* 15 PROPUESTAS PARA LA REFORMA DE LA NORMATIVA HIPOTECARIA ACTUAL

* INTRODUCCIÓN

El debate público en los medios de comunicación aparece actualmente casi monopolizado por el tema de las cláusulas suelo y la necesidad de mejorar la transparencia en la contratación de hipotecas.

Pero esa cuestión no es la única, (y ni siquiera está entre las más importantes) de las que necesitan ser abordadas en un reforma normativa.

Se debe reformar en profundidad la normativa actual, aprovechando para llevar a cabo también la preceptiva transposición de la directiva 2014/17/UE, y la incorporación de los criterios emanados de la jurisprudencia del TJUE

A continuación se enuncian 15 propuestas concretas, con alguna breve concreción adicional.

(En publicaciones posteriores se profundizará en la fundamentación jurídica y en las razones de conveniencia y oportunidad de las medidas que se proponen).

 

* 1.- APROBACIÓN Y PUBLICACION EN BOE DE MODELOS CONTRACTUALES NO ABUSIVOS DE UTILIZACIÓN VOLUNTARIA.

* INCENTIVOS A SU UTILIZACION:

 

* PARA EL DEUDOR/HIPOTECANTE:

.- CLAUSULADO TRANSPARENTE Y NO ABUSIVO

.- AHORRO DE COSTES.

* .- PARA EL ACREEDOR HIPOTECARIO

.- IMPACTO REPUTACIONAL FAVORABLE PARA LA ENTIDAD

.- PREVISIBILIDAD Y SEGURIDAD JURÍDICA EN LA CONTRATACIÓN, INSCRIPCIÓN Y EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA

.- AUTENTICACIÓN SIN NECESIDAD DE PROTOCOLIZACIÓN NI GASTOS NOTARIALES POR FOLIOS.

.- CALIFICACIÓN Y ARANCEL REGISTRAL REDUCIDOS, CON INSCRIPCIÓN EN CAMPOS ESTRUCTURADOS.

.- EXENCIÓN DEL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. (SUJETO PASIVO EL ACREEDOR, VER PROPUESTA Nº 15)

* 2.- INSCRIPCIÓN OBLIGATORIA EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES DE TODAS LAS CONDICIONES GENERALES DE LOS PRESTAMOS HIPOTECARIOS.

 

 

.- CON CALIFICACIÓN REGISTRAL DE FONDO PARA DENEGAR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE CONDICIONES GENERALES POR NO TRANSPARENTES O POR ABUSIVAS.

.- SANCIÓN ADMINISTRATIVA A ENTIDADES FINANCIERAS INCUMPLIDORAS.

.- NULIDAD CIVIL DE LAS ESTIPULACIONES CONTRACTUALES QUE SEAN CONDICIONES GENERALES NO INSCRITAS PREVIAMENTE EN EL RCGC

.- MEJOR ORGANIZACIÓN DEL RCGC: POR MATERIAS, POR PREDISPONENTES, ETC. ACCESO TELEMÁTICO, PÚBLICO Y GRATUITO.

* 3.- REGULACIÓN LEGAL ESTRICTA DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO Y LOS INTERESES DE DEMORA.

 

.- SÓLO CABRÁ EL VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGOS EQUIVALENTES A UN PORCENTAJE MÍNIMO DEL TOTAL ADEUDADO. (Así lo exige la jurisprudencia TJUE)

.- LIMITACION LEGAL (Y NO SÓLO JURISPRUDENCIAL) A LOS INTERESES DE DEMORA EN FUNCIÓN DE LOS ORDINARIOS (así lo exige la Directiva 2014/17/UE).

.- NULIDAD GENERAL DEL DEVENGO DE INTERESES DE DEMORA SOBRE CANTIDADES VENCIDAS ANTICIPADAMENTE (así lo exige la congruencia conceptual y la justicia material)

* 4.-LIMITACIÓN DE RESPONSABILIDAD AL BIEN HIPOTECADO SALVO PACTO EN CONTRARIO.

 

.- INVERSIÓN DE LA REGLA DEL ART 140 LH.

.- CALIFICACIÓN DE LA TRANSPARENCIA DE ESE PACTO EN CONTRARIO.

* 5.- IDENTIFICACIÓN PRECISA DEL OBJETO HIPOTECADO.

 

.- GEORREFERENCIACIÓN OBLIGATORIA DE TODA FINCA (PORCION DE SUELO) QUE SE HIPOTEQUE.

 

.- MAYOR SEGURIDAD JURÍDICA, AUMENTA CONCURRENCIA DE POSTORES EN SUBASTA ELECTRÓNICA Y AUMENTA LAS PUJAS.

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6.- POTENCIAR LA CALIFICACION REGISTRAL DE CLAUSULAS ABUSIVAS PREVIA A  LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

 

.- REFORMA ART 12 LH.

.- PUBLICACIÓN DE BOLETINES Y ESTADÍSTICA REGISTRAL SOBRE CALIFICACIONES NEGATIVAS DE CLAUSULAS ABUSIVAS, POR ENTIDADES.

.- LOS REGISTRADORES, COMO ÓRGANOS JURISDICCIONALES QUE SON A LOS EFECTOS DEL TRATADO DE LA UNIÓN EUROPEA, PUEDEN PLANTEAR CUESTIONES PREJUDICIALES AL TJUE.

* 7.- RECURSO JUDICIAL ÚNICO ANTE EL TSJ CONTRA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA.

 

.- ATRIBUCIÓN DEL RECURSO JUDICIAL EN ÚNICA INSTANCIA A UN ÓRGANO ÚNICO POR CADA COMUNIDAD AUTÓNOMA (SALA CIVIL O ESPECIAL DEL TSJ). CON POSIBLE RECURSO PARA UNIFICACION DE DOCTRINA ANTE LA SALA CIVIL DEL TS.

.- LA DGRN NO RESOLVERÍA, PERO SÍ EFECTUARÍA PROPUESTA DE RESOLUCION AL ÓRGANO JUDICIAL

.- SI SE ESTIMA LA DEMANDA, NO PROCEDE IMPOSICIÓN DE COSTAS AL REGISTRADOR (EJERCE UNA FUNCIÓN PÚBLICA), PERO SÍ REDUCCIÓN O INCLUSO EXENCIÓN ARANCELARIA.

* 8.- LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL COMO ÚNICO TÍTULO EJECUTIVO DE LA HIPOTECA.

 

.- CONSECUENCIA LÓGICA DEL CARÁCTER CONSTITUTIVO DE LA INSCRIPCIÓN. (ART 130 L.H.)

.- CON ACREDITACIÓN REGISTRAL DE QUE LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA SE AJUSTA AL CONTENIDO INSCRITO.

* 9.- HABILITACIÓN DE UN PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA.

 

.- OPCIÓN DERIVADA DE LA LEY, SIN NECESIDAD DE PACTO

.- CON LAS MISMAS GARANTÍAS QUE EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL

.- CON RECURSO ANTE EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA.

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10.- UNIFICACIÓN DE LA EJECUCIÓN JUDICIAL EN UN ÚNICO PROCEDIMIENTO.

 

.- CON TASACIÓN AD HOC DE LA FINCA AL INICIO DEL PROCEDIMIENTO.

.- CON EXAMEN JUDICIAL DE OFICIO SOBRE ABUSIVIDAD

.- UNIFICANDO LOS DERECHOS Y GARANTÍAS DEL EJECUTADO

P EJ: A ENERVAR EL VENCIMIENTO ANTICIPADO

.- A LA QUITA PARCIAL DE LA DEUDA REMANENTE BAJO CIERTAS CONDICIONES.

.- EXTENDER A TODO EJECUTADO EL DERECHO A PARTICIPAR EN LAS PLUSVALÍAS QUE EL BANCO ADJUDICATARIO OBTENGA EN LA REVENTA ULTERIOR.

* 11.- SUBASTAS: REFORMA LEGAL.

 

.- SUPRESIÓN DE LA POSIBILIDAD DE ADJUDICAR LA FINCA POR CANTIDADES INFERIORES A UN PORCENTAJE DEL VALOR DE TASACIÓN.

.- INTRODUCIR UN DERECHO LEGAL DE RETRACTO: EL EJECUTADO PUEDE RESOLVER Y DEJAR SIN EFECTO LA TRANSMISIÓN EN LOS DOS AÑOS SIGUIENTES (RECUPERAR LA FINCA) PAGANDO EL PRECIO DE ADJUDICACIÓN Y LOS GASTOS

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12.- AMPLIACIÓN DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN PROTECTORA DE LOS CONSUMIDORES

 

* .- ÁMBITO SUJETIVO:

NO SOLO PROTEGER AL CONSUMIDOR, SINO AL CONTRATANTE DÉBIL (INCLUIR PROFESIONALES Y PEQUEÑAS EMPRESAS)

* .- ÁMBITO OBJETIVO:

NO SOLO ESTIPULACIONES ACCESORIAS, SINO TAMBIEN PRINCIPALES (ej, el tipo de interés ordinario puede ser calificado como abusivo=usurario)

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13.- CLARIFICACIÓN Y CONGRUENCIA EN LA PROTECCIÓN LEGAL ESPECIAL A LA VIVIENDA (INMUEBLES DE USO RESIDENCIAL)

 

* .- SI ES VIVIENDA PROTEGIDA VPO, RESPETAR SU RÉGIMEN JURÍDICO

(UN BANCO NO CUMPLE LOS REQUISITOS LEGALES PARA SER TITULAR DE UNA VPO. SI EXCEPCIONALMENTE SE PERMITE ADJUDICÁRSELA, SOLO PUEDE SER SIN FACULTADES POSESORIAS: NO PROCEDE EL DESALOJO HASTA QUE LA VENDA A OTRA PERSONA FÍSICA QUE CUMPLA LOS REQUISITOS VPO)

* .- SI NO ES VPO

EXTENDER LA ACTUAL PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA “HABITUAL” A TODA VIVIENDA “HABITADA”, AUNQUE SEA SEGUNDA VIVIENDA.

* 14.- CLARIFICACIÓN DE LA PROTECCIÓN ESPECIAL A PERSONAS EN “UMBRAL DE EXCLUSIÓN”

 

* EN CUANTO A LOS DEUDORES ACOGIDOS A ESTA PROTECCIÓN :

CLARIFICAR, OBJETIVAR Y SIMPLIFICAR LOS REQUISITOS DE LA PERTENENCIA A ESTA CATEGORÍA

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EN CUANTO A LOS ACREEDORES FRENTE A LOS QUE OPERA TAL PROTECCIÓN ESPECIAL:

LIMITAR EL RÉGIMEN ESPECIAL A LOS ACREEDORES ENTIDADES FINANCIERAS, Y NO HACERLO EXTENSIVO A SOCIEDADES MERCANTILES ACREEDORAS DE REDUCIDA DIMENSIÓN, NI A PERSONAS FÍSICAS ACREEDORAS CON PATRIMONIO INFERIOR A X EUROS

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* 15.- REFORMA FISCAL (JUSTICIA TRIBUTARIA)

 

* .- EN LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA:

 

EL SUJETO PASIVO DE AJD NO PUEDE SER EL DEUDOR (NO ADQUIERE DERECHO REAL ALGUNO, NI MUESTRA CAPACIDAD ECONÓMICA GRAVABLE), SINO EL ACREEDOR. (modificar art 68 Reglamento impuesto transmisiones)

SI SE UTILIZA MODELO OFICIAL NO ABUSIVO, EXENCION DE AJD PARA EL ACREEDOR. (VER PROPUESTA Nº 1)

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.- EN LA EJECUCION DE LA HIPOTECA

 

.- SUPRESIÓN DEL REGIMEN FISCAL PRIVILEGIADO PARA LOS ADJUDICATARIOS

.- En el hecho imponible (suprimir el privilegio actual de la no sujeción de la adjudicación previa a la cesión del remate) (art 20 Reglamento del ITPAJD)

.- En la base imponible (suprimir el privilegio actual de la no comprobación de valor real) (Jurisprudencia TS sobre el art 39 del Reglamento ITPAJD)

.- En el tipo impositivo (suprimir el privilegio actual del tipo especialmente reducido para profesionales de la reventa) (Por ejemplo, legislación tributaria andaluza)

 

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Nota: Trabajo realizado en el marco del Proyecto de Investigación I+D DER2013-48813-C2-1-P, “Estudio transversal de los préstamos hipotecarios”