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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RDGRN 7-6-2019: sobre rectificacion de cabida de finca que ya tiene inscrita su georreferenciación. Reseña y comentario critico. J. Delgado.

Contenido:

* R. DGRN 7-6–2019 RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE: PROCEDIMIENTOS.

B.O.E. 4-7–2019

Registro de Cartagena nº 3.

* RESEÑA Y RESUMEN:

La finca registral se forma por agrupación en virtud de escritura de septiembre de 2018 habiéndose hecho constar la lista de coordenadas de sus vértices, en base a la representación gráfica alternativa aportada y con una superficie de 12.997 m2

Tres meses después, ante otro notario distinto, se dice que en realidad y según Catastro, tiene una cabida de 13.106 m2, y que se corresponde con dos parcelas catastrales, solicitando el título expresamente que la misma se lleve a efecto en base al artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria «inscribiendo el exceso de cabida de 109 metros cuadrados para coordinarla gráficamente con el catastro, sin necesidad de tramitar expediente de rectificación»

La registradora señala como defecto que “haberse formado la finca por agrupación, constando en la inscripción la representación gráfica alternativa georreferenciada de la misma, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, de manera que, tal como este precepto establece, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación (…) que es la que es la que deberá ser incorporada al Catastro”

El notario autorizante de la segunda escritura recurre diciendo que “además de ser grave, esa calificación es absurda y contradictoria, cuando no incierta“ y sostiene que “aunque hubiese constado en el título una representación gráfica alternativa georreferenciada, no hay obstáculo para que esta superficie pueda modificarse nuevamente (…) hasta que se logre la total y completa coordinación gráfica (…) actualizándola cuantas veces sea necesario”

La DGRN, tras recordar que el articulo 201.3 no permite inscribir coordenadas ni coordinar con catastro, señala que “en el presente caso en el título se solicita que se lleve a efecto la rectificación en base al artículo 201.3.b) de la Ley Hipotecaria, aunque, contradictoriamente, también se solicita que se lleve a efecto la coordinación gráfica con Catastro.”

Y que “aunque es cierto que la escasa entidad de la diferencia de superficie permitiría acogerse a lo previsto en el artículo 201.3.b), tal y como se solicita en el título, debe aclararse que, toda vez que se encuentra inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, es improcedente cualquier rectificación de superficie que no se realice con previa rectificación de la representación gráfica inscrita. Y ello porque como se ha reiterado por esta Dirección General (…) tal y como señala la registradora, la incorporación de la representación gráfica a la inscripción tiene como consecuencia que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación” (…). Por tanto, no es procedente rectificar la superficie de la finca constando inscrita una representación gráfica de la que resulta una superficie diferente. La confusión que se originaría en cuanto a cuál es la superficie de la finca que publican los libros del registro se compadece mal con las exigencias del principio de especialidad que exige una perfecta determinación de la finca inscrita”

Y que “la coordinación gráfica con el Catastro que expresamente solicita el título sólo puede lograrse en los términos previstos en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, con la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la finca, la cual no contempla el repetido artículo 201.3.b)”.

“Por todo lo expuesto, en el caso que nos ocupa podrá lograrse la rectificación de superficie pretendida pero no al amparo del artículo 201.3.b) sino mediante la inscripción de la nueva representación gráfica catastral de la finca, que rectifica y sustituye a la anteriormente inscrita. Inscripción que por otra parte debe entenderse solicitada en el título considerando, toda vez que se solicita la «coordinación gráfica» y que la descripción de la finca se ajusta a tal representación gráfica catastral que se incorpora al mismo. Así el punto segundo letra a de la Resolución Circular de esta Dirección General de 3 de noviembre de 2015 afirmó que «se entenderá solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore»..

* COMENTARIO:  (J. DELGADO)

La DGRN da plenamente la razón a la registradora en cuanto a que una vez inscrita la representación gráfica de la finca, su superficie es la que resulte de tal representación inscrita, y no puede modificarse de nuevo por el articulo 201.3 sin tramitar expediente de rectificación (que es lo que se solicita expresamente en la escritura y en el recurso).

 

Si embargo, pese a que en la escritura se dice expresamente que no se tramite expediente alguno, y que el exceso de cabida se inscriba directamente por el art 201.3 LH, la DGRN dice que “se entenderá solicitado el inicio del procedimiento (del articulo 199 LH) cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore”.

Con lo cual, la DG incurre en dos importantes incongruencias o contradicciones:

1.- Aplica una presunción de solicitud de inicio de procedimiento incluso cuando en la escritura se dice que no se inicie procedimiento alguno.

2.- Revoca una nota de calificación registral después de haber confirmado y reforzado el acierto de todos sus argumentos jurídicos.

 

Además, al estimar el recurso del notario, parece respaldar las afirmaciones del notario autorizante y recurrente cuando acusó a la nota de calificación registral de “grave”, “absurda” “contradictoria” e “incierta“ y sostiene que “aunque hubiese constado en el título una representación gráfica alternativa georreferenciada, no hay obstáculo para que esta superficie pueda modificarse nuevamente (…) hasta que se logre la total y completa coordinación gráfica (…) actualizándola cuantas veces sea necesario”  y todo ello, recordemos,  conforme al articulo 201.3 sin tramitar expediente de rectificación según el notario recurrente.

 

A mi juicio, resulta evidente que, conforme a derecho, la nota de calificación debió ser confirmada, y desestimado el recurso. En cambio, la DG hizo exactamente lo contrario.

 

Y además, la DGRN ha dejado caer dos cargas de profundidad que socavan los efectos jurídicos de la inscripción registral de una representación gráfica alternativa, y el sistema legalmente diseñado para la coordinación con catastro en base a una representación alternativa, al decir la DG:

1.- “Que no puede olvidarse que la representación gráfica inscrita es alternativa a la catastral, de manera que la inscripción practicada carece de los efectos legitimadores previstos en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria”

2.- Que “no puede acogerse el argumento de la registradora que indica en su calificación que es la representación gráfica alternativa la que debe incorporarse al Catastro en todo caso ya que, ningún impedimento legal existe para que el interesado desista de tal incorporación”.

La realidad, conforme a la legislación vigente, y pese a las desafortunadas afirmaciones de la DGRN, es que:

1.- La inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral sí que produce los efectos del articulo 38 cuando se cumplen los requisitos del articulo 10.5 LH.

2.- La inscripción de una representación gráfica es potestativa en unos casos, y obligatoria en otros, pero una vez inscrita cumpliendo los requerimientos técnicos y jurídicos exigibles, tal representación, si es alternativa ha de ser incorporada a Catastro, por imperativo legal, y este imperativo  no cede ante un hipotético desistimiento del interesado.

3.- Lo que podrá hacer el interesado es rectificar sus propios errores anteriores si afirmó que la finca tenía una georreferenciación y superficies erróneas, pero mientras no lo haga por el cauce adecuado y mientras no inscriba una nueva y distinta georreferenciación de la finca, no puede impedir ni frenar ni desistir de que la georreferenciación y superficies inscritas a su instancia en el registro de la propiedad sean preceptivamente incorporadas al Catastro para conseguir la coordinación gráfica buscada por la ley.

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