LOS PELIGROS DE VOLVER A EXPANDIR HASTA EL INFINITO EL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA

* INTRODUCCIÓN:

Se redactan estas líneas a raíz de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública de 29 de julio de 2025, publicada en el BOE de 27 de octubre. En ella el Centro Directivo revoca la calificación registral, al considerar que no podía entenderse que la documentación que dio lugar a la misma pudiera ser considerada una titulación elaborada ad hoc, para obtener la inscripción, vía artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Contravengo con este comentario una norma de conducta, que hasta ahora me había impuesto, consistente en no comentar resoluciones del Centro Directivo que me afecten, independientemente de que las misma ratificaran o revocaran mis calificaciones. Lo hago porque, cuando se promulgó la Ley 13/2015, de 24 de junio, interpreté que uno de sus objetivos era poner coto a la expansión que en el pasado había experimentado, por vía reglamentaria, la doble adquisición exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Y es que no parecía muy coherente, por un lado, regular minuciosamente un procedimiento judicial, aunque de jurisdicción voluntaria, para obtener la inmatriculación, y a la vez favorecer la inmatriculación mediante vías que en modo alguno podía proporcionar las garantías del expediente de dominio.

Del propio Preámbulo de la Ley 13/2015 parecía deducirse la intención del legislador en cuanto a superar la regulación precedente, al contenerse las siguientes líneas: “la inmatriculación de las fincas se llevará a cabo mediante el expediente de dominio que se regula en forma minuciosa sin intervención judicial. Este expediente sustituye al judicial regulado por el anterior artículo 201 de la Ley hipotecaria y se caracteriza por su especial preocupación por la defensa de los derechos de todos los posibles afectados. Asimismo, se procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación mediante del antiguo artículo 205.”

* EL CASO OBJETO DEL RECURSO:

En el caso objeto del recurso se dieron unas peculiares circunstancias, que fueron puestas de manifiesto en la nota de calificación y en el informe que dieron lugar a la referida Resolución.

En síntesis, por fallecimiento de dos cónyuges, sus hijos y herederos otorgaron dos escrituras, autorizadas por el mismo notario, el mismo día y es de suponer que casi a la misma hora, puesto que tienen números de protocolo correlativos, aceptándose en la primera la totalidad de los bienes de la herencia por todos los hijos en proindiviso; y procediéndose por el segundo título notarial a extinguir el proindiviso – esa comunidad de bienes debió durar probablemente, como mucho, unos pocos minutos-.

El primero de los títulos contiene la siguiente advertencia notarial, demostrativa de que el propio fedatario público parecía considerar, cuando menos, dudoso que se pudiera practicar, en base a esas dos escrituras, una inscripción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ya que hizo constar en el documento la siguiente advertencia:    “advierto de la necesidad de acreditar la notoriedad del título mediante acta de notoriedad complementaria, quedando condicionado ese instrumento a la acreditación de la notoriedad de dicho título.  Al no justificarse fehacientemente dicha adquisición hago las oportunas advertencias a ambas partes contratantes, en particular las que derivan del artículo 205 de la Ley hipotecaria y las fiscales”.

Aunque esta advertencia se contenía en la primera de las dos escrituras aportadas, cuando el notario autorizante la autorizó sin duda era plenamente consciente, porque tenía que tenerla ya elaborada, de la segunda escritura, que, según hemos expuesto, fue inmediatamente otorgada.

Debe también ponerse de manifiesto que, en la segunda escritura, el fedatario público ratificó las advertencias contenidas en el primer título, si bien de manera más escueta, puesto que se limitó a reseñar que les hace a los otorgantes las oportunas advertencias, “en particular las que derivan del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y las Fiscales”; lo cual implica una remisión a lo que ya se hizo constar más extensamente en el documento anterior.

* LA CALIFICACION REGISTRAL

El registrador calificó desfavorablemente los títulos presentados (en realidad no hizo otra cosa que ratificar la conclusión a la que, según denotaban sus advertencias, había llegado el propio notario), al entender que la casi total simultaneidad de los mismos, revelaba suficientemente que habrían sido elaborados ad hoc, para poder inscribir sus derechos conforme al ya tan citado artículo 205. Y es que no parecía existir otra explicación racional para ese fugaz proindiviso, que además cumplía los requisitos que considera la D.G. reveladores de una artificiosa finalidad, como el hecho de que las escrituras fueran elaboradas por personas con parentesco cercano y tuvieran nula repercusión fiscal.

* EL CRITERIO DE LA DGSJ

Los argumentos contenidos en la nota y ratificados en el informe elaborado por el registrador en defensa de su actuación, fueron rechazados por la DG en base a la siguiente fundamentación “ no puede basarse  el juicio de creación artificiosa de título para inscribir con arreglo al artículo 205 en base a meras conjeturas o sospechas, ni basarse exclusivamente en la fecha de los respectivos otorgamientos, cuya simultaneidad puede venir derivada de múltiples razones que solo la verdadera intención de las partes puede explicar, sin concluir por este solo hecho que estemos en presencia de una titulación creada ad hoc.”

* CRITICA DEL CRITERIO DE LA DG

Hemos de confesar que, en el presente caso, no se nos ocurre otro motivo para la doble titulación que la de dotarse artificiosamente de un título inmatriculador. No deben ser tantas las causas justificativas de esa doble titulación, cuando el texto de la Resolución, tras refiere a las ¨múltiples razones que para ello puede haber”, no cita un solo caso que hubiera justificado tan peculiar forma de proceder. Además, pese a haberse hecho referencia de manera destacada, tanto en la nota de calificación, como en el informe, el Centro Directivo omitió cualquier valoración de la significativa advertencia notarial a la que antes hemos aludido.

Tampoco se entiende que la Dirección General  haga constar que “el hecho de que el título previo haya sido otorgado el mismo día que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 de la ley del notariado”; presunción que en modo alguno pretendía ser desvirtuada por el registrador, que, simplemente, se limitó a considerar que, racionalmente, la elaboración de un segundo título de extinción de condominio, no podía tener otro fundamento racional que la obtención de un título inscribible con arreglo al artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

El notario autorizante fundamentó principalmente su recurso en la Resolución de 8 de junio de 2009, la cual, en un caso casi idéntico al que comentamos, había considerado no podía considerarse se hubiera elaborado artificiosamente una titulación ad hoc.  El fundamento de esta resolución se sustentaba en la circunstancia de que, habiendo fallecido el causante un año antes de la fecha del primer título, una vez acreditado tal fallecimiento, por aplicación del artículo 657 del Código Civil, los efectos de la herencia debían retrotraerse al momento de la muerte del causante. Y, en base a esta peculiar forma de entender el artículo 205, aunque los dos títulos aportados hubieran sido otorgados el mismo día con números de protocolo correlativos (también se trataba de una adjudicación de herencia y una extinción de condominio), la primera de las escrituras habría cumplido con el requisito de tener más de un año de diferencia con la segunda, en base a la fecha de fallecimiento del causante.

Si bien esa Resolución era conocida por el registrador al redactar su nota, consideró que el Centro Directivo, como ha ocurrido otras veces, había superado su discutible doctrina en resoluciones posteriores -que fueron expresamente invocadas en la nota de calificación- como las de 25 de julio de 2012, 12 de mayo de 2014 o la de 15 de junio de 2023, que parecían denotar un mayor rigor en las exigencias para poder practicar la inmatriculación por título público ( a estas resoluciones se podría haber añadido alguna otra  más, como la de 29 de mayo de 2014).

Esta última Resolución se refiere a una escritura en la que, en el mismo título, se crea, por vía de adjudicación hereditaria, un proindiviso entre varios herederos sobre una misma finca y, seguidamente, se extingue en el mismo documento notarial. En este caso, confirmó el Centro Directivo la nota de calificación de la registradora,  que consideraba  había sido creado artificialmente el proindiviso con el objeto de obtener la doble titulación exigida por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, porque, según la D.G., “ los otorgantes habrían conseguido exactamente el mismo resultado final sin en lugar proceder a esa previa adjudicación por cotas para disolver inmediatamente la comunidad creada, hubiesen adjudicado directamente el bien al heredero por ellos elegido”.

Como parece evidente que la existencia de dos títulos traslativos  exigidos por el 205 no puede depender de que las transmisiones se hagan en una sola escritura ( en cuyo caso se produciría una mera conexión instrumental ) o en dos títulos diferentes, hay que hacer un esfuerzo por deducir el fundamento de las contradictorias conclusiones  a las que llega  la DG en las resoluciones anteriormente aludidas, en relación a las contenidas en la Resolución de 29 de julio de 2025 ( cabe apreciar entre las favorables a los registradores un matiz diferencial en la Resolución de 15 de junio de 2023, en la que se afirma que la liquidación de los gananciales y la posterior adjudicación hereditaria, no son manifestaciones de sucesivas transmisiones, “sino  más bien algo más cercano a una operación jurídica única e inevitable en toda herencia en la que como presupuesto para efectuar adjudicaciones hereditarias de bienes hasta entonces gananciales es requisito la previa liquidación de la sociedad de gananciales con adjudicación de bienes o cuotas indivisas concretas”).

Y para encontrar la clave del asunto, no cabe sino acudir a la única diferencia esencial que se da entre las resoluciones que confirman las calificaciones registrales y la que motiva estos comentarios, que es revocatoria.

En el supuesto que dio lugar a la Resolución de 29 de mayo de 2014, se manifestaba en el título que el causante adquirió “por herencia privada, sin más indicaciones” y en la de 12 de mayo de 2014 no se expresaba título de adquisición. Sin embargo, de  la titulación tenida en cuenta para dictar la Resolución de 29 de mayo de 2025, si bien también resultaba impreciso el título de adquisición, ya que  los causantes habían adquirido  por “compra en estados de casados hace más de treinta años en contrato privado hoy extraviado , sin que exista título escrito o inscrito”, en un párrafo posterior se hacía contar “en el supuesto de este expediente, se cumpliría el requisito temporal de haber transcurrido un año entre la fecha de la previa adquisición documentada en título público, que al ser una herencia se contaría desde la fecha de fallecimiento de los causantes, y la fecha del, otorgamiento del título traslativo posterior, que será la disolución de comunidad“. Posteriormente la DG alude a la necesidad de que, para poder aplicar el artículo 205 de la Ley hipotecaria, medie un año entre los respectivos títulos materiales de adquisición, tras la reforma operada por Ley 13/2015, de 24 de junio (la resolución cita erróneamente una ley inexistente: la Ley 13/2025), lo cual no termina de encajar con la doctrina de que basta el fallecimiento anterior en un año.

En conclusión: los divergentes pronunciamientos del Centro Directivo tendrían el, siguiente fundamento: si el fallecimiento del causante se produjo un año antes de la elaboración del título hereditario presentado, cabe entender cumplido el requisito temporal exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Y, cumplido este requisito, no podría el registrador plantearse en la mayoría de los casos si la titulación aportada fue elaborada artificiosamente. Esta es la misma doctrina contenida en la Resolución de 8 de junio de 2009, que, al menos quien suscribe, creía estaba siendo superada.

Parece muy dudoso, sin embargo, que esos postulados de la DG sean respetuosos con el texto actual del artículo 205 de la ley Hipotecaria, que exige se acredite la adquisición anterior “al menos un año antes de dicho otorgamiento también por título público”. Y el hecho de que el causante muriera hace más de un año, no implica que haya transcurrido la anualidad que exige el precepto entre las fechas de los dos títulos necesarios para inmatricular, porque una cosa es la fecha de fallecimiento del causante y otra la del título.

*  COMENTARIOS FINALES

La laxitud que venimos denunciando, amenaza con llevarnos a una situación similar a la existente con anterioridad a la ley 23/2015, porque no tiene sentido que, lo que debería ser la vía habitual para obtener la inmatriculación, el procedimiento garantista regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, acabe, como en el pasado, convirtiéndose en una forma excepcional de acceder al Registro, ante la extrema permisibilidad con la que se aplica el artículo 205. Para hacerse cargo de esa nada  deseable situación, basta  recordar la naturalidad con la que la DG ha venido admitiendo, a efectos inmatriculadores, documentos como las aportaciones a la sociedad de gananciales o las extinciones de condominio, los cuales, cuando menos, podríamos calificar de títulos traslativos sui generis, que pueden favorecer la utilización  de vías oblicuas para la inscripción; sobre todo cuando dichos documentos están elaborados por personas con parentesco cercano, porque el espíritu del 205, al exigir dos títulos traslativos con una separación temporal superior al año, entre otras cosas,  pretende hacer intervenir, para prevenir actuaciones fraudulentas, a  terceros ajenos al círculo del inmatriculante.

También caben considerar cuanto menos arriesgadas otras decisiones adoptadas por la DG, como admitir el acta complementaria del título público de adquisición, lo cual puede irnos llevando paulatinamente a una situación análoga a la que propiciaba el antiguo artículo 298 de Reglamento Hipotecario.

Reiteramos que, el hecho de que se acredite que alguien ha muerto hace más de un año, no prueba más que su fallecimiento, y en modo alguno garantiza que sus herederos no invoquen un título ficticio. Puestos a desvirtuar el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin duda parece más garantista la admisión de la previa adquisición por documento privado con fecha fehaciente, tal y como anteriormente permitía el precepto reglamentario (casi siempre se acudía a la presentación del documento privado a efectos de la liquidación del impuesto para cumplir este requisito), porque en estos casos no existía duda alguna respecto a la veracidad de la transmisión. Es cierto que esta posibilidad ha sido categóricamente rechazada en resoluciones como la de 23 de enero de 2012, pero probablemente sería arriesgado apostar a que nunca va a ser admitida. Ni siquiera sería prudente afirmar categóricamente que no se vuelva  a admitir la inmatriculación por títulos públicos traslativos que tengan más de un año, sin necesidad de otros requisitos, porque, aunque del texto  actual del precepto y de la voluntad del legislador parece deducirse,  sin lugar a dudas, la pretensión de  acabar con la perniciosa situación anterior a la reforma, a veces por la vía de la interpretación de la norma, se acaban poniendo en solfa las buenas intenciones contenidas en normas jurídicas que pretenden ser innovadoras.

Sin duda, la progresiva permisividad en estas cuestiones casa mal con la realidad sociológica del País (cada vez es más difícil encontrar fincas que nunca hayan accedido al Registro) e incluso con los postulados de la propia DG, que recuerda en varias de sus resoluciones la necesidad de que los registradores, en aras del principio de seguridad jurídica, extremen las precauciones en la aplicación del artículo 205. Además, la proclama contenida en el texto de la Resolución de 29 de julio de 2025, en cuanto considera que la limitación de la fe pública prevista en el artículo 207, y la necesaria publicación de edictos en los supuestos inmatriculación por título público, proporcionarían a este procedimiento garantías no muy alejadas de las del expediente de dominio, implica estar un tanto alejado de la realidad de las cosas.

Juan F. Ruiz- Rico Márquez.