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_______Contenidos útiles para la práctica registral._______Edita: Joaquín Delgado (Registrador de la Propiedad y Notario)

TITULAR:

JUAN FCO RUIZ-RICO: notas sobre la exigencia de georreferenciación de las obras en construcción en la comunidad autónoma andaluza.

Contenido:

* NOTA DEL EDITOR:

Con la conformidad de su autor, Juan Francisco Ruiz-Rico, Registrador de Málaga, se publica este artículo como contrapunto argumental al publicado bajo el título de LAS COORDENADAS UTM DE LA EDIFICACION: exigibles incluso en obras en construcción.

 

 

 

* NOTAS SOBRE LA EXIGENCIA DE GEORREFERENCICION DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCIÓN EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA ANDALUZA

 

 

La Ley 7/2021, de la Comunidad Autónoma andaluza, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, recientemente promulgada, contiene una peculiar Disposición Adicional Novena, de difícil comprensión y de muy difícil encaje entre las competencias conferidas a la Comunidad por la Constitución Española.

 

El texto de la referida Disposición Adicional es el siguiente:

“1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará:

a) La licencia correspondiente, acto que acredite el control previo municipal o alternativamente, si se trata de obras que conforme a esta Ley estén sólo sujetas a declaración responsable, acreditación de que se ha presentado tal declaración.

b) Certificación expedida por técnico competente que acredite el ajuste de la descripción de la obra al proyecto objeto de la licencia o a lo manifestado en la declaración responsable.

c) Las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación o instalación.

2. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva terminada, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará:

a) Si no se hizo antes declaración de obra nueva en construcción, los documentos referidos en la letra a) del apartado anterior.

b) Licencia de ocupación o utilización, o bien la acreditación de que se ha presentado declaración responsable de ocupación o utilización o, en su caso, cambio de uso.

c) Certificación expedida por técnico competente que acredite la finalización de la obra conforme a lo autorizado y declarado.

Todo ello, sin perjuicio de la constancia registral de la terminación de la obra de edificaciones respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio, conforme a lo previsto en la legislación estatal.

3. Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes”.

Llama sobremanera la atención la desenvoltura con la que el legislador autonómico se dedica a regular materias respecto a las cuales tiene competencia exclusiva el Estado, llegando incluso, con toda naturalidad, a poner de manifiesto en la Exposición de Motivos de la norma que la Disposición Adicional Novena de ley 7 /2001 regula “aspectos registrales y notariales”, regulación que le está vedada.

 

Estas notas pretenden analizar especialmente un aspecto de la Disposición Adicional Novena, que resulta especialmente perturbador: la exigencia de la georreferenciación respecto a las obras nuevas en construcción, exigencia que no resulta del artículo 202 de la vigente Ley Hipotecaria, ni tampoco del artículo 28 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. En base a las razones que seguidamente expondremos, consideramos que el precepto en cuestión puede ser tachado de incomprensible, Incongruente y de haber invadido competencias reservadas por la Constitución al legislador estatal.

 

 

* PRIMERO: SOBRE LA EXTRALIMITACION COMPETENCIAL QUE SUPONE EL PRECEPTO

 

Según se afirma incongruentemente en la norma que comentamos, la regulación contenida en la misma se establece “de conformidad con la legislación básica estatal”, pese a que la legislación estatal sólo considera necesaria, según tendremos ocasión de exponer, la georreferenciación respecto a las obras nuevas terminadas.

 

Principio del formulario

En la actualidad,  el acceso a Registro de las obras nuevas está regulado  por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, según su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio y por el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana, preceptos que resulta conveniente  reproducir, puesto que de una somera lectura de los mismos, puede comprobarse que ninguno de ellos  exige la georreferenciación de las obras nuevas en construcción.

Final del formulario

Artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del proyecto incorporado al libro.

Artículo 28 del texto refundido de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana.
  1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:

  1. a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
  2. b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
  3. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
  4. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
  5. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
  6. a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
  7. b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
  8. c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

   La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

 

Para disipar cualquier duda que pudiera plantearse respecto a que las dos anteriores normas, reguladoras del acceso al Registro de las obras nuevas, fueron promulgados por el legislador estatal en el ejercicio de sus competencias exclusivas, basta acudir a los títulos competenciales invocados en ambos textos legales.

   En primer lugar, la Disposición final segunda, de la Ley 13/2015, de Reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley del Catastro, al referirse a su título competencial, pone de manifiesto que el artículo primero de la norma, que es el que contiene la reforma de la Ley Hipotecaria, se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución, el cual atribuye al Estado la competencia exclusiva en relación a la ordenación de los registros e instrumentos públicos.

    Por su parte, el artículo 28 del Texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, según su Disposición Final Segunda, punto 2, se dicta al amparo de las competencias reservadas al legislador en los artículos 149. 1.8ª y 18º en materias de Derecho Civil, procedimiento administrativo común y expropiación forzosa y sistema de responsabilidad de las administraciones públicas.

 

     Sin embargo, no habría resultado necesario acudir a los títulos competenciales invocados en las normas citadas, puesto que la cuestión resulta zanjada por el artículo 149.1.8ª de la Constitución Española, precepto que establece que El estado tiene competencia exclusiva en materias de

     Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan. En todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas, relaciones jurídico-civiles relativas a las formas de matrimonio, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de las obligaciones contractuales, normas para resolver los conflictos de leyes y determinación de las fuentes del Derecho, con respeto, en este último caso, a las normas de derecho foral o especial.

    La reserva constitucional resulta tan evidente (salvo que hubiera tenido lugar la delegación por parte del Estado prevista en el artículo 150 de la constitución, la cual en materia registral y notarial no se ha producido), que no puede racionalmente admitirse haya lugar a que la Comunidad Andaluza legisle sobre estas cuestiones. Por ello,  resulta absolutamente incongruente que la Exposición de Motivos de la Ley 7/2001 pretenda justificar la incontestable invasión competencial que provoca la  norma, manteniendo  que la misma se promulgó en base al  artículo 148.1.3.ª de la Constitución Española y al artículo 56, apartados 3, 5 y 6 del Estatuto de Autonomía para Andalucía, preceptos que se refieren a la posibilidad de asumir competencias en materias Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, las cuales  no habilitan al legislador autonómico para legislar en materias de registros  e instrumentos públicos

 

Para acabar con estas cuestiones competenciales, debemos poner de manifiesto que nos preocupa sobremanera una tendencia, que venimos observando en los últimos tiempos, consistente en estimar que, simplemente porque un precepto autonómico imponga una determinada actuación, la misma deba ser inexorablemente atendida por el aplicador del Derecho. Tal concepción implica predicar un automatismo contrario al principio consagrado en el artículo 1.1 del código civil, en cuya virtud carecerán de validez las disposiciones que contradigan otras de rango superior. De prevalecer esa forma de entender la aplicación del Derecho, se estaría llegando a la aberrante conclusión de que cualquier disposición, por ínfimo que sea su rango, debería ser aplicada a todo trance, a pesar de su evidente nulidad, en tanto en cuanto no fuera formalmente declarada su inconstitucionalidad.

 

Y es que no puede aplicarse ni interpretarse una norma jurídica, por muy claramente  que la misma estuviera formulada (lo cual, según intentaremos demostrar en párrafos posteriores,  no es el caso de la Disposición Adicional Novena de la Ley 7/2001), aislada del resto del ordenamiento, so pena de obviar  los principios generales del derecho, la jerarquía normativa, la prevalencia de los preceptos constitucionales, e incluso los criterios hermenéuticos establecidos en el artículo 3 del Código Civil respecto a la interpretación de las leyes.

Entender el proceso de aplicación del Derecho con ese automatismo, que rechazamos categóricamente, implica olvidarse de los postulados kelsenianos, que han informado durante décadas la praxis de los juristas en los sistemas democráticos, en cuya virtud la legitimidad de una norma radica en que la misma se fundamente en la norma hipotética fundamental que, según el artífice de la Teoría Pura del Derecho, constituye la Constitución del Estado. Hacer descansar la   legitimación de los preceptos legales en el simple hecho de que los mismos dimanen de quien efectivamente detente el poder político, implica resucitar planteamientos del tipo de los mantenidos por Karl Schmitt, que parecían ya felizmente superados.

 

 

* .SEGUNDO: SOBRE LA PREVALENCIA EN LAS RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA DE LA LEGISLACIÓN ESTATAL RESPECTO A LA AUTONÓMICA, EN MATERIAS CUYA REGULACIÓN ES COMPETENCIA EXCLUSIVA DEL ESTADO

 

Debe asimismo ponerse de manifiesto que, como no podía ser menos, la doctrina de la DG ha mantenido siempre, de manera categórica -y a nuestro juicio acertada- la primacía de legislación nacional respecto a la autonómica, en materias que son competencia exclusiva del Estado, por mucho que las normas autonómicas establecieran sin lugar a dudas que su incumplimiento daría lugar al cierre registral.

Como muestra de ello cabe citar resoluciones como la de 12 de noviembre de 2012, que mantiene no cabe exigir licencia de primera ocupación respecto a las obras nuevas que acceden al Registro  por antigüedad;  la de 5 de marzo de 2013, que pone de manifiesto que tampoco procede exigir acto administrativo de declaración de asimilado al régimen de fuera de ordenación para inscribir obras nuevas antiguas, pese a la redacción  terminante del artículo 53 del Reglamento de Disciplina urbanística de Andalucía, aprobado por Real decreto 60/2010; la de 16 mayo 2013, dictada en relación al artículo 27 del propio Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (precepto, por cierto, redactado en términos mucho más categóricos que la disposición Adicional Novena que comentamos, ya que la expresión “en todo caso” que emplea parece no dejar lugar a dudas sobre la voluntad del legislador autonómico), según la cual no cabe exigir la aportación del libro del edificio, respecto a las obras nuevas que acceden al Registro por antigüedad.

 

Como corolario de lo anterior, mantiene la DG, Corresponde a las CCAA determinar los actos de naturaleza urbanística sujetos a licencia, las limitaciones que estas puedan imponer y las sanciones administrativas que la elusión de las licencias o autorizaciones pudiera implicar, normas estas de carácter sustantivo; mientras que las reguladoras del procedimiento registral son de carácter adjetivo y de competencia estatal.

De todo ello cabe concluir que, extender las potestades autonómicas en materia registral a cuestiones que vayan más allá de la determinación de los actos sujetos a licencia, constituye una interpretación extensiva de la normativa competencial, absolutamente inasumible.  

 

Al objeto de que pueda ser comprobado que la D.G., aun partiendo de preceptos autonómicos que, de una manera mucho más clara que la ya tan referida Disposición Adicional Novena de la Ley 7/2021 regulaban cuestiones registrales, ha dado siempre prevalencia a las normas estatales,  seguidamente pasamos a reproducir, marcando los párrafos de los que resulta evidenciado su carácter imperativo, los dos preceptos del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía que hemos citado anteriormente, cuya aplicación rechazó el Centro Directivo.

 

 

Artículo 27. Requisitos para la formalización e inscripción de los actos de edificación.

 

 

  1. Sin perjuicio de los demás requisitos que resulten de la legislación reguladora de la edificación, el otorgamiento de escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración como obra nueva terminada de toda construcción o edificación e instalación exigirá en todo caso:

 

  1. a) La aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización.

 

  1. b) La finalización de las obras conforme al proyecto técnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportación del correspondiente certificado final de obra expedido por la dirección facultativa de la misma y visado por el Colegio profesional correspondiente, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.

 

  1. Para la autorización e inscripción de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se aportarán la preceptiva licencia urbanística para la ejecución de las obras y el certificado técnico expedido por la dirección facultativa de las mismas y visado por el Colegio profesional correspondiente, acreditativo de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminación de la obra se deberá hacer constar mediante acta notarial que incorporará la preceptiva licencia de ocupación o utilización y la certificación, o en su caso el acta, a que se refiere el apartado 1.b) de este artículo.

 

  1. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la declaración de obra nueva terminada, previamente deberá haberse depositado una copia del Libro del Edificio en la oficina del Registro de la Propiedad competente. El cumplimiento de esta obligación deberá hacerse constar de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria y de ordenación de la edificación. 

 

Artículo 53. Declaración en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. 1. Los actos de uso del suelo, y en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo citado en el artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, quedarán en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.

  1. En idéntica situación podrán quedar, en la medida que contravengan la legalidad urbanística, las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones en los casos de imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución de reposición de la realidad física alterada, de conformidad con lo establecido en este Reglamento, siempre que la indemnización por equivalencia que se hubiere fijado haya sido íntegramente satisfecha.

 

  1. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de lo que se acordare en el correspondiente instrumento de planeamiento general respecto del desarrollo, ordenación y destino de las obras, instalaciones, construcciones o edificaciones afectadas por la declaración de asimilado a la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.

 

  1. El reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación respecto de instalaciones, construcciones o edificaciones terminadas se acordará por el órgano competente, de oficio o a instancia de parte, previo informe jurídico y técnico de los servicios administrativos correspondientes. La resolución que ponga fin a este procedimiento deberá identificar suficientemente la instalación, construcción o edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación, así como su aptitud para el uso al que se destina. La documentación técnica que se acompañe a la solicitud de reconocimiento deberá estar visada por el Colegio Profesional correspondiente cuando así lo exija la normativa estatal. Una vez otorgado el reconocimiento, podrán autorizase las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.

 

  1. Conforme a la legislación notarial y registral en la materia, la resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación será necesaria, en todo caso, para la inscripción de la edificación en el Registro de la Propiedad, en la que se deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las que se sujetan la misma.

 

  1. Con la finalidad de reducir el impacto negativo de las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones, la Administración actuante podrá, previo informe de los servicios técnicos administrativos competentes, ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para garantizar la seguridad, salubridad y el ornato, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno.

 

 

* TERCERO: LA CUESTION DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS EN LA DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA

 

La doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y fe Pública, ha mantenido reiteradamente debe interpretarse el artículo 202 de la Ley Hipotecaria – y por ende el 28 del texto refundido de la ley del Suelo y Rehabilitación Urbana- en el sentido de que la exigencia de georreferenciación de las construcciones solo resulta exigible respecto a las obras nuevas terminadas, no resultando necesario se aporte en los supuestos de obras nuevas en construcción.

 

Entre las resoluciones en las que se recoge tal doctrina, basada en una interpretación teleológica de la norma, que también nos parece acertada, pueden citarse, entre otras, las de 23 mayo 2016, 28 septiembre 2016, 22 febrero 2017, 16 mayo 2019, o la 28 noviembre 2019. En ellas se mantiene que, la razón de que únicamente quepa exigir georreferenciación respecto a las obras nuevas terminadas, se debe a que, solo en el momento de la conclusión de la edificación, podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma y la realidad extra registral.

Constituiría, por tanto, la obligación de georreferenciar una exigencia legal, motivada por la concordancia entre el Registro y la realidad física, pretendida por preceptos como el vigente artículo 198 de la Ley Hipotecaria.

En consonancia con lo anterior, solo resultaría necesaria la georreferenciación en los casos en los que la edificación se encuentre terminada (no debería olvidarse que, con frecuencia, se producen modificaciones entre las obras nuevas en construcción y las terminadas). Incidiremos con mayor profundidad sobre estas cuestiones en el apartado quinto de estas notas.

 

 

 

 

 

* CUARTO: LA REDACCIÓN DE LA DISPOSICIÓN ADICIONAL NOVENA RESULTA CONTRADICTORIA Y ADEMÁS, RESPECTO A LA FALTA DE GEORREFERENCIACIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS EN CONSTRUCCIÓN, NO IMPONE DE MANERA INDUBITADA EL CIERRE REGISTRAL.

 

   La ya tan aludida Disposición Adicional Novena, pese a mantener en su apartado 1 a) que las obras nuevas en construcción requieren licencia o declaración responsable, (obligación coincidente con lo establecido en el artículo 28 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana),en su apartado 2 prevé la posibilidad de que se incumpla esa obligación legal (incumplimiento que, por aplicación del artículo 28 del texto refundido de la ley del Suelo Y Rehabilitación Urbana, impediría la inscripción de la obra nueva en construcción), exigiéndose en esos supuestos de incumplimiento la aportación de la licencia en el momento de la terminación de obra. Tal contradicción da lugar a que la norma resulte totalmente incoherente.

Dada la referida incoherencia, aun suponiendo que la Comunidad Andaluza tuviera potestad para legislar sobre materias registrales, cabría plantearse por qué razón debería el Registrador elevar a requisito exigible para la inscripción la aportación de la georreferenciación de las obras nuevas en construcción, cuando ese mismo legislador actúa de manera bastante laxa a la hora de hacer cumplir otras exigencias de la Disposición Adicional novena de la Ley 7/2021.

Por otra parte, no debería olvidarse que, cuando la ley pretende que algún incumplimiento produzca el efecto impeditivo de la inscripción, lo declara expresa y terminantemente. Como muestra de ello pueden citarse el artículo 28.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que sin lugar a dudas se dirige claramente a los Registradores, mediante la expresión “para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán…”; o el artículo 26. 2 del mismo Cuerpo Legal, en materia de autorizaciones administrativas de divisiones o segregaciones, establece que “el cumplimiento de este requisito será exigido por los Registradores para la práctica de la correspondiente inscripción”.

 

Incluso en los artículos 27 y 53 del Reglamento de Gestión Urbanística, el legislador autonómico, aunque incompetente para ello, establecía mandatos precisos dirigidos al Registrador.

 

Esa necesidad de que los requisitos exigibles para la inscripción consten en los textos legales de manera terminante, ha sido también puesta de manifiesto por el Centro Directivo, en resoluciones como  la  de 16 de septiembre de 2019 que establece la doctrina de que “para que la falta de constancia de cumplimiento de dicha obligación -se refiere la D.G. a la obligación de aportar certificado de eficiencia energética- en la escritura sea obstáculo que impida su inscripción es necesario que así resulte de una norma que imponga el deber de realizar dicho control al registrador y obligue a su reflejo al practicar la inscripción”.

 

Sin embargo, de la redacción de la disposición adicional novena de la ley 7 /2021, al haber sido redactada de manera tan imprecisa e incoherente, no puede concluirse, en base a las siguientes razones, que la misma contenga un claro mandato dirigido al Registrador:

 

a)Su apartado 1, que es el único exige la georreferenciación de las obras nuevas en construcción, es un precepto únicamente dirigido a los notarios (esta disposición implicaría también una evidente extralimitación, porque el legislador autonómico no tiene potestad para imponer los requisitos de los instrumentos públicos).

 

b)La única referencia a la actuación registral contenida en la Disposición, alude al Registro y no al Registrador, lo cual constituye una deficiencia técnica más que notable porque, conforme al artículo 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria, la calificación es responsabilidad exclusiva del Registrador.

 

c)Si se tiene en cuenta que la redacción del apartado 3 es del siguiente tenor: “Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes”; podría entenderse se referiría dicho apartado a los requisitos impuestos en la Disposición Adicional que sean concordantes con lo establecido por el legislador estatal, puesto que, según establece el propio precepto, el mismo ha de ser interpretado “de conformidad con la legislación básica estatal.”

No consideramos que el hecho de que el artículo 140 de la Ley 7/2001 de la Comunidad Autónoma Andaluza exija la georreferenciación de las obras nuevas en construcción, como uno de los requisitos que se precisan para la solicitud de la licencia, pueda llevarnos a considerar tal exigencia como requisito para la inscripción, puesto que el precepto en modo alguno impone tal cosa y, caso de haberlo hecho, habría implicado una evidente extralimitación del legislador autonómico, al regular materias para las que es manifiestamente incompetente.

* QUINTA:LA EXIGENCIA DE GEOREFERCIACIÓN  DE LAS OBRAS NUEVAS EN CONSTRUCCIÓN NO SE ACOMODA A LA FINALIDAD BUSCADA POR LA LEY 13/ 2015

 

Desde un punto de vista lógico, no tiene mucho sentido exigir georreferenciación para la inscripción de la obra nueva en construcción en todos los casos, ya que por aplicación de la legislación estatal- en concreto el artículo 202 de la Ley Hipotecaria-, habrá de volver a exigirse para la inscripción de la obra nueva terminada. Tal duplicación, además de generar gastos innecesarios, supone dar carácter obligatorio a la aportación de una georreferenciación provisional -y en muchos casos superflua- puesto que que con frecuencia existirán diferencias entre la obra nueva en construcción y lo que resulte una vez concluida la edificación.

Además, esa exigencia podría resultar incluso perturbadora en los supuestos, previstos en el artículo 8 regla 4ª de la Ley Hipotecaria, de inscripción de edificios en propiedad horizontal cuando están tan solo comenzados e incluso con pisos meramente proyectados, y en general los casos, cada vez más frecuentes, en los que la construcción se realiza por fases.

 

Por otra parte, conforme resulta de la interpretación teleológica de la norma, exigir a toda costa la georreferenciación de las obras en construcción implica  olvidar que, como pusieron de manifiesto resoluciones ya citadas como las de 23 mayo 2016, 28 septiembre 2016, 22 febrero 2017, 16 mayo 2019, o la de 28 noviembre 2019, con la georreferenciación de la edificación lo que se pretende es comprobar que esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la finca y no se extralimite en relación a la misma.  Por tanto, para calificar tales extremos, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética con el objeto de  verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que se precisaría una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación,  que la ponga en relación con la delimitación geográfica del inmueble, lo cual no puede verificarse más que cuando la obra nueva ha concluido.

 

Finalmente, procede recordar que el Centro Directivo aclara, en resoluciones como la de 16 de mayo de 2019, que, caso de aportarse las coordenadas al tiempo de realizarse la declaración de obra nueva en construcción, las mismas se harán constar en el asiento, sin perjuicio de las rectificaciones que al concluir las obras proceda efectuar.

   Por tanto, de realizarse georreferenciación de la obra nueva en construcción, las misma tendrá carácter provisional, puesto que será corregida o rectificada por la georreferenciación que se realice cuando concluya la obra.

 

* SEXTA: CONCLUSIÓN FINAL

 

De todo lo expuesto, deducimos que la ausencia de georreferenciación de las obras nuevas en construcción, no puede constituir obstáculo impeditivo de la inscripción, puesto que, además de no resultar de una interpretación lógica y finalista de la norma, ni es materia regulable por el legislador autonómico, ni resulta establecido tal efecto de manera terminante en la Disposición Adicional Novena.

En modo alguno se niega que, de realizarse esa georreferenciación de las obras nuevas en construcción, se haga constar en el folio registral. Esta interpretación flexible es la que nos parece más adecuada a nuestro ordenamiento jurídico y a la armonización de los diversos intereses concurrentes.

 

Juan F. Ruiz-Rico Márquez

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