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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

POSIBLE MODELO: Cómo fundamentar las dudas por las cuales para inscribir la georreferenciación de una edificacion debe inscribirse la de la finca en la que supuestamente se ubica.

Contenido:

* INTRODUCCIÓN:

La RESOLUCIÓN-CIRCULAR DGRN 03.11.2015 sobre interpretación de la Ley 13/2015, que establece que “Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.”

Posteriormente, la misma DGRN, en resoluciones de recursos gubernativos concretos, ha reiterado tal exigencia y desarrollado su fundamentación, pero tambien la ha matizado en el sentido de que para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la parcela (e incluso exigir la tramitación del procedimiento de rectificación de datos descriptivos previsto en el art. 199 LH), es preciso que tenga dudas acerca de la exacta ubicación de la edificación, en cuanto a si podría invadir fincas vecinas y que motive y fundamente tales dudas. (R. 28-9-2016, BOE 14-10). Doctrina reiterada en R. 7-11-2016 BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BOE 28-2), (R. 2-3-2017 BOE 17-3) y R. 29-3-2017 BOE 7-4).

 

Se ofrece aquí un posible modelo de redaccion del defecto en la nota de calificacion para fundamentar tales dudas

 

* POSIBLE MODELO DE DEFECTO:

 

 

OBRA NUEVA: falta la previa georreferenciación de la finca conforme al art 199 LH, para comprobar que la edificación se ubica dentro de ella y no invade colindantes.

 

La finca registral sobre la que se declara la edificación que ahora se pretende inscribir sólo cuenta con una descripción registral meramente literaria, y NO tiene inscrita su georreferenciación, por lo que no consta cuál sea su concreta ubicación y delimitacion geográfica.

Por lo tanto, resulta de aplicación lo dispuesto en la RESOLUCIÓN-CIRCULAR DGRN 03.11.2015 sobre interpretación de la Ley 13/2015, que establece que “Cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.”

Posteriormente, la misma DGRN, en resoluciones de recursos gubernativos concretos, ha reiterado tal exigencia y desarrollado su fundamentación señalando que para inscribir una edificacion declarada, además de la georreferenciación de la edificación, también es necesaria la de la parcela, porque para poder inscribir una obra nueva, el primer presupuesto, y requisito conceptual, es, obviamente, que la edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la parcela y no se extralimite de ella. Y para calificar tal extremo no basta con una simple comparación aritmética entre la superficie de la edificación y la de la parcela, sino que es precisa una comparación geométrica espacial que precise dónde está exactamente ubicada la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la parcela.

Tambien ha señalado la DGRN en algunas resoluciones de recursos gubernativos, que para que el registrador pueda exigir que se le aporte la georreferenciación de la parcela (e incluso exigir la tramitación del procedimiento de rectificación de datos descriptivos previsto en el art. 199 LH), es preciso que tenga dudas acerca de la exacta ubicación de la edificación, en cuanto a si podría invadir fincas vecinas y que motive y fundamente tales dudas. (R. 28-9-2016, BOE 14-10). Doctrina reiterada en R. 7-11-2016 BOE 23-11), R. 6-2-2017 (BOE 28-2), (R. 2-3-2017 BOE 17-3) y R. 29-3-2017 BOE 7-4).

EN EL PRESENTE CASO, EXISTEN DUDAS FUNDADAS ACERCA DE SI LAS COORDENADAS DECLARADAS PARA LA EDIFICACIÓN SE ENCUENTRA O NO DENTRO DE LA CONCRETA FINCA REGISTRAL ALEGADA, Y DEL POSIBLE RIESGO DE QUE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS DECLARADAS PARA LA EDIFICACIÓN PUDIERA VULNERAR O AFECTAR DERECHOS DE TERCEROS COLINDANTES, POR LO SIGUIENTE:

1.- La finca registral sólo tiene una descripción meramente literaria, sin linderos fijos ni otros elementos descriptivos que permitan llegar a conocer en modo alguno su concreta ubicación y delimitación geográficas.

2.- La afirmación del interesado de que las coordenadas de la edificación se encuentran incluidas dentro de la delimitación de su finca registral es una mera manifestación, que ni tiene su apoyo en datos registrales previos, ni resulta acreditada ahora en modo alguno.

3.- Inscribir sin más las coordenadas de la superficie ocupada por la edificacion sería pretender que la calificación registral dé por demostrado lo que es preciso demostrar (que efectivamente estén en el interior de la finca registral). O dicho de otro modo, sería inscribir que la finca, que por su defectuosa descripción literaria sin linderos fijos registralmente no constar ubicada geográficamente en punto alguno, sí pasaría a quedar registralmente y geográficamente ubicada en torno a la georreferenciacion de la edificacion.

4.- El hecho de que la edificación conste claramente dentro de un determinado inmueble catastral no acredita que conste dentro de una determinada finca registral, si no se acredita e inscribe previamente, si fuera el caso, la correspondencia/coordinación entre la finca registral y el inmueble catastral.

5.- Si se inscribieran tales coordenadas de edificación en una determinada finca por la mera manifestacion del interesado y sin acreditación ni tramitación alguna, se estaría (no sólo dando por supuesto y presumiendo sin fundamento alguno para ello, sino tambien) proclamando oficialmente mediante un asiento registral con plenos efectos jurídicos frente a terceros y bajo la salvaguardia de los tribunales, que la finca en cuestión está ubicada geográficamente donde la edificación, y que su delimitación se encuentra alrededor de ella, e impediría posteriormente a los colindantes solicitar georreferenciar sus propias fincas invadiendo o incluso acercándose a la superficie previamente georrefereciada e inscrita de tal edificación.

6.- Si se inscribieran tales coordenadas de edificación en una determinada finca por la mera manifestacion del interesado y sin acreditación ni tramitación alguna, dichos colindantes no serían advertidos ni con carácter previo (para efectuar alegaciones ante el registrador) ni con carácter posterior a la inscripcion (para poder conocerla y en su caso impugnarla judicialmente), con lo que quedarían en las más absoluta indefensión.

7.- EN EL PRESENTE CASO Además de las consideraciones lógico-jurídicas anteriores, en particular, de la consulta a los datos, indices y aplicaciones informáticas de este registro de la propiedad, constan inscritas como fincas probablemente colindantes, y potencialmente afectadas por la georreferenciacion que se pretende inscribir, las registrales xxx.

8.- ADEMÁS, EN EL PRESENTE CASO,
– La edificación declarada, según el propio declarante, no se encuentra en el centro aproximado de la finca y suficientemente distante de los supuestos linderos perimetrales de ésta, sino que la edificación supuestamente se ubica adyacente o pegada a uno de tales supuestos linderos de la finca. Por tanto, inscribir las coordenadas declaradas unilateralmente para dicha edificación equivale, como tambien ocurriría y en mayor grado aún si la edificación ocupara toda la parcela, a inscribir unilateralmente las coordenadas que delimitan y deslindan la finca de su colindante en ese concreto lindero, es decir, equivale a un deslinde parcial unilateral, sin intervención ni posibilidad de defensa de los colindantes en esa zona, y, de ser inscrito, con efectos de oponibilidad frente a terceros y de prioridad registral y presunción de exactitud y veracidad, pues impediría en lo sucesivo al colindante georreferenciar su finca intersectando con las coordenadas ahora alegadas para la edificación declarada.

CONCLUSIÓN: Por todo ello, la inscripción de las coordenadas ahora alegadas para la edificacion que se declara no puede hacerse sin la previa inscripción de la georreferenciación de la finca en la que supuestamente se ubica, y con la tramitación de un procedimiento, como el regulado en el articulo 199 LH, que está precisamente previsto para velar debidamente por los derechos, tutela efectiva y la posibilidad de defensa de los colindantes y terceros.

OBSERVACIONES: POSIBLE ALTERNATIVA:
Subsidiariamente, si el interesado, por la razón que sea, no desea aportar ni inscribir la georreferenciación de su finca, puede al menos solicitar que se tramite el procedimiento del art 199 LH respecto tan sólo de las coordenadas de la edificación, para disipar las dudas de que tales coordenadas invadan fincas colindantes.

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