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TITULAR:

RESUMEN del criterio de la DGRN sobre mantenimiento de RANGO en novaciones y ampliaciones de HIPOTECA.

Contenido:

(Fuente: Fichero Constancio Villaplana).

* El rango hipotecario en novaciones y ampliaciones de hipoteca. 

Estudio del art. 4.3 de la Ley 2/94, tras la reforma introducida por la Ley 41/2007.

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Criterio de la DGRN:

La pérdida de rango (por el incremento o la ampliación, no de la hipoteca en sí) se produce no sólo en los casos de incremento de la responsabilidad, sino también en los de ampliación del plazo.
Quiénes son los “titulares de derechos inscritos con rango posterior” que han de aceptar la novación para que no se altere el rango de la hipoteca novada.-

Resulta evidente para la Dirección General que, dados los términos literales que emplea el art. 4.3 Ley 2/94, la pérdida de rango se produce, no sólo en el caso de que se incremente la responsabilidad hipotecaria, sino también en el caso de novación con ampliación de plazo, aunque simultáneamente no se pacte un aumento de la responsabilidad hipotecaria; en el bien entendido, eso sí, de que, en uno y otro caso (aumento de responsabilidad hipotecaria y ampliación de plazo), si no hay aceptación de los titulares posteriores la pérdida de rango afectará exclusivamente a la cantidad en que se amplíe la respnsabilidad, o al plazo en que se amplíe la duración de la hipoteca, pero no afectará al rango de la hipoteca, que se mantiene.

Y en cuanto a quiénes sean los titulares de derechos posteriores que han de consentir la novación para que no haya pérdida de rango (por la amplicación), hay que distinguir según que la novación se produzca por incremento de la responsabilidad hipotecaria o por ampliación de plazo. En el primer caso, los titulares posteriores que han de consentir serán tanto los de derechos “inscritos” como los de derechos “anotados”, pues ambos resultan perjudicados. Por contra, en los supuestos de ampliación de plazo hay que distinguir entre unos y otros derechos: los “inscritos” son derechos reales de constitución voluntaria que se inscriben sobre la base de la situación registral existente en el momento de su inscripción, por lo que la alteración (ampliación de plazo) de una hipoteca previamente inscrita les supone un perjuicio (se retrasa en el tiempo la posibilidad de que ese derecho real posterior mejore de rango por cancelación de la hipoteca previa); por tanto, habrán de consentir la novación. Distinto es el caso de los titulares de anotaciones de embargo posteriores. Tales anotaciones son de constitución forzosa, garantías provisionales de carácter procedimental o procesal, que desaparecerán en caso de que se ejecute la hipoteca previa, por lo que la posibilidad de que esta ejecución se posponga (al incrementarse el plazo durante el cual el deudor puede pagar la deuda) les beneficia (o al menos no les perjudica), por lo que no es necesario su consentimiento para que la hipoteca, con su nuevo plazo, mantenga su rango.

(Dos RR. de 22-11-2012, BCNR-196, BOE 19-12). Doctrina reiterada en R. 10-1-2013 (BCNR-198, BOE 14-2); R. 4-2-2013 (BCNR-199, BOE 4-3), y R. 7-2-2013 (BCNR-199, BOE 4-3);. Doctrina reiterada, a modo de obiter dicta, en R. 21-4-2014, BCNR-5 (BOE 30-5)

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Updated: 29 diciembre, 2014 — 14:06
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