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....Contenidos útiles para la práctica registral.....Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad. Notario)

TITULAR:

MODELO de defecto: FRAUDE DE LEY en simulación de SUBASTA de vivienda habitual.

Contenido:

HIPOTECA: EJECUCIÓN: FRAUDE DE LEY: subasta con dos postores que en realidad solo son el ejecutante y una entidad interpuesta de su exclusiva propiedad. 

Registralmente consta que la finca X es la vivienda habitual del hipotecante.

En consecuencia, le resulta aplicable el especial régimen legal relativo a las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual.

En el presente caso, el ejecutante se la adjudica por importe equivalente tan sólo al 50 % del valor fijado para subasta, pero actuando como mejor postor, con lo que consigue evitar el límite mínimo del 70 %.

Con carácter general, cabría plantearse si tal actuación, por sí misma, no sería ya contraria a la buena fe en el ejercicio de los derechos, y posiblemente, un fraude de ley en perjuicio del ejecutado.

Pero en el presente caso, concurren otros extremos particulares que aumentan los indicios de mala fe y fraude de ley. En concreto los siguientes:
a.- En la subasta, el único postor que concurre a la subasta, además del ejecutante (xxx) , es una sociedad vinculada a ella, como es (zzz). Y no se trata de un vinculación menor o relativa, sino que, como consta acreditado por consulta telemática al registro mercantil, xxx es el socio único de la entidad unipersonal zzz.
b.- La postura que ofrece zzz es de x euros, y que la ofrece xxx para superarla es de tan sólo x euros más, hasta alcanzar la cifra de x euros, que es precisamente el 50% del valor de subasta.
C.- Tras aprobarse el remate a favor de xxx  por tal importe, cede el remate precisamente a favor de zzz, que era el otro postor, y a cuyo favor se decreta la adjudicación final.

De tales indicios resulta prudente deducir que el acto de la subasta no fue una concurrencia de ofertas independientes para tratar de alcanzar el mayor valor posible para la enajenación forzosa del bien, y con ello, el menor sacrificio patrimonial posible para el ejecutado, sino un acto en el que el ejecutante, a través de una sociedad interpuesta y de su absoluta propiedad, pues es su socio único, simula la existencia de una subasta, en realidad amañada, para poder eludir la aplicación del límite mínimo de adjudicacion del 70% que hubiera debido aplicarse a falta de postores, y a la vez eludir la facultar moderadora aTribuida por ley al órgano judicial para el caso de que la mejor postura fuera inferior al 50%. Y seguidamente cede el remate al otro postor, que no es sino una sociedad de la que el ejecutante es socio único, sin cuya artificiosa y concertada intervención hubiera sido imposible tal resultado.

Por todo ello, y aún dentro de la limitación de medios probatorios y ausencia de contradicción propios del procedimiento registral, en este caso, los indicios resultantes de la documentación presentada son de tal magnitud que el registrador que suscribe aprecia la existencia de fraude de ley, que perjudica la posición jurídica del titular registral del bien hipotecado, por cuyo respeto y tutela efectiva tiene obligación de velar el registrador a través de su calificación registral, y, en aplicación de lo dispuesto en el articulo 6.4 del Codigo Civil, cuyos destinatarios son todos los ciudadanos y autoridades, y no sólo las judiciales, considera aplicable el articulo 671 de la Ley de enjuiciamiento civil, que impone, en la redacción vigente al tiempo de la subasta, un limite mínimo de adjudicación del 70 % del valor de subasta, o excepcionalmente, del 60%..

Y con ello se deniega la inscripción de la adjudicación decretada de la finca x, vivienda habitual del deudor e hipotecante, por importe inferior a dicho límite mínimo del 70% de valor de subasta.

Art 6.4 Código Civil: “Los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.”

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