LAS COORDENADAS UTM SON EXIGIBLES EN TODA INSCRIPCIÓN DE EDIFICACIONES, INCLUSO SI SE DECLARAN EN CONSTRUCCIÓN

* INTRODUCCIÓN

La nueva ley del suelo de Andalucía (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía) deja muy claro que las coordenadas UTM de la porción de suelo que vaya a ocupar una edificación han de constar en la solicitud de licencia, y en la licencia misma, y ser exigidas por los registradores para la inscripción, tanto en obras declaradas en construcción como terminadas.

Es sabido que la doctrina de la DGRN/DGSJ dispensaba de aportar tales coordenadas en las obras en construcción. E incluso “inventó” otras “dispensas” que devaluaban la aplicación práctica del art 202 LH, y que, como se razona en este artículo, son contrarias a la ley, tanto a su letra, como a su espíritu y finalidad.

* 1.- LA LEGISLACIÓN ESTATAL:

Como señala la Resolución de 8 de febrero de 2016, “el  nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria … proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Y la de 30 de mayo de 2016 explica que “entre las razones por las que la nueva ley exige la georreferenciación precisa de la porción de superficie ocupada por cualquier edificación o instalación que se pretenda inscribir en el registro de la propiedad, se encuentran, por una parte, permitir que la calificación registral compruebe si tal edificación o instalación se encuentra plenamente incluida, sin extralimitaciones, dentro de la finca registral del declarante de tal edificación, y por otra, que se pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, determinante, por ejemplo, de plazo de prescripción –o de la ausencia de tal plazo– de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística. Y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones, por ejemplo, al ayuntamiento, a la comunidad autónoma o al catastro, se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.”

* 2.- LA LEGISLACIÓN ANDALUZA:

Por su parte, y congruentemente con todo ello, la ley andaluza (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía) establece lo siguiente:

Disp adicional 9ª. Licencia o declaración responsable para escrituras públicas y asientos registrales.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará:
2. a) La licencia correspondiente, acto que acredite el control previo municipal o alternativamente, si se trata de obras que conforme a esta ley estén sólo sujetas a declaración responsable, acreditación de que se ha presentado tal declaración.
3. b) Certificación expedida por técnico competente que acredite el ajuste de la descripción de la obra al proyecto objeto de la licencia o a lo manifestado en la declaración responsable.
4. c) Las coordenadas de la superficie ocupadpor la edificación o instalación.
5. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará:
6. a) Si no se hizo antes declaración de obra nueva en construcción, los documentos referidos en la letra a) del apartado anterior. b) Licencia de ocupación o utilización, o bien la acreditación de que se ha presentado declaración responsable de ocupación o utilización o, en su caso, cambio de uso.
7. c) Certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado.

Todo ello, sin perjuicio de la constancia registral de la terminación de la obra de edificaciones respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio, conforme a lo previsto en la legislación estatal.

3. Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes.

* 3.- LA DOCTRINA DE LA DGRN/DGSJFP SOBRE INEXIGENCIA DE COORDENADAS UTM PARA INSCRIBIR OBRAS EN CONSTRUCCIÓN

Conforme a la resolución DGRN de 16 de mayo de 2019 “Esta Dirección General ha considerado reiteradamente que la constancia de las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, dado que se trata de una exigencia legal referida la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral. Esto no obstante, debe aclararse que en el caso de aportarse al tiempo de la declaración de obra en construcción, deben hacerse constar igualmente en el asiento, lo que permite también calificar una posible extralimitación de la construcción proyectada o iniciada, sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones.”

* 4.- COMENTARIO JDR:  LA LEY ESTATAL Y LA ANDALUZA ESTÁN EN PERFECTA SINTONÍA. LA DOCTRINA DG ES INCONGRUENTE Y CONTRARIA A LA LEY.

Como bien dice la propia DG (R 8-2-2016) el requisito de aportar las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, es una exigencia proclamada “de manera clara, general y sin excepciones”.

Por ello, no es congruente que después la propia DG se “invente” la excepción de las obras declaradas en construcción, pues como ella misma reconoce, la aportación de las coordenadas en tales casos “permite también calificar una posible extralimitación de la construcción proyectada o iniciada, sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones.”  Y tambien ello permite que se “pueda calificar en qué medida tal superficie ocupada pudiera afectar o ser afectada por zonas de dominio público, o de servidumbres públicas, o cuál sea la precisa calificación y clasificación urbanística del suelo que ocupa, …. Y permitir también que, cuando el registrador efectúe las comunicaciones legalmente procedentes a las distintas administraciones, por ejemplo, al ayuntamiento, a la comunidad autónoma o al catastro, se incluya también esa información tan relevante para todas ellas como es la concreta georreferenciación de la superficie ocupada por la edificación o instalación.”

Es decir, la ley estatal (LH) exige aportar las coordenadas “de manera clara, general y sin excepciones” tanto en declaraciones de obra nueva terminada como obra en construcción, pues en ambos casos concurren las mismas razones.

Por eso, cuando la ley Andaluza (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.) reitera esa exigencia de modo más explicito aún  en su Disp adicional 9ª (que exige con rotundidad coordenadas tanto para la obra en construcción como para la terminada), no está introduciendo una modificación de la ley estatal, sino una aplicación de ella que pone de manifiesto la ilegalidad de la excepción inventada por la DG de no exigir las coordenadas para inscribir las obras en construcción.

Es como si cuando la misma ley estatal dice que “cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica”, la DG se “inventara” que tal exigencia no es aplicable a inscripción de la división horizontal de edificaciones declaradas en construcción.

Y es que la exigencia de coordenadas (para la superficie ocupada) o de plano en planta (para los elementos de una propiedad horizontal), es un requisito derivado del principio de especialidad registral, sobre la necesaria claridad y precisión de los pronunciamientos registrales, y en particular, los relativos al objeto del derecho de propiedad.  Sólo si los pronunciamientos registrales son claros y precisos podrán serlo sus efectos jurídicos.

Y tales exigencias de claridad y precisión (las que aportan las coordenadas del edificio y el plano en planta de sus elementos privativos), a los efectos tanto civiles, como registrales, y urbanísticos o mediambientales, concurren tanto si la inscripción de la edificación ( y su división horizontal) se efectúa en construcción, como terminada, pues en ambos casos se crean objetos jurídicos susceptibles de tráfico jurídico (compraventas, hipotecas, etc) y para la seguridad jurídica de dicho tráfico es esencial que consten perfectamente delimitados en cuanto a su objeto y desde el primer momento.

No en vano, todo proyecto de obras ha de concretar la ubicación exacta proyectada para la edificación, con sus coordenadas; la solicitud de licencia debe expresar esas coordenadas; y la licencia que se conceda debe incluirlas.

(Art 140 de la Ley Andaluza 7/2021) “… en toda solicitud de licencia y en la resolución de su concesión deberá constar debidamente georreferenciada la actuación de que se trate, expresando, en su caso, las coordenadas UTM de la superficie a ocupar por las edificaciones o del perímetro de cada una de las fincas resultantes de la actuación pretendida

Y los registradores debemos exigir tales coordenadas, y en formato tratable, para la inscripción de la edificación, aunque se declare en construcción, de modo que las coordenadas de la superficie ocupada (o proyectada  ocupar) por la obra nueva en construcción se harán constar en el asiento, “sin perjuicio de las rectificaciones que procedan en caso de que al ejecutarse la edificación se produjesen modificaciones.” (RDG 16-5-2019)

Exactamente igual de sencillo (o de complejo) que si al terminar la obra resultara haber variación en algún otro de los datos inscritos cuando la obra se declaró en construcción, como por ejemplo, el valor, o la superficie construida, o el número de plantas, o la distribución interior.

En la variación o aumento del valor o coste de la edificación, es probable que el promotor pueda sufrir una liquidación complementaria por la tasa de expedición de la licencia de obras que se concedió para un valor inferior. Pero este tema carece de relevancia registral.

En todos los demás casos, en los que haya una diferencia entre lo ejecutado y lo proyectado y autorizado por la licencia, y que no son o no deberían ser tan frecuentes en la práctica, (cambios respecto de la ubicación proyectada, o de la construcción proyectada), sí que deberá acreditarse la legalidad o legalización de esas modificaciones respecto del proyecto aprobado, bien porque se certifique por el técnico que no son esenciales ni afectan a los parámetros urbanísticos aplicables y determinantes de la concesión de licencia inicial, bien porque se conceda por el ayuntamiento una licencia de legalización expresa, según proceda en cada caso.

Recordemos que el artículo 45 del RD 1093/1997 ya exigía para la inscripción de cualquier obra, tanto en construcción como terminada, que “deberá constar… , al menos, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente”

Simplemente ocurre que la ley hipotecaria, desde la reforma por la Ley 13/2015, motivada por el propósito de añadir precisión a la ubicación y delimitación del objeto del derecho de propiedad, despues de decir genéricamente que “habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral”, añade que esa “superficie de parcela ocupada” hay que concretarla no sólo en su cuantía (como ya exigía la norma reglamentaria), sino tambien, por exigencia ahora de rango legal, en su ubicación y delimitación concreta, por las razones que muy bien explica la propia DG (poder calificar si la edificación se ubica o no íntegramente dentro de la finca en que se declara y cuál es el régimen jurídico del concreto suelo ocupado).

Y conforme al art 46 del RD, “si el edificio estuviere en construcción, (será necesario) que se acredite por el técnico a que se refiere el artículo 50 que la descripción de la obra nueva, en cuanto a los extremos comprendidos en el artículo anterior, (a los que la ley ha añadido el de las coordenadas de la superficie ocupada) se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia”

Tan sencillo como eso.

Por otra parte, exigir las coordenadas de la edificacion en el momento de inscribir la obra en construcción, (sin diferir tal exigencia al momento de la terminación), además de ser lo exigido por la ley, es lo más razonable en la práctica.

En efecto,  dado que, conforme al acertado criterio de la DG,  para inscribir las coordenadas de la obra será preciso casi siempre inscribir previa o simultáneamente las de la finca en que dice estar ubicada,  siempre será mejor que el tiempo que se precise emplear para georreferenciar la finca (por ejemplo tramitando el art 199. LH) transcurra cuando la obra está todavía construyéndose (momento en el que uno o dos meses de tramitación no tiene especial relevancia ni resultan perjudicial para terceros) que cuando la obra esté ya está terminada, y otorgadas escrituras de venta de pisos y locales y de hipotecas para financiar tales compras, y hay muchos títulos pendientes de despacho y muchos interesados a los que le urge la inscripcion de sus titulos (el vendedor para cobrar, el comprador para obtener la financiación, y el banco para liberar la cantidad prestada una vez que todo quede inscrito).

Y si durante la tramitación del 199 LH para georreferenciar la finca hubiera algún incidente importante, como la oposición fundada de colindantes y las dudas fundadas del registrador, siempre será mejor resolver tales incidentes y dudas y subsanar defectos, cuando todavía la obra está en construcción y pertenece al promotor (que puede rectificar por sí solo la georreferenciación inicialmente pretendida o llegar a un acuerdo de deslinde con el contradictor) que cuando ya se haya terminado la edificación y vendido los pisos a terceros e incluso hipotecado a favor las entidades prestamistas.

* 5.- OTROS ASPECTOS CONTRARIOS A DERECHO DE LA DOCTRINA Y PRACTICA DE LA DG.

También resultan contrarios a derecho otros extremos de la doctrina y la práctica de la DGRN/DGSJFP, que parecen empeñados en retar a la ley y devaluar sus exigencias.

Por ejemplo:

* .- Sustituir las coordenadas UTM por un plano en papel

Cuando dice que en lugar de aportar las coordenadas que exige la ley “será igualmente válida la aportación de una representación gráfica de la porción de suelo ocupada realizada sobre un plano georreferenciado o dentro de una finca georreferenciada, aunque no se especifiquen las concretas coordenadas de dicha finca”

(Claramente se está vulnerando la letra misma de la ley)

* .- Aportar coordenadas UTM en formatos no tratables

Cuando dice la DG que si se aportan las coordenadas UTM de la superficie ocupada “no necesitan estar en formato GML”

(Se vulnera el espiritu y finalidad de la ley, que como la propia DG declara, es permitir comprobar la ubicación de tales coordenadas en relación al perímetro de la finca y la calificación urbanística del suelo. Y aportando una lista de coordenadas en papel o sin formato tratable, no es posible efectuar tal comprobaciòn.

* .- Homologar una aplicación gráfica que no permite inscribir las coordenadas UTM de las edificaciones.

O cuando homologó una aplicación gráfica registral que incumplía (y todavía hoy incumple) uno de los requerimientos legales y funcionalidades que de la propia ley se deduce que había de cumplir, como es la de poder cargar en ella e incorporar (y transmitir al Catastro, a las CCAA y a los Ayuntamientos, y publicar en el geoportal) las coordenadas de las edificaciones, y no sólo las de las fincas sobre las que se ubican.