A continuación, se ofrece un listado de 20 posibles defectos registrales que impiden la inscripción de actos en el Registro de la Propiedad, fundamentados en la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía.

Cada apartado incluye la fundamentación jurídica y la transcripción parcial del artículo infringido.

* 1. FALTA DE AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA EN TRANSMISIONES DE VIVIENDA PROTEGIDA

Fundamentación Jurídica: Constituye un defecto subsanable la falta de incorporación a la escritura de la autorización administrativa (o la acreditación del silencio positivo) en las segundas o posteriores transmisiones de viviendas protegidas. La Ley sanciona con nulidad de pleno derecho y cierre registral aquellas transmisiones efectuadas sin este control previo de la Administración.

Artículo Infringido (Art. 76.3 y 76.5):

«No podrá autorizarse ninguna escritura pública en la que se formalice la segunda o posterior transmisión […] sin que previamente se acredite la resolución de autorización de la transmisión otorgada por la Delegación Territorial correspondiente o la presentación de la solicitud de la misma cuando haya transcurrido el plazo previsto reglamentariamente […] Serán nulas de pleno derecho, y por tanto no inscribibles, las transmisiones que se hayan efectuado sin haber obtenido la autorización…»,

* 2. OMISIÓN EN EL TÍTULO DE LAS PROHIBICIONES Y LIMITACIONES LEGALES

Fundamentación Jurídica: El principio de especialidad registral exige que el derecho inscrito quede perfectamente delimitado. La Ley de Vivienda impone la obligación de que las limitaciones derivadas del régimen de protección (precio, destino, prohibición de disponer, tanteo) consten expresamente en la escritura y en el asiento registral.

Artículo Infringido (Art. 55.2):

«Las prohibiciones y las limitaciones que resulten de la calificación como vivienda protegida de acuerdo con la normativa aplicable deberán constar en la correspondiente escritura pública y en el Registro de la Propiedad, según lo previsto en la presente ley y sus reglamentos de desarrollo.»

* 3. PRECIO DE TRANSMISIÓN SUPERIOR AL MÁXIMO LEGAL

Fundamentación Jurídica: Es defecto que impide la inscripción la estipulación de un precio que exceda el máximo vigente para la tipología y zona. La Ley declara nulas las cláusulas con sobreprecio, entendiéndose reducidas automáticamente al máximo legal, lo cual debe ser calificado por el Registrador para evitar dar publicidad a un precio ilegal.

Artículo Infringido (Art. 58.3):

«[…] serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los máximos autorizados en la normativa aplicable, debiendo entenderse tales estipulaciones hechas al precio o renta máximos legales que resulten de aplicación.»

* 4. FALTA DE ACREDITACIÓN DE NO TITULARIDAD DE OTRA VIVIENDA

Fundamentación Jurídica: Para acceder a una vivienda protegida, el adquirente debe demostrar que no posee otra vivienda. La Ley exige acreditar este extremo específicamente mediante certificación del Registro de la Propiedad, no bastando la mera manifestación.

Artículo Infringido (Art. 74.1.d):

«Que la persona destinataria no sea titular en pleno dominio de otra vivienda protegida o libre, o esté en posesión de la misma en virtud de derecho real de goce o disfrute, lo que acreditarán a través de certificación del Registro de la Propiedad competente…»

* 5. FALTA DE COMUNICACIÓN EN TRANSMISIONES DE SUELOS RESERVADOS

Fundamentación Jurídica: La transmisión de suelos destinados a reserva de vivienda protegida está sujeta a control administrativo. La falta de acreditación de haber comunicado la transmisión a la Consejería competente impide la inscripción de la transmisión y  practicar la ulterior nota marginal obligatoria de comunicación registral de la transmisión inscrita.

Artículo Infringido (Art. 65.4):

«Será obligatorio que el titular de los suelos destinados a reserva de vivienda o alojamiento protegido comunique a la Consejería competente en materia de vivienda las transmisiones de los mismos […] A tal efecto, los registradores de la propiedad comunicarán a la Consejería competente […] las inscripciones de transmisiones […] y harán constar la expedición de tal comunicación por nota marginal en la finca.»

* 6. OTORGAMIENTO DE OBRA NUEVA ANTES DE PLAZO

Fundamentación Jurídica: Existe una prohibición expresa de otorgar e inscribir la escritura de obra nueva terminada de una promoción protegida hasta que haya transcurrido el plazo de un mes desde la presentación de la declaración responsable de ocupación sin que el Ayuntamiento haya objetado.

Artículo Infringido (Art. 66.9):

«No podrá otorgarse escritura pública de obra nueva terminada o rehabilitación de la promoción de viviendas protegidas hasta que haya transcurrido el plazo previsto en el apartado 6 [un mes desde la declaración responsable].»

* 7. FALTA DE DECLARACIÓN RESPONSABLE EN ARRENDAMIENTOS

Fundamentación Jurídica: En los contratos de arrendamiento o cesión de uso posteriores a la primera adjudicación, es requisito para la validez del acto la presentación previa de una declaración responsable ante la Administración. Su ausencia en el título presentado a inscripción (si el arrendamiento fuera inscribible) es defecto.

Artículo Infringido (Art. 77.1):

«La formalización de contratos de arrendamiento o de cesiones de uso […] está sujeta a la previa presentación de una declaración responsable, que deberán presentar la persona propietaria y la arrendataria o cesionaria…»

* 8. AUSENCIA DE CLÁUSULA DE ADVERTENCIA OBLIGATORIA

Fundamentación Jurídica: La Ley impone una obligación formal estricta sobre el contenido de la escritura: debe incluir una cláusula específica que advierta sobre la necesidad de autorización administrativa para futuras ventas y sobre las limitaciones de precio y destino.

Artículo Infringido (Art. 76.2.d):

«Obligación de incluir una cláusula específica en la que expresamente se advierta de la obligación de obtener autorización de la Administración competente para las operaciones de venta […] y que dichas operaciones están sujetas a un precio máximo y a la obligación del cumplimiento de los requisitos…»

* 9. NO ACREDITACIÓN DE NOTIFICACIÓN DE TANTEO EN DACIONES EN PAGO

Fundamentación Jurídica: En las transmisiones forzosas o daciones en pago, el acreedor/adquirente debe comunicar su intención a la Administración para el posible ejercicio del tanteo. La falta de acreditación de esta comunicación o del transcurso del plazo de 15 días impide la inscripción.

Artículo Infringido (Art. 81.1):

«[…] el acreedor que pretenda adquirir o ejecutante deberá comunicar a la Consejería competente en materia de vivienda y al ayuntamiento […] su intención de realizar dicha operación […] En caso de que transcurra el citado plazo sin que la Administración […] haya comunicado su intención de ejercer tal derecho, se entenderá que renuncia al mismo.»

* 10. INCONGRUENCIA ENTRE OBRA NUEVA Y CALIFICACIÓN DEFINITIVA

Fundamentación Jurídica: El título inscribible para la vivienda protegida es el anexo de la declaración responsable de calificación definitiva. Si la descripción de la obra nueva o división horizontal no coincide con lo autorizado en dicha calificación, se denegará la inscripción.

Artículo Infringido (Art. 66.8):

«El anexo de la declaración responsable de ocupación para la calificación definitiva incorporado en el título de declaración de obra nueva terminada o rehabilitación […] será suficiente para su constancia en el Registro de la Propiedad.»

* 11. TRANSMISIÓN MORTIS CAUSA SIN COMUNICACIÓN REGISTRAL

Fundamentación Jurídica: Aunque la sucesión no requiere autorización previa, la Ley impone una carga de comunicación administrativa posterior. El Registrador debe comunicar la inscripción por herencia mediante certificación; pero si no puede verificar los datos para dicha comunicación por defecto del título, suspenderá la práctica del asiento.

Artículo Infringido (Art. 82.3):

«En las inscripciones en el Registro de la Propiedad de transmisiones de vivienda protegida que se produzcan por sucesión mortis causa, los registradores comunicarán la certificación prevista en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria a la Delegación Territorial…»

* 12. FALTA DE AUTORIZACIÓN EN EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA

Fundamentación Jurídica: Cuando un arrendatario de vivienda protegida ejerce la opción de compra, este acto traslativo de dominio requiere autorización expresa de la Delegación Territorial, siendo defecto su ausencia.

Artículo Infringido (Art. 79 – Modificación Reglamento):

«El ejercicio de la opción de compra de una vivienda protegida […] deberá ser autorizado por la Delegación Territorial de la Consejería competente en materia de vivienda, en los términos establecidos reglamentariamente…»

* 13. OMISIÓN DE COMUNICACIÓN EN OPERACIONES SOCIETARIAS

Fundamentación Jurídica: Si bien las fusiones o absorciones no requieren autorización previa, sí exigen comunicación posterior en un plazo de diez días. El incumplimiento de acreditar esta comunicación puede obstaculizar la inscripción registral, dado el carácter imperativo de la norma.

Artículo Infringido (Art. 80.1):

«Sin perjuicio de ello [exención de autorización], deberán ser comunicadas por la persona adquirente a la Consejería competente en materia de vivienda protegida en el plazo de diez días hábiles desde que se produzcan.»

* 14. DESVINCULACIÓN DE ANEJOS (GARAJES Y TRASTEROS)

Fundamentación Jurídica: La protección se extiende a garajes y trasteros vinculados registralmente. Constituye defecto intentar transmitir separadamente estos elementos o inscribirlos como libres si figuran vinculados a la vivienda protegida en el Registro.

Artículo Infringido (Art. 4.b):

«La protección de la vivienda se extiende a los garajes y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados a la misma, así como a otros elementos a los que pueda ampliarse la protección […] siendo considerados como anejos de la vivienda protegida.»

* 15. FALTA DE DESTINO A RESIDENCIA HABITUAL

Fundamentación Jurídica: Es defecto sustantivo que del título resulte que la vivienda no se destinará a residencia habitual y permanente (ej. compra por persona jurídica sin especificar usuario final autorizado), ya que esto contraviene la naturaleza de la protección.

Artículo Infringido (Art. 55.3):

«Durante el período de protección, las viviendas protegidas han de destinarse a residencia habitual y permanente de la persona titular adjudicataria, arrendataria o cesionaria autorizada…»

* 16. DESCALIFICACIÓN VOLUNTARIA DE PROMOCIÓN PRIVADA INDEBIDA

Fundamentación Jurídica: Se denegará la cancelación de las notas marginales de protección solicitada por el titular de una promoción privada si no ha transcurrido el plazo legal, ya que la Ley prohíbe expresamente la descalificación voluntaria salvo excepciones muy justificadas en el plan de vivienda.

Artículo Infringido (Art. 85.3):

«No procede la descalificación de las viviendas protegidas promovidas por promotores privados, hayan obtenido o no inversión pública, debiendo agotar el período de protección fijado en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo…»

* 17. INADMISIBILIDAD DE SILENCIO POSITIVO SIN CERTIFICACIÓN

Fundamentación Jurídica: Si se pretende inscribir una transmisión alegando silencio administrativo positivo por falta de respuesta de la Administración en 60 días, es defecto no acreditar dicho silencio conforme a la Ley 39/2015 (certificado acreditativo del silencio), tal como exige expresamente la Ley de Vivienda.

Artículo Infringido (Art. 76.1):

«Si la autorización se hubiese obtenido por silencio, se estará a lo dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre [del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas].»

* 18. TRANSMISIÓN DE VIVIENDA DE PARQUE PÚBLICO SIN REQUISITOS

Fundamentación Jurídica: Las viviendas del parque público tienen protección permanente mientras permanezca su titularidad pública. Cualquier acto de disposición que contravenga esta permanencia o los requisitos específicos de enajenación a arrendatarios (Decreto 377/2000) impedirá la inscripción.

Artículo Infringido (Art. 91):

«Las viviendas de titularidad pública integrantes del parque público […] extenderán el plazo de protección mientras que permanezca su titularidad pública y, en consecuencia, estarán sujetas al régimen de protección a cuyo amparo se construyeron.»

* 19. REVOCACIÓN DE LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA

Fundamentación Jurídica: El Registrador deberá cancelar la inscripción o nota de calificación de vivienda protegida (y denegar actos posteriores basados en ella) si recibe resolución municipal firme que deja sin efecto la declaración responsable de ocupación por falsedad o incumplimiento.

Artículo Infringido (Art. 66.10):

«La resolución municipal por la que se deje sin efecto una declaración responsable, firme en vía administrativa y notificada al titular registral del dominio, será remitida al Registro de la Propiedad al efecto de que se proceda a la cancelación de la inscripción o anotación…»

* 20. ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO FUERA DE PLAZO

Fundamentación Jurídica: En la primera adjudicación, existe un plazo máximo de seis meses desde la calificación definitiva para elevar a público el contrato. Si se lleva a cabo fuera de este plazo sin la debida justificación de prórroga por fuerza mayor, podría constituir un defecto por infracción de norma imperativa de orden público en materia de vivienda.

Artículo Infringido (Art. 71):

«La persona promotora hará entrega de la vivienda a la destinataria, elevando a escritura pública el contrato privado en el plazo máximo de seis meses desde la calificación definitiva, prorrogable hasta un máximo de un mes por motivos de fuerza mayor…»