* 18-03-2026 COMPRAVENTA: JUICIO DE SUFICIENCIA EN PACTOS COMPLEJOS Y EXIGENCIA DE ESPECIALIDAD EN TRANSMISIÓN DE BIENES VINCULADOS OB REM

Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María n.º 1 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-14296)

RESUMEN: Se desestima el recurso interpuesto contra la calificación registral que suspendió la inscripción de una escritura de compraventa de una participación indivisa de una finca.

La Dirección General confirma dos de los defectos recurridos:

por una parte, declara insuficiente el juicio notarial de suficiencia sobre las facultades del apoderado si se remite genéricamente al encabezamiento de “compraventa” sin extenderse de forma clara y expresa a pactos de carácter complejo que exceden del negocio principal, tales como el aplazamiento del precio, el pacto de solidaridad entre los compradores y la constitución de una condición resolutoria.

Por otra parte, determina que, pese a la vinculación ob rem de participaciones en fincas independientes (viales de urbanización), el principio de especialidad registral exige que en la escritura se realice una descripción o mención expresa, aunque sea escueta, de las participaciones de las fincas que se transmiten conjuntamente, debiendo extenderse asimismo a tales cuotas la condición resolutoria pactada.

DOCTRINA DG:

1. Límites y exigencias en la formulación del juicio de suficiencia frente al laconismo o empleo de fórmulas genéricas. “Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como cuando usa fórmulas de estilo que -a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades acreditadas- se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza; de forma que deberá concretar su reseña de las facultades representativas y su juicio de suficiencia de las mismas apoyando su juicio bien en una transcripción somera, pero suficiente, de las facultades atinentes al caso, o bien en una referencia o relación de la esencia de tales facultades.“
2. Deber de extender de forma concreta el juicio de suficiencia notarial a las cláusulas especiales y gravámenes accesorios. “Tiene por ello razón el registrador cuando indica en su nota y respecto de la compraventa formalizada, que la misma lo es con precio aplazado, pacto de solidaridad entre compradores y constitución de condición resolutoria (que faculta automáticamente a la resolución del contrato, previo cumplimiento de las condiciones fijadas en el contrato, con los efectos que de ello pueden desencadenarse); y que tales pactos «no son propios del negocio principal». Todo ello exige, y hace imprescindible, algún tipo de fórmula que prevea clara y concretamente la extensión de las facultades representativas del poder a dichos pactos y, correlativamente, el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas con referencia a los pactos especiales incorporados a la escritura de compraventa calificada.“
3. Inaplicabilidad de la transmisión tácita automática en perjuicio del principio de especialidad cuando los elementos vinculados ob rem constan como fincas registrales independientes. “Por tanto, descrita la finca principal y con ellas las titularidades «ob rem», aunque lo fuera por su referencia a los datos registrales y sus cuotas pormenorizadas, los elementos vinculados son titularidades «ob rem», que no podrían seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos, como ha quedado expuesto. Pero en el presente supuesto no se ha hecho así ya que no se ha hecho mención a las dos citadas fincas registrales, por lo que ofrece duda al registrador la identidad de las fincas a los efectos de la calificación y no se han cumplido las exigencias del denominado principio de especialidad.“
4. Obligatoriedad de describir las participaciones independientes objeto de vinculación y de someterlas a las garantías reales pactadas. “Alega el notario recurrente que se trata de elementos comunes; pero en el Registro aparecen las citadas titularidades como participaciones de fincas independientes, y en virtud de los principios de especialidad y de tracto sucesivo, debe hacerse la descripción, aun cuando sea escueta, de las participaciones que por la vinculación se transmiten; y, en consecuencia, también debe extenderse a estos porcentajes, o cuotas, la condición resolutoria pactada.“