SUBASTAS INMOBILIARIAS EN LA LEC

COMPARATIVA ANTES Y DESPUES DE LA LEY ORG 1/2025

Que entra en vigor el 3 de abril de 2025.

¿LA NUEVA LEY FAVORECE O PERJUDICA A LOS EJECUTADOS?

 

* CANTIDAD MINIMA A CONSIGNAR PARA TOMAR PARTE EN LA SUBASTA:

* ANTES:

Para tomar parte en una subasta, sólo era necesario consignar el 5 % del valor de la finca.

* AHORA:

hace falta consignar cuatro veces más importe, es decir, el 20 %  con un mínimo de 1.000 euros.

Art 669.1 LEC: “Para tomar parte en la subasta los postores deberán, previamente, consignar en la forma establecida en el apartado 1 del artículo 647 una cantidad equivalente al 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666, o un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior. El letrado o letrada de la Administración de Justicia está facultado para elevar o reducir el porcentaje del depósito, considerando las circunstancias de la subasta.»

* COMENTARIO:

La nueva normativa perjudica al ejecutado, pues disuade o dificulta la pública concurrencia de potenciales postores, dado que tener consignar el 20 % del valor de subasta es una barrera económica mucho más alta que la del 5% anterior

* PUBLICIDAD DE LAS PUJAS:

* ANTES:

durante la subasta, el portal del BOE iba haciendo públicas las pujas más altas en cada momento para alentar a que quien quisiera pudiera pujar más alto. El art 648.6 LEC decía  “El portal de subastas sólo publicará la puja más alta entre las realizadas hasta ese momento”

* AHORA:

la subasta es ciega, pues todas las pujas son secretas, con lo cual no se producirá la escalada al alza en las pujas que favorecería al ejecutado.

Se dice : “Durante el período de celebración de la subasta, el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta ha concluido sin postores”

* COMENTARIO:

Por todo ello, la posición del ejecutado se ver perjudicada con la nueva ley, en la que se hace imposible la competencia de pujas al alza para mejorar otras previas ya conocidas.

 

* IMPORTES MÍNIMOS DE ADJUDICACION DE LA FINCA EN LA SUBASTA:

 

* SI ES LA VIVIENDA HABITUAL DEL EJECUTADO: ART 670 LEC

* ANTES:

se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso … “

* AHORA:

tratándose de la vivienda habitual del deudor, no se aprobará el remate por cantidad inferior al 70 por 100 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos. En este caso, no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por 100 de ese valor.

* SI NO ES LA VIVIENDA HABITUAL DEL EJECUTADO:

* ANTES:

se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso … “

* AHORA:

se aprobará el remate del bien en favor del mejor postor, aunque se haya subastado conjuntamente con otros bienes, siempre que la cantidad que se ofrezca por él sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. No obstante, también se aprobará el remate por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso …”

* COMENTARIO:

La posición del ejecutado  mejora mucho cuando se trata de su vivienda habitual (antes podría adjudicarse por el 50% del valor , o por lo que se deba al ejecutante, o incluso por menos a criterio del LAJ) y ahora se exige 70 % o lo que se deba al ejecutante con el mínimo del 60%), sin posibilidad de que el LAJ apruebe importes inferiores.

Cuando no es su vivienda habitual,  la posición del ejecutado también mejora pero en menor medida, pues se permite, como antes adjudicar por el 50% , o por lo que se deba al ejecutante,  pero ahora se introduce el mínimo del 40%.  Ahora bien, tanto antes como ahora, el LAJ podía y puede a su criterio aprobar adjudicaciones inferiores a estos topes.

* SUBASTA SIN POSTORES: ART 671 LEC

 

* ANTES:

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.

* AHORA:

“Si en la subasta no hubiere ningún postor, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.”…

 

* COMENTARIO:

El nuevo art 647 es muy tajante al decir que  “El ejecutante podrá tomar parte en la subasta, aunque no existan otros licitadores, sin necesidad de consignar cantidad alguna. Necesariamente habrá de hacerlo, en las condiciones previstas en los artículos 650 y 670, cuando pretenda adjudicarse los bienes. Finalizada la subasta, no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor. Si no hubiera habido pujas, tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes.”

En este supuesto de subasta sin postores, la situación del ejecutado, tanto de vivienda habitual como de otro inmueble, mejora mucho, pues se elimina el derecho del ejecutante de adjudicarse la finca a falta de postores.

Y se introduce el derecho, pero del ejecutado, conforme al cual “el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta. En este caso, la adjudicación del bien supondrá la terminación de la ejecución por completa satisfacción del ejecutante, quedando liberados el resto de bienes que pudieran garantizar el pago de lo reclamado.”  “Si la petición de adjudicación fuera por importe inferior, el letrado o letrada de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá a la vista de las circunstancias del caso …”

Además, sólo procederá una nueva subasta si lo solicitan ambas partes, es decir, que precisa el consentimiento del ejecutado

“las partes de la ejecución pueden solicitar, de común acuerdo, la celebración de nueva subasta, o proponer otras formas de satisfacción del derecho del ejecutante, conforme a lo previsto por el artículo 640”

 

* CONCLUSION FINAL:

La nueva regulación, al aumentar del 5 al 20% el mínimo a consignar para participar en un subasta,  dificulta la pública concurrencia a las subastas y al ser subasta “ciega” (sin poder conocer para mejorarla cuál es la puja más alta en cada momento), provocará que la puja vencedora no será tan alta como con el sistema anterior.  Todo ello perjudica claramente al ejecutado.

Pero se introducen unos topes mínimos para la aprobación de la puja más alta, y se suprime el derecho del ejecutante a adjudicarse la finca a falta de postores.  Lo cual favorece al ejecutado, pues a falta de postores se levantará el embargo o terminará la ejecución hipotecaria.

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* ANEXO: CUADROS COMPARATIVOS:

(Fuente: Aranzadi-La ley)

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