En el caso que motiva este recurso, y a la vista de la norma estatutaria invocada en la calificación («los pisos se destinarán única y exclusivamente a vivienda del titular propietario o arrendaticio. Queda especialmente prohibido destinar los pisos a hospederías»), la cuestión gira en torno al sentido que haya de darse al término estatutario hospedería. El concepto «hospedería», y las obligaciones que para el mismo determinan e imponen la citada legislación sectorial, se extiende, también, las viviendas de uso turístico, por lo que la norma estatutaria invocada en la calificación sería aplicable a las mismas.

En suma y como este Centro Directivo también declaró en su resolución de 10 de julio de 2025: «[…] si bien las prohibiciones deben interpretarse de forma estricta (Sentencias del Alto Tribunal de 21 de abril de 1997 y 29 de febrero de 2000), toda cláusula debe interpretarse conforme a la finalidad que fue establecida; y en el caso de la prohibición estatutaria objeto de discusión, escasa duda cabe que lo que se quiere prohibir es cualquier explotación de un inmueble del edificio que implique rédito económico que no implique el destino a residencia habitual».

* 22-9-2025 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: APLICACIÓN DEL ART. 671 LEC.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Burjassot

Aun reconociendo la ambigüedad del decreto de adjudicación de la diligencia aclaratoria, ha de entenderse que existe un pronunciamiento del letrado de la Administración de Justicia que no es susceptible de revisión por la registradora en su calificación, no siendo posible mantener el defecto impugnado..

- PDF (BOE-A-2026-292 – 10 págs. – 242 KB)
- Otros formatos

Con carácter previo, debe este Centro Directivo advertir nuevamente que, conforme al artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

En los casos de escrituras otorgadas e inscritas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, toda vez que no necesariamente contenían aquéllas por disposición de ley manifestación expresa sobre la condición de la finca hipotecada relativa a ser o no vivienda habitual del deudor, habrá de pasarse por la declaración que sobre el extremo realice el letrado de la Administración de Justicia que resuelve el procedimiento de ejecución directa como presupuesto básico en orden a fijar el valor de adjudicación salvo que surja un obstáculo del Registro, esto es, que del propio Registro resulte que la finca tiene carácter de vivienda habitual del deudor.

En el supuesto objeto de recurso no consta en el decreto de adjudicación una manifestación específica acerca de si la finca ejecutada descrita como vivienda es o no la vivienda habitual del ejecutado. Ciertamente la falta de claridad del decreto de adjudicación y de la posterior diligencia de ordenación justifican las dudas de la registradora, dado que sería deseable una mayor precisión sobre este extremo tan determinante del régimen jurídico aplicable al procedimiento. Sin embargo, no debe olvidarse, por un lado, que este Centro Directivo ha sido bastante flexible a la hora de admitir expresiones ambiguas a estos mismos efectos. Pero, sobre todo, ha de tenerse en cuenta que el letrado de la Administración de Justicia, en el Fundamento de derecho único del decreto de adjudicación, después de transcribir el artículo 671 de la ley rituaria, señaló: «Así ha tenido lugar en el presente caso, el que habiendo hecho uso el ejecutante de esta facultad legal, resulta procedente adjudicar el bien subastado a dicho ejecutante». A este respecto, no puede olvidarse que la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021 declaró de forma clara que «excede de la función calificadora del registrador revisar la valoración realizada por el juzgado al aplicar esta regla del artículo 671 LEC. Se trata de una cuestión de fondo, que perjudica a una de las partes en el procedimiento, el ejecutado, que en su caso puede recurrir el decreto de adjudicación para que sea revisado por el juez. Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso». Por todo ello, y aun reconociendo la ambigüedad del decreto de adjudicación de la diligencia aclaratoria, ha de entenderse que existe un pronunciamiento del letrado de la Administración de Justicia que no es susceptible de revisión por la registradora en su calificación, no siendo posible mantener el defecto impugnado.

* 22-9-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Cuevas de Almanzora

Concurriendo dudas fundadas sobre la identidad de la finca, no procede inscribir la representación gráfica.

- PDF (BOE-A-2026-293 – 12 págs. – 251 KB)
- Otros formatos

El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto.

La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

Por tanto, si bien en principio es posible la rectificación de una representación gráfica inscrita, la inscripción de la nueva representación debe someterse a las normas y procedimientos generales para su inscripción y, en lo que ahora nos interesa, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Tal y como dispone el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria. De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que la delimitación gráfica alternativa propuesta puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que resulta de las representación gráfica alternativa inscrita, aportada anteriormente por el promotor y que provocó la tramitación de un previo procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria), pudiendo con ello afectar a los derechos de terceros, procediendo, por tanto, confirmar la calificación del registrador.

* 22-9-2025 PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 5

Para denegar la publicidad formal es preciso especificar que no se ha apreciado interés legítimo en el solicitante.

- PDF (BOE-A-2026-294 – 3 págs. – 199 KB)
- Otros formatos

El derecho a la obtención de publicidad formal en el Registro de la Propiedad se rige por los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria, desarrollados en el artículo 332 del Reglamento Hipotecario, y por la reiterada doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, Resoluciones de 20 de septiembre de 2013, 2 de abril de 2018, 23 de noviembre de 2020, 1 de julio de 2022 y 7 de febrero de 2023.) que el registrador debe verificar la concurrencia de un interés legítimo en todo peticionario de publicidad formal.

Corresponde reiterar, conforme a la doctrina consolidada de esta Dirección General (Resoluciones citadas y, entre otras, de 24 de julio de 2019 y 21 de septiembre de 2022) que, ante la duda razonable y fundada sobre la legitimación o el interés alegado, el registrador debe requerir al peticionario para que lo aclare o subsane, pero no denegar la información de plano y por un mero indicio formal no acompañado de datos objetivos relevantes.

* 22-9-2025 CONCURSO DE ACREEDORES: CANCELACIÓN DE HIPOTECA.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Madrid nº 10

La cancelación de hipoteca en el concurso requiere o escritura pública con intervención del acreedor, o resolución judicial que especifique la intervención que hayan tenido en el procedimiento y el destino dado al precio obtenido en la transmisión.

- PDF (BOE-A-2026-295 – 14 págs. – 259 KB)
- Otros formatos

La cuestión que se debe resolver es, por tanto, si para la cancelación de las hipotecas a favor de «Avalmadrid, S.G.R.» y «Bankinter, SA» que gravan la finca registral número 96.758 según sus inscripciones 10.ª y 11.ª es necesario o bien un mandamiento judicial del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Madrid que así lo ordene expresamente, como consecuencia de ese procedimiento concursal, o bien una escritura pública de cancelación de hipoteca, en el que presten su consentimiento las referidas entidades, como sostiene la registradora, o si basta para ello con el mandamiento de cancelación presentado, junto con la demás documentación aportada, como entiende la recurrente. Resulta incontestable que es competencia y obligación del registrador de la propiedad comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.

Esta cancelación de la hipoteca, en el ámbito del concurso de acreedores, será posible, en primer lugar, si el acreedor hipotecario consiente expresamente en ella, por sí o debidamente representado, en escritura pública, sea esta la misma escritura de transmisión o una específica de cancelación. También será posible la cancelación de la hipoteca si se presenta, junto con la escritura de enajenación, mandamiento de cancelación de cargas del Juzgado Mercantil, donde se inserte la resolución del juez del concurso, que deberá ser firme (artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en la que acuerde la cancelación y donde se exprese, en relación con los acreedores privilegiados cuya garantía se cancele, la intervención que hayan tenido en el procedimiento y el destino dado al precio obtenido en la transmisión, es decir, que se han respetado los derechos del acreedor con privilegio especial; y que se ha pagado o consignado el precio del bien a su favor.

En el supuesto particular de este expediente, se afirma por la recurrente que «Avalmadrid, S.G.R.» y «Bankinter, SA», como titulares de las hipotecas cuya cancelación se solicita, como acreedores privilegiados que son han estado personados en el procedimiento, siendo conocedores del auto de fecha 26 de enero de 2024 que ordenaba la cancelación de dichas hipotecas. Sin embargo, de ninguna de las resoluciones judiciales presentadas resulta esta circunstancia, sin que baste para acreditarlo, como es lógico, la afirmación de la interesada. Tampoco es suficiente la afirmación que contiene el auto acerca de que de la solicitud de cancelación se dio traslado a las partes personadas y a los titulares de las cargas en el concurso, sin que conste presentado escrito alguno de alegaciones por las partes, ya que, a la vista de la documentación presentada, la registradora no puede saber quiénes han sido las partes personadas en el procedimiento ni si los créditos hipotecarios que deben ser cancelados han sido o no tenidos en cuenta en el concurso.

* 22-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: ART. 17.12 LPH.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Armilla

La finca está integrada en un régimen de propiedad horizontal inscrito, por lo que la asignación de número registro de alquiler requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del artículo 17.12 de la Ley.

- PDF (BOE-A-2026-296 – 8 págs. – 229 KB)
- Otros formatos

Vista la normativa aplicable al presente recurso, y teniendo en consideración que la licencia turística se obtiene el 30 de abril de 2025, esto es, tras la entrada en vigor de la reforma del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, la exigencia de la autorización expresa de la comunidad en el presente caso dependerá de si, como discute el recurrente, realmente la finca está integrada en un régimen de propiedad horizontal.

Nos encontramos ante una propiedad horizontal tumbada constituida entre 12 elementos privativos en la que, en todo caso, el suelo y el vuelo son elementos comunes. En este sentido, este Centro Directivo ha precisado con claridad las diferencias entre la propiedad horizontal tumbada y el complejo inmobiliario en su resolución de 20 de septiembre de 2021, enfatizando que «sin perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios». Lo esencial de la propiedad horizontal tumbada es que en ella se «mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos». Además, aunque consideráramos que nos encontramos ante un complejo inmobiliario privado, el artículo 24.2.a) de la Ley sobre propiedad horizontal recoge una remisión total al régimen aplicable a la propiedad horizontal, lo cual incluye el artículo 17.12 del citado cuerpo normativo.

En consecuencia, debe confirmarse el criterio del registrador: la finca está integrada en un régimen de propiedad horizontal inscrito, por lo que la asignación de número registro de alquiler requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir, mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

* 22-9-2025 OBRA NUEVA: REQUISITOS.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Valencia nº 3

Dado que el certificado técnico acredita la conformidad de la obra finalizada a la descripción del proyecto autorizado, pero no hace referencia alguna a la conformidad de la descripción de la obra declarada en la escritura, lo cual constituye un requisito específico impuesto por las normas antes citadas para la formalización e inscripción de la declaración de obra nueva. No puede admitirse que la superficie de un elemento privativo (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su reglamento), se exprese afirmando que comprende o incluye elementos comunes

- PDF (BOE-A-2026-297 – 14 págs. – 263 KB)
- Otros formatos

De la escritura pública resulta que la referencia catastral es la que se cita en primer lugar así como que es la que consta en el certificado catastral descriptivo y gráfico (y del propio contenido del registro) y aunque es cierto que el informe catastral de ubicación de construcciones la referencia aparece como se cita en segundo lugar y en la propia licencia de cambio de uso y reforma se reitera el error, lo cierto es que de la resolución del propio Ayuntamiento de Valencia de 17 de abril de 2024 resulta con claridad que el error queda subsanado y que la referencia catastral de la finca a la que se concede la licencia es aquella. Coincidiendo así la referencia catastral tal y como resulta del registro con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la licencia corregida y del certificado de fin de obra no cabe sino estimar el motivo de recurso.

Tanto la ley como el reglamento de ejecución exigen, para la inscripción de obras nuevas terminadas, una afirmación suficientemente adecuada del técnico que certifica de que la descripción de la obra se acomoda a las previsiones del proyecto para el que se obtuvo la licencia, sin que resulte preceptiva una determinada fórmula sacramental. En el presente expediente, el defecto debe ser confirmado dado que el certificado técnico acredita la conformidad de la obra finalizada a la descripción del proyecto autorizado, pero no hace referencia alguna a la conformidad de la descripción de la obra declarada en la escritura, lo cual constituye un requisito específico impuesto por las normas antes citadas para la formalización e inscripción de la declaración de obra nueva.

El tercer defecto hace referencia a que las descripciones de los elementos independientes del régimen de propiedad horizontal incluyen dentro de su superficie la correspondiente a elementos comunes debe ser confirmado. Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo (artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su reglamento), se exprese afirmando que comprende o incluye elementos comunes, por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo (artículos 3 y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal).

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 5-1-2026

Registro de Marbella nº 3

No cabe la concesión del NRUA existiendo una cláusula estatutaria que prohíbe actividades de industrias, profesión u oficio alguno.

- PDF (BOE-A-2026-298 – 7 págs. – 226 KB)
Otros formatos

En el supuesto que motiva este expediente, la cláusula estatutaria inscrita el día 22 de septiembre de 1975 dispone que «los apartamentos se destinarán necesariamente a vivienda y no podrá ejercerse en ellos industrias, profesión u oficio alguno». Por este motivo, no es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «vivienda» y, por ende, excluyen que puedan destinarse a cualquier otra actividad no residencial, como lo es el turismo. En consecuencia, no cabe asignar el número de registro único de alquiler y practicar la correspondiente nota marginal en tanto no se modifique la prohibición estatutaria, de conformidad con el régimen de mayorías previsto en el artículo 17.12 de la ley sobre propiedad horizontal.

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 10-1-2026

Registro de Gandía nº 4

No cabe la concesión del NRUA existiendo una cláusula estatutaria que prohíbe el desarrollo de cualquier profesión u oficio.

- PDF (BOE-A-2026-591 – 13 págs. – 271 KB)
- Otros formatos

En el supuesto de hecho que motiva este expediente, indica la nota de calificación lo siguiente: «(…) Los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio. De lo expuesto cabe concluir que, a la luz de la más reciente jurisprudencia, que la redacción de los estatutos es incompatible con la asignación de número de registro único de alquiler a la finca para la que se solicita, en tanto no se practique la correspondiente inscripción de modificación de estatutos, con todos los requisitos necesarios para ello. Y sin olvidar, por último, que una eventual calificación administrativa –de existir–, sobre el carácter de vivienda de uso turístico no prejuzga ni condiciona la asignación de número independiente, ni por supuesto la calificación registral profesión u oficio alguno.

* 25-9-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.

B.O.E. 10-1-2026

Registro de El Puerto de Santa María nº 2

No constando acto de desafectación de la vía pecuaria, debe iniciarse la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para que la Administración se pronuncie acerca de la existencia o no de la invasión demanial advertida por la registradora.

- PDF (BOE-A-2026-592 – 15 págs. – 267 KB)
- Otros formatos

Respecto al procedimiento y conjunto de trámites a través del cual haya de producirse tal calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, en los casos en los que tal inscripción de representación gráfica no es meramente potestativa, sino preceptiva, como ocurre con los supuestos enunciados en el artículo 9, letra b), primer párrafo, la falta de una remisión expresa desde el artículo 9 al artículo 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el artículo 9, letra b), párrafo séptimo, una vez practicada la inscripción correspondiente. Se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral (cfr. artículo 9, letra b), párrafo cuarto), fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento o del previsto en el artículo 201 para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados.

Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Las vías pecuarias son bienes de dominio público y por ello inalienables, imprescriptibles e inembargables cuya propiedad siempre corresponde a la Comunidad Autónoma. Así lo proclama el artículo 3 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias y el artículo 3 del Decreto 155/1998, de 21 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Vías Pecuarias de la Comunidad Autónoma de Andalucía. El acto administrativo de clasificación es de naturaleza declarativa, como se desprende del artículo 7 de la Ley de Vías Pecuarias 3/1995, de 23 de marzo. La incidencia del acto de clasificación de una vía pecuaria sobre los dominios particulares que colindan con la misma se realiza a través de su deslinde administrativo, conforme al artículo 8.1 de la Ley 3/1995, de 23 de marzo. Por tanto, el título inscribible es la certificación administrativa que incorpora el acto administrativo firme de deslinde, tras el oportuno expediente, junto con el plano georreferenciado de la vía pecuaria. Solo así la georreferenciación de la vía pecuaria resultante del deslinde, como acto de ejecución del acto de clasificación puede producir efectos jurídicos y rectificar las situaciones registrales contradictorias. Pero, no es menos cierto, que el solo hecho de la clasificación ya debiera prevenir esas situaciones registrales contradictorias. Es decir, el hecho de que no se haya producido el deslinde, no quiere decir que no deba de protegerse el dominio público no deslindado.

En particular, sobre las consecuencias de la ausencia de deslinde de una vía pecuaria frente al principio de legitimación registral como efecto fundamental de los pronunciamientos del Registro de la Propiedad, debe traerse a colación la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, de 5 de febrero de 1986 que manifestó que decidir si el terreno ocupado por el demandante forma parte integrante de la vía pecuaria o pertenece a la propiedad del mismo excede de la competencia de la Administración y de esta Jurisdicción y sólo puede dilucidarse mediante el ejercicio de las acciones civiles pertinentes ante los jueces ordinarios.

Sin perjuicio de la calificación registral de las circunstancias determinadas de cada caso, procede clarificar las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: a) respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: el registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del artículo 199; b) respecto a las fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones: i) que el expediente de deslinde esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado; ii) que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde; iii) si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca.

Argumenta la recurrente la circunstancia de que la finca se encuentra clasificada como suelo urbano consolidado en el Plan General de Ordenación Urbana de Ibi, sin que conste oposición sectorial en su tramitación y en el hecho de contar la edificación declarada con las pertinentes licencias de obra y de ocupación. En consecuencia, la cuestión central que se plantea en el presente expediente es si la aprobación de un instrumento de planeamiento y, como consecuencia del mismo, el cambio de naturaleza de una finca de rústica a urbana, determina, como efecto automático, la desafectación del tramo de vía pecuaria afectado por la aprobación del Plan urbanístico.

El instrumento de planeamiento deberá delimitar el trazado de las vías pecuarias existente en el ámbito de suelo que se desarrolle, con independencia de la ubicación de las mismas en suelo rústico o urbano, pues tal previsión no altera la necesidad de un acto de desafectación expresa, el cual no es competencia de la Administración local, sino de la Consejería competente. En consecuencia, no constando acto de desafectación de la vía pecuaria, debe reputarse correcta la actuación del registrador que acuerda denegar la inscripción de la base gráfica catastral propuesta por existir invasión demanial, según resulta del informe emitido por el órgano autonómico competente en materia de vías pecuarias.

En consecuencia, no constando acto de desafectación de la vía pecuaria, debe iniciarse la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para que la Administración se pronuncie acerca de la existencia o no de la invasión demanial advertida por la registradora.

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 10-1-2026

Registro de Marbella nº 3

No cabe la concesión del NRUA existiendo una cláusula estatutaria que prohíbe actividades de industrias, profesión u oficio alguno.

- PDF (BOE-A-2026-593 – 17 págs. – 284 KB)
- Otros formatos

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 10-1-2026

Registro de Málaga nº 13

La prohibición estatutaria resulta oponible al recurrente desde el momento de su adopción (28 de noviembre de 2019), pues los efectos de su adquisición hereditaria se retrotraen a la fecha de fallecimiento de su causante (2 de noviembre de 2019).

- PDF (BOE-A-2026-594 – 13 págs. – 255 KB)
Otros formatos

En el supuesto que motiva este recurso, la denegación tiene su base en una prohibición estatutaria «de destinar las fincas del edificio a viviendas o apartamentos turísticos». Prohibición derivada de un acuerdo de junta adoptado el 28 de noviembre de 2019, esto es con anterioridad a la concesión de la titulación administrativa alegada y aportada (que data de 25 de noviembre de 2020) y anterior también a la inscripción de la adquisición a favor del actual recurrente y titular registral, quien adquirió la finca por herencia de doña A. S. C, fallecida el 2 de noviembre de 2019, mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia, formalizada el 11 de marzo de 2020 e inscrita el 5 de agosto de 2020. Debe tenerse en cuenta que la modificación estatutaria citada no se inscribió en el Registro hasta el día 25 de noviembre de 2021.

Procede ahora examinar el concepto de tercero al que se refiere el citado artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal. Este precepto debe ponerse en relación con el principio de relatividad de los contratos establecido en el artículo 1257 del Código Civil. Por lo que respecta a la Ley Hipotecaria, el propio recurrente trae a colación el artículo 34, que consagra el principio de fe pública registral. Sin embargo, obvia el mismo recurrente que su adquisición no cumple uno de los requisitos básicos exigidos por el precepto citado: no se trata de una adquisición onerosa, sino a título gratuito. Su adquisición no está sujeta al régimen del párrafo primero del citado artículo 34, sino a la del párrafo tercero del mismo: «Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente».

Como consecuencia de lo expuesto, solo cabe confirmar el criterio de la calificación registral: la prohibición estatutaria resulta oponible al recurrente desde el momento de su adopción (28 de noviembre de 2019), pues los efectos de su adquisición hereditaria se retrotraen a la fecha de fallecimiento de su causante (2 de noviembre de 2019). La inscripción de su vivienda en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía no obsta a esta conclusión, pues dicha resolución tuvo lugar el 25 de noviembre de 2020, esto es, un año después de la adopción del acuerdo en junta de propietarios. La asignación de número de registro único de alquiler de uso turístico exigiría, como indica la registradora, la previa modificación estatutaria y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 12-1-2026

Registro de Málaga nº 12

La expresa prohibición de destinar las viviendas a casas de huéspedes o pensión, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-640 – 11 págs. – 243 KB)
- Otros formatos

Procede ahora resolver el presente recurso a la luz de los criterios recién expuestos. Cabe recordar que la cláusula estatutaria debatida establece lo siguiente: «Se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios». Como se ha argumentado, la expresa prohibición de destinar las viviendas a casas de huéspedes o pensión, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma. En consecuencia, debe confirmarse la calificación registral.

* 30-9-2025 ASIENTO DE PRESENTACIÓN: DENEGACIÓN.

B.O.E. 12-1-2026

Registro de Mahón

Procede denegar la presentación de una instancia privada cuya finalidad no es provocar asiento registral alguno, sino demandar del registrador la no inscripción de un determinado título a favor del Ayuntamiento y dejar constancia de su oposición al mismo.

- PDF (BOE-A-2026-641 – 6 págs. – 214 KB)
- Otros formatos

El registrador ha de analizar cada documento, con el objeto de decidir si procede o no su efectiva presentación al Diario. Pero la calificación que a estos efectos realiza el registrador es distinta de la que debe llevar a cabo con los documentos ya presentados para determinar si son o no susceptibles de inscripción o anotación.

Por lo que se refiere a la calificación objeto de este recurso, el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Este Centro Directivo ha reiterado que la negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea de imposible acceso al Registro.

Por tanto, en aquellos casos en los que el propio presentante manifieste que su objetivo no es la práctica de un asiento en los libros del Registro, o en los que de una forma evidente resulte que el título nunca podría provocar dicho asiento, cabría denegar la presentación. En el presente expediente nos encontramos ante este supuesto, toda vez que se trata de una instancia privada cuya finalidad no es provocar asiento registral alguno, sino demandar del registrador la no inscripción de un determinado título a favor del Ayuntamiento y dejar constancia de su oposición al mismo.

* 22-9-2025 INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Ourense nº 2

El plazo del año se puede contar desde que el transmitente adquirió por documento privado de fecha fehaciente, aunque luego dicho documento se elevara a público con posterioridad.

- PDF (BOE-A-2026-720 – 6 págs. – 218 KB)
- Otros formatos

En el presente expediente queda acreditada la adquisición por el transmitente con un año de antelación a su posterior transmisión. El documento privado está fechado el 20 de noviembre de 2021, adquiriendo fecha fehaciente, conforme al artículo 1227 del Código Civil, por haber sido liquidado de impuestos, el día 16 de diciembre de 2021, que se eleva a público mediante escritura de 17 de junio de 2024. La posterior transmisión es de fecha 28 de junio de 2024, por lo que debe entenderse que ha transcurrido un año desde que el documento privado tuvo fecha fehaciente (16 de diciembre de 2021) posteriormente elevado a escritura pública.

* 23-9-2025 CAMBIO DE USO: REQUISITOS.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Barcelona nº 14

En Cataluña, conforme a su legislación urbanística y la jurisprudencia interpretativa, el cambio de uso no puede acreditarse por antigüedad.

- PDF (BOE-A-2026-721 – 14 págs. – 267 KB)
- Otros formatos

Cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Por el contrario, como ocurre en el presente expediente, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten, además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a esta Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en cumplimiento del artículo 324 de la Ley Hipotecaria.

La alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad. Paralelamente, el denominado aprovechamiento urbanístico, expresión económica del derecho de propiedad urbana, viene directamente determinado por parámetros de edificabilidad y tipología de uso. El control administrativo sobre si una edificación concreta y determinada puede ser objeto de un uso específico se lleva a cabo con carácter previo mediante la oportuna licencia de edificación y determinación de usos y posteriormente con la licencia de ocupación (u otro título habilitante) que tiene por objeto la verificación de que la edificación autorizada se ha llevado a cabo de acuerdo con, entre otros extremos, los usos previstos y aprobados.

Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28, apartado 3, de la Ley de Suelo), pues es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización conduce a dicho supuesto en cuanto modificación del objeto del derecho de propiedad. El cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita como elemento definitorio del objeto del derecho y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Es, por tanto, al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y reaccionar contra la infracción urbanística que se hubiere podido cometer solicitando, en su caso, que se anote en el Registro de la Propiedad el expediente incoado, y quien también estará obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de haber realizado la inscripción de la modificación de la descripción de la finca motivada en actuaciones que comportan la alteración de su destino, a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción, la concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios económicos que se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28, apartado 4, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin al procedimiento será recurrible ante los juzgados del orden jurisdiccional contenciosoadministrativo –artículo 64 de esa misma ley–.

No obstante, en la Resolución de 9 de abril de 2024, relativa a una escritura de declaración de obra antigua de habilitación de buhardilla como vivienda en el País Vasco, se afirmó que la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de inmuebles se condiciona a que tanto la normativa urbanística de aplicación como la jurisprudencia que la interpreta posibiliten la prescripción o caducidad de la acción de restablecimiento de legalidad respecto al uso. En aquellas Autonomías que no admitan la prescripción de la modificación de uso, la única vía admisible para la inscripción registral de la modificación de la descripción de la finca en cuanto su destino es la acreditación de la oportuna licencia o certificado municipal. En el caso de la Comunidad Autónoma de Cataluña, el artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, exige licencia previa para la modificación de un régimen de la propiedad horizontal. Dicha exigencia se hace extensiva al cambio de uso de un elemento privativo de la propiedad horizontal.

Debe, por tanto, concluirse que tanto la normativa como la jurisprudencia son muy claras al considerar que el ejercicio efectivo de la actividad o el mantenimiento del uso que contraviene la normativa o la planificación impide el inicio del plazo de prescripción de la acción de restitución contemplada en la legislación urbanística catalana. En el presente expediente, el cambio de local comercial a vivienda exige licencia municipal toda vez que no ha prescrito el plazo para el ejercicio de la acción, al continuar desarrollándose la actividad modificada, aunque las obras hayan concluido antes del plazo de prescripción de la acción.

* 24-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Málaga nº 12

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a casas de huéspedes o pensión, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-722 – 15 págs. – 269 KB)
- Otros formatos

Para resolver el presente recurso debemos partir del obstáculo puesto de manifiesto en la calificación, esto es, el artículo 4 de los estatutos que rigen la propiedad horizontal, que dispone: «Se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios». Como se ha argumentado, la expresa prohibición de destinar las viviendas a pensión, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma. En consecuencia, debe confirmarse la calificación registral.

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Málaga nº 12

- PDF (BOE-A-2026-723 – 11 págs. – 248 KB)
- Otros formatos

* 25-9-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Málaga nº 12

- PDF (BOE-A-2026-724 – 11 págs. – 256 KB)
- Otros formatos

* 30-9-2025 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de A Coruña nº 4

La rectificación de un asiento exige el consentimiento de todos lo que puedan resultar perjudicados.

- PDF (BOE-A-2026-725 – 14 págs. – 281 KB)
- Otros formatos

Es regla básica en nuestro Derecho hipotecario que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010 y 23 de agosto de 2011), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria).

Es cierto que de la instancia y certificación del Registro Civil Central aportada, ha quedado acreditado el hecho de que al tiempo de la compra la titular registral y el recurrente estaban casados. Pero, en todo caso, dicho error tendría su origen en el título de adquisición resultando de aplicación lo dispuesto en el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, el cual, como expresó la Resolución de este Centro Directivo de 13 de septiembre de 2005 «es tajante al exigir el consentimiento de los titulares o la oportuna resolución judicial». En el mismo sentido la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2005 ha puesto de relieve que, según el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, la rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto. En el presente supuesto fáctico la testadora designó dos herederos, uno actual o fiduciario, y otro futuro, o fideicomisario de residuo, la Fundación anteriormente citada, que adquirirá la finca al fallecimiento del fiduciario si éste no la ha enajenado, pudiendo hacerlo sólo en caso de necesidad para atender sus gastos de salud; así que el interés de la fundación en la rectificación pretendida –privativa o ganancial–, es evidente.

* 1-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Marbella nº 3

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a actividades empresariales, comerciales o profesionales, de toda índole, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-726 – 7 págs. – 225 KB)
- Otros formatos

En el supuesto que motiva el presente expediente, debe por tanto calificarse, como efectivamente ha hecho el registrador, si tal arrendamiento de corta duración con finalidad turística es compatible con la limitación que consta en los estatutos: “Artículo 17.…Queda prohibido destinar los inmuebles, trasteros, garajes y cualquiera de sus anejos, a actividades empresariales, comerciales o profesionales, de toda índole.–”.

La prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. En consecuencia, la calificación registral debe mantenerse, pues la prohibición contenida en el artículo 17 de los estatutos impide asignar número de registro único de alquiler de uso turístico a la finca registral en cuestión.

* 1-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Marbella nº 3

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a fines industriales, comerciales o explotación agrícola o ganadera, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-727 – 10 págs. – 240 KB)
- Otros formatos

La prohibición estatutaria de «desarrollar a fines industriales, comerciales o explotación agrícola o ganadera» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. En consecuencia, la calificación registral debe mantenerse, pues la prohibición contenida en el artículo 17 de los estatutos impide asignar número de registro único de alquiler de uso turístico a la finca registral en cuestión.

* 1-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: OBRA NUEVA PREVIA.

B.O.E. 13-1-2026

Registro de Teguise

Para la asignación del número de registro único de alquiler de uso turístico es necesario que previamente conste inscrita la declaración de obra nueva.

- PDF (BOE-A-2026-728 – 18 págs. – 281 KB)
- Otros formatos

Los principios registrales de especialidad y congruencia exigen que toda inscripción en el Registro de la Propiedad refleje de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En consecuencia, es necesaria la previa declaración de obra nueva de la edificación para la perfecta identificación en el Registro de la Propiedad de la unidad que será objeto del correspondiente arrendamiento. En caso contrario, no sólo nos encontraríamos ante una quiebra de los principios registrales antes mencionados, sino ante la frustración de la propia finalidad del real decreto, que pretende aportar «seguridad a los propietarios de viviendas, a las plataformas en línea, así como a las personas arrendatarias, ya que se relacionarán en un mercado caracterizado por una información transparente y confiable».

No podrá inscribirse la declaración de obra nueva de la vivienda, requisito necesario para asignar el número de registro único de alquiler, en la medida en que no se aporte la preceptiva autorización de la Dirección General de Costas y Gestión del Espacio Marítimo Canario, por encontrarse afectada la totalidad de la finca por la servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre.

* 1-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Málaga nº 4

Para la asignación del número de registro único de alquiler de uso turístico no es obstáculo que la licencia administrativa se hubiera concedido al anterior titular registral de la finca.

- PDF (BOE-A-2026-806 – 11 págs. – 242 KB)
- Otros formatos

Para resolver el presente expediente, debe determinarse si la asignación registral del número de registro único de alquiler requiere ineludiblemente que la licencia esté concedida a favor del actual titular registral de la finca y esta conste inscrita a su favor en el correspondiente Registro Turístico. Así lo entiende la registradora calificante, con base en el artículo 5.d) del Real Decreto 1313/2024 (y el artículo 4 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan en Andalucía las viviendas de uso turístico.

Sin embargo, esta obligación de actualización de información o de comunicación «de cualquier modificación que les afecte» no determina que la licencia esté vinculada a la persona a quien inicialmente se concedió, como parece entender la registradora. Por el contrario, el análisis conjunto de la legislación autonómica, de la normativa de bases de régimen local y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo revelan que tal licencia no tiene naturaleza personal, sino real, y, por ello, su validez y eficacia no están vinculadas a las circunstancias personales del titular de la misma, sino a las características objetivas de la vivienda sobre la que recae.

* 2-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Madrid nº 23

No cabe la asignación del número de registro único de alquiler de uso turístico si hay una cláusula en los estatutos que lo prohíbe.

- PDF (BOE-A-2026-807 – 13 págs. – 256 KB)
- Otros formatos

Para resolver el presente recurso debemos partir del obstáculo puesto de manifiesto en la calificación: «(…) por la inscripción primera de la finca 25956 matriz del edificio en la calle (…) a la que pertenecen las dos viviendas para las que se solicita la asignación, se inscribió la modificación de estatutos de la propiedad horizontal y de la misma resulta que en Junta General Ordinaria de la comunidad de fecha 26 de abril de 2018 se acordó modificar los estatutos incluyendo el artículo sexto cuya redacción es la siguiente: “se establece una limitación en el uso por la cual los pisos de la finca no podrán destinarse a arrendamiento turístico, arrendamiento vacacional, arrendamiento por temporada y cualquier concepto equivalente”, habiendo sido ratificado dicho acuerdo en la Junta General Extraordinaria de 27 de septiembre de 2021».

Cierto es que la recurrente indica en su escrito: «(…) a finales de septiembre de 2021, tengo conocimiento de la ratificación en Junta, de un supuesto acuerdo de abril 2018, que prohibía ejercer la actividad de viviendas turísticas pisos en la finca comunitaria, acuerdo del que a pesar de preguntar de forma expresa, como he acreditado, nunca fuimos informados, ni notificados, ni convocados a la Junta en la que se aprobó. Que sin duda, por dichos incumplimientos, por no estar el acuerdo inscrito, porque aun siendo propietario en dicha fecha, no hubo convocatoria a dicha Junta en la forma legalmente establecida y porque no se nos informó cuando le requerí a la administradora los estatutos, entiendo no se me puede oponer el citado acuerdo de 2018. Que así se lo comunique por medio de email a la administradora (…)». Pero a la vista del contenido del reseñado asiento registro (bajo la salvaguardia de los tribunales, ex artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria), en el seno de este procedimiento –y en este trámite– ha de confirmarse necesariamente la calificación impugnada, pues la inexactitud de aquel solo puede ser declarada mediante una resolución judicial que ponga fin a un procedimiento contradictorio, en el que, eventualmente, tendrían de dilucidarse las cuestiones –de fondo– que plantea la recurrente en su escrito.

* 2-10-2025 PARCELACIÓN URBANÍSTICA: INSCRIPCIÓN POR ANTIGÜEDAD.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Cangas.

Cabe la inscripción por antigüedad de la una división de terrenos siempre que se aporte título administrativo habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración de la parcelación ya existente.

- PDF (BOE-A-2026-808 – 12 págs. – 245 KB)
- Otros formatos

Esta Dirección General en su Resolución de 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento. De ningún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o segregaciones ilegales o sin licencia, pues se exige en todo caso un título administrativo habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración de la parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la «acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.

* 2-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Benalmádena nº 2.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a actividades comerciales o profesionales, de toda índole, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-809 – 16 págs. – 268 KB)
- Otros formatos

En el presente caso, la calificación ha basado su negativa en la existencia de un precepto estatutario del siguiente tenor: «(…) Según los Estatutos que rigen la Comunidad de Propietarios recogidos en la finca 20823, matriz de la que procede la finca registral número 25.286: -Artículo 6.º Se prohíbe especialmente a los propietarios de los apartamentos: Proceder al cerramiento de terrazas o porches. Almacenar o tener en los apartamentos, en cantidad inadecuada, materias combustibles, inflamables, o explosivas que puedan ser causa de destrucción o deterioro del conjunto. Destinar los apartamentos a consultorios o clínicas, academias o clubes o ejercitar en él cualquier otra actividad profesional o comercial. Efectuar obras o modificaciones en los apartamentos sin el consentimiento del conjunto manifestada a través del órgano deliberante correspondiente-».

En consecuencia, la calificación registral debe mantenerse, pues la prohibición contenida en el preceptos estatutario invocado en la nota impide asignar número de registro único de alquiler de uso turístico a la finca registral en cuestión; sin que quepa acoger la alegada aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues ni remotamente se dan los presupuestos de aplicación de tan importante precepto; como tampoco se daría una teórica inoponibilidad derivada del artículo 32 de dicho cuerpo legal, dado el contenido de los asientos registrales.

* 2-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Castellón de la Plana nº 1.

- PDF (BOE-A-2026-810 – 13 págs. – 257 KB)
- Otros formatos

En el supuesto de hecho que motiva este expediente, indica la nota de calificación lo siguiente: «(…) En el formulario de la instancia se solicita también la asignación del Número de Registro de Alquiler (NRUA) como vivienda turística, sin que cumpla los requisitos necesarios para su asignación, ya que consultado el Registro, resulta que en los estatutos que regulan el régimen de propiedad horizontal de la vivienda, inscritos sobre la finca 36784 de Castellón, inscripción 5.ª consta: segundo punto de la especialidad 7.ª, “Asimismo, en las viviendas del edificio estará especialmente prohibido el ejercicio de toda clase de actividades profesionales, comerciales y/o empresariales, quedando limitado su uso al de vivienda en sentido estricto”». Así las cosas, este Centro Directivo no puede sino confirmar la calificación recurrida.

* 2-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Castellón de la Plana nº 1.

- PDF (BOE-A-2026-811 – 13 págs. – 255 KB)
- Otros formatos

* 3-10-2025 OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: REQUISITOS.

B.O.E. 14-1-2026

Registro de Las Palmas de Gran Canaria nº 6.

Es posible invocar el artículo 28.4 siempre que la antigüedad de la edificación según certificación técnica, catastral o municipal, sea anterior a la vigencia de la norma que impuso un régimen de imprescriptibilidad al suelo no urbanizable de protección o a la propia calificación urbanística, evitando así la indebida aplicación retroactiva de dicha norma ciertamente restrictiva de derechos individuales. No compete al registrador valorar una eventual disconformidad con la ordenación urbanística aplicable, de exclusiva competencia administrativa.

- PDF (BOE-A-2026-812 – 18 págs. – 289 KB)
- Otros formatos

En el caso de este expediente el registrador expresa en la nota que no se solicita expresamente el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. El planteamiento del registrador no puede acogerse favorablemente, ya que la mera presentación de la documentación en el Registro lleva implícita la solicitud de inscripción, y en dicha presentación y correlativa solicitud de inscripción se debe entender comprendido el conjunto de operaciones y asientos registrales de que el título calificado sea susceptible, «salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo» (cfr. artículo 425 del Reglamento Hipotecario antes transcrito), exclusión expresa que en el presente caso no se ha producido. Además, en el caso que nos ocupa, ninguna duda existe acerca de la solicitud de inscripción de la rectificación. De acuerdo con el historial registral, según la inscripción 5.ª, la finca se describe como solar en la que hay construida una casa chalé de dos plantas, ocupando la superficie de ciento cincuenta metros cuadrados. Sin embargo, en la escritura calificada se describe como «conjunto de edificación de dos plantas más anexo-garaje con cuarto de servicios y azotea transitable», concretando de forma detallada la superficie construida por planta y que ocupa en la parcela sobre la que se erige, una superficie de 146,05 metros cuadrados. En el certificado técnico que se incorpora se hace constar que el edificio se construyó en el año 1932, según consta en el catálogo, y que se reformó entre los años 1960 y 1964, certificando las superficies construidas por planta. Efectivamente como observa la registradora, el artículo 361.5 de la vigente Ley 4/2017, de 13 de julio, Ley del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, establece que la limitación temporal general de cuatro años para el ejercicio de acciones de restablecimiento de legalidad no rige cuando afecten a bienes catalogados o declarados de interés cultural en los términos de la legislación sobre patrimonio histórico. Sin embargo, no debe desconocerse la antigüedad que acredita la certificación técnica y que resulta anterior a cualquier normativa sobre imprescriptibilidad de la acción en este tipo de bienes –cfr. artículos 165 y 171 de la Ley de suelo de 12 de mayo de 1956, vigente a la fecha de las obras de reforma según técnico–.

No compete al registrador valorar una eventual disconformidad con la ordenación urbanística aplicable, de exclusiva competencia administrativa, quedando su actuación limitada en este caso a la exigencia de la acreditación del oportuno título urbanístico habilitante, cuando proceda, o bien a la acreditación de los presupuestos del artículo 28.4 de la Ley de Suelo.

En cuanto al tercero de los defectos expuesto por la registradora en la nota de calificación, el mismo se basa en que es necesario que la descripción de la obra nueva que se declara/actualiza que se recoge en la escritura se adapte a la que consta en el certificado técnico. A tal efecto es claro lo establecido por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, en cuanto a la exigencia de que en las escrituras de declaración de obra nueva que se otorguen al amparo del precepto, se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y «su descripción coincidente con el título» –vid. también el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio–.

El cuarto de los defectos se refiere a la inscripción de la división horizontal sobre la finca registral 19.536 en dos viviendas con su respectiva descripción. La registradora considera resumidamente que la división horizontal no puede ser objeto de inscripción porque no se contempla dentro de las normas del Plan General de Ordenación de Las Palmas de Gran Canaria en esta determinada zona y por tratarse, como ya hemos dicho anteriormente, de un edificio incluido en el Catálogo Municipal de Bienes Inmuebles con Valor Patrimonial. En el presente expediente, resulta admisible la aplicación del artículo 28.4 de la Ley de Suelo para completar la descripción de la edificación ya inscrita, por ser un supuesto de descripción antigua o genérica; pero no resulta viable la inscripción de la división horizontal en dos viviendas que no resultan de la declaración de obra nueva y que además resulta contradictoria con la calificación resultante del catálogo municipal en la que el edificio se describe como vivienda unifamiliar. No se cumple, por tanto, lo dispuesto en el artículo 26.6 de la Ley de Suelo, para exceptuar la exigencia de intervención municipal.

Ciertamente, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la Ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común. A la vista de la descripción contenida en el título que se pretende inscribir resulta con toda claridad que la configuración jurídica de la finca es la propia de la propiedad horizontal, manteniendo la unidad de suelo, como elemento común, e identificando los puntos de acceso a la vía pública de cada uno de los elementos independientes, siendo precisamente el de planta alta a través de rellano y escalera que le comunica con la zona libre comunitaria. A juicio de esta Dirección General no concurre en el presente caso ningún presupuesto que permita justificar un indicio de parcelación a tenor del contenido del título que se pretende inscribir, excediendo del ámbito de este recurso la eventual configuración fáctica que de hecho realicen los interesados.

* 6-10-2025 PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: CERTIFICADO DEL SALDO PENDIENTE.

B.O.E. 21-1-2026

Registro de El Puerto de Santa María nº 1

En los casos en que el precio de remate o adjudicación no alcanza el importe del crédito reclamado, constituye un requisito necesario para inscribir la finca ejecutada en favor del adjudicatario que se acompañe la certificación de saldo pendiente a que alude el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

- PDF (BOE-A-2026-1456 – 9 págs. – 233 KB)
- Otros formatos

La necesidad de determinar el saldo pendiente de pago por los diferentes conceptos (principal, intereses ordinarios, intereses de demora y costas devengadas efectivamente durante el procedimiento) resulta con carácter general y respecto de toda clase de bienes de lo establecido en el artículo 654, puntos 1 y 3, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por tanto, no cabe sino reiterar que en los casos en los que el precio de remate o adjudicación no alcanza el importe del crédito reclamado, constituye un requisito necesario para inscribir la finca ejecutada en favor del adjudicatario que se acompañe la certificación de saldo pendiente a que alude el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sea o no el bien la vivienda habitual del deudor.

A la vista de lo expuesto cabe concluir que el defecto impugnado, tal y como ha sido planteado, no puede mantenerse. De la certificación de saldo pendiente incluida en el decreto de adjudicación resulta con claridad suficiente la deuda total pendiente de pago y los diferentes conceptos que la integran. Y, con respecto a los eventuales intereses y costas que pudieran terminar devengándose una vez se haga la liquidación final, ha de estarse a la manifestación realizada por el letrado de la Administración de Justicia responsable del procedimiento en el sentido de que dicha tasación y liquidación final solo podrá realizarse cuando se consiga el cobro total del principal reclamado, sin que pueda el registrador revisar dicha decisión sin sobrepasar los límites que a la calificación registral de documentos judiciales le fija el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y sin que, por obvias razones de seguridad jurídica, pueda diferirse la inscripción en favor del adjudicatario de la finca ejecutada hasta que dicha liquidación futura tenga lugar.

* 6-10-2025 RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: REQUISITOS.

B.O.E. 21-1-2026

Registro de Puerto de la Cruz.

Procede estimar el recurso y revocar la nota de calificación, pues el registrador en el momento de calificar tenía en su poder todos los documentos que le permitían rectificar el asiento anterior como operación registral previa para inscribir la adjudicación de herencia que se solicitaba en la escritura calificada.

- PDF (BOE-A-2026-1458 – 20 págs. – 297 KB)
- Otros formatos

Respecto a la primera de ellas, debe precisarse que la inscripción 4.ª de herencia deriva de un título inexacto. Por tanto, nos encontramos, como dice el recurrente en un supuesto de inexactitud registral, por error en el título que causa el asiento del artículo 40.b) y.d) de la Ley Hipotecaria. Y como declaró la Resolución de esta Dirección General de 11 de diciembre de 2020, no debe confundirse la rogación para la práctica de un asiento, que los artículos 6 de la Ley Hipotecaria y 39 del Reglamento Hipotecario reconocen a quien presente en el Registro la documentación correspondiente, con la legitimación para solicitar la rectificación de determinados asientos registrales, que, según el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, sólo compete al «titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto». No obsta a ello lo dispuesto en el artículo 39 del Reglamento Hipotecario, pues este precepto lo único que pretende es facilitar el tráfico con la presunción, iuris tantum, de considerar que el presentante, por el solo hecho de serlo, está comprendido en los supuestos de representación, pero siempre que del contexto no resulte otra cosa. Aplicando esta doctrina al presente caso, resulta que existiendo una inexactitud registral y solicitando su rectificación el titular del derecho omitido o perjudicado por la inscripción, que es quien presenta los títulos suficientes para rectificar el registro, no puede alegarse que no hay una rogación previa para lograr la rectificación de la inexactitud.

Respecto a la segunda, el registrador entiende en su nota de calificación que no se cumple con el principio registral de tracto sucesivo, puesto que la finca no consta inscrita totalmente a nombre de la causante. Sin embargo, se presentó previamente un título que fue calificado negativamente, calificación no recurrida, y que se volvió a presentar, acompañándose posteriormente una documentación con el fin de subsanar el defecto, que se vuelve a presentar ahora. No es cierto que el auto judicial firme del Juzgado de Munich no pueda causar un asiento separado, puesto que es uno de los títulos a los que se refiere el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, en cuanto que declara que, con base en el testamento del año 1992, la heredera única del causante es su cónyuge, dejando sin efecto la declaración de herederos abintestato que causó la inscripción 4.ª, sino que además, se presenta certificado sucesorio europeo vigente en el que se declara a la recurrente heredera única de la causante, siendo también título inscribible, junto con la documentación presentada, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria. Por tanto, se cumple con la regla de los principios de tracto sucesivo y rogación, pues esta requiere la sola presentación del título en el Registro.

Respecto a la tercera de ellas, es decir la suficiencia de la titulación presentada, debe confirmarse que la mismo pudo ser tenida en consideración en la emisión de la calificación registral al constar presentada la titulación de la que resulta el carácter erróneo o inexacto de la inscripción 4.ª, concretamente el protocolo 928 del 2023, del notario de Tenerife, don Francisco Javier Martínez del Moral, el certificado sucesorio europeo de 2025 y el auto del Juzgado de Munich de 2020. Por tanto, el defecto de falta de titulación auténtica debe ser revocado, pues el notario autorizante del protocolo número 928 del 2023 cumple con lo preceptuado en el artículo 221 del Reglamento Notarial y el artículo 112 de la Ley 24/2001 en su redacción dada por la Ley 24/2005, de los que se desprende que el notario debe hacer constar en la matriz la circunstancia de haber expedido la copia autorizada electrónica, encontrándose dicho título archivado en el Registro.

Respecto al principio de legitimación registral y salvaguarda judicial de los asientos, este se ha de entender cumplido con la presentación del auto del Juzgado de Munich de 2.020, puesto que se ha emitido en procedimiento contradictorio, en el que ha sido parte el causahabiente del titular registral, lo que respeta de manera indubitada el principio de contradicción así como el de salvaguardia judicial de los asientos registrales. Debe, por último, confirmarse que auto judicial tiene plenos efectos en España, pues conforme al artículo 59 de la Ley de 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil.

* 7-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 21-1-2026

Registro de Madrid nº 27.

Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014), como el otorgamiento de licencia municipal.

- PDF (BOE-A-2026-1460 – 9 págs. – 234 KB)
- Otros formatos

En el presente caso, el número de registro único se solicita sobre la base de una declaración responsable presentada ante la Comunidad de Madrid, acompañada de su correspondiente inscripción en el registro autonómico. Dicha documentación debe ser objeto de calificación registral. Como señala la registradora en su nota de calificación, procede distinguir entre los requisitos para ejercer la actividad turística, que pertenecen a la competencia autonómica, y los requisitos de compatibilidad con la ordenación urbanística, que pertenecen a la competencia municipal.

A mayor abundamiento, en un supuesto idéntico al que ahora nos ocupa, las Resoluciones de esta Dirección General de 11 y 17 de julio de 2025 señalan que debe distinguirse entre la presentación de la declaración responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, frente a la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican. En consecuencia, para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014), como el otorgamiento de licencia municipal (artículo 151.1 de la Ley del Suelo de 2001 e inciso final del citado artículo 17 del Decreto 79/2014).

* 7-10-2025 CONTROL DE LOS MEDIOS DE PAGO: RECONOCIMIENTO DE DEUDA.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Orgaz.

En una dación en pago de una deuda reconocida por el deudor y proveniente de un préstamo, es aplicable la normativa sobre la expresión de los medios de pago.

- PDF (BOE-A-2026-1521 – 13 págs. – 258 KB)
- Otros formatos

El reconocimiento contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de la dispensa de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente. Pero entre los efectos derivados del simple reconocimiento no figura el de operar por sí una novación extintiva o una alteración de la naturaleza de la obligación reconocida (de ahí que no suponga una alteración de su régimen de prescripción, antes al contrario, interrumpe la prescripción de la obligación reconocida ex artículo 1973 del Código Civil); sino que el reconocimiento presenta como característica propia la de operar sobre débito preexistente a cargo del que lo reconoce. En nuestro Derecho todo reconocimiento de deuda ha de ser causal, en el sentido de que ha de tener causa, porque, como regla general, no se admite el negocio abstracto. Ahora bien, puede ocurrir que la causa no esté indicada (o lo esté solamente de forma genérica) o que esté plenamente expresada: a la primera hipótesis le es de aplicación el artículo 1277 del Código Civil. Al ser la dación en pago una transmisión con finalidad solutoria, de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas operará como causa de la transmisión y por tanto como elemento esencial del propio contrato traslativo.

Estando, pues, expresada la causa de la deuda lo que ha de dilucidarse en este recurso es si, a la vista de las circunstancias del presente expediente, concurre o no causa de dispensa (o no aplicación) del requisito de la acreditación de los medios de pago empleados en la entrega del dinero –o movimiento de fondos– que eventualmente estuviera en el origen de la deuda.

La constancia de los medios de pago es exigible en los actos o contratos de trascendencia real relativos a bienes inmuebles, de carácter oneroso y en que, además, la contraprestación consistiere en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente. En definitiva, será aplicable, como regla general, a todos aquellos supuestos inscribibles en que se documente un tráfico de dinero. En el caso del presente expediente la deuda reconocida cuyo pago se instrumenta mediante la transmisión de determinada finca, es –se indica– un «(…) préstamo que dicha señora –la cesionaria– le había hecho para pagar diferentes deudas bancarias originadas por las costas y gastos causados en repetidos pleitos por el divorcio de don T. C. L. y otras deudas varias». En la escritura cuya calificación ahora se recurre, no existe reseña alguna de los medios de pago origen de la deuda inicial, por lo que en aplicación de los preceptos y doctrina antes expuesta debe mantenerse la calificación impugnada.

* 7-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Málaga nº 12.

- PDF (BOE-A-2026-1522 – 13 págs. – 255 KB)
- Otros formatos

Dicho lo cual, para resolver el presente recurso, ha de partirse de la siguiente afirmación de la nota de calificación: «(…) la finca procede por división horizontal de la finca matriz 22047 sección 2.ª en cuya inscripción 7.ª rectificación del régimen de propiedad horizontal de fecha de obra nueva y división horizontal de fecha 03/07/2008 en los estatutos el artículo 4 letra a) señala: “Se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios”».

Por consiguiente, a la vista de los criterios expuestos y el tenor de la cláusula estatutaria base de la calificación, la expresa prohibición de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma. Debe, por tanto, confirmarse la calificación recurrida, si bien el defecto ha de ser calificado como subsanable (dada una posible modificación estatutaria).

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Benalmádena nº 2.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a actividades comerciales, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-1524 – 9 págs. – 239 KB)
- Otros formatos

En el presente caso se discute si la prohibición de realizar en las viviendas «cualquier otra actividad comercial» contenida en el artículo 4 de los estatutos de la propiedad horizontal excluye la posibilidad de celebrar arrendamientos turísticos y, por lo tanto, impide la asignación del número de registro único para la finca. Debe tenerse en cuenta que dichos estatutos se inscribieron en el año 2000, esto es, con anterioridad a la titulación administrativa habilitante (licencia turística obtenida en el año 2023), por lo que no se plantea la posible retroactividad de los mismos.

En el supuesto que nos ocupa, la cláusula estatutaria debatida establece que: «4. En particular en los estatutos se incluirán cláusulas prohibitivas respecto a la prohibición de uso de los pisos como clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial (…) 12. Queda expresamente prohibido a los propietarios: (…) 3. Cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura». Si bien tiene razón el recurrente cuando señala que la utilización del tiempo futuro («se incluirán») podría interpretarse como una norma regulatoria del contenido futuro de los estatutos, sin llegar aún a establecer prohibición alguna, semejante interpretación es incompatible con los artículos 1284 y 1285 del Código Civil.

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Cádiz nº 3.

La asignación un número de registro único de alquiler de uso turístico requiere la acreditación del cumplimiento de los requisitos administrativos previstos en la legislación autonómica y local.

- PDF (BOE-A-2026-1525 – 9 págs. – 232 KB)
- Otros formatos

La «normativa aplicable» lo es, en primer lugar, al artículo 38 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía y el artículo 9 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

La interpretación conjunta de los preceptos citados determina que, para obtener la asignación registral del número de registro de alquiler de corta duración turístico, debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, pues este es, precisamente, el «documento que acredita que la comunicación o declaración ha sido realizada», en los términos establecidos en el artículo 9.2.a.5.º del Real Decreto 1312/2024. De hecho, del tenor literal del artículo 38 de la Ley 13/2011 se deduce que el requisito para el inicio de la actividad turística no es la mera declaración responsable, sino la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de dicha declaración responsable. En el presente caso, la recurrente no aporta resolución de inscripción en dicho Registro, y de la comunicación emitida por la Consejería de Turismo resulta que la declaración responsable no fue presentada en el Registro de Turismo de Andalucía.

* 8-10-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Villacarriedo.

No procede denegar la inscripción de la base gráfica si no se especifican las dudas fundadas que así lo justifiquen.

- PDF (BOE-A-2026-1526 – 8 págs. – 227 KB)
- Otros formatos

Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, no estando ante uno de los supuestos de denegación automática de la tramitación del mismo, como son la posible invasión de dominio público o la invasión de la georreferenciación registral de una finca colindante, la cual está protegida por los principios hipotecarios, cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria). El registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.

Cuando en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se formulan alegaciones por parte de un colindante, el registrador podrá requerirle para que aporte la justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación (incluso no inscrita) que invoca para su finca a fin de que se pueda conocer cuál es el área geográfica concreta afectada por el supuesto solape o invasión. Esta justificación gráfica aportada deberá ser objeto de traslado al promotor de la georreferenciación de finca inmatriculada, pues de lo contrario le dejaría en indefensión, al impedirle contraargumentar con detalle gráfico o solicitar la inscripción parcial «recortada» en la medida necesaria para no invadir la georreferenciación que, aun no constando inscrita, se invoque para la finca ya inmatriculada.

En el supuesto de hecho objeto de este expediente, las alegaciones se limitan a señalar que la inscripción solicitada supondría una invasión de la finca del colindante, aportando escrito de interposición de recurso de reposición en el expediente de subsanación de discrepancias 17516055.97/24, seguido ante la Gerencia Regional del Catastro en Cantabria. No es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca.

No pueden entenderse justificadas las dudas de la registradora que se limita a acoger las alegaciones del colindante y le llevan a suspender la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca. La nota de calificación no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse.

* 8-10-2025 PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: HERENCIA YACENTE.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Sant Feliu de Guíxols.

Se reitera doctrina sobre los requisitos de emplazamiento a la herencia yacente a efectos de tracto sucesivo.

- PDF (BOE-A-2026-1527 – 13 págs. – 270 KB)
- Otros formatos

Conforme doctrina reiterada de este Centro Directivo, apoyada en la de nuestro Tribunal Supremo en la Sentencias relacionadas en «Vistos», que el registrador tiene, sobre las resoluciones judiciales, la obligación de calificar determinados extremos, entre los cuales no está el fondo de la resolución, pero sí el de examinar si en el procedimiento han sido emplazados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con objeto de evitar su indefensión. Es por ello indispensable controlar por parte del registrador, bien que el título que se presenta a inscripción se apoya en la titularidad registral del dominio o del derecho que se modifica, altera, transmite o cancela porque de manera voluntaria su titular ha otorgado el documento en que se opera la mutación jurídico-real, bien porque se reconoce la misma en una resolución judicial o administrativa seguida contra dicho titular registral o sus causahabientes.

La declaración judicial de adquisición por usucapión no puede asimilarse a priori o con carácter general a un reconocimiento de derecho que a nadie perjudica pues no tiene encaje en nuestro sistema de transmisión del dominio eminentemente causalista, ni en el sistema registral español que exige títulos perfectos no claudicantes, así como –desde la perspectiva no solo formal sino también material– un acreditado tracto sucesivo (artículos 20 y 33 de la Ley Hipotecaria).

Es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra el (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia número 590/2021, de 9 de septiembre, dictada como culminación de un juicio verbal tramitado para impugnar una nota de calificación registral, analiza el emplazamiento a la herencia yacente. A la vista de la señalada Sentencia este Centro Directivo debe modificar la doctrina para estos casos, y concluir que cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades: a) que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. b) que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Debe recordarse a este respecto que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal.

En el supuesto contemplado en el presente expediente, nos encontramos ante una sentencia firme en la que se declara que don J. N. H. ha adquirido por usucapión la finca registral 5.839, habiéndose presentado la demanda contras diversos hijos y nietos del titular registral, sin que el juzgador haya cuestionado la acreditación de la legitimación procesal pasiva, allanándose unos y declarados en rebeldía otros.

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Valencia nº 17.

La mera obtención de informe urbanístico con anterioridad al 3 de abril de 2025 no exime de la preceptiva autorización de la comunidad de propietarios.

- PDF (BOE-A-2026-1528 – 8 págs. – 225 KB)
- Otros formatos

Vista la normativa aplicable al presente recurso, su resolución exige precisar el ámbito temporal de aplicación del nuevo artículo 7.3 de la Ley sobre propiedad horizontal. Según la argumentación del recurrente, el momento determinante no es el de obtención de la licencia, sino el de la obtención de un «informe urbanístico de Compatibilidad con resultado compatible como vivienda de Uso Turístico» (la cual, en el presente caso, tuvo lugar el día 17 de junio de 2024, esto es, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025). Sin embargo, este criterio no puede sostenerse. Aun cuando pudiera tenerse en cuenta, lo cierto es que el informe de compatibilidad urbanística es un informe que se debe obtener con anterioridad al ejercicio de la actividad, y por lo tanto no implica: ni haber obtenido la titulación administrativa habilitante, ni estar ejerciendo la actividad turística. La mera obtención de informe urbanístico con anterioridad al 3 de abril de 2025 no exime de la preceptiva autorización de la comunidad de propietarios.

En consecuencia, debe confirmarse el criterio de la registradora: la asignación de número registro de alquiler de corta duración turístico requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del artículo 17.12 de la de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir, mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 22-1-2026

Registro de Madrid nº 37.

- PDF (BOE-A-2026-1529 – 8 págs. – 228 KB)
- Otros formatos

* 8-10-2025 PUBLICIDAD FORMAL: CERTIFICACIÓN DE DOCUMENTOS APORTADOS POR EL COLINDANTE EN EXPEDIENTE 199 LH.

B.O.E. 23-1-2026

Registro de Huércal-Overa.

No puede el registrador certificar del contenido de títulos de propiedad ni de certificaciones catastrales que han sido aportados por el propietario colindante en un trámite de alegaciones del expediente ex art. 199.

- PDF (BOE-A-2026-1633 – 8 págs. – 228 KB)
- Otros formatos

Este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado (vid., por todas, la Resolución de 20 de septiembre de 2013), que la expedición de información relativa al contenido de los libros del Registro está sujeta a determinados controles derivados por un lado de la legislación específica hipotecaria y por otro de la genérica sobre protección de datos personales. Tal afirmación debe ser aún más enfatizada en el supuesto que nos ocupa, ya que trata de certificar de los documentos públicos, títulos de adquisición dominical y certificación catastral descriptiva y gráfica, aportados por un titular colindante, que de manera meridiana contienen datos sensibles merecedores de protección.

Conviene recordar la procedencia de la emisión de publicidad de los legajos a cargo de los registradores conforme a lo dispuesto en el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, al establecer que «también podrán expedir los Registradores, a petición de los interesados, certificaciones de los documentos que conserven en su archivo y respecto de los cuales puedan considerarse como sus archiveros naturales», documentos entre los que, sin duda, se encuentran los incorporados a la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 14 de noviembre de 2016), publicidad que quedará sujeta a la normativa anteriormente expuesta.

No siendo el registrador el archivero natural de los datos catastrales, cuya difusión se ejerce por el Estado a través de la Dirección General del Catastro, es evidente que no corresponde a aquél certificar de los extremos contenidos en el Catastro Inmobiliario, aunque se alegue un interés legítimo por el solicitante de la información, pues en todo caso, dicho interés deberá acreditarse y valorarse ante el órgano competente para la expedición y difusión de la información catastral, conforme a lo establecido en la normativa expuesta. Es doctrina reiterada de la Dirección General que el procedimiento registral tiene una naturaleza especial, que no encaja en la puramente administrativa, al versar sobre cuestiones civiles, por lo que la normativa a que está sujeto es la específica contenida en la legislación hipotecaria. Esta doctrina fue reforzada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011.

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 23-1-2026

Registro de Madrid nº 43.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a actividades de uso turístico, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-1635 – 14 págs. – 260 KB)
- Otros formatos

Existe, por tanto, plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal; de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria. Y hemos de recordar de nuevo que el artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal recoge el efecto de inoponibilidad de lo no inscrito, en cuya virtud la inscripción de los estatutos produce el efecto de hacer oponible su contenido a los terceros, en especial, hace oponible el contenido de las actividades prohibidas por los mismos a cualquier propietario. Inoponibilidad que en modo alguno puede predicarse respecto del supuesto que motiva este recurso. Por consiguiente y respecto de la eficacia del acuerdo adoptado en su día por la comunidad y debidamente documentado e inscrito, es patente que surte plenos efectos para el recurrente; quien no puede alegar, siquiera remotamente, la condición de tercero protegido ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ni una eventual inoponibilidad en base al artículo 32 de dicho cuerpo legal.

Ante una prohibición estatutaria tan clara, y que afecta plenamente al actual propietario de la finca y solicitante de la asignación del número de registro único de alquiler, no cabe sino confirmar la calificación impugnada, pues claramente, y con arreglo a las citadas disposiciones del Real Decreto 1312/2024, resulta del Registro de la Propiedad «la existencia de resolución obstativa (…) incluyendo, en su caso, la autorización, prohibición o limitación para tal uso conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal».

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 23-1-2026

Registro de Málaga nº 12.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a actividades de casas de huéspedes o pensión, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-1636 – 9 págs. – 232 KB)
- Otros formatos

Para resolver el presente recurso, ha de partirse de la siguiente afirmación de la nota de calificación: «(…) la finca para la que se solicita la asignación de número de Registro de alquiler de corta duración, registral 26803 sección 2.ª procede por división horizontal de la finca matriz 22047 sección 2.ª en cuya inscripción 7.ª rectificación del régimen de propiedad horizontal de fecha de obra nueva y división horizontal de fecha 03/07/2008 en los estatutos el artículo 4 letra a) señala: “Se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios..”».

* 8-10-2025 DONACIONES MORTIS CAUSA: CARACTERES.

B.O.E. 23-1-2026

Registro de Santa Fe nº 2.

La reserva de una facultad de disponer ceñida, y limitada, a actos «inter vivos» y a título onerosos (necesariamente con terceros) no implica que estemos ante una donación mortis causa.

- PDF (BOE-A-2026-1637 – 12 págs. – 251 KB)
- Otros formatos

En relación con la donación «mortis causa», esta Dirección General en su Resolución de 21 de enero de 1991, puso de relieve que «(…) para que haya donación mortis causa es imprescindible, según reiterada jurisprudencia (Sentencia 19 de junio y 29 de octubre de 1956, 27 de marzo de 1957, 7 de enero de 1975 y otras), que se haga la donación sin intención de perder el donante la libre disposición de la cosa o derecho que se dona. En relación con el poder de disposición este tipo de donación no produciría efectos en vida del donante, la muerte de éste tendría, para tal negocio dispositivo, el valor de presupuesto de eficacia o de conditio iuris de significación igual a la que la muerte del testador tiene para el testamento (engendra en beneficio del favorecido una simple esperanza y propiamente el objeto donado no quedaría vinculado). En cambio, hay verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, sólo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago. Las donaciones «mortis causa» en sentido estricto (no las donaciones «inter vivos» con eficacia «post mortem») se rigen en todo por las reglas de los legados y han de otorgarse en forma testamentaria –no de donación– siendo esencialmente revocables.

Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 20 de febrero de 2017, la donación «inter vivos» con eficacia «post mortem» es una «verdadera y propia donación entre vivos y se produce, en beneficio del favorecido, una situación de pendencia o una situación temporalmente limitada, si la muerte, en la intención del donante, solo significa condicionamiento del derecho transmitido, o dilación o término del pago (…) Por ello, no se crea una mera expectativa jurídica a favor del beneficiado, sino que hay transmisión de un derecho siquiera quede ésta condicionada suspensivamente (…)».Cabe recordar, por último, que tampoco debe confundirse esta donación de eficacia «post mortem» con un pacto sucesorio sobre herencia futura prohibido por el artículo 1271, párrafo segundo, del Código Civil. La prohibición establecida en este precepto legal se refiere sólo a la universalidad de la herencia. Por ello, no es pacto sucesorio –y es válido– contratar sobre bienes concretos con entrega «post mortem».

Lo que se reserva el donante es un derecho potestativo personalísimo (vitalicio e intransmisible) de carácter real (inscribible en el Registro), innominado, que no tiene valor económico (sólo lo tienen la contraprestación o la cantidad que haga propias el donante en caso de disposición onerosa pero no la facultad de disposición) y que genera un poder para disponer de bienes ajenos; legitimando al donante para realizar, en nombre propio, actos dispositivos con plenos efectos en un patrimonio ajeno, el del donatario o de los que de él traigan causa. Pero lo que no existe, en este caso, es la reserva por el donante, de la facultad de recobrar el dominio del bien donado con su simple decisión de recuperarlo sin más y a su voluntad; pues nada de eso implica, ni conlleva la prohibición de disponer impuesta, ni tampoco esa la reserva de una facultad de disponer ceñida, y limitada, a actos «inter vivos» y a título onerosos (necesariamente con terceros).

* 8-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 23-1-2026

Registro de Vélez-Málaga nº 3.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a negocios, círculos, academias, pensiones, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma, aunque en este caso sería preciso reformular la calificación a la vista del contenido íntegro de la cláusula.

- PDF (BOE-A-2026-1638 – 7 págs. – 226 KB)
- Otros formatos

Para resolver el presente recurso debemos partir del obstáculo puesto de manifiesto en la calificación, esto es: «De los libros del archivo del Registro resulta que la finca número 5128 con CRU 29032000377238 del término municipal de VélezMálaga Sec. 03, forma parte del edificio (…) el cual está constituido en régimen de propiedad horizontal según consta en la inscripción 5.ª de la finca 36409 del archivo común, en la que figuran inscritos los estatutos reguladores de dicho régimen de propiedad horizontal en los que, entre otros, consta el artículo octavo que expresa: “Se prohíbe especialmente a cada propietario: Instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos…”».

Por consiguiente, a la vista de los criterios expuestos y el tenor de la cláusula estatutaria, base de la calificación, la expresa prohibición de destinar las viviendas a pensión, impediría destinar la finca al alquiler turístico, y por consiguiente asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma, por lo que debería confirmarse la calificación recurrida. Ocurre, no obstante que, a la reseña del citado artículo octavo de los estatutos que consta en la nota, objeta el recurrente la omisión de un párrafo (a continuación de la parte transcrita y en la que se basa la calificación) que la desvirtuaría; alegando el recurrente: «(…) En el mismo artículo 8 de los estatutos aparece el siguiente texto que cito: “No obstante lo dispuesto anteriormente, la junta en régimen de mayoría podrá levantar en los casos que no hay perjuicio para el interés común, alguna de las prohibiciones indicadas.” La Comunidad de Propietarios del Edificio (…) (donde se encuentra la vivienda) ratificó que el alquiler vacacional era lícito y no estaba prohibido en el edificio, según queda recogido en el acta de la Junta de Propietarios del 13 de Agosto de 2024, punto 4 del orden del día.

* 10-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: OBRA NUEVA PREVIA.

B.O.E. 23-1-2026

Registro de Eivissa nº 2.

La asignación del NRUA exige que conste inscrita previamente la declaración de obra nueva de la finca.

- PDF (BOE-A-2026-1639 – 6 págs. – 219 KB)
- Otros formatos

El objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. Del mismo modo el identificador número de registro único ha de permitir la identificación exacta de la unidad en cuestión, como la misma norma establece en su definición. La sujeción al procedimiento registral determina la aplicación a dichos conceptos de los principios hipotecarios.

Por este motivo, el principio de legitimación registral exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En esencia, se trata de que el registro sea una imagen fiel de la realidad jurídica de la propiedad, en aras de la perfecta identificación en el Registro de la Propiedad de la unidad que será objeto del correspondiente arrendamiento. Directamente relacionado estos mismos principios está el de legalidad, a través de la calificación del registrador consagrada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ya que en un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica y preceptiva la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro. Los argumentos expuestos justifican plenamente la calificación del registrador objeto de impugnación, de modo que la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de obra nueva de la edificación.

* 9-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Bilbao nº 2.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a negocios, círculos, academias, pensiones, impide destinar la finca al alquiler turístico y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma, dado que la cláusula le es oponible a la solicitante.

- PDF (BOE-A-2026-1715 – 7 págs. – 220 KB)
- Otros formatos

Resulta de la inscripción 3.ª de la finca registral número 7585, al folio 239 del 267 de Bilbao, que en acuerdo de la comunidad de propietarios del edificio señalado con el número (…) de esta villa de Bilbao, de fecha cuatro de enero de dos mil veinticuatro, adoptado por unanimidad de los trece propietarios asistentes a la junta, que representaban el 84,43 por 100 de las cuotas de comunidad, se prohibió la instalación de pisos y habitaciones turísticas en el inmueble. Dicho acuerdo comunitario fue elevado a documento público en escritura pública autorizada el día 29 de mayo de 2024 por el notario de Bilbao don Andrés María Urrutia Badiola, presentada en este Registro de la Propiedad el día 12 de junio de 2024 e inscrita con fecha 13 de junio de 2024.

Doña R. H. V. adquirió el dominio de la vivienda con código registral único 48022000422163, vivienda izquierda del piso (…) de esta villa de Bilbao, de la que continúa siendo titular registral, en escritura pública autorizada el día 29 de septiembre de 2020 por el notario de Bilbao don Miguel Llorente Gonzalvo, que fue presentada en este Registro de la Propiedad el día 19 de febrero de 2021 y que causó la inscripción 6.ª con fecha 12 de marzo de 2021. Es decir, doña R. H. V. era propietaria de la finca cuando el acuerdo comunitario de prohibición a que se refiere el apartado anterior fue adoptado. Resulta de la documentación aportada que la inscripción de la actividad turística en el Registro de Actividades Turísticas de Euskadi es de fecha 17 de abril de 2024.

La calificación ha de ser necesariamente confirmada. En la recurrente no se da la circunstancia de haber adquirido su derecho con posterioridad a acuerdos y normas comunitarias no inscritas en el Registro de la Propiedad cuando tal adquisición se produjo (pues lo adquirió con anterioridad).

* 9-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Chiclana de la Frontera nº 2.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a negocios, círculos, academias, pensiones, impide destinar la finca a actividades comerciales y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-1716 – 8 págs. – 231 KB)
- Otros formatos

En el supuesto que motiva el presente expediente, debe por tanto calificarse, como efectivamente ha hecho el registrador si tal arrendamiento vulnera la cláusula contenida en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal, que la prohíbe expresamente la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial.

Con base en la doctrina jurisprudencial y gubernativa citada, no puede sino confirmarse el criterio de la registradora: la prohibición de desarrollar actividades comerciales incluye el alquiler de corta duración turístico y, por tanto, impide asignar número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, salvo previa modificación estatutaria que elimine dicha prohibición.

* 9-10-2025 PROCEDIMIENTO ART. 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Medina Sidonia.

La concurrencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca impide inscribir la base gráfica.

- PDF (BOE-A-2026-1717 – 10 págs. – 239 KB)
- Otros formatos

Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Del mismo modo, también se ha señalado que las dudas de identidad manifestadas por el registrador en cuanto a la identidad de la finca pueden ser manifestadas por el mismo al comienzo del procedimiento, evitando dilaciones y trámites innecesarios (cfr. Resoluciones de 8 de junio y 3 de octubre de 2016, 7 de junio de 2017 y 15 de enero de 2018, entre otras). No obstante, estas dudas impeditivas del inicio del expediente deben ser de tal entidad que no puedan solventarse en los trámites del mismo expediente.

La registradora, en base a las dudas de identidad advertidas, decide no iniciar la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, basándose en la magnitud de la diferencia superficial declarada (resultando que la finca lindante por la derecha con la que es objeto del expediente tiene en Catastro una cabida significativamente superior a la que consta en el Registro) y en la alteración de un lindero fijo. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, la magnitud de la diferencia superficial no es, por sí solo, motivo suficiente para denegar la inscripción de la rectificación de superficie y de la inscripción de la georreferenciación.

Como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. En el presente caso, resultan fundadas las dudas de la registradora, manifestadas con claridad en la nota de calificación, en cuanto a la posible existencia de negocios no documentados, según ha quedado expuesto anteriormente, y atendiendo a los datos físicos, comparados con las descripciones registrales de las fincas afectadas, a sus historiales y titularidades y a las representaciones gráficas disponibles en el Registro.

* 9-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Granada nº 7.

Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Andalucía es necesario resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

- PDF (BOE-A-2026-1718 – 8 págs. – 225 KB)
- Otros formatos

La interpretación conjunta de los preceptos citados determina que, para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico, debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, pues este es, precisamente, el «documento que acredita que la comunicación o declaración ha sido realizada», en los términos establecidos en el artículo 9.2.a.5.º del Real Decreto 1312/2024. De hecho, del tenor literal del artículo 38 de la Ley 13/2011 se deduce que el requisito para el inicio de la actividad turística no es la mera declaración responsable, que además se aporta de manera extemporánea, sino la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de dicha declaración responsable. En el presente caso, la recurrente no aporta resolución de inscripción en dicho Registro, sino que admite expresamente que dicha inscripción no se ha realizado, si bien dice no entender «el por qué en este caso, no se culminó la tramitación asignando una referencia de Vivienda Turística de Andalucía». Tampoco es posible localizar referencia ninguna a la vivienda en la sede electrónica del Registro de Turismo de la Junta de Andalucía.

* 9-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: LOCAL COMERCIAL.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Cáceres nº 2.

Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística es necesario, en caso de que la finca aparezca inscrita como local, que se inscriba antes el cambio de uso.

- PDF (BOE-A-2026-1719 – 6 págs. – 215 KB)
- Otros formatos

La resolución del presente recurso pasa por el examen de la objeción expresada en la nota de calificación: «No se practica operación alguna al figurar la finca inscrita en el Registro como un local comercial, siendo necesario la inscripción previa del cambio de uso de la finca. Artículo 9 de la Ley Hipotecaria y artículo 51 del Reglamento Hipotecario». El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que regula el procedimiento de registro único de alojamientos de corta duración, es aplicable a viviendas (siempre que no supongan necesidad permanente para la persona arrendataria); no a locales comerciales, según resulta de la propia Exposición de Motivos de dicho texto legal y de su artículo 4.2.

Como ya se ha indicado anteriormente, lo cierto es que la finca consta en el Registro de la Propiedad como local comercial, y para que le fuese asignado el número de registro de alquiler advierte la nota que debería inscribirse previamente la escritura de cambio de uso de local comercial a vivienda (defecto por tanto subsanable).

Por último, ha de tenerse en cuenta (en referencia a la certificación catastral y a la resolución de la Junta de Extremadura) que una determinada calificación administrativa (sea catastral o autonómica), no prejuzga ni condiciona la asignación de número de registro único de alquiler, ni la calificación registral, pues un título habilitante administrativo se mueve y despliega efectos en dicho ámbito, pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca.

* 10-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Marbella nº 3.

La expresa prohibición de destinar las viviendas y locales a actividades empresariales, impide destinar la finca a actividades comerciales y, por tanto, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a la misma.

- PDF (BOE-A-2026-1720 – 11 págs. – 243 KB)
- Otros formatos

Así las cosas y antes de entrar a resolver el presente recurso, hay que reiterar que, conforme prevé el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, su objeto es la calificación y el análisis de los documentos tenidos en cuenta para formularla, sin que tengan por tanto relevancia aquellos otros no presentados en tiempo y forma antes de emitirla.

Para resolver el presente recurso, debemos partir del obstáculo puesto de manifiesto en la calificación, el artículo 18 de las normas estatutarias (inscritas en fecha 19 de diciembre de 2000), que dispone: «(…) la finca objeto de solicitud de Asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración está sometida a los Estatutos inscritos con fecha 19 de Diciembre de 2000 sobre la finca matriz de la que procede registral 52815 que causaron la inscripción 4.ª, en la que consta con anterioridad a la obtención del título habilitante o licencia, lo dispuesto en el “Artículo 18.–Queda expresamente prohibido el ejercicio en las viviendas de cualquier actividad empresarial, a excepción de la vivienda situada en el Portal (…) finca registral 50.228, del Registro de la Propiedad de Marbella, para el cuál se autoriza el destino de oficina de ventas, conservación, mantenimiento, etc.–Queda autorizada el ejercicio de actividades profesionales dentro de las viviendas.–En todo caso, el ejercicio de estas actividades requerirá el cumplimiento de la Normativa vigente aplicable a las mismas.–Para la instalación de cualquier otra actividad comercial no mencionada anteriormente, se requerirá el consentimiento unánime de la totalidad de los copropietarios”».

Una eventual calificación administrativa (de existir) sobre el carácter de vivienda de uso turístico, no prejuzga, ni condiciona, la asignación de número independiente, ni por supuesto la calificación registral (conforme las previsiones del Real Decreto 1312/2024), la cláusula estatutaria en la que se basa la calificación negativa es muy similar a las enjuiciadas por el Tribunal Supremo en sentencias como las reseñadas, e incluye –en este caso con la salvedad antes apuntada– la prohibición de alquiler turístico.

* 10-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: REQUISITOS ADMINISTRATIVOS.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Madrid nº 23.

- PDF (BOE-A-2026-1721 – 8 págs. – 228 KB)
- Otros formatos

En el presente caso, el número de registro único de alquiler se solicita sobre la base de la inscripción de la vivienda en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid. Y aunque el recurrente sostiene que «la función calificadora registral no habilita al Registrador para revisar actuaciones válidas expedidas por órganos administrativos competentes», este criterio no se corresponde con la competencia que el citado Real Decreto 1312/2024 atribuye a los registradores –como anteriormente ha quedado expuesto– para comprobar el cumplimiento de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración.

Para la asignación del número de registro único de alquiler solicitado es necesario que se acredite tanto la inscripción en el Registro Autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014) como el otorgamiento de licencia municipal (artículo 151.1 de la Ley del Suelo de 2001 e inciso final del citado artículo 17 del Decreto 79/2014).

* 10-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Monforte de Lemos-Quiroga.

Para la asignación del NRUA es preciso que el solicitante aparezca como titular registral de un derecho sobre la finca que lo legitime para esta actividad.

- PDF (BOE-A-2026-1722 – 6 págs. – 215 KB)
- Otros formatos

En cuanto a la posibilidad de asignar un número de registro de alquiler de corta duración sin que conste inscrito el título de propiedad de la solicitante de la finca para la que se solicita el número de registro único de alquiler, hemos de partir del análisis del principio registral de tracto sucesivo. Su aplicación al procedimiento registral de asignación del número de registro único de alquiler resulta de la ya citada Exposición de Motivos del Real Decreto, y del propio articulado del mismo.

Esto tiene como consecuencia, como se desprende del contenido del Real Decreto, que el procedimiento de asignación sólo puede ser instado por el propietario del inmueble, por el titular registral de un derecho que le legitime para celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble o por quien ostente la representación de cualquiera de ellos. En el presente supuesto, la solicitante carece de cualquiera de los títulos de legitimación enumerados toda vez que éste únicamente ostenta la condición de heredero de los actuales titulares registrales. Teniendo en consideración que los herederos no tienen la condición de representantes del causante, la recurrente carece de legitimación para solicitar la asignación del número de registro único de alquiler en la medida que no adquiera la condición de titular registral mediante la inscripción.

* 10-10-2025 NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER: CLÁUSULA ESTATUTARIA.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Madrid nº 9.

No cabe la asignación del NRUA si los estatutos se remiten al régimen de viviendas de renta limitada, aunque dichas viviendas estén ya descalificadas.

- PDF (BOE-A-2026-1723 – 11 págs. – 247 KB)
- Otros formatos

Se advierte que el arrendamiento por temporada, como pudiera ser el de estudiantes universitario durante el periodo lectivo, que suele abarcar los meses de septiembre a junio (esto es, menos de un año natural), no queda englobado dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, no porque no pretenda satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no pretende satisfacer una necesidad «permanente» de vivienda del arrendatario, como expresamente exige el citado artículo 2. En el presente caso, se discute si la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente», establecida en el artículo 27 de la Ley de 15 de julio de 1954, excluye la posibilidad de celebrar arrendamientos de temporada y, por lo tanto, limita la posibilidad de expedir el número de registro único de alquiler a la finca. En este punto, tal y como se ha analizado anteriormente, los arrendamientos de temporada, a pesar de estar destinados a satisfacer la necesidad de vivienda de los arrendatarios, no quedan englobados dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, porque no pretenden satisfacer una necesidad «permanente», como exige el artículo 2. En consecuencia, debe confirmarse el criterio del registrador.

En cuanto a la aplicación de estas limitaciones tras las descalificación de la vivienda, a las cuáles se remiten expresamente los estatutos de la comunidad de propietarios, hemos de partir de lo dispuesto en los artículos 16 y 17 de dichos estatutos inscritos, los cuales rezan: «Artículo 16: El dueño de cada piso tendrá su exclusiva propiedad y podrá utilizarlo por sí, alquilarlo o disponer de él sin más limitaciones que las establecidas en la Ley, estos estatutos y especialmente las normas y reglamentos de viviendas de renta limitada primer grupo. En el mismo sentido los titulares propietarios de los locales.” Artículo 17: En caso de arrendamiento de un local o alquiler de un piso, deberá el propietario sujetarse a las normas de limitaciones establecidas o que se establezcan por la Ley de arrendamientos urbanos, reglamentación de viviendas de renta limitada primer grupo y los presentes estatutos (…)”». Se desprende una remisión expresa a las limitaciones que establece la Ley de viviendas de renta limitadas en relación con la posibilidad de alquilar las viviendas, limitación que habría resultado igualmente aplicable ante la ausencia de cualquier previsión o remisión estatutaria al respecto.

En consecuencia, la previsión expresa de limitaciones por parte de los propietarios que aplicarían legalmente sin necesidad de previsión estatutaria exige, tras la descalificación de la vivienda, la protección de la voluntad inicial de la comunidad expresada en la redacción originaria de los estatutos inscritos. Así, hemos de enfatizar que los estatutos no condicionan la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente» de los propietarios o inquilinos al mantenimiento de la calificación de la vivienda, sino que realizan una remisión en bloque al contenido normativo de la Ley de 1954, contenido que, en consecuencia, debemos entender como integrado en la normativa estatutaria.

* 10-10-2025 PRINCIPIO DE PRIORIDAD: PROHIBICIONES DE DISPONER.

B.O.E. 24-1-2026

Registro de Marbella nº 3.

- PDF (BOE-A-2026-1724 – 13 págs. – 254 KB)
- Otros formatos

La regla general, recogida en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria en el que se consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación en el Registro. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 6 de julio de 2011, 7 de mayo de 2013, 31 de enero de 2014 y 28 de noviembre de 2017), que la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte del título que se califica y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro. Esto significa que los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad con el fin de evitar asientos inútiles que deberían cancelarse al extender los asientos derivados de un título posterior que ordena la cancelación de los mismos, o crear situaciones artificiosas, materialmente injustas que luego deban deshacerse en los tribunales ya que como establece el artículo 33 de la Ley Hipotecaria: «la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». Es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o incompatibles entre sí.

La doctrina dimanante de las Resoluciones citadas se concreta en dos aspectos fundamentales: a) el conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero, y b) la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos, por lo que no puede llevarse al extremo desnaturalizar el principio de prioridad registral.

Por otra parte, conviene, en primer lugar, recordar la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer. – por un lado, las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento civil tratan de satisfacer intereses básicamente privados. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele transmitido la facultad dispositiva. «A sensu contrario», si cuando el titular otorgó el acto dispositivo no tenía limitado su poder de disposición, por no haberse aún otorgado la referida prohibición, dicho acto sí sería válido y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer, si bien la inscripción de tal acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. – por otro lado, encontramos las prohibiciones de disponer adoptadas en los procedimientos penales y administrativos, mediante las cuales se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

Constituye también doctrina de este Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar. Esta doctrina, dictada en relación a prohibiciones de origen contractual, voluntario o en procedimientos de índole civil, se consideró aplicable también a las prohibiciones de disponer ordenadas penal o administrativamente, de manera que se admitía anotación del embargo posterior, pero el adjudicatario quedaba sujeto a la prohibición de disponer penal o administrativa, de manera que esta no queda perjudicada. Sin embargo, este criterio habría que adecuarse a la ya citada doctrina de este Centro Directivo más reciente, que diferencia las anotaciones preventivas penales y administrativas de las civiles o voluntarias, considerando que, aun pudiendo practicarse la anotación del embargo –factor común a todas ellas–, no cabría inscribir la adjudicación derivada del mismo, mientras no se levante la prohibición, si se trata de prohibiciones penales o administrativas en las que prevalece el componente de orden público, siendo aquí el cierre total.

Respecto a la inscripción de los actos dispositivos de fecha posterior al acceso registral de la medida cautelar, pero basados en asientos anteriores a la misma, procede realizar también esa doble diferenciación, atendiendo a la doctrina establecida por este Centro Directivo en las recientes Resoluciones de 3 de octubre y 17 de diciembre de 2024. Dicha doctrina debe también aplicarse a los actos de enajenación forzosa presentados en el Registro con posterioridad a la anotación de disponer, pero derivados de un asiento vigente con anterioridad a la misma, por ejemplo, una hipoteca o un embargo, debe atenderse con especial detalle al tenor literal del artículo 145 del Reglamento Hipotecario. En particular, este precepto impone como requisito para la inscripción o anotación de actos dispositivos posteriores a la prohibición, que se trate de actos «basados en asientos vigentes anteriores al del dominio o derecho real objeto de la anotación».

En el supuesto de hecho que motiva este expediente, en el que el auto judicial ordenando la prohibición de disponer (30 de abril de 2025) es posterior a la escritura de venta (23 de abril de 2025) y se presenta en el Registro de la Propiedad también con posterioridad a esta, pues, al expedirse el mandamiento judicial de prohibición de disponer una vez la venta ya se ha otorgado, no puede considerarse que dicho mandamiento anule la venta, ni que la escritura implique contravención de la prohibición de disponer ordenada, pues no existía tal prohibición en el momento en que se celebró el negocio dispositivo. Ni siquiera el juez que ordena el mandamiento ha hecho un especial pronunciamiento que ponga de manifiesto que el adquirente haya sido notificado o haya sido parte en el procedimiento o que a su juicio existan indicios racionales de que adquirente sea testaferro o cómplice en una adquisición fraudulenta que impida considerarle un tercero protegido (artículos 20, párrafo último, y 40 de la Ley Hipotecaria).

No obstante, nada impide al juez mientras esté en vigor el asiento de presentación de la venta, subsanar la medida judicial adoptada y ordenar una medida específica ordenando al registrador se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado.