REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

C.E.R. MÁLAGA: FEB 2017- informe sobre COMPRAVENTAS Y OTROS.

Contenido:

RESOLUCIONES DE LA DGRN EN MATERIA DE COMPRAVENTAS Y GENERAL PUBLICADAS EN BOE DESDE 2 DE DICIEMBRE HASTA 31 DE ENERO DE 2017

 

* Resolución de 8 de noviembre de 2016 (BOE de 2 de diciembre. Registro de Cieza-1): Requisitos para la inscripción de servidumbre de aguas.

Se trata de la constitución e inscripción de una servidumbre de aguas sobre un pozo inscrito como aguas privadas y cualidad inherente de un fundo.

Las disp. trans. L. 29/02.08.1985, de Aguas, (derogada; ver RDLeg. 1/20.07.2001, texto refundido) establecieron un régimen transitorio para los derechos sobre aguas privadas procedentes de pozos o galerías a título de propietario o como facultad accesoria del derecho de propiedad: o bien la inscripción en el Registro de Aguas como aprovechamiento temporal de aguas privadas por plazo de 50 años; o bien la declaración ante el organismo de cuenca para su anotación en el Catálogo de Aguas Privadas con carácter permanente (disp. trans. 3.2 y 4.2).

Pero en todo caso (tras la reforma de la L. 11/19.12.2012), para constituir un derecho de servidumbre que suponga una modificación de la ubicación y/o de la superficie sobre la que se aplica el recurso en el caso de aprovechamiento de regadío, será preciso, para conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad, justificar mediante la correspondiente certificación del registro competente de aguas, la existencia de la oportuna concesión que ampare la totalidad de la explotación.

Por otra parte, y por exigencia del principio de determinación registral, la inscripción del derecho de servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características configuradoras, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente, […] sin perjuicio de que si el derecho real de servidumbre resultase suficientemente delimitado por los propios datos registrales y de configuración de los predios sirviente y dominante, pudiera practicarse la inscripción», y sin excluir que la descripción «se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro». Pero en el caso concreto «no consta la cuantía del agua a extraer o el tiempo a que se refiere el riego pactado, quedando, por tanto, indeterminada la servidumbre».

* Resolución de 10 de noviembre de 2016 (BOE de 2 de diciembre. Registro de El Ejido 2):

El arrendamiento rústico no se extingue por extinción voluntaria del usufructo del arrendador. Se trata de un arrendamiento constituido por el usufructuario de finca rústica. Se pretende la cancelación registral del arrendamiento inscrito por la venta del usufructo al titular de la nuda propiedad. La solución negativa la encontramos en el art. 175 RH, que exige presentar el documento fehaciente que acredite la conclusión del usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.

* Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE de 22 de diciembre. Registro de Alicante 5). Transacción judicial: título inscribible.

 

La DGRN, reiterando su doctrina restrictiva al respecto, niega a un acuerdo transaccional homologado judicialmente la consideración de título inscribible en el Registro de la Propiedad, resaltando la calificación como documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente. La homologación se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo, pero su inscribibilidad está sujeta a los principios de documentación auténtica e idoneidad dimanantes de los artículos 3 LH y 33 RH.

 

* Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE de 22 de diciembre. Registro de Gijón 2): Propiedad horizontal:

El cambio de uso de local a vivienda requiere licencia de ocupación. Según la DGRN, para la inscripción de un cambio de uso de local a vivienda de un elemento independiente en un régimen de propiedad horizontal es preciso aportar la liciencia de ocupación (no bastando la licencia de obras), pues el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho. El art. 28.1 RDLeg. 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, exige las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable; y la licencia de obras se limita a autorizar la realización de

las obras para efectuar el cambio de uso. En cambio, aunque no se ha planteado, entiende la Dirección que no sería exigible la licencia de obra (cuyo cumplimiento verifica la licencia de ocupación), ni el seguro decenal, el libro del edificio o el certificado de eficiencia energética, («ya que el cambio de uso no supone una alteración sustancial de los que ya se hubieran aportado para inscribir la obra nueva»); salvo que la modificación de uso lleve aparejada una obra que suponga una variación esencial de la composición general del exterior, de la volumetría o del conjunto estructural, o cambiar el uso característico del edificio.

* Resolución de 30 de noviembre de 2016 (BOE 22 de diciembre. Registro de León 2):

Sin perjuicio de que el convenio privado aprobado por el juez es perfectamente inscribible, esta cualidad sólo puede predecirse respecto de aquellos actos que, ex art 90 CC, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro debe venir recogido en escritura pública, al recoger un acto voluntario y consciente celebrado por los interesados, fuera de una contienda o controversia entre los mismos.

* Resolución de 27 de septiembre de 2016 (BOE de 22 de diciembre. Registro de Vélez-Málaga no 2).

Se trata de un acuerdo de liquidación de la sociedad de gananciales aprobado por el letrado de la Administración de Justicia, no en un proceso de separación, nulidad y divorcio (cfr. arts. 769 y ss. LEC), sino ante en un procedimiento para la liquidación del régimen económico-matrimonial (cfr. arts. 806 y ss. LEC). En tal supuesto, no es precisa la expresión de la causa o hecho determinante de la disolución de la sociedad conyugal, pues tal causa se halla implícita en el propio procedimiento de liquidación, y habrá sido convenientemente valorada por la autoridad judicial. Por otra parte, señala el Centro Directivo que, así como en los procesos judiciales de división de herencia que culminan de manera no contenciosa se precisa escritura pública, la misma regla es aplicable, por remisión legal, al caso de la liquidación judicial de gananciales.

* Resolución de 12 de diciembre de 2016 (BOE de 5 de enero. Registro de Camas):

Bienes de las Entidades Locales: reversión en caso de cesión gratuita de los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo. Rectificación del Registro con consentimiento del titular registral

Se inscribió en su día una cesión gratuita de finca del Ayuntamiento de Camas –integrada en el Patrimonio Municipal del Suelo- a favor de una sociedad anónima, hoy en concurso de acreedores. En dicho contrato se hizo constar expresamente que si la cesionaria no destinaba la finca cedida al destino prefijado –destino a vivienda protegida-, operaría la reversión automática a favor del ente cedente. No obstante, dicha cláusula no fue objeto de inscripción registral. Producido el hecho desencadenante de la reversi, el Ayuntamiento solicita la rectificación del error registral, a los efectos de incorporar tal cláusula en la inscripción. La DGRN, con apoyo en reciente jurisprudencia del TS, asigna a las cesiones gratuitas de bienes patrimoniales la naturaleza de auténticas donaciones modales, y realiza un estudio pormenorizado de la normativa aplicable a la reversión tras cesión gratuita de bienes de las entidades locales, siendo aplicable en el ámbito andaluz el Decreto 18/2006, de 24 de enero, por el que se aprueba el RBEELL de Andalucía, en cuyo artículo 53.3 se dispone que “en el acuerdo de cesión gratuita deberá constar expresamente la reversión automática a la que se refiere el apartado primero. Comprobado que no se destina el bien al uso previsto, será suficiente acta notarial que constate el hecho (…)”. Debe recordarse, no obstante, que como ha puesto de manifiesto la mejor doctrina, la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria).

El registrador, en su calificación, considera necesaria la perfecta delimitación del derecho de reversión en la escritura de cesión, así como el consentimiento de la sociedad cesionaria a la reversión misma, por aplicación de lo dispuesto en el art 40 LH. La DG distingue:

– Si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de la formalización de negocios que hayan accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral;

– Si el error proviene de la tramitación de un expediente administrativo, tampoco procedería la rectificación del Registro por mera solicitud, sino que se precisaría rectificación del expediente administrativo que dio lugar a la certificación administrativa que sirvió de título inscribible.

– Y si, como es el caso, el error tiene su origen en no haber accedido al Registro algún elemento esencial del contrato susceptible de ser inscrito, la rectificación podrá tener lugar con la mera presentación del documento en que se contenga tal estipulación, bastando, por tanto, con aportar nuevamente la escritura en la que se encuentre incorporada el acuerdo de cesión con la reversión.

Por último, señalar que el hecho de que la cesionaria esté en situación concursal no impide la rectificación solicitada y la inscripción de la cláusula de reversión cuya inscripción se omitió.

* Resolución de 20 de diciembre de 2016 (BOE de 9 de enero. Registro de Sevilla no 12):

La rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo. Razones de peso apoyan esta afirmación:

– la asignación de una superficie útil y construida a un elemento independiente supone una modificación de circunstancias del título que excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos;

– la modificación de la superficie tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 LPH, en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en relación al total valor del inmueble, circunstancia que también justificaría la imprescindible intervención del resto de propietarios;

– Por otra parte, la exigencia de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal se ve reforzada por la nueva redacción que la Ley 13/2015 da al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, cuyo número primero, apartado e), establece ahora que: «No podrá tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente».

En cuanto a la exigencia de la constancia registral de diligenciado del libro de actas, debe afirmarse que la acreditación de la validez de un acuerdo de la comunidad de propietarios no puede quedar supeditada a que se haya dado o no cumplimiento a tal formalidad legal (artículos 19 de la Ley sobre propiedad horizontal y 415 del Reglamento Hipotecario).

No procede analizar en este expediente, al no haber sido alegado por la registradora en su nota, si la atribución de mayor superficie a la edificación consecuencia de la mayor cabida de los locales exigiría el cumplimiento de los requisitos propios de la ampliación de obra nueva (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

* Resolución de 3 de enero de 2017 (BOE de 25 de enero. Registro de Mijas 1):

se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de rectificación de una agrupación, en el sentido de que se reconozca la existencia, constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios de una Urbanización, cediéndose por su titular el resto de la finca agrupada –dos fincas registrales- para que constituyan los elementos comunes de la citada comunidad de propietarios, la cual adaptan a la Ley sobre propiedad horizontal que se regirá́ por los estatutos incorporados a la escritura calificada.

La cuestión central objeto de recurso es determinar si es o no necesario en este caso constituir propiedad horizontal tumbada, o podría configurarse como una comunidad ordinaria del artículo 392 del Código Civil.

En el presente caso, nos encontramos ante un conjunto de edificaciones física y jurídicamente independientes y unas supuestas zonas comunes. Cabrían, en principio, dos posibles hipótesis:

– entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, en la que la cotitularidad de las llamadas zonas comunes corresponde por iguales partes indivisas a todos y cada uno de los distintos propietarios de edificaciones (aplicándose la normativa del Código Civil relativa la comunidad de bienes);

– o bien entender que nos encontramos ante un régimen de propiedad horizontal de hecho, no constituido formalmente.

La DG señala que precisamente el régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes.

Pero añade que si la intención del interesado es, como se deduce de su recurso, configurar las supuestas zonas comunes (terreno y local) como una comunidad romana u ordinaria, es necesario que consientan, por sí o debidamente representados, en la escritura de rectificación y cesión gratuita todos los que van a adquirir la copropiedad de esos inmuebles, especificando, además de la causa onerosa o gratuita de tal adquisición, la cuota indivisa que cada uno adquiere, y si tal cuota corresponde a tal titular presente, aunque después enajene su propiedad, o al que en cada momento sea titular de determinada finca privativa, a modo de vinculación «ob rem» entre los elementos comunes y los privativos.

* Resolución de 10 de enero de 2017 (BOE de 31 de enero. Registro de Herrera del Duque). Unidades mínimas de cultivo.

Aplicación del artículo 80 RD 1093/1997, y excepciones del artículo 25 LMEA de 1995

Corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurren o no las excepciones recogidas en el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y ello sin perjuicio de que el interesado haya obtenido la pertinente licencia de segregación, pues si bien tal licencia puede ser suficiente para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación, cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece la Administración local de competencia.

Habiéndose remitido al registrador resolución declarativa de la improcedencia de la segregación, por vulneración de la normativa agraria, dictada por el órgano autonómico competente, en el cauce procedimental del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no cabe sino denegar la inscripción solicitada, sin perjuicio de que el interesado pueda obtener un pronunciamiento diferente de la Administración sobre la procedencia de las excepciones del artículo 25 de la Ley 19/1995, mediante la presentación de alegaciones o pruebas complementarias en el seno del procedimiento administrativo iniciado por la comunicación registral, o mediante los recursos pertinentes.

Es cierto que pudiera concurrir en el supuesto, dada la finalidad constructiva debidamente autorizada por el Ayuntamiento, la excepción prevista en el artículo 25, letra b), de la Ley 19/1995, de 4 de julio, relativa a los supuestos en que «la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación». Pero la apreciación de la concurrencia o no de tal supuesto de excepción o de cualquier otro que permita salvar la prohibición -como, por ejemplo, la eventual antigüedad de la parcelación-, es competencia de la Administración agraria.

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