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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RESUMEN Pedro Avila: RR BOE 19.12.2014.

Contenido:

RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN BOE 19.12.2014 (9)
(Resumen, por Pedro Ávila Navarro)

Obra nueva: No puede inscribirse una obra antigua sobre suelo rústico en el que la acción urbanística es imprescriptible

​Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 11.03.2014 y R. 22.04.2014.

​R. 24.11.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Requena) (BOE 19.12.2014).

 

Recurso gubernativo: Sólo procede contra la nota de suspensión o denegación, no cuando se practica el asiento

​Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 19.05.2014, R. 28.08.2013, R. 14.10.2014 y otras muchas. En este caso, «practicadas en el Registro de la Propiedad varias anotaciones preventivas de embargo por conversión de anotaciones preventivas de embargo preventivo sobre fincas inscritas a nombre de una sociedad mercantil, la sociedad titular solicita la rectificación, por entender que dichas conversiones han sido extendidas por error de concepto»; y dice la Dirección que, para rectificar el error de concepto, «ni existe acuerdo unánime de los interesados (en especial el consentimiento del titular de la anotación preventiva), ni del registrador, ni el error resulta claramente de los asientos practicados, pues estos lo han sido en estricto cumplimiento de un mandato judicial, en interpretación del último apartado del art. 20 LH» (ver arts. 217 y ss. LH).

​R. 24.11.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Pollença) (BOE 19.12.2014).

 

 

Anotación preventiva de demanda: No es anotable la querella en que no se ejercita una acción real

​Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 02.07.2013 y otras muchas; aun recordando que «no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella pero, sin embargo, ello no obsta a que cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil, pueda extenderse anotación preventiva para reflejar el ejercicio de ésta…» (R. 19.12.2006); y que es anotable la demanda aunque la finca esté inscrita a nombre de la demandante (R. 15.04.2011). Pero en este caso «no se pretende la anulación de transmisiones o gravámenes posteriores realizados por el Ayuntamiento titular registral, sino que lo que se imputa al transmitente y a los empleados de la entidad bancaria es un delito de estafa impropia por cuanto que, después de ceder la propiedad de la finca al querellante pero antes de la inscripción de la cesión, procedieron los querellados a constituir un préstamo hipotecario» (ni se pide la nulidad de la hipoteca, ni figura demandado el acreedor hipotecario, que, además, cedió su crédito a la «Sareb»).

​R. 25.11.2014 (Ayuntamiento de Dosrius contra Registro de la Propiedad de Mataró-4) (BOE 19.12.2014).

 

 

Reanudación del tracto: No procede el acta cuando no hay ruptura del tracto y se trae causa del titular registral
Reanudación del tracto: No procede el acta cuando las transmisiones intermedias están debidamente documentadas
Reanudación del tracto: Procede el acta cuando las transmisiones intermedias no pueden inscribirse
Reanudación del tracto: No procede el acta si no han consentido los titulares con antigüedad menor de 30 años

​«Constando inscrita la totalidad de una finca a favor de una pluralidad de personas, con diversas inscripciones de más y menos de treinta años al tiempo de la presentación, los promotores del acta pretenden la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, habida cuenta de que la finca a que se refiere es una parte de la inscrita y su título de adquisición deriva de la compra de quien según Registro es cotitular de una cuota de la finca inscrita». La Dirección reitera (ver, por todas, R. 05.07.1991 y R. 27.03.2014), que los medios de reanudación del tracto son un recurso excepcional y han de ser objeto de interpretación estricta: «No existe en consecuencia tracto interrumpido a los efectos de promover expediente si el promotor adquirió directamente del titular registral o sus herederos (vid. R. 30.05.1988 y R. 05.07.1991), o si existiendo transmisiones intermedias están debidamente documentadas y son inscribibles, pues no se da la hipótesis de proveer de medio formal adecuado a quien pretende la inscripción (R. 12.03.1999 en relación con las S. 21.03.1910 y S. 21.02.1919)». Sin embargo, «la existencia de títulos públicos no inscribibles (vid. art. 272 RH) [la propia registradora los califica negativamente por falta de consentimiento de todos los titulares registrales], no impide la incoación del expediente de reanudación del tracto sucesivo mediante acta de notoriedad». Y se estima el recurso en cuanto a este extremo.
​En cambio, no puede inscribirse el acta si «no se ha acreditado el respeto al sistema de notificaciones a los titulares registrales previsto en la legislación hipotecaria» (ver arts. 204 LH y 295 RH), especialmente en cuanto a los titulares con asientos de menos de treinta años: No serán inscribibles las actas, a menos que el titular de aquéllas o sus causahabientes lo consientan ante el notario expresa o tácitamente. Se entenderá que hay consentimiento tácito cuando el titular o sus causahabientes hayan comparecido ante el notario sin formular ni anunciar oposición.

​R. 26.11.2014 (Ferroluz, Encofrados, Ferralla y Construcciones, S.L.U., contra Registro de la Propiedad de Cáceres-2) (BOE 19.12.2014).

 

 

Calificación registral: El Registrador debe calificar si el acto se halla sujeto a impuestos
Calificación registral: Apreciada por el Registrador la sujeción del acto al impuesto, debe presentarse en la Oficina Liquidadora

​Se pretende inscribir una escritura de «disolución de condominio de finca urbana mediante su adjudicación a uno de los condóminos con compensación al otro de su parte en dinero, en la que se incluye una cláusula por la que se hace constar que la extinción de condominio no está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana dado que es un acto en el que no existe transmisión de dominio». El registrador entiende que la declaración de no sujeción ha de ser hecha por el Ayuntamiento. La Dirección reitera su doctrina sobre el art. 254.5 LH (ver R. 05.05.1994), en el sentido de que «el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, no sólo ha de calificar su validez y licitud, sino decidir también si se halla sujeto o no a impuestos; la valoración que haga de este último aspecto no será definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora respecto de los diversos tributos; no obstante, será suficiente bien para acceder, en caso afirmativo, a la inscripción sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, en tanto no se acredite adecuadamente el pago, exención, prescripción o incluso la no sujeción».

​R. 27.11.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de San Javier – 1) (BOE 19.12.2014).

 

 

 

División y segregación: No pueden formarse fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo
División y segregación: No pueden hacerse parcelaciones sobre suelo rústico
División y segregación: La determinación de la unidad mínima de cultivo es competencia de Comunidad Autónoma

​Reitera en el sentido indicado la doctrina de la R. 07.08.2014.

​R. 01.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Granada-2) (BOE 19.12.2014).

 

 

Inmatriculación: No puede practicarse con documentación reveladora de que ha sido elaborada a ese solo efecto
Principio de prioridad: No puede despacharse un documento cuando de otro posterior resulta su nulidad
Principio de prioridad: No puede obstaculizarse la inscripción por títulos incompatibles presentados con posterioridad
Recurso gubernativo: La resolución solo vincula al registrador cuando no ha cambiado el estado del Registro

​Reitera en el sentido indicado en primer lugar la doctrina de la R. 04.08.2014 y otras, en un caso en que el pretendido doble título inmatriculador era una donación seguida de la aportación de la finca a la sociedad de gananciales. Pero, además de eso, la Dirección trata dos asuntos tangenciales:
​–Después de esos documentos se había presentado en el Registro «un acta de notoriedad complementaria de la escritura de donación en la que la notaria autorizante, ante la oposición de distintas personas que alegan título con aportación de documentación privada, estimó no acreditada la notoriedad pretendida». La Dirección reitera la doctrina de las R. 06.07.2011, R. 07.05.2013 y R. 31.01.2014, en el sentido de que «los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad; […] cuando, a la hora de calificar, existe presentado un documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero; […] no estamos ante un problema de prioridad sino de validez»; aunque advirtiendo de que eso «no puede comportar una alteración injustificada en el orden de despacho (cfr. R. 23.10.2001 y R. 08.11.2001)». Pero en este caso, concluye que «el asiento posterior relativo al acta de notoriedad no implica ‘per se’ que el documento calificado adolezca de invalidez; […] los eventuales titulares que no acudieron en su día a la protección del Registro no pueden pretender que quien lleva a cabo las operaciones jurídicas para la inscripción de su derecho no pueda hacerlo por su mera oposición y sin perjuicio de lo que decidan los jueces y tribunales cuando la cuestión se suscite ante ellos (nuevamente art. 298 RH y art. 209.5 RN)»; y todo eso, «dejando de lado la cuestión, no planteada, de la posibilidad de presentar un documento que carece de la virtualidad de provocar operación registral alguna (art. 420 RH)».
​–La misma escritura había sido objeto de recurso que fue estimado por la Dirección General en R. 07.02.2014, y según el recurrente no se podía emitir calificación negativa ante una nueva presentación. «Ciertamente y como afirma el art. 327 LH, la resolución estimatoria tiene carácter vinculante para el registrador, pero como ha afirmado este Centro Directivo (vid. R. 09.03.2012, R. 13.03.2012 y R. 04.04.2012), tal carácter ha de entenderse en el sentido de que todos los titulares de los Registros donde se presente el título están obligados a practicar el asiento o asientos discutidos y ordenados por la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, pero sin perjuicio de que, como se ha proclamado reiteradamente, ‘el recurso queda limitado a los defectos invocados’ o ‘expresados en la nota de calificación’ (R. 08.03.2010 y R. 23.03.2010); por ello, si en cualquier otro supuesto similar las circunstancias fueran distintas o los razonamientos o argumentos empleados difirieran de los contemplados por las resoluciones del Centro Directivo, cabría plantear un nuevo recurso en el que se dilucidara, en su caso, la procedencia o no de una posible calificación negativa»; y es lo que pasa en el caso concreto, en el que «ni la calificación es igual ni tampoco lo es el estado del Registro (pues ahora, a diferencia de entonces, consta presentada el acta notarial)».

​R. 01.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Canjáyar) (BOE 19.12.2014).

 

 

 

Doble inmatriculación: Dispuesta la cancelación de uno de los historiales, deben subsistir las cargas cuyos titulares no han intervenido en el procedimiento
Doble inmatriculación: No es necesario que intervengan el procedimiento los titulares de cargas que no se alteran
Doble inmatriculación: La cuestión debe resolverse aplicando la preferencia según el Derecho civil puro

​Se trata de una sentencia por la que se declara la existencia de una doble inmatriculación, la nulidad del asiento de inmatriculación de una de las fincas y la cancelación «de las anotaciones que en el mismo Registro de la Propiedad pudieran ser contradictorias con lo anterior». La registradora suspende la inscripción porque la titular de dos anotaciones preventivas de embargo no ha sido parte en el procedimiento. La Dirección comienza reiterando la doctrina de la R. 22.03.2006: para la cancelación del historial registral de una finca por doble inmatriculación «han de ser llamados todos los titulares de cualquier derecho o carga que puedan verse afectados o perjudicados por la eventual sentencia que ponga fin al procedimiento, y no sólo los titulares dominicales», cuando no se tomó anotación preventiva de demanda ni la nota marginal del art. 313 RH. Lo que ocurre es que en este caso se trata de titulares que «no quedan afectados ni perjudicados en forma alguna por la sentencia dictada, pues se trata precisamente del folio registral que ha de mantenerse abierto por haber sido considerado judicialmente preferente y de mejor derecho, y sin que la sentencia ordene el traslado de las cargas constituidas sobre [la otra finca], sino su cancelación, dejando incólumes los derechos inscritos o anotados sobre ésta; […] cuando el art. 313.2 RH exige la conformidad de todos los interesados, debe entenderse por tales ‘todos aquellos que puedan resultar perjudicados por la cancelación o rectificación del folio’».
​Aunque no se debate en el recurso, la Dirección repasa la doctrina jurisprudencial sobre la solución de la doble inmatriculación, siguiendo el resumen de la S. 18.12.2000: «a) prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil puro, es decir abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales; b) prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua. […] Fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los criterios; […] de atenernos al segundo criterio hubiese bastado que el legislador así lo hubiere sancionado y, de no hacerlo, lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un juicio ordinario declarativo, cuando la cuestión estaba resuelta con el mero examen de las hojas registrales».

​R. 02.12.2014 (Particular contra Registro de la Propiedad de Fuente Obejuna) (BOE 19.12.2014).

 

 

Usucapión: No puede reconocerse en un acto extrajudicial la adquisición por usucapión

​Se presenta una «escritura» en la que el compareciente afirma haber adquirido por usucapión una finca inscrita en favor de la Diputación; acompaña acta en la que el presidente de la Diputación, en virtud de lo acordado por el pleno de la Corporación, reconoce el dominio de aquel por prescripción adquisitiva (la inscripción de esta acta se denegó ya en R. 24.04.2014). La registradora entiende que el título presentado no es adecuado para provocar la inscripción por prescripción adquisitiva. Y la Dirección confirma esa calificación: dice que el documento, «pese a denominarse escritura pública no es sino un acta de manifestaciones y de referencia en la que se recogen una serie de declaraciones de terceros y del propio requirente; […] la verdadera naturaleza de dicho instrumento debe calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma, y no al nombre que se le da (R. 19.10.2011); […] la constatación en instrumento público de manifestaciones o de hechos no puede servir de base a la inscripción del dominio o demás derechos reales»; cita el art. 609 C.c.; y recuerda, con la R. 26.04.2006, que «el registrador no puede calificar la prescripción, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales; […] la mutación sin causa negocial como consecuencia de la prescripción exige una determinación de los hechos y de su valoración jurídica que escapa por completo de la función notarial y de la registral (vid. R. 25.04.1989)»; rechaza el argumento del recurrente, de que el consentimiento del titular registral existe, porque «no implica una declaración de voluntad negocial [… y], no existiendo declaración negocial, no puede ampararse en ella una mutación jurídico real a los efectos de la adquisición del dominio (art. 609 C.c.)»; la Dirección insiste en que el pleno de la Diputación acordó transigir y «no se ha llevado a cabo el contrato transaccional».

​R. 05.12.2014 (Notario Rafael Navarro Millán contra Registro de la Propiedad de Cádiz-3) (BOE 19.12.2014).

FIN

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