REGIS PRO. es

....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

PRESTAMO HIPOTECARIO ENTRE PARTICULARES: ¿Puede un registrador denegar la inscripción por calificarlo como préstamo usurario?

Contenido:

J.D.R.

*

INTRODUCCIÓN:

LA DGRN, por ejemplo en R. 22-7-2015, ha señalado que si la voluntad del prestatario se ha formado correctamente, no cabe que el registrador califique de abusivos los intereses pactados. (…) Ahora bien, todo ello no significa que en nuestro Derecho el tipo de interés ordinario, por elevado que sea, quede totalmente fuera de control, pues le es aplicable, (…)  la Ley de Represión de la Usura. Y el art. 1 de esta dispone que será usurario el interés si resulta notablemente superior al interés del dinero y manifiestamente desproporcionado atendidas las circunstancias concurrentes. Es decir, que solo podrá el registrador apreciar la abusividad si considera que el tipo de interés pactado es subsumible en el precepto legal; y ello, según las STS 7-3-98 y 7-7-2002, solo será posible cuando el interés pactado se aparte de la “normalidad”, atendidas las circunstancias concurrentes.

* EJEMPLO DE NOTA DE CALIFICACION:

(Datos tomados de un supuesto real)

DEFECTOS: (…)

EN CUANTO A LAS ESTIPULACIONES DEL PRÉSTAMO:

En el préstamo formalizado y que se pretenden garantizar con hipoteca concurren las siguientes circunstancias relevantes:

a.- El importe del préstamo es de 18.517,86 €, a devolver en un año, plazo que finaliza el 30/12/2016.

b.- Se dice que el plazo se establece en beneficio del acreedor, de modo que no es posible la devolución anticipada por el deudor si no lo autoriza el acreedor.

c.- Se dice ser un préstamo entre particulares, en el que los dos prestamistas, afirman “que no se dedican profesionalmente al otorgamiento de prestamos hipotecarios y que por lo tanto no se encuentran sujetos a la Ley 2/2009”

d.- Pese a tal declaración previa, sí que aplican una “comisión de apertura” de 1.517,86 euros, que resulta ser equivalente al 8,19 % del importe del préstamo concedido, lo cual resulta ser extraño en un préstamo entre particulares, y notoriamente superior y desproporcionado a las comisiones de apertura habituales en las entidades financieras.

e.- Se pacta un interés ordinario fijo del 12%., que resulta notoriamente desproporcionado y superior al habitual en el caso de prestamos hipotecarios concedidos por entidades financieras.

f.- De los 18.517,86 € del importe del préstamo, sólo hay acreditación documental de que el prestatario efectivamente reciba la cantidad de 8.500 euros (es decir, sólo un 45,9 % del total), pues el resto, o bien se dice entregado en metálico (sin acreditación ni dación de fe notarial de ser ello cierto), o bien se retiene por los prestamistas en concepto de comisión de apertura o para hacer frente a gastos e impuestos de tramitación).

g.- Las fincas que se hipotecan para garantizar ese préstamo de 18.517,86 € están valoradas, según certificado de tasación que se incorpora a la escritura, en 98.164,20 euros (es decir, en más de 5 veces más del importe del préstamo, concretamente, en un 530 % del importe del préstamo).

Ante tales datos, resulta pertinente traer a colación que, como ha señalado la DGRN, por ejemplo en R. 22-7-2015, si la voluntad del prestatario se ha formado correctamente, no cabe que el registrador califique de abusivos los intereses pactados. (…) Ahora bien, todo ello no significa que en nuestro Derecho el tipo de interés ordinario, por elevado que sea, quede totalmente fuera de control, pues le es aplicable, como antes se ha dicho, la Ley de Represión de la Usura. Y el art. 1 de esta dispone que será usurario el interés si resulta notablemente superior al interés del dinero y manifiestamente desproporcionado atendidas las circunstancias concurrentes. Es decir, que solo podrá el registrador apreciar la abusividad si considera que el tipo de interés pactado es subsumible en el precepto legal; y ello, según las STS 7-3-98 y 7-7-2002, solo será posible cuando el interés pactado se aparte de la “normalidad”, atendidas las circunstancias concurrentes. Y eso, a juicio de la Dirección General, es lo que ocurría en el caso debatido, en el que se había pactado un tipo del 14,99% para toda la duración del préstamo.

Y conforme al articulo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios “Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso ó en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario á causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia ó de lo limitado de sus facultades mentales.

Será igualmente nulo el contrato en que se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, cualesquiera que sean su entidad y circunstancias. Será también nula la renuncia del fuero propio, dentro de la población, hecha por el deudor en esta clase de contratos.”

Pues bien, en el presente caso resulta que el coste financiero que la prestataria ha de abonar por recibir el prestamo no es sólo el 12 % pactado bajo la denominacion de “interes ordinario” , sino además un 8,19 % pactado bajo la denominacion de “comisión de apertura”, con lo cual, la tasa anual equivalente que resulta de computar ambos parámetros supera con creces el 20% TAE, lo cual fundamenta apreciar que, como dice el articulo 1 de la ley de usura, pueda ser “notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado”, o que, empleando los mismo términos que la DGRN en la resolución citada “el interés pactado se aparte de la “normalidad”, atendidas las circunstancias concurrentes”

También, por lo expuesto en la letra f anterior, hay indicios de que pudiera ser que “se suponga recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada”, dado que sólo hay acreditación documental de que el prestatario efectivamente reciba la cantidad de 8.500 euros (es decir, sólo un 45,9 % del total).

Todo ello, unido a otros factores y circunstancias concurrentes, como la de que existe una sobrecobertura del riesgo, pues se hipotecan fincas que valen un 530 % más que el propio préstamo, conlleva a que el registrador que suscribe, dentro de sus atribuciones, y sin merma de la posible revisión judicial de su calificación, califica el presente préstamo como subsumible en el ámbito del articulo 1 de la Ley de 23 de julio de 1908 sobre nulidad de los contratos de préstamos usurarios.

En consecuencia, se deniega la inscripción del derecho de hipoteca que se pretende constituir en garantía de dicho préstamo.

Observaciones: Si este mismo préstamo hipotecario fuera concedido por una entidad financiera y sujeto a la ley de consumidores y usuarios, sería calificado como abusivo, por las circunstancias concurrentes, y denegada igualmente su inscripción.

El hecho de que esté concedido, supuestamente al menos, por personas físicas que afirman no dedicarse profesionalmente a ello, no puede suponer una merma de la posición jurídica y tutela mínima que nuestro ordenamiento concede al prestatario e hipotecante, por lo que, como señala la DGRN, no siendo aplicable en principio la legislación de consumidores, sí puede y debe ser aplicada la citada ley de 1908.

OBSERVACIONES:
Subsidiariamente, para el caso de ser revocado el presente defecto, y como es de rigor, se denegaría la inscripción de aquellas estipulaciones meramente personales o contrarias a normas imperativas, y en particular, el pacto por el que se estipula que la parte acreedora podrá privar al prestatario del plazo de devolución y exigir la total e inmediata devolución del préstamo si no se inscribe la presente escritura en el plazo de 60 días desde su otorgamiento.

Por otra parte, aún cuando al no inscribirse la hipoteca los inmuebles objeto de la escritura no van a quedan afectos especialmente al pago del préstamo, se sugiere a la prestataria la conveniencia de accionar judicialmente para obtener la declaración formal de nulidad del contrato, y evitar su efectividad y ejecución sobre su patrimonio por otras vías distintas de la ejecución hipotecaria.

Notifíquese la presente calificación conforme a la Ley Hipotecaria, y remítase copia de la misma a las autoridades en materia de consumo, a los efectos de que puedan verificar si efectivamente resulta de aplicación o no la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

ACUERDO: En consecuencia, procede DENEGAR LA INSCRIPCIÓN por los motivos expresados.

PRORROGA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN: Conforme al art 323 de la Ley Hipotecaria, se entenderá prorrogado el asiento de presentación por plazo de sesenta días contado conforme a dicho precepto.

RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN: Contra la presente calificación se puede interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la notificación de la misma, o mediante demanda ante los Juzgados de 1ª instancia de Granada capital en el plazo de dos meses, todo ello en la forma establecida en los articulos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria.
Conforme al art 18 de la Ley Hipotecaria, el interesado puede instar en el plazo de 15 días la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el art 275 bis.

Nota: Trabajo realizado en el marco del Proyecto de Investigación I+D DER2013-48813-C2-1-P, “Estudio transversal de los préstamos hipotecarios”

REGIS PRO. es © 2014