DICTAMEN: Tomando como fuente la doctrina contenida en los resúmenes de resoluciones de la DGSJFP publicados en la web regispro.es desde el año 2012, procedo a emitir el presente dictamen técnico-jurídico sobre la calificación de la adjudicación en subastas.

El presente informe analiza pormenorizadamente la función calificadora del registrador de la propiedad frente a los decretos de adjudicación y mandamientos de cancelación de cargas derivados de procedimientos de ejecución, tanto judiciales como administrativos. Se sistematiza la doctrina del Centro Directivo relativa al control del precio de adjudicación, la protección de la vivienda habitual, el destino del sobrante y los requisitos formales y sustantivos que deben concurrir para la inscripción.

 

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* I. EL ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL EN LOS PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN

 

* 1. El principio general: Calificación de documentos judiciales (Art. 100 RH)

 

La calificación registral de los documentos judiciales, consecuencia de la eficacia «erga omnes» de la inscripción y de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española, abarca no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites que establecen las leyes para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista por las mismas. Resolución de 28 de marzo de 2022 (Registro de Alcalá la Real) (BOE 19-04-2022) y Resolución de 26 de julio de 2024 (Registro de Granada nº 7) (BOE 10-10-2024).

El registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial, es decir, no puede juzgar sobre la procedencia de la adjudicación, pero sí debe comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares inscritos. Resolución de 4 de febrero de 2020 (Registro de Ávila nº 2) (BOE 26-06-2020) y Resolución de 6 de septiembre de 2018 (Registro de Santa Pola nº 1) (BOE 26-09-2018).

 

* 2. La competencia específica en la ejecución hipotecaria (Art. 132 LH)

En el ámbito de la ejecución directa sobre bienes hipotecados, la calificación se extiende a los extremos del artículo 132 de la Ley Hipotecaria:

1. Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas.
2. Que lo entregado al acreedor en pago del principal, intereses y costas no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
3. Que el valor de lo adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haber sobrante, que se ha consignado debidamente. Resolución de 20 de julio de 2020 (Registro de Alicante nº 5) (BOE 05-08-2020) y Resolución de 12 de marzo de 2020 (Registro de Illescas nº 1) (BOE 06-07-2020).

 

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* II. EL CONTROL DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN (ART. 670 Y 671 LEC)

Este es, sin duda, el aspecto más controvertido y sobre el que recae una abundante doctrina. El registrador debe calificar que el importe de la adjudicación se ajuste a los límites legales para evitar el enriquecimiento injusto del acreedor y el perjuicio del deudor y acreedores posteriores.

 

* 1. La distinción entre vivienda habitual y no habitual

 

Es esencial que del decreto de adjudicación resulte si la finca es o no la vivienda habitual del deudor, ya que los porcentajes mínimos de adjudicación varían sustancialmente. Resolución de 13 de junio de 2019 (Registro de San Javier nº 2) (BOE 09-07-2019) y Resolución de 9 de junio de 2017 (Registro de Almería nº 3) (BOE 05-07-2017).

 

* 2. Adjudicación cuando la subasta queda desierta (Art. 671 LEC)

 

* A. Doctrina de la “Interpretación Ponderada”

En los casos en que la subasta queda desierta y el acreedor solicita la adjudicación, la Dirección General ha consolidado una doctrina que impide una interpretación puramente literal del artículo 671 de la LEC si ello conduce a un resultado distorsionado o injusto.

Se estima que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la LEC debe ser:

• Si es vivienda habitual: La adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor de subasta, o si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60% del valor de subasta. Resolución de 5 de septiembre de 2018 (Registro de Girona nº 4) (BOE 24-09-2018), Resolución de 12 de mayo de 2016 (Registro de Arrecife) (BOE 06-06-2016) y Resolución de 20 de julio de 2020 (Registro de Alicante nº 5) (BOE 05-08-2020).
• Si NO es vivienda habitual: La adjudicación no puede realizarse por una cantidad ridícula que no respete el equilibrio de intereses. La doctrina estableció que el límite mínimo no podía ser inferior al 50% del valor de tasación, interpretando el artículo 671 en relación con el 670. Resolución de 23 de octubre de 2019 (Registro de Murcia nº 7) (BOE 22-11-2019) y Resolución de 22 de marzo de 2019 (Registro de Daimiel) (BOE 09-04-2019).

* B. Límites a la calificación tras la doctrina del Tribunal Supremo (STS 866/2021)

Tras las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 y 17 de diciembre de 2021, la Dirección General ha matizado su doctrina. Si el decreto de adjudicación contiene un razonamiento jurídico fundado sobre la aplicación del artículo 671 LEC, el registrador no puede imponer su propia interpretación ponderada, pues invadiría la función jurisdiccional. Sin embargo, el registrador sí debe calificar:

1. Que no existan errores de cálculo matemático en la determinación de los porcentajes.
2. Que se haya distinguido claramente si es vivienda habitual o no.
3. Que se concrete el importe exacto, pues “un mal cálculo sería controlable por la calificación registral”. Resolución de 19 de abril de 2023 (Registro de Corcubión-Muros) (BOE 08-05-2023) y Resolución de 31 de marzo de 2023 (Registro de Alcañiz) (BOE 18-04-2023).

En este sentido, la valoración acerca de la correcta interpretación del artículo 671 de la LEC excede del margen que legalmente corresponde a la calificación registral si existe pronunciamiento judicial motivado, aunque sea discrepante con la doctrina de la DGSJFP. Resolución de 31 de marzo de 2023 (Registro de Alcañiz) (BOE 18-04-2023).

 

* 3. Adjudicación por “la cantidad que se le deba por todos los conceptos”

 

Cuando el acreedor se adjudica la finca por “la cantidad que se le deba por todos los conceptos”, esta cifra funciona como precio de adjudicación.

• Si esta cantidad supera los límites de la cobertura hipotecaria, el exceso debe consignarse para los acreedores posteriores (sobrante).
• Si esta cantidad es inferior al 50% (en no vivienda habitual) o al 60/70% (en vivienda habitual), la adjudicación sería defectuosa salvo que el juez haya razonado su procedencia conforme a la jurisprudencia del TS. Resolución de 30 de mayo de 2016 (Registro de Madrid nº 13) (BOE 23-06-2016).

 

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* III. EL DESTINO DEL SOBRANTE Y LOS LÍMITES DE LA COBERTURA

 

* 1. Obligación de control del sobrante

 

El registrador debe comprobar que lo entregado al acreedor por cada concepto (principal, intereses, costas) no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. Si hay exceso en algún concepto, la cantidad sobrante debe ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. Resolución de 20 de septiembre de 2024 (Registro de Andújar) (BOE 06-11-2024) y Resolución de 11 de marzo de 2014 (Registro de Alcázar de San Juan nº 2) (BOE 25-04-2014).

 

* 2. Imputación de pagos

 

La calificación registral no entra a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos (orden de prelación), cuestión que corresponde al juez, sino solo si en tal imputación se sobrepasan los límites de la cobertura hipotecaria inscrita. Resolución de 3 de julio de 2023 (Registro de Sant Feliu de Llobregat nº 1) (BOE 24-07-2023).

 

* 3. Calificación de la distribución

 

El registrador ha de calificar el reparto del precio sobrante tras la adjudicación, siendo un trámite esencial para la protección de terceros. Resolución de 27 de febrero de 2024 (Registro de Valencia nº 10) (BOE 20-03-2024).

 

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* IV. REQUISITOS DOCUMENTALES Y FORMALES

 

* 1. Presentación conjunta de Decreto y Mandamiento (Art. 133 LH)

 

Para la inscripción de la adjudicación y la cancelación de cargas en procedimientos de ejecución directa sobre bienes hipotecados, es imperativo presentar conjuntamente el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas. La falta de uno impide la inscripción del otro. Resolución de 6 de febrero de 2025 (Registro de Ayamonte) (BOE 21-02-2025) y Resolución de 30 de octubre de 2019 (Registro de Aoiz) (BOE 27-11-2019).

Sin embargo, en procedimientos de ejecución ordinaria o apremio administrativo, es posible presentar ambos títulos de forma separada. Resolución de 10 de julio de 2025 (Registro de Caldas de Rei) (BOE 06-08-2025).

 

* 2. Firmeza de la resolución

 

Las resoluciones judiciales cuya ejecución tenga lugar mediante inscripciones registrales firmes y definitivas (no anotaciones preventivas) deben ser firmes. Resolución de 12 de marzo de 2020 (Registro de Illescas nº 1) (BOE 06-07-2020) y Resolución de 19 de marzo de 2024 (Registro de Badajoz nº 3) (BOE 11-04-2024).

 

* 3. Identificación de la finca y circunstancias personales

 

Es requisito esencial la correcta identificación de la finca. Si en el decreto se omite superficie y linderos, pero se identifica la finca registral por sus datos de tomo, libro y folio, puede ser suficiente si no hay dudas de identidad. Resolución de 17 de mayo de 2021 (Registro de Santiago de Compostela nº 2) (BOE 04-06-2021). Deben constar todas las circunstancias personales del adquirente (NIF, domicilio, estado civil, régimen económico). Resolución de 23 de diciembre de 2021 (Registro de Pamplona nº 8) (BOE 04-01-2022).

 

* 4. Declaración sobre suelos contaminados

 

El adjudicatario en una ejecución hipotecaria debe realizar la declaración sobre suelos contaminados exigida por la Ley de Residuos, al ser una transmisión onerosa. Resolución de 6 de febrero de 2025 (Registro de Ayamonte) (BOE 21-02-2025).

 

* 5. Código Seguro de Verificación (CSV)

 

El registrador está obligado a verificar la autenticidad del documento judicial electrónico mediante el CSV. Si el documento tiene CSV, la falta de firma manuscrita o sello físico no es defecto. Resolución de 28 de febrero de 2017 (Registro de Almería nº 3) (BOE 16-03-2017).

 

 

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* V. TRACTO SUCESIVO Y NOTIFICACIONES

 

* 1. Demanda y Requerimiento de Pago (Art. 132.1 LH)

Es necesario que se haya demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su derecho en el momento de expedirse la certificación de cargas. Resolución de 24 de julio de 2025 (Registro de Madrid nº 25) (BOE 07-08-2025).

* 2. Notificaciones a titulares posteriores

El registrador debe comprobar que el decreto o el mandamiento indican que se han realizado las notificaciones a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca. Resolución de 24 de julio de 2025 (Registro de Madrid nº 25) (BOE 07-08-2025).

Si la notificación se realiza fuera del domicilio señalado en el Registro, debe hacerse personalmente o tras las averiguaciones pertinentes, habilitándose en último extremo los edictos. Resolución de 28 de marzo de 2022 (Registro de Alcalá la Real) (BOE 19-04-2022).

* 3. Caducidad de la Anotación de Embargo

Si la anotación preventiva de embargo (en ejecución ordinaria) caduca antes de que se presente el decreto de adjudicación en el Registro, no se pueden cancelar las cargas posteriores. La caducidad opera ipso iure. Resolución de 25 de noviembre de 2024 (Registro de Fraga) (BOE 25-12-2024) y Resolución de 24 de octubre de 2023 (Registro de La Pobla de Vallbona) (BOE 22-11-2023).

 

 

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* VI. SUBASTAS EN PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS (APREMIO)

* 1. Prohibición de la Adjudicación Directa

Tras la reforma del Reglamento General de Recaudación por el RD 1071/2017, ya no es admisible la adjudicación directa a un tercero cuando la subasta queda desierta. Solo cabe la adjudicación a la Hacienda Pública o el inicio de un nuevo procedimiento de subasta. Resolución de 25 de noviembre de 2024 (Registro de Fraga) (BOE 25-12-2024) y Resolución de 6 de marzo de 2023 (Registro de Valencia de Alcántara) (BOE 22-03-2023).

* 2. Calificación de trámites esenciales

El registrador debe calificar los trámites esenciales, incluyendo la notificación al deudor de la valoración del bien y de la providencia de subasta. Resolución de 25 de noviembre de 2024 (Registro de Fraga) (BOE 25-12-2024) y Resolución de 10 de marzo de 2021 (Registro de Vigo nº 3) (BOE 28-04-2021).

 

 

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* VII. LA CESIÓN DE REMATE

* 1. Precio de la cesión vs. Precio de adjudicación

El precio de la cesión de remate es distinto del precio de adjudicación. Es posible ceder el remate por un precio inferior al de adjudicación (“a pérdida” para el ejecutante), pero el importe que se descuenta de la deuda y que sirve para calcular el sobrante es el precio de adjudicación (el de la subasta), no el de la cesión. Resolución de 19 de octubre de 2017 (Registro de La Orotava) (BOE 11-11-2017).

* 2. Acreditación

Debe acreditarse documentalmente el pago del precio de la cesión. Resolución de 19 de octubre de 2017 (Registro de La Orotava) (BOE 11-11-2017).

 

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* VIII. LA TASACIÓN (VALOR DE SUBASTA)

* 1. Coincidencia con el Registro

En el procedimiento de ejecución hipotecaria directa, las fincas solo pueden salir a subasta por el tipo o valor que pactaron las partes y que figura en la inscripción. No puede utilizarse otro valor distinto, aunque se base en un certificado de tasación incorporado a la escritura, si no se inscribió. Resolución de 14 de febrero de 2024 (Registro de Murcia nº 4) (BOE 14-03-2024) y Resolución de 24 de abril de 2017 (Registro de Madrid nº 23) (BOE 16-05-2017).

* 2. Modificación del valor

No cabe inscribir la modificación del valor de tasación una vez que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución o ya se ha consumado la misma. Resolución de 30 de enero de 2024 (Registro de Guadarrama-Alpedrete) (BOE 08-03-2024).

 

 

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* CONCLUSIÓN

La calificación de la adjudicación en subasta es una labor compleja donde el registrador debe equilibrar el respeto a la función jurisdiccional con la salvaguardia de los principios registrales. Los puntos críticos actuales son:

1. Precio de Adjudicación: Control estricto de los porcentajes del art. 671 LEC, con la matización de la STS 866/2021 (no revisar si el juez motiva, pero sí controlar errores de cálculo y protección de vivienda habitual).
2. Apremio Administrativo: Rechazo absoluto de la adjudicación directa a terceros tras la reforma de 2017.
3. Documentación: Exigencia de presentación conjunta de decreto y mandamiento en ejecución hipotecaria y firmeza de las resoluciones.
4. Sobrante: Vigilancia estricta de que el exceso sobre la cobertura hipotecaria se consigne para acreedores posteriores.