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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

J. DELGADO: CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA: su deficiente regulación legal puede fomentar inscripciones ilegales.

Contenido:

* INTRODUCCION:

Conforme al articulo 19 bis de la Ley Hipotecaria, (añadido por añade por el art. 100.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre) “Si el registrador califica negativamente el título … el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis de la Ley.”

Añade que “los interesados tendrán el derecho a solicitar al Registrador del cuadro de sustituciones la calificación de los títulos presentados, en los supuestos previstos en el párrafo anterior, conforme a las siguientes reglas: (…)”.-

Y entre tales reglas consta la de que “en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención”

Como bien dice la EXPOSICION MOTIVOS del Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto, por el que se regula el derecho de los interesados para instar la intervención de registrador sustituto “La finalidad de estas medidas es la de agilizar el despacho de los títulos notariales judiciales, administrativos y privados susceptibles de inscripción que documentan operaciones del tráfico jurídico inmobiliario y mercantil”, pero “la cuestión no resulta sencilla ya que, al arbitrar alguna medida de esta clase siempre existe el riesgo de que se lesione la seguridad que debe de presidir la inscripción de los derechos que nacen de esta clase de negocios ; seguridad que, en una buena parte, descansa en la calificación registral”.

 

* CUESTIÓN QUE SE PLANTEA:

Y lo cierto es que en la vigente regulación legal, en la que se obliga a que “el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia”, sí puede resultar lesionada la seguridad jurídica cuando el registrador sustituto revoque los defectos señalados por el sustituido, pero además aprecie, y no pueda expresar, la existencia de defectos nuevos no expresados por el registrador sustituido.

 

* COMENTARIO J. DELGADO:

Conceptualmente, la posibilidad de acudir a calificación sustitutoria podría haberse configurado de dos maneras distintas, ambas plenamente congruentes:

* POSIBLE CONFIGURACION LEGAL:

* a.- Como un auténtico “recurso”

Sería un recurso meramente potestativo, a modo de “recurso de alzada en horizontal”, que no impide interponer después cualquier otro procedente, y en el que sólo se examina y declara por otro registrador distinto (el “sustituto”) la adecuación o no a derecho de los concretos extremos recurridos de la calificación del registrador inicialmente competente (el “sustituido/recurrido”), pero sin que el registrador “sustituto”, en caso de revocar tales defectos, ordene inscribir el documento ni menos aun redacte el asiento que ordena practicar. Se asemejaría al recurso gubernativo ante la DG, cuya resolución solo produce el efecto de revocar o confirmar defectos, pero no el de ordenar la inscripción, ni el modo en que haya de redactarse, y con la importante diferencia de que el “recurso ante otro registrador”, siendo potestativo, es mucho más agil que el recurso ante la DG pues tiene un plazo de resolución de tanto sólo 10 días, en vez de tres meses.

* b.- Como una auténtica “calificación sustitutoria”

En la que un nuevo registrador califica de manera integral y ex novo el documento, limitándose a los mismos documentos aportados y calificados por el primer registrador, pero sin tener que limitarse a los defectos señalados por el registrador inicial. Y si la nueva calificación “sustitutoria” es positiva, el registrador “sustituto” redacta y practica (u ordena practicar) los asientos bajo su total responsabilidad, utilizando la intermediación física del registrador sustituido para que simplemente proceda a la impresión en los libros en papel que custodia en su archivo de un asiento ordenado y redactado por otro registro distinto.

* EL PROBLEMA DE LA CONFIGURACIÓN LEGAL ACTUAL

El problema es que en la actual regulación del art 19 bis LH la calificación sustitutoria no es ni una cosa (un recurso) ni otra (una verdadera calificación sustitutoria), sino un híbrido peligrosísimo en el que se sacrifica la primacía del principio de legalidad, pues cuando el registrador sustituto aprecia defectos no apreciados por el sustituido, (imaginemos que el sustituido se ha centrado en la falta de identificación de un medio de pago o la falta de una discutible licencia administrativa y por descuido ha omitido advertir que el otorgante no es titular registral) aún así el registrador sustituto que revoca defectos menores pero al que la ley no le permite señalar el defecto mayor, tiene que redactar el asiento y ordenar su práctica, y el sustituido, aún cuando por sí mismo o advertido por el sustituto aprecie que realmente existen esos nuevos defectos, tiene que practicar un asiento contrario a derecho.

En tal hipótesis ambos registradores actuarían a sabiendas de que cometen un acto gravemente contrario a derecho. Y sin que se regule claramente quien asume la responsabilidad por esa infracción de la legalidad: si el registrador sustituto por ordenar la práctica de un asiento improcedente, o el sustituido por no advertir a tiempo los defectos omitidos, o sólo el legislador (como parece lo más evidente) por implantar un sistema perverso que tal como está diseñado puede obligar a practicar inscripciones contrarias a derecho y gravemente perjudiciales para la seguridad jurídica y la integridad y principios del sistema registral español.

* NECESARIA REFORMA LEGAL

Precisamente porque estamos ante una grave deficiencia de la redacción legal, achacable al legislador, debería ser éste quien efectúe una pronta rectificación normativa.

Y para corregir esta grave disfunción actual, se propone que la calificación sustitutoria sea real y exactamente eso mismo: una nueva calificación, íntegra, realizada por un nuevo registrador, que si es positiva provoca la practica de los asientos y satisface plenamente al interesado, y si es negativa, incluso añadiendo más defectos que los señalados por el registrador sustituido, no perjudica al interesado ni produce ninguna “reformatio in peius “ pues sigue pudiendo interponer su recurso contra la calificación inicial del registrador sustituido como si la del sustituto no existiera. Es decir: “el interesado o gana o se queda como estaba”.

Por otra parte, debería suprimirse la anómala, superflua y absurda previsión, y de casi imposible efectividad práctica por lo corto del plazo, de que “para fundar su decisión podrá pedir informe al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, que lo evacuará a través de sus servicios de estudios, todo ello bajo responsabilidad del registrador y sin que pueda excederse del plazo de calificación”

* ACTUACION RECOMENDADA

En todo caso, incluso si no se reforma el actual artículo, yo creo que debemos aplicar la primacía del principio de legalidad y, si como registrador sustituto revocamos los defectos del sustituido pero apreciamos la existencia de otros , los deberíamos poner de manifiesto y no redactar ni ordenar practicar el asiento.

Y que si como registrador sustituido, tras ver revocados los defectos por el sustituto, todavía apreciáramos la existencia de otros defectos no señalados inicialmente, debemos expresarlos en una nueva nota de calificación, con todas las consecuencias (nueva prórroga y plazo de recurso), pero no practicar inscripciones ilegales.

Y quien quiera que recurra o formule queja si lo estima procedente.

Apuesto a que no solo los juzgados, sino incluso la propia Dirección General respaldarían haber actuado así dando primacía al principio de legalidad frente a las aberraciones a las que podría llevar la aplicación literal de la deficiente redacción del artículo vigente.

No sería la primera vez que la Dirección General matiza la aplicación literal de un artículo (como ha pasado por ejemplo con el tema de los importes mínimos de adjudicación en subastas desiertas) en pos de la equidad y la justicia.

Recordemos, como dice la exposicion de motivos del RD 1039/2003 que desarrolla la regulación legal de la calificación sustitutoria, que  “siempre existe” ( y por tanto, debe evitarse a toda costa, añado yo) “el riesgo de que se lesione la seguridad que debe de presidir la inscripción de los derechos que nacen de esta clase de negocios; seguridad que, en una buena parte, descansa en la calificación registral”.

 

 

 

 

 

 

* OTRAS ENTRADAS RELACIONADAS:

* R 26-2-2020: LA DGSJFP confirma el criterio de la DGRN: revocar una calificación recurrida no es proclamar que el documento sea inscribible. La primacía del principio de legalidad exige poner los defectos que procedan, aunque sea de manera extemporánea.

 

* J. DELGADO: CÓMO FUNDAMENTAR LA RECTIFICACION DE UNA NOTA DE CALIFICACIÓN ERRÓNEA YA RECURRIDA. Fundamentación jurídica.

 

 

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