Indice destacado:

1.- INTRODUCCIÓN:

2.- ANTE QUÉ AUTORIDAD SE TRAMITA
3.- QUIÉN PUEDE INICIAR EL EXPEDIENTE DE DESLINDE
4.- QUE DOCUMENTOS HAY QUE APORTAR

4.1. Para el deslinde ante notario:
4.2. Para el deslinde ante el registrador:

5.- QUÉ ACTUACIONES LLEVARÁ A CABO EL NOTARIO:
6.- QUÉ ACTUACIONES LLEVARÁ A CABO EL REGISTRADOR:
7.- CÓMO SE DOCUMENTA EL RESULTADO DEL DESLINDE.
8.- QUÉ EXTREMOS HA DE CALIFICAR EL REGISTRADOR
9.- OTRAS CONSIDERACIONES PRÁCTICAS

9.1.- Quién debe prestar el consentimiento para el deslinde: (¿sólo los titulares de dominio, tambien los de cargas inscritas, tambien los de cargas anotadas?

10.- ENLACES DE INTERÉS:

10.1 NORMATIVA:
10.2 DESLINDE EN LA INTRANET

J. DELGADO: EL DESLINDE DE FINCAS REGISTRALES. Art 199 y 200 LH.

* 1.- INTRODUCCIÓN:

* CONCEPTO

En sentido amplio, deslindar una finca es determinar con precisión su ubicación y delimitación respecto de las colindantes.

Esa delimitación, para que pueda ser inscrita, ha de cumplir un requisito técnico y otro jurídico:

.- Técnicamente, la delimitación ha de estar georreferenciada, en el sistema y formato exigidos por la Resolución Conjunta DGRN-DGC de 26 octubre 2015 ( archivo GML con las coordenadas UTM en sistema ETRS89 o REGCAN95)

.- Jurídicamente, debe seguirse un determinado procedimiento jurídico previo y superar finalmente la calificación registral.

A este respecto, nuestra legislación ofrece básicamente tres posibilidades:

1.- Delimitación georreferenciada por manifestación unilateral del propietario, tras seguir un expediente de notificaciones (registrales en el art 199 o notariales en el art 201) en el que no es imprescindible la conformidad expresa de los colindantes.

2.- Delimitación georreferenciada por acuerdo y conformidad expresa de todos los propietarios colindantes, formalizado ante el registrador (art 199 LH) o ante el notario (art 200 LH)

3.- Delimitación georreferenciada por sentencia en juicio declarativo (LEC)

Una vez que se inscriba el deslinde georreferenciado de una o varias fincas registrales, el registrador lo comunicará al Catastro por los cauces telemáticos habituales para que éste practique las alteraciones catastrales correspondiente.

* NORMATIVA:

Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.

Artículo 104. Ámbito de aplicación.

Se aplicarán las disposiciones de este Capítulo cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas que no estuvieran inscritas en el Registro de la Propiedad. Tratándose de fincas inscritas, se aplicará lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

Tampoco resultarán de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas, cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación específica.

Por tanto:

.- El expediente de deslinde de fincas inscritas se regula en el artículo 200 LH

.- El expediente de deslinde de fincas no inscritas se regula en los artículos 104 y ss de la Ley 15/2015

.- El expediente de deslinde de fincas que pertenezcan a las Administraciones Públicas, se rige por los artículos 50 y siguientes de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas

Conclusiones:

.- Para el caso de que en el deslinde estén implicadas fincas privadas inscritas, fincas privadas no inscritas, y fincas de la administración, se aplicarán las normas administrativas, por ser más específicas. El propio articulo 200 LH señala que “Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica”

.- Para el caso de que el deslinde afecte a fincas privadas inscritas y fincas privadas no inscritas, parece lógico interpretar que se aplicarán las normas de la ley hipotecaria, por ser más específicas y cualificadas.

Aquí nos vamos a centrar en el deslinde de fincas registrales por acuerdo expreso de todos los titulares registrales de dominio de cada finca implicada, tras la tramitación de un determinado procedimiento jurídico previo .

* 2.- ANTE QUÉ AUTORIDAD SE TRAMITA

Bien ante un notario, o ante un registrador.

2.1. Deslinde ante notario:

“El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes. (ART 200 LH)”

2.2. Deslinde ante el registrador:

“el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente” (art 199 LH, y además, articulo 103 bis LH)

* 3.- QUIÉN PUEDE INICIAR EL EXPEDIENTE DE DESLINDE

“Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real”.

* 4.- QUE DOCUMENTOS HAY QUE APORTAR

* 4.1. Para el deslinde ante notario:

Aportar: (art 200 LH)

“escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse.”

El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

* 4.2. Para el deslinde ante el registrador:

remisión a lo que dispone el art 199 LH

* 5.- QUÉ ACTUACIONES LLEVARÁ A CABO EL NOTARIO:

5.1. En el deslinde ante notario: art 200 LH

.- El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes.

El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos.

.- También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario

* 6.- QUÉ ACTUACIONES LLEVARÁ A CABO EL REGISTRADOR:

6.1. En el deslinde ante notario (art 200 LH)

Expedir la certificación solicitada por el notario, “haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha”.

6.2. En el deslinde ante el registrador:

Remision al art 199 LH

* 7.- CÓMO SE DOCUMENTA EL RESULTADO DEL DESLINDE.

7.1.- En el deslinde ante notario: (art 200 LH)

“De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente”

7.2.- En el deslinde ante el registrador: (art 199 LH)

“los colindantes registrales afectados” prestarán su consentimiento “por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia”

* 8.- QUÉ EXTREMOS HA DE CALIFICAR EL REGISTRADOR

8.1..- En el deslinde ante notario: Art 200 LH

“Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas”

8.2.- En el deslinde ante el registrador: (art 199 LH):

que “no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”

* 9.- OTRAS CONSIDERACIONES PRÁCTICAS

Sobre los extremos no regulados con detalle, parece razonable seguir los siguientes criterios

* 9.1.- Quién debe prestar el consentimiento para el deslinde: (¿sólo los titulares de dominio, tambien los de cargas inscritas, tambien los de cargas anotadas?

9.1.1. En el deslinde ante notario:

el art 200 LH habla de notificar a “todos los interesados”, y de que se precisa formalizar en escritura pública el acuerdo de todos ellos, por lo que parece que ello incluye tanto a los titulares de dominio como de cargas. En cuanto a los titulares de anotaciones preventivas, por ejemplo, embargos, queda la duda de si han de consentir los interesados que instaron el procedimiento o el órgano judicial que ordenó la anotación.

9.1.2 En el deslinde ante el registrador:

El art 199 LH sólo contempla la necesidad de notificar, y en su caso, recabar el acuerdo de “los titulares registrales del dominio de la finca … así como los de las fincas registrales colindantes afectadas”

Parece razonable que una vez inscrito el deslinde, se notifique a los titulares registrales de cualesquiera otros derechos inscritos distintos del dominio, por aplicación del articulo 9 LH, cuando dice que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”.

La alusión a “titulares de derechos inscritos” parece que deja fuera a los titulares de derechos anotados, pero parece recomendable notificar al menos el deslinde inscrito al juzgado o autoridad que hubiera decretado las anotaciones de embargo ejecutivo, en aplicación del articulo 135 LH, según el cual “el Registrador deberá comunicar al Juzgado o Tribunal ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución.”