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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

RDGRN 22-4-2019: CONCENTRACIÓN PARCELARIA: la doble inmatriculación que provoca puede subsanarse por el nuevo art 209 LH. // EJEMPLO PRÁCTICO Y MODELOS (J. Delgado)

Contenido:

* LA RESOLUCION DE LA DGRN:

 

Resolución de 22 de abril de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que deniega la cancelación del folio real de una finca de origen de concentración parcelaria y el traslado de sus edificaciones al folio real de determinada finca de reemplazo.

 

https://www.boe.es/boe/dias/2019/05/13/pdfs/BOE-A-2019-7057.pdf

 

* FUNDAMENTOS JURÍDICOS: (EXTRACTO)

2. La concentración parcelaria consta regulada con detalle en el Título VI del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, y como señala su artículo 173 tiene como «primordial finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas».

Conforme al artículo 230, su principal efecto jurídico, por virtud del principio de subrogación real, es el de que «el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente Ley». Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 cuando prevé que «los titulares y causahabientes de las situaciones registrales expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de reemplazo». Por todo ello, como señaló el Tribunal Supremo en su Sentencia 29 de septiembre de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria «es la de una subrogación real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración», por lo que, por ejemplo, como era el caso analizado en dicha sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo.

 

3. Respecto de la inscripción registral del procedimiento de concentración parcelaria cabe destacar que el artículo 235 señala que «todas las fincas de reemplazo serán inscritas sin hacerse referencia, salvo los casos determinados en la presente Ley, especialmente por el artículo 183, a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración». Y que «los Registradores de la Propiedad practicarán los asientos, primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y, derechos reales que afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de concentración, conforme a las normas establecidas en la presente Ley, sin que puedan denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas».

 

La aplicación de tales preceptos tiene como resultado, la existencia de supuestos de doble inmatriculación entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la concentración, ya que no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, ni posteriormente al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización se cancela el folio real de dichas fincas de origen, y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento.

(…)

Al coexistir plenamente vigentes, abiertos, y operativos, los folios reales tanto de las fincas de origen como de las fincas de reemplazo, se han producido numerosísimos supuestos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral, y de disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de origen, cuyo historial permanece vigente y los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de reemplazo, lo que resulta obligado por el articulo 235 citado, conforme al cual, «los posteriores actos y contratos de trascendencia real que tengan por objeto fincas de reemplazo o derechos reales constituidos sobre las mismas se inscribirán (…) de modo inexcusable, en el Registro de la Propiedad». Así, por ejemplo, respecto de la posibilidad de seguir practicando asientos en el folio real de fincas de origen, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre de 2001, «si se tiene en cuenta la significación y principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 Ley Hipotecaria) y la presunción a todos los efectos desde la existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que resulten de los respectivos asientos (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria), resulta evidente la imposibilidad de negar ahora el acceso al Registro del Auto de adjudicación de determinada finca registral, so pretexto de que ésta es o puede ser una de las aportadas en su día a la concentración parcelaria del respectivo término municipal, pues, del respectivo folio no resulta ningún asiento que comprometa o menoscabe la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito y adjudicado, presunción a la que el Registrador está vinculado (cfr 18 Ley Hipotecaria); y si efectivamente existe esa doble inmatriculación (que la reordenación de la propiedad rústica a través de la concentración parcelaria facilita, al no exigir el cierre de los folios de las fincas de origen, a diferencia de lo que ocurre en la propiedad urbana con la reparcelación o la compensación), deberán seguirse las vías prevenidas en la legislación hipotecaria por remediar ese defecto».

 

4. Estos casos de doble inmatriculación siguen produciéndose por la normativa, todavía hoy vigente, en materia de concentración parcelaria ya que no se ha adoptado para la propiedad rustica la misma técnica y mecanismo registral que en los procedimientos de reorganización de la propiedad urbana (léase reparcelaciones y demás expedientes de equidistribución), basado éste último en la adecuada y detallada constancia registral de la equivalencia entre fincas de origen y fincas de resultado, y en la cancelación preceptiva del folio real de todas aquéllas, como claramente se contempla en los artículos 7 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. Para dar solución a estos supuestos debe tenerse en cuenta el procedimiento regulado en artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, atribuyendo la competencia para su tramitación y resolución, en línea con el objetivo de desjudicialización que proclama su exposición de motivos, al registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Por lo tanto, en este expediente, que se iniciará de oficio por el registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, resultan plenamente aplicables las reglas contenidas en dicho artículo para subsanar los problemas de doble inmatriculación derivados de la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria, con la única e importante salvedad de que aunque la regla general prevé que finalmente se «procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada», en realidad, en el caso particular de la doble inmatriculación provocada por la inscripción de un procedimiento de concentración parcelaria, lo procedente será cancelar o rectificar el historial registral de la finca o fincas de origen, y mantener vigente, con las modificaciones que sean precisas, el de la finca o fincas de reemplazo.

 

* .- APLICACION DE ESTA DOCTRINA DE LA DGRN A UN CASO PRÁCTICO Y POSIBLE SOLUCIÓN:

 

Autor: Joaquin Delgado.

CASO PRACTICO: uno de los supuestos más complejos, pero tambien más frecuentes: combinación de problemas de doble inmatriculación y de desfase de historiales registrales:

En la finca de origen, cuyo folio real no se canceló, se han seguido inscribiendo las sucesivas transmisiones, y en cambio, en la finca de resultado, a pesar de ser obligatoria la inscripción, no se han inscrito tales transmisiones. Y además, registralmente no consta indicio alguno sobre la correspondencia entre la finca de origen y la de resultado.

 

Conforme al art 209 LH “El expediente se iniciará de oficio por el Registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes”.

Se ofrece a continuación un modelo de instancia dirigida al registrador solicitando la subsanación de los problemas de doble inmatriculación y desfase de historiales registrales producidos como consecuencia de inscripciones de concentración parcelaria.

 

* MODELO DE INSTANCIA:

 

AL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD.
PETICIÓN DE SUBSANACIÓN REGISTRAL:
La finca registral XXX , que según la inscripción 5ª de su historial registral fue propiedad de FULANO, fue objeto en su día, como finca de origen,  de concentracion parcelaria, dando lugar a la finca de resultado que se adjudicó e inscribió registralmente en su día a favor de dicho señor como nueva finca registral YYY.
Dicha correspondencia entre fincas se acredita ahora con la certificacion de la Consejería xxx  fecha  xxx que se acompaña.
El folio real de la finca de origen no fue objeto de cancelacion,  por no exigirlo la ley aplicable. Y por ello, en dicho folio real de la finca de origen se han seguido inscribiendo sucesivos negocios jurídicos, hasta llegar a la inscripcion 9ª  de dominio, actualmente vigente, a favor de MENGANO.
En cambio, en el folio real de la finca de resultado, mediante su inscripcion 1ª,  sigue constando inscrito el dominio a favor del titular originario de la finca de origen y adjudicatario inicial de la finca de resultado, es decir, FULANO.
De este modo existe a fecha de hoy una situación de doble inmatriculacion entre la finca de origen y la de resultado, y además, existe una falta de concordancia entre los pronunciamientos registrales  y la realidad jurídica extrarregistral, pues la finca de origen tiene una titularidad registral correcta pero una descripcion incorrecta, y la finca de resultado tiene una descripcion registral correcta pero una titularidad incorrecta.
Por todo ello, y a fin de subsanar tales extremos, en este acto MENGANO, como actual titular registral de la finca de origen, y propietario extrarregistral de la finca de resultado, SOLICITA al registrador de la propiedad:
1.- Que, en virtud de la certificación administrativa referida, tenga por acreditada la correspondencia entre la citada finca de origen y la citada finca de resultado,
2.- Que en virtud de ello, inscriba en el folio real de la finca de resultado las sucesivas transmisiones y demás negocios jurídicos que constan inscritas en el folio real de la finca de origen, empezando por la transmisión otorgada por FULANO y terminando por inscribir la adquisición y el dominio a favor de MENGANO.
3.- Que tras ello, cuando ambos folios reales consten inscritos a favor de MENGANO, se proceda a solventar la doble inmatriculacion cancelando el folio real de la finca de origen.
ADEMAS (Si en la finca de origen constan cargas vigentes)
Los titulares de cargas registrales vigentes sobre la finca de origen XXX se adhieren a la presente petición, de modo sus derechos respectivos queden inscritos como cargas en el historial registral de la finca de resultado YYY por los mismos títulos y con el mismo rango registral con que actualmente constan en la finca de origen, cuyo folio real se solicita cancelar.
.

* POSIBLE ACTUACION DE OFICIO DEL REGISTRADOR:

 

También es perfectamente posible (y hasta recomendable) que sea el propio registrador el que adopte una actitud proactiva y solicite a la administracion agraria competente certificación sobre las correspondencias entre las fincas de origen y las fincas de resultado de concentraciones parcelarias ya inscritas, y, a la vista de ella, una vez detectadas y acreditadas las dobles inmatriculaciones producidas, ponga el marcha el procedimiento de subsanación del art 209 LH.

En tal caso, conforme a dicho precepto “notificará tal circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando constancia de ello mediante nota al margen de la última inscripción de dominio extendida en el folio de cada uno de los historiales coincidentes.” y aplicará los restantes trámites del procedimiento del citado articulo.

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