06-2023) recuerda:
“si una finca está vinculada «ob rem» a otra, la venta de ésta lleva necesariamente aparejada la de aquélla, sin que la omisión de toda referencia a la finca vinculada no puede entenderse como que excluye la transmisión de ésta”.
* 3.2. Límites al poder de disposición y tracto sustantivo
El carácter «ob rem» impide que el titular registral ejercite un poder de disposición por separado. Si la titularidad de ambas fincas no coincide a pesar de la vinculación, existe una inexactitud registral. Resolución de 22-06-2022 (Registro de Sevilla nº 3) (BOE 26-07-2022):
“el tracto al que en los supuestos de titularidad «ob rem» debe atenderse es al de la finca principal (tracto sustantivo) no al de la subordinada (…) impide que su titular registral pueda ejercitar el poder de disposición que de otra forma la propia inscripción presupondría”.
* **IV. EXTINCIÓN DE LA VINCULACIÓN (DESVINCULACIÓN)**
* 4.1. Desaparición de la finalidad funcional
Es posible la desvinculación posterior si desaparece la causa que la motivó, siempre que medie acuerdo de los interesados. Según la Resolución de 22-03-2022 (Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 4) (BOE 11-04-2022):
“La vinculación «ob rem» de dos fincas no supone sino la determinación de la unidad de destino jurídico y económico entre las mismas (…) Debe reconocerse, por tanto, la plausible desvinculación posterior en caso de desaparición de la finalidad perseguida”.
* 4.2. Innecesariedad de licencia administrativa
A diferencia de los actos de fraccionamiento de suelo, la desvinculación es un acto de régimen jurídico privado. La citada Resolución de 22-03-2022 (BOE 11-04-2022) concluye:
“no es necesaria licencia administrativa para acordar la desvinculación de elementos privativos”.
* V. CONCLUSIONES TÉCNICAS
- Prioridad del Tracto Sustantivo: En las titularidades vinculadas, el examen del tracto debe pivotar sobre la finca principal, pues su disposición arrastra legalmente a la vinculada.
- Rigor en la Constitución: Para el acceso al Registro, la causa debe estar nítidamente expresada, huyendo de fórmulas ambiguas o de carácter puramente personal.,
- Protección de Terceros: Una vez inscrita, la vinculación es oponible «erga omnes», impidiendo que terceros adquirentes de la finca vinculada puedan invocar la ignorancia del nexo jurídico con la principal.
Este es mi dictamen, emitido con el rigor técnico que la salvaguardia de los libros registrales exige, fundamentado en la doctrina consolidada del Centro Directivo, y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
