- I. EL REGISTRO ELECTRÓNICO Y EL NUEVO MARCO DE SEGURIDAD JURÍDICA
- II. EL FOLIO REAL ELECTRÓNICO Y EL CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO (CRU)
- III. DINÁMICA DE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA Y PRIORIDAD
- IV. VERIFICACIÓN DE TÍTULOS Y CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV)
- V. PUBLICIDAD FORMAL ELECTRÓNICA ESTRUCTURADA
- VI. FIRMA ELECTRÓNICA DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2015, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la plena implantación del REGISTRO ELECTRÓNICO, la apertura de folio electrónico, el sistema de presentación telemática y la publicidad formal estructurada.
La arquitectura del sistema de seguridad jurídica preventiva en España ha experimentado una transformación estructural con la entrada en vigor de la Ley 11/2023, de 8 de mayo. Esta reforma no solo digitaliza el soporte, sino que redefine los principios de prioridad y publicidad bajo un entorno de interoperabilidad técnica y plena validez jurídica del documento electrónico.
* I. EL REGISTRO ELECTRÓNICO Y EL NUEVO MARCO DE SEGURIDAD JURÍDICA
* 1.1. Reforzamiento de la seguridad jurídica preventiva
La llevanza del Registro directamente en soporte informático permite una actualización inmediata de la situación jurídica de las fincas. Resolución de 28-05-2024 (Registro de Zafra) (BOE 30-10-2024).
“La actualización constante del Registro unida a su llevanza directamente en soporte informático y al acceso directo a su contenido en el momento del otorgamiento, todo ello completado con la presentación telemática de la escritura, supone un gran reforzamiento de la seguridad jurídica”.
* 1.2. El canal exclusivo de la Sede Electrónica
La doctrina es unánime al exigir que cualquier trámite con trascendencia registral se canalice a través de la sede oficial, rechazando medios informales. Resolución de 23-05-2022 (Registro de Petra) (BOE 14-06-2022).
“la falta de regulación normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja (…) que la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad”.
* II. EL FOLIO REAL ELECTRÓNICO Y EL CÓDIGO REGISTRAL ÚNICO (CRU)
* 2.1. Apertura de folio particular por finca
El sistema de folio real se asienta ahora en un soporte electrónico que garantiza la trazabilidad absoluta de la finca. Resolución de 11-08-2025 (Registro de Manacor nº 2) (BOE 04-12-2025).
“nuestro sistema registral se asienta en el principio de folio real (…) según el cual «el Registro de la Propiedad se llevará por fincas, abriendo un folio real en soporte electrónico particular a cada una de ellas»”.
* 2.2. Unificación de historiales registrales
La digitalización permite la unificación bajo un solo Código Registral Único (CRU) de aquellas fincas que, por razones históricas, radicaban en diferentes distritos o secciones. Resolución de 24-02-2025 (Registro de La Palma del Condado) (BOE 22-03-2025).
“el registrador (…) llevará a cabo la unificación de los distintos folios reales abiertos a cada parte de finca en cada ayuntamiento o sección, que quedarán trasladados y pasarán a integrarse y quedar unificados en el folio real correspondiente (…) bajo un solo código registral único”.
* III. DINÁMICA DE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA Y PRIORIDAD
* 3.1. El sellado temporal y presentación fuera de horas
La presentación telemática dota de efectos sustantivos a la fecha de entrada, independientemente de la hora de oficina. Resolución de 16-07-2025 (Registro de Sevilla nº 6) (BOE 07-08-2025).
“En la presentación telemática, lo relevante a efectos sustantivos es la fecha de entrada en el Registro, de ahí la determinación del sellado temporal. Lógicamente, al tratarse de documentos presentados fuera de horas de oficina (…) el asiento de presentación se practicará al día siguiente, por el orden y con los efectos sustantivos del sellado temporal”.
* 3.2. El recurso “exprés” contra la denegación del asiento de presentación
Para proteger la prioridad, la reforma introduce un recurso rápido ante la Dirección General. Resolución de 09-09-2024 (Registro de Barcelona nº 1) (BOE 06-11-2024).
“Con la Ley 11/2023 (…) se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación (…) con unos plazos reducidos para su interposición y resolución”.
* IV. VERIFICACIÓN DE TÍTULOS Y CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN (CSV)
* 4.1. Obligación de comprobación por el Registrador
El Registrador tiene el deber de acudir a la sede correspondiente para validar la autenticidad del documento. Resolución de 25-01-2017 (Registro de Almería nº 3) (BOE 14-02-2017).
“El registrador, en el ámbito de su competencia, está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento”.
* 4.2. Neutralidad tecnológica y traslado a papel
Las copias electrónicas autorizadas mantienen su valor si el traslado a papel es realizado por funcionario competente. Resolución de 10-09-2024 (Registro de Murcia nº 2) (BOE 06-11-2024).
“únicamente el traslado a papel de la copia autorizada llevado a cabo por el notario de destino tiene el valor previsto para los documentos notariales en contraposición a los traslados a papel hechos por otros funcionarios que agotan su valor”.
* V. PUBLICIDAD FORMAL ELECTRÓNICA ESTRUCTURADA
* 5.1. La certificación electrónica “en extracto” (Art. 19 bis LH)
El despacho de títulos debe ir acompañado de una certificación que precise la nueva situación tabular de forma estructurada. Resolución de 28-11-2024 (Registro de Pedreguer) (BOE 25-12-2024).
“la certificación electrónica estructurada y «en extracto» que ha de expedirse de oficio conforme al artículo 19 bis (…) debe entenderse comprendido el relativo a si la finca tiene o no inscrita su correspondiente georreferenciación”.
* 5.2. Requisitos de la georreferenciación en la publicidad
La certificación estructurada no requiere incluir la imagen gráfica, bastando la remisión al Geoportal. Resolución de 28-11-2024 (Registro de Pedreguer) (BOE 25-12-2024).
“no se desprende (…) que esta certificación electrónica estructurada (…) tenga que incluir la visualización de la georreferenciación inscrita (…) bastaría acceder al geoportal registral y utilizar el código registral único de la finca para poder visualizarla”.
* VI. FIRMA ELECTRÓNICA DE LOS ASIENTOS REGISTRALES
* 6.1. Validez de la firma electrónica frente a la manuscrita
Los asientos practicados en los libros electrónicos tienen plena validez mediante el uso de firma electrónica reconocida. Resolución de 25-01-2017 (Registro de Almería nº 3) (BOE 14-02-2017).
“incluso los asientos del registro pueden autorizarse con firma electrónica, surtiendo ésta los mismos efectos jurídicos que la firma manuscrita (…) sin necesidad de que tengan que firmarse los asientos adicionalmente en forma manuscrita”.
Este es mi dictamen, emitido bajo el rigor técnico que la función registral exige, basado estrictamente en la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, y que someto a cualquier otra opinión mejor fundada en Derecho.
