R. DGSJ 31-5-2022: aunque la georreferenciación pretendida invada claramente otra ya inscrita, ha de tramitarse el procedimiento del art 199 LH. Reseña y comentario crítico J. Delgado

Resolución de 31 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes

* Texto íntegro de la resolución:

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* Cuestión que se plantea:

“Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica … correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción cuando solapa con otra finca registral con otra georreferenciación … también inscrita. El registrador suspende la inscripción solicitada, sin tramitar el expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, porque la georreferenciación … aportada solapa con la georreferenciación de otras fincas registrales previamente inscritas.”

* Extracto de doctrina:

Dice la DGSJ: “En el presente caso se da un solapamiento de georreferenciaciones, una inscrita y otra no, que hace entrar en juego el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, por el cual los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y requieren para su rectificación el consentimiento del titular registral o resolución recaída en procedimiento en el que el mismo haya sido parte.

… como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 8 de octubre y 23 de diciembre de 2020, si el registrador, a la vista de la solicitud de iniciación del expediente, tiene dudas sobre, por ejemplo, la invasión del dominio público, o la eventual invasión de parcelas colindantes o el encubrimiento de negocios jurídicos, no puede sin más rechazar la iniciación del expediente, sino que lo que debe hacer es tramitarlo, y, una vez concluido, calificar a la vista de lo actuado.

… si el promotor del expediente alega que la georreferenciación de la otra finca se solapa con la suya, debe el registrador tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, practicando las notificaciones correspondientes a los colindantes, que permita a éstos realizar las alegaciones que estimen pertinentes, que el registrador habrá de valorar, a los efectos de efectuar una calificación positiva o negativa.

Si hay oposición, será cuando el registrador deberá valorar la misma y podrá denegar la inscripción de la modificación motivando suficientemente las causas de dicha negativa

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso revocando la nota de calificación del registrador en el sentido de que se impulsen los trámites del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y, a la vista, de las alegaciones de los colindantes afectados, tomar la decisión que estime pertinente, con arreglo a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.”

* Comentario crítico: (J. Delgado)

* 1.- Las dudas son dudas, y las certezas son certezas.

Es cierto que ” si el registrador, a la vista de la solicitud de iniciación del expediente, tiene DUDAS  sobre … la eventual invasión de fincas colindantes… no puede sin más rechazar la iniciación del expediente, sino que lo que debe hacer es tramitarlo, y, una vez concluido, calificar a la vista de lo actuado.”

Pero cuando las fincas colindantes tienen ya inscrita su correspondiente georreferenciación, ya no nos movemos en el terreno de las dudas, sino de las CERTEZAS, pues basta superponer en la aplicación gráfica registral homologada la georreferenciación pretendida con las que ya constan inscritas y apreciar, con toda certeza, si se produce o no dicha invasión. En caso afirmativo, no tiene ningún sentido iniciar la tramitación de un expediente que está condenado al fracaso, pues el artículo 199 es muy claro y tajante al ordenar que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita”.

Y ello es así sin necesidad de que el titular de la finca cuya georreferenciación inscrita consta invadida formule o no oposición expresa.

* 2.- El registrador tiene obligación de evitar la invasión de la georreferenciación inscrita aunque su titular no se moleste en formular oposición expresa.

Por eso es especialmente desafortunada esta resolución de la DG, que no sólo ordena tramitar un procedimiento del 199, que como se ha dicho, está condenado al fracaso, sino que dice, y aquí viene lo más grave, que “si hay oposición, será cuando el registrador deberá valorar la misma y podrá denegar la inscripción de la modificación motivando suficientemente las causas de dicha negativa”, como dando a entender (lo cual sería una barbaridad) que si no hay oposición expresa el registrador no podrá denegar la inscripción de una georreferenciación que claramente invade otra previamente inscrita.

* 3.- El 199 tiene por finalidad propia inscribir la georreferenciación de una finca, no rectificar alegremente la que ya conste inscrita.

Dice la DG que el motivo de fondo por el cual ordena tramitar el 199 aunque haya certeza de invasión de georreferenciaciones inscritas es para permitir que el titular de la finca cuya georreferenciación inscrita resulta invadida pueda “realizar las alegaciones que estimen pertinentes … y que esas alegaciones pueden consistir en solicitar el inicio de un expediente del artículo 199 … para actualizar su descripción y su georreferenciación, si hay acuerdo.”

Pero: 

1.- Es muy poco probable que el titular de una finca con georreferenciación inscrita venga a alegar, no en defensa, sino en contra de la georreferenciación que tiene inscrita, y pida expresamente su rectificacion.

2.- Si se diera esa extraña hipótesis, resultaría claro que la nueva georreferenciación, que sería, por definición, distinta de la que consta inscrita, no respetaría la identidad de la finca, pues añadiría y/o suprimiría determinadas porciones de terreno que ya constan inscritas. Y por tanto, habría que denegar su inscripción por encubrir una alteración de la entidad de la finca, o un negocio de modificación hipotecaria no formalizado debidamente.

3.- Si fuera el caso de que la georreferenciación inscrita resultara ser errónea, lo procedente es rectificar los títulos que contenían dicha georreferenciación errónea, con el consentimiento expreso de todos los otorgantes, para sustituirla por la que se considere correcta. Por ejemplo, si la finca se inmatriculó por la vía del art 205 LH (dos títulos publicos traslativos sucesivos que tenían por objeto una finca con la concreta georreferenciación resultante de una determinada certificación catastral descriptiva y gráfica), habrá que rectificar ambos títulos, pues estaríamos rectificando el objeto de dichas transmisiones, que quedó perfectamente definido con total precisión (el acierto es ya otra cosa) entre los otorgantes de las transmisiones sucesiva . 

Si no se hace así (rectificar los titulos inscritos con intervención de todos los otorgantes o sus herederos), estaríamos permitiendo la rectificación unilateral por un sólo interesado, y lo que es peor, la rectificación de la inscripción que dice cuál fue el objeto de la venta, sin consentimiento de los vendedores que dijeron con total claridad y precisión (el acierto es otra cosa) cuál era tal objeto.  

4.- La propia DG ya ha proclamado (ver R. de 18-9-2019) que cuando “resulta evidente que la rectificación … pretendida altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro …  pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria … por lo que es totalmente correcta la actuación del registrador (que denegó iniciar siquiera el procedimiento del art 199 para rectificar  la georreferenciación con la que se inmatriculó la finca).

* 4.- Si la DG está pensando en permitir al interesado requerir de conciliación y deslinde al que tiene inscrita su georreferenciación, la vía más adecuada es el 103 bis.

Es cierto que en el seno del procedimiento del articulo 199 puede producirse un acuerdo de deslinde entre los interesados, a modo de conciliación registral, como caso concreto de la posibilidad más genérica que contempla el articulo 103 bis.

Pero si lo que que el promotor del art 199 quiere desde un principio es requerir de conciliación o deslinde a otro titular registral, lo lógico es aplicar el procedimiento del art 103 bis, que tiene ese objeto precisamente, y no el del articulo 199, que, aunque excepcionalmente pudiera acabar en un acuerdo de conciliación, no está expresamente pensado para ello, ni se le hace saber tal cosa a los destinatarios de las notificaciones

* 5.- Cuando un nuevo deslinde rectifica el que consta inscrito, ha de calificarse que no se encubran negocios no formalizados debidamente.

Además, ese hipotético acuerdo conciliatorio de deslinde, ha de ser calificado por el registrador para comprobar  “que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”.

Con lo que volvemos al punto de partida: la diferencia entre las DUDAS y las CERTEZAS: cuando las fincas constan inscritas con meras descripciones literarias pero no están deslindadas, es decir, no consta expresada con precisión su ubicación y delimitación geográfica, cabe DUDAR si un determinado deslinde que precise por primera vez esa ubicación y delimitación geográfica encubre o no actos o negocios jurídicos de, por ejemplo, segregacion, permuta y agregación, no formalizados es inscritos debidamente  

Pero cuando una finca ya está deslindada de modo georreferenciado (pues eso y no otra cosa supone haber inscrito ya su georreferenciación), alterarla ahora dicha georreferenciacion añadiendo o suprimiendo porciones de terreno que inicialmente estaban incluidas dentro de la georreferenciación inscrita, supone la CERTEZA de que con ese supuesto acuerdo de deslinde (que en realidad sería de rectificación de un deslinde previo) se están encubriendo actos (segregaciones, permutas, agregaciones etc), no formalizados debidamente, y sin contar con los requisitos civiles, fiscales y urbanísticos exigibles.

* 6.- Crítica favorable (en otros aspectos de la resolución)

Donde sí acierta plenamente esta resolución es cuando hace una clara distinción entre el Registro y el Catastro y sus respectivos objetos, principios inspiradores y efectos.

Dice la resolución:

” …hay que partir de la naturaleza autónoma y distinta de dos instituciones que tienen por objeto el territorio, como realidad física, pero al que contemplan de modo distinto, el Catastro, como institución administrativa, que atiende a su realidad física, como reveladora de una capacidad económica y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un propietario, o titular registral, que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.
Diferentes son sus unidades de trabajo, la parcela catastral basada en la apariencia física y la finca registral, que es aquella finca material, que por el hecho de tener un título válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el derecho real que recae sobre ella. Ambos operan con derechos distintos, como el administrativo del Catastro y el Civil Patrimonial del Registro de la Propiedad y están sujetos a principios distintos.
Por ello, las alteraciones catastrales producidas como consecuencia de la resolución de los procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, no pueden tener ninguna repercusión registral si no se incorporan esas alteraciones al asiento, por alguno de los medios previstos en el Título VI de la legislación hipotecaria.