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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

R. DGSJ 6-3-2024: la georreferenciación alternativa es plenamente admisible, tambien en inmatriculaciones. Los efectos jurídicos de la inscripción de la georreferenciación derivan de tal inscripción, y no de la eventual coordinación con Catastro.

Contenido:

* INTRODUCCION:

Se reseña y extracta parcialmente la doctrina de la resolución DGSJFP de 6-3-2024, conforme a la cual, consolidando el criterio de resoluciones anteriores, se admite abiertamente para inmatricular fincas la aportación de georreferenciación alternativa a la catastral cuando ésta no es correcta por presentar cuaaquier tipo de inconsistencia.

 

COMENTARIO JDELGADO:

Las  mayores deficiencias de la Ley 13/2015, como repetidamente he denunciado desde un principio, son a mi juicio, (además de no imponer la georreferenciación obligatoria en más supuestos), las siguientes:

1.- La no admisión en las inmatriculaciones de georreferenciación alternativa a la catastral aunque ésta última sea incorrecta. .

2.- La insinuación de que los efectos jurídicos de la inscripción registral de la georreferenciación de una finca puedan estar condicionados en su inicio o en su final por actuaciones catastrales unilaterales que se producen al margen del Registro de la Propiedad.

 

Sin embargo, esta resolución, consolidando doctrina previa, proclama, de manera muy clara y acertada,  que:

1.- Es obligado  hacer una interpretación de la normativa vigente “que encaje dentro del principio constitucional de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución Española, que podría entenderse vulnerado si se retrasa la inmatriculación registral mientras la administración tributaria no solvente las inconsistencias de sus base de datos, lo que podría constituir una arbitrariedad, que el propio precepto constitucional proscribe de nuestro ordenamiento jurídico”

Por tanto, «en los supuestos en los que exista una inconsistencia (de cualquier tipo) de la base gráfica catastral … no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral» siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa»

 

2.- ” La finalidad esencial de la ley (13/2015) es aumentar la precisión y seguridad jurídica en la delimitación registral del objeto del derecho de propiedad, mediante procedimientos técnicos que permitan conseguir su coordinación gráfica con el Catastro, como hecho que tiene por finalidad posibilitar el intercambio de información entre las instituciones registral y catastral, sin que el estado de coordinación deba producir efectos jurídicos, pues los mismos se producen con el asiento registral y no por circunstancias externas a él.”

 

 

* TEXTO ÍNTEGRO:

https://boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-6046

 

* EXTRACTO DE DOCTRINA:

 

“Esta Dirección General ya ha tenido ocasión de pronunciarse respecto a la posibilidad de la utilización de la georreferenciación alternativa en las inmatriculaciones de fincas, que debe admitirse, si hacemos una interpretación lógica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, pues cuando el mismo dispone que la descripción del título debe coincidir exactamente con la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada al título, dicha circunstancia debe exigirse cuando la georreferenciación catastral coincide, aparentemente, con la realidad física.

 

la inconsistencia de la base de datos catastral es un mero defecto técnico, que no debe impedir el tráfico jurídico de la finca. Por ello, el artículo 206 de la Ley Hipotecaria permite la utilización de georreferenciación alternativa para la inmatriculación de fincas de titularidad pública, lo cual debe poder extenderse al supuesto de fincas de titularidad privada, cuando exista la citada inconsistencia en la base de datos catastral.

 

… Por ello, la Resolución de 22 de septiembre de 2017 declaró: «en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral» siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa». Es decir, la Dirección General exige como requisito para la admisión de la georreferenciación alternativa a la catastral la existencia de una inconsistencia en la base gráfica catastral. No la limita a un tipo de inconsistencia, como entiende el registrador en la nota de calificación, sino a cualquier tipo de inconsistencia, ya sea una inexistencia o inexactitud de la georreferenciación catastral. Posteriormente, en las Resoluciones de 23 de septiembre de 2020, 4 de noviembre de 2021 y 7 de septiembre de 2023, consolidó esta doctrina, que debe reiterarse en el presente caso.

 

… La exacta identificación y descripción de la finca registral, como unidad del tráfico jurídico es una circunstancia que debe cumplirse en el asiento, no sólo en interés del titular registral de la finca, que ubica indubitadamente en el territorio su objeto de derecho, sino también en interés de los colindantes, a quienes no les va a afectar en el Registro la inconsistencia de la georreferenciación catastral y en favor de la Administración que podrá no solo conocer al titular del derecho, sino también la correcta ubicación y delimitación geográfica de la finca registral, al comunicarse a la Dirección General de Catastro la georreferenciación alternativa aportada, para poder proceder a subsanar la inconsistencia, a instancias del titular dominical.

 

… la cartografía catastral es la básica para identificar las fincas registrales (cfr. artículo 10 de la Ley Hipotecaria). Pero, el propio legislador es consciente de que la misma puede contener imprecisiones o inexactitudes, por lo que admite, en defecto o inexactitud de la georreferenciación de origen catastral, la aportación de georreferenciación alternativa a la catastral, para poder incorporar la misma, a fincas ya inscritas. Y aunque dicha utilización no está prevista para la inmatriculación de las fincas en los artículos 203 o 205 de la Ley Hipotecaria, la lógica debe llevarnos a matizar la ausencia de esa posibilidad en materia de inmatriculación de fincas. Precisamente por ello, la ausencia de esa posibilidad de utilización de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de las fincas, señalada como uno de los defectos de la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, por un importante sector doctrinal y de la práctica registral, debe interpretarse en el sentido de entender que el legislador está pensando en el supuesto de ausencia de inconsistencia de la base de datos catastral. Cuando la misma exista, debe evitarse el acceso de esa inexactitud al contenido del Registro de la Propiedad, como institución que aspira a la exactitud de todo el contenido publicado, la cual, por otro lado, presume la propia Ley Hipotecaria.

 

… Y ese fue el argumento en el que se basó la Resolución de esta Dirección General de 4 de noviembre de 2021, cuando declaró, superando la doctrina de la Resolución de 24 de abril de 2018, que debe rechazarse la pretensión de inmatriculación de una finca cuyas coordenadas de posicionamiento absoluto, por las razones que sean (incluida la existencia de desplazamiento posicional patológico en la cartografía catastral) invadan el dominio público u otras fincas inmatriculadas. Y ello debe ser así porque no es admisible que una cuestión puramente técnica, como es la existencia de una inconsistencia de la base gráfica catastral, pueda paralizar el procedimiento registral, referido al seguro tráfico jurídico inmobiliario, donde cualquier retraso temporal, por un obstáculo no jurídico, puede generar problemas a quien pretende transmitir o adquirir el dominio del bien afectado por la inconsistencia o inexactitud del dato catastral.

 

… Ciertamente, es posible que la solución más ortodoxa fuera que la Dirección General de Catastro corrigiera previamente la inconsistencia de su base de datos mediante el correspondiente procedimiento de rectificación previsto en la normativa catastral, procediéndose al ajuste masivo de todo el área o sector afectado. Pero, no es menos cierto que dicho procedimiento puede suponer una dilación temporal, que puede asumirse desde el punto de vista catastral, donde la inconsistencia no afecta al cumplimiento de los fines catastrales, pero que es difícilmente asumible desde el punto de vista registral, pues las transacciones en el mercado inmobiliario se caracterizan por su celeridad y seguridad jurídica que existe el tráfico inmobiliario. Por ello declaró la citada Resolución de 4 de noviembre de 2021 que «la experiencia demuestra que tales procedimientos de rectificación catastral, para la corrección global de errores de desplazamiento en su cartografía, incurren en dilaciones que pueden ser asumibles para la institución catastral (…) resulta evidente que los procedimientos registrales tienen una regulación legal diferente, presididos por principios y dinámicas clara y justificadamente distintos, pues la inmatriculación de fincas, ordinariamente, no es un “ajuste masivo de todo el área o sector afectado” sino una actuación que se solicita y ha de resolverse finca a finca». Por tanto, para evitar dichas dilaciones y no existiendo defecto jurídico ni invasión de fincas colindantes en la realidad física es por lo que debe admitirse la posibilidad de poder inmatricular la finca, mientras que simultáneamente trata de rectificarse la inconsistencia de la base de datos catastral, sin que esta última ocasione dilaciones en el tráfico jurídico del derecho, cuando su realidad física sea indubitada. Para ello, debe permitirse la aportación de georreferenciación alternativa que corrija la inconsistencia catastral, incorporando el título la georreferenciación alternativa correcta, con la forma, dimensiones y superficie del inmueble y su posicionamiento relativo con respecto a los de su entorno, corrigiendo los errores de posicionamiento absoluto de las coordenadas de sus vértices respecto de la superficie de la Tierra.

 

…Es decir, se incorporarán al título dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y otro con las coordenadas catastrales. Esta solución del doble archivo GML, permite, en primer lugar, fijar una interpretación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que encaje dentro del principio constitucional de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución Española, que podría entenderse vulnerado si se retrasa la inmatriculación registral mientras la administración tributaria no solvente las inconsistencias de sus base de datos, lo que podría constituir una arbitrariedad, que el propio precepto constitucional proscribe de nuestro ordenamiento jurídico. En todo caso, la necesidad de una reforma del precepto legal resulta evidente. En segundo lugar, permite resolver la cuestión relativa a la metadatación del desplazamiento existente entre las coordenadas catastrales y las reales, cuestión que incluso se afronta en la Resolución conjunta de las Direcciones Generales del Catastro y de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de septiembre de 2020, salvaguardando plenamente la finalidad esencial de la ley, que es aumentar la precisión y seguridad jurídica en la delimitación registral del objeto del derecho de propiedad, mediante procedimientos técnicos que permitan conseguir su coordinación gráfica con el Catastro, como hecho que tiene por finalidad posibilitar el intercambio de información entre las instituciones registral y catastral, sin que el estado de coordinación deba producir efectos jurídicos, pues los mismos se producen con el asiento registral y no por circunstancias externas a él.”

 

… En el caso de que existan dudas sobre posible invasión de otras fincas … “la doctrina de la Resolución de esta Dirección General de 25 de septiembre de 2023, cuando declara que es obligación del registrador el tratar de aclarar tales dudas mediante la tramitación del expediente regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, aun en los casos de inmatriculación de la finca, sin que pueda hacerse recaer la carga de la prueba en el interesado, a quien no compete ir recabando el consentimiento de los colindantes para la inscripción de sus fincas. Por ello, tiene razón el recurrente cuando alega que el juicio del registrador no está fundamentado objetivamente, puesto que no ha tratado de disipar sus dudas con la tramitación del expediente del artículo 199.

 

* CONCLUSIÓN:

En conclusión, deben admitirse las georreferenciaciones alternativas presentadas e iniciarse la tramitación del expediente del artículo 199 la Ley Hipotecaria, para determinar si el registrador puede disipar, mediante ella, las dudas en la identidad de la finca, las cuales deberá fundamentar objetivamente, en su caso, tramitado el expediente.

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