DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre los embargos dictados en procedimientos penales, así como sobre la constancia y efectos de las medidas cautelares de naturaleza criminal en el Registro de la Propiedad.

* DICTAMEN TÉCNICO-JURÍDICO SOBRE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE EMBARGOS Y MEDIDAS CAUTELARES DICTADAS EN PROCEDIMIENTOS PENALES

* 1. NATURALEZA Y FUNDAMENTO DE LAS MEDIDAS CAUTELARES PENALES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

* 1.1. La función de garantía del proceso penal y su transcendencia real

El proceso penal no solo persigue el castigo del culpable («ius puniendi»), sino también la satisfacción de las responsabilidades civiles derivadas del delito, así como asegurar los comisos y la restitución del orden jurídico perturbado. En este contexto, los embargos dictados en procedimientos penales juegan un papel fundamental para enervar la fe pública registral y asegurar que las resultas del proceso criminal no se vean frustradas por transmisiones a terceros.

Todo documento judicial que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad, incluidos los provenientes de la jurisdicción penal, se encuentra sujeto a las exigencias estructurales del sistema inmobiliario español (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), no bastando el mero imperio jurisdiccional si no se cumplen los requisitos hipotecarios básicos dictados para la salvaguarda de los derechos inscritos.

* 2. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Y EL EMBARGO PENAL: LA EXCEPCIÓN DEL LEVANTAMIENTO DEL VELO

* 2.1. Regla general de interdicción de la indefensión

Como pilar básico de nuestro sistema hipotecario, el principio de tracto sucesivo exige que los embargos se dirijan contra quien ostenta la titularidad de los bienes. “El principio de tracto sucesivo impide anotar un embargo decretado en procedimiento penal, si la finca está inscrita a nombre debe una persona diferente del embargado”, tal y como expone con rotundidad la Resolución de 22-02-2012 (Registro de Leganés nº 2 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2012/03/16/)).

Esta exigencia tiene profundo arraigo constitucional: “En nuestro sistema registral, todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 –especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre– y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria)”, como se deduce de la Resolución de 27-06-2017 (Registro de Madrid nº 2 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2017/07/21/)).

* 2.2. La excepción del artículo 20 de la Ley Hipotecaria en la jurisdicción criminal

El rigor del tracto sucesivo quiebra excepcionalmente cuando el legislador habilita herramientas para combatir la criminalidad económica y la interposición de testaferros. El propio ordenamiento prevé que, excepcionalmente, “a menos que e el mandamiento judicial se haga constar que existen indicios racionales para entender que dicho embargado es el verdadero titular de la finca, como dispone el último párrafo del artículo 20 de la LH”, admitiéndose así la anotación penal sobre fincas de terceros, conforme dictamina la Resolución de 22-02-2012 (Registro de Leganés nº 2 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2012/03/16/)).

Esta manifestación legislativa del “levantamiento del velo” exige, como advierte la jurisprudencia registral, una motivación expresa por parte de la autoridad judicial. “El último párrafo del art. 20 LH establece la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento»”, según se consolida en la Resolución de 27-06-2017 (Registro de Madrid nº 2 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2017/07/21/)). De faltar este pronunciamiento judicial específico en el mandamiento penal, el registrador deberá denegar la anotación del embargo al amparo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

* 3. LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA Y LA ACUMULACIÓN DE LA ACCIÓN CIVIL

* 3.1. Inadmisibilidad de la constatación de la mera acción penal

No toda actuación en el seno de un proceso penal tiene aptitud para provocar un asiento registral. “Es doctrina reiterada de este Centro Directivo… que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella”, como manifiesta la Resolución de 27-07-2018 (Registro de San Sebastián de los Reyes nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2018-11209)). La estricta pretensión punitiva carece de eficacia real sobre las fincas y no justifica una limitación a la presunción de exactitud registral.

* 3.2. Requisitos formales para la anotación vinculada a la acción civil

No obstante, esta regla prohibitiva admite salvedades, “si bien ello no obsta a que, cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta”, conforme expone la citada Resolución de 27-07-2018 (Registro de San Sebastián de los Reyes nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2018-11209)).

La razón jurídica subyacente radica en que “conforme al artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, el objeto de la anotación de demanda es el ejercicio de una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento a través del cual ésta se hace valer y, consiguientemente, el vehículo formal que para ello se emplee, demanda o querella”, como razona exhaustivamente la Resolución de 28-07-2016 (Registro de A Coruña nº 2 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2016/09/21/)).

En la práctica registral cotidiana, “será necesario pues, en todo caso, que del mandamiento judicial resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjunte al mismo el texto de la querella en que se recoja el correspondiente suplico”, según recalca imperativamente la misma Resolución de 28-07-2016 (Registro de A Coruña nº 2 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2016/09/21/)).

* 4. ANOTACIONES PENALES DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: RELACIÓN SISTEMÁTICA Y EFECTOS ANTE EJECUCIONES

* 4.1. Configuración dogmática: Prohibiciones civiles frente a penales

La constancia registral de los embargos en procesos criminales concurre a menudo con anotaciones preventivas de prohibición de disponer ordenadas por los mismos órganos jurisdiccionales penales. En relación con la naturaleza y alcance de estas modalidades, “las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil tratan de satisfacer intereses básicamente privados”, por lo que “prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva”, conforme detalla la Resolución de 17-12-2024 (Registro de Santa Fe nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-2234)).

En la esfera civil, “si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer”, ordenándose que “dicha inscripción no ha de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que esta debe arrastrarse”, como subraya la misma Resolución de 17-12-2024 (Registro de Santa Fe nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-2234)).

En contraposición radical, “las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar”, según establece la Resolución de 21-07-2017 (Registro de Falset – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2017-9551)).

* 4.2. El principio de prioridad y el cierre registral absoluto

Derivado de este marcado interés público, la jurisprudencia registral concluye que “debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición”, tal y como asienta la citada Resolución de 21-07-2017 (Registro de Falset – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2017-9551)). De igual forma, “la interpretación más correcta de la eficacia de la medida cautelar de prohibición de disponer judicialmente acordada sobre una cuota indivisa, es denegar la inscripción de la disolución de comunidad y consiguiente división material que se realice sin consentimiento del juez de lo Penal que la ordenó”, dictamina la Resolución de 22-06-2022 (Registro de Tamarite de Litera – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2022-12448)).

* 4.3. Efectos sobre actos dispositivos forzosos (Ejecución de embargos anteriores)

La problemática más grave acontece cuando la prohibición penal concurre con un embargo o hipoteca de fecha anterior que entra en fase de ejecución forzosa. “Constituye también doctrina de este Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio”, como se recogía inicialmente en la Resolución de 08-07-2025 (Registro de Madrid nº 11 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-15704)). Históricamente, “esta doctrina dictada en relación a prohibiciones de origen contractual, voluntario o en procedimientos de índole civil, se consideró aplicable también a las prohibiciones de disponer ordenadas penal o administrativamente, de manera que se admitía anotación del embargo posterior, pero el adjudicatario quedaba sujeto a la prohibición de disponer penal o administrativa, de manera que esta no queda perjudicada”, tal como relata la misma Resolución de 08-07-2025 (Registro de Madrid nº 11 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-15704)).

No obstante, la doctrina de la Dirección General ha evolucionado garantizando un cierre registral infranqueable en salvaguarda del orden público: “este criterio debe adecuarse a la ya citada doctrina de este Centro Directivo más reciente, que diferencia las anotaciones preventivas penales y administrativas de las civiles o voluntarias, considerando que, aun pudiendo practicarse la anotación del embargo –factor común a todas ellas–, no cabría inscribir la adjudicación derivada del mismo, mientras no se levante la prohibición”, consolidándose la máxima de que “si se trata de prohibiciones penales o administrativas en las que prevalece el componente de orden público, siendo aquí el cierre total”, tal como ha dictaminado la Resolución de 17-12-2024 (Registro de Santa Fe nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-2234)).

Por consiguiente, incluso si el embargo ejecutado es anterior, “Constando anotada una prohibición de disponer dictada por la Fiscalía Europea de Madrid en causa penal, no cabe la inscripción de un decreto de adjudicación derivado de la ejecución de un embargo anterior a dicha anotación sin la correspondiente autorización judicial que expresamente lo permita”, debiendo concluirse que “será el juez de lo Penal o la autoridad administrativa que acordó la medida cautelar de prohibición de disponer quien debe autorizar o no la inscripción del testimonio de adjudicación y los términos en que debe hacerse (con subsistencia o no de la medida cautelar)”, como fundamenta taxativamente la Resolución de 08-07-2025 (Registro de Madrid nº 11 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-15704)).

* 5. NULIDAD DE TRANSMISIONES Y CANCELACIÓN DE CARGAS EN DELITOS DE ALZAMIENTO DE BIENES

* 5.1. Alcance de las sentencias penales que anulan el título

En el marco de la persecución penal de delitos socioeconómicos, es frecuente que el Juzgado de lo Penal ordene cancelar inscripciones que provienen de negocios simulados para defraudar acreedores. “Se debate en el presente recurso si habiéndose ordenado en sentencia dictada en un procedimiento penal por alzamiento de bienes «la nulidad de todas las escrituras notariales y anotaciones de los registros de la propiedad relativas a Transmisiones Patrimoniales realizadas por la entidad… con posterioridad a la suscripción de la póliza mercantil…», comprende también las anotaciones preventivas de embargo practicadas a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento”, expone la Resolución de 06-09-2019 (Registro de Alcobendas nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-15777)).

El pronunciamiento del Centro Directivo subordina el mandato penal al sagrado principio de tutela judicial efectiva: “El recurso debe ser desestimado… si bien es cierto que el embargo va dirigido contra uno de los propietarios querellados, la anotación preventiva no participa de la naturaleza de las transmisiones inmobiliarias”, advirtiendo la Resolución de 06-09-2019 (Registro de Alcobendas nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-15777)).

* 5.2. Limitación procesal frente a terceros anotantes de embargo

El juez penal no puede extender los efectos de la condena registral a terceros que no intervinieron procesalmente, pues “no se trata sólo de la dicción literal del mandamiento sino de dar cumplimiento al principio constitucional de tutela judicial efectiva, manifestado en el ámbito registral en el principio de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria)”, como subraya tajantemente la citada Resolución de 06-09-2019 (Registro de Alcobendas nº 2 – BOE(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-15777)).

Esta posición es heredera directa de una antiquísima tradición hipotecaria que exige la llamada procesal de todo afectado. Ya en su momento, “Como se señaló por este Centro Directivo en Resolución de 30-03-2000, en materia de alzamiento de bienes resolvió «la imposibilidad de acceder a las cancelaciones pretendidas, toda vez que el titular según los asientos cuestionados, no ha sido parte en el procedimiento seguido, ni ha prestado su consentimiento»”, criterio reiterado fielmente por la Resolución de 01-08-2012 (Registro de Fuenlabrada nº 4 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2012/10/05/)).

Para poder cancelar las cargas a favor de terceros perjudicados por el delito de alzamiento, se requiere su intervención, “máxime cuando conforme al artículo 122 del Código Penal, el que por título lucrativo participa de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o al resarcimiento del daño hasta la cuantía de su participación, lo que permitía su llamada al proceso penal como responsable civil (cfr. arts. 11, 111, 112, 615, 620, 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal)”, garantizando mediante esta correcta técnica procesal la “eventual declaración de nulidad de la enajenación que motivó el delito perseguido con plenos efectos frente al titular registral”, conforme asienta con absoluta nitidez legal la misma Resolución de 01-08-2012 (Registro de Fuenlabrada nº 4 – BOE(https://www.boe.es/boe/dias/2012/10/05/)).

* 6. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS MANDAMIENTOS PENALES Y SU SUJECIÓN AL REGLAMENTO HIPOTECARIO

* 6.1. Límites y salvaguardias del artículo 100 del Reglamento Hipotecario

Corolario de todo lo expuesto es que la jurisdicción penal no goza de dispensa alguna frente a los principios del ordenamiento jurídico inmobiliario registral (artículo 100 del Reglamento Hipotecario). La calificación del Registrador de la Propiedad, aun frente a mandamientos de embargo o de cancelación dictados por un Juzgado de Instrucción o de lo Penal, no supondrá nunca una intromisión prohibida en el fondo de la decisión jurisdiccional (artículo 118 de la Constitución Española), sino el exacto cumplimiento de su deber de salvaguardar los derechos de terceros mediante el control del tracto sucesivo, la forma de emplazamiento, y los obstáculos que surjan del propio Registro. Por ello, la denegación de embargos penales sobre fincas de terceros, cuando no exista declaración expresa del juez penal levantando el velo, o la denegación de cancelaciones a favor de terceros no querellados, constituyen el ejercicio más puro, legítimo y necesario de la calificación hipotecaria.